BAB II PEMAHAMAN TERHADAP RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA 2.1
Tinjauan Umum Rumah Susun Pada tinjauan umum ini akan dijelaskan mengenai empat pokok bahasan utama
mengenai rumah susun, yakni pemahaman mengenai perumahan, pemahaman mengenai rumah susun, pemahaman mengenai rumah susun sewa dan spesifikasi umum rumah susun sewa. 2.1.1
Pengertian Rumah, Perumahan dan Permukiman Seiring semakin berkembangnya jaman dan semakin tingginya peradaban
manusia, makna rumah sebagai tempat tinggal telah bergeser dari definisi tradisionalnya. Pada jaman dahulu, rumah hanya diartikan sebagai suatu tempat tinggal dan tempat berlindung dari cuaca dan bahaya, namun pada saat ini, secara modern pemahaman mengenai perumahan telah mengalami perluasan makna, yakni selain sebagai tempat tinggal dan tempat berlindung, perumahan juga digunakan secara ekonomi (mencari pendapatan), sebagai simbol dan status sosial, pengaplikasian kreatifitas, sumber inspirasi 1
dan sarana rekreasi. (Catanese.et.al, 1996:391). Selain definisi di atas, rumah menurut Undang-Undang Republik Indonesia No.4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman memilik arti: Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan, Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Rumah juga mengandung definisi sebagai sebuah bangunan tempat manusia tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Di samping itu, rumah juga merupakan tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di masyarakat. Jadi, setiap perumahan memiliki sistem nilai yang berlaku bagi warganya. Sistem nilai tersebut berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat. (Budihardjo, 1998 : 148). Pengertian perumahan jika ditinjau sudut pandang ilmu sosial kemasyarakatan, ialah sebagai salah satu bentuk sarana tempat tinggal yang memiliki kaitan erat dengan masyarakatnya, oleh karena itu kondisi suatu lingkungan perumahan sedikit banyak mencerminkan karakter masyarakat di lingkungan perumahan tersebut. (Dirjen Penataan Ruang, Departemen PU, 1983:24). Jika dilihat dari skala pembahasan, permukiman memiliki cakupan pembahasan yang lebih luas, karena permukiman dibentuk oleh dua unsur yang sudah dijelaskan sebelumnya, yakni rumah dan perumahan. Permukiman merupakan perpaduan antara wadah (alam, lingkungan dan jaringan) dan isi dari wadah tersebut (manusia yang hidup bermasyarakat dan berbudaya). Permukiman ialah perumahan dengan segala isi dan 2
kegiatan yang ada di dalamnya. (Kuswartojo. 1997:21). Permukiman secara lebih luas merupakan perpaduan antara perumahan dengan segala kehidupan manusia yang menempatinya, komposisi unsur permukiman secara lebih dalam juga beraneka ragam, ada satuan permukiman yang unsur alamnya (sumber daya alam) sangat dominan, namun ada juga yang unsur buatannya yang lebih berperan, begitu pula dengan kegiatan yang ditampung beraneka ragam (lihat Gambar 2.1). Ada permukiman yang hanya untuk sebagai tempat bermukim, ada pula yang menghasilkan produk (industri), ada pula yang memberikan jasa pelayanan.
Gambar 2.1: Hubungan antara Rumah, Perumahan dan Permukiman Sumber: Kuswartojo dan Salim (1997:22)
2.1.2 Definisi Rumah Susun Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. (UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, Pasal 1 Ayat 1). Rumah susun mempunyai karakteristik khusus yang membedakan antara rumah susun dengan jenis bangunan serupa yang memiliki fungsi yang sama, seperti apartemen dan kondotel. Karakteristik tersebut ialah: Rumah susun berfokus kepada pemanfaatan ruang secara optimal, karena tujuannya yang menyediakan hunian layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), 3
sehingga tidak ada ruang yang dimanfaatkan untuk kemewahan, seperti: kolam renang, taman tropis dan lain-lain). Rumah susun memiliki lebih dari dua lantai dan arah pembangunannya adalah vertikal, disebabkan optimalisasi penggunaan lahan. Lantai dasar terdiri dari fasilitas umum dan lantai diatasnya terdiri dari unit hunian dan ruang bersama. Sirkulasi vertikal berupa tangga atau lift (opsional) dan sirkulasi horizontal berupa koridor. Struktur dan bangunan tahan lama, dikarenakan menghemat biaya pemeliharaan dan pembangunan rusun adalah untuk tujuan jangka panjang. Rumah susun dapat diklasifikasikan berdasarkan beberapa kategori, seperti : ketinggian lantai bangunan, berdasarkan jumlah lantai dalam satuan unit hunian, berdasarkan kemewahan bangunan (ditentukan dari lokasi, desain, estetika, material dan furnitur), berdasarkan jumlah ruang dan berdasarkan sistim pengelolaan (Paul dalam Citaresmi, 2001).
2.1.3 Klasifikasi Rumah Susun Dalam laporan penelitiannya Proses dan Strategi Adaptasi Sosial Masyarakat Rumah Susun, Wisnu Subagijo mengklasifikasikan rumah susun
menjadi lima hal,
sebagai berikut : Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Ketinggian Lantai Bangunan : Bangunan Rusun tingkat rendah (low rise flat) : memiliki
ketinggian
2-6
lantai dan menggunakan tangga sebagai sarana sirkulasi vertikalnya. Bangunan Rusun Tingkat Menengah (medium rise flat ): memiliki 6-9 lantai dan bisa menggunakan
ketinggian
elevator listrik sebagai sarana sirkulasi
vertikalnya. Bangunan Rusun Tingkat Tinggi (high rise flat) : memiliki ketinggian 9 lantai
di atas
dan harus menggunakan elevator listrik sebagai sarana sirkulasi
vertikalnya.
4
Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Jumlah Lantai dalam Satuan Unit Hunian : Simplex: merupakan rumah susun yang tiap unitnya terdiri dari l Iantai. Jenis ini adalah yang paling umum karena merupakan jenis yang paling simpel dan ekonomis dalam pembangunannya. Duplex: merupakan
rumah susun yang tiap unitnya terdiri dari 2 lantai
yang dihubungkan dengan tangga. Ruang keluarga, dapur, dan ruang makan berada pada satu lantai, sedangkan lantai lainnya digunakan sebagai mang tidur atau mang istirahat. Keunggulan ekonomis dari rumah susun jenis ini adalah bahwa koridor dan pintu lift tidak perlu disediakan
untuk
setiap lantai bangunan. Triplex: merupakan rumah susun yang tiap unitnya terdiri dari 3 lantai. Pada dasamya pembagian ruangnya sarna dengan jenis duplex. Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Kemewahan Bangunan : Rumah Susun Kelas Sederhana, desain yang sederhana, lokasi di daerah yang padat penduduk, lokasi umumnya berdiri di atas lahan pemerintah, material penyelesaian yang standar, biaya hunian murah dikarenakan mendapat subsidi. Rumah Susun Kelas Menengah, desain fungsional, lokasi dekat dengan pusat kota, lokasi umumnya juga dekat dengan perumahan urban, material penyelesaian menengah, biaya hunian kelas menengah. Rumah Susun Mewah, tampilan bangunan yang berestetika tinggi, lokasi di daerah strategis perkotaan, umumnya lokasi dekat dengan apartement high class dan perhotelan, material penyelesaian mewah dan biaya hunian mahal (kaum elit). Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Jumlah Ruang : Tipe Studio : kapasitas penghuni maksimal 2 orang, luas unit hunian 20-35m², umumnya memiliki 3 ruangan (kamar tidur, dapur dan kamar mandi), umumnya unit hunian tipe ini berada di lantai teratas bangunan. Tipe Keluarga : kapasitas penghuni antara 4-6 orang, luas unit hunian 25-140m², umumnya memiliki 4-8 ruangan (kamar tidur yang jumlahnya bisa 2-4 ruang 5
tidur, ruang tamu, dapur, ruang makan dan kamar mandi), umumnya unit hunian tipe ini berada di lantai pertengahan bangunan. Tipe Loteng (loft) : sama seperti tipe keluarga, namun unit rusun tipe ini letaknya di lantai atas bangunan dengan denah terbuka, plafond tinggi, dan balkon yang lebar. Tipe Penthouse : kapasitas penguin anatara 4-8 orang, luas unit hunian ≥300m², bersifat privat dan mewah dan unit hunian tipe ini berada di lantai teratas bangunan. Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Sistim Pengelolaan : Milik : dikelola oleh perhimpunan penghuni setelah seluruh unit terjual, hak kepemilikan pribadi. Sewa : dikelola oleh pemerintah melalui dinas tertentu, seperti Perum. Perumnas, tidak bisa dimiliki/dibeli, hanya bisa disewakan dengan jangka waktu tertentu, biaya sewa terjangkau. Servis : dikelola oleh manajemen suatu korporasi, hak kepemilikan pribadi, dapat juga disewakan dalam jangka waktu tertentu, harga kompetitif karena unit hunian sudah difasilitasi.
2.1.4
Definisi Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) adalah bangunan gedung bertingkat
yang dibangun di suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) dengan fungsi utamanya adalah sebagai hunian.
(Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.
14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rusunawa). Sebuah rumah susun dikategorikan sebagai rumah susun sederhana, saat diperuntukkan untuk kalangan ekonomi lemah dengan target sasaran masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Penggunaan material pada bangunan yang sifatnya 6
sederhana dan penyediaan fasilitas-fasilitas penunjang seadanya juga menjadi ciri dari rumah susun sederhana. Pemerintah melakukan kebijakan penggalakkan pembangunan rusunawa karena adanya permasalahan perkotaan dengan jumlah penduduk yang setiap tahun semakin meningkat. Tindakan pemerintah ini tepat dikarenakan luas lahan di ibu kota yang seiring berjalannya waktu semakin terbatas jumlahnya dan tidak memungkinkan untuk membangun pemukiman secara horizontal. Pembangunan yang ada kini lebih difokuskan kearah pembanguna secara vertikal (bersusun). Berdasarkan PERMEN PU Nomor 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi, rumah susun sederhana dapat diklasifikasikan berdasarkan fungsi dan pengelolaan : Klasifikasi Rumah Susun Sederhana (rusuna) berdasarkan Fungsi : Rumah Susun Sederhana Hunian : rusuna yang seluruhnya difungsikan sebagai tempat tinggal. Rumah Susun Sederhana bukan Hunian : rusuna yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial. Rumah Susun Sederhana Campuran : rusuna yang sebagian berfungsi sebagai tempat tingggal dan sebagian lainnya berfungsi sebagai tempat usaha atau kegiatan sosial. Klasifikasi Rumah Susun Sederhana (rusuna) berdasarkan Sistim Pengelolaan : Rumah Susun Sederhana Sewa : rumah susun yang dikelola oleh pemerintah melalui perwakilan yang ditunjuk, hak milik pembeli yang kemudian disewakan dalam jangka waktu tertentu. Rumah Susun Sederhana Milik : rumah susun yang dikelola oleh perhimpunan penghuni setelah seluruh unit terjual, hak milik pribadi.
2.1.5 Batasan Definisi Rumah Susun Sederhana Sewa dan Alasan-Alasan Mengapa Disebut Rumah Susun Sederhana Sewa Terdapat beberapa bangunan tipe dan fungsi sejenis dengan rumah susun sederhana sewa (rusunawa), oleh karena itu perlu dijelaskan mengenai batasan pemahaman antara rusunawa dengan bangunan lain yang memiliki fungsi yang sama, 7
yaitu sebagai bangunan hunian (Subagijo, 1995:18). Dikumpulkan dari berbagai sumber, yang menjadi batasan tersendiri dalam pemahaman rumah susun sederhana sekaligus yang membedakannya dengan bangunan-bangunan lain dengan fungsi yang sama adalah : Rumah susun sederhana adalah proyek yang dibangun oleh pemerintah, dikelola oleh pemerintah, melibatkan dana dari pemerintah. Konsep kepemilikan rusunawa adalah properti milik pemerintah, yakni melalui BUMN, kepada masyarakat unit bangunan ini disewakan, dan tidak boleh diperjualbelikan. Biaya sewa murah, berkisar antara Rp. 200.000- Rp.800.000 per bulan. Yang boleh menjadi penghuni adalah kelompok masyarakat tertentu, yakni masyarakat berpenghasilan rendah dan harus dilengkapi dengan berbagai surat kependudukan sah. Ketika penghuni menyewa unit rusun, maka penghuni hanya mendapat kamar kosong, sehingga calon penghuni harus membawa perlengkapan rumah tangganya sendiri. Karakteristik penghuni rumah rumah susun sangat beraneka ragam Tampilan bangunan dan kualitas bahan bangunan rumah susun adalah kelas menengah, tidak ada tampilan yang mewah. Sementara itu, sebab-sebab mengapa bangunan seperti ini disebut rumah susun sederhana sewa sekaligus juga membedakannya dari fasilitas rumah susun lainnya, seperti tertuang dalam UU No. 20 tahun 2011, tentang Rumah Susun dan PERMEN PU Nomor 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi adalah : Rumah susun disebut sedehana karena biaya pembangunan, pengelolaan dan pemeliharaannya bersumber dari dana APBN/APBD, sehingga mengakibatkan biaya sewa menjadi murah karena disubsidi oleh, baik Pemerintah Pusat maupun 8
Pemerintah Kota. Disebut rumah susun sederhana sewa karena berdiri di atas lahan pemerintah, bukan di atas lahan masyarakat secara personal /kelompok maupun swasta, oleh karena itu, status kepemilikan adalah milik pemerintah pusat/kota dan status yang bisa digunakan bagi penghuni adalah sewa. Disebut rumah susun sederhana sewa karena biaya sewa yang dibebankan kepada masyarakat sangat murah, dikarenakan masyarakat yang dijadikan sasaran calon penghuni adalah masyarakat berpenghasilan rendah. Disebut rumah susun sederhana karena, baik kualitas bahan bangunan maupun tampilan bangunan sangat sederhana, bukan kualitas bahan bangunan kelas I dan buka n tampilan bangunan yang mewah dan banyak ornamen.
2.2
Jenis-Jenis Rumah Susun Di Indonesia, di seluruh daerah, terutama wilayah perkotaan yang mengalami
lonjakan jumlah penduduk yang sangat cepat, keberadaan rumah susun sangat penting untuk mengendalikan masalah permukiman dan kependudukan agar lebih terintegrasi dengan program-program pemerintah setempat. Rumah susun adalah salah satu upaya untuk mengakomodasi kebutuhan tempat tinggal dikarenakan laju pertambahan penduduk yang cepat, terutama bagi masyarakat pendatang, mengantisipasi harga lahan/tanah yang semakin meningkat serta menjamin kualitas fasilitas hunian kepada masyarakat. Dari sistem pengelolaan dan kepemilikannya terdapat dua jenis rumah susun, yaitu Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) dan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa). Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) Rusunami merupakan program perumahan yang gencar dilakukan pemerintah dalam 9
era kebangkitan pembangunan nasional pada tahun 1980-an. Rusun yang ditujukan pada masyarakat ekonomi menengah hingga masyarakat ekonomi mapan ini secara fisik, tampilan luarnya mirip dengan apartemen kelas menengah dan dengan fasilitas yang cukup modern, namun dengan ruang dalam yang sederhana. Sistem kepemilikan rusunami ialah pengguna tangan pertama adalah pembeli yang membeli secara langsung dari pengembang rusun tersebut. Istilah lain yang sering digunakan
oleh para pengembang rusun adalah “apartemen bersubsidi”. Para
pengembang umumnya lebih mimilih menggunakan istilah “apartemen” daripada “rusun” disebabkan oleh “nama” apartemen lebih memiliki nilai jual dibandingkan dengan “nama” rumah susun, sementara penambahan kata “bersubsidi” disebabkan karena pemerintah daerah memberikan subsidi bagi pembeli rusunami. Namun, hanya pembeli yang memenuhi syarat saja yang berhak diberikan subsidi, yaitu warga yang secara ekonomi tidak dapat dikategorikan sangat mampu. Jikapun ada masyarakat yang sangat mampu ingin membeli unit di dalam rusunami ini, masih dierbolehkan, namun dengan harga utuh (tanpa subsidi). Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Rusunawa merupakan program perumahan yang kembali gencar dilakukan pemerintah sejak tahun 2007 dalam upaya mengendalikan membludaknya laju penduduk di daerah perkotaan dan makin banyaknya permukiman liar. Rusun yang ditujukan pada masyarakat ekonomi menengah ke bawah ini, baik secara fisik bangunan, interior maupun fasilitas terkesan sederhana, namun sangat layak digunakan. Sistem penggunaan rusunawa ialah, penghuninya hanya dapat menyewa unit rusun dari tangan pertama (pemilik dan sekaligus pengelola, yaitu Pemda setempat). Sangat dilarang keras terjadinya transaksi jual-beli rusunawa antara pengelola dan penghuni karena memang peruntukan rusanawa ini adalah untuk masyarakat yang kurang mampu. 2.3 Tujuan Pembangunan Rumah Susun Terdapat delapan poin penting mengenai tujuan pengadaan rumah susun pada 10
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Pasal 3 tentang Rumah Susun. Pasal ini ditujukan terutama kepada daerah-daerah yang mengalami laju tingkat jumlah penduduk yang pesat. Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan; Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh. Mengarahkan
pengembangan
kawasan
perkotaan
yang
serasi,
seimbang,
menunjang
kehidupan
efisien, dan produktif; Memenuhi
kebutuhan
sosial
dan
ekonomi
yang
penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun; Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingku ngan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
2.4 Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun Undang-Undang No. 20 Tahun 2011, Pasal 2 dan 11
penjelasannya menyatakan
bahwa asas penyelenggaraan rumah susun adalah sebagai berikut: a. Asas Kesejahteraan Yang dimaksud dengan asas kesejahteraan adalah kondisi terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak bagi masyarakat agar mampu mengembangkan diri sehingga dapat melaksanakan fungsi sosialnya. b. Asas Keadilan dan Pemerataan Yang dimaksud dengan asas keadilan dan pemerataan adalah memberikan hasil pembangunan di bidang rumah susun agar dapat dinikmati secara proporsional dan merata bagi seluruh rakyat. c. Asas Kenasionalan Yang dimaksud dengan asas kenasionalan adalah memberikan landasan agar kepemilikan rusun dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan nasional. d. Asas Keterjangkauan dan Kemudahan Yang dimaksud dengan asas keterjangkauan dan kemudahan adalah memberikan landasan agar hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, serta mendorong terciptanya iklim kondusif dengan memberikan kemudahan bagi MBR . e. Asas Keefisienan dan Kemanfaatan Yang dimaksud dengan asas keefisienan dan kemanfaatan adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan dengan memaksimalkan potensi sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan industri bahan bangunan yang sehat serta memberikan kemanfaatan sebesar- besarnya bagi kesejahteraan rakyat. f. Asas Kemandirian dan Kebersamaan Yang
dimaksud
dengan
asas
kemandirian
dan
kebersamaan
adalah
memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun bertumpu pada prakarsa, swadaya,
dan
peran
serta
masyarakat
sehingga
mampu
membangun
kepercayaan, kemampuan dan kekuatan sendiri serta terciptanya kerja sama antar pemangku kepentingan. g. Asas Kemitraan 12
Yang dimaksud dengan asas kemitraan adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling mendukung. h. Asas Keserasian dan Keseimbangan Yang dimaksud dengan asas keserasian dan keseimbangan adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan keserasian dan keseimbangan pola pemanfaatan ruang. i.
Asas Keterpaduan Yang dimaksud dengan asas keterpaduan adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dalam perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian.
j.
Asas Kesehatan Yang dimaksud dengan asas kesehatan adalah memberikan landasan agar pembangunan rumah susun memenuhi standar rumah sehat, syarat kesehatan lingkungan, dan perilaku hidup sehat.
k. Asas Kelestarian dan Keberlanjutan Yang dimaksud dengan asas kelestarian dan keberlanjutan adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan menjaga keseimbangan lingkungan hidup dan menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus meningkat sejalan dengan laju pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan. l.
Asas Keselamatan, Kenyamanan dan Kemudahan Yang dimaksud dengan asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan adalah memberikan landasan agar bangunan rumah susun memenuhi persyaratan keselamatan,
yaitu
kemampuan
bangunan
rumah
susun menduku ng beban
muatan, pengamanan bahaya kebakaran, dan bahaya petir; persyaratan kenyamanan ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara, pandangan, getaran, dan kebisingan; serta persyaratan kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan, kelengkapan prasarana, dan sarana rumah susun termasuk fasilitas dan aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut usia. m. Asas Keamanan, Ketertiban dan Keteraturan 13
Yang dimaksud dengan asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan adalah memberikan landasan agar pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun dapat menjamin bangunan, lingkungan, dan penghuni dari segala gangguan dan ancaman keamanan; ketertiban dalam melaksanakan kehidupan bertempat tinggal dan
kehidupan
sosialnya;
serta
keteraturan
dalam
pemenuhan ketentuan
administratif.
2.5
Upaya-Upaya Pemerintah dalam Mensukseskan Program Rumah Susun
(Rusun) Beberapa upaya telah dilakukan pemerintah serta pihak-pihak terkait dalam mensukseskan program rusun kepada masyarakat, seperti : Penyuluhan Berkesinambungan kepada Masyarakat. Kurangnya informasi yang sampai ke masyarakat seringkali menjadi gagalnya rogram-program penting pemerintah, hal itu menyebabkan peran serta masyarakat terhadap suatu program menjadi tidak maksimal. Namun, upaya penyuluhan rusun ini kepada masyarakat telah ditingkatkan. Pemerintah merangkul seluruh media untuk juga ikut serta mensosialisasikan program ini kepada pemerintah disamping juga menerjunkan langsung perangkat pemerintah terkait serta pemkot terkait ke lokasi masyarakat yang dituju. Penyesuaian Harga Unit Rumah Susun dengan Kondisi Ekonomi Masyarakat. Harga merupakan faktor terpenting dari program rumah susun ini. Harga jual rumah susun hak milik (rusunami) di Indonesia pada tahun 2012 berkisar antara Rp. 47.000.000,00–Rp. 56.000.000,00/unitnya. (Data Perancangan Pembanguan Rumah Susun Kementerian Negara Perumahan Rakyat). Harga tersebut tergantung dari tipe kamar, lokasi rusun dan kemampuan nilai beli masyarakat di daerah tersebut. Sedangkan untuk rusunawa, harga sewa yang ditetapkan pemerintah berkisar antara Rp. 150.000,00 – Rp. 800.000,00/bulan, faktor yang mempengaruhi harga tersebut sama dengan faktor yang terjadi pada rusunami. Adapun dua standar/tipe ukuran unit rusunawa yang disediakan pemerintah, adalah: Tipe Golongan Menengah: T-36 m², T-54 m², T-70 m². 14
Tipe Golongan Besar: Luas diatas 100 m²/unitnya. Menurunkan Biaya Hidup di Rusun. Selain fungsi utama sebagai tempat tinggal, di rumah susun disediakan kios-kios dengan harga sewa yang lebih murah untuk para penghuni rusun yang ingin melakukan kegiatan usaha di lingkungan rusun, hal tersebut sedikit banyak akan memberikan penghasilan bagi para penghuni yang melakukan kegiatan usaha tersebut. Kemudahan Proses Pendaftaran dan Perpindahan bagi Calon Penghuni Rusun. Cara untuk menjadi penghuni rusunawa tidaklah sulit dan prosesnya mudah dan cepat, jika semua syarat terpenuhi dan jujur. Berikut adalah skema alur pendaftaran hingga sah untuk menjadi penghuni rusun (lihat Gambar 2.2).
Gambar 2.2: Alur Pendaftaran Menjadi Penghuni Rusun Sumber: Lan, Su Fe: Rusunawa Cinta Kasih, Jakarta, Oktober 2013
Keterangan: Calon penghuni mendatangi Kantor Pemerintahan Kota (Pemkot) setempat sambil membawa semua syarat yang diperlukan, seperti: KTP, kartu keluarga, surat keterangan tidak mampu dan dokumen lainnya untuk seterusnya mengisi formulir-formulir yang nanti akan diberikan. Tujuan dari kegiatan tersebut adalah 15
untuk menyeleksi apakah calon penghuni merupakan kelompok masyarakat yang layak menempati rusunawa ini. Setelah mendapat surat persetujuan dari Pemkot, maka selanjutnya adalah mendatangi Dinas Perumahan dan Gedung di daerah setempat, untuk mengurus segala sesuatu yang nantinya akan diperlukan untuk administrasi sebelum menjadi penghuni rusunawa. Tahap selanjutnya adalah mendatangi pihak pengelola dari rusunawa yang dituju, biasanya pihak pengelola rusunawa yang ditunjuk oleh Pemkot adalah Perusahan Umum Perumahan Nasional (Perum Perumnas). Di sini calon penghuni akan dijelaskan mengenai segala aturan, hak dan kewajiban, sanksi, fasilitas yang tersedia dan lain-lain terkait penyewaan rusunawa. Pengelola akan menyerahkan kunci dari unit rusunawa kepada calon penghuni dan setelah itu calon penghuni kini resmi menjadi penghuni rusunawa. Memberikan Kepastian Hukum dan Menjamin Keamanan dan Kenyamanan Rusunawa. Dengan menjadi penghuni rusunawa, maka tidak perlu khawatir akan masalah legalitas dan keamanannya. Tidak akan terjadi penggusuran atau pungutan liar kepada penghuni dan tidak akan ada ancaman atau tindakan premanisme dan oknum pemkot yang menyalahi aturan. 2.6 Dasar Hukum Rusunawa dan Analisis Ketentuan Sewa-Menyewa Rusunawa adalah suatu program pemerintah dalam upaya pengentasan masalah perumahan bagi masyarakat, terutama bagi masyarakat dengan kelompok ekonomi kurang mampu, segala biaya pembangunan dan fasilitas milik bersama ditanggung sepenuhnya dengan menggunakan APBD/APBN, pelaksanaan pembangunannya pun dilakukan oleh pengembang milik pemerintah (BUMN) dan pengelolaannya pun dilakukan oleh Perum. Perumnas dengan pengawasan dari Dinas Perumahan dan Gedung. Oleh karena itu, baik dari perencanaan, pelaksanaan pembangunan, hingga pengelolaannya memiliki dasar hukum yang mengacu kepada undang-undang dan dasar hokum yang menjamin kegiatan rusunawa ini adalah Peraturan Menteri Negara 16
Perumahan Rakyat No. 14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rusunawa. Analisis ketentuan sewa-menyewa pada rusunawa diatur di dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 17/PERMEN/M/2007 tentang Perhitungan Tarif Sewa Rusunawa yang dibiayai APBN/APBD dan perjanjian dari sewa-menyewa an ketentuan-ketentuan diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. 55 Tahun 1981 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan.
2.7 Jenis-Jenis Ruang dalam Rusunawa Pada laporan penelitiannya tentang Proses dan Strategi Adaptasi Sosial Masyarakat dalam Rumah Susun, (Subagijo, 1995: 71-75) menjelaskan bahwa pada dasarnya, setiap rusunawa memiliki jenis-jenis runag dan fasilitas tertentu yang menunjang fungsi rumah susun tersebut. Adapun jenis-jenis ruang dan fasilitas penunjang yang terdapat pada suatu bangunan rumah susun: Bangunan Utama Adalah unit hunian rumah susun yang dapat disewakan, umumnya terdapat 2-3 tipe unit dalam suatu rusunawa, yakni unit dengan ukuran ruangan 21 m², 28 m², 36 m² dan 51 m². Pada tiap unit rusun, terdapat 5-6 bagian ruang (tergantung tipenya), yaitu: Kamar Tidur (jumlah kamar tidur tiap unit tergantung tipe), ruang tamu, tuang tengah/ruang keluarga, dapur, kamar mandi, teras depan/balkon dan teras belakang. Bangunan Pendukung Hall/Lobby Lobby selain tempat menunggu bagi tamu/pengunjung penghuni rusun, sering juga digunakan untuk tempat para penghuni bercengkrama atau menonton acara televisi bersama (terutama sepakbola). Lobby juga berfungsi sebagai “kotak surat” rusun, dimana setiap surat, paket atau titipan barang bagi penghuni rusun diletakkan disana untuk kemudian diambil oleh penghuni rusun. Dapur Bersama Meskipun umumnya sudah disediakan dapur pada tiap unit rusunawa, namun, “ruang bersama” yang menjadi ciri khas rusunawa tetap disediakan. Dapur bersama ini sering digunakan bagi para penghuni rusun (terutama kaum ibu) 17
untuk saling mengakrabkan diri melalui saling bertukar bahan makanan dan untuk kegiatan memasak dalam skala besar, seperti: acara ulang tahun, pesta khitanan dan seremonial lainnya. Pos Kesehatan Semacam klinik kesehatan bagi para penghuni rusunawa dilengkapi dengan dokter umum, tenaga medis dan perangkat kesehatan yang telah disediakan oleh pengelola rusunawa. Kios Usaha Pada rusunawa terdapat berbagai kios untuk kegiatan usaha kecil menengah, seperti: Toko sembako, kios pulsa, apotek, bengkel dll, untuk disewakan , baik kepada penghuni rusunawa (prioritas) maupun kepada pihak luar rusunawa. Hal ini bertujuan untuk memajukan ekonomi penghuni rusunawa sekaligus memudah kegiatan di sekitar rusunawa. Tempat Ibadah Tempat ibadah disediakan untuk memenuhi kebutuhan spiritual/rohani para penghuni rusun, umumnya yang tersedia adalah musholla. Ruang Terbuka Adalah area terbuka yang terdapat di rusun, seperti: taman, lapangan bulutangkis, lapangan sepakbola, parkir, area pedestrian dll untuk menunjang aktivitas outdoor penghuni rusun yang beraneka ragam.
2.8 Penyediaan Sarana dan Prasarana Rusunawa Ketika merencanakan rumah susun, maka ada beberapa peryaratan yang harus dipenuhi dalam hal penyediaan sarana dan prasarana pada rusun tersebut, sehingga dengan demikian standar kualitas dan kenyamanan pada tiap unit rumah susun dapat terpenuhi : Persyaratan Ruangan Setiap ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung dengan udara luar dan pencahayaan dengan intensitas yang cukup. 18
Persyaratan Struktur, komponen dan Bahan Bangunan Standar mengenai struktur, komponen dan bahan bangunan, yaitu harus tahan terhadaap beban mati dan beban bergerak, mamu meminimalisir kerusakan akibat gempa, tahan terhadap serangan cuaca dan iklim dan tidak korosif. Kelengkapan Rusun Kelengkapan rusun yang harus tersedia adalah: jaringan air bersih, jaringan listrik, saluran pembuangan air kotor, saluran pembuangan sampah, alat transportasi vertikal: tangga umum, tangga darurat dan lift (opsional), saluran pemadam api dan alat pemadam api ringan, penangkal petir dan generator. Sementara kelengkapan yang sifatnya opsional adalah, saluran telepon, jaringan gas, alarm keamanan dan pengedap suara. Satuan Rumah Susun Tiap unit rusun harus mampu mengakomodasi dengan baik kebutuhan para penghuni yang sifatnya dilakukan setia hari, seperti: tidur, MCK,
mencuci, menjemur,
memasak, makan, bersosialisasi dan lain-lain. Bagian Bersama dan Benda/fasilitas Bersama Tiap rusun pasti memiliki ruang dan benda/bagian bersama, maksud bersama ini adalah bahwa seluruh penghuni memiliki hak guna yang sama terhadap ruang/fasilitas tersebut. Adapun ruang bersama yang harus terdapat di tiap rusnawa adalah: dapur, lobby, taman, lapangan, parkir, area pedestrian, selasar/koridor dll. Sementara beda/fasilitas bersama, seperti: tangga, lift (jika ada), alat-alat kebersihan dan lainlain. Lokasi Rusun Ada beberapa persyaratan terkait lokasi pembangunan rumah susun: Harus sesuai peruntukkan dan keserasian dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna lahan. Harus memastikan berfungsinya setiap saluran dan jaringan dalam lingkungan rusun dengan baik. Harus mudah diakses dengan angkutan umum. 19
Harus tersedia pelayanan air bersih dan listrik. Dekat dengan bangunan dengan fungsi pelayanan umum dan penyedia kebutuhan rumah tangga, seperti : rumah sakit/puskesmas, pasar, sekolah dan lain-lain. Lokasi tidak berada di daerah rawan banjir. Lokasi tersebut harus terjamin keamanan dan kenyamanannya. Kepadatan dan Tata Letak Bangunan Harus mencapai optimasi daya guna lahan dengan memperhatikan keserasian dengan lingkungan sekitar dan keselamatan. Fasilitas Lingkungan Rusun Pada lingkungan rusun harus tersedia ruang untuk bersosialisasi antar sesama penghuni, tempat bermain bagi anak-anak dan ruangan-ruangan untuk kebutuhan kesehatan, pendidikan peribadatan dan lain-lain.
2.9 Sistim Pengelolaan Rusunawa Pengelolaan di dalam rusunawa adalah upaya terpadu untuk mengoptimalkan fungsi dan peran rusunawa itu sendiri. Sementara kegiatan pengelolaan yang dilakukan meliputi kebijakan penataan, pengembangan, pemeliharaan, pengawasan,
dan pengendalian
situasi di lingkungan rusun. Dalam melaksanakan pengawasan diperlukan perencanaan yang matang, agar tercapainya sasaran yang hendak dicapai. Sasaran itu adalah keinginan bersama dan mengusahakan keterpaduan antara kebijakan, program dan pelakasanaan. Untuk mencapai sasaran tersebut maka sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988, Pasal 66 tentang Rumah Susun, dibentuklah Unit Pelayan teknis (UPT). Secara umum model organisasi UPT dibedakan menjadi dua model, yaitu: Model swakelola: Pengelola operasional merupakan bagian dari organisasi pemilik atau yang mewakili pemilik rusunawa (Pemerintah Pusat/Kota). Model kerjasama operasional: Pengelola operasional merupakan pihak ketiga, terdiri darikonsultan properti, koperasi dan paguyuban dari penghuni yang bermitra dengan pemilik/yang mewakili pemilik/pemegang hak pengelolaan asset rusunawa dalam 20
jangka waktu yang telah disepakati dan sesuai dengan aturan yang berlaku. (Koeswahyono, 2004:89). Struktur organisasi UPT dapat dikembangkan sesuai dengan kebutuhan organisasi dan lingkup pengelolaannya atau setidaknya memiliki bidang-bidang yang mengelola administrasi dan keuangan, persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni yang masing-masing dipimpin oleh seorang manajer (lihat Gambar 2.3).
Gambar 2.3: Susunan Organisasi Di Dalam Rusunawa Sumber: Pengelolaan Operasional Rusunawa (Kerjasama PU dan JICA 2007:9)
Studi Terhadap Fasilitas Sejenis Dalam studi fasilitas sejenis, terdapat 3 rumah susun, baik yang bersifat sewa
(rusunawa), hak milik (rusunami) dan asrama mahasiswa (rumah susun mahasiswa), adapun fasilitas-fasilitas tersebut adalah : 2.10.1 Rumah Susun Sewa Cinta Kasih, Cengkareng
21
Gambar 2.4: Rusunawa Cinta Kasih, Cengkareng
Rumah Susun Cinta Kasih (Gambar 2.4), hunian berlantai lima yang dibangun oleh kerjasama antara Pemkot Jakarta dengan Yayasan Buddha Tzu Chi (YBTC), rusunawa ini dikelola oleh Perumnas dan berada dilingkungan Bumi Cengkareng Indah. Secara administratif di bagian utara berbatasan dengan Kecamatan Penjaringan Jakarta Utara, sebelah timur berbatasan dengan Kecamatan Grogol Petamburan Jakarta Barat, sebelah selatan berbatasan dengan Kecamatan Kebon Jeruk Jakarta Barat, dan di sebelah barat berbatasan dengan Kota Tangerang. Rusunawa ini memiliki wilayah pemukiman seluas ±14.000m² dan pada pembangunannya dilakukan dalam tiga tahap. yaitu tahap I tahun 1995, tahap II tahun 1997 dan tahap III tahun 1999 (lihat Gambar 2.5). Latar belakang berdirinya Rusunawa Cinta Kasih Pada awalnya, perencanaan rusunawa ini diperuntukkan bagi warga penduduk yang menjadi korban penggusuran di Kampung Gusti dan Kampung Teluk Gong. Sebelum terjadi penggusuran, warga rusun Cinta Kasih ini menempati lahan milik negara dengan
bangunan
darurat
yang
tidak
memenuhi
standar
keamanan
dan
kesehatan, sanitasi buruk, sarana sosial yang tidak layak. Warga gusuran tersebut umumnya bekerja serabutan di sektor informal, seperti: buruh cuci, asisten rumah tangga, pemulung, ojek motor, jasa cucian pakaian, bengkel, dan buruh kasar. Melihat peristiwa seperti itu, Yayasan Buddha Tsu Chi (YBTC) Cengkareng 22
memiliki ide untuk membangun kawasan perumahan untuk masyarakat ekonomi lemah, serta mengurangi permukiman kumuh di Jakarta Barat. Pada perjalanannya YBTC juga meminta bantuan dari Pemkot DKI Jakarta untuk mewujudkan fasilitas hunian tersebut, sehingga pada akhirnya pada tahun 2002, rusunawa ini diresmikan. Kondisi Lingkungan Kontur tanah di sekitar rusun cinta kasih ini termasuk datar, dengan ketinggian 8 meter di atas permukaan laut sedangkan suhu udara di sekitar rusun ini sekitar 27ºC-33 ºC dengan curah hujan antara 60 mm-474 mm. Tipe rumah dan jumlah rumah susun. Tipe rumah yang dibangun di Rusunawa Cinta Kasih ini meliputi rumah tipe F21 tipe F24 dan tipe F36 (lihat Gambar 2.6 dan Gambar 2.7), tipe rumah di sini menunjukkan luas ruang hunian. Tipe F21 adalah rumah dengan yang berukuran 3m x 7m, rumah ini memiliki kamar tidur, kamar mandi, dapur serta teras. Tipe F24 adalah rumah yang berukuran 4.5m x 5.5m, rumah ini memiliki lima ruangan, yaitu kamar tidur, ruang makan, ruang keluarga/tamu, kamar mandi, dapur serta teras. Tipe rumah F36 adalah rumah dengan ukuran 6.75m x 5.4 m, rumah ini memiliki dua kamar tidur, ruang makan, ruang tamu, dapur, kamar mandi, serta teras. Bangunan rusunawa ini memiliki 5 lantai dengan lantai terbawah untuk ruang pengelola, ruang publik dan ruang komersial, tipe blok adalah twin blok, masing-masing blok diberi nama Dahlia, Melati, Aster dan Seruni. Jumlah total blok adalah 16 dengan jumlah unit hunian sebanyak 1.920 unit
23
Gambar 2.5: Satelit View, Rusunawa Cinta Kasih, Cengkareng Sumber: Google Earth, April 2014
24
Gambar 2.6: Layout Tower 3, Rusunawa Cinta Kasih, Cengkareng Sumber: M. Subkhan, 2013
25
Gambar 2.7: Denah Unit Rusun, F21, F24 dan F36 Sumber: M. Subkhan, 2013
Karakteristik Penghuni Penghuni rusunawa Cinta Kasih ini pada awalnya adalah masyarakat lokal setempat yang difasilitasi hunian rusun oleh kerjasama antara YBTC dengan Pemerintah DKI. Namun, seiring waktu, komposisi penghuni di rusun ini mulai beragam. Lokasi rusun yang berada dekat dengan Bandara Soekarno-Hatta, menjadikan asal-usul dari para penghuni berasal dari berbagai daerah. Prasarana dan Sarana Lingkungan Rumah susun Cinta Kasih ini dibangun setinggi empat lantai dan memiliki 1920 unit rumah yang dibagi ke dalam empat blok. Setiap unit rumah susun memperoleh sarana penunjang, seperti daya listrik dari PLN, air bersih yang disediakan PAM dan ruangan-ruangan seperti kamar tidur, dapur dan kamar mandi. Kemudian sarana penunjang lingkungan rumah susun yang menjadi ,ilik bersama 26
adalah tangga untuk transportasi vertical, halaman teras, lapangan serta taman yang terdapat pada lantai dasar. Sedangkan sarana penunjang umum yang tersedia pada setiap lingkungan kompleks rumah susun, antara lain: masjid, aula/gedung serba guna, sekolah TK, kios pertokan, warung/cafeteria, tempat parkir, gardu listrik dan pembuangan sampah.
2.10.2 Rusunawa Kebon Kacang, Jakarta Pusat
Gambar 2.8: Rusunawa Kebon kacang, Jakarta Pusat
Lokasi Rusunawa Kebon Kacang (lihat Gambar 2.8) masuk ke dalam wilayah Kecamatan Tanah Abang, Jakarta Pusat. Rusunawa ini memiliki wilayah pemukiman seluas ±18.208 m² (lihat Gambar 2.9). Lahan seluas itu dipergunakan untuk bangunan perumahan seluas 10.000 m2 (lihat Gambar 2.10), fasilitas lingkungan, seperti : masjid, sekolah, kios dan pertokoan sekitar 2.457 m², jalur hijau seperti Gardu Listrik, taman, ruang terbuka mencapai 2.012 m², jalan aspal, pedestrian, parker mobil dan pelataran
27
kaki lima seluas 2.740 m².
Gambar 2.9: Satelit View, Rusunawa Kebon Kacang,Jakarta Pusat Sumber: Google Earth, April 2014
Latar belakang berdirinya Rusunawa Kebon Kacang Pada tujuan awalnya, perencanaan rusunawa ini diperuntukkan bagi penduduk asli Kelurahan Kebon Kacang yang pada saat itu (tahun 1982) masih berada di bawah garis kemiskinan dan tinggal di lingkungan yang kumuh, sebagian besar masyarakatnya pada saat itu bekerja di sektor-sektor informal, seperti bekerja di industri accu bekas, bekerja sebagai buruh pabrik, bekerja sebagai buruh angkut barang (serabutan), bekerja sebagai buruh bangunan, penjaja makanan, sopir truk, buka warung dan lain-lain. Kondisi tempat tinggal mereka pun cukup memprihatinkan, sebagian besar masyarakatnya hanya memiliki rumah-rumah kecil dengan luas sekitar 20m², kondisi rumah pun semi 28
permanaen dan tanpa surat-surat legal yang jelas. Maka oleh alasan-alasan tersebut, Rumah Susun Kebon Kacang ini didirikan oleh Pemkot DKI Jakarta pada saat itu.
Gambar 2.10: Layout, Rusunawa Kebon Kacang,Jakarta Pusat Sumber: Masterplan Rusun Kebon Kacang, April 2014
29
Gambar 2.11: Layout, Tipikal Unit Rusun F42, Rusunawa Kebon Kacang,Jakarta Pusat Sumber: Observasi Pribadi
30
Gambar 2.12: Denah Unit Rusun, F21, F42 dan F56 Sumber: Observasi Pribadi
Kondisi Lingkungan Kontur tanah di sekitar rusun kebon kacang ini termasuk datar, dengan ketinggian 7 meter di atas permukaan laut sedangkan suhu udara di kecamatan ini sekitar 27ºC dengan curah hujan antara 54 mm-474 mm. Ada dua sungai yang mengalir melewati rusun ini, yakni Sungai Cisadane dan sungai kalimalang bekasi yang dalam keadaan kotor dan keruh, padahal seharusnya dapat dimanfaatkan untuk bercocok tanam.
Tipe Rumah dan Jumlah Rumah Susun Tipe rumah yang dibangun di Rusunawa Kebon Kacang ini meliputi rumah tipe F21 tipe F42 dan tipe F51, tipe ruumah di sini menunjukkan luas ruang hunian. Tipe F21 adalah rumah dengan yang berukuran 3m x 7m, rumah ini memiliki kamar tidur, kamar mandi, dapur serta teras. Tipe F42 adalah rumah yang berukuran 6m x 7.25m, rumah ini 31
memiliki lima ruangan, yaitu dua kamar tidur, ruang tamu/keluarga, ruang makan, kamar mandi, dapur serta teras (lihat Gambar 2.11). Tipe rumah F51 adalah rumah dengan ukuran 6m x 8.5 m, rumah ini memiliki dua kamar tidur, ruang makan, ruang tamu, dapur, kamar mandi, serta teras. Secara keseluruhan jumlah unit rumah hunian yang dibangun pada rumah susun ini meliputi 600 unit rumah yang terbagi berdasarkan tipe nya menjadi rumah F21 berjumlah 368 unit, tipe rumah F42 berjumlah 166 unit dan tipe F51 berjumlah 66 unit. Selain itu juga disediakan kios/toko dengan ukuran 21m² yang berada di setiap blok rumah susun di lantai dasar sebanyak 32 buah. Rumah susun di Kebon Kacang ini dibangun setinggi 12 m yang terbagi menjadi empat lantai dan dibagi kedalam tiga blok, yaitu blok A, blok B dan blok C. jumlah bangunan setiap blok tidak sama. blok A terdiri atas 4 buah bangunan rumah susun, blok B terdiri atas 3 bangunan dan di blok C hanya terdapat 1 bangunan rumah susun. Tipe rumah pada masing-masing blok tidak sama, pada rumah susun blok A terdapat tipe rumah F51 dan F42, pada blok B terdapat tipe rumah F21 dan F42, serta pada blok C terdapat tipe rumah F21, F42 dan F51 (lihat Gambar 2.12). Karakteristik Penghuni Penghuni rusunawa Kebon Kacang ini pada awalnya adalah masyarakat lokal setempat yang difasilitasi hunian rusun oleh Pemerintah DKI. Namun, seiring perkembangan jaman, komposisi penghuni di rusun ini mulai beragam. Lokasi rusun yang berada di daerah perkotaan menjadikan asal-usul para penghuni berasal dari berbagai daerah, ada yang berasal dari suku Jawa, Batak, Bugis, Lampung dan lain-lain. Mayoritas penghuni di Rusun Kebon Kacang ini berprofesi sebagai pedagang (pedagang warung sembako dan pasar tradisional) dan karyawan (baik swasta maupun pemerintah). Hal ini menjadikan suasana rusun dari pagi hingga siang agak lengang, suasana rusun mulai ramai dari sore hari hingga malam hari, setelah shalat maghrib, para penghuni biasanya saling berinteraksi sosial di koridor/selasar, di lapangan ataupun unit rusun penghuni lain. Prasarana dan Sarana Lingkungan 32
Rumah Susun Kebon Kacang dibangun setinggi empat lantai dan memiliki 600 unit rumah yang dibagi ke dalam empat blok. Setiap unit rumah susun memperoleh sarana penunjang, seperti daya listrik dari PLN, air bersih yang disediakan PAM dan ruangan-ruangan seperti kamar tidur, dapur dan kamar mandi. Kemudian sarana penunjang lingkungan rumah susun yang menjadi milik bersama adalah tangga untuk transportasi vertikal, halaman teras, lapangan serta taman yang terdapat pada lantai dasar. Sedangkan sarana penunjang umum yang tersedia pada setiap lingkungan kompleks rumah susun, antara lain: masjid, aula/gedung serba guna, sekolah TK, kios pertokan, warung/cafeteria, tempat parkir, gardu listrik dan pembuangan sampah.
2.10.3 Rumah Susun Kampung Ilir Barat, Palembang
Gambar 2.13: Rusunawa Kampung Ilir Barat, Palembang
Lokasi Rumah Susun Kampung Ilir Barat terletak di Kecamatan Ilir Barat I Kota Palembang (gambar: 2.13). Luas wilayah pemukiman rumah susun Ilir Barat ini ±35 hektar (lihat gambar: 2.14). Dari luas lahan tersebut sekitar 25 hektar dibangun untuk perumahan dan sekitar 10 hektar diprioritaskan untuk pembangunan fasilitas lingkungan, seperti akses jalan, saluran air, masjid, sekolah, aula/gedung serbaguna, halaman tempat bermain dan tempat parkir kendaraan. Latar belakang berdirinya Rusunawa Kampung Ilir Barat Warga masyarakat yang bertempat tinggal di wilayah Kampung Ilir Barat ini 33
umumnya adalah penduduk pendatang yang belum punya pekerjaan tetap serta kemampuan ekonominya lemah. Umumnya, penduduk pendatang itu berpenghasilan antara Rp. 500.000-Rp.1.000.000 per bulan. Oleh sebab itu banyak diantara mereka yang memiliki rumah yang asal dibangun sehingga menimbulkan kesan kumuh dan untuk mengatasi permasalahan tersebut, maka pada tahun 1993, Pemerintah Kota Palembang mencangankan
pembangunan
rumah
susun
di
Kampung
Ilir
Barat,
proses
pembangunannya sendiri berlangsung selama 1 tahun dan pada Oktober tahun 1994, rumah susun ilir barat selesai dibangun dan dalam pengelolaannya diserahkan ke Perum. Perumnas.
Gambar 2.14: Satelit View, Rusun Kampung Ilir Barat,Palembang Sumber: Google Earth, April 2014
Kondisi Lingkungan 34
Kontur tanah di sekitar rusun Kampung Ilir Barat ini termasuk datar, dengan ketinggian 12 meter di atas permukaan laut, sedangkan berdasarkan klimatologi, rata-rata suhu udara di kecamatan ini sekitar 23.3ºC-31.7ºC dan dengan curah hujan antara 40 mm-666 mm. Tipe rumah dan jumlah rumah susun. Tipe rumah yang dibangun di rusun Kampung Ilir Barat ini meliputi rumah tipe F18, tipe F36 dan tipe F54. Tipe F18 adalah rumah dengan yang berukuran 3m x 6m, rumah ini memiliki kamar tidur, kamar mandi, dapur serta teras (lihat gambar: 2.15). Tipe F36 adalah rumah yang berukuran 6m x 6m, rumah ini memiliki empat ruangan, yaitu kamar tidur, ruang makan, kamar mandi, dapur serta teras. Tipe rumah F54 adalah rumah dengan ukuran 6mx9 m, rumah ini memiliki dua kamar tidur, ruang makan, ruang tamu, dapur, kamar mandi, serta teras. Secara keseluruhan jumlah unit rumah hunian yang dibangun pada rumah usun Kampung Ilir Barat meliputi 3.584 unit rumah yang terbagi berdasarkan tipenya menjadi rumah F18 berjumlah 2.192 unit, tipe rumah F36 berjumlah 976 unit dan tipe F54 berjumlah 32 unit. Selain itu juga disediakan kios/toko dengan ukuran 21m² yang berada di setiap blok rumah susun di lantai dasar sebanyak 32 buah. Rumah susun di Kampung Ilir Barat ini dibangun setinggi 12 m yang terbagi menjadi lima lantai dan dibagi kedalam tiga blok, yaitu Blok A, blok B dan blok C. jumlah bangunan setiap blok tidak sama. blok A terdiri atas 4 buah bangunan rumah susun, blok B terdiri atas 3 bangunan dan di blok C hanya terdapat 1 bangunan rumah susun. Tipe rumah pada masing-masing blok tidak sama, pada rumah susun blok A terdapat tipe rumah F51 dan F42, pada Blok B terdapat tipe rumah F21 dan F42, serta pada Blok C terdapat tipe rumah F21, F42 dan F51.
35
Gambar 2.15: Layout, Tipikal Unit Rusun F18, Rusun Kampung Ilir Barat, Palembang Sumber: Observasi Pribadi
Karakteristik Penghuni Penghuni rusun Kampung Ilir Barat ini pada awalnya memang ditujukan untuk masyarakat pendatang di Palembang yang kehidupannya masih belum dianggap layak. Pemerintah Kota Palembang, memang mentargetkan mereka sebagai penghuni rusun, karena hanya sedikit sekali masyarakat asli Palembang yang bersedia tinggal di rumah susun, disebabkan oleh kebanyakan dari mereka sudah memiliki rumah sendiri. Lokasi rusun yang berada di pusat Kota Palembang memudahkan para penghuni untuk beraktifitas dikarakan seluruh sarana dan prasarana lingkungan telah memadai, sehingga produktivitas para penghuni terus meningkat. Komposisi penghuni rusun ini juga sangat beraneka ragam, mulai dari suku Aceh, Batak, Padang, Riau hingga Jawa banyak terdapat di sini. Mayoritas penghuni di rusun kamung Ilir Barat ini berprofesi sebagai pedagang (warung, sembako dan pasar tradisional), pekerja konstruksi (mandor) dan karyawan (baik swasta maupun
36
pemerintah).. Prasarana dan Sarana Lingkungan Rumah susun Kampung Ilir Barat dibangun setinggi empat lantai dan memiliki 3.584 unit rumah yang dibagi ke dalam 53 blok. Setiap unit rumah susun memperoleh sarana penunjang, seperti daya listrik 450 watt dari PLN, air bersih yang disediakan PAM, alat pemadam kebakaran ringan, dan ruangan-ruangan seperti kamar tidur, dapur dan kamar mandi. Kemudian sarana penunjang lingkungan rumah susun yang menjadi milik bersama adalah tangga untuk transportasi vertikal, halaman teras, lapangan serta taman yang terdapat pada lantai dasar. Sedangkan sarana penunjang umum yang tersedia pada setiap lingkungan kompleks rumah susun, antara lain: masjid, aula/gedung serba guna, perkantoran untuk pembayaran rekening listrik, sekolah, puskesmas, kios pertokoan, warung/cafeteria, tempat parker, gardu listrik dan pembuangan sampah. ASRAMA
MAHASISWA
UNIVERSITAS
UDAYANA,
KABUPATEN
BADUNG Gambar 2.16: Rumah Susun Mahasiswa Universitas Udayana
Asrama mahasiswa ini terletak di Jalan Raya Kampus Unud, Bukit, Jimbaran, lokasinya berseberangan dengan Politeknik Negeri Bali. Asrama ini merupakan fasilitas hunian yang diberikan Universitas Udayana kepada mahasiswa Unud tingkat pertama dan tingkat kedua (lihat Gambar 2.16). Asrama mahasiswa ini diresmikan pada tahun 2010 37
sebagai pengganti asrama mahasiswa yang lama yang lokasinya bersebelahan dengan rusun mahasiswa yang baru. Rusun ini terdiri dari tiga lantai bangunan dengan total jumlah hunian 114 unit kamar, tipikal unit kamar di asrama mahasiswa ini dapat dilihat pada Gambar 2.17. Gambar 2.17: Denah Lantai Tipikal Asrama Mahasiswa Universitas Udayana Sumber: Observasi Pribadi
Pada lantai satu rusun mahasiswa ini dikhususkan untuk mahasiswi, sementara luasan unit kamar seluruhnya sama, yakni tipe 24m² (lihat Gambar 2.18). Pada lantai satu rusun mahasiswa ini khusus untuk mahasiswi dengan unit kamar dilengkapi dengan toilet di dalam, sementara dua lantai teratas dikhusukan untuk mahasiswa dengan toilet di luar. Distribusi kamar di rusun ini dibagi ke dalam sayap selatan berjumlah 17 kamar, sayap utara juga berjumlah 17 kamar dan bagian tengah rusun berjumlah 4 kamar (lihat gambar: 2.19).
38
Gambar 2.18: Denah Unit Kamar Asrama Mahasiswa Universitas Udayana Sumber: Observasi Pribadi
39
Gambar 2.19: Satelit View, Rusun Mahasiswa Universitas Udayana, Jimbaran Sumber: Google Earth, April 2014
Fasilitas Pribadi Fasilitas pribadi yang didaat setiap penghuni adalah berupa unit kamar dengan dimensi kamar 24m². Setiap unit rusun hanya terdiri dari ruang tidur saja (kecuali lantai satu yang dikhusukan untuk mahasiswi yang dilengkapi dengan kamar mandi di dalam), sementara fasilitas seperti dapur, kamar mandi dan tempat cuci adalah fasilitas bersama di luar kamar. Fasilitas Bersama Fasilitas bersama yang ada pada rusun ini adalah area komersil dan rekreasi, seperti lapangan olah raga, akses jalan seluas 6 meter, pedestrian, garasi yang luas, lobby, dapur umum, kamar mandi bersama, tempat cuci bersama dan koridor.
2.11 Spesifikasi Umum Rusunawa 40
Spesifikasi umum rusunawa terdiri dari ; definisi, pelaku kegiatan dan fasilitasfasilitas, berikut penjabarannya : Definisi Rusunawa adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional kea rah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing digunakan secara terpisah. Status penggunaannya adalah dengan cara menyewa serta dibangun dengan menggunakan dana APBN/APBD dengan fungsi utamanya sebagai hunian. Fungsi Rumah sususn sebagai bangunan hunian yang tergolong middle rise building memiliki bebearap fungsi penting bagi masyarakat perkotaan, seperti : Memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat perkotaan. Mengurangi jumlah permukiman kumuh di daerah perkotaan. Meningkatkan taraf hidup masyarakat perkotaan, terutama bagi para penghuni rumah susun dan masyarakat di sekitar rumah susun Tujuan dan Sasaran Ada beberapa tujuan yang ingin dicapai dalam pembangunan rumah susun. Pembangunan rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat perkotaan terhadap hunian yang layak huni dan terjangkau bagi masyarakat, sasaran utamanya adalah bagi masyarakat berpenghasilan rendah di kawasan perkotaan, sehingga akan berdampak pada : Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang dan daya tampung kota. Peningkatan kualitas hidup masyarakat dan melakukan pencegahan tumbuhnya kawasan kumuh perkotaan. Peningkatan produktivitas masyarakat dan daya saing kota. Peningkatan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan renda h. Manfaat 41
Rumah susun memiliki manfaat yang penting, untuk dapat dijadikan alternatuf pilihan hunian yang layak huni dan juga biaya yang terjangkau. Adapun manfaat rumah susun adalah sebagai berikut : Untuk memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan dengan mempertimbangkan keterbatasan lahan dan harga lahan yang tinggi. Untuk pemukiman kembali atau peremajaan/pengendalian permukiman kumuh. Meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam usaha pemenuhan
kebutuhan
pokok
sehari-hari. Rumah susun memiliki jenis kombinasi fungsi antara hunian dan fungsi usaha. Fungsi hunian artinya rumah susun dapat dimanfaatkan sebagai tempat tinggal, sedangkan fungsi usaha adalah rumah susun dapat dijadikan tempat tinggal sekaligus tempat berusaha. Persyaratan Lokasi Sebagai suatu fasilitas hunian yang pembangunannya berorientasi vertikal, pembangunan rumah susun memiliki beberapa persyaratan lokasi yang harus terpenuhi, persyaratan-persyaratan lokasi tersebut adalah : Lokasi rumah susun dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. Lokasi rumah susun harus terjangkau oleh layanan transportasi umum serta dengan mempertimbangkan keserasian dengan lingkungan sekitarnya. Kepadatan bangunan dalam mengatur kepadatan (intensitas) bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan dan kepadatan bangunan. Tata letak rumah susun harus mempertimbangkan keterpaduan antara bangunan dengan lingkungan serta kawasan dan ruang-ruang perkotaan, serta dengan memperhatikan faktor-faktor kemanfaatan,keselamatan,keseimbangan dan keserasian. Jarak antar bangunan dan ketinggian harus berdasarkan persyaratan terhadap bahaya 42
kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami, kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai dengan tata ruang kota. Jenis fungsi peruntukkan rumah susun adalah untuk hunian dan dimungkinkan dalam satu rumah susun atau kawasan Rusun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha. Luasan satuan unit rumah susun memiliki luas minimum 21 m², dengan fungsi utama sebagai ruang tidur/ruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur. Kelengkapan rumah susun harus dilengkapi dengan sarana dan prasarana jaringan utilitas yang menunjang kesejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari. Transportasi Vertikal Rumah susun bertingkat rendah (middle rise) dengan jumlah lantai maksimum enam lantai menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal sementara rumah susun bertingkat tinggi dengan jumlah lantai lebih dari enam lantai, menggunakan lift sebagai alat transportasi vertikal. Pelaku Kegiatan Pelaku kegiatan yang terdapat pada rumah susun sederhana sewa (rusunawa) dibagi atas beberaa kelompok, yaitu : Penghuni rusunawa : para penghuni yang menyewa unit rusun dalam jangka waktu yang telah disepakati dengan pengelola rusun. Pengelola rusunawa : pengelola rusunawa terdiri dari jajaran kepala bidang, seperti bidang administrasi dan keuangan, persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni yang dipimpin oleh manajer. Tamu/pengunjung : pengantar atau pengunjung rusunawa, serta tamu dari pengelola rusun.
Fasilitas-Fasilitas
Fasilitas-fasilitas yang terdapat pada rusunawa ini antara lain : 43
Fasilitas unit kamar yang tersusun dari ruang tamu, ruang keluarga, dapur, kamar mandi dan teras, serta disediakan aliran listrik, air bersih dan pembuangan sampah. Fasilitas penunjang, diantaranya : Dapur bersama Kios usaha Pos Kesehatan Apotek ATM Center Security Tempat ibadah Binatu/laundry Pembakaran sampah Area terbuka Fasilitas servis
44
