C o l of o n. Gemeente Arnhem Dienst Stadsontwikkeling Afdeling Ruimtelijke Investeringen. Versie 3.1 (definitief) 10 april 2012, Arnhem

Fluvium Noord

Rijnboog Kenniskluster, vloer met ballen

Financiële Jaarrapportage Projecten

Financiële Jaarrapportage Projecten

2011 strategische projecten grondexploitaties dienstprojecten

Schuytgraaf, Singelkwartier

Arnhem Centraal

Colofon

Gemeente Arnhem Dienst Stadsontwikkeling Afdeling Ruimtelijke Investeringen Versie 3.1 (definitief) – 10 april 2012, Arnhem

Financiële Jaarrapportage Projecten 2011

Inhoudsopgave § 1. CONCLUSIES EN RESULTATEN § 2. INLEIDING § 3. KADERS EN ONTWIKKELINGEN § 4. STRATEGISCHE PROJECTEN § 4.1. Inleiding § 4.2. Arnhem-Centraal § 4.3. Oostelijk Centrum Gebied § 4.4. Centrum-Zuid § 4.5. Kleefse Waard/Koningspleij § 4.6. Ontwikkelingsplan Malburgen § 4.7. Ontwikkelingsplan Presikhaaf § 4.8. Rijnboog § 4.9. Schuytgraaf § 5. GRONDEXPLOITATIES § 5.1. Inleiding § 5.2. Vastgestelde grondexploitaties § 5.3. Voorziening Grondexploitatie § 5.4. Grondexploitaties in voorbereiding § 5.5. Voorstudies en strategische posities § 5.6. In 2011 afgesloten projecten § 5.8. Exploitatieresultaat 2011 § 5.9. Reserve Grondexploitatie/reserve Arnhem-Centraal § 6. DIENSTPROJECTEN § 7. WEERSTANDSVERMOGEN

4 6 7 10 10 11 12 13 14 15 16 17 18

19 19 19 21 21 22 22 23 24

25 26

3


§ 1. Conclusies en resultaten De ontwikkelingen op de vastgoed markt zijn nog niet verbeterd. In de diverse deelmarkten is het aantal opleveringen aan het afnemen, de verkopen zakken in en het uitgifte tempo stagneert. Dit heeft ook zijn weerslag in de grondexploitaties en het jaarresultaat grondbedrijf 2011. De financiële consequenties uiten zich in de terugloop van de winstpotentie van een aantal vastgestelde grondexploitaties, afwaarderingen in projecten ten laste van het jaarresultaat en toename van het gewenste weerstandsvermogen.

Jaarresultaat grondbedrijf 2011 Over 2011 ontstaat er een negatief resultaat voor het grondbedrijf Arnhem van € 4,9 mln. Dit saldo laat zich als volgt berekenen: Resultaat grondbedrijf 2011 bedragen x €1.000,-

Afgesloten projecten Tussentijdse Winstneming Naijl kosten

baten

-41

384

totaal 424

0

1.500

1.500

72

5

-68

Vastgestelde grondexploitaties

4.855

0

-4.855

Strategisch bezit & Grondexploitatie in voorbereiding

2.564

-300

-2.864

6

0

-6

371

266

-105

0

1.053

1.053

7.828

2.907

-4.921

Voorstudies

De nota Financiële Jaarrapportage Projecten 2011 rapporteert over de grondexploitatieprojecten, de strategische projecten (zijnde ArnhemCentraal, Oostelijk Centrum Gebied, Centrum-Zuid, Kleefse Waard/Koningspleij, Malburgen, Presikhaaf, Rijnboog en Schuytgraaf) en over alle overige dienstprojecten van Stadsontwikkeling. In de FJP zijn de ontwikkelingen rond Schuytgraaf op hoofdlijnen meegenomen op basis van de voorstellen van april 2012. Een eventuele overname van de grondexploitatie Schuytgraaf is nog niet opgenomen in deze nota. De projecten (grondexploitaties, strategische projecten en overige dienstprojecten) zijn eind 2011, begin 2012 grondig geanalyseerd en herzien. Evenals voor 2011 zullen in 2012 de herziene ramingen van strategische, grondexploitatie- en overige (dienst)projecten worden opgenomen in de programmabegroting. Voorts worden, evenals vorige jaren en in lijn met de Nota Grondbeleid Gemeente Arnhem: “Grond(ig) Bezien!”, de netto opbrengsten uit erfpachten meegenomen in deze rapportage.

lasten

Overige kosten/opbrengsten t.l.v. grondexploitatie Resultaat Erfpachten

Totaal

Het negatieve resultaat over 2011 wordt grotendeels gevormd door het treffen van een aanvullende voorziening voor de vastgestelde grondexploitaties (€ 4,9 mln.). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de ontwikkelingen op vastgoedmarkt: • de geraamde opbrengst 2011 zijn deels niet gehaald. • op de geactualiseerde grondopbrengsten zijn t/m 2015 – op basis van marktverwachtingen – geen opbrengstenstijging gerekend. Daarnaast is € 2,9 mln. afgeboekt bij de NIEGG (complexen strategisch bezit en grondexploitaties in voorbereiding).

4


Weerstandsvermogen Voor de berekening van het weerstandsvermogen wordt gebruik gemaakt van een geavanceerde berekeningsmethodiek die risico’s kan doorrekenen. Volgens berekening bedraagt het benodigde weerstandsvermogen per 31-12-2011 € 32,2 mln. Ten aanzien van de grondopbrengsten neemt het risico toe ten aanzien van het te realiseren programma (zowel in hoeveelheid als in grondprijs). Daar tegenover staat – door het nemen van € 15 mln. resultaat in 2011- een daling van het weerstandsvermogen voor Schuytgraaf. De grondexploitatie beschikt na de vaststelling van het jaarverslag over een weerstandsvermogen van € 0,7 mln. (reserve strategische positie). Daarnaast wordt een deel van de winstpotentie meegenomen als beschikbaar weerstandvermogen. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel mogen de verwachte winsten (€ 14,2 mln.) nog niet in zijn geheel worden meegenomen. Rekening wordt gehouden met het meest pessimistisch scenario, waarbij de winstpotentie uit komt op € 8,57 mln. Het totaal van de becijferde winstpotentie van de vastgestelde grondexploitaties laat een lager bedrag zien dan vorig jaar. De afname van de winstpotentie is een gevolg van aanpassingen van de parameter opbrengstenstijging. Daarnaast is voor twee projecten reeds het resultaat genomen en het risicoprofiel t.a.v. de grondopbrengsten wordt hoger ingeschat door de aanhoudende onzekerheid op de vastgoedmarkt. In het beschikbare weerstandsvermogen zijn ook toekomstige ISV-middelen meegenomen in de beschikbare weerstandscapaciteit voor de grondexploitatie (€ 5,4 mln.).

dienstprojecten. Dit zal worden meegenomen in de bepaling van het totale weerstandvermogen van de gemeente. Weerstandsvermogen grondbedrijf bedragen x €1.000,-

Gewenst Weerstandsvermogen Beschikbaar Weerstandsvermogen Reserve grondbedrijf Toekomstige winstpotentie Toekomstige ISV bijdragen

Verschil gewenst/beschikbaar

€ € €

€

32.205

€

14.685

€

17.520

730 8.574 5.381

Voor de grondexploitaties was ultimo 2011 de berekende stand van de weerstandscapaciteit binnen het grondbedrijf dus € 17,5 mln. te laag. Daarnaast is nog een weerstandsvermogen van € 2,7 mln. nodig voor de

5


§ 2. Inleiding Jaarlijks brengt de dienst Stadsontwikkeling bij de jaarrekening verslag uit van de strategische, grondexploitatie- en (overige) dienstprojecten: de Financiële Jaarrapportage Projecten (FJP). Deze rapportage geeft de stand van zaken weer van de bovengenoemde projecten. De economische crisis heeft diepe sporen achtergelaten op de vastgoedmarkt: vraaguitval bij consumenten, mede als gevolg van strengere hypotheekeisen, angst voor dubbele woonlasten, onzekerheid over hypotheekrente aftrek en algehele voorzichtigheid qua werk en inkomen. Dit, gekoppeld aan strengere financieringseisen voor ontwikkelaars en verzwaarde eisen voor corporaties, leidt weer tot herfasering, herprioritering en algehele stagnatie in de ontwikkeling en bouwproductie. Als we daarbij ook de overprogrammering van de woningbouw en andere fysieke programma’s betrekken (kantoren, winkels, bedrijventerreinen en leisure) is het duidelijk dat dit alles z’n effecten heeft op de vastgoedmarkt in Arnhem. Gevolgen die we terug zien in een verminderde bouwproductie, moeilijkere financiering van woningen door starters, niet van de grond komende ontwikkelingsplannen, tekorten in de grondexploitaties, overcapaciteit op sommige gemeentelijke afdelingen, etc. Ook in 2011 is nog geen verbetering van de marktsituatie opgetreden. In het Jaarverslag 2009 is al een negatief resultaat genomen in de projecten van € 7,5 mln. en is er afgeboekt op Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) van € 22,5 mln. Het jaarresultaat 2010 van het grondbedrijf was € 13 mln. negatief. Door het college en de raad is vorige jaar een besluit genomen om het concept resultaat grondbedrijf 2010 middels een aantal maatregelen te verbeteren. Een van de maatregelen was bezuiniging op ambitie (15% openbare ruimte en plankosten). In de herzieningen van 2010 is hiervoor een taakstelling

opgenomen van 5,2 mln. Hiervan is in 2011 ruim 4 mln als haalbaar beschouwd op plankosten en de kosten van de openbare ruimte. Deze rapportage heeft als doel inzicht te verschaffen in: - het verloop van de herziene exploitaties van de projecten per 1 januari 2012; - het jaarresultaat over 2011; - de verwachte toekomstige resultaten van de projecten; - de aanwezige of mogelijke risico’s die de gemeente loopt per project (kwalitatief) of totaal (benodigd weerstandsvermogen; kwantitatief); - de stand van de voorzieningen en reserves; - de belangrijkste verschillen tussen (ultimo) 2010 en (ultimo) 2011.

6


§ 3. Kaders en ontwikkelingen Op 19 december 2005 werd door de raad de Nota grondbeleid “Grond(ig) bezien!” vastgesteld. In de Nota wordt het te voeren grondbeleid –als onderdeel van het ruimtelijk beleid- door de gemeente Arnhem geregeld. De nota verschaft naast beleidsmatige keuzes, inzicht in het proces van grondexploitatie, zowel op het vlak van bevoegdheden, verantwoordelijkheden en besluitvorming, als ook ten aanzien van sturing en control. Grondbeleid kan behulpzaam zijn bij: • het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik; • het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid; • het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt; • het realiseren van nieuwe ontwikkelingen tegen aanvaardbare maatschappelijke offers en kosten. Als uitgangspunt voor het te voeren beleid, gaat de nota uit van: Een actief grondbeleid, tenzij…. Dit houdt in, dat Arnhem in principe actief gronden verwerft, deze bouwrijp maakt en vervolgens weer verkoopt. Het “tenzij…” voorziet in situaties waarin óf de grondexploitatie beter aan de markt overgelaten kan worden, óf financiële risico’s voor de gemeente bij het actieve beleid dermate groot zijn, dat van het primaire actieve beleid moet worden afgezien en andere vormen van ontwikkelen moeten worden nagestreefd. Anno nu lijkt dat laatste aan de orde. De wereld rond grondexploitatie is sinds de economische/vastgoedcrisis in 2009 intrad, wezenlijk veranderd. Woningbouwontwikkelingen komen beperkt en met moeite van de grond;

de uitgifte van kantoor- en bedrijvenlocaties ligt vrijwel stil. De conclusie uit de MPG 2011 (Marktrapportage Programma’s Gebiedsontwikkeling 2011) m.b.t. de programmering en de ontwikkelingen op de deelmarkten luiden: •

•

•

•

•

Na een periode van voorspoed is de vastgoedmarkt in een diepe crisis beland. In de diverse deelmarkten zien we het aantal opleveringen afnemen, de verkopen inzakken en het uitgiftetempo stagneren. Kijkend naar de toekomst wordt een overprogrammering zichtbaar op de gebieden woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen. Ten aanzien van detailhandel en leisure is de situatie iets minder nijpend, maar ook hier is voorzichtigheid geboden. Er is nauwelijks ruimte voor nieuwe initiatieven. De uitwisselingsmogelijkheden tussen functies zijn beperkt. In de regio zijn veel (zachte) plannen voor woningbouw-, kantoor- en bedrijventerreinontwikkeling. Er wordt gezocht naar regionale afstemming, maar deze komt moeizaam van de grond. Dit komt door de grote financiële belangen die hiermee gemoeid zijn. Gelet op de ontwikkelingen zal in de gemeentelijke (grondexploitatie)projecten rekening moeten worden gehouden met een ruimere fasering en programmawijzigingen en qua prijsontwikkeling met een stabilisering van de opbrengsten c.q. opbrengstendaling. Een langere doorlooptijd in projecten heeft tevens een weerslag op de plankosten binnen een project. Een discussie over de rol van de gemeente in gebiedsontwikkeling is noodzakelijk. Dit om duidelijk te krijgen óf en zo ja, op welke ontwikkelingen de gemeente wil sturen en bij welke ontwikkelingen zij een meer faciliterende of passieve rol wil spelen. In deze discussie moet tevens duidelijk worden welk instrumentarium nodig is om de gemeentelijke rol goed te kunnen vervullen (beleid, programmasturing, marktonderzoek, etc.). Hier hoort mogelijk ook een herijking van het gemeentelijk beleid op de diverse vastgoedmarkten bij. De situatie op de vastgoedmarkten is sterk veranderd en de veranderingen zijn

7


waarschijnlijk structureel van aard. Een herbezinning is dan op zijn plaats. Gevolg is in ieder geval een flinke stagnatie in de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en afboekingen in de gemeentelijke grondexploitaties. Daarnaast een toename van het markt risico en het afzet risico. Een nieuwe realiteit dient zich aan. De ‘oude’ verdienmodellen zijn gebaseerd op groei van de stad. Die groei vond tot voor kort met name plaats op relatief goedkope gronden (stedelijke uitleglocaties). Daarnaast bood vooral nieuwe kantoorontwikkeling ook mogelijkheden om binnenstedelijke gronden om te zetten naar hoogwaardige, dure gronden (transformatie/herontwikkeling). Deze groei bood dus vanuit het grondbeleid de mogelijkheid om (nieuw) ruimtelijk beleid te financieren uit winstgevende grondexploitaties. De nieuwe toekomstige realiteit is er een van afnemende groeicurven en steeds meer opgaven die worden gekenmerkt door complexe en kostbare binnenstedelijke herontwikkeling en transformatie, waardoor vaak sprake zal zijn van verliesgevende grondexploitaties. Dit vraagt meer inzet van extern geld (subsidies, algemene middelen) om deze herontwikkelingen toch mogelijk te maken. Marktpartijen/ontwikkelaars trekken zich uit steeds meer ontwikkelingen terug en projecten stagneren op grote schaal. In de afgelopen jaren zijn er diverse maatregelen getroffen om de risico’s in de grondexploitaties te beperken. • Zo is er een Regiegroep Ruimtelijk programmeren ingesteld om de diverse programma’s (wonen, kantoren, bedrijven, detailhandel etc.) beter op elkaar af te stemmen en waar nodig in te grijpen in de fasering van de projecten. • Ook de contractering is verder aangescherpt. Afnemers van de grond worden aan de grondcontracten gehouden en daarmee verplicht om de grond af te nemen. Een voorbeeld hiervan is het

•

•

•

•

project Weverstraat. Ook moeten potentiële afnemers van grond reserveringsvergoedingen betalen om daarmee de vrijblijvendheid weg te nemen. De spelers die actief zijn op de grondmarkt zijn veranderd. Waren het eerst veel ontwikkelaars, nu is de (actieve) zoektocht met name gericht op de eindgebruiker (huurder of belegger). De omslag in het denken en handelen over grondbeleid is gaande in Arnhem en zal op diverse plaatsen zichtbaar worden, e Structuurvisie, aanpassing Nota Grondbeleid (gepland 2 kwartaal 2012), aanpassing van de organisatiestructuur (nieuwe tijden, anders werken) etc. Ook is er nog kritischer gekeken naar de cashflow (het patroon van uitgaven en inkomsten) in de projecten. Er zal nog strakker worden gestuurd om eerst opbrengsten te genereren alvorens uitgaven te doen. In 2009 is aanzienlijk afgeboekt op de boekwaardes van de NIEGG’s. Ook wordt jaarlijks de rentelast afgeboekt zodat de boekwaarde niet verder oploopt.

Overige kaders en ontwikkelingen: - De gemeente werkt vanuit de Visie Arnhem 2015, geconcretiseerd in, onder meer, het Structuurplan Arnhem 2010 en Stad in Balans, aan het realiseren van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen worden via de projecten, welke deel uitmaken van de SO programma's van de meerjarenprogrammabegroting ‘11. Mobiliteit; 12. wonen in Arnhem en 14. structuurversterking economie’ van de Meerjarenprogrammabegroting 2010-2013, gerealiseerd. - De gemeente is als gevolg van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht in haar begroting en jaarstukken een paragraaf grondbeleid op te nemen. In deze paragraaf dient de

8


-

-

gemeente inzage te geven in haar visie ten aanzien van het grondbeleid, de actuele prognose en resultaten van de totale grondexploitatie, een onderbouwing van de geraamde winstneming en het weerstandsvermogen. Deze nota dient daarbij als onderlegger/bijlage. Bij het opstellen van een rapportage als deze is het onoverkomelijk dat er meerdere maanden verstrijken tussen het einde van de rapportageperiode en het moment van beschikbaar komen. Belangrijke ontwikkelingen zijn verwerkt met de kennis die in de eerste maanden van 2012 is opgedaan. Sinds juli 2008 is de Grondexploitatiewet, als onderdeel van de Wro, van toepassing. De wet regelt een eerlijker verdeling van de kosten en baten bij een ontwikkeling van een bouwlocatie door particulieren (zijnde een niet-gemeentelijke grondexploitatie), zoals een projectontwikkelaar. Daarnaast kunnen gemeenten via deze wet de eisen opleggen waaraan een locatie moet voldoen (bijvoorbeeld de categorieën woningen). In 2010 is de plankostenscan door het ministerie van VROM openbaar gemaakt. Middels deze scan is het voor de gemeente mogelijk plankosten te verhalen bij de ontwikkelaar. De plankostenscan is nog steeds niet formeel vastgesteld. Dit geeft onzekerheid omtrent de te verhalen plankosten.

9


§ 4. Strategische projecten § 4.1. Inleiding De acht strategische projecten van de gemeente Arnhem worden hier apart, toegelicht. Het zijn alle grote projecten, bestaande uit meerdere deelprojecten/deelexploitaties. Sommige hebben alleen grondexploitaties binnen hun grenzen (Schuytgraaf, Centrum-Zuid), andere ook investeringsanalyses (bijvoorbeeld Presikhaaf). Voor sommige geldt dat de gemeente Arnhem (vooralsnog) alle risico’s draagt (bijvoorbeeld Rijnboog), bij andere is er sprake van (financiële) samenwerking (bijvoorbeeld via de GEM Schuytgraaf). Voor de deelexploitaties van Arnhem-Centraal, Ontwikkelingsplan Malburgen, Ontwikkelingsplan Presikhaaf, Rijnboog en Schuytgraaf geldt dat het resultaat in eerste instantie ten gunste of ten laste van het totale project komt. De projecten Oostelijk Centrum Gebied en Kleefse Waard/Koningspleij zijn in 2007 als clusters vastgesteld. In de verdere rapportage worden deze als overkoepelende (cluster) exploitaties beschouwd. Wanneer voor de bepaling van het financiële resultaat meerdere (deel)projecten als één geheel worden gezien (deelprojecten worden geclusterd), is sprake van verrekening tussen projecten. Er zijn spelregels voor het clusteren opgesteld: • Er vindt géén vermenging plaats tussen grond-, opstalexploitaties en investeringsanalyses. Ook geen vermenging tussen grondexploitaties en overige projecten. Dit betekent dat er geen automatische verrekening plaatsvindt tussen bijvoorbeeld een grondexploitatie en een investeringsanalyse. Het ‘grondbedrijf’ blijft overeind als een financiële eenheid. • Bijdragen tussen grondexploitaties en andere projecten mogen alleen op basis van een Raadsbesluit, tenzij er sprake is van een

•

bovenwijkse voorziening. Er is dan feitelijk sprake van een bestemming geven aan een resultaat. De spelregels in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).

Van clustering is sprake indien: 1. de deelprojecten onlosmakelijk aan elkaar zijn verbonden. Dit kan aannemelijk worden gemaakt doordat: • alle deelprojecten deel uitmaken van één ontwikkelvisie, masterplan o.i.d., of; • alle deelprojecten onder één bestemmingsplan vallen, óf; • alle deelprojecten onder één overeenkomst vallen met een projectontwikkelaar (doel: uitsluiten dat verliesgevende deelprojecten wel en winstgevende deelprojecten niet worden gerealiseerd). 2. de deelprojecten in eenzelfde fase van bestuurlijke besluitvorming zitten. Voor grondexploitaties geldt dat alleen vastgestelde grondexploitaties geclusterd kunnen worden. Dus geen vermenging met grondexploitaties in voorbereiding of met strategische aankopen.

10


§ 4.2. Arnhem-Centraal Het Arnhemse Centraal Station en directe omgeving daarvan worden compleet vernieuwd. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan het belangrijkste stedenbouwkundige plan sinds de Arnhemse wederopbouw na de tweede wereldoorlog. Arnhem-Centraal voorziet onder meer in de volledige herstructurering van station en stationsplein tot een nieuw en samenhangend knooppunt van openbaar vervoer. Het wegennet in het hele project wordt volledig vernieuwd. Werkgelegenheid en aantrekkingskracht van de stad zullen sterk toenemen door de bouw van vele tienduizenden vierkante meters kantoren, woningen en winkels. Bij de herziening van de grondexploitatie in 2004 is de projectexploitatie voor Arnhem-Centraal opgesplitst in: • Arnhem Centraal: een grondexploitatie voor het gebied (zie bijgevoegd kaartje); • Ondergronds Afval Transport (OAT): een opstalexploitatie; • Koude-Warmte Opslag (KWO): een opstalexploitatie (afgerond); • Terminalgebouw: een opstalexploitatie; • Transferhal: een (opstal)exploitatie; • parkeergarage Centraal: een opstalexploitatie (afgerond). Het Ondergronds Afval Transport (OAT) is in 2006 in gebruik genomen. Het eigendom en de exploitatie van het systeem voor Koude - Warmte Opslag is in de loop van 2007 verkocht en overgedragen aan Brabant water. Voor wat betreft de parkeergarage Centraal heeft in 2007 de definitieve eindafrekening plaatsgevonden met het parkeerbedrijf. In opdracht van het Min. van Verkeer en Waterstaat, de Gemeente Arnhem en NS wordt door ProRail de Transferhal (het trein- en bussenstation, ook wel OV Terminal genoemd), de perrontunnel en twee fietsenstallingen ontwikkeld en gerealiseerd. In verband met de bouw van de Transferhal is in 2007 het oude station gesloopt. Daarvoor is eerst een tijdelijk station gerealiseerd.

De eerste fase van de bouw van de OV Terminal is gestart in het derde kwartaal 2009. De perrontunnel en een deel van de fietsenstalling zijn op 2 juli 2011 open gegaan. Per die datum is het tijdelijk station uit gebruik genomen. Tevens is een gedeelte van de Nieuwe Stationsstraat in het verlengde van de Park- en Rijntoren aangelegd. In 2009 is de totaal benodigde financiering i.v.m. de bouw van de OV Terminal ter beschikking gekomen. De aanbesteding van fase 2 is begin 2011 uitgevoerd. December 2011 is door de stuurgroep OVT groen licht gegeven voor onderhandelingen tot gunning van fase 2 op basis van een sluitende Business case. De gunning en start bouw van fase 2 is gepland in het 2e kwartaal van 2012. De oplevering eind 2013 / begin 2014. De definitieve planning wordt bekend als fase 2 is gegund. Voor dit onderdeel is een voorziening getroffen van € 5,8 mln. Als gevolg van de economische situatie en veranderende marktomstandigheden is besloten om het bouwprogramma van Arnhem Centraal Oost te herijken.

11


§ 4.3. Oostelijk Centrum Gebied Dit gebied – ten oosten van het centrum en gelegen aan de rivier – is sterk in ontwikkeling. Het gebied, gelegen in de driehoek Eusebiusbuitensingel – Nieuwe Kade – Van Oldenbarneveldtstraat – Boulevard Heuvelink, zal de komende periode een belangrijke gedaanteverwisseling ondergaan. Voor het gebied is een overkoepelende visie opgesteld. De opgave voor dit gebied is gelegen in transformatie naar een hoogwaardig stedelijk gebied. De “Ontwikkelingsvisie Centrum Oost” geeft zicht op een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor het gebied. De programma’s en grondexploitatieberekeningen zijn gebaseerd op deze ontwikkelingsvisie. In 2009 is de nota van randvoorwaarden voor het oostelijk centrum gebied vastgesteld. Per deelgebied zal vervolgens de ontwikkeling ter hand worden genomen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn: • Eusebiusbuitensingel (GEWAB/PPD): kantoorontwikkeling gerealiseerd; • Fluvium-Zuid: ontwikkeling van nieuwe kantoren en bedrijven: een grondexploitatie; • Centrum Oost (Fluvium-Noord, Rijnwijk): ontwikkeling van stedelijk wonen en werken, inclusief de grootschalige bodemsanering van het voormalige gasfabriekterrein: een grondexploitatie; • Van Amerongen, transformatie naar woningbouw: een grondexploitatie in voorbereiding; momenteel loopt een onderzoek naar de herhuisvesting van de uitrukdienst van de HGM. • Coberco, herontwikkeling naar stedelijk wonen en een beperkt commercieel programma: een dienstproject; • De gemeente heeft de grondpositie op de locatie van Connexxion Deze locatie kan op termijn worden herontwikkeld (strategisch bezit). Gezien de huidige programmering zal dat pas op termijn plaatsvinden.

Naast deze ruimtelijke (her)ontwikkelingen zal de openbare ruimte en hoofdinfrastructuur ook aangepast en opgewaardeerd moeten worden. Zo wordt de Westervoortsedijk geherprofileerd. Dekking hiervoor bestaat uit bijdragen van de aanliggende projecten en subsidie.

12


§ 4.4. Centrum-Zuid Centrum-Zuid is de verzamelnaam van zes verschillende grondexploitatieprojecten, waarvoor in 2011 één gebiedsvisie, de Koers, is vastgesteld. Hier moet een aantrekkelijk centrum in Arnhem-Zuid ontstaan met onder meer, grootschalige winkels, leisure, woningen, gebouwde parkeervoorzieningen en kantoren. De verschillende grondexploitaties (in voorbereiding) zijn: • Hoeken Gelredome: kantoorontwikkeling: een grondexploitatie; • Gelredometerrein (niet het stadion): een grondexploitatie in voorbereiding; • Nijmeegseplein: een grondexploitatie in voorbereiding; • Kronenburg, uitbreiding van het winkelcentrum: een grondexploitatie in voorbereiding ; • Rijnhal(gebied): een grondexploitatie in voorbereiding; • Zeegsingel: een grondexploitatie in voorbereiding; • Koppelstraat-Olympus: een grondexploitatie in voorbereiding. In 2009 is het participatietraject gestart waarbij bewoners, marktpartijen en externe adviseurs een bijdrage hebben geleverd aan het opstellen van de gebiedsvisie Centrum Zuid. In december 2009 is dit traject afgerond waarbij de gebiedsvisie is opgeleverd. In het voorjaar van 2011 is de “koers gebiedsvisie Centrum zuid” in de Raad vastgesteld.

13


§ 4.5. Kleefse Waard/Koningspleij Het gebied Kleefse Waard en Koningspleij-Noord is een strategisch en economisch waardevol gebied voor het Arnhemse bedrijfsleven en de Arnhemse economie. Het plangebied is gelegen tussen de Malburger haven, de Westervoortsedijk en de Pleijweg. In dit gebied is een aantal ontwikkelingen in gang gezet die de toekomst gaat bepalen van de ruimtelijk-functionele indeling van het gebied. De realisatie van het dijktracé was daarin een leidende, omdat het gebied hierdoor binnendijks is komen te vallen, wat een voorwaarde was voor de gebiedsontwikkeling. Het project Kleefse Waard is onder te verdelen in: • BASF terrein, herontwikkeling: een grondexploitatie; • Oude Veerweg: een grondexploitatie; • ESSO-terrein: een grondverkoop; • Westervoortsedijk, aankoop woningen: een grondexploitatie; • Koningspleij-Noord, transformatie naar bedrijventerrein: een grondexploitatie; • AKZO haven, transformatie naar bedrijventerrein: een grondexploitatie; • Dijktracé, dijkverbetering: een dienstproject. In 2007 is er een economische visie en segmentering bestuurlijk vastgesteld. Het bestemmingsplan is in 2010 in werking getreden. Wel lopen er nog procedures bij de Raad van State. Behandeling bij de Raad van State is op 21 februari 2012. e De grondprijzen op de Kleefse Waard staan onder druk, in de 1 helft van 2012 zal actualisering van de grondprijs plaatsvinden. Ook een heroverweging met een pakket maatregelen zal worden uitgewerkt. Het project dijktracé is uitgevoerd en zal in 2012 administratief worden afgesloten.

14


§ 4.6. Ontwikkelingsplan Malburgen Het Ontwikkelingsplan Malburgen gaat uit van een ambitieuze vernieuwing van de wijk. In het ontwikkelingsplan is daarvoor een groot aantal maatregelen vastgelegd die leiden tot ingrijpende veranderingen in de fysieke structuur van de wijk: sloop, nieuwbouw, renovatie, aanpak openbare ruimte, aanpak van de voorzieningenstructuur enzovoort. De Gemeente Arnhem trekt bij de uitvoering van het Ontwikkelingsplan samen op met de woningcorporatie Volkshuisvesting. De corporatie neemt een groot deel van de sloop en nieuwbouw voor haar rekening en risico. In de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de corporatie is een grondruil afgesproken met toebetaling aan de gemeente. De gemeente financiert haar werkzaamheden (capaciteitskosten, verplaatsen sportvelden, vrijmaken diverse gronden met opstallen, etc.) uit deze toebetaling. Daarnaast is in de financiële opzet onder andere de herinrichting van wegen opgenomen. De opbrengsten bestaan uit subsidies, bijdragen van derden en gemeentelijke bijdragen. Het Ontwikkelingsplan Malburgen bestaat uit de volgende onderdelen: • Winkelsteunpunt Oost: een grondexploitatie; • Eimersweide: een grondexploitatie; • Nijmeegseweg:een grondexploitatie in voorbereiding; • Drieslag fase 2: een grondexploitatie in voorbereiding; • Ontwikkelingsplan Malburgen: een dienstproject.

15


§ 4.7. Ontwikkelingsplan Presikhaaf Op 8 mei 2003 is het Ontwikkelingsplan Presikhaaf vastgesteld. Dit plan gaat uit van een omvangrijke en gefaseerde vernieuwing van de wijk Presikhaaf: aanpak van de woningen in Presikhaaf 1 (P1) en 2 (P2), het herinrichten van het park, het realiseren van een multifunctioneel centrum (MFC-West), aanpak van de openbare ruimte, een voorzieningenprogramma, waaronder “huisartsen onder één dak”- HOED, en herontwikkeling van schoolgebouwen van het Rijn IJssel College (RIJC). De gemeente werkt voor het Ontwikkelingsplan, onder meer, samen met de corporaties Vivare en Portaal. Per deelproject is een verantwoordelijke partij aangewezen. Voor P1 is dat Vivare, voor P2 is dat Portaal en Vivare, en voor de overige deelprojecten en aandachtsgebieden de gemeente. De HOED en het MFC-West zijn reeds gerealiseerd en worden daarom nu afgesloten.

Presikhaaf bestaat uit de volgende onderdelen: • Houtmanstraat, een RIJC-locatie: een grondexploitatie; • Middachtensingel, een RIJC-locatie: een grondexploitatie voorbereiding; • Singravenlaan, een RIJC-locatie: een grondexploitatie; • MFC-West: een afgesloten grondexploitatie; • HOED: een afgesloten grondexploitatie; • Herontwikkeling schoolcomplex P2: een grondexploitatie; • Ontwikkelingsplan Presikhaaf: een dienstproject.

in

16


§ 4.8. Rijnboog Het project Rijnboog Arnhem is een ambitieuze operatie om een belangrijk deel van de binnenstad op te waarderen. De inrichting en de bebouwing van het gebied stammen uit de tijd van de naoorlogse wederopbouw en voldoen niet meer. Het gaat om het gebied tussen de Rijnkade, het centrum en het Arnhem-Centraal; zie het bijgevoegde kaartje. Het masterplan Rijnboog is in 2004 gereed gekomen en door de gemeenteraad vastgesteld. Het Rijnboogplan biedt, in drie fasen, plaats om te wonen, te werken, te winkelen, te ontspannen en uit te gaan. Centraal in de Rijnboogplannen staat de openbare ruimte. Voetgangersroutes, gezellige pleinen, nieuw ingerichte straten, een aanlokkelijk waterfront, een cultureel hart, gevarieerde woningbouw geven het Rijnbooggebied in Arnhem een nieuw en aantrekkelijker gezicht en zorgen voor een levendiger karakter. In 2005 bleek het geprognosticeerde tekort groter te zijn, dan waar bij de vaststelling vanuit is gegaan. Aanpassingen van het plan (herdefinitie) hebben in februari 2006 geleid tot een nieuw vastgesteld kader van het bijgestelde plan, Rijnboog fase 1. In 2007 is de uitkomst van het preferendum door de raad vastgesteld. In 2009 is de nota van randvoorwaarden en het schetsontwerp voor het havenkwartier vastgesteld en in 2010 het stedenbouwkundig plan en de planontwikkelings- en realisatieovereenkomst. In 2010 is vervolgens de haven uit het Rijnboogplan geschrapt en is de opgave geformuleerd om een nieuw ontwerp te maken voor het gebied Nieuwstraat e.o. In september 2010 is het Plan van aanpak Nieuwstraat Rijnboog door de raad vastgesteld, waarna gewerkt is aan het schetsontwerp en de nota van randvoorwaarden. Deze documenten zijn in maart 2011 vastgesteld. Op dit moment wordt gewerkt aan het Stedenbouwkundig plan en de afspraken daarover met marktpartijen.

In 2011 is gestart met de eerste bouwwerkzaamheden in Rijnboog. Na vaststelling van het bestemmingsplan is in 2011 namelijk gestart met de bouw van het Kenniscluster.

17


§ 4.9. Schuytgraaf In de nieuwe woonwijk Schuytgraaf worden ongeveer 6.250 woningen gebouwd voor 16.000 (toekomstige) Arnhemmers. Met respect voor het huidige landschap krijgt Schuytgraaf circa 27 karakteristieke buurten met een grote variatie in woningen en straten. Ook de ligging is bijzonder, door de nabijheid van de Betuwe en de binnenstad van Arnhem. Het NS-station Arnhem-Zuid, twee buslijnen en de gerealiseerde aansluiting op de A50 en de A325 maken de wijk uitstekend bereikbaar. In en om de wijk bevindt zich veel groen en water, met alle ruimte voor sport en ontspanning. Een eigen winkelcentrum, zorg en onderwijs maken deze veelzijdige wijk compleet. Tussen aandeelhouders van de GEM loopt een proces om te komen tot nieuwe verhoudingen. Directe aanleiding hiervoor was de vertraagde grondafname als gevolg van de economische recessie, dientengevolge de financiële positie en financiering van de GEM en de wens van partijen die samenwerking anders vorm te geven. Aandeelhouders werken toe naar een akkoord begin 2012. In dit akkoord worden uitgangspunten voor samenwerking, bouwclaims en financiën geformuleerd. Tevens worden in dit akkoord voorstellen op hoofdlijnen gedaan voor de verdere ontwikkelingsstrategie, aanpak en organisatie van de gebiedsontwikkeling van Schuytgraaf. In de jaarrrekening 2011 is € 15 mln negatief resultaat genomen voor Schuytgraaf.

18


§ 5. Grondexploitaties § 5.1. Inleiding Algemeen In dit hoofdstuk worden de resultaten van de grondexploitaties doorgenomen. Het resultaat van de grondexploitaties komt tot stand door de projecten te actualiseren/herzien op het gebied van kostenramingen, opbrengstenramingen en de fasering. Daarnaast zijn de te hanteren parameters van groot belang. De resultaten van deze herzieningen laat zich als volgt vertalen: • vastgestelde grondexploitaties met winstpotentie; • grondexploitaties met tekorten (voorzieningen); Vervolgens zullen de grondexploitaties in voorbereiding, voorstudies en strategische posities, afgesloten projecten en erfpachten worden behandeld. Al deze afzonderlijke resultaten vormen het uiteindelijke jaarresultaat van de grondexploitaties 2011. Parameters herzieningen De ‘grondexploitatie’ is een berekening (begroting) die inzicht geeft in de cashflow van het vervaardigen van bouwrijpe grond voor een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling. Het resultaat op de grondexploitatie wordt berekend volgens het systeem van de zogenaamde dynamische eindwaarde berekening. Dit betekent dat bij de bepaling van het resultaat rekening wordt gehouden met toekomstige kostenen opbrengstenstijgingen en rentekosten en -baten. Voor het resultaat van de grondexploitatie zijn de parameters van kostenstijging, opbrengstenstijging en rente belangrijk. Gezien de marktsituatie zijn de parameters voor de opbrengsten t/m 2015 op 0% gezet. Vanaf 2016 is weer gerekend met 1% opbrengstenstijging, uitgaande van een verbeterd economisch klimaat.

De parameter van de kostenstijging zijn gelijk gehouden aan vorig jaar namelijk 2%. Vanaf 2016 is gerekend met 3% kosten stijging. De gehanteerde parameters zijn door een extern adviesbureau getoetst. De conclusie is dat de aanname voor de korte termijn (2012-2015) reëel is en voor de lange termijn (vanaf 2016) behoudend zijn. De parameters zijn bedoeld om een langdurige ontwikkeling te weerspiegelen en niet op korte termijn fluctuaties te reageren. Gezien de huidige economische situatie zullen de ontwikkelingen nauwlettend worden gevolgd. In de berekening van nog te maken kosten en opbrengsten, in het kader van grondexploitatieprojecten, wordt de verwachte prijsstijging en het actuele renteniveau meegenomen in de resultaatbepaling. De gemeentelijke omslagrente is vastgesteld op een niveau van 5,25%. Parameters Renteverlies / -winst Kostenstijging (t/m 2015) Opbrengstenstijging woningbouw, grondgebonden Opbrengstentijging woningbouw, appartementen Opbrengstenstijging bedrijven Opbrengstenstijging kantoren Opbrengstenstijging winkels

FJP 2011 5,25% 2,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

FJP 2010 5,25% 2,00% 3,00% 2,00% 2,50% 0,00% 2,00%

§ 5.2. Vastgestelde grondexploitaties Een overzicht van de vastgestelde exploitaties (excl. Schuytgraaf) is hieronder opgenomen. Voor de grondexploitaties bedraagt het verwachte resultaat een winst van € 14,2 mln., nadat voor de tekorten op de grondexploitaties een voorziening is getroffen van € 71,3 mln. Om dit resultaat te halen moet nog bijna € 200 mln. aan grondopbrengsten worden

19


gerealiseerd en nog ca € 165 mln. worden geïnvesteerd. Dit betreft kosten van verwerving, bouw en woonrijp maken en de daarmee benodigde plankosten en VTU.

De grondopbrengsten betreffen de inkomsten uit de verkoop van bouwrijpe grond. Voor ruim 40 % bestaat deze opbrengst uit de uitgifte van bouwrijpe grond voor woningbouw en voor 30% uit de uitgifte van bedrijfsterreinen. De opbrengsten en ook de kosten zijn gefaseerd in een periode tot 2025.

Totaal financieel overzicht grondexploitatie

Kosten

Boekwaarde

Nog te realiseren

Totaal 463.200.000

298.500.000

164.700.000

Verwervingen

139.200.000

21.700.000

160.900.000

Civiele Kosten

72.600.000

78.000.000

150.600.000

Overige kosten

19.600.000

42.200.000

61.800.000

Plankosten + VTU

67.100.000

22.800.000

89.900.000

314.000.000

226.000.000

540.000.000

Grondopbrengsten

68.000.000

197.600.000

265.600.000

Subsidies/bijdragen

174.700.000

28.400.000

203.100.000

71.300.000

0

71.300.000

De winstpotentie van de vastgestelde grondexploitaties welke bijdragen aan de reserve grondexploitaties, tegen de contante waarde per 01-01-2012 bedraagt nu € 14,2 mln. Ten opzichte van vorig jaar is de berekende winstpotentie met € 3,9 mln. gedaald. Verschil vastgestelde grondexploitaties tov FJP 2010

Opbrengsten

Voorziening Grondbedrijf

Resultaat grondexploitaties FJP 2010 (cw 1-1-2012) Resultaat grondexploitaties FJP 2011 (cw 1-1-2012) Verschil

€ €

18,05 14,19

-€

3,87

bedragen * 1.000.000,-

-31.700.000

Rente / Kosten-opbrengstenstijging

-21.400.000

-53.100.000

Resultaat op eindwaarde 31-12-2021

23.700.000

Resultaat op contante waarde 1-1-2012 (=winstpotentie)

14.200.000

te realiseren gronduitgifte per categorie grondopbrengst per jaar (in mln) 40,0

w inkels 11%

overig 6%

kantoor 10%

35,0 30,0

w oningen 41%

25,0 20,0 15,0 10,0

De bijstelling van de winstpotentie van de grondexploitatie wordt veroorzaakt door: • Grondwaarde: met name door bijstelling van de parameter voor de toekomstige grondprijsontwikkeling is de grondopbrengst verlaagd. De parameter voor de grondprijsontwikkeling is in de grondexploitatieberekening op 0% gesteld (t/m 2015). • Winstneming: In de projecten Kluizeweg en Winkelcentrum Vredenburg is in 2011 de grond verkocht. De verwachte winst is in 2011 ten gunste van het jaarresultaat geboekt. Daarmee is de toekomstige winstverwachting gedaald.

5,0

bedrijven 32%

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Opvallend in het meerjarenoverzicht is het tijdseffect, zie onderstaand figuur. Het leeuwendeel van de toekomstige winsten van het grondbedrijf treden pas op na 2018. De toekomstige winsten kunnen daarom niet één op één worden ingezet als weerstandscapaciteit/-vermogen. Een groot deel

20


van de risico’s wordt nu gelopen, terwijl de (onzekere) winsten mogelijk pas over vele jaren geïncasseerd kunnen worden.

2010

20 21

20 20

20 19

20 18

20 17

20 16

20 15

20 14

20 13

€ 20,0 € 18,0 € 16,0 € 14,0 € 12,0 € 10,0 € 8,0 € 6,0 € 4,0 € 2,0 €20 12

mln. euro

Cumulatieve winstpotentie grondexploitaties

2011

De twee meest winstgevende projecten zijn samen goed voor 85 % van de winstpotentie van de vastgestelde grondexploitaties, maar hebben een gemiddelde looptijd van nog ongeveer 7-9 jaar. Dat twee van de 20 projecten gezamenlijk ca. 85% van de totale winstpotentie bepalen, maakt de financiële positie van het grondbedrijf kwetsbaar. Onder de grondexploitatieprojecten in voorbereiding zitten verder veel binnenstedelijke projecten, welke over het algemeen minder goed zullen renderen. Een stijging van de winstpotentie wordt op korte termijn niet verwacht. Voor de wat langere termijn is de verwachting dat de door de gemeente te ontwikkelen meest winstgevende locaties in Arnhem bijna ‘op’ zijn. Veel projecten zullen worden (her)ontwikkeld op inbreidingslocaties, welke over het algemeen minder goed renderen. Daarmee wordt de toekomstverwachting op de langere termijn minder rooskleurig en zal het grondbedrijf minder mogelijkheden hebben om de minder financieel gunstige locaties te (her)ontwikkelen.

§ 5.3. Voorziening Grondexploitatie Grond- en opstalexploitaties waarop een verwacht financieel tekort zit, dienen vooraf te worden afgedekt. Dit wordt aangeduid als het voorzichtigheidsprincipe. Bij de projecten met tekorten worden voorzieningen (nadelig resultaat) getroffen om de tekorten af te dekken. Ten opzichte van vorig jaar is, ten laste van het resultaat van de grondexploitaties, de stand van de voorzieningen met € 3 mln. toegenomen. Er zijn voor een aantal projecten (aanvullende) voorzieningen getroffen. Het betreft de projecten Presikhaaf (grex) Kleefse Waard, Spijkerdeel, Spijkerbroek en De Maten. Daarnaast is deels de bezuinigingstaakstelling van 15% in de projecten niet gerealiseerd. Hiervoor is een voorziening getroffen. De bijstelling van de parameter voor de toekomstige grondprijsontwikkeling heeft voor Kleefse Waarde en Presikhaaf geleid tot een extra voorziening. In de projecten De Maten, Spijkerdeel en Spijkerbroek worden de grondopbrengsten niet op tijd gerealiseerd. Hierdoor ontstaan extra rentelasten en beheerslasten, waarvoor een voorziening moet worden getroffen. Daarnaast is voor een aantal projecten een deel van de voorziening vrijgevallen doordat deze projecten zijn afgesloten (Weverstraat, Presikhaaf MFC en HOED). Het totaal van de voorzieningen komt daarmee op € 71,3 mln. (was € 68,6 mln.).

§ 5.4. Grondexploitaties in voorbereiding Voor grondexploitaties in voorbereiding geldt dat de kosten en opbrengsten nog niet bekend/niet begroot zijn, bijvoorbeeld omdat het programma nog niet bekend is. Wel worden voor deze projecten kosten gemaakt. Het

21


betreft vooral planontwikkelingskosten en de kosten van verwerving van vastgoed. Deze kosten worden jaarlijks opgenomen in de boekwaarde en vergeleken met de marktwaarde van het onderliggende vastgoed om te bepalen of voor deze exploitaties géén afboeking moet plaats vinden. De rentelasten van deze projecten worden afgeboekt zodat de boekwaarde in deze projecten niet aanzienlijk oploopt. Om toekomstige ontwikkelingen voor de grondexploitaties in voorbereiding en strategische posities in de toekomst mogelijk te maken is in de Nota FJP 2009 gekeken naar de boekwaarde van deze complexen. De boekwaarde van deze complexen is, op basis van een generieke maatregel, teruggebracht naar max. € 100 voor de gronden en voor het vastgoed naar 80% van de aankoopwaarde. Gezien de economische crisis en de verminderde ontwikkelingspotentie worden naar mogelijkheden gezocht om bezit weer af te stoten. Zo is in 2011 het pand Oude Kraan 72 afgestoten.

§ 5.5. Voorstudies en strategische posities De kosten van voorstudies en de tekorten op het beheer van strategische posities worden jaarlijks ten laste van het resultaat van de grondexploitatie gebracht. Wanneer voor een ‘voorstudie’ of een ‘strategische positie’ een grondexploitatie wordt geopend, worden deze kosten alsnog ten laste van het desbetreffende project en weer ten gunste van het resultaat van de grondexploitaties gebracht.

Strategische posities De gemeente Arnhem verwerft op diverse plaatsen waar (mogelijk) ontwikkelingen plaats gaan vinden grondposities om haar positie veilig te stellen. Uitgangspunt daarbij is dat deze zoveel mogelijk, marktconform verhuurd worden/blijven. Desalniettemin heeft het tijdelijk beheer van vastgoed vaak een negatief resultaat. De kosten van aankoop en onderhoud van het vastgoed staan niet altijd in verhouding tot de huuropbrengsten. Het verworven vastgoed moet courant blijven voor de markt en daartoe moeten voldoende investeringen worden gedaan. Tien objecten zijn aangemerkt als strategische posities met een boekwaarde van ca. 5,1 mln. De rentelasten en het saldo van huurinkomsten en beheerslasten worden jaarlijks afgeboekt.

§ 5.6. In 2011 afgesloten projecten In 2011 zijn de volgende grondexploitaties (deels) afgesloten, na-ijlkosten genomen en via het resultaat van de grondexploitatie verrekend. Dit leverde in 2011 een resultaat op van € 1,8 mln.: • • •

€ 0,4 mln. bij het afsluiten van de projecten: Weverstraat, Presikhaaf MFC en HOED, Malburgsesluis en Hemonylaan; € 1,5 mln. Winstneming van de projecten Kluizeweg en Winkelcentrum Vredenburg - / - € 0,01 mln. aan na-ijlkosten/-opbrengsten voor de projecten: Musis (nadeelcompensatie), Leidenweg Oost.

Voorstudies De kosten van voorstudie in 2011 zijn beperkt. In 2011 is voorstudie budget beschikbaar gesteld voor het zoeken naar alternatieve locaties van woonboten 0,07mln. De kosten hiervoor volgen in 2012.

22


Resultaat grondbedrijf 2011

§ 5.7. Erfpachten

Het netto erfpachtresultaat in 2011 van € 1,1 mln. kan als volgt worden berekend: Erfpachtresultaat 2011 Bruto inkomsten uit erfpacht

€

2.062

Capaciteitskosten Kapitaallasten Overige goederen/diensten Afdracht aan algemene middelen

€ € € €

175 495 28 311

Netto erfpachtresultaat

€

1.053

Bedragen * € 1.000,=

§ 5.8. Exploitatieresultaat 2011 Het jaarresultaat over 2011 – na verrekening van de kosten van het onderzoeken en ruimen van de niet gesprongen conventionele explosieven (CE) met de daarvoor bedoelde budget en bestemmingsreserve – bedraagt € 4,9 miljoen negatief. Het negatieve resultaat kan als volgt worden gespecificeerd:

Afgesloten projecten Weverstraat Hemonylaan Malburgse sluis Tussentijdse Winstneming Kluizeweg Vredenburg Naijl kosten Presikhaaf NGE Musis Leidenweg oost Gemeente werf

lasten

baten

totaal

-40.981 -40.981

383.670

424.651

297.872 85.799 0

1.500.000 800.000 700.000

1.500.000

72.661 3.217

4.671

-67.989

4.671 28.173 40.704 568

Vastgestelde grondexploitaties Merwedestraat Presikhaaf (grex) Kleefse waard Spijkerdeel Spijkerbroek De Maten Niet gerealiseerde taakstelling projecten

4.855.000 -30.000 320.000 1.850.000 365.000 980.000 370.000 1.000.000

0

-4.855.000

Strategisch bezit & Grondexploitatie in voorbereiding Centrum Zuid Nijmeegseweg OCG van Amerongen Ontwikkeling Billiton St Marten HKA-Locatie Rijnboog Coehoorn N-O Broerenstraat 53 Rijnhal Rente NIEGG 2011 Rente Reserve

2.563.795 190.619 125.452 737.275 6.539 119.368 35.659 21.995

-299.994

-2.863.789

Voorstudies Strategische verwervingen Rente reserve (2%) Overige kosten/opbrengsten t.l.v. grondexploitatie Grondtransacties Overige lasten Rente Resultaat Erfpachten Erfpachten Totaal

-299.994 1.356.888 -30.000 6.171 6.171

0

-6.171

371.078 28.190 297.137 45.751

266.084 24.978

-104.994

241.106

0

1.052.667 1.052.667

1.052.667

7.827.724

2.907.098

-4.920.625

23


§ 5.9. Reserve Grondexploitatie/reserve Arnhem-Centraal De grondexploitatie beschikte vóór de vaststelling van dit jaarverslag over een reserve van € 1,5 mln. Na de voorgestelde resultaatbestemmingen zal de reserve van het grondbedrijf € 0,73 mln. bedragen (reserve strategische positie). Deze reserve is nodig i.v.m. tekorten op de beheersexploitatie van het strategisch bezit. Weerstandscapaciteit grondbedrijf bedragen x €1.000,-

Reserve Grondexploitatie Reserve risico en beheer Arnhem Centraal Reserve voorstudie* Reserve strategische positie Totaal

€ € € € €

per 31-12-2010 1.500 1.500

€ € € € €

per 31-12-2011 730 730

* max. € 0,5 en min. € 0,0

24


§ 6. Dienstprojecten Naast de grondexploitatie projecten komen ook de niet-grondexploitatieprojecten aan bod. Deze zogenaamde dienstprojecten kunnen in drie typen worden onderverdeeld: 1. De dienstprojecten die onderdeel uitmaken van een strategisch project (zoals het ontwikkelingsplan Malburgen en Presikhaaf). 2. Projecten waarin de gemeente zelf investeert, de zogenaamde investeringsanalyses. Deze komen grotendeels overeen met de ‘grote’ projecten van vorig jaar. Van deze investeringsanalyses kan gesteld worden dat de kosten en dekking met elkaar in evenwicht zijn. Tot deze categorie wordt het project Dijktracé gerekend. De verantwoording hiervan vindt echter plaats in het strategisch project Kleefse Waard. 3. Projecten waarin de gemeente op verzoek en vaak voor rekening van derden beperkte werkzaamheden (veelal planbegeleiding) uitvoert. De particuliere initiatieven zijn in het kader van de herzieningen bekeken. Voor deze projecten zijn de kosten en mogelijke dekking herzien.

Totaal financieel overzicht dienstprojecten Boekwaarde

Nog te realiseren

Totaal 162.400.000

115.100.000

47.300.000

Verwervingen

14.900.000

0

14.900.000

Civiele Kosten

48.400.000

27.600.000

76.000.000

Overige kosten

27.700.000

11.500.000

39.200.000

Plankosten + VTU

24.100.000

8.200.000

32.300.000

122.600.000

32.200.000

154.800.000

5.900.000

0

5.900.000

116.700.000

32.200.000

148.900.000

0

0

0

11.958.500

2.341.500

14.300.000

Kosten

Opbrengsten Grondopbrengsten Subsidies/bijdragen Voorziening Grondbedrijf Rente / Kosten-opbrengstenstijging Resultaat op eindwaarde 31-12-2021

6.700.000

Resultaat op contante waarde 1-1-2012

4.000.000

Voor de eerste en tweede categorie projecten zijn de investeringen en dekking op totaal niveau weergeven. Dit betreft: Ontwikkelingsplan Malburgen, Ontwikkelingsplan Presikhaaf, Dijktracé, Herinrichting Westervoortsedijk en Coberco.

25


§ 7. Weerstandsvermogen Risicomanagement heeft zich ontwikkeld tot een onmisbaar instrument van sturing en beheersing van projecten. Op een aantal grondexploitatieprojecten zijn in de afgelopen periode risicoanalyses uitgevoerd om een actueel beeld te krijgen van de risico’s in de projecten. Om het benodigde weerstandsvermogen voor alle grondexploitaties tezamen te bepalen (vastgesteld, in voorbereiding en strategisch bezit) is op het totaal van de relevante kostenen opbrengstencategorieën een simulatie uitgevoerd. Risico’s c.q. onzekerheden liggen wat betreft de grondexploitaties vooral in de gronduitgiftes, zowel de te realiseren grondprijzen als het uitgiftetempo. Vanwege de omvang van de boekwaarde heeft vertraging in de projecten een aanmerkelijk negatief effect (rente) op het financiële resultaat

Voor de simulatie wordt gewerkt met aannames voor onzekerheden rond uitgaven, inkomsten en fasering in de tijd van te realiseren inkomsten. In het licht van de huidige recessie wordt verwacht dat vooral bij de civieltechnische kosten kansen ontstaan, namelijk gunstige aanbestedingen. Echter bij de inkomsten wordt verwacht dat die onder druk komen te staan, zowel als het gaat om de opbrengsten zelf als het moment waarop die worden gerealiseerd. In de simulatie zijn de aannames geactualiseerd. Het resultaat laat zien dat voor de grondexploitatieprojecten een weerstandscapaciteit nodig is van circa € 28,9 mln. o.b.v. 75% zekerheid en voor de grondexploitatie in voorbereiding een bedrag van € 1,5 mln. Door het aanhouden van de economische crisis, de consequenties en onzekerheden hiervan op de vastgoedmarkt is uitgegaan van een hoger risicoprofiel (programma en prijs) op de grondopbrengsten ten opzicht van de actuele grondprijzen. Het gevolg van deze gewijzigde aannames is dat de benodigde weerstandscapaciteit grondexploitatie zou stijgen. Daar tegenover staat

Ook is het benodigde weerstandsvermogen voor de aankoop van panden binnen de grondexploitaties in voorbereiding en het Strategisch bezit bepaald. Indien de herontwikkeling niet of gedeeltelijk doorgaat, dan moeten de panden (het gaat voornamelijk om panden) worden verkocht of herontwikkeld. Het risico bestaat dat de gemeentelijke investering niet geheel kan worden terugverdiend.

een daling in verband met het risico GEM Schuytgraaf. Voor dit risico is ten laste van het resultaat 2011 € 15 mln opgenomen. Hierdoor kan de berekende weerstandscapaciteit voor dit project naar beneden bijgesteld worden naar € 3 mln (niveau 75%).

De afname van € 1 mln. bij de grondexploitaties in voorbereiding komt onder andere door het afstoten van bezit. Het risicoprofiel is hiermee verkleind.

Gewenst weerstandscapaciteit grondbedrijf bedragen x €1.000,-

Grondexploitatie projecten Grondexploitatieprojecten in voorbereiding Erfpachten

Totaal gewenst weerstandsvermogen

€ € €

€

FJP 2010 26.083 2.408 1.800

30.291

€ € €

€

FJP 2011 28.924 1.481 1.800

32.205

Naast de risico’s in projecten loopt de grondexploitatie nog een risico uit een heel andere hoek. Kopers van erfpachtgronden in de wijken Paasberg en Alteveer hebben beroep aangetekend tegen de door de gemeente gehanteerde verkoopprijs. In de procedure heeft de gemeente een tussentijdse opdracht om te bezien of er een schikking kan worden getroffen en/of er via een comparitie bij het Hof een vergelijk kan worden getroffen. Het risico wordt becijferd op € 1,8 mln.

26


Hiermee komt de gewenste weerstandscapaciteit van de grondexploitatie op € 32,2 mln. bij 75% zekerheid.

de nog uit te voeren civieltechnische werken. Dit zal worden meegenomen in de bepaling van het totale weerstandvermogen van de gemeente.

De grondexploitatie beschikt na de vaststelling van het jaarverslag over een weerstandsvermogen van € 0,7 mln. (reserve strategische positie). Daarnaast wordt de winstpotentie meegenomen als beschikbaar weerstandvermogen. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel mogen de verwachte winsten (€ 14,2 mln.) nog niet in zijn geheel worden meegenomen. Bij de berekening met het meest pessimistische scenario komt de winstpotentie op € 8,57 mln. Daarnaast zijn er toekomstige ISV-middelen meegenomen in de beschikbare weerstandscapaciteit voor de grondexploitatie (€ 5,4 mln.).

Weerstandsvermogen grondbedrijf bedragen x €1.000,-

Gewenst Weerstandsvermogen Beschikbaar Weerstandsvermogen Reserve grondbedrijf Toekomstige winstpotentie Toekomstige ISV bijdragen

Verschil gewenst/beschikbaar

€ € €

€

32.205

€

14.685

€

17.520

730 8.574 5.381

Voor de grondexploitaties was ultimo 2011 de berekende stand van de weerstandscapaciteit binnen het grondbedrijf dus € 17,5 mln. te laag. Daarnaast is nog een weerstandsvermogen nodig voor de dienstprojecten van € 2,8 mln. De risico’s in de dienstprojecten hebben vooral betrekking op

27


Bijlagen: Woordenlijst

Bijlagen

28


Enkele in deze nota gebruikte begrippen worden hieronder verklaard. Boekwaarde De boekwaarde in een grondexploitatie behelst de reeds gemaakte kosten voor een project. Dit zijn dus kosten die al in de ‘boeken’ (administratie) zijn verwerkt. Bouwexploitatie Bij een bouwexploitatie (ook wel opstalontwikkeling genoemd) draait het om het ontwikkelen (bouwen) van gebouwen (op bouwrijpe grond). Dit in tegenstelling tot een grondexploitatie (zie hieronder) die uitgaat van het proces om te komen tot bouwrijpe grond. Contante waarde De contante waarde geeft het resultaat van een project weer, teruggerekend naar het begin van 2012 (1-1-2012). Toekomstige kasstromen worden daartoe gecorrigeerd voor de jaarlijkse rente. Daardoor worden waardeverschillen tussen projecten als gevolg van tijdsverschillen geëlimineerd, en worden de resultaten vergelijkbaar. Wanneer de contante waarde nu zou worden belegd tegen 5,25% per jaar, is de waarde van deze belegging aan het einde van project precies gelijk aan het projectresultaat op dat moment (= de eindwaarde). Eindwaarde Het resultaat van een project op de verwachte einddatum, rekening houdend met kostenen opbrengstenstijging en rente.

Grondexploitatie De (gemeentelijke) grondexploitatie is een berekening die inzicht geeft in de kasstroom van het verwerven, ontwikkelen en uitgeven van bouwrijpe grond voor een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling. De kosten in de exploitatie zijn alle kosten die samenhangen met de transformatie van ruwe grond naar bouwrijpe grond. De opbrengsten bestaan uit de verkoop van bouwrijpe grond voor de verschillende functies, subsidies en andere bijdragen. Het resultaat op de grondexploitatie wordt verder berekend door rekening te houden met toekomstige kostenen opbrengstenstijgingen en rentekosten en -baten. Tot de grondexploitatie behoren daarmee dus niet de kosten die verband houden met het oprichten van vastgoed (een zogenaamde bouwexploitatie of opstalontwikkeling) en de kosten die voortvloeien uit het exploiteren van vastgoed (een zogenaamde vastgoed- of opstalexploitatie) dan wel het beheren van de openbare ruimte (een zogenaamde beheersexploitatie). Investeringsanalyse Een investeringsanalyse omvat een raming van de kosten en opbrengsten (dekking) voor de aanleg van civiele en cultuurtechnische werken (niet zijnde een grondexploitatie), waar bestaande en geplande gebieden baat bij hebben. Omslagrente Het rentepercentage dat gemeentebreed wordt toegepast voor de berekening van financieringskosten. Dit percentage (momenteel 5,25%) 1 wordt ook toegepast in de grondexploitatieberekeningen .

1 m.u.v. het Gelredometerrein (als gevolg van een aparte besluitvorming naar aanleiding van het reddingsplan Vitesse / Gelredome) en Schuytgraaf (een aparte vennootschap met een eigen rentepercentage)

29


Projectexploitatie In een projectexploitatie worden de bouw-, vastgoed-, beheer- en grondexploitatie niet als afzonderlijk exploitaties beschouwd met elk een eigen exploitatieresultaat, maar als exploitaties die onderdeel zijn van het totaalresultaat van een gebiedsexploitatie. De projectexploitatie wordt vooral ingezet bij herstructureringsopgaven (bijvoorbeeld in Malburgen of Presikhaaf). Hierbij worden alle aan een herstructureringsopgave verbonden kosten en opbrengsten in beeld gebracht. Strategische aankoop / aanhouden strategische posities In het kader van grondbeleid verwerft de gemeente soms onroerend goed (panden, grond) zonder dat er nog sprake is van een grondexploitatie (in voorbereiding) in de verwachting dat het eigendom van het onroerend goed zal bijdragen aan de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Het resultaat van de kosten (bijvoorbeeld rente-, onderhouds- en beheerskosten) en opbrengsten (bijvoorbeeld huur) van het tijdelijk beheer van deze strategische aankopen wordt jaarlijks ten laste van het resultaat van de grondexploitatie gebracht. Als het onroerend goed uiteindelijk deel uit gaat maken van een grondexploitatie (in voorbereiding), worden de historische resultaten alsnog ten laste van dit project gebracht en ten gunste van het resultaat van de grondexploitatie. Strategische projecten Grote omvangrijke clusters van projecten (wel of géén grondexploitaties), van strategisch belang voor de gemeente Arnhem. Gedefinieerd zijn: Arnhem-Centraal, Oostelijk Centrum Gebied, Centrum-Zuid, Kleefse Waard/Koningspleij, Malburgen, Presikhaaf, Rijnboog en Schuytgraaf.

Voorstudies Voor de verwachte kosten ter voorbereiding van grondexploitatieprojecten, vooruitlopend op de projectstatus, wordt jaarlijks een bedrag begroot onder de naam “Voorstudies”. In de programmabegroting van 2010 was hier € 200.000 voor begroot. De voorbereidingskosten gemaakt in de jaren voorafgaande aan de opening van de grondexploitatie van een project, worden vanuit deze post voorgefinancierd (en ten laste van het jaarlijkse resultaat van de grondexploitatie gebracht). Als het project uiteindelijk een grondexploitatie (in voorbereiding) wordt, dan worden de historische (voorbereidings)kosten alsnog ten laste van dit project gebracht en ten gunste van het resultaat van de grondexploitatie. Voorzieningen Uitgangspunt voor de gemeente Arnhem is een sluitende grondexploitatie. De exploitatiebegrotingen van de diverse grondexploitaties dienen tenminste één maal per jaar te worden herzien. Wanneer er tekorten in een grondexploitatie worden voorzien (verliezen en voorzienbare risico’s) die niet in het grondexploitatieproject kunnen worden afgedekt, schrijft het zogenaamde ‘voorzichtigheidsprincipe’ voor dat deze tekorten ten laste van het resultaat van de grondexploitatie worden gedekt door het treffen van een voorziening (= soort reservering) ter hoogte van het verwachte tekort. Winsten kunnen daarentegen pas genomen worden als zij daadwerkelijk zijn verwezenlijkt: bij het gereedkomen van een project of bijvoorbeeld bij een deel van de grondverkopen. Als reeds getroffen voorzieningen na herziening van de exploitatiebegrotingen groter zijn dan het verwachte negatief resultaat na herziening, wordt het verschil weer afgeboekt. De vrijgekomen middelen komen dan weer ten gunste van het resultaat van de grondexploitatie.

30


Weerstandsvermogen (benodigd) Het benodigde weerstandsvermogen is hier gedefinieerd als de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote projectkosten en niet voorziene projectrisico’s te dekken, teneinde haar taken te kunnen voortzetten. In deze nota wordt de gewenste hoogte van het weerstandsvermogen aangegeven voor het geheel van de strategische, grondexploitatie- en dienstprojecten. De weerstandscapaciteit kan worden gevonden in bijvoorbeeld vrije of stille reserves, dekking in de meerjarenramingen, onvoorzien, gehanteerde rentepercentages, mogelijkheden voor belastingverhoging of verhoging van de gemeentelijke tarieven. Winstpotentie Het geprognosticeerde positieve financiële resultaat van een project of het totaal van de projecten.

31

C o l of o n. Gemeente Arnhem Dienst Stadsontwikkeling Afdeling Ruimtelijke Investeringen. Versie 3.1 (definitief) 10 april 2012, Arnhem

Recommend Documents