Carine Smolders & Bert Brys OVERZICHT VAN DE PRESENTATIE

Carine Smolders & Bert Brys Fiscaal spoor - Hogeschool Gent

EVALUATIE VAN DE HERVORMING VAN DE REGISTRATIERECHTEN.EFFECTIEF TARIEF,TRANSACTIEKOSTENTARIEF,IMPACT OP DE ONTVANGSTEN EN DE WONINGPRIJZEN BRUSSEL,29.11.2004

OVERZICHT VAN DE PRESENTATIE • DEEL I A.Het gemiddeld effectief tarief van de RR B.Het effectief tarief van de transactiekosten C.Effecten van de hervorming van de RR op de Vlaamse belastingontvangsten

• DEEL II A.Prijsontwikkelingen vastgoed in internationaal perspectief B.De prijs van onroerend goed in Vlaanderen: een analyse van de hervorming van de RR

DEEL I OVERZICHT VAN DE PRESENTATIE

A. Het gemiddeld effectief tarief van de RR B. Het effectief transactiekostentarief C. Effecten van de hervorming van de RR op de Vlaamse belastingontvangsten

1

DEEL I A: HET GEMIDDELD EFFECTIEF TARIEF RR – Noodzaak? Statutair tarief

van 12,5% naar 10% van 6% naar 5%

MAAR • Abattement • Meeneembaarheid

DEEL I A: HET GEMIDDELD EFFECTIEF TARIEF RR

t RR =

cont. waarde van de te betalen RR ⎡ ⎢ X1 + ⎣⎢

X 2 ⋅ (1 + h) n

+

(1 + r + g ) n

X 3 ⋅ (1 + h) n+m ⎤ ⎥ (1 + r + g ) n+m ⎦⎥

DEEL I A: HET GEMIDDELD EFFECTIEF TARIEF RR • Contante waarde van de te betalen RR hervorming = ⎡ ' ⎢ X 1 ⋅ t1 ⎣⎢

+

X 2 ⋅ (1 + h )

n

(1 + r + g )

⋅ t 2' n

+

X 3 ⋅ (1 + h )

VOOR de

n+m

⋅ t 3' ⎤ ⎥ ⎦⎥

(1 + r + g ) n + m

• Contante waarde van de te betalen RR hervorming =

NA de

( X 1 − A ) ⋅ t1 + Max

{X

2

⋅ (1 + h ) n ⋅ t 2 − ( X 1 − A ) ⋅ t1 ,

X 2 ⋅ (1 + h ) n ⋅ t 2 − MNH ,

0

}

(1 + r + g ) n

+ ⎧ ⎡ ⎛ X 2 ⋅ (1 + h ) n ⋅ t 2 − ( X 1 − A ) ⋅ t1 , ⎜ ⎪ ⎢ n+m ⎪ ⋅ t 3 − ⎢ ( X 1 − A ) ⋅ t1 + Max ⎜ X 2 ⋅ (1 + h ) n ⋅ t 2 − MNH , ⎪ X 3 ⋅ (1 + h ) ⎜ ⎢ ⎨ ⎜0 ⎢ ⎪ ⎝ ⎣ ⎪ ⎪⎩ X 3 ⋅ (1 + h ) n + m ⋅ t 3 − MNH , 0 Max (1 + r + g ) n + m

⎞⎤ ⎫ ⎟⎥ ⎪ ⎟ ⎥ ,⎪ ⎟ ⎥ ⎪⎬ ⎟ ⎠ ⎥⎦ ⎪ ⎪ ⎪⎭

2

DEEL I A : HET GEMIDDELD EFFECTIEF TARIEF RR EEN AANKOOP

t RR

• Voor de hervorming t1 = 12,5% = 6%

12,5% 6%

• Na de hervorming t1=10%

t1=5%

X1=125.000

9%

X1=200.000 X1=250.000

9,375% 9,5%

X1=62.500

4%

X1=80.000 X1=125.000

4,22% 4,5%

DEEL I A: HET GEMIDDELD EFFECTIEF TARIEF RR TWEE AANKOPEN

t RR

• Voor de hervorming t1 = t2 = 12,5% = 6% • Na de hervorming t1= t2 = 10% X1 = X2 = 125.000

t1= t2 = 5%

12,5% 6% 7,4%

X1 = X2 = 200.000

8,2%

X1 = X2 = 250.000

8,6%

X1 = X2 = 62.500

3,5%

X1 = X2 = 80.000

3,6%

X1 = X2 = 125.000

3,7%

DEEL I A: HET GEMIDDELD EFFECTIEF TARIEF RR DRIE AANKOPEN • Voor de hervorming t1 = t 2 = t 3

= 12,5% = 6%

t RR 12,5% 6%

• Na de hervorming t1= t2 = t3 = 10% X1 = X2 = X3 = 125.000

7,2%

X1 = X2 = X3 = 200.000

8,1%

X1 = X2 = X3 = 250.000

8,5%

t1= t2 = t3 = 5% X1 = X2 = X3 = 62.500

3,2%

X1 = X2 = X3 = 80.000

3,3%

X1 = X2 = X3 = 125.000

3,4%

3

DEEL I A: HET GEMIDDELD EFFECTIEF TARIEF RR SENSITIVITEITSANALYSE

t RR

(3 aankopen, groot beschrijf)

• n=20, m=20, r=4%, g=h=2%

7,1% - 8,5%

• n=20, m=20, r=4%, g=2%, h=6%

8,4% - 9,1%

• n=5, m=25, r=4%, g=h=2%

5,6% - 7,6%

• n=10, m=30, r=4%, g=h=2%

6,3% - 8%

DEEL I A: HET GEMIDDELD EFFECTIEF TARIEF RR SENSITIVITEITSANALYSE

t RR

(3 aankopen, klein beschrijf)

• n=20, m=20, r=4%, g=h=2%

3,2% - 3,4%

• n=20, m=20, r=4%, g=2%, h=6%

3,7% - 4%

• n=5, m=25, r=4%, g=h=2%

2,7% - 2,7%

• n=10, m=30, r=4%, g=h=2%

3%

- 3,1%



4

DEEL I B: HET EFFECTIEF TRANSACTIEKOSTENTARIEF Transactiekosten bij verkoop uit de hand • Registratierechten • Ereloon van de notaris • Aktekosten

+

Kosten verbonden aan een leningdossier • • • • •

Registratierecht (1%) Hypotheekrecht (0,3%) Zegelrechten Ereloon van de notaris Aktekosten

t

TOTALE TRANSACTIEKOSTEN/AANKOOPPRIJS

DEEL I B: HET EFFECTIEF TRANSACTIEKOSTENTARIEF Transactiekosten, netto RR, in % t.o.v. de waarde van de woning Waarde woning geleende waarde in % in euro 125.000 euro 0% 0 25% 31.250 50% 62.500 75% 93.750 100% 125.000

verkoop lening totaal 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8%

0% 1,1% 1,7% 2,1% 2,5%

1,8% 2,9% 3,5% 3,9% 4,3%

200.000 euro

1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%

0% 0,9% 1,4% 1,8% 2,2%

1,3% 2,2% 2,7% 3,1% 3,5%

0% 25% 50% 75% 100%

0 50.000 100.000 150.000 200.000

DEEL I B: HET EFFECTIEF TRANSACTIEKOSTENTARIEF 1 AANKOOP

t1 = 10% X1 = 175.000 euro L1=0% L1=25% L1=50% L1=75% L1=100% t1 = 5% X1 = 100.000 euro L1=0% L1=25% L1=50% L1=75% L1=100%

t RR

t

9,3% 9,3% 9,3% 9,3% 9,3%

10,7% 11,7% 12,2% 12,6% 13%

4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4%

6,5% 7,8% 8,3% 8,8% 9,2%

5

DEEL I B: HET EFFECTIEF TRANSACTIEKOSTENTARIEF 2 AANKOPEN

t RR

t = 10% X = 175.000 euro

t

L=0% L=25% L=50% L=75% L=100%

8% 8% 8% 8% 8%

9,3% 10,3% 10,7% 11,2% 11,6%

L=0% L=25% L=50% L=75% L=100%

3,64% 3,64% 3,64% 3,64% 3,64%

5,6% 6,8% 7,3% 7,8% 8,2%

t = 5% X = 100.000 euro

DEEL I B: HET EFFECTIEF TRANSACTIEKOSTENTARIEF 3 AANKOPEN

t RR

t = 10% X = 175.000 euro

t

L=0% L=25% L=50% L=75% L=100%

7,8% 7,8% 7,8% 7,8% 7,8%

9,1% 10% 10,5% 10,9% 11,3%

L=0% L=25% L=50% L=75% L=100%

3,4% 3,4% 3,4% 3,4% 3,4%

5,1% 6,2% 6,7% 7,2% 7,6%

t = 5% X = 100.000 euro

DEEL I B: HET EFFECTIEF TRANSACTIEKOSTENTARIEF

CONCLUSIES DEEL I A EN DEEL I B • Voordeel abattement bij 1 aankoop vanaf twee aankopen

= =

tarief RR * 12.500 euro voordeel van het uitstellen van de RR op 12.500 euro

• De belastinghervorming verlaagt het gemiddeld effectief tarief van de registratierechten op de zelfbewoonde woning aanzienlijk • Tarieven blijven echter hoog t.o.v. tarieven in Europa

6

DEEL I B: HET EFFECTIEF TRANSACTIEKOSTENTARIEF

CONCLUSIES DEEL I A EN DEEL I B • De aanvullende transactiekosten verhogen het effectief transactiekostentarief aanzienlijk. De stijging is zelfs groter dan het voordeel van het abattement en de meeneembaarheid • Enkel indien aankoop vastgoed niet gefinancierd met vreemd vermogen (groot beschrijf) geldt dat: effectief transactiekostentarief < het statutaire tarief van 10%



DEEL I C :

EFFECTEN VAN DE HERVORMING RR OP DE ONTVANGSTEN

– Basismodel: de conjunctuurgevoeligheid van de RR – Mogelijke gevolgen van de hervorming – Dummy’s – Uitbreiding 1 – Uitbreiding 2 – Uitbreiding 3

UITSTELMODEL 2 PERIODENMODEL 4 PERIODENMODEL

– Conclusie

7

BASISMODEL: DE CONJUNCTUURGEVOELIGHEID VAN DE RR

Verklarende variabelen:

coëfficiënt

t-waarde

Constante Dummy januari Dummy maart Dummy mei Dummy juni Dummy juli Dummy augustus Dummy september Dummy oktober Dummy november

-15,793 +19,864 -5,707 +5,655 +8,167 +14,251 +23,207 -11,336 +6,437 +10,723

-0,702 +7,872 -2,263 +2,244 +3,239 +5,649 +9,219 -4,502 +2,56 +4,266

Reële rente (6 maanden vertraagd) Inflatie (6 maanden vertraagd) Algemeen indexcijfer consumptieprijzen (6 maanden vertraagd) vertrouwen (6 maanden vertraagd)

-3,649 -2,062 +1,058

-6,242 -2,604 +5,725

+0,31

+5,203

R2

=

90,4%

DEEL I C :


Mogelijke gevolgen van de hervorming: – Tariefeffect – Uitsteleffect – Transactie-effect – Prijseffect – Non-compliance effect

DEEL I C :


Uitbreiding 1:

UITSTELMODEL

fig u u r 3: w aar d e e n s ig n ifican tie van d e d u m m y's in b as is m o d e l m e t u itb r e id in g 1 (u its te lm o d e l)

30

Zone 1

Zone 2

20 10

t<1 ,4

mei/04

sep/03

1 ,4
jan/04

mei/03

jan/03

sep/02

mei/02

jan/02

sep/01

0 -1 0 -2 0 -3 0 t>1 ,8

8

DEEL I C :


Uitbreiding 2:

2 PERIODENMODEL

figuur 4: waarde en significantie van de dummy's basismodel : uitbreiding 2 40

Zone 1

Zone 2

30 20 10 mei/04

jan/04

sep/03

mei/03

jan/03

sep/02

mei/02

-20

jan/02

sep/01

0 -10

-30 t>1,8 1,4
DEEL I C :


Uitbreiding 3:

4 PERIODENMODEL

fi g u u r 5 : w a a r d e e n si g n i fi c a n ti e v a n d e d u m m y 's i n m o d e l m e t u i tb r e i d i n g 3 (4 p e r i o d e n m o d e l )

30

Zone 1

Zone 2

Zone 3

Zone 4

20

10

mei/04

jan/04

sep/03

mei/03

jan/03

sep/02

mei/02

jan/02

-1 0

sep/01

0

-2 0

-3 0 t> 1 ,8

DEEL I C :

1 ,4 < t< 1 ,8

t< 1 ,4


CONCLUSIES DEEL I C • Betrouwbare indicatie dat de huidige ontvangsten niet lager zijn dan de RR die de overheid zou ontvangen indien de hervorming niet had plaatsgevonden • Tijdelijke daling van de ontvangsten (december 2001 – februari 2003) • Deze daling werd vanaf oktober 2003 gecompenseerd door extra transacties en een stijging in de prijzen van vastgoed • Zijn de ontvangsten gestegen? Herschatting met meer data!

9

DEEL II A. INTERNATIONALE ONTWIKKELINGEN OP DE WONINGMARKTEN

B. EFFECT VAN DE HERVORMING VAN DE REGISTRATIERECHTEN OP DE PRIJZEN VAN WONINGEN EN BOUWGRONDEN

DEEL II.A.:INTERNATIONALE ONTWIKKELINGEN OP DE WONINGMARKTEN

“ a second risk relates to future housing price changes. Some valuation measures for property prices, such as the priceprice-to rent ratio are now 1010-15% higher than their average levels during the period 19951995-2003 in the euro area as a whole.(…) Against this background, concerns have been expressed that substantial house price increases in some countries entail risks of a reversal of this trend that may currently be underestimated” Papademos,Tokyo, 11.11.2004

DEEL II.A.:INTERNATIONALE ONTWIKKELINGEN OP DE WONINGMARKTEN RECENTE LITERATUUR ESCHENBACH,F. & SCHUKNECHT,L. (2002) Asset Prices and Fiscal Balances, ECB-Working Paper series, n°141. JAEGER,A. & SCHUKNECHT,L.(2004) Boom-Bust Phases in Asset Prices and Fiscal Policy Behavior, IMF Working Paper, WP/04/54. IMF (2004) World Economic Outlook September 2004,Three Current Policy Issues: 71-89.

10

ESCHENBACH,F. & SCHUKNECHT,L. (2002)


JAEGER,A. & SCHUKNECHT,L.(2004)

11

JAEGER,A. & SCHUKNECHT,L.(2004)

IMF WORLD ECONOMIC OUTLOOK 09.2004

IMF WORLD ECONOMIC OUTLOOK 09.2004

12


DEEL II.A.:INTERNATIONALE ONTWIKKELINGEN OP DE WONINGMARKTEN VASTSTELLINGEN -

WONINGMARKT IS PROCYCLISCH

-

WONINGPRIJZEN VNL. GEDREVEN DOOR RENTE EN AANBOD

-

GROTERE PRIJSSTIJGINGEN EN GROTERE VOLATILITEIT IN LANDEN MET GROTER AANDEEL AAN HYPOTHEKEN MET EEN VARIABELE RENTE

-

INTERNATIONALE SYNCHRONISATIE VAN DE WONINGPRIJZENEVOLUTIE

13

DEEL II.A.:INTERNATIONALE ONTWIKKELINGEN OP DE WONINGMARKTEN

“ the analysis in this essay suggests that house prices across countries are surprisingly highly synchronized, reflecting the key role played by global factors, primarily through global interest rates and economic activity. A key implication of this finding is that, just as the upswing in house prices has been mostly a global phenomenon, it is likely that any downturn would also be highly synchronized, with corresponding implications for global economic activity ” IMF, world economic outlook-report 09.2004:88-89

DEEL II A. INTERNATIONALE ONTWIKKELINGEN OP DE WONINGMARKTEN

B. EFFECT VAN DE HERVORMING VAN DE REGISTRATIERECHTEN OP DE PRIJZEN VAN WONINGEN EN BOUWGRONDEN

DEEL II.B.: IMPACT VAN DE HERVORMING RR OP PRIJZEN VAN WONINGEN & BOUWGRONDEN

1. gehanteerde data 2. Prijsevolutie 1983-2003 3. Schattingsresultaten : ∆ Pgw=f(?) 4. Conclusies/aanbevelingen

14

DEEL II.B.: GEHANTEERDE DATA

• Indeling van de onroerende verkopen: Data:NIS: 1983-2003 • • • •

Gewone woonhuizen Andere woonhuizen Appartementen Bouwgronden


•

Gewone woonhuizen “arbeiders- en werkmanswoningen, bediendenwoningen, renteniers- en burgershuizen en landelijke woningen of landbouwerswoningen waarvan de oppervlakte <5a”


•

andere woonhuizen “de opbrengsthuizen (appartementsgebouwen of flatgebouwen die in hun geheel worden verkocht), herenhuizen, herenwoningen, villa’s”

15


•

appartementen “ appartementen, flats, studio’s en de overige gedeelten van woonhuizen (afzonderlijke verkopen van kelders, garages,kamers, zolders,bergplaatsen)”

DEEL II.B.: PRIJSEVOLUTIE IN € 300000 250000 200000 150000 100000 50000

1 20 03

20 0

19 99

19 97

19 95

19 9 1 19 93

7 19 89

19 8

19 85

19 83

0

gewone woonhuizen

andere woonhuizen

appartementen

bouwgronden

DEEL II.B.: GEMIDDELDE PRIJSSTIJGINGEN 20 15 10 5 0

85 19

87 19

89 19

91 19

93 19

95 19

97 19

99 19

01 20

03 20

-5 -10

gewone woonhuizen

andere woonhuizen

appartementen

bouwgronden

16

DEEL II.B.: GEMIDDELDE NOMINALE PRIJSSTIJGINGEN

type

1983-2001

gewone woonhuizen gestage groei over de ganse periode andere woonhuizen groei uitgez. in 1991,1996,1997,2001 appartementen gestage groei over de ganse periode bouwgronden gestage groei over de ganse periode

1983-2001

2002

2003

5.5%(2.6%) +10.02% +5.84% 5.6%(6.2%) +8.2% +2.3% 5.7%(3.8%) +6% +5.9% 8.6%(5.3%) +3.5% +4.1%

DEEL II.B.: OLS-SCHATTING

OLS-schatting ∆ Pgw=f(?) Relevantie: - gewone woonhuizen

∆ Pgw

-

∆ Paw

Andere woonhuizen

DEEL II.B.: OLS-SCHATTING

Basismodel ∆ P =f(H,W,I,R,B,D1,D2) -

H W I R

-

B

-

D1 D2

Hypothecaire rente (-) Werkloosheidsgraad (-) Inflatie (+) Reële rente op kasbons met looptijd van 5 jaar (-) Groei van de prijs van een perceel bouwgrond (+) SPV (+)(DummySV =1 voor 1991-1994) Registratierechten (?) (DummyRR==1 voor 2002)

17

DEEL II.B.: OLS-SCHATTING ¾

gewone woonhuizen

∆ Pgw

= f(H,B,D1,D2)

∆ Pgw

= 8.03 (3.12) +

0.67 H (-2.32)

+

0.16 B (1.99)

6.20 D1 (5.3)

+

6.60 D2 (4.57)

R²=85%

DEEL II.B.: OLS-SCHATTING ¾

andere woonhuizen

∆ Paw

= f(H,B,D1,D2)

∆ Paw

= 20.24 (2.96) +

3.14 H (-3.8)

+

0.37 B (2.5)

14.77 D1 (5.2)

+

8.02 D2 (2.96)

R²=86%

DEEL II.B.: CONCLUSIES/AANBEVELINGEN

I.

Data

¾

Validiteit :problematiek van de categorieën

¾

Betrouwbaarheid beperkte reeks

¾

Nood aan kwalitatieve data voor beleidsondersteuning

18


II.

Hervorming transactiebelasting leidt tot druk op de woningmarkt

¾

Prijsevolutie voor gewone en andere woonhuizen sterk gedreven door de renteontwikkeling, het SPV en de hervorming van de registratierechten

¾

Impact van de hervorming: + 6 à 8 %

¾

! Verlaging hypotheekrecht,etc., hervorming van de aftrekken PB


III.

Hervorming transactiebelasting gericht op mobiliteit en makkelijkere toegang tot de woningmarkt van jonge gezinnen

¾

beoogde effecten geneutraliseerd door prijseffect

¾

Bias in voordeel van bestaande eigenaars die in het verleden een groot bedrag aan RR betaalden


IV.

Opportuniteit van verdere verlaging transactiekosten

¾

‘busting housing market’ +overshooting ! variabele hypotheekrentecontracten ! Sterke groei hypotheekmarkt ! Rigide aanbod aan bouwgronden

19

Contactgegevens Algemeen secretariaat Steunpunt beleidsrelevant onderzoek BESTUURLIJKE ORGANISATIE VLAANDEREN E. Van Evenstraat 2 C - B-3000 Leuven Tel: 0032 16 32 36 10 - Fax: 0032 16 32 36 11 [email protected] www.steunpuntbov.be Onderzoekers [email protected] [email protected]

20

Carine Smolders & Bert Brys OVERZICHT VAN DE PRESENTATIE

Recommend Documents