business centers
S Haarlemmermeer
~
~
V
drs. D.J. Somsen ilrnstelveerz, april "002 - M Jaargang K K ~2000-2002 p r ~ Kdrs. Pep. Kohnstaá-im rnr, drs. K, WARd e r Noill
"..when i run dry i stop a while and think of you.." Baul Sirnon
Aan Marieke, Emma, Pieter en Wouter
Na een enerverende studietijd is het moment gekomen waar ik. ondanks al het plezier van de afgelopen twee jaar. met verlangen naar uit heb gekeken: de afronding er van. Het voorwoord van de masterproof is bij uitstek de gelegenheid om terug te kijken. af te sluiten en hen te bedanken die in de voorbereiding van en tijdens de opleiding van bijzondere betekenis voor mij zijn geweest. Een drietal jaar geleden overwoog ik seneus de MRE-opleiding te volgen. Gedurende die tijd en in voorbereidmg van de selectieprocedure heeft Piin Kaufman me in het algemeen en op bepaalde momenten in het bijzonder tot gestimuleerd. Ik denk aan het oefenen van het 'MRE-sollicitritiegesprek' en de kritische heschouwing van het 'MREsollicitat~epaper'.Ik ben Pim hier zeer erkentelijk voor. In ée'n adem wil ook Jeroen Reijnoudt noemen. Altijd meei dar1 belrnngstellend mijn studieverrichtingen L olgend en nie zo gek krijgend dat ik op zomervakantie voorafgaand aan de studie reeds studiemateriaal heb meegenomen. Ook onze brainstorms voor het vinden van een interessant onderwerp voor mijn masterproof heb ik zeer gewaardeerd. Uiteraard gaat grote dank uit naar medewerkers van de gemeente Haarlemmermeer. Norbert Schmelzer, Nico Kamphorst en Rob van der Nol1 waren in verschillende stadia alledrie in de randvoorwaardelijke sfeer (steun. tijd en geld) van grote betekenis. Een speciaal woord van dank gaat bij de gemeente uit naar George Görtemöller. mijn wethouder van Economische Zaken. Zijn ondersteuning in de selectiefase en belangstelling gedurende de tentamenperiodes, ook als hij alleen last van mijn opleiding had omdat ik vaak niet aanwezig was. heeft me goed gedaan. Voor wat betreft het schrijven van mijn masterproof wil ik Bastiaan Driessen van Regus in het bijzonder bedanken. Mijn introductie door hem in de wereld van business centers en het beschikbaar stellen van gebruikerslijsten van Regus-vestigingen in Haarlemmermeer zijn in dit verband van grote waarde geweest. Een woord van dank gaat tevens uit naar alle medewerkers van de SBV en Maudi Kieft en Pieter van Hulten in het bijzonder. Hun inzet heeft zorggedragen voor een opleiding van uitstekende kwaliteit in een prettige sfeer. Professor Kohnstamm bedank ik voor zijn kritische en gewaardeerde hulp en advies bij het schrijven van mijn masterproof. Een MRE-student kan zijn studie niet succesvol afronden zonder de steun van het thuisfront. Hoewel ij te jong zijn om liet als zodanig te hebben ervaren, is de liefde die ik dagelijks van Emma. Pieter en Wouter ontvang en hct geluk dat met dat elke dag weer geeft essentieel in mijn bestaan en daarmee in de succesvolle afronding van mijn studie.. Tenslotte Marieke. Zonder mijn lieve Marieke was een succesvolle afronding van de MRE-opleiding niet mogelijk geweest. Haar onvoorwaardelijke steun, ook als ik niet te genieten was door studiestress en tentamenspanning. was voor mij van onschatbare waarde. elke dag weer. Ik beschouw haar veerkracht als mijn solide basis. mljn slagen alc 011s slagen.
Amstelveen. l 8 juni 2002
Thc Iiistdnt Otfïcc: cen verkenning van businesb ccnters
D.J. Somsen
.............................................................................................3
1.
INLEIDING
AANI.EIDING .......................................................................................................
1.1. 1.2.
3
D0~1s~er.r. ING iIN PIiORIdIiiiMSTI~L.LIN(ì............................................................. 4
AANPAKIiN OPBOIJW ...........................................................................................5 FLEXIBILISERING VAN DE KANTOORWERKGELEGENWID 7 ............................................................. 2.1. MAATSCHAPE'FLIJKEONTWIKKEI. INC.EN 7
.
2
1.3.
........................
2.1.1. 2.1.2. 2.L .3. 2 .l .4. 2.2. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5. 2.3.6.
.
3 4.
DHMO(;IZAPISCHIS 0NTWIKKE:LINGEN .................................................................. 7 ECONOMISCHE EN TflCHN0IX)CiISCHE ONTWIKKEI. INCiISN ..................................8 .......................................................... SOCIAAL.-CULTUI~EI.~: ~NTWIKKEL.INGEN 8 ]P~I.ITIEIWOKTWIKKE:LIN(?EN ..............................................................................9 FI~IXIBIL. 1SERINCi V /2N Uil KAS\ITOOKWERK(iE:LEGFiNHEIDNAAR LOCATII; ....... 10 BLIsIN~~SS CENTERS ............................................................................................ 12 FIBXIHII. ITEIT VAN DIEiNSTE$NEN FACILITEITEN ............................................... 14 ............................................................ 15 FLHXIRII. ITEITIN DE RLIIMTF~BESHOEZTEJ FL.BXIHILITE~IT IN DL$DUUR VAN I>li HUUROVEREENKOMST ..............................16 KOSTEN BUSINESS CENTERS............................................................................... 16 GBRKUIKE~RS ....................................................................................................... 21 ............................................................................ DE:,FINITIE BUSIW. SS CICNTEK 23
..........................................
ONTWIKKELINGEN IN DE KANTORENMARKT 25 G E S C ~ D E NVAN I S HET PRODUCT BUSINESS CENTER ............................28 .........................................................................................................28 4.1 . AL(;E<MEEJN 4.2. NP;»ERLAND....................................................................................................... 2 9
4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.2.4.
5.
5.1. 5.2.
.
6
6.1. 6.2. 6.3. 6.4.
.......................................................................................................... INLF;IDING 29 VERI.ilI>PiN........................................................................................................... 29 HEDEN .................................................................................................................29 ......................................................................................................... 3 1 TOEKOMST
...........................................
BUSINESS CENTERS IN HAARLEMMERMEER 33 .............................................................................................. 33 OUD-GEBRUIKERS CONCI.USIE ......................................................................................................... 37 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 39 EENJONGEBEDRIJFSTAK ...................................................................................39 D E( ~ I I R R U I K E ~VAN ~ S BUSINESS CENTFIKS .........................................................40 DE POSITIE: VAN RUSINESS CFiNTElltS NU EN IN DE T0E:KOMST .......................... 41 EESN Ai.WF:,( ;INC~SKADER'?.................................................................................... 42
...........................................................
The Insl'inl Olfice. teil vcrkznnuig va11hwincss centcis
I.
Inleiding
1.1.
Aanleiding
1) 1 Somwn
Begin jaren tachtig is de Gemeente Haarlemmermeer gestart met de ontwikkeling van het kantorenpark Beukenhorst te Hoofddorp. De afgelopen 15 tot 20 jaar is de uitgifte bijzonder succesvol geweest, In Reukenhorst-West en de aarisl~rite~ide ontwikkelingxfase Reukenhorst-Oost is tot op heden ruim 350.000 m9.v.o. kantoorruimte 9erealiseerd. Diverse aansprekende bedrijven hebben zich op het park gevestigd. Beukenhorst is hiermee een belangrijke vestigingslocatie geworden voor nationale en internationale (hoofd)kantoreri binnen de Amsterdamse regio. De door het gemeentebestuur van H:narlerrimermeer gewenste verdere versterhg van de positic van Beukenhorst alc kw:tlitatref hoogwaardige vestigirigslocatie voor internationale bedrijven vindt tot clrcci 2010 plaats door de ontwikkeling van hei gebied Station Hoofddorp - Beukenhorst-Luicl, een ontwikkeling van circa 375.000 m2b.v.o.. Deze versterking vindt zijn weerslag iii een hoogwaardig stedenbouwkundig plan- de keuze in samenspraak met de markt voor (internationde) toparcliitecten. hoge investeringen in de buitenruimte, de landscaping van het park, de invoering van parkmanagetnent en het aanbieden van naar grootte gedifferentieerde kantoren. Door middel van het inspelen op marktontwikkelingen tracht de gemeente Haarlemmermeer de vitaliteit van het park te behouden. Na 2005 zal de uitbreiding Beukenhorst Oost-oost in ontwikkeling en realisatie worden gebracht. Vooralsnog wordt hierbij rekening gehouden met een ontwikkeling van minimaal 400.000 mq.v.0.. Een van de ontwikkelingen waarmee de Gemeente Haarlemmermeer de laatste jaren wordt geconfronteerd is de vraag van marktpartijen voor de verwerving van grond voor de ontwikkeling en realisering van flexibele kantoorhuisvesting, de zogenaamde business centers. Hierbij betreft het de ontwikkeling en realisering van kantoren voor bedrijven/formules die wel hun naam verbinden aan het kantoorconcept. maar zich zelf niet als gebruiker binnen het te ontwikkelen kantoor zullen vestigen. Deze formules verhuren, in afwijking van de standaard huurtermijn van 5 of 10 jaar, kantoorruimte aan gebruikers voor flexibele huurperiodes. variërend van 1 dag tot enkele weken. maanden of jaren. Bekende aanbieders van dergelijke k;mtoorconcepten zijn Regus. MWB Business Exchange en HQ Business Centers. Het is voor de gemeente in de huidige situatie echter lastig te beoordelen of medewerking aan de ontwikkeling en realisering van kantoorrulmte voor genoemde aanbieders verleend moet worden. Hiervoor bestaan twee redenen:
varz ren gr:onclr acr~zbod,ssiitztutiri.l~nuitrlr irzi.'rrlshork varz I . Het itzst~~ncihouclriz grorzclc~lanbirder(het gro?zdbi.drij@ersyectirf) Norn-ialiter verkoopt de gemeente op Beukenhorst slechts grond aan marktpartijen alc vooraf duidelijkheid kan worden gegeven over 60% van de daadwerkelijke huurder(s)/gebruiker(s) van de te ontwikkelen kantoorruimte. Deze eis wordt door de gemeente gesteld om een gezonde marktsituatie te bewerkctelligen. De gemeente wil voorkomen dat het kantorenaanbod te groot wordt. Een groot aanbod in combinatie met leegstand j r i de bestaande kantoren zal de in de markt te realiseren hriurprijzen per n12 v.v.o. negatief beinvloeden. hetgeen zich voor de gemeente vertaald in ongewenste lagere grondpr~jzen.De door de gemeente gekiste huurgarantie zal door de aanbieders van buciness centers vooraf gegeven worden. Echter de eerqte huurder van de
kantoor~uimte.zijnde de aanbieder vrin het business center verbindt slechts haar naam aan de kantoorruimte. onder zich daadwerkelijk of als hoofdgebruiker in het te reaiiseren pand re vesngeil. De uiceinàeiljke geDruikersionderhuurYers zijn vooraf niet bekend. Het risico op een kantoor zonder daadwerkelijke gebruikers is vooraf niet uit te sluiten.
2. f i t insturzdhozcdrn van ren grzovzcl~crnnhodr~itucitirrlonuithet perspec lief van acazbi~~lrrvan een geicil~di~ertigirzgskiir?zaat (het EZ-prr,$prtt t ~ f ì De gemeente is zich ook bewust van de veranderende vraag naar kantoorruimte. Ten eerste constateert de gemeente, dat de termijn waarop de huisvestingsweris van (vaak buitenlandse) bedrijven speelt steeds korter wordt. Tot enkele jaren geleden meldden bedrijven zich bij de gemeente voor de verwerving van grond voor de realisering van etn btdrljfqpand circa twee of drie jaar voolafgaande 'kan de datum waarop men die nieuwe huisvesting wilde betrekken. Deze termijn bood voldoende tijdsruimte om in overleg met de geineente een bouwplan op te \tellen, hiervoor een bouwvergunning te verkrijgen en het bedrijfspand te bouwen binnen de dool het bedrijf gewenste termijn voor nieuwe bedrijfshuisvesting. In de huidige sitiiatie speelt de huisvestingswens en daarmee de vraag naar kantoomimte van bedrijven steeds vaker op een veel kortere termijn. De huisvestingswens speelt daarbij op een kortere termijn dan de benodigde ontwikkelings- en realisatietijd voor de nieuwbouw van een kantoor. Voor deze bedrijven kan de huur van in de tijd flexibele kantoorruimte een oplossing zijn. Ten tweede blijken (buitenlandse) bedrijven bij vestiging in de regio Amsterdam/Haarlemmermeer veelal eerst op zoek te gaan naar een strategisch gelegen pied-à-terre, van waaruit men eerst de markt wil gaan verkennen, voordat men een definitievere vestigingslocatiekeuze maLikt.Ook de onzekerheid over de groei en het daarmee samenhangend benodigde kantooroppervlak speelt een rol. Voor deze bednjven is de huur van zowel in de tijd als qua oppervlak flexibele kantoorruimte veelal een oplossing. De gemeente Haarlemmernieer wil ter versterking van haar vestigingsklimaat en haar positie als vestigingslocatie voor (internationale) bedrijven dan ook in kunnen spelei1 op dergelijke vestigingsbehoeften en dergelijke kantoorformules in het kantorenpark Beukenhorst kunnen beiden. Beide perspectieven kunnen een intern gemeentelijk belangenconflict betekenen. Annzrenlijhe leegstand oi' een groot aanbod kan lelden tot lagere huren en daarmee lagere grondwaarclen. Leegstand en aanbod kunnen daarentegen kamen bieden aan (buitenlandse) bedr~jvenom zich voor een relatief lage prijs (huur of grond) te vestigen. Geconcludeerd kan worden. dat het de gemeente ontbreekt aan de beschikbare inarktkennis voor het bepalen van de marktruimte voor business centers. Kortom er is geen afwegingskader beschikbaar.
1.2.
Doelstelling en probleemtelling
Om rn de toehomst ter versterking van het vestigingshlimaat in de Gemeente Haarlemmerineer weloverwogen en wellicht pro-actief m te kunnen spelen op de vraag naar business centers dient het aritwoord op een aantal vragen met betrekking tot de %raagen het aanbod. zowel wat betreft de kwalitatieve als mogelijk kwantitatieve zijde hiervan. op basis van een onderzoek inzichtelijk te worden gemaakt.
\BV MICk opleiding Ja'irg'rrig 2000-2002
4
Thc Instant Ofticc. ccn vcrkcnning va11 ~ L I S ~ ~ c~'11tc1.s IC~S
1l.J. Som\en
De Gemeente Haarleminermeer is als aanbieder van grond ten behoeve van kantoorbebouwing echter maar één van de spelers van de regionale vastgoedmarkt. In het onderzoek zal revens naciruiiiteiijk de rollen. wensen, piannen.visies ei1 verwachtingen van de andere spelers op de regionale vastgoedmarkt naar voren dienen te konien. Dit betreft makelaars en beleggers in vastgoed. De centrale vraag en daasmee de probleemstelling m het onderzoek luidt:
Wat is de huidige en toekomtige positie van busirness centers binnen de kantorenmarkt van de gemeente Haarlemmermeer in het algemeen en voor het kantorenpark Beukenhorst te Hoofddorp in het bijzonder? Ile uitkomst van het onderzoek 7 d bestaan uit een vlsir op de markt voor business centers rn de gemeente H~~arlernrnermeer t n ren aantal a'inbevelingen voor de gemeerite Haarlemmermeer op dit gebied.
1.3.
Aanpak en opbouw
In deze paragraaf zal worden ingegaan op de wijze waarop de probleemstelling zal worden geoperationaliseerd en hoe de scriptie is opgebouwd. In hoofdstuk 2 zal worden ingegaan op de definitie van business centers. Getracht zal worden tot een afbakening van het begrip business center te komen. Hiertoe zal een beeld van de maatschappelijke ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar worden gegeven en de gevolgen die hebben gehad voor de ontwikkeling van kantoren en de kantoonverkgelegenheid. Vervolgens m l op basis van deze ontwikkelingen bezien worden welke gevolgen deze hebben gehad op de vraag naar flexibele aanbodsvormen van kantoorhuisvesting. Hierin zal de plaats van business centers worden bepaald en wordt een definitie van busiriess centers geformuleerd, welke de basis zal zijn voor de masterproof.
In hoofdstuk 3 wordt een algemeen beeld geschetst van de ontwikkelingen in de kantorenmarkt van de afgelopen jaren. Ook de verwachtingen voor de toekomst hieromtrent komen in dit hoofdstuk aan de orde. Vervolgens zal in hoofdstuk 4 de geschiedenis van business centers aan de orde komen in de Verenigde Staten van Amerika. Europa en Nederland. Wai betreft de Nederlandse situatie zal in het bijzonder aandacht worden besteed aan de situatie op B~isinessPark Beukenhorst als onderdeel van de regionale Amsterdamce kantoormarkt. Verleden, heden en toekomst komen daarbq aan de orde.
In hoofdstuk 5 7al exclus~efde Business centers in de gemeente Haarlemmermeer aan tie orde komen. Onderzoek zal worden gepleegd naar het vestigingsgedrag en de verhuismotieven yan een aantal bedrijven voor wie een business center de eerste vestiging in HaarlemmerIneer was. Waarom is in eerste instantie gekozen voor een business center en welke redenen lagen ten grondslag aan het verhuizen naar een regulier kantoor of aan continuerrng vali het verblijf in het bui~nesscenter. Het onderzoeh wordt in hoofdstiik 6 afgesloten worden door het formiileren van coticlusies ten aanzien van de Nederlandse markt voor business centers in het algemeen
The Iristant Offi~e:ecii \eikeiininr
lari
b~i\ines~ ceiiteis
L) J Somseii
en de Haarlemmermeerse markt voor business centers in het bijzonder. Daarnaast zullen specifieke aanbeveliiigen worden geforniuleerd voor de ontwikkeling van business centers voor her: kantorenpark Beukenhorst. Deze aanbeveiingen Kunnen dienen ais afwegingskader voor het college van burgemeester en wethouders van de genieente Haarlemmermeer inzake de ontwikkeling van business centers op het kantorenpark Beukenhorst.
The Instant Olfice, een verkenninr ban husiilcs\ centci \
2.
1 l . J Soinscn
Flexibilisering van de kantoorwerkgelegenheid
Het begrip business center wordt veelal beschreven als het kantoorconcept met flexibele werkplekken. De vraag is in dat geval gerechtvaardigd. waar deze tlexibiliteit dan uit bestaat. Tevens dient bepaald te worden of er geen andere aanbiedingcvorn~envan flexibele werkplekken bestaan, welke niet vallen binnen de definitie van het begrip biisiness center. Om te komen tot een definitie van het concept business center zal in dit hoofdstuk een beeld van de maatschappelijke ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar worden gegeven en zal kort worden ingegaan op de gevolgen die deze ontwikkelingen hebben gehad op kamtortn en de ontwikkeling van kantoomerkgelegenheid. Vervolgens zullen de aanbiedingsvonnen van de flexibele werkplek buiten het regullere kantoor, het basiskantoor besproken worden. met als doel een beeld te krijgen van het spectrum van flexibele werkplekken. Hierna zal ingezoomd worden op het business center als onderwerp van deze scriptie en zal een definitic van husiness centers worden geformuleerd.
2.1.
Maatschappelijke ontwikkelingen
De huidige samenleving kan als zeer dynamisch worden getypeerd. Voor het management van bedrijven is het van groot belang dat men zich bewust is van deze ontwikkelingen. Immers. deze maatschappelijke ontwikkelingen werken direct door. De positionering van producten en diensten van bedrijven in termen van vraag en aanbod dient door de bedrijven constant en consequent gemonitord te worden. om snel. creatief, flexibel en effectief op veranderingen te kunnen inspelen. met als doel het blijvend versterken of minimaal behouden van de marktpositie. In de samenleving hebben ~ i c hde afgelopen jaren tal van en trends voorgedaan, die gevolgen hebben gehad voor de positie van bedrijven en daarmee de huisvesting van bedrijven. Onderscheiden kunnen worden: 1. Demografische ontwikkelingen; 2. Economische en technologische ontwikkelingen; 3. Sociaal-culturele ontwikkelingen: 4. Politieke ontwikkelingen.
2.1.1. Demografische ontwikkelingen Het Centraal Bilreau voor de Statistiek (CBS) voorziet een verdere groei van de bevolking naar 18.2 miljoen inwoners in 2030. De vergrijzing die de afgelopen tien jaar al zichtbaar wac. za1 zich naar verwachting ook de komende jaren voortzetten. Dit proces wordt versterkt door de ontgroening. waarbij tot 20 10 een absolute afname plaatsvindt van het aantal 25 tot 39-jarigen. Verder zal ook het aandeel van de beroepsbevolking verder afnemen. Dit zal nog enigszins gecompenseerd worden door de stijgende arbeidsparticipatie van vrouwen. Tenslotte is de verwachting dat de bevolking zich steeds meer zal ontwikkelen in de nchting van een multiculturele samenleving. Bedlijven dienen de komende jaren rekening te houden met een toenemende schaarste op de arbeidcmarkt. Om aan de kwantitatieve vraag naar arbeidskrachten te kunnen voldoen.
The Iilstdnt Office: een .ccrherii~inc,van busiiic~scenteis
I) I Sornjci~
zal het noodzakelijk zijn voorwaarden te scheppen om (herintredende) vrouwen, ouderen en allochtonen aan het arbeidsproces te laten deelnemen. De (kwalitatieve) concurrentie oni de besce werknemers ai groot biijven. Einnen de Kantoren en de kantoorwerkgelegenheid zal derhalve ruimte en creat~viteitgevonden dienen te worden in de primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden van de werknemers. de huisvesting van werknemers op de werkplek en tevens de efficiënte inzet van het beschikbare personeel naar tijd en locatie.
2.1.2. Economische en technologische ontwikkelingen Een liberalisering van de wereldhandel en het internationale kapitaalverkeer heeft mede bijgedragen tot de integratie vnn d t Penier~ka~~nse, Aziaticcht en Europese econornitkn. Hiermee is de internat~onalisatiekan de economie een feit. Bedrijven beperken zich in hun activiteiten niet langer tot het land van oorsprong, maar breiden hun activiteiten door t de landsgrenzen. zowel binnen het eigen continent groei, fusies of overnames u ~buiten als naar andere werelddelen. Hiermee sanienhangend 15 de binnen de westerse wereld vervanging van de op industrie gerrchte economie door een informntie-economie. Steden en regio's als kenniscentra maken in toenemende mate deel uit van een nieuwe kennisen netwerkeconomie. Deze ontwikkeling naar een mondiale kennis- en netwerkeconomie is in een stroomversnelling gebracht door de snelle technologische ontwikkeling. vooral op het gebied van Informatie- en CommunicatieTechnologie (ICT). De mondialisering van de economie heeft bij internationale ondernemingen geleid tot een toename van een aantal vestigingen buiten het land van oorsprong. Maar ook bij nationale ondernemingen vindt een toename plaats van het aantal vestigingslocaties. Volgens het recente onderzoek 'Ruimte voor digitale economie' (TNO inro en het Ministerie van Economische Zaken. 200 1) zijn er met betrekking tot de kantoorwerkgelegenheid een tweetal trends te onderscheiden in de relatie tussen ICT en de niimtevraag, die zowel betrekking hebben op het nationale- als internationale vestigingspatroon van ondernemingen : e De scheiding van 'front- en back-offices'; Flexibele werkplekken in combinatie met telewerken. Beide trends leiden binnen de verdere verkantorisering van de economie tot een groei van het aantal werkplekken. Echter een deel van deze werkplekken zal niet binnen de traditionele kantoren worden gevonden. maar op specifieke flexkantoren en thuis bij telewerkers. Naast de ICT wordt de ruimtelijk integratie van op meerdere locaties gelegen werkplekken en kantoren mogelijk gemaakt door de toegenomen persoonlijke mobiliteit
2.13. Sociaal-culturele ontwikkelingen Ook sociaal-culturele ontwikkelingen leiden tot een veranderend ruimtegebruik. De belangrijkste oritwihhelingen zijn individualisering. bewustwording en emancipat~e.In toenemende mate willen mensen de invulling van het leven in overeenstemtning brengen met hun eigen wensen. Dit heeft ondermeer geleid tot een grotere mondigheid, de wens om ruimte te hebben voor persoonlijke ontplooiing en eisen die aan de werkplek worden gesteld. De niens als individu is centraler hornen te staan.
SI5V-MI1t.' i~pleidii~g Jaarg'tng 2000-7002
X
The Instant t )f ficc. cc11 vcl hcnriing van hu~meascentcrs
I) T Cornsen
Op de arbeidsmarkt heeft dit geleid tot een tlexibilisering van de werktijd en loopbaanplanning. Bij de inrichting van kantoren zal steeds meer rekening dienen te wuidcil gehoudcri met Úc iridividueic werisen cri eiscri vali de werkticrrtrrs. îvîdar ieveris vertaalt de flexibilisering van de arbeid zich in de flexibilisering van de werkplek. Telewerken vanuit het woonhuis en het gebruikmaken van werk- en vergaderplekken buiten het reguliere kantoor. waar de onderneming officieel gevestigd is, zal hierdoor toenemen. De dagelijkse gang naar de vaste werkplek op kantoor is daarmee geen automatisme meer. De werknemer zal die werkplek kiezen dic het best aansluit bij rijn of haar agenda.
2.1.4, Politieke ontwikkelingen De markt van commercieel vastgoed. waaronder de karitorenmarkt, is geen aspect van de samenleving waarmee de overheid zich intensiet bemoeit. Maar daarmee is niet gezegd dat de invloed van de overheid in d e ~ van e geen betekenis is. De invloed verloopt vooral via het beleid van de rninisteiies van VROM en Verkeer en Waterstaat. Het min~sterie van VROM stelt het ruimtelijke ordeningsbeleid op en bewaakt dit. Dit ruimtelijk beleid is de basis voor streekplannen en deze zijn op hun beurt weer de basis voor bestemmingsplannen, waarin de planologisch-juridische ruimte voor de realisatie van kantoren wordt vastgelegd. Daarnaast is in het ruimtelijke ordeningsbeleid ten aanzien van kantoren het zogenaamde ABC-locatie beleid vastgelegd. Met dit beleid worden de bereikbaarheidprofielen van locaties gekoppeld aan de mobiliteitsprofielen van bedrijven. Concreet betekent dit dat arbeids- en bezoekersintensieve bedrijven zich dienen te vestigen nabij haltes van openbaar vervoer. De goede bereikbaarheid per openbaar vervoer vertaalt zich vervolgens in maximum parkeernormen. Binnen de Randstad geldt daarbij een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per 125 m%edrijfsvloeroppervlak (b.v.o.) op een B-locatie (goed ontcloten via rijksweg en openbaar vervoer) en een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per 250 m2 b.v.o. op een A-locatie (knooppunt van openbaar vervoer). Deze stringente parkeernormen zijn in streek- en bestemmingsplannen vastgelegd. De kritiek op dit bcleid vanuit voornamelijk het bedrijfsleven richtte zich met name op de zwaarte van de normen. In de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening 11jkt gekozen te worden voor het loslaten van dit rijksbeleid. Het locatiebeleid dient op gemeentelijk niveau en in de regio vorm te worden gegeven. Dat dit automatisch leidt tot een versoepeling vali dit beleid 11-jktniet altijd op te gaan. Binnen het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) gaan nu reeds sternnien op om of het beleid te handhaven. of om de 'extra' parkeerplaatsen beneden de norm slechts tegen een hoge vergoeding vati het bedrijfsleven mogelijk te mahen. Het ministerie van Verheer en Waterstaat speelt op het gebied van het bereikbaarhe~dcbeleideen leidende rol. Onder invloed van het locatiebeleid 15 de laatste 10 jaar vooral ingezet op de venriindering van de groei van de automobiliteit. Hoewel dit niet gewerkt heeft, heeft dit beleid zich mede vertaald in een keuze voor verbetering van de openbaar vervoer infrastructuur (bijvoorbeeld trein en Zuidtangent), ten koste van de uitbreiding en verbetering van het rijk5wegennet. Eén v;m de gevolgen is dat het rijkswegen net in vooral de ochtend- en avondspits overbelast is. hetgeen leidt tot veel en lange files. De laatste jaren ingezette verbetermg en uitbreiding van het rijkswegen (onder het motto 'mobiliteit mag weer' ) zal naar verwachting niet voldoende zijn om genoemde
The Iiis~aiitOffice: een vcrkcnnmg van h~tsiiies~ centei<
1) 1 hornseii
problemen het hoofd te kunnen bieden. Het ininisterie van Verkeer en Waterstaat zal de komende jaren middels rekening rijden of betaal~trokentrachten de groei van het auiuverkeer 111t.tIlairie i r l de 5piisiljÙen ie verrriiriùeren. O f tiic beleid tot resultaten zai leiden is nu nog niet duidelijk. Dat de kosten van het gebruik kan de auto zullen stijgen is daarentegen zeker. Daarnaaqt zal het ministerie vari Verkeer en Waterstaat blijvend de kwantitatieve en kwal~tatieveontwikkel~ngvan het openbaar vervoer stiriluleren. Het hierboven beschreven beleid en de gevolgen daarvan hebben de afgelopen jaren naast een heop ergernis en onbegrip bij het bedrijfsleven en het massaal oritclu~kenvan de parkeernormen tevens geleid tot het zoeken van andere flexibele vormen van kantoorhuisvesting. Th~iiswerkenen de benutting van hantoorwerkplekkers ander\ dan op het .eigenqlantoor zijn bewij~envari htt vinden van oplosxingrn buintri bedrijven In het tegengaan van verlies van productieve tijd als gevolg van bijvoorbeeld congestie van het wegennet.
2.2.
Flexibilisering van de kantoorwerkgelegenheidnaar locatie
De in de vorige paragraaf genoemde ontwikkelingen hebben geleid en zullen in de toekomst leiden tot veranderingen in de vraag naar kantoorhuisvesting en daarmee in diversificatie van het aanbod van werkplekken en kantoren. Het werken op een andere plek dan het kantoor van het basiskantoor. het kantoor waar de onderneming gevestigd is, kan worden geduid als de flexibilisering van de werkplek. Ir1 het rapport 'Ruimte voor de digitale economie" (TNO inro en het Ministerie van Economische Zaken, 200 L) wordt gesteld dat, uitgaande van een criterium van 2 of meer dagen in de week telewerken. in 2001 4% van het personeel in Nederland telewerkt. Men spreekt de verwachting uit dat dit percentage zal toenemen tot 22% in 2020. Als belangrijkste drijfveer achter telewerken noemen bedrijven in dit rapport de vermindering van de reistijd. het behoud van werknemers en de verwachting dat de productiviteit zal toenemen. De remmende krachten daarentegen zijn met name of het type activiteiten zich leent voor telewerken en in hoeverre werk plaatsvindt in projectteams. Minder belang, aldus de bedrijven. wordt gehecht aan de behoefte tot controle van werknemers.
De voor- en nadelen van telewerken. volgens het 'TelewerkForum zijn in tabel l weergegeven. Als vervolgens ingemomd wordt op telewerken vanuit speciaal daarvoor ingerichte telewerk plekken. kunnen cle volgende voor- en nadelen ten op~ichtevan thuis telewerken worden benoemd (tabel 2). De vraag naar huisvesting door een onderneming wordt ondermeer bepaald door de strategie van ei1 de werkprocessen binnen een bednjf. Deze huisvesting kan ~ o w ein l het basiskantoor. on-site. als buiten het basiskantoor. off-site gevonden worden. waarbij contractduur. locatie, versch~jningsvornien geboden diensten de variabelen zijn. Huisvesting off-site i \ de vastgoedcomponent van het telewerken.
Thc Instant Office: ccn verhci~riinr!van huiiness centers
D.J Soruwn
Tabel 1: voor- en nadelen van telewerken
bron: TelewerkForum
Tabel 2: voor- en nadelen telewerken vanuit speciaal daarvoor ingerichte telewerk
TIie Iii\tailt Oftice: ecn verkcilnin- t a n hii\ines, centers
I) J Soinaen
Het off-site werken. is echter nog een verzamelbegrip voor meerdere vormen van kantooractiviteiten die niet op het basiskantoor zelf plaatsvinden. Als vervolgens een verdere verfijning van het begrip oIt-site piaatsvindt. kan een onderscheid worden gemaakt in aanbiedingsvormen. Binnen het off-site aanbod van werkplekken- en ruimten kan een tweedeling worden gemaakt tussen de residentikle en non-residentiele kantoorruimte of werkplekken. Dit zijn de won~ngvan de werkrierner enerz~jdsen het hotel. het wegrestaurant. de luchthatcn en het business center anderzijds. Binnen het non-residentikle aanbod bieden wegrestaurants en hotels slechts werkplekken- en ruimten aan in een niet-kantooromgei~ing Voor het gebruik van deze werkplekken geldt ctat de duur kort (dagdeel) is en het niet mogelijk is te reserveren. Voorbeelden hiervan zijn AC Busrness Corner en Business Hotels, zoals Hilton en CrownP1,iza. Deze vormen van off-site werkplekken en -ruiaiten zullen in deze scriptie verder buiten bexhouwing worden gelaten. De non-residentiele vorm van off-site werkplekken binnen een kantooromgeving kent in Nederland twee vormen D-Office en het business center. D-Office biedt werkplekken voor zeer korte tijd (van 1 tot 16 uur per dag) aan in zogenaamde inloopkantoren. D-Office beidt naast werkplekken ook kopieer- en faxfaciliteiten, secretaride ondersteuning. cateringfaciliteiten en vergaderruimten aan. De filosofie van D-Office is het aanbieden van een netwerk van flex-kantoren (in de huidige situatie drie kantoren) in de nabijheid van de klanten van ondernemingen, waardoor tijdrovende en improductieve reistijd van en naar het basiskantoor kan worden vermeden. Alle de kantoren zijn middels een smart-card toegankelijk voor de h op de mobiele gebruiker (maximale abonnementhouder. D-Office richt ~ i c exclusief gebrniksperiode per kantoor is één dag). Wet business center is de andere aanbodsvorm van off-site werkplekken binnen een kantooromgeving. Business centers bieden in vergelijking met het andere off-site aanbod een veel breder opgezet prodilct en richten zich in beginsel op de gebruiker die een werkplek voor een langere termijn dan één dag zoekt. In figuur 1 is de bovengenoemde indeling van huisvesting van kantooractiviteiten scheniatrsch weergegeken. Business centers zijn het onderwerp van deze scriptre. In de volgende hoofdstukken zal ondermeer bezien worden of business centers clechts een rol vervullen als off-site werkplek buiten het basishantoor of dat business centers ook een andere rol vervuld. Anders gezegd. zijn business centers slechts een off-site alternatief voor het basiskantoor. of functioneert business centers ook als on-site kantoor.
2.3.
Business centers
In de vorige paragraaf is naar voren gekomen dat binnen het off-site aanbod van telewerkplekken en telewerkruirnten de business centers de enige aanbiedingworm is dle haar product aanbiedt in een kantooron~gev~ng. Gesteld kan worden dat business centers kantoren zïjn. Maar kantoren ~ ~ niet j nper definitie business centers. De vraag is derhalve
Figuur 1: huisvestingsschema van kantooractiviteiten
huisvesting van kantooractiviteiten ./-.
-A'-
l 1 .
in welk opzicht een business center verschilt van een regulier kantoor. Oftewel wat maakt een business center tot een business center. Uit de 'press kit' van de OBCAI' en de brochures van verschillende aanbieders vali kantoorruimte binnen busïne5s centeis komt riaar voren. dat business centers een product leveren dat is opgebouwd uit: 1. kantooraccommodaties 2. zakelijke diensten. en 3. faciliteiten. De rode draad binnen de onderdelen van het product is de tlexibiliteit van het aanbod. Uit de in paragraaf 2.1 genoemde maatschappelijke ontwikkelingen en de snelheid waarmee veranderingen zich voordoen. blijkt dat het voor ondernemingen van groot belang is. clat 71.1 in staat is te reageren op veranderingen in haar omgeving. De onderneming dient kortweg flexibel te zijn. Business centers presenteren zich voor de l
De OBCAL is de Office Business Center Association International The ORCAI. dre is opgericht in 1986. is een professionele belangenorganisatie voor haai leden. zijnde de eigenaren en managers van kantoor business centers
snelle veranderende onderneming van heden ten dage. als het flexibele alternatief van basiskantoren. De flexibiliteit van het busmeus center komt op een drietal vlakken naar voren, namelijk: 1. Flexibiliteit in te verlenen diensten; 2. Flexibiliteit in de ruimtebehoefte: 3. klexibiliteit in de duur van de h~iurovereenkomst. Deze drie aspecten zullen in de volgentle paragrafen ,ian de orde komen. h'trbij al per aspect telkens een vergelijking niet het reguliere kantooraanbod worden gemaakt, om te e er daadwerkelijk zijn met de basiskantoren bezien of en in hoeverre d ~ verschillen bmnen dit reguliere aanbod.
2.3.1. Flexibiliteit van diensten en faciliteiten Bij de huur van werkplekken in een business center zijn er een aantal all-in diensten dic zonder additionele betaling door de business center organisatie standaard worden gegeven. Hoewel de invulling van deze diensten per business center organisatie kan verschillen, zijn er een aantal essentiële diensten en faciliteiten te onderscheiden. welke in het algemeen deel uitmaken van het basispakket.
Daarnaast is het mogelijk diensten en faciliteiten uit een additioneel pakket af te nemen. Hiervoor worden per afgenomen dienst extra kosten in rekening gebracht. Uiteraard verschilt per business center het pakket aan aanvullende diensten. De volgende diensten kuriiien veelal additioneel verkregen worden.
In d r reguliere kantorenmarkt zal. uitzonderingcri daar gelaten, iedere huurder zelf zorg te dienen dragen voor d t hierboven genoemde dienste11 en i-dciliteiten,rnet uitzondering van de aanleg van het electriciteitssysteem. bet licht, de verwarming en het sanitair.
2.3.2. Flexibiliteit in de ruimtebekoefte Bij business centers kunnen ondernemingen ruimte vanaf één standaard werkplek huren. Al naar gelang de ruimtebehoefte van de onderneming groter is, kunnen er meer werkplekken worden gehuurd. Dit kan in de vorm van de eerder genoemde standaard werkplek, maar tevens kan een oplossing op maat voor de klant worden gekozen. Daarbij kan gedacht worden aan directiekamers. meermans- of teamkamers, of het groepskantoor. De ruimte die een onderneming in gebruik heeft kan in beginsel op ieder willekeurig moment worden uitgebreid aan de behoefte van de onderneming. Of de wens tot uitbreidiiig van de ruimte kan worden gehonoreerd is afhankelijk van de beschikbaarheid van ruimte in het business center van vestiging. Het huren van ruimte bij een business center organisatie die meerdere vestigingen in gebied of op korte afstand van elkaar heeft, kan als voordeel hebben dat. hoewel de uitbreidingswens eigenlijk niet volledig binnen het gebouw van vestiging gehonoreerd kan worden, middels een herindeling van de bestaande ruimte over meerdere gebouwen toch een oplossing gevonden kan worden. Op die wijze kan aan het verzoek tot uitbreiding worden voldaan. Indien een onderneming binnen de gehuurdc ruimte in het business center te ruim in haar jasje hornt te zitten en de besclnkbare ruimte w11inkrimpen. ral de business center organisatie de klant in beginsel houden aan het opperblak (of de werkplekken) dat in de huurovereenkomst die gesloten is. De bestaande relatie met de klant en de vraag naar u~tbreidingsruimtedoor andere gebruikers spelen hierbij echter ook een rol. Het verschil wat betreft flexibiliteit in de ruinite behoefte tussen business centers en reguliere kantoren is vooral gelegen aan de onderkant van de ruimtebehoefte: bij de vraag naar kleine kantooroppervlakken per onderneming. Business centers bieden ruimte vanaf één werkplek aan. in tegenstelling tot reguliere kantoren waar de bepaling van het minimale verhuuroppervlak niet gebonden is aan het aantal werkplekken. maar afhankelijk is vaii de indelingsmogelljkheden van het gebouw en de verdiepingsvloeren. Hierbij al het kleinst niogelijhe verhuurbare oppervlak dat oppervlak zijn, dat te bereiken is via geineenschappelijke ruimten. zoals kernen (trappenhui? en liften) of gangen.
Thc I n m n t Olticc. cen vci kunnine van husines? center\
1) i Soinscn
Wat betreft de uitbreidings- en inkrimpingmogelijkheden verschilt een business center niet wezenlijk van reguliere kantoren.
2.3.3. Flexibiliteit in de duur van de huurovereenkomst Business Centers verhuren werkplekkedkantoorniimte vanaf één dag. per week. per maand per jaar en langer. Daarnaast is het veelal mogelijk om cockpit?, kleine indibiduele werkplekken (geen aparte hamer) te huren voor korte tijd (een paar uur). Het principe is er op gericht dat je binnen maximaal 23 uur na ondertekening van de huurovereenkomst gebruik kunt maken van het kantoor of de werkplek: het zogenaamde 'pltig arid play' u~tgangspunt. De buurtemijn die een onderneming voor een bepaald oppervlak of bepaald aantal werkplekken heeft, kan in beginsel op ieder willekeiirig moment worden verlengd en worden aangepast aan de behoefte van de onderneming Of de wens tot verlenging van de huurtermi-jn hnn worden gehonoreerd door de business center organisatie is, net zoals bij de ruimtebehoefte, afhankelijk van de lopende huurovereenkomsten en mogelijke huurafspraken door het business center met derden die reeds met betrekking tot de door de onderneming gehuurde ruimte zijn gemaakt. Ook in dit geval kan het huren van ruimte bij een business center organisatie die meerdere vestigingen in gebied of op korte afstand van elkaar heeft als voordeel hebben dat. hoewel de verlengingswens eigenlijk niet binnen het gebouw van vestiging gehonoreerd kan worden. middels een herindeling van de bestaande ruimte over meerdere gebouwen toch een oplossing gevonden kan worden. Hierdoor kan aan het verzoek tot verlenging worden voldaan. Indien een onderneming niet langer gebruik wil maken van de gehuurde ruimte ondanks een lopend huurcontract, zal de business center organisatie de klant in beginsel houden aan de diiur van de gesloten huurovereenkomst. De bestaande relatie met de klant en de vraag naar uitbreidingsruimte door andere gebruikers spelen hierbij echter ook een rol. De huurtermijnen die business centers aanbieden zijn veel korter dan de termijnen die eigenarenlbeleggers in de hantorenmarkt in het algemeen verlangen. Een (institutionele) belegger neemt onder normale marktomstandigheden geen genoegen met huurovereenkomsten korter dun vijf jaar. Een business center onderscheidt zich wat betreft de huurtermijn van het kantoor daarmee sterk van het reguliere kantorenaanbod.
2.3.4. kosten business centers In tegenstelling tot de reguliere karitorenmarkt, waar bedrijven kantoorruimte per m2 verhuurbaar oppervlak (v.v.o.) huren, verhuren business centers standaard werkplekken (circa 7 à 8 meter v.v.o.). Een vergelijking van de huis~estingskostenop basis van het gehuurde oppervlak is niet zonder ineer te maken. Daar zijn verschillende redenen voor. l . Ten eerste zijn r i l de huurpnjs vali de werkplek. zoals in paragraaf 2.3.1. is aangegeven. tevens de kosten van standaard diensten en faciliteiten verwerkt: 2. Ten tweede beinvloedt het aantal gehuurde werkplekken de prijs. Hoe meer werkplekken worden gehuurd. hoe lager de pnjs relatief is die de klant betaalt.: 3. Ten derde beinvloedt de duur van de huurtermijn de pqjs. Hoe langer werkplekken worden gehuurd. hoe lager de prijs relatief is die de klant betaalt; 3. Ten vrerde de afrianie van diensten en faciliteiten. Hoe meer diencten en faciliteiten de klant afneemt. hoe hoger de prijs is die de klant betaalt:
5.
Ten vijfde is het binnen het reguliere karitorenaanbod meestal niet mogelijk één werkplek te huren. Het minimum af te nemen oppervlak zal groter zijn dan 7 à 8 m2 V.V.O..
Business centers pretenderen. ondermeer in hun brochures, een completere maar tevens een goedkopere kantooroplossing te zijn voor bedrijven, dan huisvesting in regulrere kantoren. De controleerbaarheid van deze pretentie is vanwege de hierboven genoemde redenen moeilijk. Toch zal in deze paragraaf een poging worden gedaan om de huisvestingskosten van het busiriess center en een regulier haiitcror rnei elkaar te vergelijken. Deze vergelijking zal op twee wi-jzen gemaakt worden. Ten eerste wordt een kostenvergelijking aangehaald. zoal\ die door MWB Business Exchange is gemaakt voor haar \estiging in Amsterdam-Zuidoost en in het kader van deze scrlptie gecorrigeerd voor de Hoofddorpse sitiiatie. Ten tweede wordt een kostenvergelijking gemaakt van de h~iisvestrngskostcnvan eGn werkplek in de vestiging van het business center MWB Business Exchmge te Hoofddorp en de huïivestingslcosttii per werkplek in een regulier kantoor xoals berekend door Croon (1998). Uiteraard is het niet correct om op basis van deze vergelijkingen te concluderen dat de huisvestingskosten per werkplek in een business center of regulier kantoor per definitie de goedkopere oplossing is. Per locatie en per aanbieder (van zowel de business center, als de reguliere kantooroplossing) zullen de uitkomsten verschillend zijn. De uitkomst van de vergelijking geeft echter een goede indicatie voor de huisvestingskosten per aanbiedingsvorm (business centers of reguliere kantoren).
MWB Business Exchange MWB Business Exchange heeft voor een aantal van haar reeds in bedrijf zijnde business centers een vergelijking gemaakt van de huisvestingskosten tussen een conventioneel. regulier kantoor op de kantoorlocatie en het aldaar gevestigde business center van MWB (www.mwbbusinessexchange.nl). Deze vergelijking is ook gemaakt voor Amsterdam Zuidoost waar MWB Business Exchange sinds begin 200leen business center exploiteert. Deze vergelijking is op de website van MWB voor haar vestiging in Hoofddorp nog niet gemaakt. In haar vergeli-iking, welke in bijlage l is opgenomen, gaat MWB uit van een 1000 square feet standaard kantoorruimte, waarin opgenomen zijn twee kantoorruimten, een receptie. een vergaderruimte en een keukentje enerzijds en een 5 persoonskantoor in MWR Business Exchange anderzijds MWB gaat er daarbij vanuit dat 1000 sq ft gel~jkrs aan 100 vierkante meter'. MWB berekent dat de huisvestingskosten per persoon. dus per werkplek. voor reguliere kantoren f 3.587,- per maand en voor het business center f 2.178.- per maand bedragen. Orn deze vergelijking voor de Hoofddorpse sltuatie te maken op basis van de door MWB ingeschatte huisvestingskosten voor conventionele kantoorruimte in AmsterdamZuidoost kan er vanuit worden gegaan. dat slechts de huurpr1.j~per m2 voor de Hoofddorpse situatie dient te worden aangepa~t.Er vanuit gaande dat de vraag(huur)prijs begin 2001 in Amsterdam-Zuidoost f 425,- per m2 v.v.o. bedroeg. kan dit vergeleken worden inet de toen geldende vraagprijzen in I-loofddorp. Deze bedroeg in Beukenhorst-
' Een kort rekensommetje leeit het volgende l foot = 30,48 cnr. 1 sq feet is derhalve 0.i03XA2 = 0.0929 in2r- 0.1 nr2 Conclusie. 1000 sq feet kan inderdaad worden gelijkgesteld aan 100 m2.
SKV-MHF opleidiiig Idarganp 2000-7002
17
The Iristam Otlice. een vci"nenni11~ \ d n businchs ~entcrs
I). l Soinwn
Oost (waar MWB begin 2002 haar busineqs center heeft geopend) ongeveer f 400,- per m2 v.v.o.. Na correctie resulteert dit iii huisvestingskosten per persoon. dus per werkplek, voor reguiiere kantoren f 3.545.- per maand en j 42.540,- per jaar en voor het business center f 2.178.- per maand en f 26.136,- per jaar bedragen. MW7B; Business Exchange en de staladaard huisvestingskosten per werkplek volgens Croon De hiervoor besproken vergelijking is door MWB opgezet oni haar product Busiriess Exchange te promoten. Zonder daarmee de door MWB gepresenteerde huisvestingskosten per werkplek voor een regulier hantoor als onbetrouwbaar te betitelen, z q het zuiverder de door MWH gegeven h~iisvestirigshostenper wt:rkplck in haar business center te vergelijken met een onafhankcl~jkeschatting van de huisvzst~ngskostenper werkplek in een rcgulier kantoor. Hiervoor wordt gebruikt gemaakt van tle opzet voor de berekening kan de huisvesti~igskostenzoals die door Croon is opgesteld. Voor M W wordt wederom uitgegaan van een 5 persoonskantoor. welke vergelijkbaar is met 100 m2 v.v.o. standaard kantoorruimte, waarin opgenomen zijn twee kantoorruimten. een receptie. een vergaderruimte en een keukentje. De kosten van een werkplek in een MWB business center worden vergeleken met de kosten per werkplek, zoals deze door Croon in zijn onderzoek uit 1998 naar de huisvestingskosten per werkplek is uitgevoerd. Bij bestudering van de kostenopzet van Croon rees al snel het vermoeden dat Croon hierbij is uitgegaan van een situatie waarbij de eigenaar tevens de gebruiker van het kantoorgebouw is. Deze situatie is bij een multitennant kantoorgebouw. conform de huursituatie bij een business center. niet van toepassing is. in een multi-tennant gebouw zullen de gebruikers in het algemeen niet de eigenaren zijn. Om dit probleem op te lossen is huisvestingskostenopzet van Croon aangepast naar een multi-teiinant situatie en voorgelegd aan de heer Willemsen, directeur van Basalt Bouwadvies. Basalt is een bedrijf dat in de vastgoedmarkt bekend staat als (bouw)kostendeskundige. In zijn onderzoek uit 1998 gaat Croon er vanuit dat de huisvestingskosten zijn opgebouwd uit drie kostenposten: vaste kosten, werkplekgerichte kosten en gebruihskosten gebouw en organisatie. Binnen elke post heeft hij op basis van literatiiurotlderzoek een inschatting gemaakt van de kosten. Hoewel deze opbouw van de huisvesti~igskostenin beginsel goed bruikbaar is om de vergelijking van de huisvestingskosten tussen MWB te Hoofddorp en reguliere Hoofddorpse kantoorruin~tete maken. kan de uitkomst van het model nlet onder meer worden overgenomen. De redenen hiervoor zijn: 1. De huurprijs per mh.v.o. dient te worden geactualiseerd naar de Hoofddorpse situatie: 2. Croon onderscheidt in zqii model een dnetal kostenposten die niet direct ten laste lionien van de huurderlgebniiker. maar voor rekening van de eigenaar van het kantoorpand 71jn. A. Kosten voor de beveiliging/bewakitig van het kantoorpand zullen bij een multitennant kantoorgebouw voor rekening van de eigenaar zijn. d ~ deze e kosten vla de servicekosten aan zijn h~iurdersdoorrekent. Deze situatie is vergelijkbaar met een business center. waarbij de huurder deze kosten in het huurtanef vali de
The Inst'mt Office: een vcrkenriiii~van business ccntcrs
T) I Cornscn
onderhuurder heeft verrekend. H. Binnen de vaste hosten neemt Croon een subpost verzekering ban de opstai op. Ook deze kosten komen niet d~rectten laste van de gebruiker. maar ~ u l l e ndoor de eigenaar in de huurprijs worden verrekend. Ook dit is vergelijkbaar met een business center. waarbij de huurder deze kostcn in het huurtarief van de onderhuurder heeft verrekend.
C. Binnen dezelfde kostencategorie neemt Croon een subpost onderhoud gebouw op. Deze kosten zijn ook voor rekening van de verhuurder en zijn derhalve niet in het overzicht opgenomen. De hierboven genoemde drie kostenposten zijn derhalve niet m het 'iangepastt overzicht van Croon van de huisvestingskosten per werkplek (tabel 3) opgenomen. Da'irtntegen is iri de 'tangepacte tabel wel een post serv~cekostenopgenomeri. 3. Croon heeft zijn rnodel gebouwd inet als doel een vergelijking te maken tussen de kosten van de traditionele werkplek en de kosten van de flexibele werkplek, zoals die door NS Vastgoed, Andersen Consulting en Interpolis in haar kantoren wordt toegepast. Het betreft daarbij het conventionele kantoor, waarbij medewerkers geen vaste werkplek meer hebben. Hierbij is hij er vanuit gegaan. dat receptiekosten in beide varianten niet van elkaar verschilden en heeft hij deze kosten buiten de vergelijking gehouden. In een multi-tennant situatie zullen de kosten voor de centrale receptie doorgerekend worden aan de huurders. Wederom conform de situatie in een business center. Willemsen heeft deze kosten per werkplek geschat op f 500,-. 4. Croon verzuimt in zijn onderzoek aan te geven wat betreft de duur de eenheidsgrootte van de kosten is. Uitgaande van het feit dat hij een huurpnjs per m2 b.v.o. hanteert, welke in Nederland normaliter op jaarbasis wordt berekend en gegeven, ga ik er vanuit dat ook de andere kosten per werkplek op jaarbasis betreffen. 5. Croon hanteert een oppervlak van ongeveer 25 m2 b.v.o. per werkplek. MWB verhuurt werkplekken. Deze ruimte is altijd netto ruimte. De 100 m2kantoorruimte waar MWB in haar vergel~jkingvanuit gaat. is derhalve netto ruimte. In het voorbeeld is per werknemer derhalve 20 m2 v.v.o. beschikbaar. Uitgaande van de door Croon gebruikte vormfactor van 0.85 (v.v.o./b.v.o.) resulteert de 25.3 m2 b.v.o. per werkplek, zoals door Croon gebruikt. in een netto oppervlak per werkplek van ruim 21-5 m2 v.\ o. Dit betreft een afwijking van 5% van de in het voorbeeld gehanteerde oppervlak van 20 m2 per werkplek. Deze afwijking is dermate groot dat op basis daarvan een correctie van de uithomsten wordt uitgevoerd. De hoogte van de door Croon onderscheiden kostenposten hebben het prkjspeil 1998. Een aanpassing hiervan naar prijspeil 200 1 is derhalve noodzakelijk. In overleg met Willemsen van Basalt i5 derhalve een dergelijke schatting van de huisvestingkosten gemaakt. Wat betreft de werkplekgerichte kosten is. in afwijking van het onderzoek door Croon, geen onderverdeling naar s~ibpostengemaakt. inaar een totaal van werkplekgerichte kosten opgenomen. IJlt verschillende interviews met m,&elaars, beleggers en Willemsen van Basalt. kwam een eenduidig beeld vail de hoogte van uervicekosten naar vctren, welke tilssen de f 40.- en f 60,- per vierkante meter per jaar zouden bedragen. Voor het aangepaste kostenoverzicht is voorzichtigheidhalve uitgegaan van f 60.- per vierkante meter per jaar.
. l o o m q ~aauo!ma~103 uaa u; r1t.p Jaluan ssauysnq uaa u! urtz ~ a 8 o y a l d y ~ lad a ~ (--EZ().SI s n u ~ w--'9$-1'9~ J) -'()()()'i 1 J' ~aa~a81.10 ad ualsoysdu~isa~s!ny ap SaurEuriei?aui?pai?ap UEA sysl?qdo @p uaJoA n e u luroy Itrua!H
.E jaqE4 a t z .~si?dadut.v1100.13trah ~uray3slay s! aplalsaa uahoqLary Iay ueh s!svq d o
Aan het begin van deze paragraaf is reeds aangegeven. dat vanwege een aantal redenen de vergelijkbaarheid van de huisvestingskosten tussen conventionele huisvesting en werikpiekken in business centers iastig is. Uit bovenstaande vergeiijhingen komt wat betreft de huisvestingskosten een voordeel van reguliere kantoorruimte ten opzichte van business centers naar voren. Het is niet het doel van deze studie om de hoogte van het kostenvoordeel exact te bepalen. Er zal derhalve niet verder worden ingegaan op de hwantificenn? van de vergel~jkingvan de huisvestingslasten en het mogelijke voordeel dat huren in business centers voor bedrijven kan hebben. Het is echter wel interessant om stil tc staan b i andere. k~alit~itieve redenen waarom ondernemingen iir het nierendeel van de gevallen kiezen voor de huur in reguliere kantoren. Hierop wordt mede ingegaan in de \ olgende paragraaf. 2-3.5, gebruikers
Rij de bepaling wat een business center is, dient u~teraardte worden stil gestaan bij de beweegredenen van bedrijven van de keus voor business centers. Daarna ml. mede op basis van hetgeen niet betrekking tot de lagere huisvestingskosteri per werkplek naar voren is gekomen, worden ingegaan op de redenen waarom ondernemingen niet kiezen voor business centers. PRO
P
Waarom kiezen bedrijven voor het huren van werkplekken in een business center? In de beantwoording van deze vraag kunnen de beweegredenen globaal in twee groepen worden ingedeeld: algemene redenen, redenen voor huuroplossingen met een huurtermijn langer dan één dag. Daarnaast bieden business centers vaak nog huuroplossingen voor één dag. De oplossingen staan echter los van de keuze van een bedrijf voor een business center of een regulier kantoor. Vandaar dat hierop slechts kort zal worden ingegaan Algemene redenen Algemene redenen voor bednjven om voor de huisvesting in een business center te kiezen zijn: 1. Business centers bieden een all-in oplossing: zoals in paragraaf 1.3.1. is aangegeven worden werkplekken inclusief een aantal diensten en faciliteiten gehuurd. Daarnaast wordt het beheer van de volledige werkplek inclusief de daarbij behorende diensten en faciliteiteri uitgevoerd door het bus~nesscenter. Bedrijven kunnen ~ i c hderhalve richter1 op de dingen waar ze goed m zijn. Regus brengt dit voordeel onder de aandacht middels het motto: "you run your business. we run your office". 2. Business centers bieclen flexibiliteit in de huurtermijri (en de verlenging er van), de niimtebehoefte (en uitbreiding er van) en de diensten en fac~liteiten(deze kunnen vast of op ad-hoc basis worden afgenomen). Huurterm~rzlaager dan één dag Naast deze algemene redenen zijn de volgende redenen voor bedrijven orn te kieren voor huisvesting met een huurterniijii langer dan één dag in een business center: 1. Nieuwe markt: (internationale) bedrijpen die zich nieuw binnen een nationale of regionale markt willen vestigen gaan vaak eerst op zoek te gaan naar een locatie van waaruit men wil starten en eerst de markt wil gaan verkennen. voordat men een definitie\ere vestigingslocatieke~~ze maakt. Deze pioniers hebben veelal nog niet de beschikking over volledige personele ondersteuning (bijvoorbeeld administratief
The Instant Olficc: ecn \eikeiininy van busiilc\s ccnterï
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
1 ) I Sornscn
personeel). Ook de onzekerheid over de groei en het daarmee samenhangend benodigde kantooroppervlak speelt een rol. Voor deze bedrijven is de huur van zowei qua duur, qua opperviak en qua diensten fiexibeie kantoorruimte in een business center veelal een oplossing: Startende bedrijven: (door)startende bedrijven bevinden zich vaak in dezelfde omstandigheden als de in punt L beschreken nieuwkomers. Om de~elfderedenen als beschreven voor de nieuwkomers kunnen business centers een huisvestingsoplossing zijn vooi (door)starters; 'Fijdellijke expansie. de situatie kan ~ i c voordoen. h dat bedrijven een tijdelijke extra huisvestingsbehoefte hebben (bijvoorbeeld als gevolg van een grote order). waarvan men vooraf reed3 weet dut die behoefte eenmalig en horter dan v ~ j jaar f (de normale huurtermijn voor conventionele kantoormimte) zal zijn. In dat geval kan een business center adequaat inspelen of genoemde behoefte: Speciale pr4ecten een Nederlands of buitenlands brdnjf kan in het kader van een speciadl project (bijvoorbeeld de ondersteuning van een bedrijf bij de invoering van nieuwe ICT-oplossingen of andere opdrachten in de zakehjke dienstverlening) van een tijdelijk moeten voorzien in een huisvestingsbehoefte, waarvan men vooraf reeds weet dat die behoefte eenmalig en kort zal zijn. Business centers kunnen in die situaties een oplossing bieden in de huisvestingsvraag: Outsourcen van de huisvesting: bedrijven die werkzaam zijn in zich snel oritwikkelende. veranderende of volatiele markten kunnen er, gezien de onzekerheid met betrekking tot de huisvestirigsbehoefte in de tijd, in zowel positieve als negatieve zin. voor kiezen hun huisvestingsbehoefte volledig te outsourcen. om op die manier optimale flexibiliteit te bewerkctelligen. Business centers kunnen deze flexibiliteit beter faciliteren dan de reguliere kantorenmarkt: Groei: bedrijven kunnen dermate snel groeien, dat het met die groei gepaard gaande uitbreiding van het personeelsbestand niet langer kali worden gehuisvest in de bestaande kantoren. Vooruitlopend op de expansie van de eigen kantoren middels het aanhuren van bestaande hantoorniimte of nieuwbouw kan het tijdelijk huren van niimte in business centers uitkomst bieden: Krimp: de situatie kan zich voordoen dat een bedrijf door tegenslag hun personeelsbesta~idmoeten inkrimpen en de bestaande huisvesting te ruim en daardoor niet langer kosteneffecticf is. Als een bestaand huiircontract afloopt. kan gekozen worden voor het aangaan van een huurovereenkomst voor een kleiner kantoor. Indien de onzekerheid over de toekomst bij het bedrijf nog dermate groot is dat het bedrijf 71ch liever niet voor langere tijd vastlegt. is de huur van werkplekken \ai1 meer duidelijkheid een alternatlef: in eer1 businzss center in ;~fwacht~lig Ttissenstap: de sitiiatie kan zich voordoen dat er voor een bedrijf een tijdsgat zit tuisen het vertrek uit het oude kantoor en het beschikbaar komen van het nieuwe kantoor. In een dergelijke situatie biedt een business center het bedrijf een ~ussenoplousingom voor een beperkte duur.
Huurtert~ijrzkorter dan éérz dag Zoalr aan het begin van deze paragraaf is opgemerkt bieden business centers vaak nog huuroplossingen voor één dag. Het betreft hier het gebniik van kantoren, vergaderruimten. uecretarit-le ondersteuning en videoconferencing faciliteiten Deze voorzieningen hebben geen betrekking op de keuze van een bedrijf voor een business center of een regulier kantoor voor het voorzien in haar huisvestingsbehoefe. Daarentegen hebben deze voorzieningen en daarn~eehet business center wel degelijk een functie voor bcdrqven die op hetzelfde kantorenpark of i11 de nabijheid vali het business center zijn gevestigd.
The Instant Office. een verkenntn~vdn husiriess centers
13 J Somsen
Er zijn echter ook, mede in het licht van het in de vorige paragraaf geconstateerde waarschijnlijke kostenvoordeel. mogelijke gronden aan te wijzen waarom bedrijven niet kiezen voor vestiging in een business center. De volgende redenen kunnen 'Ian die keus ten grondslag liggen: l . Onbekendheid: het IS mogelijk dat veel gebruikers het product busmess center niet kennen, of onvoldoende kenni\ hebben van de inhoud van het product busmess center. Het oude spreekwoord "onbekend maakt ongeliefd" zou opgeld kunnen doen 2. Beperkte keuzevrijheid: in vergelijking met de totale voorraad reguliere kantoren ia, de tnarkt van business centers wat betreft oppervlak gering (meer hierover In hootdqtuk 5). Per kantoorlocatie of rtgio 1s de reguliere voorraad veel groter dan de business center voorraad, waarmee de keus voor vragers binnen de mdrkt voor reguliere kantoomirnte in beginsel niet iilleen veel groter is, maar tevens diverser naar verschijningsvorm en meer gesegmenteerd (oud en nieuw. klein en groot, duur en goedkoop). Segmentering van het aanbod van business centers en het kunnen aanbieden van business centers op meerdere locaties kan een oplossing zijn. 3. Gebrek a a n inzicht kosten: het is mogelijk dat bedrijven veelal geen goed inzicht hebben in de huisvestingslasten. Deze kosten kunnen per bedrijf en per kantoorgebouw flink verschillen. Ecn bedrijf kan geneigd ~ i j nslechts de vaste kosten, zoals die door Croon zijn beschreven, als huisvestingskosten te zien. De werkplekgerichte kosten en de gebruihskosten gebouw en organisatie worden op die manier buiten beschouwing gelaten. waardoor een vertekent beeld van de werkelijke huisvestingslasten ontstaat. 3. Emoties: bij de keuze voor een kantoor dat deel uitmaakt van de conventionele kantorenmarkt kunnen ook niet-rationele, emotionele een rol spelen. Een bedrijf wil bijvoorbeeld graag een eigen gebouw (single tenant building), waarmee iets van de corporate identity wordt uitgestraald. Ook kan de herkenbaarheid van het gebouw als dé vestiging van het bedrijf door middel van het plaatsen van de bedrijfsnaam op het pand worden vergroot.
2.3.6. Definitie business center Op basis van de kenmerken van business centers zoals hierboven i5 besproken kan de volgende detrriitie van busiriesi centers. gebaseerd op de beschr~jvingvan een huiiness center van de OBCAI. worden geformuleerd. "Ehsiness centers zijn volledig uitgeruste. van ondersteunend personeel voorziene en ingerichte kantoren. waar voor een vast bedrag vanaf één dag 'serviced' werkplekken kunnen worden gehuurd. De huurders delen gemeenschappelijk voonieningen ,zoals receptie. sanitair en keuken en kunnen tegen betaling additionele diensten en faciliteiten op maat afnemen." Centraal in de filosofie staan motto's zoals respectievel~jkEuro Business Center en Regus hanteren: 'you take care of your business. we take care of your office' en 'You run your business. we run your office'. Hiermee wordt aangegeven dat niet flexibiliteit maar totale kantooroplossingen het centrale item van business centers zijn. Flexibiliteit is een middel om dat doel te bereiken.
Thc Injtailt Olfi~c:?en \erkerininrr van bi~sincssccntcrs
r) I
Somsc~i
Geconcludeerd kan worden dat business centers niet louter on-site of off-site kantooroplossingen bieden en zijn, maar meer een hybride vorm binnen het aanbod van kantoorwerkpiekken.
3.
Ontwikkelingen in de kantorenmarkt
In hoofdstuk 2 is in het kader van de bepaling van het concept busines$ center en de plaats die het inneemt in de kantorenmarkt reeds ingegaan op een aantal algemene maatschappelilke ontwikkelingen. In dit hoofdstuk zal specifiek worden ingegaan op de ontwikkelirig van de kantorenmarkt in Nederland, die uiteraard niet los kan worden gezien van de eerder geiioemde maatschappelijke ontwikkelingen, en de verwachtingen lioe deze niarkt zich de komende jaren tal ontwikkelrn. De overgang van de Nederlandse economie van een landbouw- en industne economie naar diensteneconomie heeft, zoals reeds in hoofdstuk is gemeld. geleid tot een grote grcrer van de kantorenvoorraad in Nederland. Die voorraad is rnet name het afgelopen cilecennitarn sterk toegenomen. vatr 26 miljoen m2 V.V.O.in 1989 tot 36 miljoen rnz v v.o. in 1999 (Nyfer. 2001)'. Dat toename van de voorraad en toename van het gebniik van kantoorruiinte vrijwel nooit in evenwicht zijn. wordt in genoemde periode hijna jaarlijks bewezen. Begin jaren negentig was de toename van de voorraad jaarlijks fors groter dan de toename van de vraag. Deze situatie in combinatie met een economische recessie leidde in de jaren 1992 en 1993 tot een crisis op de kantorenmarkt. Vanaf 1994 deed zich een herstel voor in de verhouding tussen toename van de voorraad en toename van de vraag. De economie trok aan en vanaf 1997 nam de voorraad wederom snel toe, evenals de toename van de vraag. In 1999 is voor het eerst sinds 1993 de kantorenvoorraad weer sneller toegenomen dan de vraag en kan vergeleken worden met de jaren 1990 en 1991. Voor een nieuwe crisis op de kantorenmarkt. zoals in het begin kan de jaren negentig, is in 2000 reeds gewaarschuwd door de NVB in haar Kantorenthermometer 2000. De kwantitatieve behoefte naar kantoren is in Nederland tot S009 naar verwachting 6,4 miljoen m2 v.v.o. (Nyfer. 200 1 j. Hiervan is in 2000 reeds circa 1.6 miljoen m2 opgenomen. In de periode 2001-2009 resteert derhalve een vraag van 4.5 miljoen m2 v.v.o.. waarvan naar verwachting circa 500.000 m2 v.v.o. in de Amsterdamse regio. In het kader van deze scriptie zijn de kwalitatieve verwachtingen iri de vraag naar kantoorruimte echter van groter belang dan de kwantitatieve (uitbreidings)vraag. Vooral de vraag naar flexibele vormen van kantoorhuisvesting, zoals business centers. is in dat kader interessant. Het kan zelfs zo zijn. dat een kwalitatieve verschuiving van de vraag van basiskantoren naar business centers. k onder een groeiende kwantitatieve vraag naar kantoorruimte toch leidt tot een groei in het aanbod van business centers. In het Nationale Kantorenn~arktonderzoek2001 (Twijnstra Gudde. 2001) komt naar voren dat de Nederlandse kantoorgebruiker behoefte heeft aan twee basisingredienten. namelijk flexibilitert en kwaliteit. Het feit dat ontwtkhelingen elkaar in een steeds hoger tempo opvolgen. maakt het voor bedrijven belangrijk dat ze snel op verandeii~igenkinnen inspelen. Deze toenemende behoefte aan flexibiliteit eti wendbaarheid brengt voor bednjven enerzijds met zich rnee dat organisatiestructuren platter worden. Activiteiten worden ~teedsvaker in teams opgepakt. waarbij zelfsturing. resultaatgerichtheid en professionaliteit de boventoon voeren. Anderzijds z i n de werkprocesseri aan verandering onderhevig. De Opgemerkt dient te worden dat Nyfer zich in ham voorr~iadbereken~ng heeft gebaseerd op de gegevens uit de Kantorenatlas Nederland. van Bah (1 099). Hierin zijn alleen solitaire haiitoorpanderi met een oppervlakte .candf 500 m2 v o verwerkt.
I hc In5tarit OLti~c.ccn verhenninr! van buvnes5 ccritcrs
U.I Somjen
beschikbaarheid van mobiele computer- en telecominunicatie apparatuur. maakt het voor medewerkers van bedrijven mogel~jkom hun werkzaamheden onafhankelijk van plaats en rijd uir re voeren. De gewenste flexibiliteit heeft ook zqn weerslag op de huisvesting van bedrijven, het kantoorgebouw. Binnen deze functionele flexibiliteit is een onderscheid te maheil in indelings- en voliimeflexibiliteit. Bedrijven gaan meer en meer op zoek. naar panden. welke de flexikilite~thebben oni de indeling aan te passen aan de wijzigende gebruikerseisen. Dit uit zich onder meer in een behoefte aan kantoren rnet een diepte v a n l 5 tot 18 meter. In plaats van het traditionele diepte van 12.60 meter.
P k volurneflexibiliteit. de rnogelijkhcid om gedeelten van een gebouw bd te. "ilurenof aan te bouwen. In de praktijk blijkt dat het met deze flexibiliteit van gebouwen in de huidige situatie droevig gesteld is (Twijnstra Gudde. 2001). Naast flexibiliteit is vooral ook de kwaliteit van de huisvesting van belang (Twijnstra Gudde, 2001). Hierbij gaat het om de prijslkwaliteit- verhouding van het aanbod. Het blijkt dat bedrijven een optimale kwaliteit prefereert boven goedkope hiiisvesting. Er is bij kantoorhuurders een duidelijke bereidheid aanwezig om hogere huren te betalen, als voldaan wordt aan de gestelde kwaliteitseisen. Een onderdeel van deze kwaliteit zijn de looptijden van huurcontracten. Gebruikers, met name binnen de ICT-branche, hebben een behoefte aan kortere looptijden van huurcontracten van drie tot vijf jaar. Verwacht wordt (Twijnstra Gudde, 2001) dat kantoorgebruikers bij het managen van hun huisvestingswens uit flexibiliteitsoverwegingen nadrukkelijk aandacht zullen schenken aan de volgende indeling: e 'fixed space': voornamelijk ten behoeve van representatieve (hoofd)kantoorfuncties met langlopende huurcontracten en een hoogwaardig voorzieningenniveau; 'flexible space': back office kantoren met een gemiddeld voorzieningenniveau en huurcontracten met middellange huurtermijn: 'o11 demand space': kantoorruimten die 'op afroep' beschikbaar zi-jn. De huurcontracten voor dit soort ruimten variëren van bijvoorbeeld een dag tot een jaar bu~inesscenters ). Een Schematrsche uitwerking hiervan is opgenomen In frguur 2. De vraag naar flexibiliteit en de verwachting van Tw~jnstraGudde dat kantoorgebruikers circa 20% van hun ruimte behoefte binnen business centers of gelijksoortige concepten willen oplossen wordt bevestigd door DTZ Zadelhoff (Twijnstra Gudde. 2001). Deze makelaar verwacht dat aanbieders van flexibele en kortstondige kantoorruimte liet gaan winnen. De huisvestingswerisen worden steeds specifieker en daarniee wordt de behoefte aan maatwerk volgens DTZ steeds groter. Tevens constateert DTZ dat de bereidheid van bedrijven om rneer te betalen voor (tlexibele) huisvesting groter is dan vaak vermoed wordt. Hiiisvesting wordt door DTZ namelijk gezien als doorslaggevend wervingsmiddel. Tenslotte vraagt deze makelaar zich af of de bestaande markt de vraag naar flexibele huisvesting zal honoreren. Hierop tal in paragraaf 4.5 verder worden ingegaan.
Figuur2: ruimtebehoefte-indeling bedrijven
Bron: Twijnstra Gudde. 200 1: het nationale kantorenmarktonderzoek De general manager Benelux van Regus Nederland, Feenstra, schat in 1999 (Vastgoedmarkt. 1999) de omvang van de markt voor business centers op 10-15% van de totale kantorenvoorraad in Nederland. In 200 1 heeft Feenstra deze verwachting naar boven bijgesteld op 10-20% (Vastgoed. 200 1). Feenstra lijkt hiermee op één lijn te zitten met Twijnstra Gudde. Feenstra's collega Walmsley van MWB is met 10% voorzichtiger. Een beeld dat zich opdringt. is dat de bestaande beleggers tot op heden onvoldoende hebben ingesprongen op de vraag naar 'on demand space' naar flexibiliteit. Business centers z ~ j nderhalve in het gat gesprongen dat beleggers hebben laten vallen. Ze bieden de gebruiker flexibiliteit en kwaliteit (service en faciliteiten op maat) in tegenstelling tot starre huurcontracten van 5 tot 10 jaar. Dit beeld wordt bevestigd in gesprekken met beleggers. De stelling dat de opkomst van business centers toe te schrijven is aan het onvoldoende of niet inspelen door beleggers op de vraag naar flexibiliteit in tijd. ruimte en diensten door kantoorgebruikers wordt de geïnterviewde belleggers onderschreven. Of en hoe beleggers denken in de toekomst op de door gebruikers gevraagde flexibiliteit denken in te spelen komt in paragraaf 4.5 aan de orde. C~econcludeerdkan worden dat in de toeliornst er naar verwachting een grote markt ligt voor hantoorhuic~estingvan zowel 'tlexible space' als 'on demand sp~ice'.Huurcontracten tot 5 jaar gaan als het aan de kantoorgebrulker ligt meer dan de helft van de huurovereenkomsten uitmaken. Dit is de markt waarin het business center zich nadrukkelijk presenteert en aanbiedt als alternatief voor reguliere kantoorhuisvesting: flexibele kantoorhuis\esting zowel in de tijd. qua oppervlak. als in de vraag naar diensten en faciliteiten. 7odat bedrijven zich kunnen richten op hun kernactiviteiten en lierncompeterities die meestal niet zijn gelegen in het managen van kantoorruimte.
4.
Geschiedenis van het product business center
Business Centers, ook wel aangeduid als Office Business Centers, executive suites of serviced offices zijn een relatief jonge bedrijfstak. h dit hoofdstuk a al nader worden ingegaan op de jonge geschiedenis van deze industrie. Eerst zal worden ingegaan op deze geschiedenis in het algemeen. waarbij een zwaar accent zal liggen op de ontwikkelingen de afgelopen veertlg jaar in de Verenigde Staten van Anierika (VS). Daarna m l nader worden ingezoonad op de bedrijfstak in Nederland.
41.
Algemeen
Business Centers zijn ontstaan in de tweede helft van de jaren zestig van de vorige eeuw. In reactic op de vraag van l a n t e n begonnen secret;lriaatsbureaus en telefoonbea~itwoordingsbedrijven kantoorriiimte aan te bieden. Dit betrof een 'natuurlijke' ontwikkeling die zich onafhankelijk van elkaar op verschillende plaatsen voordeed. Business centers zijn jarenlang een haait exclusieve Amerikaanse bedrijfstak gewee~t.Echter één van de oudste business centers in de wereld. zo niet het oudste, is gevestigd in Amsterdam. Een consultant die in zijn directe omgeving bij bedrijven een behoefte bespeurde naar 'serviced offices' startte in 1965 Euro Business Center aan de Keizersgracht. De eerlijkheid gebied te melden dat dit business center de eerste vijftien jaar van z ~ j nbestaan niet in een zelfstandig pand was gevestigd, maar binnen hetzelfde kantoor als een adviesbureau was gevestigd. Dit was overigens ook in de VS het geval met de eerste vestigingen. Het Euro Business Center is pas na vijftien naar een 'eigen' pand verhuisd. De business centers van het begin waren kleinschalig van opzet, met 10 tot 20 kantoren gevestigd in bescheiden gebouwen. Deze opzet wordt door een groot deel van de huidige 3.000 business centers in Noord-Amerika nog steeds gehanteerd. Begin jaren zeventig kwam hier verandering in. In 1972 creëerde HQ Business Centers. die later zou uitgroeien tot de grootste onderneming in de bedrijfstak. het uitgangspunt voor de huidige business centers met de opening van een modern business center met professionele diensten en faciliteiten in een eerste klas kantoorgebouw in San Francisco. OfficePLUS. die haar thuisbasis in St. Louis heeft, vestigde soortgelijke business centers in het Midden-Westen van de VS en OmniOffices uit Atlanta in het Zuid-Oosten van de VS. In 1972 opende World-Wide Business Centers een kantoor in Londen. Tegen het elnd van de jaren zeventig introduceerde HQ een franchise-formule in een poging een wereldomvattend netwerk van businesscenters op te zetten. Dit waren de eerste aanzetten tot een expansie van de bedrijfitak oker de hele wereld. In de jaren tachtig breidde de bedr~jfstakzich in de VS explosief uit. Oorzaak van deze explosieve groei was het grote aantal kantoren dat werd gerealiseerd. als gevolg van gemakkelijk. grif verleende financiering door Saving & L o a n ~en andere banken. Om hun kantoren toch vol te krijgen deden beleggers beginnende busmess centers attractieve aanbiedingen. Huurvrij periodes van 2 jaar, inrichting en zelfs betalingen maakte onderdeel uit van d e ~ aanbiedingen. e Dit niaakte het eenvoudig om binnen de bedrijfstak te starten. Het gevolg was dan ook dat het aantal busiriecs centers sterk groeide. Bezettingsgraden van 10% waren als gevolg van de overcapaciteit eerder regel dan e centers werden slecht gemanaged. De onroerend uitzondering. Veel van d e ~ business
The Jnstanl Otficc: cen verkenning van husint.ss ccntcri
L) J Soinsen
goed crisis eind jaren tachtig en de gewijzigde financieringsvoorwaarden leidde tot een 'shake out'. Begin jaren negentig trok de bedrijfstak in de VS weer aan als gevolg van verbeterde economische omstandigheden en het feit dat er de jaren daarvoor nauwelijks nieuwe kantoren waren bijgebouwd. De tweede helft van de jaren negentig tot begin 2001 was een periode van snelle economische groei en een grote vraag naar kantorcn. Business centers hebben hier als bedqfstak flink van geprofiteerd en een sterke expansie doorgemaalct.
4.2.
Nederland
42.1. Inleiding In deze paragraaf zal specifiek worden ingegaan op de ontwikkeling van de bedrijfstak business centers m Nederland. Kort 7al iets verteld worden over de geschiedenis van business centers in Nederland. Vervolgens zal het huidige aanbod aan de orde komen, om tenslotte in te gaan op het toekomstige aanbod en een verwachting voor de toekomstige ontwikkeling van de bedrijfstak te formuleren. Wat betreft het huidige aanbod en de toekomst zal specifiek gefocust worden op de Haarlemmermeerse situatie als onderdeel van de regionale Amsterdamse kantorenmarkt.
4.2.2. Verleden Zoals in paragraaf 4.1 al is gemeld. is één van de eerste business centers in de wereld in 1965 gestart in Amsterdam. Lange tijd is dat de enige vestiging gebleven. De eerste business centers in Nederland waren allen familiebedrijven en stonden op zich en maakten derhalve geen deel uit van een overkoepelende organisatie zoals Regus. Grofweg kan gesteld worden, dat eerst in het begin van de jaren negentig business centers het imago van papa&mama-bedrijven zijn gaan verliezen met de komst van Regus als eerste intertiritionaal opererende organisatie van business centers. Een overzicht van de kwantitatieve ontwikkeling van business centers door de jaren heen is niet te geven, omdat dit soort gegevens eenvoudigweg nooit is vastgelegd. Volgens John Milhado, voor~ittervan de Office Business Centers Association the Netherlands (onderdeel van ORCAI) en eigenaar van Euro Business Centers heeft wat betreft het aantal business centers dc grote ontwikkeling pas de laatste zes à even jaar plaatsgevonden.
4.2.3. Weden Zoals in de vorige paragraaf al is aangegeven heeft in het verleden de verzameling van gegevens met betrekking tot in Nederland gevestigde business centers nooit plaat\gevonden. Ook in de huldige situatie is het niet mogelijk om met zekerheid te beweren dat een compleet beeld van de branche kan worden gegeven. De situatie is enigszins verbeterd met de oprichting van de Office Business Centers Association the Netherlands in januari 2001. Dertien organisaties, te weten Confio Business & Conference Centre. D-Office. Regus, Euro Business Center. Office Plus Business Center. Settle Light Office. Satellite Business Center. IJsselstaete, Park Center. Business Center Rotterdam. Ocean Business Center, MWB Busi~iessExchange en Ot'fice Business Center
The Instdnl Offiicc. ccn vcrhcnnine van husinc5a centei5
11.1 Somaen
Capelle. met gezamenlijk 43 vestigingen iii Nederland hebben zich bij deze organisatie aangesloten. Dit in tegenstelling tot de business center organisaties HQ Global workpiaces. Vista Office Soiurioiis en Nbbey. weke gezamenlijk goed ~ i j nvoor '7 vestigingen. De vestiging van HQ in Hoofddorp, geopend in juni 200 lis hierbij niet meegenomen, omdat deze in noveriiber 200 1 haar demen reeds definitief heeft gesloten. 7
Het merendeel van de hierboven genoemde 51 vestigingen is gelokalxseerd in de Randstad (alle locaties gelegen iri het gebied dat is opgespannen tussen de grote steden Amstertlam, D m Waag. Kotterdaim en Utrecht). Van de 43 vestigingen i n de randstad. zijn er 2 1 gelokaliseerd in de regio Amsterdam en hiervan 8 in de gemeente Haarlemmermeer. Op enkele vestigingen van Euro Business Center en Park Centre na bevinden deze business centers zich allen op snelweglocatres aan de randen van de steden ais onderdeel van bedr~jven-en krintoorlocatïrs. Business centers hadden tot twee jaar geleden een oppervlak tot maximaal circa 3.000 rn2 b.v.o.. Buitenlandse aanbieders han business centers. eoals Regus en MWB hebben hun (laatste) vestigingen echter veel grootschaliger opgezet. waarbij verhuurbare oppervlaktes van 10.000 m%iet ongebruikelijk zijn. Hiermee heeft men willen inspelen op enerzijds de vraag van buitenlandse bedrijven naar grotere verhuurbare oppervlaktes en anderzijds de sterke behoefte binnen de zakelijke dienstverlening en daarbinnen voornamelijk de ICT-branche naar tijdelijk expansiemogelijkheden. De oplevering van deze gebouwen is echter grotendeels samengevallen met een economische neergang. De verhuiirbaarheid van de meters als business center is dan ook sterk onder druk koinen te staan en veel aanbieders bredeii nu de hun beschikbare ruimte voor het grootste gedeelte als conventionele kantoorruimte aan op de markt. HQ heeft deze poging zelfs niet gewaagd en heeft als gevolg van financiële problemen van het moederconcern Front Line Capita1 Group haar deuren reeds na een half jaar gesloten. De geplande samenwerhng met KantorenFondsNederland, welke tot doel had een landelijk netwerk van HQ business centers te openen is daarmee van de baan. Als gevolg van de in 2001 merkbaar geworden economische teniggang in NoordAmerika en Europa is de vraag naar kantoorruimte in Nederland in vergelijking met voorgaande jaren 1999 en 2000 teruggelopen. Hoewel de economie over de gehele breedte tekenen van terugval vertoonde in 200 1. is de economie in de Amsterdamse reglo harder dan gemiddeld in Nederland getroffen. Dit had heeft te maken met de het type bedrijven dat zich de laatste tien jaar in de Amsterdamse regio heeft gevestigd en kantoorruimte heeft afgenomen. De opname in de Amsterdamse regio kenmerkt zich al jaren als hoog als gevolg ban een grote vraag van bedrijven dre nog niet in de regio zijn gevestigd. Dit betreffen voor een belangqk deel buitenlandse bedrijven, waarblj bedrijven uit de ICT-branche sterk vertegenwoordigd zijn. Deze exogene groei van economie en kantorenmarkt in de Amsterdamse regio de afgelopen jaren maakt de regio ook veel conjunctuurgevoeliger dan de regio's als Utrecht, Llen Haag en Rotterdam. voor welke een autonome, endogene groei kenmerkend is. De econom~ccheteniggang deed de vraag naar kantoorruimk in de Amsterdamse regio sterk dalen. Business centers. die de afgelopen jaren flinh hadden geprofiteerd van de krapte op de kantorenmarkt als gevolg van de grote vraag. zagen bedrijven uit de bedrijfstakken. zoals de zakelijk dienstverlening in het algemeen en de ICT-sector in het bijzonder. massaal gehuurde meters aanbieden op de markt in een poging de finariciele schade te beperken. Dat deze bedrijven veelal ant~ciperendop een groei reeds extra meters voor de toekomst hadden gehuurd die men toch niet nodig bleek te hebben en op
de markt bracht. maakte het arinbod alleen nog naar groter. De aangeboden ruitnte was veelal compleet ingericht en van goede voorzieningerl. zoals telecomfaciliteiten. voorzien. De hiariieri waarvar1 de business ceriiers LU sieik iiadderi geproí'iieerd. werdcri opeens tot grote concurrenten. Mullbees, een nieuwe aanbieder van kantoren in business centers op de Nederlandse markt. is naast HQ een ander slachtoffer. Zomer 200 1. na opening van de tweede van de geplande zes vestigingen, heeft Mullbees uitstel van betaling gekregen (PropertyNL, 2001~).De geplande doorstart heeft nop niet plaat< gehad. Ook heeft Abbey Business Centers in januari 2002 besloten haar kantoorruimte olr Schiphol-Rijk met
4.2.4. Toekomt De toekomstverwachtingen voor de business center bedrijfstak zijn onzeker. Uit interviews met een aantal beleggers en niakelaars3 in januari en februari 2002 blijkt dat de verwachting. dat in de toekomst de vraag naar flexibele kantooroplossingen door e kunnen gebruikers k al toenenien. breed gedragen wordt. Op basis van d e ~ ~nterviews ten aanzien van de vraag naar flexibele kantooroplossingen in het algemeen en business centers in het bijzonder de bolgende conclusies en toekomstverwachtingen voor de regio Amsterdam worden geformuleerd: De vraag naar flexibiliteit is vooral een vraag naar flexibele huurovereerikomsten wat betreft de duur en het oppervlak. De vraag naar flexibiliteit in aangeboden dlensten wordt als minder belangrijk ervaren. e De opkomst van business centers is toe te schrij~enaan het onvoldoende of niet inspelen door beleggers op de vraag naar tlexibiliteit door kantoorgebruikers. Beleggers boden vooral huurovereenkomsten van vijf of tien jaar aan. waardoor business centers de door beleggers onbediende markt van hulirovereenkomsten korter dan vijf jaar konden bedienen. 1
Kantoren Fonds Nederland. ING Vastgoed Asset Management. Altera Vastgoed. DTZ Zadelhoff. Schoeman Bedrijfshuisvesting.Jones Lang Lasalle
The iristdrit Oftice: een bei kenning van business centciq
I) I Somscn
De verwachting is dat binnen de kantorenmarkt de komende jaren veel meer en vaker zal worden ingespeeld op de vraag naar huuroplossingen korter dan 5 jaar. Steeds meer wordt Ue gebruiker van icantoorri~imtedoor beleggers g e ~ i e nais klant in piaats van slechts huurder. De grote kantorenportefeuille van bijvoorbeeld KFN en ING Vastgoed biedt enerzijds kansen om binnen de eigen kantorenvoorraad flexibel in te kunnen spelen op veranderende vraag naar ruimte. Hierbij kan voor de klant bijvo~rb~elcl een nog lopende huurovereenkomst van vijf jaar in gebouw X worden beeindigd indien de klant een nieuwe huurovereenkomst voor vijf jaar in gebouw U sluit met dezelfde belegger. Anderzijds kan binnen grotert projecten een hlern deel van de voorraad gereserveerd worden voor de in de tijd flexibele ruimtebehoefte van de huurders of d t eerste vestiging van kleine huurders. Het beheer van deze voorraCid kan door de belegger zelf worden uitgevoerd of worden uitbesteed aan een business center formule voor welke het flexibel beheer van kantoorruimte een kerncompetentie is. Verwacht wordt dat ook in de nabije toekomst het overgrott deel van de kantoorruimte traditioneel (huurtemijnen van vijf of tien jaar) verhuurd eal worden. Dit heeft enerzijds te maken met de min-imale afschrijvingsperiode van 5 jaar voor de investeringen dre de huurder in het kader van de inrichting van het kantoor maakt. Anderzijds heeft de huurder van kantoorruimte op basis van de huurwet geen termijnbescherming. Het einde van een overeenkomst van bepaalde duur kan derhalve een gedwongen vertrek uit het kantoor betekenen. De inschatting Kin de toekomstige behoefte aan flexibele kantoorniimte wordt door de geïnterviewden als lastig ervaren. Schattingen varieren tursen de vijf en tien procent, waarbij het deel dat business centers voor hun rekening nemen op maximaal vijf procent wordt verwacht. De aanbieders zelf zijn optimistisch, al lijkt een andere houding ook niet gepast. De uitkomsten in het rapport van Twijnstra Gudde (2001) lijken hen daarin te sterken. Daarnaast zullen de aanbieders van business centers trachten hun product aan te passen aan de wensen van de klant. In dat kader is de ontwikkeling die Regus en MWB zien in de rol van totaalbeheerder voor derden in een gebouw dat niet door Regus wordt gehuurd. Dit outsourcen van beheer, waarbij de business center organisatie het beheer van het kantoor voor de klant van het begin tot het eind neemt. borduurt verder op het motto 'you ntn your business, we run your office'. Regus en MWB dichten zichzelf een kans toe op die markt vanwege de grote ervaring die beide organisaties hebben met het beheer van kantoren en de grote inkoopkracht die belde hebben als grote internationale bedrijver1 inzake kantoorbenodigdheden in de brede zin dei wooi-ds.
Thc Instant Oifïce. ee11 \erhcniling v'in husitleii center s
5.
T> I 5oniscn
Business centers in Haarle
De gemeente Haarlemmermeer heeft 8 business center vestigingen binnen haar grenzen. Regus is met vier vestigingen de grootste aanbieder van 'serviced offices'. Confio heeft twee vestigingen op Schiphol-Centnim, één in het WTC en één in de terminal achter de douane. Satellite Business Centers en MWB Business Exchange hebben beide één vestiging op respectievelijk Schiphol-Centrum en Beukenhorst-Oost. Regus was begin jaren negentrg de eerste atlnt-~aedcrvdri een business center in Wa:irlïmmermeer in het Transpoli? pand in Hoofddorp. Later zi-in tevens vestiging geopend op De Hoek, Beukenhorst-Oost en Schiphol-Rijk. Regus is lange tijd de enige aanbieder van business centers gebleven. De vmtigingen van de concurrentie in Haarlemmermeer zijn allen van zeer recente datum. Hoewel ook de business centers in Haarlemmermeer het laatste jaar veel last hebben gehad van de malaise in dr kantorenmarkt. die zich uitte in teruglopende bezettingsgraden. leegstand of een moeilijke start (MWB) blijkt uuit de sterke groei de laatste jaren dat er veel vraag was naar kantoorruimte in business centers. In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de gebruikers van business centers in Haarlemmermeer. Waarom is in eerste instantie gekozen voor een business center en om welke redenen is men na vestiging in het business center naar een locatie elders verhuisd. Hierbij zal exclusief op Regus als jarenlang enige aanbieder van ruimte in business centers in Haarlemmermeer worden gefocust. Regus heeft ten behoeve hiervan van de vestigingen i11 Hoofddorp en de vestiging in Schiphol-Rijk debiteurlijsten over de laatste paar jaar ter beschikking gesteld. Gelet op het vertrouwelijke karakter van de inhoud van deze lijsten, ~ i j deze n niet als bijlage bij deze scriptie opgenomen. Mede met behulp van de informatie in het BedrijvenInstellingenRegistratie-systeem ( B R ) van de gemeente Haarlemmermeer is nagegaan waar bedrijven na beëindiging van hun vestiging in het Regus business center naar toe zijn verhuisd. Een aantal bedrijven is daarop benaderd en geïnterviewd. In dit hoofdstuk zal kort verslag worden gedaan van de resultaten van deze interviews per bedrijf. waarna op basis van de gegevens conclusies worden geform~ileerd.
Nortel Networks Nortel heeft zich in 1996 in de Regus-vestiging in Transpolis gevestigd. In 1997 heeft Nortel bij Regus een paviljoen aan de Siriusdreef gehuurd. waarria in augustus 1999 een eigen hoofdkantoor is betrokken ook op de Siriusdreef. In totaal is Nortel circa drie jaar gevestigd geweest in meerdere Regus-vestigingen in Hoofddorp. Nortel heeft voor Beukenhorst gekozen vanwege de nabijheid van Schiphol, de goede bereikbaarheid en parkeernormering en de relatief lage huurprijs. Nortel was in 1996 een internationaal bedrijf dat zich binnen een nieuwe nationale markt vestigde. De keus voor een business center was gelegen in het feit dat men eerst de markt wilde verkennen, voordat men een definitievere vestigingslocatiekeuze wilde maken. Het business center bood Nortel een hoogwaardige hantooroplossing onder dat nien in inr~cht~ng en derselijke van het kantoor hoefde te investeren. Wat de drie vormen van flexibiliteit die een biisiness center onderscheiden van een basiskantoor (rriimte. duur en diensten) betreft. warcn voor Nortel vooral de mogelijkheden die een business center hen
Thc Instant Office, ecn verkennirir! van huiincss center\
L1.J. Somscil
bood wat betreft flexibele contractduur en flexibele ruimtebehoefte van belang. De keus voor R e g u ~kwam enerzijds voort uit het feit dat Regus iri Haarlemmermeer een moriopoiiepositie had, maar anderzijds uit een overeenkomst die Nortel heeft met Regus voor de wereldwijde huisvesting van Nortel. In dit verband hield de keuze door Nortel voor Regus verband met het internationale netwerk dat Regus Nortel kon bieden. De heer Rijksen van Nortel heeft aangegeven dat de keuze voor een business center een heel bewuste is geweest. Als men het~elfdetraject van vestiging nogmaals zou moeten afleggen zou mern het wederorri op dezelfde nranier doen. Business centers zijn voor Nortel een voorwaarde voor vestiging.
Reliant Eraergy Reliant Energy is een Amerikaans energy br«lter die in 1999 UNA overnam. IJNA was reeds gevestigd in het gebouw van PS1 Net op Reukenhorst te Hoofddorp. Reliant kon niet groeien in het gehuìirde pand en wilde een eigen pand. Oni de periode tussen de afgelopen huurovereenkomst en het nieuw te betrekken heeft pand op Schiphol-Rijh te overbruggen is gekoren voor de tijdelijke vestiging bij Regus op Schiphol-Kijk. Wat de drie vormen van flexibiliteit die een business center onderscheiden van een basiskantoor (ruimte. duur en diensten) betreft. waren voor Reliant vooral de mogelijkheden die een business center hen bood wat betreft flexibele contractduur van belang. Daarnaast bood Regus een snelle en wat betreft inrichting complete oplossing. die geen investeringen in inrichting vereisten. De keus voor Regus kwam voort uit de monopoliepositie van Regus in Haarlemmermeer. Reliant heeft het haar beschikbare oppervlak bij Reglis in één keer gehuurd, maar het gefaseerd verlaten. In totaal heeft men er tussen twaalf en vijftien maanden gebr~iiktgemaakt van de serviced offices van Regus. Reliant heeft aangegeven dat de keuze voor een business center een heel bewuste is geweest. Als men wederom voor hetzelfde huisvestingsvraagstuk zou staan. zou men het weer op dezelfde manier doen.
Juniper Networks Juniper is een Amerikaans bedrijf dat actief is in de IT-branche. Juniper is in 1996 opgericht in de VS en heeft in 1998 haar eerste Europese vestiging in Londen geopend. h mei 1909 is Juniper in Hoofddorp bij Regus gestart inei de huur van één werkplek. Juniper is nu gevestigd op Schiphol-Rijk. Juniper heeft voor een vestiging in Haarlemmermeer gekozen, vanwege de nabijheid van de luchthaven Schipliol (98% van haar klanten/bezoekers komt via Schiphol naar het kantoor van Juniper). De definitieve keus later voor Schiphol-Rijk had te maken met een beperkt kantorenaanbod in Hoofddorp enerzi~dsen de jonge dynamische uitstraling anderzijds van het park Schiphol-Rijk. Juniper heeft in eerste instantie voor een business center gekozen vanwege de flexibiliteit in rui~nte.Ook de mogelijkheden om een huurovereenkomst van kortere duur dan vijf jaar. zoals gebruikelijk bij reg~iliere kantoren. af te sluiten speelden hierin mee. Het flexibele aanbod in diensten was voor Juniper geen reden om zich in een business center te vestigen. De reden waarom voor Regus is gekozen kwam ook voor Juniper voort uit de monopoliepositie van Regus in Haarlemmermeer. De overstap van Regus naar een regulier kantoor had een aantal redenen. Ten eerste was het op een gegeven moment goedkoper on1 een eigen kantoor te huren. Ten tweede werd de inflexibil~teitin het aanbrengen van veranderingen in de gehuurde ruimte als te beperkend ervaren. "Je mocht nog geen spijker in de muur slaan". volgens Vos. Tenslotte werd het ontbreken van de mogelqkheid voor het aanbrengen van eigen ntiamsaanduidingen op en in het gebouw als reden voor de overstap aangegeven.
SHV-MRf.' opleiding Jd;iradnp 2000-2002
33
Thc Iiistaiit Oflicc. een verkenning van bu\inei\ center5
1) T Somscil
Juniper was in het algemeen zeer tevreden over de periode van twee jaar dat men bij Regus huisvesting heert gevonden. indien men wederom bij vestiging in een nieuwe markt voor de huisvestingskeuze zou staan . zou ook dan gekozen worden voor een business center. Sapiens Nederland Sapiens is een van oorsprong Isr,~elitischIT-bedrijf met vestigingen in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk. Duitsland, Zwitserland, Spanje, Belgik en de Verenigde Staten van Amerika. Sapiens heeft zich begin 1909 In Hoofddorr, in het Regus busiiiess center in het Transpolls-gebouw gevestigd. Het eerste half jaar heeft Sapiens voor haar twee webiiemers één kamer met twee werkplekken gehuurd bij Regus. Hierna heeft rnen ten behoeve van de untbreiding nmr vijf werknemers voor éen j:i;i~e t n tweede k'trner bij gehuurd. Na anderhalf jaar is Sapiens verhuisd naar het Holland Office Centcr (HOC) in PIoofddorp waar men in dit multi-terindnt kantorencomplex een verdiepingsvleugel van 230 m+.v.ci. heeft gehuurd, waar men tot begin april 2002 met zeven personen heeft gewerkt. Met ingang van l apnl is de Nederlandse vestiging opgeheven. De heer Beekelaar van Sapiens heeft aangegeven dat men voor Hoofddorp heeft gekozen vanwege de nabijheid van de luchthaven. De keus voor een business center was een heel bewuste keus. Bij de start van de Nederlandse vestiging bestond onzekerheid over de ruimtebehoefte op korte en langere termijn en daarnaast wilde men geen langlopende huurverplichtingen aangaan. Wat betreft de drie flexibiliteitskenmerken van business centers. achtte men de flexibiliteit in de duur van de af te sluiten huurovereenkomst de belangrijkste. Op de tweede plaats de Ilexibiljteit in benodigde ruimte en als laatste de flexibiliteit in aangeboden diensten. De reden voor de overstap naar een regulier kantoor is genomen vanwege de hoge huurkosten in het business center in vergelijking met het reguliere kantoor in het HOC. In het HOC kon men een zes keer zo groot kantoor huren voor dezelfde prijs van twee kamers bij Regus. Achteraf is gebleken. dat men toch geen goed beeld van de huisvestingskosten had. De vergelijking had men slechts op basis van de directe huurkosten en servicekosten gemaakt. Kosten voor koffie en thee. de inrichting van een keuken. de schoonmaakkosten en onderhoudskosten van kantoorapparatuur bleek men in cte vergelijking vergeten te zijn. waardoor de vergelsjking achteraf minder gunstig is uitgevallen. De heer Beekelaar van Sapiens heeft aangegeven dat het bedrijf bij een nieuwe entree van de Nederlandse of een andere nieuwe markt wederom zou kiezen voor een start in een business center. Naar zijn zeggen vindt je alles in een business center wat je nodig hebt en de duur van de huurovereenkomc,ten voor reguliere kantoorruimte van vijf jaar of langer brengt bij de start in een nieuwe markt een te groot financieel risico met zich mee. Birrdview Developïnelzt Corporation Bindview is een IT-bedrijf dat zich be7ig houdt met de beveiliging van grote computer netwerken. Het hoofdkantoor van Bindview staat in Hoixston (USA). Naast de vestiging in Nederland heeft men in europa ook vestigingen in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. Bindview is in eerste instantie in Nederland gestart vanuit een kantoor aan huis. Later heeft Bindview zich in 2000 gevestigd In het Regus bilsiness center in Transpolis te Hoofddorp. In eerste inctantie werkten daar vier mensen. In 2001 heeft inen
The In
D J Somscn
met tien werknemers de overstap naar een regulier kantoor op Beukenhorst-Oost gemaakt. De keus voor een business center kwam voort uit de behoefte aan een compleet ingericht kantoor en de onzekerheid over de groei van de onderneming. Wat betreft de drie flexibiliteitskerimerkm van business centers. achtte men de flexibilitert in de duur van de af te sluiten huurovereenkomst het belangrijkste en de flexibiliteit in benodigde ruimte als even belangrijk. De flexibiliteit in aangeboden diensten werd als minst belangrijk ervaren. De reden voor de overstap naar een regulier kantoor is volgens Bindview gelegen in de hoge huui-kocten in het business center in vergelijking met het kantoor op de Antareslaan. Hier had men naar eigen zeggen een tien kecr ~o groot kantoor voor dezelfde prijs van v ~ j fwerkplelken bij Regus. De heer Beentjes van Bindview heeft aangegeven dat het bedrijf hij een nieuwe entree van de Nederlandse of een andere nieuwe markt wederom zou kiezen voor een start in een business center. De genoemde flexibiliteit en het huren van een 'instant office' maken een business center bijzonder aantrekkelijk voor kleine (door)startende ondernemingen. Coinmerce One Commerce One is een bedrijf dat internetoplossingen (b-to-b) voor bedrijven biedt. Het is een van oorsprong Amerikaans bedrijf met wereldwijd 1.800 werknemers. In Europa zijn tachtig werknemers actief in en de Nederlandse vestiging op Schiphol-Rijk vier. Commerce One heeft zich in 1998 in Hoofddorp gevestigd als onderdeel van Tie. In juni 2000 is het bedrijf echter los van Tie verder gegaan als Commerce One en heeft zich gevestigd in het Regus business center op Schiphol-Rijk. De keuze voor een business center hangt samen met het feit dat het bedrijf maar vier werknemers heeft in Nederland en deze mensen slechts beperkte tijd in de week op kantoor zijn. Het voordeel van een business center is dan dat een volledig ingericht kwaliteitskantoor gehuurd kan worden. Wat betreft de drie flexibiliteitskenmerken van business centers. achtte Commerce One de flexibiliteit in de duur van de af te sluiten huurovereenkomst het belangrijkste. Op de tweede plaats de flexibiliteit in benodigde ruimte en als laatste de flexibiliteit in aangeboden diensten. De reden dat Commerce One voor Regus heeft geko7en is eeri gevolg van een wereldwi-jdeovereenkomst die Commerce One heeft met Regus. Het uitgebreide netwerk van Regus sluit goed aan bij de vestigirigswensen en kantoorbehoefte van Commerce One.
De heer Rensen van Commerce One heeft aangegeven. dat de dit bedrijf bij de vestiging in eeri nieuwe niarkt niet een beperkt aantal werknemers altijd kiest boor een business center, in het geval van Commerce Orie een Regus-vestiging. De ervaringen zijn zo goed, dat nien dat terugkijkend besli.it weer zou doen. Aribu Techizology Ariba 1s Amerikaans bedrijf dat actief is in de IT. Naast Hoofddorp heeft Ariba In Europa vestigingen in Belgie. Frankrijk, Spanje. Duitsland. Finland en Zweden. Ariba is sinds 1998 gevestigd in de Regus-vestiging Transpolis op het kantorenpark Beukenhorst. De keu7e In 1998 voor vestiging in een businecs center hing samen met het beperkte
The Instant Officc, een veikenriinri vdn businc\s cenlcrs
[).J. Soinsen
aantal werknemers (twee) dat Ariba toentertijd in dienst had. Het voordeel van een bufiness center voor Ariba. was dat een volledig ingericht kantoor met een kwalitatieve redelijk tot goede uitstraling gehuurd kon worden. Wat betreft de drie flexibiliteitskenmerken van business centers. achtte Ariba de flexibiliteit in de duur van de af te sluiten huurovereenkomst de belangrijkste. De flexibiliteit in benodigde ruimte komt voor Ariba op de tweede plaats. De flexibiliteit in aangeboden diensten wordt door Ariba als minder belangrijk ervaren. Wat betreft de dienstverlening geeft mevrouw Palland als eerste geïnterviewde oud-gebruiker aan, dat de ervaringen met de service van Kegus slecht zijn. Naast klachten als het teveel in rekening brengen doctr Kegus voor diensten, heeft ze ook ksitiek op de inflexibele houding van het Regus-personeel van de Trancpol~c-vestigmgen het management in Amsterdani. Anba had een paar jaar geleden 54 werknemers in drenst. Vandaag de dag zqn dat er 21. Mevrouw Pallarid gaf aan, dat Ariba ovenveegt op korte termijn ndar een regulier kantoor in Haarlemmermeer te verhuizen. Het huidlge ruime aanbod. in zowel directeals onderhuur, maakt de keus groot en de huurvooswaarden goed onderhandelbaar. Mevrouw Palland van Ariba heeft aangegeven, dat indien Ariba bij vestiging in een nieuwe markt wederom voor een business center te kiezen. De keus zal naar verwachting ook in dat geval op Regus vallen, gezien het wereldwijde contract dat Ariba met Regus heeft. Al is zij van mening dat de service dan zou moeten verbeteren.
5.2.
Conclusie
In het kader van deze scriptie is met de in de vorige paragraaf genoemde bedsijven een interview gehouden om een indruk te krijgen van de redenen van (tijdelijke) vestiging in een business center. lk ben me er van bewust dat een aantal van zeven waarschijnlijk onvoldoende is om wetenschappelijk verantwoorde conclusies te trekken voor de ervaringen van het in werkelijkheid veelvoud van gebruikers van de Regus vestigingen de afgelopen jaren in Haarlemmermeer of de gebruikers van business centers in het algemeen. Toch ben ik van mening dat de interviews in ieder geval een goede indruk hebben gegeven van de vestigingsredenen van bedrijven in business centers. De uitkomst van de gesprekken kwamen sterk overeen met de uitkomsten van de gesprekken die ik vooraf aan de gesprekken met de gebruikers heb gevoerd met vertegenwoordigers van businecs center organisaties. In hoofdstuk 2 is stil gestaan bij de beweegredenen van bedrijven om tc kiezen voor huisvesting in business centers. Daarbij is een onderfcheid gemaakt in algemene redenen die voor alle gebruikers geldig zouden zijn en specifieke redenen die per bedrijf verschillend zouden zijn. Als algemene redenen voor bedrijven om voor de huisvesting in een business center te kiezen ~ i j nonderscheiden, het bieden van een all-in oplossing. Hieraan hebben business centers hun benamingen zoals 'instant office' of 'serviced office' aan te danken. Alles onder het motto "you sun your business. we run your office" ( l ) en het bieden van flexibiliteit in de hiiurtermijn (en de verlenging er van). de ruimtebehoefte (en uitbreiding er van) en de diensten en faciliteiten (2). Als specifieke redenen voor bedrijven om te kiezen voor huisvestitig in een businecs center zijn onderscheiden het betreden van een nieuwe markt (3), (door)starten (4). tijcielsjke expansie (S), speciale projecten (6). het outsourcen van de huisvesting (71,
The Instant Office: een verkenning. ~ a businc\i n center 5
U I Somsen
groei (8). krimp (9) en tussenstap (10). of een combinatie van meerdere specifieke redenen. Wat betreft de algemene redenen kan wortfen geconcludeerd, dat beide redenen (1 en 2) voor vestiging in het business center voor alle geïnterviewde bedrijven van toepassing was. De geinterviewde bedrijven hebben een redelijk eenzijdig beeld opgeleverd. wat betreft de specifieke redenen waarom voor een business center is gekozen. Al deze bedrijven waren buitenlandse bedrijven die een nieuwe vestiging in Nederland openden en hier een nieuwe markt (3) betraden. Commerce One en Ariba hebben naast de reden van een tiieuwe markt tcvens gekozen voor het outsourcen van hun huisvesting (7) aan Regi~s. Reliant heeft aangegeven het business center te hebben benut als tusqenstap. Wat in neder geval goed uit de interviews naar voren komt is het nut van de kantooroplossingen die business centers binnen de kantorenmarkt ,ian gebruikers te biedeii liebben. De flexibiliteit m de vraag naar kantooroppervlak en de flexibiliteit in duur van de huurovereenkoinst wordt binnen de kantorenmarkt op geen andere wijze geboden. In die zin zijn business centers van groot belang voor buitenlandse bedrijven die een eerste vestiging in Nederland willen openen en niet de mogelijkheid van thuiswerken hebben. die veel startende Nederlandse bedrijven wel hebben omdat het personeel hier reeds woont. Dat Haarlemmermeer als eerste vestigingslocatie van vele buitenlandse bedrijven in Nederland gebaat is bij het kunnen aanbieden van flexibele kantoorruimte voor deze bedrijven behoeft dan ook verder geen betoog.
The Instalt Office. een ~erkcnil~ng van h~isines5ceniei~i
6.
Conclusies en aanbevelingen
6.1.
Een Jonge bedrijfstak
1) 1 Soinseil
Business centers vormen een relatief jonge bednjfstak binnen de Nederlandse kantorenmarkt. Pas in de (tweede helft) van de jaren negentig van de vorige eeuw is het aantal business centers snel toegekomen. Het is echter nog te vroeg om van een volwassen bedrijfstak te spreken. Daarvoor zijn de volgende redenen aan te geven. 1. Ten eerste zijn de meeste van de huidige actieve busmess center organisaties zo jong dat 7e nog geen volledige economische cyclus (economische opkomst en teruggang; hoogconjunct~iuren laagconjunctuur) en daarnaast nog niet de daarbij behorende vastgoedcyclus (de varkenscyclus) hebben meegemaakt. Dit heeft tot gevolg dat nog niet duidelijk is welke business center organisaties sterk genoeg zijn om als blijvers gekarakteriseerd te kunnen worden, om daarmee als vast onderdeel van de hantorenmarkt beschouwd te kunnen worden 2. Daarnaast kan de nlarkt van business centers als vrij uniform van karakter en weinig gesegmenteerd worden gekenschetst. Anders dan in de reguliere kantorenmarkt is er vnjwel geen sprake van een naar leeftijd van gebouwen, uitrustingsniveau, kwaliteitsuitstraling, kostenniveau en locaties gedifferentieerd aanbod. Op een uitzondering na zijn alle business centers gelegen op relatief nieuwe. professionele locaties. aan de randen van de steden en zijn de business centers gevestigd in relatief nieuwe moderne gebouwen. Hierop vormen Euro Business Center, gevestigd in statige grachtenpanden aan de Keizersgracht in Ainsterdam en Park Centre in Den Haag uitzonderingen. Tevens hebben alle business centers een haast uniforme kwaliteitsuitstraling. Anders is dit niet een volwassen bednjfstak als hotelbedrijven. Binnen de hotelmarkt is een breed aanbod van overnachtingsmogelijkheden naar locatie. kwaliteitsniveau, kostenniveau en dergelijke. Dit heeft geresulteerd in een breed aanbodspalet van hotelovernachtingsvormen van Formule l(één ster) tot Amstel hotel (vijf sterren). De hotelmarkt is in dle zin te vergelijken met de kantorenmarkt van business centers. Haar klanten kiezen over het algemeen een product dat naar tijd. grootte en kwaliteitsiiiveau (waaronder diensten) aan hun wensen tegemoet komt. Als de periode waarvoor huisvesting verlangt is langer wordt, wordt over het algemeen voor huisveqting in woningen gekozen. Hotels kunnen, indien de business center bedrijfstak zich verder ontwikkelt. dienen als voorbeeld voor deze ontwikkelmg. Het feit dat businecs centerc in Nederland deel uitmaken van een relatieve jonge bedrijfstak die nog weinig gesegmenteerd is. betekent dat conclusies met betrekking tot de ontwikkeling van de bednjfstak met voor~ichtigheidgeformuleerd dienen te worden. Toch is het zaak om met het oog op liet doel een afwegingskader voor de gemeente Haarlemmermeer op te stellen met betrekking tot de verkoop van gronden ten behoeve van de realisatie van business centers mede op basis van het verleden verwachtingen te formuleren voor de toekomst. De inforinatie van bedr~jvendie gebruikt hebben geniaclkt van biisiness centers als (tijdelijke) kantooroplossing zoals die naar voren is gekomen in hoofdstuk 5 geeft een uitgangspunt voor het formuleren van verwachtingen rnet betrekking tot de toekomst.
The Instdnt Ofticc. ecn vcrkcnntng van b~isiilcs\cctilct\
6.2.
L) J Somscn
De gebruikers van business centers
In hoofdstuk 5 is middels interviews informatie ingewonnen bij bednjven weke in de gemeente Haarlemmermeer tijdelijk kantoor hebben gehouden of nog steeds houden in business centers. Hoewel op basis van het kleine aantal interviews in verhouding tot het aantal bectr~jvendat zich vanaf het begin jaren negentig tot en met 2001 in een Regusvestiging in Haarlemmermeer hebben gevestigd nauwelijks kan worden gesprohCrrover een representatieve vertegenwoordiging. biedt de intormatie uit de interviews toch een goed beeld van de redenen waarom deze bedr?jven voor een (tijdelijke) kantooroplossing in een business center hebben gekozen. Zoals eerder in hoofdstuk 2 is aangegeven bieden business centers aan gebruikers flexibele kantooroplossingeri. Deze flexnbiliteit heeft betrekking op de te verlenen diensten, flexnbiliteit iri de te bieden kantooroppervlak cn de duur van de huurovereenkomst. Uit de interviews met de bedrijven komt naar voren, dat vooral de flexibiliteit met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst en flexibiliteit met betrekking tot het gewenste kantooroppervlak voor de bedrijven van belang was bij de keuze voor huisvesting in een business center. Daarbij dient wel opgemerkt te worden. dat gedurende de periode dat bedrijven zich vestigden in Haarlemmermeer de kantorenmarkt een sterke groei doormaakte en de vraag naar kantoorruimte groot was. De mogelijkheden om bij bedrijven die te ruim in hun kantoorjasje zaten in onderhuur voor beperkte duur kantoorniimte te huren waren in tegenstelling tot vandaag de dag beperkt. Wat betreft de mogelijkheden om flexibel kantoorniimte bij te huren dient opgemerkt te worden dat de mogelijkheid hiervoor in de periode 1998-2001 vrijwel niet aanwezig was. Zelfs indien de bedrijven dat zouden hebben gewild, dan was dat bij de Regus business centers in Haarlemmermeer niet of nauwelijks mogelijk geweest. De grote vraag naar kantoorruimte van de afgelopen jaren speelde ook de business centers parten. in die zin dat ze over het algemeen een vrijwel volledig bezet waren. Hierdoor was de mogelijkheid om (tijdelijk) extra kantoorruimte te huren niet of nauwelijks aanwezig. Als business centers hun klanten optimaal willen bedienen is een aanbod van ruimte een vereiste. Dit kan enerzijds worden bereikt door per vestiging een bepaalde (frictie)leegstand te garanderen. waarmee op korte termijn kan worden ingesprongen op de vraag naar extra ruimte door gebruikers van dat business center. Anderz~jdsdoor het aantal vestigingen te vergroten. Hiennee kan worden bereikt dat nieuwe klanten hunnen worden gehuisve~tin nieuwe busrness centers onder de beperkte vrije ruimte in de bestaande business wordt (op)gebniikt, of dat voor gebruikers in bestaande business centers bij een additionele vraag per bedrijf wordt gekozen voor een totale oplossing van de huisvestingsvraag in het nieuwe business center. Het flexibele aanbod van diensten was voor de geinterviewde bedrijven in geen van de gevallen een reden om te kiezen voor een business center. De hoogte van de prijs van de diensten ervaarde men over het algemeen als duur en eerder als push- dan als pullfactor. Op basis van de interviews zou gesteld kunnen worderi. dat business centers zich minder zouden behoeven te profileren op de dienstverleningsproducten. Daarnaast zou dit kunnen betekenen. dat het dienstenaanbod beperkt zou kunnen worden. hetgeen de kostprijs van een werkplek zou kiinrien drukken en het product business center goedkoper zou kunnen niaken.
Thc Instant Office: een verkeniline van buiines\ ceriters
L) J Somscn
Geconcludeerd kan worden, dat met name de flexibiliteit in de duur van de huurovereenkomst en het te huren oppervlak voor de geïnterviewde bedrijven de reden is geweest te kiezen voor een business center. Dit betrof overigens over het algemeen buitenlandse bedrijven die voor het eerst de Nederlandse markt betraden. In deze flexibilitelt onderscheidt het business center zich het sterkst met het reguliere aanbod van huurovereenlsomsten van vijf of tien jaar dat i11de kantorenmarkt gebruikelijk is. Niet voor niets beaamden de geïnterviewde makelaars en beleggers de stelling, dat de opkomst van business centers toe te schrijven is aan het onvoldoende of niet inspelen door beleggers op de vraag naar flexibilitelt (in duur. ruimtebehoefte en diensten) door kantoorgebniikers. Daarnaast speelt de flexibiliteit van duur van de huurovereenkomst in combinatie niet een tijdelijke vraag naar additicrnele kmtoorri~imtcnaar verwachting vooral bij bedrijven die reeds gevestigd zijn en naast hun kernbehoefte tijdelijk ruimte nodig hebben voor kortere tijd dan vijf jaar. Hei is aan institutionele beleggers om binnen hun kantorenportefeuille middels nieuwe oplossingen in te spelen op de vraag van gebruikers naar qua oppervlak en duur flexibele kantooroplossingen, indien zij zelf een deel van de vraag, die nu slechts door business centers wordt bediend, willen honoreren en gebruikers aan zich willen binden.
6.3.
De positie van business centers nu en in de toekomst
Dat de business centers de afgelopen tijd met een veel moeilijkere markt te maken hebben dan de afgelopen zes jaar is algemeen bekend. Toch is het onjuist het te concluderen dat business centers over de volle breedte in de problemen zouden zitten. In de regio Amsterdam, waaronder ik de gemeente Haarlemmermeer ook schaar. is de bezetting van reeds langer bestaande vestigingen van business centers ook het laatste jaar niet slecht. Voorbeeld hiervan is de vestiging van Regus in het Atrium op de Zuidas. Beide vestigingen hebben een nagenoeg volledige bezettingsgraad. Vooral de business center vestigingen die het afgelopen jaar en in het bijzonder de tweede helft van 2001 de poorten hebben geopend hebben een be~ettingsgraadprobleenl. Voorbeelden hiervan zijn de vestiging van Regus op De Weespertrekvaart en de vestiging van HQ Business Centers op Beukenhorst-Zuid (die overigens na circa 5 maanden zonder édn klant te hebben gehuisvest als gevolg van financiële problemen van Frontline Capital, het Amerrkazmse moederconcern, haar deuren najaar 2001 voorgoed heeft gedoten). Echter kan ook geconstateerd worden, dat de malaise in recent geopende buqiness center\ met algemeen is. MWB Bilsiness Exchange heeft momenteel in haar in januari 200 l geopende business center in Amsterdam Zuid-Oost een bezettingsgraad van 70%. hetgeen als redelijk goed kan worden beschouwd. Overigens was de teruggang in de kantorenmarkt ook reden voor business centers oni af te zien van het openen van een vestiging. Voorbeelden hiervan zijn Abbey Business Centers op park Schiphol-Rijk en Regus op Papendorp (Utrecht). Dat organisaties van business centers nog steeds geloof hebben in het product blijkt onder meer uit de recente opening eind 2001 door MWB van een vestiging in Hoofddorp. De eerlijkheid gebied echter te zeggen dat de huurovereenkomst voor dit kantoorpand reeds was getekend voordat de kantorenmarkt met tegenwind te maken kreeg. De overname van D-Office door Regus vond echter plaats toen de tegenwind al fors was en weerspiegeld het vertroi~weiivan dit concern in het flexibele kantoorproduct.
The Initan~Of k c . ctin verhcnnmg \,in busincss centers
».J
\oinsen
Uit onderzoek door derden naar de toekomstige kantorenmarkt en uit interviews met vertegenwoordigers van vooraanstaande inakelaarskantoren in de regio Amsterdam en enkele landelijk opererende beleggers in de kantorenmarkt, waaronder de twee grootste Nederlandse beleggers in kantorenvastgoed is duideli-jk het beeld naar voren gekomen, dat de verwachting is dat vraag naar flexibele huuroplossingen (< 5 jaar), waaronder business centers, de komende jaren zal blijven groeien naar circa 5% van de totale kantorenvoorraad in de Amsterdamse regio. Dat anders dan in het verleden slechts de businecs centers zullen profiteren van de vraag naar huurovereenkomsten met een looptijd korter &in 5 jaar lljkt echter onwaarschijnlijk. Meer en meer zullen grotere institutionele beleggers binnen hun eigen kantorenportefeuille trachten klanten aan zich te binden m~ddelshet bieden van i'lexibiliteit in de looptijd kan huurcontracten en het biedcn van additionele vraag van gebruikers naar korte termijn huuroplossingen naast de huur(jvereenkornsten van 5 jaar of langer dit de het overgrote deel vaii de huurovereenkomsten z'11 blijven uitmaken.
624.
Een afwegiragskadd
De gemeente Haarlemmermeer is de afgelopen jaren een aantrekkelijke gemeente geweest voor de vestiging van buitenlandse bedrijven. Ongeveer 50% van de buitenlandse bedrijven welke gevestigd zijn in de Amsterdamse regio is gevestigd in de gemeente Haarlemmermeer. De goede bereikbaarheid zowel over de weg als met het openbaar vervoer en met name de nabijheid van de luchthaven Schiphol hebben hieraan bijgedragen. Dat een dergelijke vestigingsomgeving ook een goede voedingsbodem voor business centers is, blijkt uit de concentratie van business centers in de Amsterdamse regio. Maar liefst 45% van de business center vestigingen in Nederland is gevestigd in de Amsterdamse regio. De sterke vertegenwoordiging van Regus in Haarlemmermeer, is in dit verband derhalve geen verrassing. Uit gesprekken met vertegenwoordigers van MWB business exchange en met name Regus komt naar voren, dat business centers voor veel buitenlandse bedrijven in de regio een eerste vorm van huisvesting zijn geweest. Maar dat tevens de business centers veelvuldig worden benut door reeds gevestigde bedrijven voor een tijdelijke extra ruimtebehoefte als gevolg van speciale projecten en dergelijke. Dit beeld komt ook naar voren uit de interviews met vertegenwoordigers van bedrijven welke de afgelopen jaren gebruik hebben gemaakt van de Regus business centers in de gemeente Haarlemmermeer. Business centers kunnen vooral in de dagen van hoogconjunctiiur worden gezien 31s het smeermiddel 111 de vraag naar tijdeltjke kantoorhuisvesting. Het nut en de waarde van business centers wordt. zover ik heb kunnen beoordelen uit gesprekken met beleggers. makelaars en projectontwihkelaars. door niemand betwijfeld. Het lijkt dan ook geen boude bewering om te stellen dat. gezien de naar verwachting steeds grotere vraag naar flexibele kantooroplossingen, business centers een integraal onderdeel van de kantorenmarkt zijn en zullen blijven. Om het in het engels te zeggen: 'business centers are here to stay'. Ook in de gemeente Haarlemmermeer zal naar verwachting de vraag naar flexibele ka~itooroplossingengroeien. Uit de interviews en op basis van de beperkte literatuur is niet eenduidig aan te geven hoe groot die vraag de komende jaren ral zijn. De totale vraag naar flexibele kantooroplossingen wordt binnen de kantorenmarkt geschat op circa 5%. Welk deel hiervan door business centers zal worden ingevuld durven belegger? en makelaars niet in te schatten. Daarnaast hangt de beantwoording van de vraag welk deel pari de vraag naar flexibele hantooroplossingen door businesu centers zal worden
SKV-Ml
12
The Institiit Office: een verkenning van business centcrs
r> J. Somscn
ingevuld, voor een belangrijk deel af van de mate waarin beleggers binnen hun vastgoedportefeuille de vraag naar flexibele kantooraanbod willen en ziillen voorzien. relt is dat de beleggers in Nederland de gebruikers van hun kantoren niet alleen meer zien als huurder, maar ook als klant. Op klanten moet je zuinig zijn. Dat betekent dat beleggers nadenken over hoe je hlanten tijdens hun ontwikkeling kunt blijven faciliteren in hun vraag naar kantoorruimte (naar duur. diensten en oppervlak). De beoogde samenwerking tussen KtiN en HQ Business Centers getuigt hiervan. In hoofdstuk 1 is op basis van de beschrijeiiig van twee perspectieven, het EZperspectief en het grondbedrijfperspectief aangegeven, dat het goed zou z~.jnte komen tot een ~erneentelijkafwegingskader voor de honorering van verzoeken Lan business center orgiinisitties in het kader van de uitgifte van yrond voor de vestiging van business centers. Is het mogelijk om dat afwegingskader op h s i s van de bekende informatie te rnakcn? Ik denk het niet. Daareoor zijn de volgende redenen te geven: L. Zoals hierboven beschreven is het nlet mogelijk een inschatting te maken voor de grootte van de business centers niarkt in de komende jaren: 2. Daarnaast zijn de meeste van de huidige actieve business center organ~satieszo jong dat ze nog geen volledige economische cyclus en de daarbij behorende vastgoedcyclus hebben meegemaakt. Is dat wel het geval, dan valt veel beter in te schatten op basis van aanbod- en vraaggegevens gedurende die periode en de verwachtingen omtrent de toekomstige kantorenmarkt hoe de positie van business centers zal zijn. Regus als eerste aanbieder van business centers in Nederland zou hiervoor een geschikt onderzoeksobject kunnen zijn. 3. De markt van business centers is nog te weinig een volwassen gesegmenteerde markt. Ook verschillen tussen business center organisaties zijn nog onvoldoende uitgekristalliseerd. De oplossing voor dit probleem is geen andere dan de gemeente Haarlemmermeer sinds jaar en dag hanteert in het overgrote deel van de gronduitgiften voor kantoren. namelijk het hanteren van een voorverhuur- of gebruikspercentage van 60%. Als een ontwikkelende vastgoedpartij een dergelijke garantie (gekoppeld aan een boetebeding) kan afgeven. of beter nog een schriftelijke verklaring van een business center organisatie kan overleggen, is dat voor de gemeente voldoende basis om uit te mogen gaan van marktruimte en vraag naar ruimte in business centers. Dit kan zowel kwantitatieve marktruimte en vraag zijn (binnen hetzelfde business center segment). als kwalitatieve marktruirnte en vraag (binnen een nieuw business center segment). Daarbij wordt. uitgegaan van de veronderstelling dat de business center organisatie in kwestie /elf middels marktonderzoek de toekonistige vraag heeft geconstateerd. Tenslotte zal geen enkele organ~satiegrote investeringen plegen. wanneer het risico te groot is in relatie tot het te verwachten rendement. De gemeente Haarlemmermeer doet er derhalve goed aan in de toehonist als uitgever van grond voor kantoorontwikkeling en -realistie zelf een pro-actieve houding aan te nemen en naast de ontwikkelingen in de kantorenmarkt ook de ontwikkelingen in de markt voor flexibele kantooroplossingen van dichtbij en consequent te bl~jverivolgen. Hiertoe al een blijvende dialoog niet aanbieders van business center? en andere flexibele kantooroplossingen dienen te worden aangegaan. Door snel in te kunnen springen op zich in de markt voordoende ontwikkelingen inzake flexibele kantooroplossingen zal de gemeente een goede vestigingsplaats voor binnen de kantorenmarkt actieve bednjven blijven en zal de karitoreninarkt in Haarlemmermeer zlch kunnen versterken. Hiermee al
Thc lnslant Ol-lice;ccn verhenninr
w11
busiiics{ center5
U J Somsen
de positie van de gemeente Haarlemmermeer in het algemeen en Hoofddorp in het bijzonder als succesvolle vestigingsplaats en 'place to be' verstevigd worden.
The Iii\tLiiitOfl~cc.een vcikcniiing
\.d11 huiineii
centers
1 l . T Somscn
Gebruikte literatuur
O-'!
Croon, T., 1998, Koston van deJZexibele werkplek. Universiteit van Amsterdam, Arnsterdani Klaver. C.. Flexispace-aanbieder MWB roeit tegen de stroom in. in: PropertyNL, december 2001 L r Kohnstamm, P.P. en Regterschot. L.J., 1994, De rnanugc.r als houvi~heer,ten Hagen & Stam. Den Haag ia?' Larnbooy, J.G , Steden als kenniscentra, in: Rooilijn. Inadrt 1999, pp. 129- 130 I!1 Leijnse. F., 200 1. Het niruwr werken, Minrsterie van Economische Zaken. Den Haag Ministerie van Economische Zaken, 1999. Nota Ruimtelijk Ec ~cozornisrhBeleid, Ministerie van Economische Zakeri, Den Haag ifg MWB BusinessExchange Limited. 2001. MVVB Business Exc hange, MWB BusinessExchange Limited, London KLJ Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB), 2000, Thermonzeter Kantoren, NVB, Voorburg - 1 Nijeboer. W..Flexkantoor wordt de normaalste zaak van de wereld, in: V(i,rtgoed, juni 2001 Nyfer. 200 1, Kijk op kantoren, ontwikkeling van rle regiopzale kantoornurkten in Neclerlarzd, Nyfer, Breukelen. @i Office Business Center Organisation International, 200 1. Press Kit, OBCAI. Collimbus (USA) PropertyNL. Regus zint op overname HQ, in: Proprrt-yNL.juni 2001a dili PropertyNL. KFX samen met HQ in flexibele kantoorruimte, in: P r ~ p ~ r t y Njuni L. 200 1b 1 PropertyNL, Aanbieder flexkantoren in surséance. in: PropertvNL, juli 2001c IL1l PropertyNL, Toch geen vestiging van Regus in Papendorp, in: PropertyNL, augustus 2001d PropertyNL. Bezettingsgraad MWB business centers fors gedaald, in: PropertvNL, september 2001e 1 PropertyNL,. Failliete flexaanbieder Mullbees wil doorstart. in: PropertvNL, oktober 200 1f ~F-~lil PropertyNL, Regus huurt in Riekerpolder. in: Proprrt.)/NL.oktober 200 1p S-l PropertyNI,. Reg~isncemt D-Office over van ING Vastgoed. in: Propert~NL. november 2001h mi' PropertyNI,. Abbey Business Centers geeft derde vestiging op. in: Pro17rrtyNL. januari 2002a Regus. 2000. The Rrgus Profile, Irzsttrnt Ojfice,c Worl~l~vicle. Regus. London 44 Stuurman. R.M.. 2000. F'orrn~le2000, karztoorc onc ept bvoorhet nierlivr inillrrzniurn. SBV. Boskoop Til. R. van, Kantoor in dc koffer. Vastgoed, maart 1999 878 TNO inro en het ministerie van Economische Zaken, 200 L. Ruzrnlr voor de dzgik~lr e( oi1o~nit-', Ministerie van Economische Zaken, Den Haag p! Twijnstra G~idde.200 1. Het nutionolr kantorevirnarkt orzlier:oek 2001. Twijiistra Gudde Managenient Consultants, Amersfoort. Wessel<,P.. Regus: cie opmars van het flexibele kantoor, V~~~tgortli?zcrrkt. november 1999
The Iristdnt OTf~ce:eeil vcrkcnning \an b~isincsscenters
Interviews B
P :si
9 8 8 8 8
9 2 9
6 8) $"
8 P
Asperen van, M. Reliant Energy. Schiphol-R~jk2002 Beekclaar, Sapiens Nederland, Hoofddorp 2002 Beentjes. R., Bindview Development Corporation, Hoofddorp 2002 Coates, P., Regus. 2001 Donker, T., Jones Lang 1,aSalle Amsterdam, 2002 Driessen, B., Regus. 200 1 Hendriksen, F.. KantorenFondc Nederland, 2002 Henselijn, E., DTZ Zadelhoff Hoofddorp, 2002 Keller. P., Altera Vastgoed. 2002 Muivenhoven, H., Schoernan Bedrilfshuisvesting 3001 Milhado, J., Euro Business Center. 2001 P~illand,L., Ariba Technology. Hoofddorp 2002 Rensen, Commerce One, Schiphol-Rijk 2002 Rijksen, R., Nortel Networkq, Hoofddorp 2002 Rombouts, M.. HQ Global Work Places. 2001 Smits, M., DTZ Zadelhoff Amsterdam, 2002 Spagetner, L., MWB Business Exchange, 2001 Vos, J., Juniper Networks, Schiphol-Rijk 2002 Willemsen, M., Basalt Bouwadvies, Nieuwegein 2002
Geraadpleegde websites (i? www.abbev.nl (49 www.ac-restaurants-hotels.nl
C@
www.e2 1e.ez.nl
(39 www.easvoffices.com
C@ @ ('$3
4('9
(8 i%
Csh ('$3
www.ebc.nl www.e-street.ws www.hq.com www.ioinwwbcnetwork.com www.minez.nl www.mwbbusinessexchanse.com www.obcai.com www.officebusinesscenters.nl www.officebusinesscenters.org www.regus.com www.satellite-int.com www.telewerk-forurn.il1 www.vista-oCfices.i?1
I 1 J Somsen
