Centrumplan Huizenrij k-Oost
Taxatierapport BroedplaatsNoord en Parkwijk
01 A
TAXATIERESULTAAT OPDRACHT/OPNAME
Datum opdracht
: 08-12-2011
Naam opdrachtgever
: gemeente Huizenrijk
Adres opdrachtgever
: Huizenrijk
Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door
: klant
Opdracht is verstrekt aan
: BMC Groep
Adres opdrachtnemer
: Amersfoort
De taxatie is uitgevoerd door
: J.J.M.W. Scherrenberg RMT RTsv MBA MRICS RRV
Ingeschreven in het register
: Vastgoedcert te Rotterdam
Datum opname en inspectie
:…
B
OBJECT
Korte objectomschrijving
: gebiedsontwikkeling Centrumplan Huizenrijk-Oost betreffende de deelgebieden Broedplaats-Noord en Parkwijk zoals nader beschreven in hoofdstuk 2.
Kadastrale gegevens/oppervlakte
: het plangebied zoals omschreven in hoofdstuk 3.
Adres, plaats
: idem
C
DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van de beoordeling van eventuele staatssteun in verband met de voorgenomen gronduitgifte aan derden door gemeente Huizenrijk. D
WAARDERING
De marktwaarde van de grond behorende bij het Deelplan Broedplaats-Noord is getaxeerd op: € De marktwaarde van de grond behorende tot het Deelplan Parkwijk is getaxeerd op:€ E
VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID
1
Voorwaarden
Bij deze taxatie is de DNR 2011 van toepassing. 2
Aansprakelijkheid
De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voor zover deze met name onder A en C zijn genoemd.
02
OMSCHRIJVING PLANGEBIED
02.01
Inleiding
Gemeente Huizenrijk is voornemens gronden over te dragen aan de corporatie voor de ontwikkeling van Broedplaats-Noord en Parkwijk. Een woonwijk met in totaal circa 724 woningen, circa 2.000 m2 commerciële ruimten en infrastructurele voorzieningen. In figuur 1 en 2 zijn beide gebieden in vogelvlucht weergegeven. Voor Broedplaats Noord geldt dat blok K en L buiten het bereik van de taxatie vallen. Voor Parkwijk is uitsluitend het gedeelte dat reeds in erfpacht is uitgegeven aan de corporatie en de openbare ruimte meegenomen in de waardering.
K H J
L
Figuur 2
vogelvlucht plangebied Broedplaats-Noord
Figuur 1
vogelvlucht plangebied Parkwijk
Stedenbouwkundig plan Voor de herontwikkeling van het Centrumplan Huizenrijk-Oost is een concept stedenbouwkundig ontwerp gemaakt door buro X. De invulling van Broedplaats-Noord en Parkwijk wordt hierna omschreven. 02.02
Huidige feitelijke situatie
Het huidige gebied wordt omsloten door de straat, het plein en de kade. De gronden gelegen aan de Straat worden op dit moment gebruikt ten behoeve van parkeren en opslag. De gronden zijn in eigendom van derden. Op de straat is een deels leegstaand kantoorpand met loods gevestigd.
Op de hoek van de dijk is een parkeerterrein en groenstrook gelegen die in eigendom is van gemeente Huizenrijk. Voor de rest zijn er aan de straat een aantal bedrijfspanden met een verouderde, soms verpauperde, uitstraling gelegen.
Langs de kade zijn ook verschillende bedrijven gelegen met een minder representatieve uitstraling. Daarnaast staan er een aantal vastgoedobjecten (deels) leeg.
In de straat zijn een aantal bedrijfspanden gelegen en sociale woningen. De buurt heeft een kwalitatief laagwaardige uitstraling en ziet er verloederd uit. Van een aantal sociale huurwoningen zijn de ramen en deuren dichtgespijkerd.
Een deel van de dijk is onbebouwd en een deel bestaat uit laagwaardige bedrijfspanden.
02.03
Broedplaats-Noord
Broedplaats-Noord valt onder te verdelen in Voorzieningencentrum (Blok H) en Broedplaats-Hof (Blok J). Voorzieningencentrum Op de hoek van de straat en de dijk wordt een bouwblok voorzien dat ook ruimte biedt aan voorzieningen. Met name een kleine supermarkt is hier gewenst. De voorzieningen zijn gelegen op de straat. Dit is de meest prominente plek in de stadsstructuur aangezien hier veel routes samenkomen. Boven de winkels zijn appartementen voorzien. De overige bebouwing van het blok bestaat uit verschillende type stadswoningen. Het bouwblok is doorsneden met een steeg die een directe route bied vanaf het naastgelegen MOWterrein naar de winkels aan de dijk. Aan de steeg is een openbaar toegankelijk plantsoen gelegen dat ruimte kan bieden aan een speeltuintje. De steeg en het speelterrein worden geflankeerd door gemetselde muren die de binnenterreinen van het blok afschermen. Deze muren vormen een integraal onderdeel van de architectuur van het bouwblok. Weelderige begroeiing op het binnenterrein komt boven deze muren uit. Deze steeg scheidt het blok in twee delen die separaat kunnen worden ontwikkeld. Het winkeldeel met de bovengelegen appartementen vormt een markante hoek in het bouwblok. Zowel in het perspectief van de dijk als in de straat springt het volume in het oog door een kolomvrije overstek van twee meter. De hoek bespeelt daarmee expliciet een grotere schaal van architectuur, passend bij de unieke positie die het inneemt in de planfiguur. Het winkelblok vormt de tweede bebouwde flank van het plantsoen op de kop. De inrichting van dit plantsoen zal op gelijkwaardige wijze moeten aansluiten op beide complexen. Enerzijds moet de fraaie symmetrische compositie van het monument doorklinken in het ontwerp, anderzijds moet het plantsoen ook de voorruimte van de buurtvoorzieningen kunnen zijn. De bevoorrading van de winkels geschiedt in een afsluitbaar expeditiehof. Deze is gesitueerd aan de straat. Parkeerplaatsen voor winkelend publiek zijn gelegen langs de parallelweg Broedplaats-Hof Vier bouwblokken tezamen vormen de hof die centraal in Broedplaats is gelegen. De buitencontouren van de blokken langs de straten zijn opgebouwd uit stadswoningen, appartementen en mogelijk door particulieren ontwikkelde stadswoningen. De binnenhof is vormgegeven als een samenhangend ensemble van laagbouwwoningen en één appartemententoren. Onder de hof ligt een half verdiepte parkeergarage voor de bewoners. De hof zelf verheft zich daardoor iets boven het maaiveld van de omringende straten. Door de garage onder de hof te leggen, kunnen in de bouwblokken veel tuinen in de volle grond worden aangelegd. De hof wordt ingericht als een volwaardige openbare ruimte. In het midden van de hof wordt een plantsoen aangelegd, en worden enkele bomen geplaatst. Als bestratingsmateriaal worden gebakken klinkers toegepast. In de ondergrondse garage moeten daarvoor voorzieningen worden getroffen. Het plantsoen draagt bij aan het bergen van regenwater. De hof leent zich als autovrije ruimte uitstekend voor het vestigen van een kinderdagverblijf of buitenschoolse opvang. Onder in de appartemententoren kan daarin worden voorzien. De toegangen tot de hof bestaan uit trappartijen en hellingbanen. Deze worden geflankeerd door gemetselde tuinmuren. Het is mogelijk de hof in twee fases aan te leggen, waarmee de garage als vanzelf wordt gecompartimenteerd. Pas na aanleg van alle fases is echter sprake van de beoogde hof. De toegangen tot de twee garage-compartimenten zijn gelegen aan de omringende straten.
02.04
Parkwijk
Parkwijk valt onder te verdelen in Parkwijk-Noord (blok A, B, C en D) en Parkwijk-Zuid (blok E, F en G). Parkwijk-Noord Parkwijk-Noord bestaat uit vier verschillende onderdelen, omringt door straten en gelegen rond een pleinruimte. Deze pleinruimte is het hoogst gelegen punt van Parkwijk waarvandaan het gebied afwatert in alle richtingen. Eén tussenstraat loopt vanaf dit plein richting het Cobercoterrein; de overige ruimte tussen de bebouwing is autovrij. Langs het water staat een blok met appartementsgebouwen en grondgebonden woningen. Het blok is gebouwd rond een half verdiept gelegen parkeergarage. Het dak van de garage is verdeeld in een collectief deel en een zone met privé-buitenruimtes. In het collectieve deel wordt ook voorzien in waterberging. Aan de zijde staat een aantal appartementsgebouwen en enkele stadshuizen half over deze garage heen. Aan de kadezijde levert dit een ‘overhoogte’ op in de begane grond. Hier worden de entreehallen van de appartementen gesitueerd. Per appartementsgebouw wordt voorzien in een eigen entree. Galerijontsluitingen zijn niet toegestaan in verband met de nabijheid van de achtergelegen woningen en de kwaliteit van de binnenhof. Vanuit de entreehal zijn ook toegangen tot de daktuin op de parkeergarage van het complex mogelijk. Parkwijk-Zuid Parkwijk-Zuid is opgebouwd uit één groot bouwblok dat door twee bewoonde paden is doorsneden. Het ligt op de plek van het huidige woonbuurtje in Parkwijk. Rond het binnengebied vormt de architectuur een samenhangend ensemble van grondgebonden woningen. De buitencontour is opgebouwd uit divers woningtypes, variërend van appartementen tot door particulieren ontwikkelde stadswoningen. In het blok zijn twee garages opgenomen. Langs het water staan appartementsgebouwen en enkele grondgebonden woningen over een half verdiept gelegen parkeergarage. De ingang van de parkeergarage is gelegen aan de nieuw aan te leggen stadstraat. Het dak van deze garage is verdeeld in een collectief deel en een zone met privé-buitenruimtes. In het collectieve deel wordt ook voorzien in waterberging. Aan de kadezijde levert de garage een ‘overhoogte’ op in de begane grondverdieping. Hier worden de entreehallen van de appartementen gesitueerd. Per appartementsgebouw wordt voorzien in een eigen entree. Galerijontsluitingen zijn niet toegestaan in verband met de nabijheid van de achtergelegen woningen en de kwaliteit van de binnenhof. Vanuit de entreehal zijn ook toegangen tot de daktuin op de parkeergarage van het complex mogelijk.
02.05
Programma Broedplaats-Noord en Parkwijk
Het vastgoedprogramma van Broedplaats-Noord en Parkwijk staat weergegeven in tabel 1 en 2. Fluvium-Noord
Goedkoop MGW
blok H1
Middelduur
EGW
MGW
EGW
EGW/ BEBO
8
32
35
106 m2 BVO
24 133 m2 BVO
31
Tabel 1
9 11
42
24
(10) 160 m2 BVO
92
18
0
27
Middelduur EGW EGW/ BEBO
MGW
MGW
Duur
EGW
92
27
24
(10)
1 17
programma Broedplaats-Noord
Duur
Middelduur MGW
EGW
EGW/ BEBO
MGW
20
MGW (133m2) 36
Zeer duur MGW (187m2) 18
159 m2 BVO
133 m2 BVO
187 m2 BVO
EGW
12
80
11
141 m2 BVO
14 20
159 m2 BVO
5
15
15
39
3
160 m2 BVO
159 m2 BVO
133 m2 BVO
187 m2 BVO
206 m2 BVO
51
69
6
6 (3*2)
21
141 m2 BVO
159 m2 BVO
31 141 m2 BVO
69
6
Type
5
95
Middelduur MGW
EGW koop MGW koop Woonwerk koop
206 m2 BVO
159 m2 BVO
18
141 m2 BVO 133 m2 BVO
Horeca 3
28
141 m2 BVO 133 m2 BVO
EGW
187 m2 BVO
6 48
C ommercieel
12
133 m2 BVO
Tabel 2
475 m²
10 159 m2 BVO
141 m2 BVO
Goedkoop MGW EGW 91 49 39 3
Sociale huur Sociale koop EGW koop MGW koop Woonwerk koop
800 m²
141 m2 BVO
141 m2 BVO
26 106 m2 BVO
140
159 m2 BVO
6 (3*2)
141 m2 BVO
blok J3
110 m2 BVO
141 m2 BVO
22
16
110 m2 BVO
11
12 (6*2)
20
Type
Overig commercieel
159 m2 BVO
141 m2 BVO
Totaal
Supermarkt
6
141 m2 BVO
blok J1
blok J4
EGW
MGW
141 m2 BVO
110 m2 BVO
blok J2
C ommercieel
22
42 110 m2 BVO
blok H2
Duur
EGW
Duur EGW/ BEBO
MGW
EGW
69
95
80
5 3
programma Parkwijk
MGW (133m2) 51
Zeer duur MGW (187m2) 69
500 m²
EGW 6
03
KADASTRALE INFORMATIE
In figuur 10 zijn de twee relevante deelplannen van het totale centrumplan Huizenrijk-Oost voor de taxatie weergegeven. Het rechter plangebied betreft ‘Broedplaats-Noord’ en het linker plangebied is ‘Parkwijk’. In tabel 3 zijn de kadastrale percelen binnen Parkwijk inzichtelijk gemaakt naar publiek/privaat eigendom, eventueel erfpacht en functie.
Figuur 3
kadastrale onderlegger met grenzen van deelgebieden
Kadastraal nummer Privaat / publiek
Eigendom/erfpacht Functie
D3664 D3968 D3969 D4292 D4310 D4792 D4928 D4929 D4930 D4931 D4926 D5001 D5002 D5003 D5005 D5006 D5008 D5035 D5095 D5096 D5201 D5203 D5248
Privaat Publiek Publiek Publiek Privaat Publiek Publiek Publiek Publiek Privaat Privaat Privaat Publiek Privaat Privaat Privaat Publiek Publiek Privaat Privaat Privaat Privaat Publiek
Eigendom Erfpacht Erfpacht Erfpacht Eigendom Erfpacht Erfpacht Erfpacht Erfpacht Eigendom Eigendom Eigendom Erfpacht Eigendom Eigendom Eigendom Erfpacht Erfpacht Eigendom Eigendom Eigendom Eigendom Erfpacht
Tabel 3
eigendomsverhoudingen Parkwijk
Bedrijvigheid Openbaar gebied Wonen Openbaar gebied (groen) Bedrijvigheid Wonen Wonen Wonen Bedrijvigheid Wonen Bedrijvigheid Bedrijvigheid en parkeren Bedrijvigheid en parkeren Bedrijvigheid en parkeren Bedrijvigheid Bedrijvigheid Openbaar gebied (groen) Openbaar gebied (groen) Bedrijvigheid en parkeren Bedrijvigheid en parkeren Wonen Wonen Parkeren openbaar gebied
04
TOELICHTING WAARDEBEPALINGSMETHODIEK
04.01
Waardebepaling Broedplaats-Noord
De uitgangspunten om te komen tot de waardebepaling van Broedplaats-Noord zijn:
de gemeente verkoopt bouw- en woonrijpe grond op het voormalige gasfabrieksterrein aan KOPER
de gemeente sloopt bestaande opstallen en saneert de ondergrond
De waardebepaling bestaat dientengevolge uit het vaststellen van de grondwaarde van het beoogde vastgoedprogramma. De grondwaarde wordt met de residuele grondwaarde-methode vastgesteld door de opbrengst per woningtypologie te verminderen met de benodigde investering om een dergelijke woning te realiseren. Voor de sociale huur- en koopwoningen is uitgegaan van een vaste sociale grondwaarde conform het gemeentelijk grondprijzenbeleid. Vervolgens zijn de grondwaardes van de verschillende deelplannen in de tijd gezet, gecorrigeerd voor inflatie, en met een discontovoet teruggerekend naar het moment van levering. 04.02
Waardebepaling Parkwijk
De uitgangspunten om te komen tot de uiteindelijke waardebepaling van Parkwijk zijn:
KOPER levert de opstallen aan de gemeente Huizenrijk
Het erfpachtcontract op Parkwijk tussen KOPER en gemeente Huizenrijk wordt opgeheven
de gemeente sloopt de bestaande opstallen
de gemeente levert het volle eigendom van de locatie als ruwe bouwgrond aan koper
KOPER ontwikkelt locatie Parkwijk en maakt de locatie bouw- en woonrijp
Het erfpachtcontract behorende bij de gronden in Parkwijk is geëxpireerd en wordt door partijen stilzwijgend verlengd zonder nadere tijdsbepaling. Er is derhalve geen rekening gehouden met eventuele toekomstige verplichtingen (canon). Binnen deze transactie wordt door de erfpachter het opstalrecht teruggegeven aan de gemeente door het feitelijk overdragen van de opstallen. Vervolgens wordt het erfpachtsrecht opgeheven waardoor er een einde komt aan de erfpachtsituatie. Na de sloop wordt de (herstelde) volle eigendom overgedragen aan de corporatie voor verdere ontwikkeling. De waardebepaling van het volle eigendom bestaat vervolgens uit het vaststellen van de residuele grondwaarde van het vastgoedprogramma verminderd met de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Deze kosten dient KOPER namelijk te maken en dienen als grondontwikkelingskosten te worden ingebracht in de waardebepaling. Voor de sociale huur- en koopwoningen is uitgegaan van een vaste sociale grondwaarde conform het gemeentelijk grondprijzenbeleid. Vervolgens zijn de grondwaardes van de verschillende deelplannen in de tijd gezet, gecorrigeerd voor inflatie, en met een discontovoet teruggerekend naar het moment van levering.
05
TOELICHTING BEREKENINGSWIJZE RESIDUELE GRONDWAARDE
05.01
Algemene aannames en uitgangspunten
De volgende algemene uitgangspunten zijn gehanteerd: –
bedragen zijn in euro’s;
–
bedragen zijn exclusief BTW;
–
discontovoet is 6%, , debetrente is 6%;
–
prijspeil is 01-01-2012.
05.02
Aanneemsommen
De directe bouwkosten van de woningtypen zijn gebaseerd op referentieprojecten van Brink Groep. De directe bouwkosten zijn door middel van opslagen opgewaardeerd tot aanneemsommen. In de kengetallen zijn kosten opgenomen voor –
algemene uitvoeringskosten (AUK);
–
algemene kosten (AK);
–
winst & risico (W&R);
–
nader te detailleren (NTD).
05.03
Investeringskosten
Ten behoeve van de investeringskosten zijn de volgende onderdelen meegerekend: –
De bijkomende kosten worden gevormd door: •
leges en kosten voor overige overheidsheffingen zoals in- en uitritvergunning en aansluitkosten
•
directiekosten ten behoeve van architecten, adviseurs en projectmanagers
•
startkosten
•
onvoorzien en incrementele programmawijzigingen
–
Algemene kosten ontwikkelaar;
–
Winst & risico ontwikkelaar.
05.04
Prijsstijgingen
Voor kosten- en opbrengstenstijgingen is aangehouden: –
kosten-/opbrengstenstijging tot en met 2015
0,0%;
–
kosten-opbrengstenstijging vanaf 2016
1,0%;
05.05
Opbrengsten
Bij het vaststellen van de residuele grondwaarde voor de sociale huur- en koopwoningen is aansluiting gezocht bij het grondprijzenbeleid van gemeente Huizenrijk. Dientengevolge is er geen nadere analyse gemaakt van potentiële huurprijsniveaus van sociale wooneenheden. De opbrengsten van de koopwoningen, eengezinswoningen en/of appartementen, zijn gebaseerd op gegevens voortkomend uit de NVM-database, referentieprojecten en Internetbronnen, zoals Funda.nl en Jaap.nl. (zie bijlagen 1 en 2). De opbrengsten van het commercieel vastgoed (supermarkt, horeca en overig vastgoed) zijn gebaseerd op een marktanalyse in gemeente Huizenrijk, gecombineerd met marktinformatie van gerenommeerde BLG-makelaars (zie bijlage 3). 05.06
Planning
Door gemeente Huizenrijk is een globale planning van de bouwblokken binnen de plannen BroedplaatsNoord en Parkwijk opgesteld. Deze zijn integraal doorgevoerd in de grondwaardeberekeningen. In de planning is er wel rekening mee gehouden dat de kosten voor de opbrengsten gaan, wat een rente-effect
FluviumNoord
Rijnwijk
met zich meebrengt. In figuur 12 is de globale planning opgenomen. Jaartal Blok A Blok B Blok E Blok C Blok D Blok F Blok G Blok H1 Blok H2 Blok J1 Blok J2 Blok J3 Blok J4
Figuur 4
05.07
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
globale planning Broedplaats-Noord en Parkwijk
Grondontwikkelingskosten Parkwijk: bouw- en woonrijp maken
Het bouw- en woonrijp maken van Parkwijk brengt kosten met zich mee die onder te verdelen zijn naar kosten voor grondwerk, kabels en leidingen, riolering, verhardingen en groen. Daarnaast worden er planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) gemaakt ten behoeve van het realiseren van bouw- en woonrijpe grond. In tabel 4 zijn het ruimtelijk programma en de daarbij behorende kostenkengetallen opgenomen.
Ruimtelijk programma Rijnwijk
Lengte (m1)breedte (m1)
Totaal oppervlakte plandeel Uitgeefbaar Rijweg gebakken klinker Fietspaden rood asfalt Voetpad gebakken klinker Gras Bomen Inrichtingselementen Verlichting Speeltoestellen
240
170
384 245 1.728
6 5 5
100 st
opp (m2) 40.800 27.938 2.304 1.103 7.776 1.679
50 st 1 post
Kostenkengetallen € 3,-- / per m2 Bouwrijp maken (evt. ophogen + omgooien grond) Kabels en leidingen € 240,-- / per m1 Riolering € 200,-- / per m1 Verharding (samengesteld kengetal) € 62,-- / per m2 Groenvoorzieningen € 2,-- / per m2 Bomen € 800,-- / per stuk Verlichting € 2.000,-- / per stuk Speeltoestellen € 7.500,-- / post Planontwikkeling Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering
05.08
12% 8%
Ontwikkelrisico
Het ontwikkelrisico voor het realiseren van een dergelijk woningbouwprogramma is niet expliciet meegenomen in de residuele grondwaardeberekening van de twee deelgebieden. De reden om het risico niet expliciet mee te nemen in de berekeningen is gelegen in het feit dat het risico is neergelegd bij KOPER. Daarnaast is het ontwikkelrisico deels verwerkt in de vaststelling van de VON-prijzen. Desondanks is een verdere verslechtering van de markt onvoldoende in te schatten.
06
RESULTAAT
In bijlage 4 en 5 is de financiële analyse van de deelplannen Broedplaats-Noord en Parkwijk opgenomen. Deze analyse bestaat uit een berekening van de residuele grondwaarde, planning en cashflow. In het geval van Parkwijk zijn ook nog kosten voor bouw- en woonrijp maken meegenomen. Het resultaat (NCW 01-01-2012) van de twee deelplannen is: –
Broedplaats-Noord
€ miljoen;
–
Parkwijk
€ miljoen.
Tussen gemeente Huizenrijk en KOPER zijn nadere afspraken gemaakt op het niveau van de totale deal. KOPER doet een exploitatiebijdrage ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen en voorziet voor een deel in de kosten van de sanering en waterberging. De bijdragen zijn marktconform en dekken de werkelijk te maken kosten door de gemeente.
BIJLAGE 1
NVM-GEGEVENS BESTAANDE BOUW
De marktanalyse heeft plaatsgevonden door NVM-gegevens te combineren met marktgegevens van VON-prijzen van huidige woningbouwprojecten in de nabije omgeving van het plangebied. In tabel 5a en tabel 5b zijn de huidige koopsommen k.k. van eengezinswoningen uit de NVM-database weergegeven. Straat
Huisnummer
Kastanjelaan Boulevard Heuvelink Boulevard Heuvelink Dijkstraat Steenstraat Boulevard Heuvelink Boulevard Heuvelink Boulevard Heuvelink Gravenstraat Gravenstraat Emmastraat Driekoningenstraat Johan de Wittlaan Gravenstraat Spoorwegstraat Hertogstraat Spijkerstraat Johan de Wittlaan Singelstraat Groen van Prinstererstraat Johan de Wittlaan C.A. Thiemestraat Johan de Wittlaan Van Oldenbarneveldtstraat Groen van Prinstererstraat Willem van Noortstraat Thorbeckestraat Broekstraat Broekstraat Broekstraat Broekstraat Broekstraat Broekstraat Broekstraat Broekstraat Schoolstraat Thorbeckestraat Karel van Gelderstraat Karel van Gelderstraat De Rijpstraat Broekstraat Broekstraat Statenlaan C.A. Thiemestraat Groen van Prinstererstraat Groen van Prinstererstraat Jan van Riebeeckplein Stadhoudersstraat Jan van Riebeeckplein
14 56 23 83 136 21 21 21 42 2 45 33 18 1 49 46 58 50 4 38 52 36 7 13 42 36 3 233 237 221 213 199 219 233 223 20 11 2 2 30 189 231 2 70 23 45 21 94 22
Tabel 4a
Prijs per m2 GBO € 1.250 € 1.105 € 1.421 € 1.698 € 1.317 € 1.663 € 1.663 € 1.663 € 1.693 € 1.676 € 1.464 € 1.551 € 1.186 € 1.956 € 1.613 € 1.997 € 2.137 € 1.343 € 1.594 € 1.909 € 1.545 € 2.121 € 2.059 € 2.571 € 1.987 € 1.593 € 1.893 € 1.414 € 1.552 € 1.583 € 1.617 € 1.652 € 1.652 € 1.672 € 1.721 € 2.464 € 2.421 € 2.136 € 2.136 € 1.068 € 1.707 € 1.642 € 1.919 € 2.278 € 2.404 € 2.070 € 1.714 € 1.714 € 1.828
koopsom € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
350.000 356.000 365.000 420.000 330.000 405.000 405.000 405.000 405.000 375.000 323.500 345.000 235.000 380.000 307.500 345.000 373.000 217.000 270.000 313.500 236.500 326.000 313.000 382.000 295.200 228.250 265.000 198.000 216.000 215.000 230.000 225.000 230.000 234.000 234.500 310.000 320.000 250.000 250.000 137.000 222.000 220.000 259.000 287.000 285.000 275.000 215.000 221.000 220.000
oppervlak
inhoud
perceel
bouwjaar
kamers
300 285 280 265 265 255 255 255 251 250 225 225 210 204 200 180 175 175 175 175 165 165 160 155 150 150 145 145 145 145 145 145 145 145 145 140 140 140 140 140 140 137 135 135 135 135 131 131 131
1000 800 750 1090 730 750 750 750 750 750 550 750 525 600 500 640 650 550 525 520 500 440 400 500 525 350 590 470 470 470 470 470 470 470 470 375 500 377 377 340 400 510 525 400 425 375 376 435 440
149 155 285 270 1 211 211 211 133 240 0 166 187 114 67 75 170 147 40 225 161 162 200 355 225 172 187 164 164 164 164 180 164 164 164 65 171 273 273 50 230 135 124 162 220 149 161 126 161
1900 1900 1900 1900 1950 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1930 1900 1900 1900 1900 1930 1950 1950 1930 1930 1930 1900 1950 2005 1950 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 1900 1930 1930 1930 1990 2005 2005 1930 1930 1930 1930 2005 2005 2005
10 11 9 9 6 7 6 6 8 11 3 8 6 5 7 8 5 5 8 6 5 8 5 6 5 4 5 5 5 6 5 4 5 5 5 7 4 7 7 7 5 8 3 6 5 5 4 4 4
NVM-gegevens koopsommen k.k. woningen nabij plangebied
Straat
Huisnummer
Van Diemenhof Stuyvesanthof Stuyvesanthof Stuyvesanthof C.A. Thiemestraat Veerweg naar Westervoort C.A. Thiemestraat Le Mairehof Stadhoudersstraat Stadhoudersstraat Groen van Prinstererstraat Le Mairehof Stuyvesanthof Jan van Riebeeckplein Spijkerlaan Van Slingelandtstraat Van Diemenhof C.A. Thiemestraat Karel van Gelderstraat Karel van Gelderstraat Karel van Gelderstraat Van Slingelandtstraat Van Slingelandtstraat Van Diemenhof Van Diemenhof Van Diemenhof Stuyvesanthof Van Diemenhof Stuyvesanthof Tasmanstraat 2e Spijkerdwarsstraat C.A. Thiemestraat Thorbeckestraat Van Linschotenstraat Van Slingelandtstraat Het Nieuwe Land Van Slingelandtstraat Stadhoudersstraat Johan de Wittlaan Spoorwegstraat Stadhoudersstraat Stadhoudersstraat Oude Klarendalseweg Spoorwegstraat Prins Hendrikstraat
33 6 24 24 61 23 30 2 132 114 31 10 19 23 64 85 39 46 6 4 4 73 53 17 9 25 20 27 17 17 20 67 104 3 59 1 57 167 115 82 165 115 9 86 37
Tabel 5b
Prijs per m2 GBO € 1.461 1.527 € € 1.608 € 1.608 € 1.980 € 2.240 € 2.712 € 1.596 € 1.796 € 1.832 € 2.288 € 1.538 € 1.583 € 1.854 € 2.043 € 1.909 € 1.691 € 2.632 € 2.004 € 2.451 € 2.451 € 1.318 € 1.445 € 1.635 € 1.677 € 1.723 € 1.768 € 1.814 € 1.873 € 1.814 € 2.047 € 2.276 € 2.195 € 1.511 € 1.500 € 2.217 € 2.098 € 2.056 € 2.094 € 1.867 € 2.120 € 2.260 € 2.400 € 2.119 € 2.915
koopsom € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
181.000 191.000 195.000 195.000 250.000 230.000 320.000 190.000 212.000 217.000 262.500 176.500 186.500 222.500 222.222 205.000 186.000 280.000 224.500 274.500 274.500 136.000 145.000 170.000 177.500 188.500 190.000 191.000 201.000 199.500 213.000 225.000 215.000 133.500 130.000 195.000 168.000 158.000 160.000 137.500 152.000 167.500 168.000 138.000 179.000
oppervlak
inhoud
perceel
bouwjaar
kamers
130 130 130 130 126 125 125 125 125 125 120 120 120 120 115 115 115 114 112 112 112 110 110 110 110 110 110 110 110 110 107 105 100 90 90 90 82 80 80 75 75 75 75 67 65
380 325 325 325 330 510 385 340 400 400 350 341 325 400 350 325 365 275 350 350 350 300 300 310 340 310 320 310 310 315 375 275 400 240 300 270 265 250 240 225 230 245 330 180 250
117 130 130 130 169 2491 138 215 126 126 149 133 122 161 35 166 196 190 98 98 98 168 165 117 117 117 130 117 122 150 110 208 190 0 167 93 168 140 0 62 140 143 42 62 90
1990 1990 1990 1990 1990 1900 1930 1990 2005 2005 1930 1990 1990 2005 1900 1950 1990 1930 1900 1900 1900 1950 1950 1990 1990 1990 1990 1990 1990 2005 1990 1990 1950 1930 1950 1990 1950 1930 1930 1900 1930 1930 1930 1900 1930
5 4 4 4 5 6 6 5 4 5 5 4 4 5 3 5 5 5 5 5 5 4 5 5 4 5 4 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 5 4 3 4 6 3 3
vervolg: NVM-gegevens koopsommen k.k. woningen nabij plangebied
Straat
Huisnummer prijs per m2
Emmastraat Parkstraat Parkstraat Parkstraat Jufferstraat Hertogstraat Spijkerstraat Kastanjelaan Johan de Wittlaan Willem Barendszstraat Willem Barendszstraat Johan de Wittlaan Statenlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Statenlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Schoolstraat Schoolstraat Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Dijkstraat Johan de Wittlaan Ir. J.P. van Muijlwijkstraat Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Prins Hendrikstraat Gravenstraat Gravenstraat Rietgrachtstraat Gravenstraat Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Spijkerstraat Schoolstraat Emmastraat Spijkerstraat Hommelstraat
46 130 128 2 66 13 84 4 395 38 18 253 107 389 70 417 88 21 145 115 80 66 407 359 333 329 80 211 203 217 157 92 212 29 214 223 63 2 2 41 2 238 254 248 240 236 245 16 9 150 40
Tabel 5a
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
1.900 2.200 2.375 1.795 1.620 1.895 1.625 1.850 1.200 1.350 1.590 1.875 2.720 1.120 1.475 1.275 1.568 1.800 1.918 1.935 1.870 1.875 1.225 1.410 1.400 1.510 1.775 1.780 1.925 1.985 2.065 1.680 1.505 1.645 1.350 2.076 2.450 1.850 2.000 2.100 2.150 1.880 1.915 1.800 1.915 2.050 1.803 2.143 2.238 1.414 1.595
koopsom € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
190.000 220.000 237.500 179.500 162.000 189.500 162.500 185.000 120.000 135.000 159.000 187.500 272.000 112.000 147.500 127.500 156.750 180.000 191.750 193.500 187.000 187.500 122.500 141.000 140.000 151.000 177.500 178.000 192.500 198.500 206.500 168.000 150.513 164.500 135.000 207.600 245.000 185.000 200.000 210.000 215.000 188.000 191.500 180.000 191.500 205.000 187.500 225.000 235.000 148.502 167.500
oppervlak
inhoud
bouwjaar
kamers
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 104 105 105 105 105
470 250 350 300 300 315 310 300 300 325 300 300 275 300 275 250 300 275 300 300 275 275 275 250 275 300 310 300 300 280 280 280 250 250 250 300 365 300 300 300 300 285 250 250 275 250 300 300 2752 370 325
1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1950 1950 1950 1950 1950 1985 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 1900 1900 1900 1900 1950
4 3 3 3 3 4 5 2 4 5 3 3 5 4 3 4 3 3 4 4 4 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 3 5 5 4 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 5 2 4 5 3
NVM-gegevens koopsommen k.k. appartementen (> 100 m²) nabij plangebied
Straat
Huisnummer prijs per m2
Gravenstraat Rietgrachtstraat Rietgrachtstraat Johan de Wittlaan Van Oldenbarneveldtstraat Rietgrachtstraat Eusebiusbuitensingel Kastanjelaan Schoolstraat Schoolstraat Van Oldenbarneveldtstraat Groen van Prinstererstraat J.P. Coenstraat Van Oldenbarneveldtstraat Groen van Prinstererstraat Groen van Prinstererstraat Groen van Prinstererstraat Schoolstraat Johan de Wittlaan Driekoningenstraat Boulevard Heuvelink Gravenstraat Johan de Wittlaan Steenstraat Eusebiusbuitensingel Boulevard Heuvelink Gravenstraat Van Oldenbarneveldtstraat Van Oldenbarneveldtstraat Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Statenlaan Kastanjelaan Schoolstraat Gravenstraat Johan de Wittlaan C.A. Thiemestraat Johan de Wittlaan De Rijpstraat Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Johan de Wittlaan Boulevard Heuvelink Boulevard Heuvelink Van Oldenbarneveldtstraat Boulevard Heuvelink Boulevard Heuvelink Spijkerstraat Johan de Wittlaan Statenlaan
2 41 41 242 19 41 11 5 10 10 59 8 2 33 10 12 14 70 67 27 148 6 27 81 40 75 12 35 35 107 107 202 114 111 105 32 6 8 149 50 161 26 165 195 119 197 231 5 5 47 67 192 223 199 109
Tabel 6b
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
1.738 1.962 2.033 1.762 1.784 1.972 1.614 2.000 2.045 2.727 1.477 2.268 1.227 1.536 1.545 1.564 1.841 1.716 1.477 1.535 2.663 1.543 1.239 1.966 2.292 1.750 1.892 1.083 1.083 1.521 1.533 1.625 1.758 1.583 1.917 1.592 2.200 2.080 1.448 1.248 1.620 1.200 1.460 1.520 1.576 1.600 1.616 1.184 1.184 1.598 1.965 2.531 2.404 1.462 1.538
koopsom € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
182.500 206.000 213.500 185.000 194.500 215.000 177.500 220.000 225.000 300.000 162.500 249.500 135.000 169.000 170.000 172.000 202.500 188.750 162.500 176.500 306.250 177.500 142.500 228.000 275.000 210.000 227.000 130.000 130.000 182.500 184.000 195.000 211.000 190.000 237.750 199.000 275.000 260.000 181.000 156.000 202.500 150.000 182.500 190.000 197.000 200.000 202.000 148.000 148.000 203.000 253.500 329.000 312.500 190.000 200.000
oppervlak
inhoud
bouwjaar
kamers
105 105 105 105 109 109 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 115 115 115 115 116 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 124 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 127 129 130 130 130 130
300 300 300 295 335 270 330 385 350 350 275 275 300 325 400 350 325 325 285 285 420 350 285 390 340 400 350 320 320 340 340 285 350 375 365 400 350 390 375 375 375 325 375 375 375 375 375 350 350 450 425 400 450 450 375
2005 2005 2005 2005 1930 2005 1900 1900 1900 1900 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1950 1900 1900 1900 1930 1900 1900 1900 1900 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1900 1900 1900 1900 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1950 1950 1930 1900 1900 1900 1930 1930
3 3 3 3 4 4 5 5 5 5 4 4 5 3 6 6 5 4 0 5 4 5 7 3 3 6 5 5 5 5 9 5 4 6 4 7 5 3 7 4 6 5 4 6 4 7 5 4 4 5 5 5 6 4 5
Vervolg: NVM-gegevens koopsommen k.k. appartementen (> 100 m²) nabij plangebied
07
Straat
Huisnummer prijs per m2
Statenlaan Van de Spieghelstraat Johan de Wittlaan Statenlaan Johan de Wittlaan Statenlaan C.A. Thiemestraat Johan de Wittlaan Hertogstraat Dullertstraat Statenlaan Johan de Wittlaan Hommelstraat Emmastraat Rietgrachtstraat Karel van Gelderstraat Spijkerstraat Willem Barendszstraat Van de Spieghelstraat Statenlaan Johan de Wittlaan Kwekerijstraat Driekoningendwarsstraat Kastanjelaan Spijkerstraat Van de Spieghelstraat Boulevard Heuvelink Spijkerstraat Driekoningenstraat Spijkerstraat Spijkerstraat Spijkerstraat Eusebiusbuitensingel Karel van Gelderstraat Statenlaan Johan de Wittlaan Kastanjelaan Boulevard Heuvelink Groen van Prinstererstraat Prins Hendrikstraat Prins Hendrikstraat Karel van Gelderstraat Spijkerstraat Spijkerstraat Prins Hendrikstraat Kastanjelaan Boulevard Heuvelink Prinsessestraat Boulevard Heuvelink Emmastraat Boulevard Heuvelink Kastanjelaan Prinsessestraat Boulevard Heuvelink Steenstraat Boulevard Heuvelink Spoorwegstraat Boulevard Heuvelink Boulevard Heuvelink
111 8 131 105 170 103 52 129 26 13 77 189 50 14 29 20 156 6 10 77 112 12 1 22 245 2 60 211 15 233 235 211 37 12 83 148 22 57 2 23 56 10 241 154 42 22 90 25 92 64 59 22 25 13 40 182 41 188 136
Tabel 6c
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
1.577 1.996 1.342 1.373 1.462 1.762 1.808 1.404 2.963 2.733 2.001 1.616 1.556 2.346 1.322 1.965 2.321 1.286 1.250 1.571 1.411 1.164 1.946 1.914 2.086 1.734 1.800 1.917 2.367 1.533 2.633 1.467 1.790 1.750 1.533 1.333 2.256 1.847 1.722 2.234 1.891 1.922 2.031 2.209 1.922 2.345 1.971 2.353 1.971 2.471 1.200 2.000 1.788 1.444 1.778 1.889 1.256 1.667 1.944
koopsom € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
205.000 259.500 174.500 178.500 190.000 229.000 235.000 182.500 400.000 369.000 270.200 218.100 210.000 323.750 185.101 275.151 325.000 180.000 175.000 220.000 197.500 163.000 272.500 277.500 302.500 251.500 270.000 287.500 355.000 230.000 395.000 220.000 268.500 262.500 230.000 200.000 352.000 290.000 275.500 357.500 302.500 307.500 325.000 353.500 307.500 387.000 335.000 400.000 335.000 420.000 210.000 350.000 320.000 260.000 320.000 340.000 226.000 300.000 350.000
oppervlak
inhoud
bouwjaar
kamers
130 130 130 130 130 130 130 130 135 135 135 135 135 138 140 140 140 140 140 140 140 140 140 145 145 145 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 156 157 160 160 160 160 160 160 160 165 170 170 170 170 175 175 179 180 180 180 180 180 180
340 400 350 375 360 375 320 360 425 400 440 400 400 600 400 400 450 400 400 390 450 420 380 500 425 450 500 425 525 450 450 425 380 400 450 360 550 500 490 550 500 460 475 500 500 495 500 500 480 500 400 485 500 725 450 609 555 500 590
1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1930 1900 1900 1930 1930 1950 1900 1900 1900 1900 1930 1930 1930 1930 1950 2005 1900 1900 1930 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1930 1930 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900
6 6 5 5 6 7 5 6 4 4 7 6 6 5 8 8 5 7 6 7 5 3 4 6 4 4 4 4 5 7 7 5 4 4 6 7 5 6 3 7 8 7 4 6 4 6 5 6 4 5 6 6 4 6 6 9 4 7 6
Vervolg: NVM-gegevens koopsommen k.k. appartementen (> 100 m²) nabij plangebied
BIJLAGE 2
VON-PRIJZEN NIEUWBOUWPROJECTEN HUIZENRIJK
Naast de koopsommen k.k. is ook onderzoek verricht naar de VON-prijzen van nieuwbouwprojecten nabij het plangebied. In figuur 7 zijn de locaties van de verschillende projecten weergegeven en in tabel 7 zijn de VON-prijzen per woningtypologie aangegeven.
B
H
F
C D
E
I G
A
M
J
K L Figuur 5
Nieuwbouwprojecten A Klarestraat B Fourteen Klarendal C Vlinders D Vier Koningen E Sterrenbeke F Sterrenbeke G Deltakwartier H Hof van Plattenburg I De Blauwe Weide J Langs de Rijn K Het Nieuwe Zuid L De nieuwe Jaren ‘30 M Het Nieuwe A
overzichtskaart nieuwbouwprojecten (Bron: Google Maps, Funda.nl, Jaap.nl)
Woningtype
m2 GBO
VON-prijs (vraagprijs)
B - Fourteen Klarendal (Klarendaal Zuid)
0 8 Appartement
44
€
119.000
C - Vlinders 111
Bouwnummer 10 Bouwnummer 11 Bouwnummer 12 Bouwnummer 13 Bouwnummer 14
Bouwnummer 17 Bouwnummer 4 Bouwnummer 5
249.800
€
249.800
€
249.800
111
€
249.800
111
€
256.000
107
Bouwnummer 15 Bouwnummer 16
€
111 111
€
259.000
107
€
259.000
111
€
259.000
107
€
249.800
111
€
249.800
111
€
249.800
Bouwnummer 9 D - Vier Koningen (Spijkerbuurt)
107
€
249.800
Bovenwoning
130
Bouwnummer 6
130
Bovenwoning Bovenwoning Bovenwoning Benedenwoning Benedenwoning E/F - Sterrenbeke (Molenbeke) Andromeda Bouwnummer 1 (Bouwnr. 1830044) Bouwnummer 10 (Bouwnr. 1834462) Bouwnummer 11 (Bouwnr. 1834469) Bouwnummer 12 (Bouwnr. 1834480) Bouwnummer 13 (Bouwnr. 1834579) Bouwnummer 14 (Bouwnr. 1834588) Bouwnummer 15 (Bouwnr. 1834592) Bouwnummer 2 (Bouwnr. 1834423) Bouwnummer 3 Bouwnummer 4 (Bouwnr. 1834444) Bouwnummer 5 (Bouwnr. 1830046) Bouwnummer 6 (Bouwnr. 1834449) Bouwnummer 7 (Bouwnr. 1830049) Bouwnummer 8 8 (Bouwnr. 1830058) Bouwnummer 9 (Bouwnr. 1834571) Brachium Bouwnummer 1 (Bouwnr. 1834811) Bouwnummer 10 (Bouwnr. 1835105) Bouwnummer 11 (Bouwnr. 1835112) Bouwnummer 12 Bouwnummer 13
Bouwnummer 16 Bouwnummer 2 (Bouwnr. 1830061) Bouwnummer 3 (Bouwnr. 1834861) Bouwnummer 4 (Bouwnr. 1834994) Bouwnummer 5 (Bouwnr. 1830063) Bouwnummer 6 (Bouwnr. 1830066) Bouwnummer 7 (Bouwnr. 1835059) Bouwnummer 8 (Bouwnr. 1835067) Bouwnummer 9 Capella Bouwnummer 1 Bouwnummer 2 Bouwnummer 3 (Bouwnr. 1830068) Bouwnummer 4 Bouwnummer 5 (Bouwnr. 1835649) Bouwnummer 6 (Bouwnr. 1835655) G - Deltakwartier Haringvliet 1 Haringvliet 10
Tabel 6
€
317.500 347.500
131
€
275.000
131
€
299.500
109
€
357.000
109
€
357.000
113
€
330.000
87
€
255.000
100
€
320.000
91
€
275.000
79
€
240.000
79
€
240.000
83
€
260.000
87
€
235.000
87
€
235.000
87
€
235.000
87
€
242.000
106
€
315.000
96
€
265.000
81
€
228.000
81
€
235.000
119
€
325.000
97
€
285.000
97
€
285.000
119
€
340.000
119
€
342.500
97
Bouwnummer 14 Bouwnummer 15
€
€
290.000
97
€
290.000
119
€
347.500
74
€
215.000
74
€
215.000
119
€
330.000
119
€
325.000
97
€
270.000
97
€
275.000
119
€
330.000
119
€
335.000
89
€
255.000
89
€
260.000
89
€
255.000
89
€
260.000
89
€
265.000
89
€
270.000
135
€
212.500
135
€
199.750
VON-prijs per m2 GBO €
Woningtype
2.705 Haringvliet 11 Haringvliet 12
€
2.250 Haringvliet 13
€
2.250 Haringvliet 14
€
2.250 Haringvliet 15
€
2.250 Haringvliet 2
€
2.306 Haringvliet 3
€
2.421 Haringvliet 4
€
2.421 Haringvliet 5
€
2.333 Haringvliet 6
€
2.335 Haringvliet 7
€
2.250 Haringvliet 8
€
2.250 Haringvliet 9 2.335 H - De Hof van Plattenburg
€
Plattenburgerweg 2 H €
2.442 Plattenburghof 15
€
2.673 Plattenburgerweg 2 B
€
2.099 Plattenburgerweg 2 D
€
2.286 Plattenburgerweg 2 E
€
3.275 Plattenburgerweg 2 F
€
3.275 Plattenburgerweg 2 G I - De Blauwe Weide fase 2 (Presikhaaf) Geleenstraat 8-16
€
2.920 Geulstraat 10
€
2.931 Geulstraat 12-18
€
3.200 Geulstraat 3-5-7
€
3.022 Geulstraat 4-6
€
3.038 Waalstraat 115-117 3.038 J - Langs de Rijn (Malburgen)
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
VON-prijs (vraagprijs)
m2 GBO
G - Deltakwartier - vervolg
3.133 Bouwnummer 1 2.701 Bouwnummer 10
2.701 Bouwnummer 11 2.701 Bouwnummer 12 2.782 Bouwnummer 13 2.972 Bouwnummer 14
2.760 Bouwnummer 15 2.815 Bouwnummer 16
135
€
204.000
135
€
191.250
135
€
191.250
135
€
191.250
135
€
199.750
135
€
195.500
135
€
195.500
135
€
195.500
135
€
197.625
135
€
197.625
135
€
199.750
135
€
199.750
135
€
199.750
141
€
257.500
142
€
270.000
132
€
250.000
132
€
250.000
132
€
250.000
132
€
250.000
132
€
250.000
125
€
211.167
125
€
199.167
125
€
204.167
125
€
209.167
125
€
199.167
125
€
219.167
108
€
265.000
94
€
235.000
104
€
294.500
101
€
280.000
88
€
227.500
94
€
237.500
129
€
351.000
126
€
337.500
2.901 Bouwnummer 17 Bouwnummer 18
146
€
365.000
129
€
353.500
2.731 Bouwnummer 19 2.938 Bouwnummer 2 2.938 Bouwnummer 20
112
€
265.000
146
€
368.000
2.857 Bouwnummer 3 2.878 Bouwnummer 4 2.990 Bouwnummer 5
2.990 Bouwnummer 6 2.920 Bouwnummer 7
2.905 Bouwnummer 8 2.905 Bouwnummer 9 2.773 M - Het Nieuwe A (Malburgen-West) 2.731 Blauwgraspad (Bouwnr. 44)
€
2.784 Helmkruidstraat (Bouwnr. 71)
€
2.835 Helmkruidstraat (Bouwnr. 72)
€
2.773 Helmkruidstraat (Bouwnr. 73)
€
2.815 Helmkruidstraat (Bouwnr. 74) Helmkruidstraat (Bouwnr. 77)
€
2.865 Helmkruidstraat (Bouwnr. 78)
€
2.921 Helmkruidstraat (Bouwnr. 79)
€
2.865 Helmkruidstraat (Bouwnr. 80)
€
2.921 Blauwgraspad (Bouwnr. 41)
€
2.978 Blauwgraspad (Bouwnr. 43)
€
3.034 Blauwgraspad (Bouwnr. 40) Blauwgraspad (Bouwnr. 42)
€
1.574 Blauwgraspad (Bouwnr. 45)
€
1.480 Blauwgraspad (Bouwnr. 47)
VON-prijzen nieuwbouwprojecten nabij plangebied
126
€
340.000
109
€
276.000
106
€
262.000
91
€
219.500
94
€
232.500
109
€
288.500
106
€
274.500
91
€
223.500
164
€
369.500
159
€
275.000
143
€
257.500
€
252.500
143
€
253.500
143
143
€
253.500
143
€
252.500
143
€
252.500
€
267.500
156
€
299.500
156
143
€
319.000
156
€
299.500
156
€
299.500
164
€
379.500
164
€
379.500
VON-prijs per m2 GBO €
1.511
€
1.417
€
1.417
€
1.417
€
1.480
€
1.448
€
1.448
€
1.448
€
1.464
€
1.464
€
1.480
€
1.480
€
1.480
€
1.826
€
1.901
€
1.894
€
1.894
€
1.894
€
1.894
€
1.894
€
1.689
€
1.593
€
1.633
€
1.673
€
1.593
€
1.753
€
2.454
€
2.500
€
2.832
€
2.772
€
2.585
€
2.527
€
2.721
€
2.679
€
2.500
€
2.740
€
2.698
€
2.366
€
2.521
€
2.532
€
2.472
€
2.412
€
2.473
€
2.647
€
2.590
€
2.456
€
2.253
€
1.730
€
1.801
€
1.766
€
1.773
€
1.773
€
1.766
€
1.766
€
1.871
€
1.920
€
2.045
€
1.920
€
1.920
€
2.314
€
2.314
BIJLAGE 3
HUURPRIJS EN BAR COMMERCIEEL VASTGOED
De huurprijzen en bruto aanvangsrendementen ten behoeve van het vaststellen van beleggingswaarden van het commercieel vastgoed in Broedplaats-Noord en Parkwijk zijn weergegeven in tabel 8 en 9. Huurprijzen commerciële ruimte (Bron: DTZ) Bakkerstraat (Centrum) Grote Oord (Centrum) Jansstraat (Centrum) Ketelstraat (Centrum) Musiskwartier (Centrum) Roggestraat (Centrum) Vijzelstraat (Centrum) Winkelcentrum Kronenburg (Arnhem Zuid)
2007 Ondergrens € 300 € 950 € 500 € 1.100 € 225 € 800 € 1.050 € 375
Brutoaanvangsrendement (Bron: DTZ) Oost-Nederland
Tabel 7
Winkels / horeca 5,25% - 7,00%
Ondergrens € 325 € 950 € 500 € 1.100 € 225 € 900 € 1.100 € 375
2009
Bovengrens € 800 € 1.050 € 950 € 1.200 € 1.100 € 1.050 € 1.150 € 550
Ondergrens € 300 € 950 € 500 € 1.000 € 225 € 800 € 1.000 € 375
Bovengrens € 800 € 1.050 € 950 € 1.200 € 1.100 € 1.050 € 1.125 € 550
2010 Ondergrens € 300 € 950 € 500 € 900 € 225 € 700 € 900 € 375
B1-locatie
huurprijzen en BAR commerciële ruimte centrum Huizenrijk
Horecapanden te huur (FiB) Nabij Korenmarkt (Broodje van Dijk) Luthersestraat 7 (Roderick) Nieuwstraat (C afe C apella) Jansplein C entrum (cafe Barron) Kleine Oord 78 Tabel 8
2008
Bovengrens € 800 € 1.050 € 950 € 1.150 € 1.100 € 1.000 € 1.100 € 550
m2 GBO 70 200 110 100 98 172
huurprijs per Huurprijs per m2 GBO jaar € 193 € 13.520 € 136 € 27.225 € 212 € 23.280 € 825 € 82.500 € 383 € 37.500 € 209 € 36.000
actuele huurprijzen (vraagprijs) centrum Huizenrijk
Bovengrens € 800 € 1.050 € 950 € 1.200 € 1.100 € 950 € 1.100 € 550
CASUS Beantwoord per groep de volgende vragen: Wat is de gemiddelde opbrengst van een woning van een grondgebonden woning met -
Een woonoppervlak van circa 100 m2.
-
Een woonoppervlak van circa 140 m2
-
Een appartement van circa 80 m2
Wat zijn de ontwikkelkosten van dit project bij het volgende bouwvolume -
10 eengezinswoningen van 100 m2
-
30 eengezinswoningen van 140 m2
-
120 appartementen van 80 m2
Wat is de residuele grondwaarde van dit project per 01-01-2014 uitgaande van de volgende aannames: •
Start bouw 01-01-2015
•
Oplevering bouw 01-01-2016 (alles is dan ook verkocht)
•
Betaling koopsom door kopers bij oplevering
•
Bijdrage plankosten en bovenwijkse voorzieningen 10% van de investeringskosten
•
Er is geen renteverlies tijdens de bouw
•
Rentepercentage is 5%
•
Kosten koper zijn 7%
•
BTW is 21%
•
Er zijn geen kostenstijgingen tijdens verkoop en bouw
•
Voor alle woningtypes geldt een gelijk investeringsbedrag per vierkante meter
•
Het totale perceel is 7500 m2
Gebruik de sheets uit de presentatie voor de aandachtspunten / aannames
