CENA BYTU A VÝŠE NÁJEMNÉHO V PRAZE, BRNĚ A OSTRAVĚ

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008

CENA BYTU A VÝŠE NÁJEMNÉHO V PRAZE, BRNĚ A OSTRAVĚ Tomáš Chmelík1 Abstrakt Příspěvek sleduje výši cen bytů a nájmů z bytů v Praze, Brně a Ostravě a jejich vzájemný vztah v současné době. Cílem studie je určit závislost nájemného na obvyklé ceně bytu. Databáze je zpracována na podkladě realitní inzerce. Studie dále srovnává ceny bytů a nájmů v poměru v hrubé měsíční mzdě v dané oblasti.

1

PODKLADY PRO ŘEŠENÍ

Podklady pro stanovení závislosti nájemného na ceně bytu Pokladem pro příspěvek a pro vypracovaní databáze obvyklých (nabízených) cen bytů a cen nájemného sloužila internetová realitní inzerce na několika největších internetových inzertních serverech, konkrétně se jedná o: 1.1

  

www.sreality.cz www.reality.cz www.ceskereality.cz

Databáze byla zpracovaná v období 45.-47. týdne roku 2007, údaje byly vyhodnocované pro tři největší české města, hl.m. Praha, Brno a Ostravu. Podklady pro hodnocení regionálních rozdílů Pokladem pro sociologické a ekonomické srovnání uvedených regiónu bylo využito průměrné hrubé měsíční mzdy v dané oblasti z níže uvedených zdrojů v poměru k průměrné jednotkové ceně bytu [Kč/m2] a průměrné ceně nájmu [Kč/m2]. 1.2

Podklady pro vyhodnocování průměrné hrubé mzdy:   

Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR – Regionální statistika ceny práce http://portal.mpsv.cz/sz/stat/vydelky Český statistický úřad – Struktura mezd zaměstnanců http://www.czso.cz/csu/2007edicniplan.nsf/p/3109-07 Ministerstvo financí ČR – Informační systém o platu www.mfcr.cz/isp.

1

Chmelík, Tomáš, Ing, Ústav soudního inženýrství VUT Brno (DSP), Údolní 53, 602 00 Brno, [email protected]

1


2 CHARAKTERISTIKA ÚDAJŮ

A

VYHODNOCOVÁNÍ

ZÍSKANÝCH

Charakteristika vyhodnocované databáze

2.1

Databáze byla zpracovaná v období 45.-47. týdne roku 2007, celkově bylo do databáze vloženo z realitní inzerce 18 959 údajů o nabídkových cenách prodejů a nájmů. Počet prvků databáze 9 000 8 102 8 000

7 000 6 086 6 000

5 000 Prodej Nájem 4 000

3 000 1 888

2 000

1 480 1 079 1 000 324 0 Praha

Brno

Ostrava

Graf č. 1 – Počet prvků vyhodnocované databáze

Postup při určovaní závislosti nájemného na ceně bytu Databáze jednotkových cen a jednotkového nájmu byly rozděleny dle technického stavu bytové jednotky na: 2.2

  

novostavby byty po rekonstrukci byty ve velmi dobrém a dobrém technickém stavu

Pro uvedené dělení byly zjišťovány následující hodnoty:   

průměrné a medián jednotkové ceny bytů [Kč/m2] průměrné a medián jednotkového nájmu z bytů [Kč/m2/rok, Kč/m2/měs.] směrodatné odchylky uvedených hodnot

2

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 2.3 Postup při zkoumání poměru hrubé mzdy a jednotkové ceny bytu příp. ceny nájmu v dané oblasti Při zkoumání poměru hrubé mzdy a jednotkových cen bytů a nájmů z bytů byly srovnávány hodnoty průměrného nájemného z bytů a průměrné jednotkové ceny bytů v dané oblasti k hrubé měsíční mzdě v příslušném místě. Využité statistické postupy k vyhodnocení Pro analýzu hodnot výběru údajů byl využit tabulkový procesor Excel (součást kancelářského balíku MS Office). 2.4

Výběrový soubor je dostatečně charakterizován následující parametry: 

výběrový průměr n

_

x 

x i 1

i

(1)

n



medián - hodnota, jež dělí řadu podle velikosti seřazených výsledků na dvě stejně početné poloviny. Ve statistice patří mezi míry centrální tendence. Platí, že nejméně 50 % hodnot je menších nebo rovných a nejméně 50 % hodnot je větších nebo rovných mediánu



směrodatná odchylka - Jedná se o kvadratický průměr odchylek hodnot znaku od jejich aritmetického průměru. Zhruba řečeno vypovídá o tom, jak moc se od sebe navzájem liší typické případy v souboru zkoumaných čísel. Je-li malá, jsou si prvky souboru většinou navzájem podobné, a naopak velká směrodatná odchylka signalizuje velké vzájemné odlišnosti. Pomocí pravidel 1σ a 2σ (viz níže) lze přibližně určit, jak daleko jsou čísla v souboru vzdálená od průměru, resp. hodnoty náhodné veličiny vzdálené od střední hodnoty. Směrodatná odchylka je nejužívanější míra variability. _ 1 n   s s   xi  x   n  1 i 1  

2

2



(2)

poměr jednotkového ročního nájemného k jednotkové ceně bytu dané skupiny byl vypočten dle vztahu:

P

JN * 100 [%] JC

(3) (7)

směrodatná odchylka tohoto podílu byla vypočtena pomocí Gaussova vztahu pro přenášení chyb: σ% 

2  1  2  JN   * 100   * σ JN     2  JC  JC  

2 *σ

JC

2

(4)

3


3

JEDNOTKOVÉ CENY BYTOVÝCH JEDNOTEK

Jednotkové ceny bytů byly vyhodnocovány podle technického stavu a typu (dispozičního uspořádání) bytu. Záměrem příspěvku není hodnotit konkrétní lokality (městské části) ale celkový obraz města ve vztahu k nájemnému a následně průměrné hrubé mzdě, z tohoto důvodů nebylo uvedené rozdělení vyhodnoceno. 3.1

Ceny bytů v hl. městě Praze

3.1.1 Charakteristika databázových prvků pro hl. město Praha Počet zařazených prvků

6086

Průměrná cena Průměrná plocha Průměrná cena za 1m2 Medián ceny za 1 m2

4 817 060 Kč 81,26 59 281 Kč 53 196 Kč

Tabulka č. 2 – Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha Podíl nabízených bytů

4+1; 352

ostatní; 204

1+kk; 450 1+1; 255

4+kk; 394

2+kk; 1240

3+1; 1328

2+1; 772 3+kk; 1081

1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Graf č. 2 – Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání

4

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Vlastnictví nabízených bytů

jiný druh; 111 družstevní; 1930 osobní družstevní jiný druh osobní; 4041

Graf č. 3 – Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů

Technický stav nabízených bytů

velmi dobrý; 2172 dobrý; 1508 dobrý novostavba po rekonstrukci velmi dobrý po rekonstrukci; 726 novostavba; 1680

Graf č. 4 – Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu

5

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 V Praze je velký podíl bytů v osobním vlastnictví, co je způsobeno zejména podmínkami bank pro poskytování hypotečních úvěrů (nutnost vlastnit byt v OV). Nejčastěji nabízeným bytem je 3+kk/3+1, co se v současné době považuje za standardní byt pro různé údaje objevující se v mediích. Také je v nabízených bytech výrazný podíl bytů v kategorii 2+kk/2+1, což jsou v současnosti velmi populární typy bytů pro mladé rodiny. V době kdy si vlastní bydlení pořizují populačně silné ročníky let 80-tých je v Praze velký „hlad“ po těchto bytech, čím se v některých lokalitách stávají až nedostatkovým zbožím, což také zvyšuje jejich cenu. V některých případech, jak ukazuje praxe je výhodnější si pořídit byt kategorie 3+kk/3+1. Rovněž je nabídka v Praze typická velkým počtem luxusním velkometrážních bytů v blízkosti centra, jejich ceny jsou vysoko nad běžný průměr jednotkových cen i tak se poměrně dobře prodávají. Většinou tyto byty kupují silné mezinárodní společnosti, které mají v Praze pobočky, pro své manažery. Praha jako velký trh je rovněž velmi zajímavá pro developerské projekty, které v Praze výrazně zvyšují podíl novostaveb v počtu nabízených bytů. Velká část těchto projektů je, však rozprodána ještě před započetím výstavby a často se tak do realitní inzerce nedostane, proto je velmi pravděpodobné, že podíl novostaveb v obchodovaných bytech je podstatně větší než uvádí tato studie. 3.1.2 Vyhodnocení jednotkových cen pro hl. město Praha Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] 80 000 Kč

70 000 Kč

60 000 Kč

50 000 Kč Novostavba Po rekonstrukci Velmi dobrý Dobrý

40 000 Kč

30 000 Kč

20 000 Kč

10 000 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Graf č. 5 – Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu, bez rozlišení polohy byt. jednotky [Kč/m2]

6

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu 70 000 Kč

Jednotková cena [Kč/m2]

60 000 Kč

50 000 Kč

40 000 Kč

Průměrná cena Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka

30 000 Kč

20 000 Kč

10 000 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Ty bytu

Graf č. 6 – Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2]

Byt 1+kk Byt 1+1 Byt 2+kk Byt 2+1 Byt 3+kk Byt 3+1 Byt 4+kk Byt 4+1 Ostatní

Počet vloženýc h prvků

Průměrná cena [Kč]

450 255 1240 772 1081 1328 394 352 214

2 377 853 Kč 2 483 232 Kč 3 552 907 Kč 4 175 086 Kč 5 490 334 Kč 4 596 714 Kč 7 632 321 Kč 7 526 390 Kč 10 694 812 Kč

Průměrná Medián Průměrná plocha plochy jednotkové [m2] [m2] cena [Kč/m2] 40,05 44,09 58,37 67,84 92,44 85,85 123,69 120,97 164,78

35,0 43,0 53,0 62,0 86,0 80,0 116,0 110,0 160,0

60 837 Kč 56 673 Kč 60 840 Kč 60 250 Kč 58 225 Kč 51 237 Kč 59 685 Kč 59 249 Kč 63 663 Kč

Medián jednotkové ceny [Kč/m2]

Směrodatná odchylka



Tabulka č. 3 – Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro hl. Praha [Kč/m2]

Rozdíly jednotkových ceny byly způsobeny vynecháním třídění podle lokality, v uvedeném grafu jsou zahrnuty nabídky k prodeji ze všech městských částí Prahy, Značné rozdíly v tržních cenách bytů v jednotlivých částech Prahy odráží koeficient prodejnosti Kp pro byty vyhlášky č.540/2002 Sb. přílohy č.36, jejíž hodnoty pro hl. město Prahu jsou v intervalu od Kp=3,048 pro Prahu 1 až po Kp=1,005 pro Prahu 27. Uvedené jednotkové ceny zcela neodpovídají běžnému standardu a užitých pravidlech o jednotkové ceně, menší byty – větší jednotková cena a opačně, což je způsobeno zejména vynecháním třídění dle lokality. Velký počet menších bytů v současné době vzniká a je následné nabízeno v centru a částech blízkých centru, kde je jejich hodnota výrazně vyšší než v okrajových částech a i tato skutečnost výrazně zkresluje průměrné jednotkové ceny nabízených bytů v této studii. Toto rozdělení a vyhodnocení bylo zpracováno v článku [9].

7

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Období konce roku 2007 patří v Praze mezi rekordní v tržních cenách starších bytů. Cena bytu 3+1 přesahuje cenu 3mil. Kč, stejný byt stál v červenu 2006 2mil. Kč. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v hl. městě Praze je 59 634,- Kč.

3.2

Ceny bytů v Brně

3.2.1 Charakteristika databázových prvků pro Brno Počet zařazených prvků

1888


2 646 632 Kč 77,02 34 364 Kč 35 294 Kč

Tabulka č. 4 – Charakteristika dat. prvků pro Brno Podíl nabízených bytů

ostatní; 65

4+1; 174

1+kk; 146 1+1; 132

4+kk; 130 2+kk; 220

3+1; 452 2+1; 305 3+kk; 262

1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní


8


jiný druh; 60

družstevní; 775 osobní družstevní jiný druh osobní; 1053



velmi dobrý; 801

dobrý; 419 dobrý novostavba po rekonstrukci velmi dobrý

po rekonstrukci; 214

novostavba; 454

Graf č. 9 – Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu

Situace v Brně je co se týče skladby nabízených bytů podobná Praze, nejvýraznější podíl nabízených bytů v kategorii 3+1/3+kk a také 2+1/2+kk. V Brně je větší podíl bytů v družstevním vlastnictví, u většiny z nich je možný velmi rychlý převod do OV (nízká 9

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 anuita). V Brně je rovněž znatelný velký zájem o novostavby bytů, co tlačí jejich ceny nahoru. Nejčastějším typem bytu v novostavbách je 2+kk. Poptávka po bydlení v nových bytech zejména v severních částech města je velká a zůstává zatím dlouhodobě neuspokojena. Lidé často neseženou kvalitní bydlení v centrálních částech města a tak se často stěhují do nových bytů, ač vzdálenějších centru. V Brně však nabídka novostaveb postupně začíná převyšovat poptávku a v několika případech se už stalo, že se vyprodávaly hotové byty se slevou.

3.2.2 Vyhodnocení jednotkových cen pro Brno Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] 45 000 Kč

40 000 Kč

35 000 Kč

30 000 Kč

25 000 Kč

Novostavba Po rekonstrukci Velmi dobrý Dobrý

20 000 Kč

15 000 Kč

10 000 Kč

5 000 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Graf č. 10 – Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2]

10

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu 50 000 Kč 45 000 Kč


40 000 Kč 35 000 Kč 30 000 Kč Průměrná cena Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka

25 000 Kč 20 000 Kč 15 000 Kč 10 000 Kč 5 000 Kč 0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Ty bytu

Graf č. 11 – Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2]




146 132 220 305 262 452 130 174 67

1 416 424 Kč 1 468 818 Kč 2 111 238 Kč 2 254 261 Kč 3 630 224 Kč 2 601 724 Kč 4 371 859 Kč 2 694 272 Kč 4 177 546 Kč


32,0 38,0 50,0 57,0 102,0 77,0 120,0 86,0 120,0






Tabulka č. 5 – Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro Brno [Kč/m2]

Ceny bytů žene nahoru zejména strach z vyšší daně. Právě nedostatek kvalitního bydlení v centru Brna žene ceny těchto bytů do astronomických částek. Pomaleji pak stoupají ceny na sídlištích a v novostavbách. Ceny bytů v Brně, ale pravděpodobně dál porostou, což v velkou pravděpodobností bude způsobovat nedostatek místa, s kterým se už teď developerské společnosti potýkají. Na severu a severozápadu Brna, což jsou nejžádanější lokality, je Brno ohraničené. Město se tak může rozvíjet hlavně jižním a jihozápadním směrem, kvalita bydlení je tam ale v porovnání se severem města neporovnatelná. Víc než domům a bytům totiž jih města patří průmyslovým zónám, letišti a vlakovým tratím. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v Brně je 35 364,- Kč.

11

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 3.3

Ceny bytů v Ostravě

3.3.1 Charakteristika databázových prvků pro město Ostrava Počet zařazených prvků

1079


1 334 716 Kč 64,07 20 833 Kč 20 133 Kč

Tabulka č. 6 – Charakteristika dat. prvků pro město Ostrava Podíl nabízených bytů

4+kk; 3

4+1; 88

ostatní; 1+kk; 6 34

1+1; 116 2+kk; 12

2+1; 336

3+1; 468

3+kk; 16

1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní


12


jiný druh; 12 osobní; 299

osobní družstevní jiný druh

družstevní; 768



velmi dobrý; 508

dobrý; 435


dobrý novostavba po rekonstrukci velmi dobrý

novostavba; 1

Graf č. 14– Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu

Nejčastěji nabízeným bytem v Ostravě je byt kategorie 3+1 v družstevním vlastnictví. Trh v Ostravě je typický malým počtem nových bytů, což se ale pravděpodobně se spuštěním výroby automobilky v regionu změní. Jednoznačnou převahu v podílu vlastnictví má bydlení družstevní, co je způsobeno zejména nižší poptávkou po bytech a nižší obchodovaností 13

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 v regionu. I z tohoto důvodu byty zůstávají v družstevním vlastnictví, i když často s nízkou anuitou a možností rychlého převodu do OV. 3.3.2 Vyhodnocení jednotkových cen pro město Ostrava Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu 30 000 Kč


25 000 Kč

20 000 Kč

Průměrná cena Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka

15 000 Kč

10 000 Kč

5 000 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

ostatní

4+1

Ty bytu

Graf č. 15 – Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2] Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] 30 000 Kč

25 000 Kč

20 000 Kč

Novostavba Po rekonstrukci Velmi dobrý Dobrý

15 000 Kč

10 000 Kč

5 000 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Graf č. 16 – Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2]

14

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Z důvodů nedostatečného počtu prvků pro některé kategorie (míň než 15 vzorků) nebyly některé kategorie vyhodnocovány.




34 116 12 336 16 468 3 88 6

739 912 Kč 805 954 Kč 1 182 417 Kč 1 183 182 Kč 2 060 647 Kč 1 465 735 Kč 3 555 634 Kč 1 838 156 Kč 3 174 717 Kč


29,0 38,5 52,0 55,0 72,0 73,0 92,0 81,0 93,0






Tabulka č. 7 – Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro. město Ostrava [Kč/m2]

Nabídkové ceny starších bytů v Ostravě výrazně rostou a s nimi i tržní nájemné. Příčinou růstu cen je pravděpodobně výstavba dálnice a rozbíhající se výstavba nové automobilky. Přesto však Ostrava dosud nedosahuje cenové úrovně srovnatelných měst, jako jsou např. Brno nebo Plzeň. Po dokončení automobilky a dostavby dálnice je reálný předpoklad pro větší bytovou výstavbu v městě Ostrava. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v Ostravě je 20 833,- Kč.

15


4

JEDNOTKOVÉ NÁJEMNÉ Z BYTŮ

4.1

Jednotkové nájemné v hl. Praze

4.1.1 Charakteristika databázových prvků pro hl. město Praha Počet zařazených prvků

8102

Průměrná cena za měsíc Průměrná plocha Průměrná cena za 1m2/měsíc Medián ceny za 1 m2/měsíc

22 835 Kč 82,81 276 Kč 255 Kč

Tabulka č. 8 – Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha

Podíl nabízených bytů

ostatní; 276

4+1; 607

1+kk; 726 1+1; 506

4+kk; 385

3+1; 1408

2+kk; 2034

3+kk; 1174 2+1; 974

1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní


16


družstevní; 270

jiný druh; 320


osobní; 5048

Graf č. 18 – Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav bytu

velmi dobrý; 3566 dobrý; 1624 dobrý novostavba po rekonstrukci velmi dobrý novostavba; 1447 po rekonstrukci; 1464


V bytů nabízených k nájmů jednoznačně převažuje vlastnictví osobní. V Praze je velmi častá a poměrně výhodná forma investování koupě bytů, které jsou následně dále pronajímány za účelem zisku. Dále je to pak z důvodů, že některá družstva omezují svými stanovami možnost pronajímání. Proto je, i z pohledu financování této investice, výhodnější vlastnictví osobní. 17

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 4.1.2 Vyhodnocení jednotkových nájmů pro hl. město Praha Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] 4 500 Kč

4 000 Kč

3 500 Kč

3 000 Kč

2 500 Kč

průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka

2 000 Kč

1 500 Kč

1 000 Kč

500 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Graf č. 20 – Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok]

Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] 4 000 Kč

3 500 Kč

3 000 Kč

2 500 Kč Novostavba po rekonstrukci velmi dobrý dobrý

2 000 Kč

1 500 Kč

1 000 Kč

500 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Graf č. 21 – Jednotkové ceny nájmů z bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok]

18



Počet vložených prvků


Průměrná plocha [m2]

Medián plochy [m2]

Průměrná jednotková cena [Kč/m2/rok]

Medián jednotkové cena [Kč/m2/rok]


726 506 2034 974 1174 1408 385 607 288


38,12 43,55 58,23 70,66 94,92 99,64 126,42 134,08 181,26

35,0 42,0 55,0 70,0 90,0 100,0 122,0 130,0 170,0




Tabulka č. 9 – Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů pro hl. město Praha [Kč/m2/rok]

Uvedené jednotkové ceny zcela neodpovídají běžnému standardu a užitých pravidlech o jednotkové ceně, menší byty – větší jednotková cena a opačně, což je způsobeno zejména vynecháním třídění dle lokality. Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Praze 3 309,- Kč za 1 m2.

19


Jednotkové nájemné v Brně

4.2.1 Charakteristika databázových prvků pro Brno Počet zařazených prvků

1480

Průměrná cena za měsíc Průměrná plocha Průměrná cena za 1m2/měsíc Medián ceny za 1 m2/ měsíc

13 173 Kč 67,54 195 Kč 200 Kč

Tabulka č. 10 – Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha Podíl nabízených bytů

4+kk; 43

4+1; 55 ostatní; 15

1+kk; 163

3+1; 175 1+1; 163

3+kk; 178

2+kk; 396 2+1; 292

1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní


20


družstevní; 33

jiný druh; 65


osobní; 682


velmi dobrý; 692 dobrý; 344 dobrý novostavba po rekonstrukci velmi dobrý


novostavba; 289


Skladba bytů nabízených k prodeji je téměř identická se skladbu nabízených bytů pro Prahu. Největší podíl mají byty v osobním vlastnictví a to zejména z důvodů již uvedených.

21

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 4.2.2 Vyhodnocení jednotkových nájmů v Brně Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] 3 500 Kč

3 000 Kč

2 500 Kč

2 000 Kč průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka

1 500 Kč

1 000 Kč

500 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

ostatní

4+1

Graf č. 25 – Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] 3 500 Kč

3 000 Kč

2 500 Kč


1 500 Kč

1 000 Kč

500 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní


22






Medián plochy [m2]

163 163 396 292 178 175 43 55 15


36,33 40,87 60,08 63,78 89,42 85,91 131,51 108,96 157,73

34,0 40,0 60,0 60,0 85,0 80,0 118,0 102,0 140,0

Průměrná Medián Směrodatná jednotková jednotkové odchylka cena cena [Kč/m2/rok [Kč/m2/rok] ] 2 992 Kč 2 683 Kč 2 648 Kč 2 210 Kč 2 353 Kč 2 220 Kč 2 462 Kč 1 842 Kč 2 037 Kč


899 Kč 556 Kč 644 Kč 411 Kč 552 Kč 657 Kč 675 Kč 491 Kč 549 Kč

Tabulka č. 11 – Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů v Brně [Kč/m2/rok]

V grafu č.26 je přehledně zobrazená výše jednotkového nájemného rozdělená dle dispozice bytů. Z grafu je patrné, že jednotkové ceny menších bytů jsou vyšší než jednotkové ceny bytů větších. Zatímco jednotková cena nájemného z bytů v dispozici 1+kk příp. 1+1 je průměrně 2 992 Kč za rok, u bytů například v dispozici 4+1 je průměrné jednotkové nájemné 1 842 Kč. Výjimku zde, dle studie, tvoří menší byty po rekonstrukci, co má pravděpodobně souvislost se snahou majitelů o rychlejší návratnost svých investicí do pořízení a rekonstrukce bytové jednotky. Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Brně 2 340,- Kč za 1 m2.

23


Jednotkové nájemné v Ostravě

4.3.1 Charakteristika databázových prvků pro Ostravu Počet zařazených prvků

324

Průměrná cena za měsíc Průměrná plocha Průměrná cena za 1 m2 /měsíc Medián ceny za 1 m2 /měsíc

9 997 Kč 63,23 158 Kč 160 Kč

Tabulka č. 12 – Charakteristika dat. prvků pro Ostravu Podíl nabízených bytů

4+kk; 4

4+1; 15

ostatní; 5

1+kk; 29

3+1; 73

1+1; 63

3+kk; 6

2+kk; 19

2+1; 110

1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní


24


jiný druh; 12

osobní družstevní jiný druh družstevní; 68

osobní; 93


velmi dobrý; 146

dobrý; 107

po rekonstrukci; 65

dobrý novostavba po rekonstrukci velmi dobrý

novostavba; 3


Skladba nabízených bytů v Ostravě je mírně odlišná od výše zmiňovaných městech, největší počet nabízených bytů je ve velikosti 2+1, podíl družstevních bytů je zde výraznější než v Praze a Brně, co je způsobeno celkově větším počtem bytů v družstevním vlastnictví než v ostatních městech (poměrem k obyvatel). Počet bytů v novostavbách je velmi nízký, co je také důsledkem nízkého počtu bytových jednotek. Podlé údajů Českého statistického úřadu bylo v Ostravě v období let 1997 – 2006 dokončenou pouze 2883 bytů, což je 0,91 bytu na 25

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 1000 obyvatel. Pro porovnání počet dokončených bytů přepočtených na 1000 obyvatel je byl v uvedeném období v Praze 3,62 a v Brně 2,91. Tyto hodnoty ukazují na vysoké stáří bytů v Ostravě. 4.3.2 Vyhodnocení jednotkových nájmů pro Ostravu Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] 3 000 Kč

2 500 Kč

2 000 Kč

průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka

1 500 Kč

1 000 Kč

500 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Graf č. 30 – Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok]

26

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] 2 500 Kč

2 000 Kč


1 000 Kč

500 Kč

0 Kč 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní


Z důvodů nedostatečného počtu prvků pro některé kategorie (míň než 15 vzorků) nebyly některé kategorie vyhodnocovány.





Medián plochy [m2]

29 63 19 110 6 73 4 15 5


31,00 39,94 68,05 59,21 78,20 80,50 100,50 119,20 146,00

28,0 39,0 70,0 55,5 77,0 76,0 97,5 120,0 190,0

Průměrná Medián Směrodatná jednotková jednotkové odchylka cena cena [Kč/m2/rok [Kč/m2/rok] ] 2 394 Kč 2 313 Kč 2 003 Kč 1 945 Kč 2 261 Kč 1 639 Kč 1 697 Kč 2 013 Kč 1 503 Kč


541 Kč 608 Kč 670 Kč 464 Kč 910 Kč 401 Kč 587 Kč 1 362 Kč 425 Kč

Tabulka č. 13 – Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů v Ostravě [Kč/m2/rok]

V grafu č.31 jsou znázorněny hodnoty pro jednotkové nájemné s rozdělením podle dispozice bytů a jejich technického stavu. Pro některé kategorie nebyl nashromážděn dostatečný počet prvků pro jejich statistické vyhodnocení, proto jsou v grafu vynechány. V nabídkách k nájmu se v Ostravě téměř vůbec neobjevují byty v novostavbách, co souvisí s jejích celkově nízkým počtem v Ostravě . Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Ostravě 1 872,- Kč za 1 m2.

27


VZTAH NÁJEMNÉHO A CENY BYTU

5

Cílem této studie bylo vyhodnotit databázi prodejů a nájmů bytů z realitní inzerce a následně vyjádřit vztah mezi cenou a nájmem bytů. Vyhodnocované údaje o nabízených prodávaných bytech a jejich nájmech jsou uspořádaný do níže uvedené tabulky. Uvádí průměrné jednotkové ceny bytů, jednotkové nájemné z bytů a jejich vzájemný procentuelní poměr rozdělených podle dispozičního uspořádaní a technického stavu bytů pro jednotlivé města. Procentuelní poměr a směrodatná odchylka jsou vyjádřeny vždy z průměrné ceny i mediánu ceny, kvůli rozdílným názorům na vyhodnocování statistických databází. 5.1

Vztah nájemného a ceny bytu v Praze

Byt 1+kk

4 289 Kč

4 164 Kč

3 300 Kč 798 Kč 59 809 Kč 55 294 Kč 15 264 Kč 5,69 5,97

3 820 Kč 1 680 Kč 62 417 Kč 57 454 Kč 20 385 Kč 6,87 6,65

3 750 Kč 2 735 Kč 64 084 Kč 62 500 Kč 15 415 Kč 7,34 6,00

3 600 Kč 1 891 Kč 57 508 Kč 57 137 Kč 15 950 Kč 7,24 6,30

sm.odchylka

1,33

2,69

4,27

3,29

sm.odchylka z medián.ceny

1,44

2,92

4,38

3,31

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

3 585 Kč

3 597 Kč

velmi dobrý 3 451 Kč

3 451 Kč

3 251 Kč 912 Kč 72 397 Kč 76 691 Kč 21 768 Kč

3 273 Kč 1 362 Kč 59 334 Kč 58 779 Kč 15 625 Kč

3 158 Kč 1 265 Kč 59 664 Kč 55 882 Kč 19 351 Kč

3 158 Kč 1 118 Kč 59 664 Kč 55 882 Kč 18 789 Kč

Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu

4,95 4,24

6,06 5,57

5,78 5,65

5,78 5,65

sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny

1,26 1,19

2,29 2,32

2,12 2,26

1,87 2,00

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

3 350 Kč

3 570 Kč


3 400 Kč

3 051 Kč 1 071 Kč 61 844 Kč

3 280 Kč 1 238 Kč 63 582 Kč

3 273 Kč 1 313 Kč 61 698 Kč

3 143 Kč 1 181 Kč 55 404 Kč

Byt 1+1 Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka

Byt 2+kk Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu

po rekonstrukci

3 405 Kč

dobrý


Průměrná cena nájemného Medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu

Novostavba

28

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu

57 448 Kč 19 752 Kč 5,42 5,31

58 195 Kč 22 921 Kč 5,61 5,64

56 354 Kč 20 547 Kč 5,74 5,81

53 295 Kč 16 852 Kč 6,14 5,90

sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny

1,73 1,86

1,95 2,13

2,13 2,33

2,13 2,22

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

3 066 Kč

3 251 Kč


3 004 Kč

3 048 Kč 753 Kč 63 041 Kč 60 333 Kč 34 446 Kč 4,86 5,05

3 000 Kč 1 078 Kč 62 610 Kč 53 846 Kč 24 368 Kč 5,19 5,57

2 960 Kč 1 235 Kč 61 765 Kč 56 075 Kč 25 041 Kč 5,19 5,28

2 700 Kč 1 081 Kč 57 232 Kč 50 926 Kč 23 522 Kč 5,25 5,30

1,19 1,25

1,72 2,00

2,00 2,20

1,89 2,12

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

3 119 Kč

3 516 Kč


3 423 Kč

2 880 Kč 1 005 Kč 57 910 Kč 55 414 Kč 17 300 Kč 5,39 5,20

3 297 Kč 1 359 Kč 62 177 Kč 58 065 Kč 25 464 Kč 5,66 5,68

3 429 Kč 1 891 Kč 60 329 Kč 54 658 Kč 26 312 Kč 6,45 6,27

3 000 Kč 1 583 Kč 52 619 Kč 49 127 Kč 22 626 Kč 6,50 6,11

1,74 1,81

2,19 2,34

3,13 3,46

3,01 3,22

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 852 Kč

2 867 Kč


2 811 Kč

2 640 Kč 961 Kč 70 032 Kč 60 574 Kč 30 201 Kč 4,07 4,36

2 644 Kč 1 089 Kč 50 333 Kč 43 243 Kč 20 314 Kč 5,70 6,11

2 847 Kč 1 282 Kč 52 734 Kč 42 945 Kč 24 196 Kč 5,99 6,63

2 582 Kč 1 064 Kč 46 984 Kč 41 558 Kč 19 103 Kč 5,98 6,21

Byt 2+1 Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 3+kk Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 3+1 Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu

29

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 4+kk Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 4+1 Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Ostatní Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny

1,37 1,59

2,16 2,52

2,43 2,99

2,27 2,56

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

3 236 Kč

3 339 Kč


3 107 Kč

3 066 Kč 1 144 Kč 59 108 Kč 56 024 Kč 20 225 Kč 5,47 5,47

3 000 Kč 1 312 Kč 55 324 Kč 50 862 Kč 19 174 Kč 6,03 5,90

2 945 Kč 1 999 Kč 64 262 Kč 59 821 Kč 25 676 Kč 5,68 4,92

2 500 Kč 1 537 Kč 53 439 Kč 49 311 Kč 20 428 Kč 5,81 5,07

1,94 2,04

2,37 2,58

3,11 3,34

2,88 3,12

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

3 371 Kč

3 256 Kč


3 275 Kč

2 977 Kč 1 137 Kč 73 855 Kč 56 409 Kč 48 787 Kč 4,56 5,28

3 000 Kč 1 343 Kč 68 188 Kč 50 857 Kč 42 485 Kč 4,78 5,90

3 231 Kč 1 234 Kč 56 643 Kč 47 036 Kč 38 650 Kč 6,06 6,87

2 815 Kč 1 412 Kč 53 458 Kč 41 655 Kč 35 556 Kč 6,13 6,76

1,54 2,02

1,97 2,64

2,18 2,62

2,64 3,39

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 811 Kč

3 441 Kč


3 084 Kč

2 571 Kč 783 Kč 63 402 Kč 60 923 Kč 19 640 Kč 4,43 4,22

2 925 Kč 1 722 Kč 74 115 Kč 70 992 Kč 42 545 Kč 4,64 4,12

2 899 Kč 1 121 Kč 63 121 Kč 57 675 Kč 28 888 Kč 4,96 5,03

2 793 Kč 1 319 Kč 53 499 Kč 39 933 Kč 42 618 Kč 5,76 6,99

1,23 1,28

2,32 2,43

1,78 1,94

2,47 3,30

Tabulka č. 14 – Závislost nájemného na ceně bytu, dle typu dispozice bytu

30

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Procentní závislost nájmů a ceny bytů 8

7

6 novostavba odchylka po rekonstrukci odchylka velmi dobrý odchylka dobrý odchylka

%

5

4

3

2

1

0 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

4+1

ostatní

Graf č. 31 – Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%] Procentní závislost 7, 0

0

6,56 6,33

6,21

6, 0

0

5,58

5,61

5,69 5,46

5,35

4,

í tn ta os

1 4+

kk 4+

1 3+

kk 3+

1 2+

kk 2+

1 1+

kk 1+

0,

00

1,

00

2, 00

3,

00

%

00

5, 0

0

4,86

Procentní závislost Směrodatná odchylka

Graf č. 32 – Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle dispozičního uspořádaní bytů [%]

Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m2/rok] a ceny bytu [Kč/m ] v Praze v období 45.-47. týdne roku 2007 je v úrovní 5,5 až 6,5 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 2 – 3,5% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 2

31


Vztah nájemného a ceny bytu v Brně Byt 1+kk

Novostavba

po rekonstrukci

Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu

3 005 Kč

dobrý

2 978 Kč


2 924 Kč

2 800 Kč 834 Kč 42965,55 43181,82 6969,70 6,99 6,48

3 200 Kč 771 Kč 39524,84 39285,71 5276,77 7,53 8,15

2 800 Kč 1 019 Kč 42968,44 42857,14 5769,34 6,99 6,53

2 700 Kč 647 Kč 43 382 Kč 43 782 Kč 9 266 Kč 6,74 6,17

sm.odchylka

1,94

1,95

2,37

1,49

sm.odchylka z medián.ceny

1,93

1,96

2,38

1,48

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 923 Kč

2 863 Kč


2 718 Kč

2 550 Kč 565 Kč 41 788 Kč 40 111 Kč 4 744 Kč 7,00 6,36

2 919 Kč 567 Kč 42 488 Kč 43 094 Kč 5 999 Kč 6,74 6,77

2 700 Kč 557 Kč 39 066 Kč 40 000 Kč 4 667 Kč 6,96 6,75

2 700 Kč 576 Kč 39 066 Kč 40 000 Kč 4 443 Kč 6,96 6,75

1,35 1,41

1,33 1,31

1,43 1,39

1,47 1,44

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 678 Kč

3 040 Kč


2 497 Kč

2 571 Kč 556 Kč 39 993 Kč 40 385 Kč 10 310 Kč 6,70 6,37

3 075 Kč 788 Kč 36 639 Kč 39 125 Kč 8 462 Kč 8,30 7,86

2 525 Kč 660 Kč 36 064 Kč 36 170 Kč 7 779 Kč 7,23 6,98

2 500 Kč 585 Kč 38 725 Kč 38 372 Kč 7 970 Kč 6,45 6,52

1,39 1,38

2,15 2,01

1,83 1,82

1,51 1,53

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 360 Kč

2 366 Kč


Byt 1+1 Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 2+kk Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 2+1 Průměrná cena

2 146 Kč

32

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 3+kk Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 3+1 Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 4+kk Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián

2 400 Kč 355 Kč 36 711 Kč 36 667 Kč 2 330 Kč 6,43 6,55

2 400 Kč 449 Kč 40 227 Kč 38 145 Kč 5 122 Kč 5,88 6,29

2 200 Kč 401 Kč 36 917 Kč 37 719 Kč 6 909 Kč 5,99 5,83

2 143 Kč 395 Kč 37 701 Kč 37 719 Kč 5 891 Kč 5,69 5,68

0,97 0,97

1,12 1,18

1,09 1,06

1,05 1,05

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 307 Kč

2 543 Kč


2 348 Kč

2 278 Kč 483 Kč 38 342 Kč 38 099 Kč 10 086 Kč 6,02 5,98

2 400 Kč 549 Kč 38 472 Kč 37 500 Kč 9 019 Kč 6,61 6,40

2 198 Kč 598 Kč 36 662 Kč 37 356 Kč 6 964 Kč 6,36 5,88

2 160 Kč 520 Kč 34 371 Kč 37 391 Kč 9 259 Kč 6,83 5,78

1,26 1,27

1,43 1,46

1,63 1,60

1,51 1,39

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 202 Kč

2 324 Kč


2 066 Kč

2 169 Kč 415 Kč 38 340 Kč 36 275 Kč 12 588 Kč 5,74 5,98

2 240 Kč 733 Kč 32 185 Kč 32 353 Kč 4 394 Kč 7,22 6,92

2 118 Kč 764 Kč 31 717 Kč 31 081 Kč 6 301 Kč 7,23 6,81

2 118 Kč 387 Kč 30 432 Kč 29 630 Kč 4 991 Kč 6,79 7,15

1,08 1,14

2,28 2,27

2,41 2,46

1,27 1,31

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 480 Kč

2 533 Kč


2 500 Kč

2 791 Kč 674 Kč 35 367 Kč 35 833 Kč

2 533 Kč 383 Kč

2 289 Kč 716 Kč 31 991 Kč 32 238 Kč

2 500 Kč 0 Kč 34 583 Kč 32 917 Kč

33

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Byt 4+1 Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny Ostatní Průměrná cena nájemného medián sm.odchylka Průměrná cena bytu medián sm.odchylka Procentuelní poměr Procentuelní poměr z mediánu sm.odchylka sm.odchylka z medián.ceny

6 274 Kč 7,01 7,79

7 858 Kč 7,61 7,10

8 693 Kč 7,23 7,59

1,91 1,88

2,24 2,22

0,02 0,02

dobrý 1 847 Kč

Novostavba

po rekonstrukci

2 055 Kč

2 248 Kč


1 682 Kč 527 Kč 33 944 Kč 31 670 Kč 10 948 Kč 6,05 5,31

2 248 Kč 877 Kč 31 766 Kč 29 412 Kč 11 878 Kč 7,08 7,64

1 682 Kč 468 Kč 27 096 Kč 27 439 Kč 3 196 Kč 6,62 6,13

1 765 Kč 433 Kč 26 949 Kč 27 523 Kč 2 774 Kč 6,85 6,41

1,55 1,66

2,76 2,98

1,73 1,71

1,61 1,57

Novostavba

po rekonstrukci

dobrý

2 213 Kč

1 302 Kč


2 225 Kč

2 225 Kč 153 Kč 34 116 Kč 29 833 Kč 12 678 Kč 6,49 7,46

1 302 Kč 137 Kč 31 188 Kč 28 846 Kč 3 648 Kč 4,18 4,52

1 971 Kč 574 Kč 31 485 Kč 31 275 Kč 9 349 Kč 6,65 6,30

2 225 Kč 625 Kč 30 654 Kč 29 600 Kč 2 065 Kč 7,26 7,52

0,45 0,52

0,44 0,48

1,82 1,83

2,04 2,11

Tabulka č. 15 – Závislost nájemného na ceně bytu, dle typu dispozice bytu

34

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Procentní závislost nájmů a ceny bytů 9,00 8,00 7,00 6,00

novostavba sm.odchylka po rekonstrukci sm.odchylka velmi dobrý sm.odchylka dobrý sm.odchylka

%

5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 1+kk

1+1

Byt 2+kk

Byt 2+1

Byt 3+kk

Byt 3+1

Byt 4+kk

Ostatní

Byt 4+1

Graf č. 33 – Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%]

7,

00

8,

00

Procentní závislost

6,48

6,68

6,86

6,78

7,04 6,64 6,29

6,03

5,

00

6, 0

0

5,83

í tn ta os

1 4+

kk 4+

1 3+

kk 3+

1 2+

kk 2+

1 1+

kk 1+

0,

00

1,

00

2,

00

3,

00

4,

00

%



Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m2/rok] a ceny bytu [Kč/m ] v Brně v období 45.-47. týdne roku 2007 je v úrovní 5,8 až 7 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 1,2 – 2,2% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 2

35


Ostrava Procentní závislost nájmů a ceny bytů 12

10

%

8

novostavba odchylka po rekonstrukci odchylka velmi dobrý odchylka dobrý odchylka

6

4

2

0 1+kk

1+1

2+kk

2+1

3+kk

3+1

4+kk

ostatní

4+1

Graf č. 35 – Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%]

12 ,0 0

Procentní závislost

10,65

9,43

9,21

10

,0

0

10,22

8,84 8,51 8,00

%

8,

00

7,86


í tn ta os

1 4+

kk 4+

1 3+

kk 3+

1 2+

kk 2+

1 1+

kk 1+

0,

00

2,

00

4,

00

6,

00

5,35


Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m2/rok] a ceny bytu [Kč/m ] v Ostravě v období 45.-47. týdne roku 2007 je v úrovní 7 až 10,5 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 2,2 – 6% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 2

36


6

VYHODNOCENÍ REGIONÁLNÍCH ROZDÍLŮ

Tato studie se snaží porovnávat regionální rozdíly ve vztahu tržních cen bytů a nájmů v Praze, Brně a Ostravě k hrubé mzdě v daném regionu. Počet prvků databáze Město Praha Brno Ostrava

Prodej 6 086

Nájem 8 102

1 888 1 079

1 480 324

Počet obyvatel 1 183 576 366 384 309 495

Tabulka č. 16 – Počet vyhodnocovaných prvků databáze a počet obyvatelů vyhodnocovaných měst

6.1

Prodejní ceny bytů

Poměr hrubé mzdy a JC bytu 70 000 Kč

60 000 Kč

50 000 Kč

40 000 Kč

30 000 Kč

20 000 Kč

10 000 Kč

ra

va

no

O

st

Br

Pr

ah

a

0 Kč

Průměrná hrubá mzda [Kč]

Průměrná cena [Kč/m2]

Graf č. 37 – Poměr průměrné hrubě mzdy [Kč] a průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2] v Praze, Brně a Ostravě

37

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 Poměr hrubé mzdy a JC

1,200

1,000

0,999

0,800

0,628

0,600 0,526

0,400

0,200

O

st

ra

va

no Br

Pr

ah

a

0,000

Graf č. 38 – Poměr průměrné hrubě mzdy a průměrné jednotkové ceny bytu v Praze, Brně a Ostravě hrubá mzda - průměr průměrná cena za 1m2 poměr

Vyhodnocení pro oblasti Praha Brno Ostrava 31 173 Kč 21 583 Kč 20 811 Kč 59 281 Kč 34 356 Kč 20 833 Kč 0,526 0,628 0,999

Tabulka č. 17 – Poměr průměrné měsíční mzdy [Kč] a průměrné jednotkové ceny [Kč/m2]

Z uvedených grafů vyplývá, že obyvatel Prahy si i za svůj měsíční plat může koupit 0,53 m , obyvatel Brna 0,628 m2 a obyvatel Ostravy 0,99 m2. 2

Uvedené výsledky podporují názory o vysokých nákladech na bydlení v hl. městě Praha, co souvisí taky s velkou poptávkou způsobenou po vlastním bydlení, což je důsledek mnohých sociologických a ekonomických aspektů (nízká nezaměstnanost, podpora hypotečního úvěrování, touha po vlastním bydlení apod.).

38


Nájem bytů Poměr hrubé mzdy a JN bytu 35 000 Kč

30 000 Kč

25 000 Kč

20 000 Kč

15 000 Kč

10 000 Kč

5 000 Kč

va ra st O

Pr

Br

ah

a

no

0 Kč

Průměrná hrubá mzda [Kč]

Průměrná JN cena [Kč/m2]

Graf č. 39 – Poměr průměrné hrubě mzdy [Kč] a ceny průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2] v Praze, Brně a Ostravě (pro porovnání zvolený nájem = průměrná jednotkové nájemné * 68 m2) Poměr hrubé mzdy a JN

2,000 1,950 1,936 1,900 1,850 1,800 1,750 1,700 1,663

1,650

1,627 1,600 1,550 1,500

O

st

ra

va

no Br

Pr

ah

a

1,450

Graf č. 40 – Poměr průměrné hrubě mzdy a průměrné jednotkové ceny bytu v Praze, Brně a Ostravě

39

XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Brno, 25. – 26. 1. 2008 hrubá mzda - průměr průměrný nájem za 1m2 poměr

Praha Brno Ostrava 31 173 Kč 21 583 Kč 20 811 Kč 276 Kč 195 Kč 158 Kč 113,050 110,662 131,634

Tabulka č. 18 – Poměr průměrné měsíční mzdy [Kč] a průměrného jednotkového nájmu [Kč/m2/rok]

Pro porovnání příjmové stránky (hrubé průměrné mzdy) a nájemného bylo zvoleno porovnávací nájemné ve výší průměrného jednotkového měsíčního nájmu v daném regionu [Kč/m2/měs] násobeno 68 m2. 68 m2 se považuje v odborné obci a v mediích za průměrnou plochu bytu. Porovnání zobrazují grafy č.39 a 40. Z grafů plyne, že poměr příjmové stránky a porovnávacího nájemného v daném regionu je přibližně stejný pro hl. město Praha a Brno, Ostrava je v tomto poměru příznivější. Podíl nájemného bydlení je v Praze výrazně vyšší než v ostatních regionech republiky, co je způsobeno m.j. i pracovními možnostmi, které hlavní město nabízí. Mnoho lidí z různých regionů republiky i zahraničí si po dobu vykonávání svého povolání pronajímá byt, který mnohokrát užívají pouze v pracovní dny a mimo tyto dny z Prahy odjíždějí. V Praze je taky velké množství lidí, kteří díky nízkým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů, kupují byty jako investici. Tím dokonce v některých částech Prahy nastávaná převis nabídky nad poptávkou.

7

ZÁVĚR

Studie prokázala, že obvyklé roční nájemné v studovaných městech tvoří přibližně 6 8 %, pouze v Ostravě, kde je trh menší a zatím nepříliš rozvinutý tvoří 7,5 – 10 % z obvyklé průměrné jednotkové ceny bytu. Studie dále poukázala na výrazné regionální rozdíly třech největších českých měst. Zatím co při koupi nemovitostí vzhledem k příjmům v regionu je jednoznačně nejdražší Praha i absolutně, u nájmů jsou Praha a Brno přibližně srovnatelné. Potenciální růst (nově zahájené byty) Ostravy se předpokládá v dalším období při postupném dobudovávání dálnice a spuštění blízké automobilky. Tyto uvedené faktory už teď zvedají ceny starších bytů v Ostravě a jejím okolí.

40


8

LITERATURA

[1] BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí / -- 4. přeprac. a dopl. vyd, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2004 -- 578 s. : ISBN: 80-7204-332-3 [2] Cenové předpisy 2005, Ostrava : Sagit, 2004 -- 80 s. ; ISBN: 80-7208-418-6 [3] SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla: Správa a pronajímání bytových a nebytových prostor, Praha : Verlag Dashöfer, 2006- -- sv. (na volných listech) : ISBN: 80-86229-97-1 [4] NIČ, Milan: Odhad hodnoty bytu na podklade ponukových cien XVI. konference absolventů studia technického s mezinárodní účastí, Brno: 2007 [5] BRADÁČ Albert., KREJČÍŘ, Pavel. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 [6] ŠŤASTNÝ, Zdeněk – Matematické a statistické výpočty v Excelu – I. Vydání – Brno: Computer 1999 [7] BRADÁČOVÁ, Leona. - ULRICH, Jan.: Výpočet nájemného za předchozí období – případová studie str. 61–70. In.: Určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností v podmienkach vstupu SR do EÚ. STU Bratislava, 2006, Kočovce, 6.-7 Dec.2006, ISBN 20-227-2571-4 [8] DOKLÁDALOVÁ, Barbora: Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v obdboví 2002 – 2006 XVI. konference absolventů studia technického s mezinárodní účastí, Brno: 2007 [9] CHMELÍK, Tomáš: Tržní nájemné a tržní ceny bytů v hl. městě Praha, Konference doktorské studia Juniorstav, Brno 2008 [10] Analýza bytové výstavby v roce 2006, Český statistický úřad, 2007

41

CENA BYTU A VÝŠE NÁJEMNÉHO V PRAZE, BRNĚ A OSTRAVĚ

Recommend Documents