BUURTCOMMISSIE NOORDENBERGKWARTIER DEVENTER
BUURTCOMMISSIE NOORDENBERGKWARTIER DEVENTER
Monique Kuiper Hans Peters
Cees Sterkenburg
–1–
Waarom deze enquête. Al een aantal jaren neemt sluipenderwijs de onvrede, over het gevoerde onderhouds/ verbeterbeleid van Rentree, onder de huurders in het Noordenbergkwartier toe. De huurwoningen worden niet of nauwelijks verbeterd, terwijl de huren jaarlijks wel
maximaal stijgen. Het stoort meer en meer huurders dat hun huurwoning aftakelt. Individuele wensen en vragen worden slechts mondjesmaat of niet gehonoreerd.
Ruim een jaar geleden heeft een eerder buurtinitiatief wel de nodige onvrede over
Rentree boven water gehaald, maar gaf geen duidelijk beeld over de situatie in de hele buurt. Rentree heeft op de wensen uit dit initiatief slechts hapsnap, maar nooit echt serieus gereageerd. Redelijke verbeteringsverzoeken zijn vooral afgedaan met schriftelijke antwoorden slechts te willen vernieuwen/renoveren als voorzieningen echt niet meer te gebruiken zijn. Soms getuigde het antwoord zelfs van ondeskundigheid. Tot op heden is ons niet gebleken dat Rentree, naar aanleiding van deze signalen, een goede woonwenseninventarisatie heeft gemaakt, dus zijn wij maar tot actie overgegaan. Als maatschappelijk betrokken Rentreehuurders hebben wij het initiatief genomen om de aanhoudend negatieve signalen uit onze buurt Noordenbergkwartier te inventariseren. Enige weken geleden hebben wij een begeleidende brief en enquête verspreidt in onze buurt. Middels een, door Rentree aangeleverde, adressenlijst hebben wij geprobeerd alle huurders in het Noordenbergkwartier persoonlijk te benaderen. Daarvoor zijn we een aantal avonden de buurt ingegaan en hebben veel huurders persoonlijk gesproken. Helaas was de lijst onjuist en incompleet. Hele straten ontbraken en sommige panden, op de lijst, bleken zelfs nooit eigendom te zijn geweest van Rentree. Gelukkig kennen wij onze wijk wel beter en hebben ook met met veel “ vergeten” huurders persoonlijk contact gehad. Maar de kans bestaat, dat ook wij enkele woningen “vergeten” zijn en tevens enquêtes bij afwezige niet(meer)huurders in de bus hebben gedaan. Ondanks dat gebrek aan precisie kunnen wij door het de gevoerde gesprekken en het aantal ingevulde enquêtes nu wel een goed beeld schetsen wat de huurders, in redelijkheid, verwachten van hun woning. Uiteindelijk hebben wij drieën, verdeeld over 4 avonden, bij 179 adressen aangebeld en daarbij ruim 70 bewoners naar hun mening kunnen vragen. Onlosmakelijk en begrijpelijk hebben veel mensen ook hun mening gegeven over hun woonomgeving, want ook daar heeft Rentree mede invloed op. –2–
Afstemming enquêtevragen. Bij het opstellen van de enquête waren wij, door jarenlange eigen ervaring en het eerdere initiatief, van mening goed te kunnen inschatten wat ook onze medehuurders in het Noordenbergkwartier voelen als ontbreken van “waar voor hun huur”.
De huurwoningen worden minimaal onderhouden en niet of nauwelijks verbeterd. De huren stijgen jaarlijks wel maximaal. Het stoort meer en meer huurders dat hun
huurwoning aftakelt en Rentree slechts wil vernieuwen/renoveren als voorzieningen echt niet meer te gebruiken zijn. Door huurharmonisatie worden nieuwe huurders ook nog eens geconfronteerd met een beduidend hogere huur als hun buren. Normaal
gebruikelijke woningmodernisering zoals keuken-, wc-, cv-, badkamerrenovatie en isolatieverbeteringen zijn allang opgebracht middels de huur, maar worden toch al jaren op de lange baan geschoven. Men kan, al geruime tijd, enkel tegen een forse huurverhoging verbeteringen laten uitvoeren. Terwijl de meeste huurwoningen in onze buurt het energielabel F hebben, wordt enkel op aanvraag en tegen een forse huurverhoging bijvoorbeeld “dubbel glas” geïnstalleerd. Zelfwerkzaamheid wordt al helemaal niet gewaardeerd, want die moet men volledig op eigen kosten en eigen verantwoordelijkheid uitvoeren. Individuele wensen en vragen worden slechts mondjesmaat of niet gehonoreerd door Rentree. Wij hebben onze vragen dus afgestemd op: – hoe men de kwaliteit van de woning en van de aanwezige voorzieningen ervaart. – wat men als redelijk onderhoud verwacht en hoe men de huidige toestand ziet. – hoe men het dienstverleningsniveau van Rentree ervaart. – mogelijke ideeën over woningverbetering en zelfwerkzaamheid.
–3–
De enquête en de antwoorden
Beoordeling Rentree
slecht gemiddeld goed geen mening
De grootte van de woning
3%
16%
70%
11%
De aanwezigheid van warmte-isolatie
50%
27%
16%
7%
De geluidsisolatie met betrekking tot uw buren
48%
34%
9%
9%
De aanwezigheid van inbraakwerende voorzieningen
18%
48%
25%
9%
De onderhoudstoestand van de buitenkant woning
16%
43%
36%
5%
De onderhoudstoestand van de keuken
18%
41%
30%
11%
De onderhoudstoestand van de badkamer
43%
23%
27%
7%
3%
30%
59%
8%
De verdere onderhoudstoestand van de binnenkant
25%
43%
18%
14%
De huurprijs in verhouding tot de kwaliteit
23%
59%
14%
5%
9%
36%
39%
16%
De kwaliteit van de uitgevoerde reparatie
11%
48%
25%
16%
De controle op een reparatie door Rentree
52%
14%
7%
27%
De afhandeling van klachten overlast door buren
11%
9%
5%
75%
De afhandeling van klachten over onderhoudsbedrijven
7%
11%
14%
68%
De bereikbaarheid van Rentree overdag
5%
27%
48%
20%
De bereikbaarheid van Rentree buiten kantooruren
5%
7%
9%
79%
De automatische doorverbinding bij reparatieverzoeken
7%
20%
25%
48%
Reparatieverzoeken en klachten via MIJN RENTREE
0%
14%
23%
64%
Het functioneren van de centrale verwarming
De snelheid van afhandeling reparatieverzoeken
–4–
1) Hoe lang huurt u deze woning van Rentree? De gemiddelde huurtijd van de respondenten bedraagt 15,6 jaar. 2) Welke verbeteringen zijn er de laatste maanden uitgevoerd?
3) Waar zou u redelijke verbeteringen uitgevoerd willen hebben zonder huurverhoging?
De antwoorden op vraag 2 en 3 houden verband met elkaar. Voor de totale samenhang zijn ook de relevante antwoorden uit de beoordelingstabel (deel 1) verwerkt in het overzicht.
Woningverbetering Keuken WC in % Uitgevoerd (vraag 2) Gewenst (vraag 3)
Bad
Woon Slaap Hang- en
kamer kamer kamer sluitwerk
CV
Warmte- en geluids isolatie
0
7
14
0
0
0
18
9 (dubbel glas)
29
45
59
18
18
34
27
68
Beoordeling (deel 1)
Warmte
*
Geluid
Goed
30
–-
27
16
16
11
48
23
9
Gemiddeld
45
–-
23
45
45
39
32
25
34
Slecht
16
–-
45
25
25
36
5
50
48
Geen mening
18
–-
7
14
14
14
9
7
9
* Geen specifieke beoordeling wc in deel 1
4) Bent u bereid en instaat om zelf technische verbeteringen aan te brengen ter voorkoming van (onnodige) huurverhogingen? Zo ja, hoe? 5) Hoe bent u bereid en instaat om anderen daarin (technisch) te ondersteunen? De meeste respondenten antwoorden met nee op vraag 4, omdat men meestal daarvoor de kennis en kunde niet in huis heeft. Daarmee is het antwoord op vraag 5 in de meeste gevallen dus ook nee. De vragen zijn echter dusdanig specifiek, waardoor we vermoeden (en weten uit gesprekken) dat de daadwerkelijke diversiteit aan technische kennis en kunde onder alle huurders in de buurt wel hoger is.
–5–
6) Bent u bereid om mee te denken en handelen om de woonkwaliteit te vergroten in onze buurt? Zo ja, Hoe? De antwoorden op deze vraag zijn divers, maar heel positief is dat ongeveer 50% van de respondenten aangeeft min of meer actief te willen meedenken en/of handelen. Veel mensen hebben op de teruggestuurde enquêteformulieren ook nog aanvullende
informatie gegeven. Van deze extra opmerkingen volgt nu een willekeurige opsomming. 3 achtereenvolgende winters lekkage (en schade!) doordat Rentree nalaat blad te verwijderen van het dak in het najaar.
Klacht was water loopt niet weg. Mooie douche gekregen maar water loopt nog steeds niet weg! Aanwezigheid van inbraakwerende voorzieningen gemiddeld, maar afwerking erg slecht.
Badkamer goed na renovatie. Vooraf 2 jaar ellende. De uitvoering van reparaties soms heel slecht door tegenwerking van Rentree.
In geen jaren verbeteringen uitgevoerd. Stop met verkoop!!! Gebruik uw verstand!!!
Loszittende tegels in keuken, wc en badkamer. Verroeste radiatoren. Stroeve radiatorkranen. Gebrek aan dubbel glas. Mijn hoekhuis is erg koud en tocht.
Na klacht over hangjeugd, niets meer gehoord. Ronduit slecht!! Intercom doet het weer niet.
Wc + fonteintje na lang zeuren vervangen. Badkamerrenovatie was beloofd, maar gaat niet door!!
Kwaliteit uitgevoerde reparaties soms slecht. Verhoudingsgewijs met mijn aanwezigheid thuis zijn de stookkosten hoog. En vooral het lopen op trappen is erg gehorig.
Wc is muf en stinkt. Badkamer is echt verouderd. Bruine tegels en niet goed schoon te houden. Voor de rest doe ik zelf wat ik kan. Radiatorknoppen zitten vast! Aanleg: aardlekschakelaar wat nodig is volgens controlecommissie!
Ik geef liever geen gegevens om represailles voor jullie te voorkomen. Ik deel jullie boosheid op Rentree niet. Ik moet zeggen dat ik jullie boosheid niet begrijp. Ik heb niet zulke slechte ervaringen met Rentree. Ik vind de toon van deze brief erg rellerig.
Contract getekend met “de Nijverheid”. De kwaliteit van de uitgevoerde reparaties is divers. Afhankelijk van de ingehuurden. Domined het slechts.
–6–
Laatste maanden geen verbeteringen. Maar daarvoor buitenkant geschilderd. Ook alles
aangepast en daardoor politiekeurmerk veilig wonen gekregen.(stangen voor bovenlichten, andere sloten, buitenverlichting) Zonder huurverhoging.
Klachten worden al jaren nauwelijks serieus genomen. Je moet echt doorzetten om enig gelijk te krijgen, als er al gereageerd wordt door Rentree.
Verbetering is de aanpak van burenoverlast op straat via wijkagent. Zit te wachten op de afhandeling van klachten over onderhoudsbedrijf. Geeft aan dat normaal de WC en badkamer na 30 jaar worden vervangen. Schuiframen zijn niet meer gangbaar na laatste schilderbeurt. Grondvocht trekt door muren/fundering in slaapkamer(s). Hang- en sluitwerk zelf gedaan in opdracht verzekering. Warmte-isolatie net zo middeleeuws als de buurt.(ramen).
Tijdens de verspreiding hebben wij ruim 70 huurders de enquête persoonlijk kunnen overhandigen. De meeste mensen waren prettig verrast door ons initiatief en natuurlijk deelden velen, tijdens die gesprekken, hun ervaring met de handel en wandel van Rentree. Het meeste hiervan heeft men kunnen verwoorden via de enquête. Een samenvatting van vaak aangeroerde gespreksonderwerpen, vult in nog bredere zin aan, wat onder de huurders leeft. – Waarom verkoopt Rentree zoveel huurwoningen? Ons kwartier was ooit totaal verkrot en is begin jaren 80 weer opgebouwd met veel rijkssubsidie. Bedoeld een wijk te zijn met overwegend sociale huurwoningen. – Met meer dan 30 jaar huuropbrengst zijn de woningen ruim afbetaald. Toch besteed Rentree, al vele jaren, geen geld aan vernieuwing van bijvoorbeeld een ruim 30 jaar oude opgebruikte wc, badkamer, keuken enz. cv-installaties en vooral isolatiegebrek zijn pijnpunten. Maar maximale huurverhogingen worden wel al jaren doorgevoerd. – Op diverse klachten wordt regelmatig traag tot zelfs klantonvriendelijk en/of soms helemaal niet gereageerd. – Als je mondig bent en een doorzetter krijg je uiteindelijk vaak wel wat geregeld. – Gedane beloftes worden niet altijd nagekomen. – Gebruik van te goedkope materialen voor reparatie/vervanging. – Het meeste onderhoud is optisch. Wel (matig) schilderwerk aan de buitenzijde, maar geen redelijke woningverbetering/modernisering van de binnenkant. – Medewerkers zijn te weinig zichtbaar/aanspreekbaar in de buurt. –7–
RENTREE.....Wat nu? Begin jaren 80 is onze buurt uit haar as herrezen. In de jaren 70 was zoveel bewustzijn ontstaan onder (oud)bewoners dat het totaal verkrotte Noordenbergkwartier niet mocht worden opgeofferd aan kortzichtige afbraak/vernieuwingsdrang oftewel de bouw van
kantoorflats. Met behulp van sympathiserende maatschappelijke ondersteuning is de
gemeente overstag gegaan en werd uiteindelijk rijkssubsidie verkregen voor een unieke wederopbouw van het Noordenbergkwartier. Met veel oog voor de historie werd het
kwartier herbouwd met instandhouding van het oude stratenplan en met vooral veel
sociale huurwoningen, gelardeerd met wat koopwoningen. Woningstichting Nijverheid kreeg destijds de verantwoordelijkheid over de huurwoningen. Deze erfenis is uiteindelijk in handen gekomen van de fusiecorporatie Rentree. De architecten Willem Smid en Jim Peters hebben destijds duidelijk aangegeven dat zij concessies moesten doen aan de kwaliteit met advies een aantal verbeteringen te realiseren binnen 30 jaar na de bouw. Nijverheid heeft de eerste bewoners beloofd deze adviezen te zullen nakomen. Na de volledige verzelfstandiging in 1995 lijken veel woningcorporaties, waaronder ook Rentree, te zijn vergeten dat zijzelf ooit (begin jaren 70) fatsoenlijke onderhouds- en exploitatieafspraken hebben bindend vastgelegd. Men heeft afgesproken dat een periode van 25 jaar de exploitatiecyclus voor een huurwoning ging worden. 20 jaar huur werd kostendekkend voor de totale cyclus, waarin na 15 jaar een kleine renovatie zou
plaatsvinden en na 25 jaar een totale renovatie/modernisering wordt uitgevoerd. De extra 5 jaar huuropbrengst was dan bestemd voor allerlei mooie nieuwe ontwikkelingen. Realistische huurverhogingen hielden dit systeem werkbaar en de huurders tevreden. In 1981 kwam Noordenbergkwartier fase 1 gereed en namen de eerste huurders intrek in de huurwoningen met huurcontracten en afspraken volgens de destijds geldende regels. Zeker onder de oudste huurders (meer dan 20 jaar), maar ook onder de rest heerst teleurstelling over het gevoerde beleid van Rentree. In de ruim 33 jaar zijn veel gedane beloftes niet of nauwelijks nagekomen blijkens de diverse reacties. Uit het onderzoek trekken wij een aantal conclusies waar de onvrede vooral aan te wijten is. Wellicht komt bij een uitgebreider onderzoek nog meer aan het licht, maar het initiatief zal daarvoor 100% bij Rentree moeten liggen. –8–
Voor de meeste huurders geldt dat hoe ouder de voorzieningen zijn men hierover ook meer ontevreden is. Een aantal woningen heeft de afgelopen jaren wel een nieuwe wcinrichting, badkamerinrichting, cv-ketel of keuken gekregen. Deze bewoners zijn over het algemeen meer tevreden over voorzieningenniveau.
Een 33 jaar oude badkamer is niet meer acceptabel schoon te maken. Ouderwetse
opbouwleidingen, uitgesleten tegelvoegen, halfbakken gerepareerd tegelwerk, enz.. De meeste wc's zijn in dezelfde deerniswekkende toestand en stinken daardoor soms ook nog. In enkele woningen hangen nog steeds allang afgeschreven cv-ketels van meer dan 15 jaar oud. Roestende radiatoren worden niet vervangen. Hang- ,maar vooral sluitwerk is in veel woningen tot op de draad versleten. Het verbeteren van woningisolatie zou eigenlijk al jaren geleden, zonder huurverhoging, moeten zijn uitgevoerd, want enkel glas is allang niet meer van deze tijd. Ook zijn er nog huurders met een keuken en diverse andere voorzieningen in slechte toestand. Men is terecht teleurgesteld en ontevreden over “jaren vergeetachtigheid” van Rentree om redelijk woningonderhoud/modernisering te doen. Rentree zal de signalen die wij in dit rapport boven tafel hebben gehaald maar eens serieus moeten gaan nemen. Aangezien de onvrede veel langer speelt, is op korte termijn actie gewenst. Al enige tijd gebruikt Rentree het argument dat zij een financieel armlastige corporatie is en geen geld heeft voor al die verbeteringswensen. Maar...De huurders hebben dat probleem zeker niet veroorzaakt, want 33 jaar huuropbrengst heeft allang het geld binnen gebracht voor de broodnodige verbeteringen. Het steekt veel huurders echter ook dat Rentree, met “gelikte” slogans sociale huurwoningen verkoopt, dus op termijn zorgt voor huurprijsopdrijving. In de beginopzet is het nooit de bedoeling geweest om huurwoningen te verkopen. Het idee dat huurders meer recht op inspraak en inbreng zouden moeten krijgen was in de jaren 80 voor de geboorte al begraven, maar gelukkig heeft onlangs de enquêtecommissie het idee opnieuw leven ingeblazen.
Dus Rentree steek de hand in eigen boezem en kom met een goede oplossing!! –9–
BIJLAGEN A – Begeleidende brief bij de enquête. B – Enquête (2 delen).
C – Bijgevoegde reacties enquête (2 pagina's).
D – Verzameling klachten uit het initiatief van september 2013 (15 pagina's).
E – Reacties op het initiatief van R. Prinsen Stichting Noorderbergkwartier (9 pagina's). F – De Noorderberger Extra
–
Het doucheputje (6 pagina's).
G – Deventer corporatie doet Vogelaars werk
–
H – Deventer woningcorporatie verslikt zich in ambitie (5 pagina's). I – Verkoopslogan Rentree
– 10 –
NRC Archief (2 pagina's). –
Gerben van der Marel
BIJLAGE A
BIJLAGE B1
BIJLAGE B2
