2334.001.001.107.C Kajian Optimalisasi Penghunian Rumah Susun Sewa
i
BAB I PENDAHULUAN I.1. LATAR BELAKANG Renstra
Kementerian
Pekerjaan
Umum
mengamanatkan
percepatan
pembangunan perumahan sebagai upaya untuk mengatasi backlog perumahan yang saat ini mencapai 13,2 juta unit. Backlog tersebut merupakan akibat dari terjadinya penambahan kebutuhan rumah yang rata-rata berjumlah sekitar 820.000 unit per tahun
(Kementerian
Pekerjaan
Umum,
2010).
Dalam
rangka
mengatasi
permasalahan tersebut pemerintah melaksanakan berbagai program percepatan pembangunan rumah. Pembangunan rumah susun umum merupakan salah satu solusi yang diambil oleh pemerintah untuk mengatasi permasalahan backlog perumahan di kota-kota besar, di mana ketersediaan lahan sangat terbatas. Rumah susun umum tersebut terdiri dari rumah susun umum sewa dan rumah susun umum milik. Rumah susun umum sewa ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memiliki kemampuan membeli rumah. Kebijakan tersebut sangat sesuai dengan Masterplan Percepatan dan Perluasan Pengurangan Kemiskinan di Indonesia (MP3KI) dan Millenium Development Goals (MDGs). Dalam klaster IV MP3KI, pemerintah menetapkan kebijakan program rumah sangat murah. Sementara terkait MDGs, kebijakan pembangunan rumah susun umum sewa merupakan salah satu dukungan untuk mencapai tujuan yang pertama, yaitu memberantas kemiskinan dan kelaparan ekstrem. Pembangunan
rumah
susun
semakin
marak
setelah
pemerintah
mencanangkan program ‘1000 towers’ pada tahun 2007. Sejak program tersebut dimulai, terdapat 138 twin blocks yang terbangun (Marpaung, 2012). Dalam mengoptimalkan penghunian, pentarifan dapat dipandang sebagai sebuah strategi optimalisasi dalam penghunian rumah susun. Pentarifan memiliki 2 (dua) fungsi yaitu sebagai sarana dalam mewujudkan pemeliharaan rumah susun yang baik dan sebagai sebuah alat untuk menarik calon penghuni untuk segera menghuni. 2 fungsi
2
ini juga saling berhubungan dimana ika terapkan dengan pemeliharaan yang baik maka akan menarik calon penghuni untuk segera menghuni rusun. Tarif Rumah Susun Sewa seyogyanya berfungsi sebagai sarana untuk meningkatkan Operasi dan Pemeliharaan Rumah Susun Sewa. Pada sisi lain, tarif rumah susun sewa bisa menjadi daya tarik bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah untuk pindah dari kawasan kumuh ke rumah susun sewa. Fenomena di lapangan menunjukkan banyak rusun yang sudah terbangun masih belum dihuni, tarif sewa rusun yang tidak mencukupi biaya operasi-pemeliharaan dan sebagian masyarakat masih enggan untuk pindah ke rumah susun. Studi ini bertujuan membuat model formulasi tarif rumah susun sewa yang affordable, memotivasi masyarakat sasaran untuk pindah dan mempertahankan tingkat pelayanan. Berdasar permasalahan ini, kajian ini ingin melihat bagaimana formulasi/skema pentarifan rumah susun sewa berdasarkan biaya operasi/ pemeliharaan. Hasil dari penelitian pada nantinya ini diharapkan dapat bermanfaat bagi Direktorat Jenderal Cipta Karya Kementerian Pekerjaan Umum serta Pemerintah daerah. I.2. RUMUSAN MASALAH Berdasarkan uraian permasalahan yang telah dikemukakan pada latar belakang, maka dapat disusun pertanyaan penelitian sebagai berikut: a) Faktor-faktor atau hal apa sajakah yang perlu dipertimbangkan untuk mengoptimalkan tingkat penghunian rumah susun umum sewa menurut pandangan/persepsi penghuni? b) Sebagai alat untuk mendukung proses pengambilan keputusan/kebijakan dalam menentukan besaran tarif sewa, model formulasi tarif sewa yang bagaimanakah yang paling tepat untuk diaplikasikan di masing-masing daerah/rumah susun umum sewa? I.3. TUJUAN DAN SASARAN PENELITIAN Tujuan penelitian adalah untuk mengoptimalkan fungsi rumah susun umum sewa di setiap daerah dengan menggunakan kebijakan tarif sewa sebagai alat yang dapat
menarik
minat
Masyarakat
Berpenghasilan
Rendah
(MBR)
untuk
memanfaatkan fasilitas rumah susun umum sewa yang telah tersedia sebagai tempat
3
hunian. Sedangkan sasaran penelitian apabila mengacu pada kedua pertanyaan penelitian dapat diuraikan sebagai berikut: a) Mengetahui faktor-faktor/ atau hal-hal yang perlu dipertimbangkan untuk mengoptimalkan tingkat penghunian rusun menurut pandangan penghuni di keempat rusun lokasi objek studi. b) Menghasilkan sebuah model formulasi tarif sewa rumah susun umum sewa yang aplikatif sebagai alat pendukung dalam proses pengambilan keputusan terkait besaran tarif sewa di masing-masing rusun. I.4. KELUARAN I.4.1. Indikator Keluaran Indikator Keluaran dari penelitian ini adalah berupa 1 (satu) naskah ilmiah tentang Strategi Penghunian Rusun Umum Sewa (melalui formulasi pentarifan) yang berisi tentang hasil kajian terhadap faktor-faktor yang menyebabkan kurang optimalnya fasilitas rusun yang tersedia bagi para MBR di setiap daerah lokasi objek studi dan model formulasi tarif/simulasi pentarifan. I.5. LOKASI KEGIATAN Penelitian mengambil lokasi di Jakarta, Jawa Barat, dan Jawa Timur. Kriteria pemilihan lokasi dapat diamati pada tabel 1.1. 1.1. Kriteria Pemilihan Lokasi Objek Studi DAERAH Jakarta dan Jawa Barat
Jawa Timur
NAMA RUSUN
LOKASI RUSUN
JUSTIFIKASI PEMILIHAN
Rusun Penjaringan (Cipta Karya)
Jakarta Utara
Manajemen pengelolaan rusunnya baik dan ada subsidi pemeliharaan dari Pemerintah Provinsi/ kota setempat
Rusun Parung Panjang
Kab. Bogor
Rusun Penjaringan II
Surabaya
Pengelolaan rusun yang baik dan sudah ada subsidi
Rusun Pucang
Sidoarjo
Pengelolaan rusun yang baik dan sudah tidak ada subsidi dari Pemkab
4
I.6. MANFAAT PENELITIAN Kajian mengenai strategi penghunian rumah susun memiliki beberapa manfaat sebagai berikut: a. Output penelitian dapat menjadi sebuah pedoman atau acuan dalam proses pentarifan rusun sewa pada masa yang akan datang yang direkomendasikan kepada pihak Direktorat Jenderal Cipta Karya Kementerian Pekerjaan Umum serta Pemerintah Daerah. b. Output penelitian dapat menjadi sebuah pedoman atau acuan dalam proses menentukan kebijakan bagi pemerintah daerah maupun instansi terkait dengan pentarifan rusun. c. Outcome penelitian diharapkan dapat dipublikasikan/disebarluaskan ke seluruh kalangan pemerintahan, kalangan akademik dan masyarakat umum dalam bentuk artikel jurnal ilmiah guna memperkaya wawasan/pemahaman mengenai pentarifan rusun yang baik dan berkualitas.
5
