Centrum služeb pro seniory p.Věra Houšťová, ředitelka Strážovská ul. 1095 Kyjov 697 01
Věc: vstupní objemová, prostorová a finanční rozvaha k rozšíření
Kyjov, 12.3.2007
Na základě Vaší nedávné žádosti poskytuji tímto vlastní závěry vstupního hodnocení možností i základních souvislostí případného budoucího stavebního rozšíření Centra služeb pro seniory v Kyjově. Předpokládá se využití materiálu jako možného podkladu pro interní a spolu se zřizovatelem pro další společná rozhodování v tomto tématu. Protože se údaje či předběžná doporučení nemohly obejít bez už konkrétního vyjádřené základní koncepce urbanisticko architektonické a provozní, můžete vše považovat také za aktivní nabídku přispět navozenému tématu při jeho případné budoucí přípravě, tedy jde zároveň o pohled nějak autorský. Vedle toho a obecně doporučuji sledovat v budoucím návrhu stavby ( architektonické studii ) nadále více variant, zejména v rozsahu , v dispozičním řešení i v etapovosti. Otázky absolutního měřítka či tvarosloví lze však považovat za dosti vymezené už samotným charakterem dosavadní i pozicí v širší urbanistické scéně. I když každá stavba má být především formována na jedné straně požadavky účelu, kapacity i provozních specifik, na straně druhé pak všemi vlastnostmi zvoleného místa, které je v tomto případě již předurčeno, ale i zjistitelnými důsledky svojí existence, nemůže se vyhnout finančnímu rámci na svoji realizaci ( vždy však při optimalizaci svých provozních vlastností, které předurčují náklady následné ). Součástí tohoto zkušenostního názoru jsou tedy i odhady tohoto důležitého realizačního parametru.
STÁVAJÍCÍ BUDOVA Z ULICE 1
Stávající zástavba širšího areálu charakteru sociálních služeb se v tomto prostoru, jižně od silnice I/54 směr Brno a naproti zdejší nemocnici, dokončované bezprostředně po 2. světové válce, se rozvinula až po dalších zhruba 20 - 30 letech, ve zřejmé funkční návaznosti. Významně zasáhla do základních urbanistických souvislostí nejen tohoto západního okraje města, ale měla a má i širší dopady. V tuto chvíli lze jen konstatovat, bez hodnocení tohoto kroku, že termín „na okraji“ je třeba plně i kvalitativně spojovat s významem „začátku“, nikoliv „konce“ celého sídelního útvaru. Pokud jde o estetickou složku této poznámky, tak se připomíná exponovanost daného místa v panoramatu města a v krajinářských souvislostech, tedy že nejde jen o záležitost vztahů v areálu samotném. Exponovanost má však svoje hledisko účelové, atˇ už z pohledu užitečnosti, která zasluhuje širší podporu, tak i při konstatování souladu s územním plánem města. Koncentrace zástavby, ale i přítomný dopravní systém nadmístního významu, vyvolává exponovanost i v infrastruktuře, z níž nejviditelnějším a zároveň vývojově nejméně ovlivnitelným momentem je stav dopravního zatížení ( viz. k tomu poznámky dále ). LETECKÝ SNÍMEK AREÁLU
VÝŘEZ Z ÚZEMNÍHO PLÁNU 2
S odkazem na vstupní a předběžnou informaci, že se může v dalším zvažovat rozšíření stávající ubytovací kapacity o cca 60 seniorů, současně však při vyšším standardu, tj. zejména při přiměřeně menším počtu ubytovaných na pokoj ( vzhledem k charakteru zařízení však zároveň existuje praktická spodní hranice ) a při porovnání současné kapacity i velikosti budovy ( včetně přihlédnutí k tomu, že některé již existující funkce, objemy i technická zařízení mohou být užita plně nebo částečně jako společná ), odvozuji, že jde o cca 60 – 65 % objemu budovy stávající. Nadále půjde o chodbový dispoziční systém, o určitou ucelenost ubytovacích jednotek, ale z povahy věci by mělo anebo musí jít o co nejužší provozní vazby v rámci celku včetně forem tzv. bezbariérových. Konkrétněji řečeno ( ostatní k tomu při posuzování základních alternativ situování nové budovy, případně budov ) se jedná o budovu o zhruba stejné hloubce ( cca 13,5 m – asymetrický trojtrakt s variantou cca 16,0 m – trojtrakt symetrický ) a o něco menší délce ( cca 42,0 m ) a pravděpodobně, která bude mít zároveň aspoň o 1 podlaží méně ( dnešní budova má 5 užitných podlaží – suterén, 3 obytná podlaží a z větší části využité podkroví ) s tím, že může být v dalším kombinována podlažnost s půdorysnou plochou ). V této chvíli již do větší přesnosti nelze jít – vše záleží na konkretizaci zadání, posouzení míry využití stávajících prvků a následně na způsobu řešení, které se vyjadřuje v architektonické studii ( oficiálněji – v návrhu stavby ).
ZÁPADNÍ, VSTUPNÍ, NÁROŽÍ SOUČASNÉ BUDOVY
V dalším jsou tedy posuzovány vlastnosti i důsledky 4 situačních alternativ ( ozn. „1“ – „4“ ), přičemž se pro toto téma předem vylučuje prostor mezi východním štítem dnešní budovy ( „0“ ) a křižovatkou směr město – ozn. „5“ ( nedostatečný, hygienicky nevhodná poloha, existence řady technických objektů ), i když ani zde není vyloučena menší přístavba, byť komplikovaná, pokud by však k ní někdy byly důvody jiné. Alternativy „2“, „3“ a „4“ jsou hodnoceny jen stručně a to v tom nejzákladnějším. Mohou být sice předmětem souběžných úvah, ale nelze je doporučit ani pro aktuální dobu, ani případně pro výhled střednědobý. Jsou jen existujícími možnostmi, jejíž oprávněnost může nastoupit až pro výhled velmi dlouhodobý, respektive pro pozdější situace vyslovené situační tísně. Podrobněji bude popsány vlastnosti alternativy „1“, která se jako nejvhodnější jeví nejen tzv. na první pohled, ale skutečně vhodnými dílčími vlastnostmi disponuje a zároveň je jejich souhrn nejúplnější.
3
DOPORUČENÉ MÍSTO DOSTAVBY
JIŽNÍ PRŮČELÍ ( JÍDELNA )
Alternativa „2“ sice vykazuje některé provozní vlastností jako upřednostňovaná alt. „1“, některé jsou horší z hlediska vnitřních vzdáleností, je však také komplikovanější z hlediska propojení ( navíc jen částečného a ne na ideálním místě ) se stávající budovou, je prostorově ( ve vnější kompozici ) sporná i z hlediska rušení silničním provozem má jednu stranu stranu svého půdorysu méně výhodnou. Navíc dost zasahuje do vnitroareálového silničního systému, větší terenní spád je zde největší, což nemusí být, ale může být výhodou. U ní už rovněž dochází ke stínění od JV, vstupuje s dnešní budovou vzájemně, i když částečně do výhledových poměrů. Alternativy „3“ a „4“ jsou podobné. I když jsou obdobou způsobu zástavby sousedícího Domova pro mládež, platí pro ně stejné a zásadní – není-li zatím celková prostorová tíseň a existuje-li možnost jiná, je velmi předčasné obětovat zástavbě jak centrální část parku, který je jak pro toto zařízení, ale i jako okraj zastavěného území města velmi cenný a navíc zásadním způsobem měnit výhledové možnosti obyvatele tohoto zařízení, což se týká jak stávající budovy s drtivou většinou pokojů na této, tj. jižní straně, ale i samotné nové budovy. Přitom by se jednalo o „předčasnost“ v řádu nejméně několika desetiletí. Navíc ze souvislostí vyplývá, že přímé napojení s dnešní budovou nemůže být ideální nebo, i když možné z hlediska každého podlaží a jde vždy o větší vnitřní vzdálenosti. Rozdíl mezi těmito alternativami je v tom na jakou vzdálenost by bylo třeba, jak úplně i jak komplikovaně takové propojení zajišťovat při stavbě a v absolutních hodnotách těchto vzdáleností při provozu.
4
Alternativa „1“ ( A, B ) Její umístění je zřejmé ze situace a zvýrazněno. Nárožní prostor je přitom místem začátku významového funkčního členění uvnitř stávající budovy a tím samým by bylo i pro budovu novou. Místo tohoto kontaktu a zároveň plného propojení ( přes západní schodiště a při stejné úrovni podlah ) je zároveň tím, kde by v přízemí měla fungovat společná recepce, v patře např. kaple či další vybavení ( např. i orientované na návštěvníky ) – jedná se o nároční část nové budovy ( cca 13 x 13 m ), která může být nejen samostatnou předetapou dalšího rozšíření, ale může být vhodně využito pro architektonické řešení ( nikoliv jen hladký půdorys L, navíc může jít o odlišnou podlažnost ). Tento kontakt navíc umožňuje přímé využití dnešního krajního schodiště zároveň pro přístavbu nebo už pro potřeby předetapy, tj. šetří se prostor i náklady ( viz. pozdější požární posouzení – volba ještě bližší dostupnosti je nadále možná ). Toto nové křídlo pak může mít někdy v budoucnosti přímou a bezbariérovou návaznost na dostavbu další. Z důvodu úplného propojení tzv. suchou novou a bezbariérově všech etap rozvoje se v areálu obdobné místo nenajde. Zároveň se umožňuje vzájemná náhradnost anebo využití ať už dnešních anebo i pozdějších některých provozních místností a zařízení ( jídelna, kotelna, uvažovaná kaple, administrativa, prostory dnešního suterénu apod. ). Samozřejmě, že do celkové koncepce zasáhnou finanční limity, ale i nejvhodnější volby z několika v něčem shodných, v něčem odlišných řešení, kdy nejmarkantnější proměnnou je podlažnost. V této souvislosti usuzuji na budovu o něco nižší ( o 1 podlaží anebo max. totéž, ale s ne již vysokou střechou ). Pokud bude využita nejzákladnější výhoda, t.j. shoda v úrovni podlaží ( pro budovu v dalším výhledu lze bezbariérovost zařídit i pro úroveň o něco nižší – viz terén ), tak se připomíná, že plné nebo částečné podsklepení nedávají již tak zásadní nákladové rozdíly, neboť základová část u hodně vysazeného přízemí je daleko dražší než při přízemí jen nepatrně nad terén zvýšeném, což nedoporučuji ( dnešní rozdíl k terénu v průměru cca 1,5 m ) – i tato alternativa se však dostala do rozpočtových odhadů. Jde zde rovněž o dobrou orientaci k světovým stranám ( východ, případně i západ ) a o vzájemně téměř nedotčené výhledové poměry, stejně tak fakticky o úplné zachování parku. Souběžnost s dnešní vnitroareálovou vozovkou napovídá i o logice v řešení inženýrských sítí ( nyní však nezkoumány vůbec, stejné se pak týká využití dnešní plynové kotelny, kdy ani potřeba posílení výkonu nebývá technicky či nákladově nijak dramatickou a to ani z hlediska propojení ). Za optimální tedy považuji dispoziční asymetrický trojtrakt ( cca 13,5 a orientaci většiny ubytovacích pokojů směrem na východ ), je však dost prostoru i na šířku cca 16,0 m ( případ pokojů oboustranně, ale komplikace s pomocnými místnostmi ( velká hloubka, neefektivní plocha nebo šířka ). V situačním výkrese jsou také naznačena předpokládaná místa schodišť vůbec a k tomu těch s přidruženým lůžkovým výtahem ( i v tomto parametru je vzájemná náhradnost i menší počet než u budov zcela samostatných ). Předběžná délka nového křídla cca 42,0 m ( což odpovídá dostupnosti schodišť, ale spolu s šířkou i nejmenšímu možnému zásahu do zeleně ) však zasahuje do příjezdové vozovky k jídelně, což lze nahradit přesunutím oblouku. Až návrh může ukázat, zda může být v tomto místě přízemí tzv. průchozí ( přes suterén bezbariérově jen velmi komplikovaně a bylo by to samoúčelné ). Užití požární techniky ( u jižní a východní části stávající budovy ) je otázkou možnosti příjezdu vůbec a nevyžaduje bezvýhradně stálou vozovku - velmi vzdálená další etapa však průjezd umožnit může ( spojovací krček bez uzavřeného přízemí ).
Součástí dalších úvah může být i rozšíření stávající jídelny ( kapacitně lze předpokládat využití dnešní kuchyně – ozn.“6“ ) – přízemní menší, ale vhodná přístavba ( cca 11-12 m délky – lze i více, hloubka předběžně např. 4,5 m ), která nabízí další možné využití ( plochá střecha jako terasa tzv. napřímo z 2.podlaží ), ze statických důvodů by spíše měla být spíše podsklepená. Poznámka k dopravním záležitostem, konkrétně k vnějšímu i vnitřnímu parkování: jako autor původního řešení víceúrovňového parkoviště v areálu protější nemocnice nemám aktuální přehled, tím méně jistotu, co a kdy bude v tomto tématu nakonec realizováno. Uvádím to však pouze z toho důvodu, že motivací přinejmenším pro nějakou dohlednou fázi takového zařízení je odstranit 5
parkování u silnice I/54, tedy na ul. Strážovská ( přinejmenším většinu ). Z daného vyplývá ( podle aktuálního vývoje ), že tím mohou být dotčeny jak zájmy, tak i povinnosti subjektů v dnešním areálu, konkrétně parkování zaměstnanců a návštěv ), i když vzhledem k charakteru obojích nemusí jít o potřebu nijak neřešitelnou. Doporučuji aspoň na část z ní pamatovat při navrhování zpevněných ploch v nějaké souvislosti s daným záměrem na rozšíření tohoto stále domova důchodců, nejlépe však při vzájemné koordinaci s ÚSP pro mládež.
6
SITUACE S PŘEDBÉŽNÝM NÁVRHEM ( S ALTERNATIVAMI UMÍSTÉNÍ ) K otázkám cenových odhadů konstatuji, že se opírají jak o vlastní zkušenosti ( 35 let aktivního projektování, přes 500 projektů, i když samozřejmě nejde o takový počet realizací, zato však při široké škále účelů i velikostí, z nichž některé byly ze sociální oblasti, z realizovaných např. klášterní budova v Cetechovicích z r. 1985 či rozšíření DPS v Kyjově podle návrhu stavby z r. 2000, ale i nejmenované další ), tak i o konkrétní porovnání jiných podobných případů zcela aktuálních. Zároveň nedoporučuji porovnání s jinými existujícími ukazateli bez přihlédnutí k místním poměrům či jen jako mechanické , ať už jde o ukazatele např. ČSÚ ( průměrné statistické výsledky mohou být pro konkrétní případ hodně zavádějící, navíc, i když jsou získány jako přesné, zahrnují v sobě stavby i jiné místní skutečnosti včetně účasti firem tzv. velkoměstských, ne-li zahraničních, což se neméně týká i charakteristik investorů ). Nejvíc ze všeho za sebe nemohu doporučit jen mechanické užití ukazatelů vázaných k tzv. účelovým jednotkám, které vůbec nemusí být pro konkrétní situaci dostatečně přesné ( cena stavby se odvozuje ve skutečnosti pouze od toho jak je velká a zároveň řešená, z čeho, kdo a kde ji ,dokonce i pro koho, postaví - nikoliv jen od toho, kolik nějakých účelových jednotek je v ní umístěno – viz případy bytů, ubytovacích pokojů, parkovacích stání apod.). Dřívější doby pevných cen umožňovaly při dostatku zkušenosti velmi věrohodné odhady nákladů ( osobně jsem se dostal do přesností na. 3 – 5 % investičních nákladů v podstatě na jakoukoliv stavbu, navíc se kdysi z tohoto velmi závazně vycházelo ), ale v současnosti k danému přistupuje celá řada i neodhadnutelných vlivů. Nicméně i aplikace někdejších měrných cen v kombinaci se znalostí následného cenového vývoje včetně inflace je nadále použitelným vodítkem, i když jen kontrolním. Pro zde zvažovanou stavbu se přesto odvolávám velmi konkrétně a to na relativně čerstvou realizaci, kterou je již vzpomínaná DPS v Kyjově. Skutečná investiční bilance ( 2005 ) konstatuje, že základní měrný ukazatel, tedy náklady na 1 m3 obestavěného prostoru u budov ( metodicky správně vypočítaného ) je 3.010 Kč/m3, v čemž je i 5 % DPH, tehdy užité. Sazba DPH je pro zde uvažovanou stavbu vyšší, k tomu nějaká míra nepřesnosti, případně i meziroční nárůsty cen, takže pro cenovou úroveň r. 2007 považuji za přiměřený ukazatel……… Kč/m3 ( spolu s oprávněným předpokladem, že bude použita obdobná stavební technologie včetně kvalitativních standardů stavby a taky, že jde v podstatě o shodnou členitost i o podobné absolutní měřítko objektů ). Poznámkou k přesnosti, ale zejména k jinému než očekávanému pohybu cen dle let, je však taky to, že můj celkový odhad na vzpomínané rozšíření DPS byl v r. 2000 cca 56 mil. Kč, k tomu pak skutečnost ( realizovaná 2003-05 ) byla cca 53 mil. Kč. Hlavní podíl na tomto porovnání má zřejmě konkurenční prostředí, které se koncentruje do výběrových řízení. Samozřejmě se nadále odkazuje na vývoj cen v dalších letech, ale i na potřebu určité, pragmaticky stanovené rezervy, což je důležité nejen pro fázi přípravy, ale jak známo, tak i realizace ( dříve u novostaveb 7%, v jiných případech i více). Doprovodné objekty ( inž. sítě, zpevněné plochy apod. jsou odhadovány spíše pocitově, z nich např. přístavba jídelny tak cca a do 1 mil bez podsklepení, v opačném případě asi 1,5 ). V přikládané tabulce je uvedeno 24 variant alt. „1“ ( dle podlažnosti, šířky objektu a způsobu zastřešení, resp. využití podkroví – zde poznámka - viz. porovnání podkroví dnešní budovy a např. opět DPS Kyjov, kdy jde z hlediska tepelných bilancí o naprosto zásadní rozdíl a to při stejné orientaci k jihu ( navíc zde nové křídlo vhodněji V a Z ) – využité podkroví není totéž z hlediska konstrukcí, tepelné odolnosti i setrvačnosti jako de facto další vyzděné podlaží včetně těžších stropů a jen do vzhledu střechy vytvarováno ( možno dále diskutovat i zvažovat, ale i zde jsou praktické zkušenosti k dispozici. ). Další poznámka se váže k nárožní části nové budovy jako jakési předetapy: pro její náklady velmi zhruba platí vztah k podílu z celkové plochy, izolovaně jako menší a uzavřený objekt však bude o něco dražší ( a bude záležet, zda půjde o dělení formální, velmi dočasné anebo dlouhodobé ). Nezbytná vysvětlivka k tabulce dále: typ střechy A – plně využité podkroví, B - jen běžná střecha, C – střecha nízkospádová 7
Nákladové odhady základních variant alternativy č. 1 A ( pozdější 1 B obdobně, záleží zda podobná a kdy stavěná ) : Alt. Parametry objemové alternativy Půdorys / počet nadz. podl. / suteren – ano, ne / var.střechy -A,B,C
Ekvivalentní Cena budovy s DPH OP m3–v tom již tis. Kč 100%, 50% či 35% za střechu dle varianty
Ostatní objekty
Alternativa celkem
tis.Kč – odhad: rozš.jídelny, sítě, běžné zpev. pl., ter. úpravy apod.
tis. Kč – c.ú. 2007 - bez dok., inž. činn. a vybav. int., bez rezervy – zaokrouhl.
01
13,5 x 42,0 / 2 / - / A
5.950
20.840
cca 3.500
24.400
02
13,5 x 42,0 / 2 / - / B
5.100
17.850
cca 3.500
21.400
03
13,5 x 42,0 / 2 / - / C
4.845
16.960
cca 3.500
20.500
04
13,5 x 42,0 / 2 / S / A
7.083
24.800
cca 3.500
28.300
05
13,5 x 42,0 / 2 / S / B
6.233
21.800
cca 3.500
25.300
06
13,5 x 42,0 / 2 / S / C
5.978
20.920
cca 3.500
24.400
07
16,0 x 42,0 / 2 / - / A
7.050
24.680
cca 3.500
28.200
08
16,0 x 42,0 / 2 / - / B
6.045
21.160
cca 3.500
24.700
09
16,0 x 42,0 / 2 / - / C
5.742
20.100
cca 3.500
23.600
10
16,0 x 42,0 / 2 / S / A
8.395
29.390
cca 3.500
32.900
11
16,0x 42,0 / 2 / S / B
7.387
25.860
cca 3.500
29.400
12
16,0 x 42,0 / 2 / S / C
7.085
24.800
cca 3.500
28.300
13
13,5 x 42,0 / 3 / - / A
7.650
26.780
cca 3.500
30.300
14
13,5 x 42,0 / 3 / - / B
6.800
23.800
cca 3.500
27.300
15
13,5 x 42,0 / 3 / - / C
6.545
22.900
cca 3.500
26.400
16
13,5 x 42,0 / 3 / S / A
8.783
30.740
cca 3.500
34.200
17
13,5 x 42,0 / 3 / S / B
7.933
27.780
cca 3.500
31.300
18
13,5 x 42,0 / 3 / S / C
7.678
26.870
cca 3.500
30.400
19
16,0 x 42,0 / 3 / - / A
9.065
33.780
cca 3.500
37.300
20
16,0 x 42,0 / 3 / - / B
8.060
28.200
cca 3.500
31.700
21
16,0 x 42,0 / 3 / - / C
7.757
27.150
cca 3.500
30.700
22
16,0 x 42,0 / 3 / S / A
10.410
36.440
cca 3.500
39.900
23
16,0 x 42,0 / 3 / S / B
9.402
32.900
cca 3.500
36.400
24
16,0 x 42,0 / 3 / S / C
9.100
31.850
cca 3.500
35.400 8
NĚCO Z DŘÍVĚJŠÍCH REALIZACÍ : ( omezeno na shodná či podobná témata )
KLÁŠTERNÍ BUDOVA V CETECHOVICÍCH ( NÁVRH 1985 ) VÝROBNĚ OBCHODNÍ BUDOVA INTEGRA VE ZLÍNĚ ( PRO VÝROBNÍ DRUŽSTVO INVALIDŮ – NÁVRH 1977 )
ROZŠÍŘENÍ DPS V KYJOVĚ ( NÁVRH 2000 )
9
ROZŠÍŘENÍ DPS V KYJOVĚ ( NÁVRH 2000 )
10
VÝHLED NA JIH - DO PARKU A DO KRAJINY
Výše uvedené možná ještě na něco zapomíná, ale jako vstupní příspěvek by mohlo přispět k první orientaci v problému. Samozřejmě, pokud nebude zjištěno jako málo přehledné. Věřím však, že vložené obrázky tento nedostatek nahradí.
S pozdravem Ing.arch. Vladimír Vašíček, a.a. Dvořákova 986, Kyjov
V této kopii jsou vynechány původní nákladové údaje u finanční rozvahy. V.V. 17.10.2013
11
