Colofon dossier #21 zomer 2006

Colofon dossier #21 zomer 2006 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling Productie en coördinatie Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Christine van Eerd, Kim van Eerde, Saskia van der Kam, Anne Luijten, Hans Ouwekerk, Jan Rutten Beeld Peter van Breukelen, Ineke Oostveen, Don Wijns en anderen Lithografie Nefli, Haarlem Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact [email protected]

Senioren en wonen

Inhoud Visie

4

Seniorenmarkt

Projecten

10

Eindhoven, Lions Park

11

Rotterdam, Haag en Park

12

Huizen, De Regentesse

13

Helmond, De Veste

14

Clémence Ross: ‘Bouwen vanuit een visie op zorg’

16

Menno Maas: ‘Scepsis over speciale ouderenwoningen’

18

Jan Latten: ‘Wonen krijgt functie van veiligheid’

20

Frans Krasovec: ‘Het is hier prettig oud worden’

22

Greet Broerze: ‘Wij hopen het verzorgingshuis over te slaan’

Meningen

Seniorenmarkt Met Ierland hoort Nederland nu nog tot de minst vergrijsde landen in Europa. Door de naoorlogse baby-boom die vanaf 2010 de pensioengerechtigde leefstijl bereikt, zal ook ons land de komende decennia sterk verouderen. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor de vraag naar woningen en zorgvoorzieningen. De seniorenmarkt vraagt in de visie van Bouwfonds MAB om een ambitieuze en originele aanpak. Senioren moeten worden verleid om te verhuizen. Daarvoor zijn maatwerk en een persoonlijke benadering nodig. En dat betekent vooral niet: allemaal bij elkaar in een seniorenstad. In de komende tien tot vijftien jaar zal het aantal vijftigplussers aanzienlijk toenemen. Momenteel is bijna een derde van de bevolking boven de vijftig. Jaarlijks komen er ongeveer honderdduizend vijftigplussers bij. In 2020 wordt hun aantal geraamd op zo’n veertig procent. Ouderen worden in de media nogal eens afgeschilderd als een probleemgroep; ze zijn eenzaam, zorgbehoeftig en beschikken slechts over een krappe portemonnee. Veel ouderen zitten er echter financieel warmpjes bij. Volgens het CBS waren er in 2003 ruim 1,1 miljoen huishoudens met een kostwinner van boven de vijftig met een besteedbaar jaarinkomen van meer dan dertigduizend euro. Weliswaar neemt het besteedbaar inkomen na de 55 iets af, maar het vermogen van senioren is veel groter dan van jongeren. Nu al bezitten kostwinners tussen de 55 en 65 gemiddeld een vermogen van 86.500 euro (ter vergelijking: jongeren tussen de 25 en 35 jaar beschikken gemiddeld over 18.100 euro). Het bestedingspatroon van de huidige ouderen is ook heel anders dan van de ouderen in het verleden. De huidige generatie kan drie keer meer spenderen dan de vorige en doet dat met verve. Met een oplage van 290.000 exemplaren is Plus magazine het grootste maandblad in Nederland. Daarin staan geen zielige, hulpbehoevende opaatjes en omaatjes centraal, maar actieve ouderen die er in binnen- en buitenland op uitgaan en de euro’s laten rollen. Ze willen van het leven genieten en vooral niet als senior worden aangesproken.

Andere marktbenadering De actieve ‘jongere oudere’ is natuurlijk een stereotype; er zijn ook veel ouderen die minder levenslustig zijn en niet zoveel te besteden hebben. En er is een groep, met name boven de 75 jaar, die steeds meer zorgbehoevend is. Niettemin vormt de ouderenmarkt een

groeimarkt waarop het bedrijfsleven, in reclame en productontwikkeling, nog onvoldoende inspeelt. Dat is ook lastig aangezien ouderen zich – net als andere consumenten – steeds onvoorspelbaarder opstellen en een aantrekkelijk aanbod veelal ontbreekt. Zo betekent de sterke toename van het aantal ouderen met een ruime portemonnee in de komende tien jaar niet automatisch een sterke toename in de vraag naar specifieke woningen voor ouderen. Het gedrag van de toekomstige generatie ouderen is van veel meer belang voor de vraagontwikkeling. Vooral de verhuismobiliteit is van grote invloed. Deze is bij de huidige generatie ouderen vrij gering: men is erg honkvast en bang om sociale contacten te verliezen.1 Ook het gebrekkige woningaanbod speelt een rol. Verhuizen is pas aan de orde bij ingrijpende gebeurtenissen, zoals het verlies van een partner, problemen met de

’In 2020 wordt het aantal vijftigplussers geraamd op zo’n veertig procent’ gezondheid of stoppen met werk. Niettemin valt te verwachten dat de toekomstige generaties ouderen wel eens minder honkvast zouden kunnen zijn. Door het hogere opleidings- en inkomensniveau, ervaring met verhuizen in het verleden en een levensstijl gericht op gemak en comfort, zal men makkelijker verhuizen.

1 Ouderen van nu en van de toekomst: hun financiële spankracht, zorgbehoefte en woonwensen. Sociaal Cultureel Planbureau, februari 2005

dossier senioren en wonen

5

In een recente, strategische marktverkenning geeft Bouwfonds MAB enkele varianten aan voor de vraagontwikkeling van ouderen in de koopsector.2 De vraag in 2005 kan worden gezien als basisscenario. Deze is gebaseerd op de jongste huishoudensprognose van het CBS en het Woningbehoefteonderzoek (WBO) 2002. Tabel 1 laat een toename zien van de marktvraag van ouderen van 38.700 woningen in 2005 naar 82.000 in 2015. Dit houdt bijna een verdriedubbeling in van de vraag naar appartementen ten opzichte van de huidige situatie. Overigens is er ook een stijgende vraag naar andere geschikte woningen. De ouderenmarkt vormt voor Bouwfonds MAB dan ook een belangrijke potentiële markt. Daarvoor is wel een heel andere marktbenadering nodig dan voor de traditionele markt van gezinnen. Dat betreft zowel de selectie van locaties als de woonconcepten en de

‘ Verhuizen is pas aan de orde bij ingrijpende gebeurtenissen’ communicatie met de doelgroep. Ouderen verhuizen nu voor een belangrijk deel op basis van ‘push-factoren’: men komt in beweging als het niet anders kan. Om de ouderenmarkt te veroveren moeten ‘pull-factoren’ de overhand krijgen. Ouderen moeten aangetrokken worden door de kwaliteit van de locatie en het woonconcept; ze moeten kortom worden verleid. Dit geldt vooral voor de categorie ‘jongere ouderen’ (55-65 jaar), die niet urgent hoeven te verhuizen.

Tabel 1: drie scenario’s voor de vraagontwikkeling op jaarbasis van ouderen in de koopsector naar type en prijsklasse (*€1.000) 2005 (WBO 2002)

< € 200

€ 200 - € 250

€ 250 - € 300

> € 300

Totaal

Appartement

5.000

2.500

2.200

3.300

13.000

Eengezinswoning

5.600

5.100

4.900

10.100

25.700

Totaal

10.600

7.600

7.100

13.400

38.700

2015 (WBO 1998)

< € 200

€ 200 - € 250

€ 250 - € 300

> € 300

Totaal

9.800

4.900

4.400

6.600

25.700

Eengezinswoning

10.800

9.800

9.300

19.300

49.200

Totaal

20.600

14.700

13.700

25.900

74.900

2015 (WBO 1998+ 10%)

< € 200

€ 200 - € 250

€ 250 - € 300

> € 300

Totaal

Appartement

10.700

6.400

5.400

8.800

31.300

Eengezinswoning

10.100

10.400

8.800

22.200

51.500

Totaal

20.800

16.800

14.200

31.000

82.800

Appartement

Bron: CBS, WBO 1998, WBO 2002, bewerking Bouwfonds Property Development

In de laatste kolom van deze tabel is te zien dat de marktvraag van ouderen in 2015 bestaat uit 82.800 woningen, ten opzichte van 38.700 in 2005

6


Ze zijn volstrekt nog niet bezig met de problemen van hulpbehoevende ‘oudere ouderen’ en willen ook niet met die gedachte worden geconfronteerd. Begrippen als ‘ouderenwoning’, of – erger nog – ‘zorgwoning’, zijn voor deze categorie uit den boze.

Doelgroepen en producten In de marktverkenning heeft Bouwfonds MAB gebieden met concentraties van ouderen in kaart gebracht. Met name in de duin- en kuststrook, de Utrechtse Heuvelrug, Oostelijk Gelderland en het gebied rond Eindhoven bevinden zich relatief veel ouderen met een hoger inkomen. Verder wordt er per doelgroep een aanzet voor een productstrategie gedaan. De huidige woon- en eigendomssituatie zijn daarbij sterk bepalend voor de marktvraag. Zo zijn het vrijwel uitsluitend ouderen die nu al in een koopwoning wonen, die opnieuw naar een koopwoning willen verhuizen. Met het toenemen van de leeftijd gaat verder de voorkeur uit naar een appartement en wordt de behoefte aan een specifieke ouderenwoning en aanvullende dienstverlening en zorg groter. Een belangrijk deel van de vraag van ouderen betreft echter grondgebonden woningen. Vooral jongere ouderen zijn daarin geïnteresseerd. Woningen waarin alles gelijkvloers is – zoals bungalows of patiowoningen – vormen voor deze groep interessante producten. Het aanbod van dit soort woningen is echter nog vrij gering. Met het toenemen van de leeftijd neemt de vraag naar gelijkvloerse woningen toe, zeker in een stedelijke omgeving waarin ook weinig ruimte is voor grondgebonden woningen. Het bovenste en onderste prijssegment vormen daarbij de twee grootste deelmarkten. Naar verwachting zal de vraag in het hoogste prijssegment relatief het sterkst toenemen. Een groot deel van de appartementen zal worden gekocht door jongere ouderen. De locatie en de kwaliteit van de woning (oppervlakte, buitenruimte, parkeervoorzieningen) zijn de belangrijkste koopcriteria. Gezien hun leeftijd hebben jongere ouderen weinig behoefte aan uitgebreide aanvullende dienstverlening (en zeker niet aan zorg!). Met het ouder worden ontstaat er meer zorgbehoefte en neemt de vraag naar aanvullende voorzieningen toe. Onze ervaring tot nu toe is dat deze voorzieningen zoveel mogelijk vrijwillig ingekocht moeten kunnen worden. Veel ouderen willen niet geconfronteerd worden met de gevolgen van ouder worden. Anderzijds wil men wel de zekerheid hebben om, indien nodig, terug te kunnen vallen op aanvullende service en zorg. Tot nog toe is het aanbod van geschikte appartementen in de marktsector vrij beperkt. Veel

aanbod betreft huurwoningen. Voor veel meerbemiddelde ouderen is de kwaliteit van dat aanbod echter te laag of door het inkomen niet toegankelijk. Ook voelt men er zich vaak niet thuis. Bouwfonds MAB wil zich in de toekomst richten op twee deelmarkten: enerzijds het topsegment, bestaande uit ouderen met hoge inkomens en afkomstig uit duurdere eengezinskoopwoningen, en anderzijds de ouderen met de middeninkomens, afkomstig uit middeldure koopwoningen. Beide segmenten hebben behoefte aan dienstverlening en zorgarrangementen die passen bij hun leefstijl en inkomen. Ook de duurdere huurmarkt is voor ons als ontwikkelaar interessant met woningen die worden doorverkocht aan corporaties en beleggers. Bouwfonds MAB kan daarbij expertise en risicodragend vermogen inbrengen. Betaalbaarheid en een optimale prijs-kwaliteitverhouding vormen verder belangrijke uitgangspunten.

Leefstijlen en woonconcepten Bouwfonds MAB gelooft niet in marktsegmentatie op basis van leefstijlen. De praktijk van de projectontwikkeling laat zien dat woningen en wijken die op basis van leefstijl zijn ontwikkeld, in de praktijk vaak niet door de beoogde doelgroep worden betrokken. De huidige woonlocatie, de huishoudenssituatie (met of zonder kinderen, werk of geen werk) en de financiële draagkracht bepalen primair de locatiekeuze en de aard van voorzieningen waaraan men behoefte heeft. Niettemin laat onderzoek zien dat er een aantal ‘kernwaarden’ zijn die voor het gros van de moderne senioren van belang zijn:

‘ Vooral jongere ouderen hebben interesse in een grondgebonden woning’ verbondenheid, ontmoeten, zelfsturing, zinvol leven, zelfontplooiing en beleving. Concreet betekent dit dat senioren niet alleen behoefte hebben aan een geschikte woning, maar ook en vooral aan goede voorzieningen in de nabijheid, zoals een ontmoetingsruimte (van restaurant tot internetcafé), culturele voorzieningen, goed openbaar vervoer en (op zekere leeftijd) zorgvoorzieningen in de buurt. Regie en zelfsturing vormen daarbij, zoals reeds gezegd, sleutelwoorden;

2 Strategische marktverkenning ouderen. Bouwfonds MAB 2005


7

de moderne senior wil zelf kunnen kiezen en niet allerlei collectieve service- en zorgvoorzieningen opgedrongen krijgen. Tegen deze achtergrond kiest Bouwfonds MAB de komende jaren voor een praktische benadering. Basisconcept betreft een levensloopbestendige woning, waaraan al dan niet verschillende diensten toegevoegd kunnen worden. De levensloopbestendige woning voldoet aan de wensen van alle senioren – ongeacht leeftijd, inkomen of huidige woonsituatie – en heeft een aantal kenmerken, zoals gelijkvloers, geen drempels, voldoende bergruimte, eigen (ondergrondse) parkeerruimte, ruime woonkamer/badkamer/keuken en voorzien van twee of drie slaapkamers. Daarbij denken wij niet alleen aan appartementen, maar ook aan grondgebonden woningen, zoals bungalows en patiowoningen, die uitermate geschikt zijn voor senioren. In Amerika zijn daarvan heel goed voorbeelden te zien. De levensloopbestendige woning komt globaal overeen met de nultredewoning, zoals die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM. De woning voldoet echter niet per se aan allerhande keurmerken die de laatste jaren opgang doen, zoals het politiekeurmerk en woonkeur. Deze keurmerken beogen vaak een maximalisatie van eisen op een bepaald gebied, terwijl ze in de praktijk niet of onvoldoende werken, maar wel (sterk) kostenverhogend zijn. Of en in hoeverre Bouwfonds MAB uit het oogpunt van marketing kiest voor labeling van de levensbestendige woning wordt momenteel onderzocht.

Aan de levensloopbestendige woning kan een meer- of minder uitgebreid zorgen servicepakket worden toegevoegd, afhankelijk van de wensen van de kopers en de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt. Daarbij kan het accent liggen op easy living, comfort en zorg. Gezien de behoefte aan eigen regie richt de inzet van Bouwfonds MAB zich primair op het organiseren en aanbieden van dienstverleners waarvan de bewoner naar eigen goeddunken kan gebruikmaken. Zorg- en dienstverlening sec ziet Bouwfonds MAB niet als kernactiviteit. Daarbij komt dat er momenteel op dit vlak al veel autonome initiatieven worden ontwikkeld en AWBZ-zorg in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) in principe binnen een straal van enkele honderden meters beschikbaar moet zijn. Kortom, Bouwfonds MAB ontwikkelt een voor senioren geschikt product en is wegwijzer naar service en zorg. Bij de ontwikkeling van seniorenprojecten kan onze rol verschillen. Bij stand alone-projecten, waarbij Bouwfonds MAB zelf als risicodragende ontwikkelaar optreedt, zijn wij (al dan niet met andere ontwikkelaars) initiator bij het organiseren van de dienstverlening. Voorbeelden hiervan zijn projecten als Haverleij (Den Bosch) of De Regentesse (Huizen). Bij andere projecten liften wij mee op de diensten die reeds in de directe omgeving worden aangeboden door zorgen dienstverleners, zoals bij het Olympisch Kwartier (Amsterdam) en Haag en Park in de wijk Nesselande te Rotterdam. Onze rol kan zich echter ook beperken tot die van ‘fee-ontwikkelaar’.

Tabel 7: Gemiddeld vermogen buiten de eigen woning, naar leeftijd, naar inkomensgroep en naar huur of koopwoning, 2002 55-65 jaar huurders

65-75 jaar huurders

6.000

11.000

10.000

9.000

6.000

17.000

21.000

13.000

Aandachtsgroep, boven soc. min.

16.000

15.000

14.000

15.000

6.000

31.000

34.000

23.000

Geen aandachtsgroep, < modaal

18.000

25.000

23.000

22.000

20.000

48.000

54.000

42.000

Tot 2 x modaal

33.000

53.000

44.000

42.000

25.000

98.000

116.000

58.000

> 2 x modaal

71.000

87.000

*457.000

146.000

83.000

225.000

226.000

126.000

Totaal

24.000

27.000

26.000

26.000

40.000

90.000

78.000

62.000

Tot en met sociaal minimum

Bron: WBO 2002, SCP-bewerking * Betreft 72 cases in WBO

8


75+ jaar Totaal huur 55-65 jaar 65-75 jaar 75+ jaar huurders 55-plus eigenaren eigenaren eigenaren

Totaal koop 55-plus

Daarbij ontwikkelen wij een project in opdracht van een corporatie, belegger of zorgleverancier. Actuele voorbeelden hiervan zijn het Wagnerplein in Tilburg, Lions Park in Eindhoven en Brandevoort in Helmond. Elders in dit dossier worden deze projecten uitgebreid beschreven. Tot slot. De seniorenmarkt kent een kleine groep ‘voorsorteerders’ die proactief inspelen op hun toekomst, én een heel grote groep ‘uitstellers’. Uitstellers zullen pas verhuizen als het echt moet, vanwege hun gezondheid of het overlijden van een partner. Het is belangrijk deze groep uitstellers nu al in beweging te krijgen,

’Het basisconcept betreft een gelijkvloerse, levensloopbestendige woning’ omdat ze zich straks anders allemaal tegelijk aanbieden en er dan onvoldoende geschikt aanbod is. Ook de doorstroming is ermee gediend. Daarvoor dient er een hoogwaardig woonproduct te worden ontwikkeld, met een gunstige prijs-kwaliteitverhouding en een flexibel dienstenpakket. Dit is echter geen pasklaar woningtype dat zomaar top-down in de markt kan worden afgezet. Senioren moeten persoonlijk worden aangesproken op hun wensen, en betrokken worden bij de ontwikkeling van hun woning en woonomgeving. Interactieve communicatie is het sleutelwoord. Alleen zo kunnen ze worden verleid een nieuwe stap te zetten in hun wooncarrière. Een en ander betekent een kleinschalige aanpak en maatwerk. In onze optiek is er in Nederland dan ook geen markt voor een grootschalig concept van enkele duizenden woningen als ‘Seniorenstad’.3 Het etiket ‘senior’ alleen al roept, zoals gezegd, veel weerstand op. Ook is het concept dermate dwingend dat het botst met de behoefte aan zelfsturing van de individuele oudere woonconsument. En voor de ontwikkelaar zijn de risico’s en de doorlooptijd dermate hoog, dat het concept makkelijk kan verwateren. Senioren zijn net als gewone mensen, die niet hutjemutje bij elkaar in een hokje willen worden gezet en meer om zich heen willen zien dan hun eigen soortgenoten.

Do’s en dont’s in de seniorenmarkt Voor onze strategische visie op de ouderenmarkt heeft Bouwfonds MAB ook een zogeheten multiple case study verricht. Daarbij zijn knelpunten en succesfactoren van een aantal concepten voor senioren in kaart gebracht, de do’s en dont’s. • De studie laat zien dat veel conceptaanbieders in het midden- en bovensegment van de markt sterk aanbodgericht zijn. Hun visie op de markt strookt vaak niet met de woonwensen van de doelgroep; er worden onhaalbare en niet-marktconforme doelen nagestreefd. Dit leidt er in de praktijk soms toe dat projecten niet snel genoeg afgezet kunnen worden bij de beoogde doelgroep en men geneigd is woningen of kavels uit te geven aan andere groepen. • Bij de ontwikkeling van nieuwe concepten voor de seniorenmarkt is een zorgvuldige ‘implementatie-strategie’ nodig. Gedegen marktonderzoek dient vanaf de start in elke fase van het ontwikkelingsproces een rol te spelen; en dit op het niveau van regio, stad, wijk en buurt. • Er is behoefte aan een duidelijke woonvisie en consequent beleid van de gemeente, waarbij seniorenwoningen niet te pas en te onpas ingeruild worden voor bijvoorbeeld starterswoningen, omdat dit politiek toevallig beter ligt. • Er dient een integrale visie te zijn op de relatie tussen wonen, welzijn en zorg in de buurt. De praktijk van de WMO laat zien dat veel gemeenten er moeite mee hebben om daadwerkelijk de regie over de veelheid aan partijen te voeren. Daarbij spelen ook de krappe financiën een rol; de AWBZ-bugetten zijn bestemd voor zorg en niet voor welzijn. En juist op dat vlak is er bij oudere senioren (eenzaamheid, isolement) een grote vraag, Hieraan kan via commerciële dienstverlening slechts deels worden voldaan. • De bouwkundige kwaliteit van seniorenwoningen dient afgestemd te worden op de vraag en de financiële draagkracht van de bewoners, en dient niet te worden afgeleid van architectonische hobby’s of een dogmatisch toepassen van bepaalde keurmerken. • Tot slot vraagt wonen met dienstverlening om een continue klantenbenadering; je bent er niet met een interessant aanbod alleen.

3 Seniorenstad, een eigenzinnig dorp. Een initiatief van Inbo Adviseurs, Bam Vastgoed e.a. Februari 2006.


9

Eindhoven, Lions Park

Optimale combinatie van wonen en zorg Bouwfonds MAB Ontwikkeling realiseert in Eindhoven op de plaats van het huidige Lions Car Park een woon-/zorgcentrum. Het appartementengebouw gaat een stapje verder dan de huidige levensloopbestendige complexen. In dit centrum staat zelfregulerend wonen centraal. Bewoners kunnen hier gebruikmaken van verschillende vormen van gemaksdiensten, van huishoudelijke hulp tot verpleegzorg.

Het woon-/zorgcomplex is gelegen in de Iriswijk in Eindhoven. Het complex bestaat uit circa 78 appartementen, variërend in afmeting. Tevens zijn in het gebouw diverse diensten geïntegreerd. De zorgvraag is voor bijna alle vormen van zorg vrijwel gegarandeerd. Een voorwaarde om in de woningen te wonen, is dat de bewoners onafhankelijk van de leeftijd een medische indicatie hebben. Zorghotelkamers voorzien in de tijdelijke onderkomens. Door de hotelmatige service en sfeer kan men hier optimaal herstellen na een ziekenhuisopname. Ook kunnen familieleden van bewoners hier overnachten. Op de begane grond komen verschillende kantoorruimtes, waar zorg 24 uur per dag wordt gecoördineerd. Tevens worden hier voorzieningen ondergebracht, zoals een restaurant, ontmoetingscentrum, infraroodsauna en lichttherapieruimte. De appartementen en kamers zijn uitgerust met domoticavoorzieningen. ‘Deze ondersteunen de bewoners bijvoorbeeld bij het openen van de voordeur of de gordijnen’, vertelt Olaf Henschen, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. ‘Op deze manier worden wonen en zorg optimaal op elkaar afgestemd.’ Zowel de buitenzijde als de binnenkant van het gebouw hebben de uitstraling van een luxe appartementencomplex. Naast het appartementencomplex ontwikkelt Bouwfonds MAB Ontwikkeling ook vijftien patiobungalows. Deze zorgen voor een geleidelijke overgang naar de nabijgelegen, bestaande bebouwing in de Iriswijk. De openbare ruimte krijgt een groen karakter in de vorm van hoven en draagt bij aan de verbetering van de woon-

10


kwaliteit in de wijk. Het project bevindt zich op dit moment nog in de uitwerkingsfase. Het zorgconcept staat bij Lions Park centraal en het ontwerp van het complex is hier dan ook volledig op geënt. Naar verwachting zal in 2007 met de bouw gestart worden en kunnen de bewoners eind 2008 hun intrek nemen in de appartementen.

Geen patiënt, maar gast Bewoners van de appartementen betalen maandelijks huur voor de appartementen en kopen een door henzelf samengesteld zorgen servicepakket in. De bewoner is vrij in de keuze om wel of niet gebruik te maken van de servicediensten. Indien men gebruik wil maken van alle diensten kan dit door middel van een all-inclusiveformule. Wonen staat in die zin los van het zorgen dienstenpakket. Maar wonen en zorg zijn door de aanwezigheid van faciliteiten in en om de woningen wel nauw met elkaar verweven. Ook bewoners van de patiobungalows en bewoners kunnen van de faciliteiten gebruikmaken. ‘Deze vergaande zorgformule is erop gericht dat bewoners zich geen patiënt maar gast voelen’, illustreert Henschen. ‘De bewoners kunnen op persoonlijke wijze verzorgd worden. De gehele aankleding en inrichting zijn erop gericht om de bewoners een warm en behaaglijk gevoel te geven.’ Deze formule gaat verder dan andere appartementengebouwen waar wonen en zorg hand in hand gaan. Ze is erop gericht bewoners te verzorgen in hun vertrouwde omgeving. De appartementen en zorghotelkamers zullen worden verhuurd door een nog te bepalen zorgaanbieder. •

Rotterdam, Haag en Park in Nesselande

Met het oog op de toekomst In de opvallend groene wijk Haag en Park in Nesselande – onder de rook van stedelijk Rotterdam – worden 27 koopappartementen ontwikkeld die klaar zijn voor de toekomst. De toekomst van hun bewoners wel te verstaan. De woningen zijn voorbereid op aanpassingen die noodzakelijk kunnen zijn tijdens de levensloop van de bewoners.

Het appartementencomplex – dat wordt ontwikkeld door Bouwfonds MAB Ontwikkeling – komt middenin een groene en ruime wijk, met bewoners in verschillende leeftijdscategorieën. De wijk in aanbouw biedt een veilige en geborgen omgeving en kenmerkt zich in architectonisch opzicht door de verscheidenheid in de eenheid. In het complex, ontworpen door Döll – atelier voor bouwkunst – worden 27 appartementen gerealiseerd die variëren van 80 tot 130 m2. In het nabijgelegen centrum van Nesselande wordt een zorgcomplex gebouwd met levensloopbestendige huurwoningen en ruim 900 m2 zorgen comfortvoorzieningen van Humanitas/PWS. Deze voorzieningen variëren van een hondenuitlaatservice tot het bieden van echte zorg aan huis. De woningen in het zorgcomplex worden verhuurd – in tegenstelling tot de appartementen in Haag en Park – en veel bewoners kunnen hier terecht op grond van een medische indicatie.

Luxe ‘Bewoners van de appartementen in Haag en Park kunnen gebruikmaken van de diensten van Humanitas/PWS’, vertelt Paul Becht, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. ‘Deze appartementen zijn niet levensloopbestendig, maar kunnen wel wanneer dat nodig is worden aangepast.’ De voorbereidingen

hiervoor zijn reeds in de woningen aangebracht, maar zijn voor het oog niet zichtbaar. Hiermee wordt een voorschot genomen op de tijd. ‘Wanneer mensen ergens last van krijgen naarmate ze ouder worden, is de woning door simpele ingrepen aan te passen,’ illustreert Becht. ‘De appartementen zijn bijvoorbeeld al ruimer dan gangbaar is. Dit maakt rolstoelgebruik mogelijk.’ Het wooncomplex is vooral bedoeld voor empty nesters en tweeverdieners die kiezen voor een rustige en groene omgeving, met alle voorzieningen binnen handbereik. De behoefte aan zorg en luxe is individueel in te vullen. Verder zijn de woningen zo ingericht dat ze een goed wooncomfort bieden met uitzicht over Haag en Park, en gunstig liggen ten opzichte van de zon.

Vraag vanuit de markt Volgens Becht bestaat er duidelijk een vraag naar dit type woningen. Zo verkochten ze sneller dan andere appartementen in Nesselande. De wijk bestaat vooral uit grondgebonden woningen in alle prijsklassen. De architectuur van de woningen in Haag en Park is uitgesproken en draagt daarmee bij aan het gedifferentieerde karakter van de wijk. De eerste woningen van het zorgcomplex worden naar verwachting medio 2006 opgeleverd en de 27 appartementen worden naar verwachting begin 2007 in gebruik genomen. •


11

Huizen, De Regentesse

De keuze voor comfort en service In de gemeente Huizen wordt binnen afzienbare tijd een bijzonder wooncomplex voor senioren gerealiseerd. Het complex – De Regentesse – zal bestaan uit drie woontorens en een lager appartementengebouw. De situering nabij voorzieningen en groene leefomgeving biedt de bewoners een comfortabele plek om te wonen. Door hun uitgesproken vorm en architectuur vormt De Regentesse een markant herkenningspunt langs een van de belangrijkste toegangswegen van Huizen.

Wooncomplex De Regentesse bestaat uit vier afzonderlijke woongebouwen, waarin 53 koop- en 94 huurappartementen worden gerealiseerd. De koopwoningen variëren van 85 tot 220 m2 met balkons van ruim 20 m2. Woningcorporatie De Alliantie is afnemer van de huurwoningen. De Architekten Cie. – verantwoordelijk voor het bijzondere ontwerp – is geselecteerd op basis van haar visie op ouderenhuisvesting. Onder de gemeenschappelijke binnentuin worden twee parkeergarages gesitueerd, waarvan een voor de bewoners en een voor openbaar gebruik. Daarnaast zal De Regentesse beschikken over duizend vierkante meter aan voor– zieningen, gericht op comfort en service. ‘Denk hierbij bijvoorbeeld aan een restaurant, waarin bewoners en omwonenden zowel ontbijt, lunch als diner kunnen nuttigen’, aldus Nina Van Gelderen, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling.

Levensloopbestendig Voor de appartementen van De Regentesse komen in eerste instantie 55-plussers in aanmerking die al woonachtig zijn in de gemeente Huizen. ‘De gemeente houdt met de realisering van De Regentesse de groeiende behoefte vanuit de bevolkingsopbouw in het oog’, legt Aad Roozendaal, projectmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, uit. De woningen worden dan ook voor deze doelgroep ontwikkeld en zijn levensloopbestendig. Dat wil zeggen dat de woningen dusdanig aan te passen zijn dat de bewoners zo lang

12


mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. ‘De bewoners kunnen kiezen uit verschillend samengestelde pakketten, waarvoor zij maandelijks een bedrag betalen’, illustreert Van Gelderen. ‘De nadruk ligt hierbij meer op comfort dan op zorg.’ Op deze manier wordt individueel wonen mogelijk gemaakt, waarbij de keuze om gebruik te maken van zorgen comfortvoorzieningen vrij is. ‘Bouwfonds MAB Ontwikkeling speelt met dit concept in op een doelgroep die heel klantgericht benaderd dient te worden’, legt Roozendaal uit.

Servicemanager Onderdeel van de zorgen comfortfaciliteiten – gevestigd op de begane grond van het lage gebouw met huurappartementen – vormt de woonservicemanager. Deze is onder andere belast met de zorg voor het onderhoud van de binnentuin en gemeenschappelijke ruimten. Daarnaast kan deze persoon – die gezien kan worden als een huismeester met een zeer uitgebreid takenpakket – tegen betaling ingeschakeld worden bij reparaties en andere klusjes. ‘Naar verwachting wordt de woonservicemanager naarmate de bewoners ouder worden meer ingeschakeld’, aldus Van Gelderen. De facilitering van de zorgen comfortvoorzieningen is in handen van Cordialis. De bouw van De Regentesse gaat in mei 2006 van start en het complex zal vermoedelijke medio 2008 worden opgeleverd. •

Helmond, De Veste in Brandevoort

Product van deze tijd In de Helmondse wijk Brandevoort wordt gebouwd aan een appartementencomplex waar wonen en zorg hand in hand gaan. De woningen komen te liggen in De Veste, het hart van deze levendige wijk. De uitstraling van deze woon-zorgcombinatie sluit aan bij de traditionele architectuur van De Veste en speelt in op de vraag vanuit de markt naar huisvesting voor ouderen.

Het woon-zorgcentrum wordt gerealiseerd door Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Bergopwaarts@BOW. Het ontwerp is van de hand van architectenbureau Krier & Kohl uit Berlijn, dat ook verantwoordelijk is voor het stedenbouwkundige plan van Brandevoort. Het centrum krijgt een gemengd multifunctioneel programma. Hierin worden onder meer tachtig appartementen gerealiseerd, waarvan er 22 verkocht en 58 verhuurd worden. De oppervlakte van de woningen varieert van 80 tot 140 m2. Daarnaast wordt in het centrum ruim 2.000 m2 aan zorgvoorzieningen gerealiseerd, zoals een huisartsenpraktijk, een fysiotherapiepraktijk, een apotheek, een steunpunt voor maatschappelijk werk en een drogisterij. De exploitatie van de zorg is in handen van Zorgcentrum De Zorgboog en Gezondheidscentrum Brandevoort. ‘De zorgvoorzieningen kunnen nooit rendabel functioneren wanneer niet voor een oplossing gekozen wordt waarbij de hele wijk profiteert van de voorzieningen’, legt Olaf Henschen, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, uit. Het complex wordt naar verwachting eind 2007 in gebruik genomen.

Midden in de samenleving Met het woon-zorgcentrum speelt Bouwfonds MAB in op de behoefte van de combinatie van zorg en wonen. De beoogde doelgroep – veelal mensen met een medische indicatie – hecht veel waarde aan veiligheid die op twee manieren uit te leggen valt.

In de eerste plaats biedt het gebouw een sociaal veilige omgeving, met een eigen binnentuin. Daarnaast voelen ouderen zich prettig bij het idee dat er binnen enkele minuten zorg geboden kan worden. ‘Bovendien worden de appartementen gebouwd middenin het levendige hart van Brandevoort. De bewoners maken volop deel uit van de samenleving’, vertelt Henschen enthousiast. Dat maakt het centrum echt een product van deze tijd.

Statige uitstraling Het appartementencomplex doet in niets denken aan traditionele woon-zorgcomplexen. De appartementen lijken op statige herenhuizen en worden gekenmerkt door de typisch Brandevoortse bouwstijl. ‘De woningen lijken vanaf de voorzijde pandsgewijs gesplitst, maar in werkelijkheid is achter de gevel een galerij gesitueerd waardoor de diverse woningen gemakkelijk kunnen worden bereikt’, aldus Henschen. ‘De uitstraling van het woonzorgcentrum past daardoor prachtig binnen Brandevoort.’ In het complex worden zowel koop- als sociale huurwoningen gerealiseerd. Deze combinatie is niet voor de hand liggend, gezien de hoge grondprijzen in Brandevoort. Henschen: ‘De keuze van Bergopwaarts@BOW om toch beide in het gebouw te realiseren, heeft zeker onze goedkeuring en past ook binnen de visie van Bouwfonds MAB Ontwikkeling op duurzame gebiedsontwikkelingen.’ •


13

‘ Het gaat naast de woningen ook om de woonomgeving: die moet fysiek en sociaal geen drempels bevatten’

Clémence Ross, staatssecretaris Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS)

Bouwen vanuit een visie op zorg Privacy, zelf contacten kunnen leggen en grip hebben op je dagindeling. Dat zijn volgens staatssecretaris Clémence Ross van VWS drie belangrijke waarden. ‘Een eigen plek is belangrijk’, zegt ze, ‘en met de juiste zorg is er ook in het eigen huis heel veel mogelijk.’ De zorg extramuraliseert en door de vergrijzing groeit de vraag naar specifieke woonvormen voor senioren. Er valt dus veel te doen – ook voor de bouwers, zo vindt Ross. ‘Het is heel fijn dat mensen langer leven en heel vaak nog de regie over hun eigen leven kunnen hebben’, aldus Ross. ‘Mensen geven aan dat ze zo lang mogelijk thuis willen blijven wonen. Een aantal weet dat zelf te realiseren, door in het eigen huis aanpassingen te doen. Maar sommige mensen zijn afhankelijk van wat zich op de woningmarkt voordoet.’

Huiskamergevoel

Om aan de wensen van die grote groep te voldoen, moeten er volgens berekeningen van VWS en VROM tot 2015 nog 395.000 extra nultredewoningen komen. Bovendien is er bij die zelfstandige woningen meer zorg op maat nodig. Ross: ‘Je kunt niet ieder huis ombouwen tot een verpleeghuis of een intensive care. Maar er is wel heel veel mogelijk. Bij een werkbezoek in Amsterdam sprak ik een vrouw met een fysieke handicap die na vijfentwintig jaar eindelijk een eigen woning had. Zij kon daar wonen dankzij allerlei technische snufjes in het huis en een goede zorginfrastructuur in de buurt. Ik hoop dat men ruimhartig gebruik gaat maken van de zorginfrastructuurregeling die we hebben getroffen. Dan komen er in de wijk zorgposten en kunnen bewoners afspraken maken met de zorgaanbieder.’

Jaarlijks investeert Ross circa twee miljard euro aan nieuwbouw van instellingen met kleinschalige woonvormen. ‘Een instelling moet zijn ontworpen vanuit een visie op zorg’, benadrukt Ross. ‘De omslag in het denken zal heel erg beïnvloeden hoe de komende jaren wordt gebouwd. Ik hoop dat de mensen die in die zorg werken ook mede kunnen bepalen hoe je die woonvormen zo goed mogelijk inricht. De behoefte van de klant moet zich ook vertalen in hoe je bouwt. Niet zozeer het zorgen vóór, maar zorgen dát. Zo zal er een heel ander soort bouw ontstaan. Geen lange gangen, maar kamers gegroepeerd rond een woonkamer. Maar je moet beginnen bij het zorgconcept en dan kijken hoe je daaromheen bouwt. Anders werkt het niet.’

Zorginstellingen blijven nodig voor mensen die ondanks alle extra zorg niet meer zelfstandig kunnen wonen. Omdat zij bijvoorbeeld te veel verzorging of verpleging nodig hebben, of omdat zij de regie over hun leven niet meer kunnen voeren. Ook daar vindt een omslag plaats: van ziekenhuisbouw naar het huiskamergevoel.

Creatief bouwen Drempels slechten Het gaat niet alleen om de woningen, maar ook om de woonomgeving: die moet fysiek en sociaal geen drempels bevatten. Op dat gebied werken de ministeries van VWS en VROM nauw samen. Ross: ‘Als er geen sociale netwerken zijn, als mensen zich niet prettig voelen in hun omgeving, dan hoef je ook geen stenen te stapelen. Daar moet je dus met elkaar goed naar kijken. Hoe kun je de fysieke omgeving zo maken dat die tot positieve dingen leidt? Hoe zorg je ervoor dat er nog ontmoeting mogelijk is? Veiligheid kent een fysieke, maar ook een sociale kant. Die aspecten proberen Sybilla Dekker van VROM en ik aan elkaar te knopen.’ Ook van corporaties en projectontwikkelaars verwacht de staatssecretaris investeringen. ‘Uiteindelijk levert dit alleen maar op’, verzekert ze. ‘Op het moment dat je zo bouwt dat mensen zich daar goed voelen, weet je ook dat je een stabiele woonomgeving creëert. Als je op een goede manier bezig bent met de fysieke infrastructuur, levert je dat in ieder geval iets goeds op en het betaalt zich terug. Het is makkelijker om het meteen goed te doen, dan later allemaal aanpassingen te moeten aanbrengen. Denk bijvoorbeeld aan de inbouw van domotica, zodat vanuit de huizen verbindingen mogelijk zijn naar de thuiszorgpost.’

‘Voor kleinschalig wonen in de meest ideale setting is veel nodig’, zegt de staatssecretaris. ‘De indicatiestelling is nu op orde en ik ben bezig met de bekostiging daarvan. Het sluitpunt van de keten is een andere visie op zorg, op basis van een individueel zorgplan. Bovendien wil ik meer ruimte geven om creatief te bouwen.’ En daar zitten volgens Ross veel bouwers en projectontwikkelaars om te springen. Bij het realiseren van combinaties van wonen en zorg lopen zij immers nog te vaak aan tegen tegenstrijdige en beperkende financieringsregelingen. Met dat dilemma is Ross al aan de slag: ‘Ik hecht aan gericht partnerschap met professionals, zowel vanuit de bouw als de zorg. We staan niet tegenover elkaar, het gaat om samen investeren. Veel ruimte laten voor creativiteit is ongelooflijk belangrijk.’ Om dergelijke creativiteit te stimuleren gaan de ministeries van VWS, VROM en OCW binnenkort vijf wijken selecteren, waar experimenteel wordt gekeken wat de meerwaarde is van het bij elkaar brengen van verschillende geldstromen. ‘We nemen deze wijken onder de loep om heel specifiek te kunnen kijken. Het kan betekenen dat wij als partners met elkaar meer creatieve oplossingen moeten verzinnen. Binnen de regelen der kunst natuurlijk’, voegt zij er fijntjes aan toe. •


15

‘ Ouderen kunnen wonen in een omgeving waar ook jongeren verblijven, én zo nodig kiezen voor hulp’

Menno Maas, algemeen directeur AMVEST

Scepsis over speciale ouderenwoningen Menno Maas, algemeen directeur van AMVEST, gelooft niet in specifieke producten voor ouderen. ‘Uiteindelijk wil niemand als oud worden bestempeld.’ De vastgoedonderneming – met een bezit van 10.000 woningen en in totaal 18.000 woningen in beheer – zoekt het dan ook in het bieden van comfort. ‘Gemak: dáár draait het bij ons om’, benadrukt Maas. ‘Maar de vraag naar comfort is van alle leeftijden. Iederéén wil nu eenmaal lekker leven.’ Een stapeltje papieren met cijfers ligt voor hem op tafel. Het zijn voor Menno Maas weliswaar de laatste loodjes als algemeen directeur bij AMVEST, maar dat weerhoudt hem er niet van de visie van zijn onderneming gedegen voor het voetlicht te brengen. ‘De groep 55-plussers’, zo trapt hij af, ‘wordt voor onze nieuwbouwportefeuille alsmaar interessanter. Per slot van rekening gaat het hier om een groeiende groep die ook steeds inkomenskrachtiger wordt. Daarbij komt dat de huurgeneigdheid bij ouderen hoger dan gemiddeld is. Zo blijkt bijvoorbeeld uit onderzoek dat zeventig procent onder de zestigplussers liever huurt dan koopt.’ Met de vraagzijde zit het volgens hem dan ook wel goed. Niet voor niets heeft ook het Ministerie van VROM berekend dat er tot 2015 zo’n 400.000 seniorenwoningen bij moeten komen. De ouderen van de toekomst willen nu eenmaal ook zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. ‘Waar het om gaat, is de vraag wát voor woningen dat dan moeten zijn. Wij geloven als AMVEST namelijk helemaal niet in specifieke producten. En dat heeft alles te maken met het feit, dat wij een langetermijnbelegger zijn. Met andere woorden: de woningen die wij ontwikkelen, moeten over vijftien of twintig jaar ook nog interessant zijn.’

Brede doelgroep Met dit in het achterhoofd richt AMVEST veel meer haar aandacht op woningen voor een brede doelgroep. ‘En daarmee bedoelen wij’, zo legt Maas uit, ‘ruime appartementen, maar ook eengezinswoningen en patiobungalows voorzien van goede domotica. Pas in de marketing van dit aanbod komt vervolgens wellicht het aspect senioren naar voren. Maar vaak is dat toch afhankelijk van de ligging van de woningen. Bijvoorbeeld in het groen of dichtbij voorzieningen.’ AMVEST gelooft meer in het leveren van diensten. Om het leven van de huurders nog aangenamer te maken, biedt de vastgoedonderneming een pakket van zogenoemde gemaksdiensten aan. Het aanbod is enorm en varieert van een simpele boodschappendienst en huisdierenoppas tot informatie over medicijnen en verpleging en verzorging. ‘Het gaat hierbij om comfortdiensten’, verduidelijkt Maas, ‘waar alle huurders van AMVEST toegang toe hebben. Het bemiddelingsabonnement is een gratis onderdeel van de huur.’

Klanttevredenheid Huurders van AMVEST kunnen via de website de diensten aanvragen. ‘We zijn nu anderhalf jaar bezig met dit concept en ongeveer tien procent van onze huurders maakt hiervan regelmatig gebruik. Dat lijkt op het eerste gezicht niet veel, maar het is natuurlijk ook nog een kwestie van gewenning. Nederlanders zijn nog wat minder servicegericht. Als er bijvoorbeeld bij een

restaurant wordt gevraagd of de auto moet worden weggezet, dan wordt daar vaak vreemd tegenaan gekeken. Terwijl valid parking voor een Amerikaan de gewoonste zaak van de wereld is. Daarbij komt nog, dat we ermee zijn begonnen in een tijd dat de economie niet erg meezat. Nu de welvaart weer gaat toenemen, zal er ongetwijfeld veel meer gebruik van worden gemaakt.’ De top 3 van de meest gebruikte diensten zijn, zo somt Maas op: kinderoppas, huishoudelijke hulp en de klusjesmannen. ‘Maar uit onze klanttevredenheidsonderzoeken blijkt dat alleen al het feit dat we deze diensten kunnen leveren, als zeer prettig wordt ervaren.’

Lekker leven De frontoffice voor de diensten is AMVEST. De backoffice wordt verzorgd door de organisatie Lekker Leven. Deze is leverancier van de dienstverlening en verzorgt de kwaliteitsbewaking. ‘Aanvankelijk waren we een contractpartner van Lekker Leven, maar sinds het begin van dit jaar hebben wij een belang van dertig procent in de organisatie genomen. Reden hiervoor is, dat we hier toekomst in zien. Het is voor ons natuurlijk ook een acquisitiemiddel, omdat ook corporaties en ontwikkelaars waarmee wij veel samenwerken grote behoefte hebben om diensten aan te bieden.’ ‘Momenteel’, vervolgt Maas, ‘heeft Lekker Leven ongeveer 600.000 abonnementen. En de verwachting is dat dit de komende jaren zal uitgroeien naar een miljoen. Je ziet ook bedrijven abonnementen nemen en dit als arbeidsvoorwaarden aan werknemers aanbieden. Voor ons betekent het in de eerste plaats, dat onze huurders kunnen wonen zonder zorgen. En dat geldt voor alle leeftijdscategorieën. Jongeren die weinig tijd hebben om boodschappen te doen of hun huis schoon te maken, kunnen daarvoor een beroep op ons doen, terwijl ouderen voor zorgdiensten op deze service kunnen terugvallen.’ In deze benadering ziet Maas trouwens ook een sterke profilering van de huurwoningenmarkt. ‘Het zal duidelijk zijn dat onze markt de afgelopen jaren flinke concurrentie heeft ondervonden van de lage rentestand. Juist door deze extra’s, waarbij huurders dus weten dat zij daarop kunnen terugvallen, onderscheiden wij ons van de koopwoningenmarkt.’

All inclusive Maas is ervan overtuigd dat deze aanpak juist voor de ouder wordende mens interessant is. ‘Zij kunnen wonen in een omgeving waar ook jongeren verblijven. Ouderen willen namelijk helemaal niet bij elkaar klitten. Maar ze willen wél de zekerheid hebben dat áls ze hulp en zorg nodig hebben, zij die ook kunnen krijgen. En wij kunnen dat in ons woonconcept als een soort all inclusive-pakket bieden.’ Lachend: ‘Men heeft alleen geen gekleurd polsbandje nodig om er gebruik van te mogen maken.’ •


17

‘ Veiligheid is een belangrijk criterium als het gaat om wonen voor ouderen’

Jan Latten, demograaf CBS en bijzonder hoogleraar Demografie aan de Universiteit van Amsterdam

Wonen krijgt functie van veiligheid Status, lifestyle en inkomen zullen in de toekomst steeds belangrijkere factoren worden bij de keuze van de woonplek. Professor Jan Latten ziet een verdergaande segregatie ontstaan, omdat mensen graag met ‘gelijksoortigen’ bij elkaar willen wonen. Voor ouderen komt daar nog eens de factor veiligheid bij. De verschillen in inkomen van ouderen zullen in de (nabije) toekomst groter worden, meent Latten. Voor andere groepen zal de maatschappij vangnetten moeten creëren. Over dure ouderenenclaves, nieuwe begijnhofjes voor alleenstaande vrouwen en het uitsorteren van kwaliteiten. Iedereen trekt straks aan de oudere als nieuwe doelgroep, meent Jan Latten. ‘De trend is al ingezet: kijk maar naar Limburg, waar men dreigende krimp wil ondervangen met de bouw van ouderenwoningen. Of Zeeland, dat zich profileert als provincie voor ouderen.’ Latten is demograaf en doet dus in cijfers. Over de wenselijkheid van bepaalde trends die hij signaleert, doet hij geen uitspraak. Hij constateert slechts dat er verschuiving plaatsvindt naar een geliberaliseerde woningmarkt. Degene die ‘chauffeur is over zijn eigen leven’ zal kunnen inkopen wat hij wil, óók in de sfeer van wonen, zorg en veiligheid.

voor wonen. Ook als ouderen een partner verliezen en ze alleenstaand worden, neemt hun kwetsbaarheid toe.’ De angsten van ouderen kunnen wel gecompenseerd worden, bijvoorbeeld door in een prettige omgeving te wonen, maar daar is geld voor nodig. ‘Inkomen heeft ook als functie dat het je kwetsbaarheid kan verminderen’, zegt Latten. Maar juist daar zit voor veel groepen ouderen een tweede belangrijke zwakte: de inkomenskwetsbaarheid. ‘Veel indicaties laten zien dat de verschillen in inkomen in de toekomst groter zullen worden.’

Suncity Schokgolf Maar eerst de cijfers. Die spreken voor zich, als je tenminste weet hoe je ze moet interpreteren. De komende dertig jaar zal de grootste ‘schokgolf’ van de vergrijzing over ons land spoelen. In 2035 is de vergrijzing op haar sterkst. Daarna stabiliseert het beeld en zal de vergrijzing wat gaan afnemen. In 2035 zal het aandeel 65-plussers in de totale bevolkingsopbouw zijn gestegen van 14 naar 23 procent. Dat betekent dat er maar liefst 1,7 miljoen ouderen bijkomen, van 2,3 miljoen nu naar 4 miljoen in 2035. De totale bevolking zal tot 2035 nog toenemen met ruim 700.000 inwoners. Vergrijzing betekent ook dat er minder jongeren bijkomen, en dat daar dus een vraag wegvalt. Een extra vraag ontstaat door de toename van mensen van middelbare en hoge leeftijd. Bovendien verschilt het totale patroon van bevolkingstoe- of afname ook per plaats. Groter wordende verschillen, dat is dan ook de algemene trend die Latten constateert. Hoe de groter wordende groep ouderen zal gaan wonen, heeft een groot effect op hoe steden en nieuwe wijken er in de toekomst uit zullen gaan zien. De essentiële verschillen tussen de ene of de andere plek worden bepaald door de status en de kwaliteit van de plek. Waarom je ergens wel of niet wilt gaan wonen, wordt wellicht steeds meer gemotiveerd door de vraag of je er mensen treft met een gelijksoortige lifestyle. Voor ouderen geldt dat waarschijnlijk zelfs nog meer dan voor jongeren. Latten: ‘Als oudere word je kwetsbaar op vele terreinen. Je bent fysiek minder weerbaar, staat letterlijk minder stabiel op de benen. Uit vooruitberekeningen die ik heb gemaakt, kun je opmaken dat op grond van vergrijzing alleen blijkt dat over dertig jaar negen miljoen mensen bang zijn om ’s avonds na tienen de deur open te doen. Bovendien blijkt uit onderzoek van de Universiteit van Amsterdam dat niet-gezonde of fysiek kwetsbare mensen zich in een slechte buurt angstiger voelen dan gezonde mensen.’ Die angsten in en om het huis zijn van belang voor de ervaring van de woonomgeving. ‘Veiligheid wordt een heel belangrijk criterium

De ‘oudere’ bestaat niet, benadrukt Latten, en ook de verschillen in groepen ouderen zullen in de toekomst alleen maar toenemen. Segregatie zal toenemen. Latten spreekt liever over ‘uitsorteren’, omdat segregatie zo’n negatieve bijklank heeft. ‘Terwijl het hier over positieve segregatie gaat, de mensen wíllen het zelf graag. Wonen met gelijksoortige mensen in de buurt, mensen met dezelfde status, etniciteit, inkomens, hobby’s. Voor ouderen betekent dat veiligheid.’ Latten denkt niet dat er grote Suncities zullen ontstaan, maar wel ouderenbuurten of enclaves in steden en dorpen. Het zijn enclaves voor de rijkere oudere, met zorgvoorzieningen binnen handbereik, die enigszins van de buitenwereld zijn afgesloten door bijvoorbeeld camera’s en een huismeester, maar toch niet geïsoleerd zijn van de buitenwereld. De ‘rijkere, kosmopolitische oudere’ trekt zich graag terug, terwijl het gevaar dreigt dat de ouderen die aan de onderkant terechtkomen afhankelijk zijn van maatregelen in de sfeer van de volkshuisvesting en andere sociale vangnetten. Zij komen terecht in de mindere buurten in de steden, waardoor ook in de steden de tegenstellingen op buurtniveau zullen toenemen. ‘De trend die ik constateer is dat er neiging is tot isolatie, en dat binnen die isolatie wordt gekozen voor gelijksoortigheid.’

Vrij bewegen In de ‘strijd om de oudere’ zal imago dan ook een grote rol gaan spelen. Ouderen zijn immers in principe vrij zich te vestigen waar ze willen. Ongetwijfeld zal de rijkere kosmopolitische senior zich ook niet tot Nederland alleen beperken. Nu al is één op de tien emigranten een 55-plusser. ‘Als men hier niet door de markt wordt bediend vertrekt men wel naar elders’, aldus Jan Latten. ‘Nu al worden Zuid-Spanje en de Canarische Eilanden gekoloniseerd door Duitse en Engelse ouderen. Oost-Europa is een groeimarkt, dat is nog lekker goedkoop. We zullen zeker te maken krijgen met het fenomeen dat groepen ouderen zich vrij gaan bewegen door Europa. Als ze de kans hebben en hier niet vinden wat ze willen, zullen ze dat zeker doen.’ •


19

‘ We zijn op weg om onze ouderen een plek te geven in de samenleving’

Frans Krasovec, wethouder in Kerkrade

Het is hier prettig oud worden De Limburgse gemeente Kerkrade vergrijst en de gevolgen hiervan staan hoog op de agenda. Frans Krasovec, wethouder van onder andere Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, benadrukt dat ‘Kerkrade zich in alle opzichten bekommert om zijn vergrijsde bevolking. Daarbij gaat het ons niet alleen om het zorgen voor voldoende geschikte woningen, maar telt boven alles het sociale aspect.’ Cijfers liegen niet. En de cijfers over de bevolkingsopbouw van Kerkrade laten zien dat deze Limburgse gemeente flink aan het vergrijzen is. Momenteel telt de stad 49.737 inwoners waarvan 16.000 55 jaar en ouder zijn. Over vier jaar is dat aantal gegroeid naar 16.732. En de prognose voor het jaar 2025 is dat Kerkrade dan 17.864 55-plussers telt. Dit lijkt op zich nog niet eens zo heel erg schokkend. Maar het aantal inwoners is dan wel al teruggelopen naar 44.916. Met andere woorden: twee op de vijf inwoners van Kerkrade zijn dan 55 jaar en ouder. Frans Krasovec is er vooralsnog niet heel erg van onder de indruk. ‘Het is geen zorgelijke situatie. Vooral niet’, zo verduidelijkt hij zijn woorden, ‘omdat we het gevoel hebben goed op weg te zijn om onze ouderen een plek in de samenleving te geven.’ Voor zijn politieke carrière heeft Krasovec ruim 27 jaar ervaring met het ouderenwerk in de buurgemeente Landgraaf opgebouwd. ‘In die jaren heb ik een uitgesproken mening gevormd over ouderenhuisvesting’, vertelt de éminence grise van het college van Burgemeester en Wethouders. ‘Daarbij ligt de nadruk te zorgen voor een sociaal netwerk. Voorkomen moet worden dat ouderen achter de beroemde geraniums belanden en vervolgens zelden of nooit meer iemand zien. Ze moeten actief blijven en anderen blijven ontmoeten.’ In zijn tijd als ouderenwerker zette hij zich dan ook in voor het op touw zetten van zogenoemde huiskameractiviteiten voor ouderen.

Sociaal netwerk Het is deze benadering die centraal staat in het ouderenbeleid dat de gemeente Kerkrade voert. Niet alleen huisvesting voor de ouder wordende burger realiseren, maar in het beleid vooral de nadruk leggen op het creëren van een sociaal netwerk. ‘Dat betekent in de praktijk dat wij in alle wijken woningen voor ouderen realiseren in de nabijheid van voorzieningen. Voorzieningen in een zo breed mogelijke samenstelling, dus van winkels en horeca tot welzijnsvoorzieningen. De nadruk ligt op het zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen, maar wel zodanig dat wanneer men daar behoefte aan heeft, men kan terugvallen op zorg. En dat alles binnen een afstand van maximaal achthonderd meter van de woning.’ Krasovec vouwt een kaart open met daarop de wijken Terwinselen, Spekholzerheide, Heilust en Kaalheide. Hierop is in een oogopslag het voorzieningenniveau te zien. ‘Zo hebben wij voor onszelf ook inzichtelijk wat het aanbod is.’

Verder heb je uiteraard te maken met de normen waaraan sociale woningen moeten voldoen’, vertelt Krasovec. Ouderen die een eigen woning hebben, kunnen een beroep doen op het project ‘Blijvend thuis in eigen huis’. Aan de hand van een checklist wordt bekeken welke verbetermaatregelen aan de woning moeten worden getroffen om langer zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. ‘Vervolgens is de eigenaar zelf verantwoordelijk voor eventuele verbeteringen. In geval van medische indicatie vergoedt de gemeente op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten bepaalde woningaanpassingen, of men besluit te verhuizen.’

Geen ouderengetto’s De wethouder verwacht de komende tijd flink wat zorgen levensloopwoningen te realiseren. Er liggen voor bijna zevenhonderd zorgwoningen nieuwbouwplannen op de plank. Of deze ook allemaal tot uitvoering gaan komen, is de vraag. Kerkrade maakt onderdeel uit van Parkstad Limburg: een samenwerkingsverband van de gemeenten Heerlen, Landgraaf, Brunssum, Simpelveld, Voerendaal, Onderbanken en Kerkrade. Binnen dit samenwerkingsverband worden tevens bouwafspraken gemaakt. ‘En wij hebben nu eenmaal te maken met ontvolking, dus over onze bouwplannen zullen we nog wel wat harde noten moeten kraken.’ Naast nieuwbouw van ouderenwoningen is het tevens de bedoeling dat appartementencomplexen dusdanig worden aangepakt, dat zorgwoningen bijvoorbeeld op één etage worden gevestigd. ‘Dat maakt zorg aan huis weer eenvoudiger en voor de zorgaanbieder ook een stuk efficiënter.’ Overigens is het volgens Krasovec daarmee zeker niet de bedoeling dat er op deze wijze wederom verkapte verzorgingshuizen gaan ontstaan. ‘Die clustering moet niet al te star worden gezien. We willen ook zeker geen ouderengetto’s laten ontstaan. Waar het om gaat, is dat er juist gemengde woonwijken ontstaan. Bij het goed laten functioneren van ouderen horen ook jongeren. Voor de sociale contacten is juist het organiseren van een goede mix heel belangrijk.’ Ouderen kunnen vervolgens zelf zorg inkopen, maar ook klussendiensten en andere voorzieningen zijn voor hen bereikbaar. ‘Zo zorg je ervoor dat ouderen op een goede manier zelfstandig kunnen blijven wonen. Eenzaamheid dient te worden voorkomen. En met wat wij allemaal voor hen op touw zetten, hoeft niemand eenzaam te zijn.’

Afgunstig Voor een goede uitvoering van dit beleid heeft Kerkrade een convenant gesloten met woningcorporaties, zorgaanbieder Meander, Thuiszorg en de welzijnsinstelling Impuls. Daarbij realiseren corporaties onder regie van de gemeente de woningen, Meander en de Thuiszorg de zorg aan huis of in de directe omgeving, terwijl Impuls zorgt voor de welzijnsactiviteiten. ‘De woningen moeten voor intensieve zorg natuurlijk minimale afmetingen hebben.

De wijze waarop Kerkrade het beleid uitvoert, valt volgens de wethouder goed. ‘Van de seniorenraad, die in deze gemeente een adviesrol vervult, krijgen wij positieve reacties. Hertzogenrath, onze zustergemeente net over de grens, is zelfs jaloers op de wijze waarop wij invulling geven aan onze ouderenzorg. Het is’, zegt Krasovec na een korte stilte, ‘in Kerkrade prettig om oud te worden.’ •


21

‘ Het grootste verschil met een verzorgingshuis of een seniorenwoning, is dat wij alles zelf organiseren en regelen’

Greet Broerze, bestuurslid Landelijke Vereniging Groepswonen van Ouderen

Wij hopen het verzorgingshuis over te slaan De lentebingo heeft veel animo. Bijna alle bewoners van de ouderenwoongroep Koningsdael hebben zich ingeschreven op de lijst aan het prikbord in de gezamenlijke ruimte. ‘De evenementencommissie bedenkt steeds weer wat nieuws. We ondernemen veel met z’n allen. Iedereen kan overal aan meedoen, maar het hoeft niet en dat is juist zo prettig’, zegt Greet Broerze (74). Ze stond zeventien jaar geleden aan de wieg van de ontwikkeling van deze woongroep in Soest. ‘Op deze manier hopen wij het verzorgingshuis over te slaan en zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen.’ Steeds meer ouderen zoeken naar alternatieve woonvormen. De Landelijke Vereniging Groepswonen van Ouderen (LVGO) constateert een enorme toename van vijftigplussers die nu alvast op zoek gaan naar een geschikte locatie om met een aantal gelijkgestemden hun oude dag door te brengen. ‘Ouderen worden steeds mondiger en kapitaalkrachtiger. Ze hebben kennis en kunde, een uitgebreid netwerk en misschien wel het allerbelangrijkste: tijd’, zegt Broerze, tevens bestuurslid van de LVGO. Ouderen willen niet meer ‘wegkwijnen in verzorgingshuizen’ en ‘verpieteren achter de geraniums’. Ze willen het heft in eigen hand houden. Het starten van een woongroep is daarvoor een goede manier. De ouderen gaan zelf op zoek naar een locatie en bemoeien zich met de bouwtekening en de indeling van hun nieuwe woning. Meestal wordt er een nieuw complex gebouwd. Dit alles gebeurt in nauwe samenwerking met gemeenten, ouderenbonden en woningbouwverenigingen, en de LVGO helpt bij de onderhandelingen tussen deze groepen. Gelijk vanaf het begin wordt er al veel vergaderd en georganiseerd door de ouderen. Er worden bouwteams geformeerd, maar ook al een evenementencommissie, zodat de groep elkaar goed leert kennen.

Jong, betrokken en actief Elke woongroep heeft in elk geval een gemeenschappelijke ruimte. Hier worden de verjaardagen gevierd, spelletjes gespeeld, vergaderd, cursussen gegeven en diners gehouden. ‘Het grootste verschil met een verzorgingshuis of een seniorenwoning, is dat wij alles zelf organiseren en regelen. Wij hebben dus geen huismeester of verpleegsters in huis’, vertelt Broerze. ‘Dit is heel belangrijk, want dat houdt je jong, betrokken en actief.’ Koningsdael is een wooncomplex van 23 zelfstandige één- en tweepersoonswoningen. De jongste bewoner is 65 en de oudste 82 jaar. Naast de grote gemeenschappelijke ruimte met keuken, delen de bewoners ook nog een fietsenberging, een schuur en een tuin van maar liefst 800 m2. ‘Die houden we ook helemaal zelf bij.’ Elke woongroep heeft een eigen bestuur en verschillende commissies, zoals een activiteiten- en een kennismakingscommissie voor de nieuwe bewoners en de bewoners op de wachtlijst. Broerze: ‘Kandidaat-leden betrekken we overal zoveel mogelijk bij. We nodigen ze uit voor alle activiteiten, besteden aandacht aan hun verjaardagen, en ze moeten minimaal drie vergaderingen bijwonen. Zo kun je zien of het klikt. Als er een woning vrijkomt, bepalen de bewoners wie erbij komt.’

LVGO In Nederland zijn er nu 250 woongroepen voor ouderen. Ongeveer tweehonderd daarvan zijn aangesloten bij de LVGO. In 1984 is deze vereniging opgericht. De LVGO kan helpen bij de contacten met de

gemeenten, Provinciale Staten en woningbouwcorporaties. Haar speerpunt is het geven van informatie en het uitwisselen van ervaringen. Zo hoeft niet elke woongroep het wiel opnieuw uit te vinden. ‘Als je net begint, komt er een heleboel op je af en is er zoveel waar je aan moet denken. Dan is het heel fijn als je op weg geholpen wordt. Toen wij met Koningsdael begonnen, bestond de LVGO nog niet zo lang en was er een stuk minder kennis en ervaring beschikbaar. Bij ons is er dan ook veel misgegaan. Zo hebben onze drempelloze woningen wel een drempel naar de badkamer en is onze lift te klein voor een brancard of een doodskist. Dat zijn allemaal dingen die je in het begin over het hoofd ziet.’ Daarnaast brengt de LVGO het groepswonen onder de aandacht bij de overheid. ‘Groepswonen is een belangrijk alternatief dat in onze ogen in de toekomst alleen maar belangrijker wordt.’ Uit onderzoek is gebleken dat nu al één op de acht ouderen voor deze vorm van wonen kiest. Bovendien is het voor de overheid ook een goedkope oplossing. Ouderen in een woongroep zijn zelfredzaam en zelfstandig en proberen het verzorgingshuis over te slaan. Als er specialistische zorg nodig is, dan wordt de hulp van thuiszorg en kruisverenigingen ingeroepen, maar voor een groot deel helpen de ouderen elkaar. ‘Daarom vinden wij het ook onvoorstelbaar dat dit kabinet alle reguliere subsidies heeft ingetrokken. We kregen 65.000 euro per jaar en daarvan kon de vereniging bestaan. Nu krijgen we niets meer, wat bijna de doodsteek voor LGVO heeft betekend. We zetten er nu met elkaar de schouders onder, maar het is natuurlijk absurd dat een kabinet dat zo pleit voor mantelzorg, zulke initiatieven de das omdoet.’

Zelfredzaamheid Een woongroep is natuurlijk niet voor iedereen een goed alternatief. Het moet echt een bewuste keuze zijn. ‘Je moet niet te kwetsbaar en te kritisch zijn en je moet in een groep kunnen functioneren. Daarnaast moet je zelfredzaam zijn, want we helpen elkaar wel, maar we verplegen elkaar niet.’ In een groep wonen zorgt ervoor dat je actief blijft in een sociale omgeving en dat je bent verzekerd van aandacht, gezelligheid en veiligheid. Aanvankelijk was het voor Greet Broerze helemaal niet zo’n bewuste keuze, moet ze eerlijk toegeven. ‘In het begin deed ik het echt voor het huis. Tijdens het eerste weekend vroegen ze of ik voorzitter wilde worden. Ik had nog nooit van mijn leven vergaderd, laat staan iets voorgezeten. Ik heb een boekje gekocht en ben het gewoon maar gaan doen. Nu ben ik echt een vergaderdier geworden, ik spreek met gemak grote groepen mensen toe en ik blijk besturen heel erg leuk te vinden. Ik heb een communicatiecursus gedaan, doe af en toe de redactie voor de verschillende bladen die wij uitgeven en treed regelmatig op als troubleshooter bij conflicten. De woongroep is voor mij echt een verlaat emancipatieproces.’ •


23

NAW index

Overzicht van thema dossiers In NAW is de afgelopen jaren een groot aantal onderwerpen en projecten de revue gepasseerd. In elke uitgave zat ook een dossier, waarin steeds een specifiek thema is behandeld. Hieronder staat een overzicht van de thema’s uit de dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen, dan kan dat. Stuur een e-mail naar [email protected].

Dossier 1

Persoonlijk wonen

zomer 2001

Dossier 2

Trends in wonen

najaar 2001

Dossier 3

Stedelijke vernieuwing

winter 2001

Dossier 4

Wonen en werken

Dossier 5

Concept- en gebiedsontwikkeling

zomer 2002

Dossier 6

Appartementenmarkt

najaar 2002

Dossier 7

Grondbeleid

winter 2002

Dossier 8

Integrale projecten

Dossier 9

Winkelen

zomer 2003

Dossier 10

Woningmarkt

najaar 2003

24


voorjaar 2002

voorjaar 2003

Dossier 11

Kantorenmarkt

Dossier 12

Ruimtelijke ontwikkeling

Dossier 13

Publiek-Private Samenwerking

zomer 2004

Dossier 14

Waterfrontontwikkeling

najaar 2004

Dossier 15

Infra knooppunten

winter 2004

Dossier 16

Toekomst landelijk gebied

Dossier 17

Gemengde projecten in de stad

zomer 2005

Dossier 18

Woonwijk van de toekomst

najaar 2005

Dossier 19

Starters op de woningmarkt

winter 2005

Dossier 20

Trends en ontwikkelingen in retail

winter 2003 voorjaar 2004

voorjaar 2005

voorjaar 2006


25

Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in. Integrale woongebieden De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties.

Multifunctionele projecten Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd. In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaars van koopwoningen en commercieel vastgoed.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

HOOFDKANTOOR

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN

REGIOKANTOOR NOORD-OOST

REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST

REGIOKANTOOR NOORD-WEST

REGIOKANTOOR ZUID-WEST

REGIOKANTOOR ZUID

Amersfoort

Den Haag

Zwolle

Amersfoort

Haarlem

Delft

Eindhoven

Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht. We maken voor de gebiedsontwikkelingen in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet. Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat inmiddels 60 jaar in de markt en is daardoor

als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam. De organisatie verkocht in 2005 in Nederland vanuit 12 kantoren ruim 8.000 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw.

Colofon dossier #21 zomer 2006

Recommend Documents