!
Budapest Fő őváros Vagyonkezelő ő Központ Zrt. Stratégiai terve 2011-2014. (feltétel rendszer)
TARTALOM
1 - Bevezetés őváros vagyongazdálkodási rendszerében 2 - A BFVK Zrt. helye a Fő 3 - Stratégiai alapok 4 - Stratégiai szegmensek elemzése 5 - Stratégiai szegmensek koncepciója 6 - A stratégia megvalósítását támogató szervezet 7 - Kulcs-sikertényező ők meghatározása és rendszerezése 8 - Fejlesztési projektek azonosítása 9 - Fejlesztési projektek terve
2. oldal
Nobody trips over mountains. It is the small pebble that causes you to stumble. Pass all the pebbles in your path and you will find you have crossed the mountain. Budapest Főváros Önkormányzatának Közgyűlése 2011. január 31.-én döntött a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt. (BFVK Zrt.) és a Fővárosi Ingatlankezelő Műszaki Vállalkozói Zrt. (FIMŰV Zrt.) egyesülésének szándékáról és az egyesülés előkészítéséről. Ezzel létrejött az ‘új’ BFVK Zrt. Elkészült és elfogadásra került Budapest Főváros Vagyongazdálkodási stratégiájának a koncepciója, ami alapján a BFVK Zrt., mint központi vagyongazdálkodó – a kijelölt feladatok szerint – kialakította stratégiáját. Ezt követően összeállt Budapest Főváros Vagyongazdálkodási stratégiája, ami megköveteli – a BFVK Zrt. a vagyongazdálkodás rendszerében betöltött szerepe miatt – a társaság stratégiájának aktualizálását is. Jelen dokumentum a BFVK Zrt. aktualizált stratégiáját foglalja össze egységes szerkezetben a 2011-2014. évi időszakra.
3. oldal
2 A BFVK Zrt. helye a Fő őváros vagyongazdálkodási rendszerében
4. oldal
A BFVK Zrt. helye a Fő ővárosi Önkormányzat vagyongazdálkodási rendszerében A Fő ővárosi Önkormányzat vagyon típusai Immateriális
Ingatlan
Portfolió
Értékpapír
Ingóság
A BFVK Zrt. az Önkormányzat vagyongazdálkodási rendszerében - a Vagyongazdálkodási Főosztállyal közösen - a sárgával megjelölt vagyontípusok esetén végez vagyongazdálkodási tevékenységet központi vagyongazdálkodóként. Immateriális vagyon – a nem tárgyiasult vagyon, vagyis a jogok összessége Ingatlan vagyon – az ingatlanok összessége Portfolió vagyon – a társasági részesedések összessége Értékpapír vagyon – az értékpapírok és a pénzeszközök összessége Ingóság vagyon – az ingóságok összessége 5. oldal
A BFVK Zrt. helye a Fő ővárosi Önkormányzat vagyongazdálkodási rendszerében Fő ővárosi Önkormányzat
törzsvagyon
BVK
BKK
város- közlekedési üzemeltetési és közúti holding holding
BFVK központi vagyonkezelő kvázi holding
Önkormányzat Fő őosztályai
… Városüzemeltetés városüzemeltetési kvázi holding
Kulturális kulturális, turisztikai és sport kvázi holding
Oktatás
törzsvagyon
Egészségügy
oktatási és egészségügyi és gyermekvédelmi szociális kvázi kvázi holding holding
Egységes szemlélet a holdingok és a kvázi holdingok szakmai létrehozása során, ahol a BFVK Zrt. központi vagyongazdálkodó a Vagyongazdálkodási Fő őosztállyal együttmű űködve. 6. oldal
Közgyű űlés
Fő őpolgármester
Oktatási és Kulturális Egészségügyi és Főpolg.m.h. Szoc. Főpm. h.
Pénzügyi Főosztály
Szakmai Főosztályok
Centralizált gazdálkodás
Szakterületi gazdálkodása
Fő őpolgármester
Városüzemeltetési Főpolgm.h.
BKK
BVK
Pénzügyi Főpm. h.
BFVK
Vagyongazdálkodási Fő őo.
Vagyongazdálkodás
Pénzügyi Főpolg.m.h.
Szakmai irányítás
A BFVK Zrt. helye a Fő ővárosi Önkormányzat vagyongazdálkodási rendszerében
Közgyű űlés 7. oldal
A BFVK Zrt. részvétele az ingatlanok vagyongazdálkodásában Saját vagyonkezelés
Közvetlen Rábízott vagyonkezelés
Forgalomképtelen ingatlanok 1 232 Md Ft
Saját vagyonkezelés
Közvetett Saját vagyonkezelés
Közvetlen Fővárosi Önkormányzat
Ingatlanok 1 757 Md Ft
Korlátozottan forgalomképes ingatlanok 490 Md Ft
Rábízott vagyonkezelés Saját vagyonkezelés
Közvetett Saját vagyonkezelés
Közvetlen Rábízott vagyonkezelés
Forgalomképes ingatlanok 34 Md Ft
Saját vagyonkezelés
Közvetett
A vagyongazdálkodást a szakmailag illetékes vagyongazdák végzik, míg a feladatellátáshoz közvetlenül nem szükséges vagyonnal a Vagyongazdálkodási Fő őosztály és a BFVK Zrt., mint központi vagyongazdálkodó gazdálkodik.
8. oldal
A BFVK Zrt. részvétele a portfolió (társasági részesedések) vagyon vagyongazdálkodásában Közvetlen tulajdon
Megtartandó Értékesítendő
Megtartandó Fővárosi Önkormányzat
Portfolió
Közvetett tulajdon
290 Md Ft
Vegyes tulajdon
Megtartandó Értékesítendő
A vagyongazdálkodást a szakmailag illetékes vagyongazdálkodó a Vagyongazdálkodási Fő őosztály végzi a BFVK Zrt.-vel, mint központi vagyongazdálkodóval együttmű űködve. 9. oldal
A BFVK Zrt. részvétele az ingóságok vagyongazdálkodásában
Gépek, berendezések Járművek Tenyészállatok Készletek Összes ingóság vagyon 21 819 M Ft, az összes vagyon 1,0%-a A szétaprózottsága miatt jelentős vagyongazdálkodási veszteségek jelentkeznek
A szakmai tevékenységhez szükséges ingóságok köre esetén: A vagyongazdálkodást a szakmailag illetékes vagyongazdák végzik.
A szakmai tevékenységhez nem szükségek ingóságok köre esetén: A vagyongazdálkodást a központi vagyongazdálkodó, a BFVK Zrt. végzi.
10. oldal
3 Stratégiai alapok
11. oldal
A BFVK Zrt. küldetése
A BFVK küldetése, hogy a Fővárosi Önkormányzat vagyongazdálkodási rendszerében ellássa a központi vagyongazdálkodói feladatokat, amivel elősegíti a Önkormányzat hatékony működését, szakmai feladatainak teljesítését, miközben folyamatosan biztosítja az elméleti és szakmai alapot, továbbá a háttérsegítséget a vagyongazdálkodás megvalósításához
12. oldal
Közösen vallott értékeink Meghatározó erőnk a munkatársainkban rejlik. Ők alkották a múltat és biztosítják a jövőt. Szaktudásuk, munkájuk iránti igényességük, kezdeményezőkészségük, a céghez való hűségük, annak céljaival való azonosulásuk alapja sikereinknek. Munkánk minden szakaszában alkotóan együttműködünk partnereinkkel és az igényeihez és lehetőségeihez teljes mértékben alkalmazkodunk. Megbízható, tartós, kölcsönösen előnyös kapcsolatokra törekszünk, amelyeket a személyes jelleg és a másik fél érdekeinek felismerése alapoz meg. Külső és belső kapcsolatainkban egyaránt érvényesül a felelősségérzet, a tisztesség és az emberség. Döntéseinket annak szem előtt tartásával hozzuk meg, hogy a cég egészének vagyunk részei, tevékenységünknek annak céljait kell szolgálnia. Büszkék vagyunk az általunk megvalósított munkákra. Munkánk eredménye különleges egyedi termék és szolgáltatás, amelyek magas színvonala számunkra újabb megbízatásokat hoz. Célunk hogy az általuk fémjelzett létesítmények és szolgáltatások feleljenek meg a kereslet magas követelményeinek. Eredményességünk teszi lehetővé fennmaradásunkat a piaci versenyben, folyamatos fejlődésünket és céljaink elérését. Arra törekszünk, hogy eredményeink feleljenek meg a piaci kihívásoknak és a tulajdonosi elvárásoknak, jelentsen stabilitást és továbbra is biztosítsa a cég jó hírnevét.
13. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása Tevékenység struktúra • Ingatlan gazdálkodás - Hasznosítás nem lakáscélú lakáscélú - Üzemeltetés nem lakáscélú lakáscélú - Ingatlanok értékelése - Ingatlan fejlesztések • Portfolió kezelés - Stratégiai portfolió (megtartandó) - Értékesítendő portfolió • Vagyonnyilvántartás • Vagyongazdálkodási stratégia alkotás • Ingó vagyonnal gazdálkodás
Szolgáltatás-szegmensek
1. Nem lakáscélú ingatlanhasznosítás 2. Lakáscélú ingatlanhasznosítás 3. 4. 5. 6.
Nem lakáscélú ingatlan üzemeltetés Lakáscélú ingatlan üzemeltetés Ingatlanok értékelése Ingatlan fejlesztés
7. 8. 9. 10. 11.
Stratégiai portfolió kezelés Értékesítendő portfolió kezelés Vagyonnyilvántartás Vagyongazdálkodási stratégia alkotás Ingó vagyonnal gazdálkodás
Megjegyzés: a kialakított szolgáltatási szegmensek esetén minden esetben a szolgáltatási szegmensbe beleértendő a saját vagyonnal (ingatlannal) kapcsolatos tevékenység is 14. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása
•
- Hasznosítás (értékesítés)
15. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása - Hasznosítás (béreltetés)
16. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása - Hasznosítás, nem lakáscélú (béreltetés)
17. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása
•
- Üzemeltetés (nem lakáscélú)
18. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása
•
- Üzemeltetés ( lakáscélú)
19. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása
•
Ingatlanok értékelése
20. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása
•
Ingatlan fejlesztések
21. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása
•
- Stratégiai portfolió (megtartandó)
22. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása
•
- Értékesítendő portfolió
23. oldal
Szolgáltatás-szegmensek kialakítása
• Vagyonnyilvántartás • Vagyongazdálkodási stratégia alkotás • Ingó vagyonnal gazdálkodás
24. oldal
Piac-szegmensek kialakítása
•
Fővárosi Önkormányzat
•
Fővárosi Önkormányzat érdekeltségébe tartozó megbízók
•
Versenypiaci megbízók
25. oldal
A BFVK Zrt. jövő őképe Mi a BFVK Zrt. azért dolgozunk, hogy • • • • • •
Nem lakáscélú ingatlanhasznosítás Lakáscélú ingatlanhasznosítás Nem lakáscélú ingatlan üzemeltetés Lakáscélú ingatlan üzemeltetés Ingatlanok értékelése Ingatlan fejlesztés
• • • • •
Stratégiai portfolió kezelés Értékesítendő portfolió kezelés Vagyonnyilvántartás Vagyongazdálkodási stratégia alkotás Ingó vagyonnal gazdálkodás
tevékenység területeken – az egyes területek szintjén önállóan is – eredményes vállalkozást működtessünk. Szolgáltatásainkat a különböző piac-szegmensek részére differenciáltan végezzük: • kiemelten a Fővárosi Önkormányzat részére valamennyi szolgáltatást, • továbbá a Fővárosi Önkormányzat érdekeltségébe tartozó megbízók részére ingatlan üzemeltetési és szakértői tevékenységeket, • valamint versenypiaci megbízók részére nem lakáscélú ingatlanok üzemeltetését és szakértői tevékenységek nyújtását. 26. oldal
A BFVK Zrt. jövő őképe Ezzel 2014. évre • az összes bevétel eléri a 1 864 M Ft-ot, • ezen belül a versenypiaci megbízóktól elért bevétel 100 M Ft, • az Önkormányzati vagyon tekintetében fejlesztéseket generáló szerepet töltünk be, • és a Fővárosi Önkormányzat vagyongazdálkodási rendszerének meghatározó, központi vagyongazdálkodójává válunk. Ezzel a vagyongazdálkodási rendszert úgy működtetjük, hogy az fenntartható módon szolgálja az önkormányzati feladatok ellátását. A BFVK Zrt. az Önkormányzat vagyongazdálkodási rendszerét fejleszti, és biztosítja az Önkormányzat részére a szakmai hátteret és támogatást a vagyongazdálkodás naprakész megvalósításához, miközben a vagyongazdálkodási stratégiát fejleszti és folyamatosan karbantartja. Mindezt úgy éri el, hogy az alkalmazottai szakmai tudását folyamatosan fejleszti és ezzel biztosítja a vagyongazdálkodás szakmai megalapozását a teljes rendszerben. 27. oldal
A BFVK Zrt. céljai Egységes szemléletű, tiszta, átlátható vagyongazdálkodás megvalósítása valamennyi típusú vagyon esetén, ahol a társaság szakemberei vezető szerepet töltenek be a szakmai megvalósítás során. A vagyongazdálkodás rendszerében a társaságra bízott vagyon működtetése, karbantartása, fejlesztése és az értékének növelése szakszerű hasznosítással, mely során a vagyongazdálkodás alapelvei működnek, és gazdálkodási szemléletű vagyonkezelés valósul meg. A rábízott vagyon a szakmai területek vagyongazdálkodási tevékenységével nem érintett valamennyi vagyont jelenti. Az ingatlanok esetén olyan gazdálkodási feltételrendszer megteremtése, hogy az ingatlanok értéken történő használata megvalósuljon. A teljes körű önkormányzati vagyon összetételéről, valós értékéről, helyének naprakész ismeretéről nyilvántartási rendszer működtetése. A célok teljesülésének méréséhez számszerűsíthető visszacsatolási rendszer működtetése, amely rendszeres és megalapozott információkat biztosít a vagyongazdálkodás részére. A vagyongazdálkodásban érdekelt szakmai szervezetek együttes működésének és együttműködésének megteremtése és fenntartása. Az önkormányzati feladatmegoldáshoz szükséges ingatlanok optimalizálási feltételrendszerének kialakítása, a megvalósítás szakmai támogatása. 28. oldal
A BFVK Zrt. céljai
•
•
Tevékenységével segítse elő az Önkormányzat vagyongazdálkodási stratégiájának kialakítását, karbantartását és aktualitásának biztosítását, valamint a vagyonkezelés rendszerének kialakítását a teljes vagyoni kör esetén. Nyújtson szakmai segítséget a szakmai vagyonkezelők részére a vagyongazdálkodásuk megvalósításához.
29. oldal
Alapelvek A vagyongazdálkodási tevékenység megvalósítása során meg kell különböztetni • a saját jogon megvalósított gazdálkodási tevékenységet minden olyan vagyonelem esetén, amely a BFVK Zrt. saját vagyona (apportált ingatlanok, illetve társasági részesedések) • a megbízás alapján végzett gazdálkodási tevékenységet, amely esetén a tényleges döntésekhez a tulajdonos felhatalmazása szükséges … Ennek kapcsán vagyongazdálkodási alapelvként rögzíthető, hogy az Önkormányzat szakmai szervezetei feladatellátásához nem szükséges vagyonok vagyonkezelési faladatai a BFVK Zrt.-hez kerülnek úgy, hogy a vagyonelemek tulajdonosi státusza nem változik meg. … A megbízás alapján végzett vagyongazdálkodási tevékenységet a BFVK Zrt. – mint központi vagyonkezelő végzi, amely során a vagyont érintő döntéseket az Önkormányzat illetékes szervei hozzák a Vagyongazdálkodási Főosztály (és BFVK Zrt.) előterjesztése alapján.
30. oldal
Stratégiai szegmensek kialakítása
Fővárosi Önkormányzat érdekeltségébe tartozó megbízók
Fővárosi Önkormányzat 1. Nem lakáscélú ingatlan hasznosítás
Versenypiaci megbízók
1 2
2. Lakáscélú ingatlan hasznosítás
3
3. Nem lakáscélú ingatlan üzemeltetés 4
4. Lakáscélú ingatlan üzemeltetés 5. Ingatlanok értékelése
5
6. Ingatlan fejlesztés
6
7. Stratégiai portfolió kezelés
7
8. Értékesítendő portfolió kezelés
8
9. Vagyonnyilvántartás
9
10. Vagyongazdálkodási stratégia alkotás
10
11. Ingó vagyonnal gazdálkodás
11
8
31. oldal
A kialakított stratégiai szegmensek jelenlegi mérete M Ft 1. Nem lakáscélú ingatlanhasznosítás az Önkormányzat megbízásából 2. Lakáscélú ingatlanhasznosítás az Önkormányzat és önkormányzati társaságok megbízásából 3. Nem lakáscélú ingatlan üzemeltetés 4. Lakáscélú ingatlan üzemeltetés az Önkormányzat és önkormányzati érdekeltségek megbízásából 5. Ingatlanok értékelése 6. Ingatlan fejlesztés 7. Stratégiai portfolió kezelés az Önkormányzat megbízásából 8. Értékesítendő portfolió kezelés az Önkormányzat megbízásából 9. Vagyonnyilvántartás az Önkormányzat megbízásából 10. Vagyongazdálkodási stratégia alkotás az Önkormányzat megbízásából 11. Ingó vagyonnal gazdálkodás az Önkormányzat megbízásából Összesen:
237 0 432 440 76 55 12 29 0 0 0 1 281
32. oldal
4 Stratégiai szegmensek elemzése
33. oldal
5 Stratégiai szegmensek koncepciója
34. oldal
Stratégiai koncepció 1. Nem lakáscélú ingatlanhasznosítás az Önkormányzat megbízásából (saját tulajdonú is) 474
330 M Ft
350
370
370
237
0 2010
2011
2012
2013
2014
Stratégiai célok • A gazdálkodás alapját képező ingatlanvagyon teljes körű megismerése és nyilvántartásba vétele • A kihasználtság szintjének növelése • Források szervezése és megszerzése a fejlesztésekhez
Stratégiai koncepció • A nyilvántartásba vett ingatlanok felmérése a gazdálkodás szempontjából, a gazdálkodási alapszámok kialakítása • A szakmai területek feladatellátásához nem szükséges ingatlanok esetén a döntés-előkészítő módszertan kialakítása szakterületenként, az átvételi folyamat megtervezése, az átvett ingatlanok műszaki-gazdálkodási felmérése Azonosítható kockázatok • A szakmai területek nem motivált együttműködése • A szakmai területek nem érdekeltek a tevékenység ellátáshoz nem szükséges ingatlanok átadásában 35. oldal
Stratégiai koncepció 2. Lakáscélú ingatlanhasznosítás az Önkormányzat és önkormányzati társaságok megbízásából 60 50
40
50
50
M Ft 25
20
0
20100
2011
2012
2013
Stratégiai célok • A bérbe adottsági szint növelése • A bérbeadás folyamata során a teljes átfutási idő csökkentése • A lakásvagyon minőségi összetételének optimalizálása
2014
Stratégiai koncepció • A bérbeadás folyamatának módszertani újra-szabályozása az átfutási idő csökkentése érdekében • A szociális lakásigény összetételének meghatározása, minőségi paramétereinek rögzítése • Fejlesztési koncepció összeállítása a lakásvagyon minőségi fejlesztésére • A bérlőkkel kapcsolatos kontrolling kialakítása, amely a fizetőképesség fenntartására és a bérlői igények teljesítésére épít Azonosítható kockázatok • A nemfizetés miatt keletkező bérlői konfliktusok száma emelkedik • A törvényi előírások megnehezítik a bérlőcserét 36. oldal
Stratégiai koncepció 3. Nem lakáscélú ingatlan üzemeltetés 500 480 M Ft 400
432
500
500
450
300 2010
2011
2012
2013
2014
Stratégiai célok • Az üzemeltetési feladatok kiszélesítésével magasabb szintű szolgáltatás nyújtása • Versenypiaci jelenlét az üzemeltetés során • Hosszú távú üzemeltetési szerződések kötése
Stratégiai koncepció • Az üzemeltetési tudás és kapacitás bővítése szakember, eszköz és technológia területen • Piaci ismeretek megszerzése a versenypiacról • Piaci akciók szervezése a Fővárosi tulajdonú társaságok és intézmények üzemeltetésének megszerzésére Azonosítható kockázatok • Túlkínálat a piacon, ezért árverseny alakul ki, ami lecsökkenti a szolgáltatási díjakat • Költséges a piaci információk beszerzése, ezért ez nem történik meg 37. oldal
Stratégiai koncepció 4. Lakáscélú ingatlan üzemeltetés az Önkormányzat és önkormányzati érdekeltségek megbízásából 30
440
460
460
460
460
20 M Ft 10
Stratégiai célok • Az üzemeltetés koncentrálása a szakmai tevékenységre • A szolgáltatás gazdasági hatékonyságának (eredményességének) növelése
0 2010
2011
2012
2013
2014
Stratégiai koncepció • Az üzemeltetési tudás és kapacitás bővítése szakember, eszköz és technológia területen • A kiszervezett tevékenységek teljes körű felülvizsgálata, összehasonlító elemzés készítése a saját erőforrásokkal történő megvalósításról
Azonosítható kockázatok • Nem sikerül megfelelő módon összehasonlítható elemzési eredményeket elérni a kiszervezéssel kapcsolatosan
38. oldal
Stratégiai koncepció 5. Ingatlanok értékelése 100
100 76
M Ft
100
100
80
50
0 2010
2011
2012
2013
2014
Stratégiai célok • Minden rábízott, az ingatlan nyilvántartásban szereplő ingatlan rendelkezzen aktuális piaci értékkel • Szakmai területek döntés-előkészítéséhez az ingatlanértékek meghatározása • Piaci megbízások megszerzése
Stratégiai koncepció • Ingatlan értékelési módszertanok standardizálása, minimumprogram kifejlesztése és tömeges alkalmazása (ahol nincs szükség és igény egyedi értékelésre) • A piaci értékek aktualizálásával az ingatlanok fix fenntartási költségeinek meghatározása • Piacfigyelési rendszer kialakításával aktuális piaci információk biztosítása az értékelésekhez Azonosítható kockázatok • Nincs elég kapacitás a tömeges értékelések elvégzéséhez
39. oldal
Stratégiai koncepció 6. Ingatlan fejlesztés 150 100 M Ft
80 50
100
110
110
55
0 2010
2011
2012
2013
Stratégiai célok • Pro-aktív tevékenységként megvalósítani a szolgáltatást • A szakmai területek támogatásával szakértőként részvétel az ingatlanokkal kapcsolatos szakmai döntések előkészítésében
2014
Stratégiai koncepció • A kiválasztott ingatlanok esetén projektek koncepcionális megfogalmazása saját kockázatra • A szakmai területek szakértői támogatásához a módszertan kialakítása • Az ingatlanok felhasználásának optimalizálását támogató döntésekben részvétel
Azonosítható kockázatok • A kidolgozott fejlesztési tervek forráshiány miatt nem valósulnak meg • A szakmai területek nem kérnek külső segítséget, nem hagynak külső beleszólást 40. oldal
Stratégiai koncepció 7. Stratégiai portfolió kezelés az Önkormányzat megbízásából 40 30 M Ft 20
20
30
25
12 0
2010
2011
2012
2013
Stratégiai célok • A társaságok valós piaci értékének megismerése • A rábízott társaságok gazdálkodásának, a vagyont érintő döntéseinek naprakész ismerete
2014
Stratégiai koncepció • A társaságok értékelési módszerének kialakítása és az értékelések elvégzése • A kontrolling rendszer kiépítése a társaságok gazdálkodásának nyomon követésére • A portfolió kezelés érdekében homogén csoportok létrehozása és ezen csoportok azonos módszer szerinti kezelése Azonosítható kockázatok • A társaságokkal az együttműködést a Gt. befolyásolja a meglévő részesedések függvényében, és a Gt. által biztosított jogokon a kontrolling túl kíván lépni
41. oldal
Stratégiai koncepció 8. Értékesítendő ő portfolió kezelés az Önkormányzat megbízásából 45 40 35 30 25 M Ft 20 15 10 5 0
Stratégiai célok • A portfolió elemek értékesítése és a bevételek realizálása
42 29
25 10
2010
2011
2012
2013
6 2014
Stratégiai koncepció • A részesedések pontos piaci értékének megismerése, ami az értékesíthetőség feltétele • Értékesítési feltételrendszerek kidolgozása
Azonosítható kockázatok • Nincs vevői érdeklődés az alacsony mértékű részesedések miatt, mivel azok nem befolyásolnak semmit az adott társaságok életében
42. oldal
Stratégiai koncepció 9. Vagyonnyilvántartás az Önkormányzat megbízásából 80
76
60 M Ft 40
76
76
38
20 0
2010
2011
2012
2013
2014
Stratégiai célok • A gazdálkodást is segítő nyilvántartási rendszer kialakítása a BFVK Zrt. gazdálkodására bízott és a saját tulajdonú vagyonelemek esetén • A nyilvántartási típusú önkormányzati információs igények kielégítése • A nyilvántartás pontosságának növelése
Stratégiai koncepció • Ki kell alakítani a teljes körű nyilvántartás rendszerét – különös tekintettel az Önkormányzattal való feladatmegosztásra – továbbá meg kell teremteni az eszközfeltételeket a működtetéshez • Ki kell alakítani az adatszolgáltatás módszertanát az információs igény fogadásától a teljesítés megvalósításáig • A nyilvántartás pontosságának növelését projekt szervezetben kell lekezelni Azonosítható kockázatok • A fejlesztési forrás hiányában a szükséges szoftver és hardver fejlesztés elmarad • A túl sok jogi probléma miatt nem nő a nyilvántartás pontossága
43. oldal
Stratégiai koncepció 10. Vagyongazdálkodási stratégia alkotás az Önkormányzat megbízásából 10
M Ft
8
8
8
2012
2013
2014
5
0
2010
2011
Stratégiai célok • Aktualizált, megalapozott, elfogadott vagyongazdálkodási stratégia megléte • A stratégiai fedje le a teljes vagyoni kört egységes szemléletben • Az Önkormányzatnál központilag alkalmazható és alkalmazandó legyen a vagyon-nyilvántartási rendszer
Stratégiai koncepció • Az Éves vagyongazdálkodási operatív terv elkészítésével az időszaki feladatokat kell pontosítani • Fel kell építeni a vagyongazdálkodást működtető rendszert és az együttműködési módokat • A stratégiai koncepciót évente felül kell vizsgálni, ehhez ki kell alakítani a stratégiai célok teljesülését ellenőrző rendszert és a beszámoltatási rendszert Azonosítható kockázatok • A stratégia alkotás kampány jelleggel valósul meg, emiatt nem lesznek következetesen lezárva a megtervezett folyamatok és tevékenységek, nem valósul meg a teljes folyamat • Nincs meg a kellő erő és akarat a végig vitelhez • Érdekellentét az Önkormányzat központi akarata és a szervezeti egységek akarata között 44. oldal
Stratégiai koncepció 11. Ingó vagyonnal gazdálkodás az Önkormányzat megbízásából 40 25
M Ft 20
25
25
13 0
2010
2011
2012
2013
Stratégiai célok • Az ingó vagyon használatának racionalizálása, illetve a vagyonnal kapcsolatos költségek beazonosítása
2014
Stratégiai koncepció • Az ingó vagyon feltérképezése és a jelenlegi használat módjainak beazonosítása • Az ingó vagyon típusainak, használati helyeinek és indokoltságának a felülvizsgálata
Azonosítható kockázatok • Nagy ellenállás a felülvizsgálat során
45. oldal
A stratégiai szegmensek összesített bevételei
2 000 1 556
1 500
1 724
1 764
1 760
1 281 M Ft 1 000 500 0
2010
2011
2012
2013
2014 adatok M Ft-ban
Keretszerződésből Piaci megrendelőktől Egyéb stratégiából Összesen
974 307 0 1 281
1 056 317 183 1 556
1 170 364 190 1 724
1 190 379 195 1 764
1 180 380 200 1 760
46. oldal
A vagyonkezelés megvalósításának módja a vagyongazdálkodás azonosított tevékenységei szerint
nyilvántartás
tulajdonosi jogok gyakorlása
vagyonkezelői jogok gyakorlása
elemzések
védelem
ellenőrzések
1. Nem lakáscélú ingatlan hasznosítás
X
X
X
X
X
X
2. Lakáscélú ingatlan hasznosítás
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
3. Nem lakáscélú ingatlan üzemeltetés
X
4. Lakáscélú ingatlan üzemeltetés 5. Ingatlanok értékelése
X
X
6. Ingatlan fejlesztés
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
7. Stratégiai portfolió kezelés
X
8. Értékesítendő portfolió kezelés
X
9. Vagyonnyilvántartás
X
X
10. Vagyongazdálkodási stratégia alkotás 11. Ingó vagyonnal gazdálkodás
X
X
X
X
X
47. oldal
6 A stratégia megvalósítását támogató szervezet
48. oldal
A stratégia megvalósítását támogató szervezet Vezérigazgató Vezérigazgatói kabinet
Kabinet főtanácsos Belső ellenőr
Titkárság Informatika (IT)
Humánpolitika
Ingatlan gazdálkodás
Jogi iroda Humán erőforrás Minőségirányítás Foglalkozásegészségügy Biztonsági iroda
Gazdasági adminisztráció
Építés és Vállalkozás Ingatlankezelés és hasznosítás Karbantartás és Javítás
Stratégia és vagyonnyilvántartás
Számvitel
Vagyonnyilvántartás
Pénzügy
Ingatlan fejlesztés
Portfoliókezelés
Ingatlan értékelés
Kontrolling
Stratégia
Munka és tűzvédelem
49. oldal
7 Kulcs-sikertényező ők meghatározása és rendszerezése
50. oldal
Kulcs-sikertényező ők meghatározása A kulcs-sikertényezők meghatározása a „Mi kell ahhoz, hogy a céljainkat elérjük?” kérdésre adott válaszok kialakítása. A meghatározott kulcs-sikertényező kialakítása az alábbiak szerint történik: 1. Elnevezés (könnyen érthető, kommunikálható) 2. Leírás (részletes meghatározás) 3. Minősítés (a fontosság alapján) • • •
Fejlesztési projektet kell szervezni rá Fontos, de még kétséges, hogy kell-e fejlesztési projekt (hátrább sorolt) Nem szervezünk fejlesztési projektet rá
4. Szakmai területhez rendelés (nézőpontok szerint) • • • • •
Tulajdonosi Gazdasági Szolgáltatás Piac, vevő Szervezet, humán erőforrás
51. oldal
Kulcs-sikertényező ők 1. Nem lakáscélú ingatlanhasznosítás az Önkormányzat megbízásából (saját tulajdonú is) •
Vagyonnyilvántartás megléte – Az ingatlanok hasznosítását és nyilvántartását támogató integrált vagyonnyilvántartás megléte a szükséges (kötelező) adattartalommal – Szolgáltatás típusú – Fejlesztési projektet kell szervezni
•
Piacismeret – Nem lakáscélú ingatlanokról piaci adatbázis megléte, aktualitásának biztosítása, adatok felhasználása – Piac, vevő típusú – Fejlesztési projektet kell szervezni vagy Fontos, de még kétséges, hogy kell-e fejlesztési projekt
52. oldal
Kulcs-sikertényező ők 2. Lakáscélú ingatlanhasznosítás az Önkormányzat és önkormányzati társaságok megbízásából •
Vagyonnyilvántartás megléte – Az ingatlanok hasznosítását és nyilvántartását támogató integrált vagyonnyilvántartás megléte a szükséges (kötelező) adattartalommal – Szolgáltatás típusú – Fejlesztési projektet kell szervezni
•
A bérbeadás folyamatának újra-szabályozása – A bérbeadás folyamatának módszertani újra-szabályozása a döntési pontok alapján a bérbeadás átfutási idejének csökkentése érdekében – Gazdasági típusú – Fejlesztési projektet kell szervezni
53. oldal
Kulcs-sikertényező ők 3. Nem lakáscélú ingatlan üzemeltetés • CA FM (computer aided facility management) szoftver alkalmazása – Az ingatlangazdálkodást támogató számítógépes rendszer alkalmazása – Szolgáltatás típusú – Fejlesztési projektet kell rá szervezni
• Szakképzett üzemeltető és karbantartó szervezet megléte – Megfelelő szakképzettségű üzemeltetésben jártas szakemberek megléte – Humán, szervezet típusú – Fejlesztési projektet kell rá szervezni
• Piacismeret – A feladatok teljesítésébe bevonható szolgáltatói piac ismerete – Piac, vevő típusú – Nem szervezünk fejlesztési projektet rá
54. oldal
Kulcs-sikertényező ők 4. Lakáscélú ingatlan üzemeltetés az Önkormányzat és önkormányzati érdekeltségek megbízásából •
Lakásnyilvántartás megléte – Az üzemeltetendő lakások (közvetlen és közvetett önkormányzati tulajdonú) teljes körű nyilvántartása a vagyonnyilvántartás keretében, amely nyilvántartásban szerepelnek a lakástartozékok is – Szolgáltatás típusú – Fejlesztési projektet kell rá szervezni
•
Kintlévőségek kezelése – A lakások üzemeltetése során keletkező kintlévőségek kezelése, behajtása, eljárások működtetése – Gazdasági típusú – Fontos, de nem kell fejlesztési projekt (működésfejlesztés során megoldandó)
•
Szakképzett üzemeltető és karbantartó szervezet megléte – Megfelelő szakképzettségű üzemeltetésben jártas szakemberek megléte – Humán, szervezet típusú – Fejlesztési projektet kell rá szervezni
55. oldal
Kulcs-sikertényező ők 5. Ingatlanok értékelése •
Képzett szakemberek megléte – Ingatlanértékelésben jártas, gyakorlott szakemberek megléte – Humán, szervezet típusú – Fejlesztési projektet kell rá szervezni
•
Technikai feltételek megléte – Technikai feltételek biztosítása az értékelésekhez (mérőműszerek, kamera) – Gazdasági típusú – Nem szervezünk fejlesztési projektet rá
•
Piaci adatbázis megléte – Megbízható piaci adatbázis megléte és felhasználása az értékelések során – Piaci, vevő típusú – Fejlesztési projektet kell rá szervezni
•
Vagyonnyilvántartás megléte – Az ingatlanok hasznosítását és nyilvántartását támogató integrált vagyonnyilvántartás megléte a szükséges (kötelező) adattartalommal – Szolgáltatás típusú – Fejlesztési projektet kell szervezni 56. oldal
Kulcs-sikertényező ők 6. Ingatlan fejlesztés •
Megfelelő szakember és tudás megléte – – –
•
Piaci jelenlét – – –
•
Aktív piaci tevékenység végzése a szolgáltatások szerint Piac, vevő Fontos, de még kétséges, hogy kell-e fejlesztési projekt
Szakhatósági kapcsolatok megléte – – –
•
A tervezett szolgáltatások szerinti megfelelő és konvertálható szakember, szaktudás és gyakorlat megléte Szervezet, humán erőforrás típusú Fejlesztési projektet kell rá szervezni
Aktív kapcsolat a szakhatóságokkal és a Főváros érdekelt szervezeteivel Szervezet, humán erőforrás Fontos, de még kétséges, hogy kell-e fejlesztési projekt
Komplex fejlesztések megvalósítása – – –
A Főváros vagyongazdálkodási tevékenységének keretében komplex műszaki és területfejlesztések megvalósítása Szolgáltatás típusú Fejlesztési projektet kell rá szervezni
57. oldal
Kulcs-sikertényező ők 7. Stratégiai portfolió kezelés az Önkormányzat megbízásából •
Személyi feltételek megteremtése – – –
•
Vagyonnyilvántartás megléte – – –
•
A társasági részesedések nyilvántartását támogató integrált vagyonnyilvántartás megléte a szükséges (kötelező) adattartalommal Szolgáltatás típusú Fejlesztési projektet kell szervezni
Kontrolling működtetése – – –
•
Szakképzett és portfolió kezelésben jártas szakemberek megléte Humán, szervezet típusú Fejlesztési projektet kell rá szervezni
Aktív kapcsolattartással kontrolling működtetése, amely a kapcsolattartás során az Igazgatóságokkal, Felügyelő Bizottságokkal és a menedzsmentekkel való kapcsolatokra terjed ki Tulajdonosi típusú Fejlesztési projektet kell kialakítani
Beszámolók értékelési rendszerének kialakítása – – –
A beszámolók értékelési rendszerének kialakítása, értékelési szempontrendszer kialakítása, értékelések ütemezése Szolgáltatás típusú Fejlesztési projektet kell létrehozni 58. oldal
Kulcs-sikertényező ők 8. Értékesítendő ő portfolió kezelés az Önkormányzat megbízásából •
Személyi feltételek megteremtése – – –
•
Vagyonnyilvántartás megléte – – –
•
A társasági részesedések nyilvántartását támogató integrált vagyonnyilvántartás megléte a szükséges (kötelező) adattartalommal Szolgáltatás típusú Fejlesztési projektet kell szervezni
Beszámolók értékelési rendszerének kialakítása – – –
•
Szakképzett és portfolió kezelésben jártas szakemberek megléte Humán, szervezet típusú Fejlesztési projektet kell rá szervezni
A beszámolók értékelési rendszerének kialakítása, értékelési szempontrendszer kialakítása, értékelések ütemezése Szolgáltatás típusú Fejlesztési projektet kell létrehozni
Értékesítési és értékelési szempontrendszer megléte – – –
Az értékesítést megelőző, az értékesítési szándék megerősítése, feltételeinek meghatározása és az értékesítési stratégiát tartalmazó értékesítési szempontrendszer megléte Tulajdonosi típusú Fejlesztési projektet kell rá létrehozni
59. oldal
Kulcs-sikertényező ők 9. Vagyonnyilvántartás az Önkormányzat megbízásából •
Jelenlegi nyilvántartások ismerete – Meglévő önkormányzati és társasági nyilvántartások ismerete – Tulajdonosi típusú – Fontos, de nem kell fejlesztési projekt
•
Rugalmasan változtatható nyilvántartás létrehozása – A mindenkori igények szerint, rugalmasan változtatható nyilvántartás létrehozása – Szolgáltatás típusú – Fejlesztési projektet kell rá szervezni
•
Személyi feltételek megteremtése – Szakképzett szakemberek megléte – Humán, szervezet típusú – Fejlesztési projektet kell rá szervezni
60. oldal
Kulcs-sikertényező ők 10. Vagyongazdálkodási stratégia alkotás az Önkormányzat megbízásából •
Stratégia alkotási folyamat kialakítása – – –
•
Stratégiai kontrolling kialakítása – – –
•
A vagyongazdálkodási stratégia megvalósulását ellenőrző és mérő kontrolling rendszer kialakítása és működtetése Gazdasági típusú Fejlesztési projektet kell rá kialakítani
Éves vagyongazdálkodási operatív terv kialakítása – – –
•
A tulajdonos által elfogadott, formális stratégia alkotási folyamat megléte és rendszerbe illesztése Tulajdonosi típusú Fejlesztési projektet kell rá szervezni
Éves vagyongazdálkodási operatív terv kialakítása Tulajdonosi típusú Nem kell fejlesztési projektet létrehozni
Együttműködés az Önkormányzat szervezetei között – – –
Együttműködés a Főváros vezetése, az operatív szervezetei és a BFVK Zrt. között Tulajdonosi Nem kell fejlesztési projektet szervezni
61. oldal
Kulcs-sikertényező ők 11. Ingó vagyonnal gazdálkodás az Önkormányzat megbízásából •
Vagyonnyilvántartás megléte – A társasági részesedések nyilvántartását támogató integrált vagyonnyilvántartás megléte a szükséges (kötelező) adattartalommal – Szolgáltatás típusú – Fejlesztési projektet kell szervezni
•
Együttműködés a szakmai területekkel – Az Önkormányzat szakmai feladatellátásában résztvevő szervezetekkel együttműködés – Humán, szervezet típusú – Nem kell fejlesztési projektet szervezni
•
Pénzügyi források megléte
62. oldal
Kulcs-sikertényező ők Gazdasági A bérbeadás folyamatának újra-szabályozása Stratégiai kontrolling kialakítása Pénzügyi források megléte
Piac, vevő ő Piacismeret Piaci adatbázis megléte Piaci jelenlét
Tulajdonosi Kontrolling működtetése Értékesítési és értékelési szempontrendszer megléte Stratégia alkotási folyamat kialakítása
Szolgáltatás Vagyonnyilvántartás megléte CA FM szoftver alkalmazása Lakásnyilvántartás megléte Komplex fejlesztések megvalósítása Beszámolók értékelési rendszerének kialakítása Rugalmasan változtatható nyilvántartás létrehozása
Humán, szervezet Szakképzett üzemeltető és karbantartó szervezet megléte Képzett szakemberek megléte Megfelelő szakember és tudás megléte Szakmai tudás megléte Személyi feltételek megteremtése 63. oldal
8 Fejlesztési projektek azonosítása
64. oldal
Fejlesztési projektek azonosítása
1. A vagyonnyilvántartás rendszerének kialakítása 2. Piacismeret megszerzése 3. Bérbeadás folyamatának újra-szabályozása 4. CA FM szoftver alkalmazása 5. Humán erőforrások fejlesztése 6. Komplex fejlesztések tervezése 7. Stratégiai portfoliókezeléshez kontrolling kialakítása 8. A beszámolók értékelési rendszerének kialakítása 9. Értékesítési és értékelési szempontrendszer kialakítása az értékesítendő portfolió esetén 10. Vagyongazdálkodási stratégia alkotási folyamat kialakítása 11. Vagyongazdálkodási stratégiai kontrolling kialakítása 12. A BFVK Zrt. működésének fejlesztése
65. oldal
