ZNALECKÝ POSUDEK č. 3265-786/2016
Objednatel znaleckého posudku:
PROKONZULTA a.s. Křenová 299/26 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pozemků se stavbou rodinného domu č.p. 463 v Žebráku, kat. území Žebrák, okres Beroun, pro účely dražby
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 30.8.2016 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 1.9.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků se stavbou rodinného domu čp. 463 zapsaných na LV 608 pro kat. území Žebrák, obec Žebrák, okres Beroun, pro účely dražby
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
RD Na Podkově 463 267 53 Žebrák Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Žebrák Katastrální území: Žebrák Počet obyvatel: 2 141 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV VI I
Pi 0,80 0,60 0,80 1,00
III II
0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 830,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením byla provedena dne 30.8.2016 za přítomnosti paní Ivany Špičkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 30. 8. 2016 - snímek katastrální mapy - místní šetření dne 30. 8. 2016 - stavební dokumentace a kolaudace z roku 1986 - informace poskytnuté paní Ivanou Špičkovou dne 30.6.2016 - inzerce nemovitostí na internetových realitních portálech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Martin Špička, Na Podkově 463, 267 53 Žebrák
-2-
Nemovitosti: - pozemek pč.st672 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 160m2 se stavbou RD čp. 463 - pozemek pč.203/15 – zahrada, výměra 523m2 vše zapsané na LV 608 pro kat. území Žebrák, obec Žebrák, okres Beroun
6. Dokumentace a skutečnost Oproti stavební dokumentaci ke kolaudaci v roce 1986 byly v průběhu doby posunuty dveře, popř. příčky některých místností, z prádelny se stala kuchyň a byl dozděn prostor pod terasou.
7. Celkový popis nemovitosti Město Žebrák leží v jižní části okresu Beroun. Žebrák má rozšířenou občanskou vybavenost, kromě školy a školky i speciální základní školu, obchody, služby, lékaře, lékárnu, poštu. Spádovým centrem je město Hořovice s nemocnicí či plaveckým bazénem vzdálené 5km nebo okresní město Beroun 18 km po dálnici. U města je nájezd na dálnici D5 Praha – Plzeň. Město je obsluhováno autobusovou dopravou. Oceňovaná nemovitost leží na okraji zastavěného území Žebráku v poměrně prudkém jihovýchodním svahu s výhledem na Brdy. V sousedství se nacházejí rodinné domy se zahradami. Zastávka autobusů je cca 400metrů, parkování je možné na ulici před domem nebo na pozemku. Objekt je napojen na elektřinu, obecní vodovod a kanalizaci, plynová přípojka není využívána. Na pozemku je kopaná, v tuto chvíli nevyužívaná, studna. Čtvercový plně podsklepený dům s obytným podkrovím pod sedlovou střechou krytou pálenými taškami byl kolaudován v roce 1986. Po roce 2007 byla k zahradnímu vstupu do suterénu přistavěna zimní zahrada. Okna a vstupní dveře jsou původní dřevěné, vnitřní dveře prosklené v ocelových zárubních. Dům lze užívat pro vícegenerační bydlení. V suterénu se nachází prádelna přestavěná na kuchyň, koupelna s WC, 3 malé místnosti, kotelna a schodiště, v přízemí je garáž, zádveří, chodba se schodištěm, obývací pokoj se vstupem na terasu, ložnice, jídelna, kuchyně, koupelna s vanou, v podkroví 3 pokoje a koupelna. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva pro celý dům, ohřev vody bojlerem. Podlahy jsou betonové kryté PVC a koberci, v podkroví plovoucí podlahy, v koupelnách, na WC a chodbách dlažba. Jde o udržovaný standardní vícegenerační rodinný dům. Zahrada ve svahu kolem domu je členěná opěrnými zídkami, zpevněnými plochami a schodišti, zatravněná s okrasnými rostlinami a dřevinami. Pozemek je do ulice oplocen nízkým prkenným plotem na podezdívce, ostatní oplocení je pletivové. Na západní straně pozemku stojí dřevěný altán.
Předmětem ocenění je pozemek pč.st672 se stavbou rodinného domu čp.463 s příslušenstvím a pozemky na LV 608 v Žebráku, kat. území Žebrák, okres Beroun Popis RD
Typ RD:
Samostatný rodinný dům
Počet nadzemních podlaží :
1 + podkroví
Počet podzemních podlaží :
1
RD byl kolaudován v roce :
1986
Základy :
betonové
Konstrukce :
Zděná
Tloušťka zdiva:
45 cm
-3-
Stropy :
Keramické
Střecha :
Sedlová
Krytina střechy :
Pálené tašky
Vnější omítky:
Vápenocementové
Vnitřní omítky:
Vápenné dřevěná okna, ocelové zárubně, prosklené dveře, kuchyňské linky, vany, sprcha, splachovací toalety, žaluzie v oknech
Vybavení RD: Rok rekonstrukce RD:
2007
Rozsah rekonstrukce RD:
Zimní zahrada
Dispozice RD:
9+2
Popis místností podle podlaží:
Elektřina, vodovod, kanalizace, nevyužitá přípojka plynu
Energie využívané v RD Řešení vytápění v RD:
ÚT s kotlem na TP
Řešení ohřevu vody v RD:
bojler
Podlahy v RD:
koberce, plovoucí podlahy, PVC, keramická dlažba
Popis stavu RD:
Udržovaný standardní vícegenerační RD v původním stavu
Vady RD:
Původní okna, bez zateplení
Zahrada:
Strmá, okrasné rostliny a dřeviny drátěné a dřevěné oplocení, opěrné kamenné zídky, zpevněné plochy, přípojky, původní jímka, dřevěný altán, kopaná studna Rozšířená obč. vybavenost ( škola, školka, lékaři, OÚ, pošta, galerie), komplexní 5km Hořovice Klidná lokalita, louky a lesy v blízkosti
Venkovní úpravy a stavby: Popis okolí :
Suterén:, kotelna, kuchyň, 3 malé místnosti, koupelna s WC přízemí: garáž, zádveří, chodba se schodištěm, 3 pokoje, kuchyně, koupelna s vanou podkroví: 3 pokoje, koupelna s vanou a WC
Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti:
se sousedy vztahy dobré, bezproblémové
Sousedé a lidé v okolí: Další informace:
parkování na ulici a na pozemku, příjezd po obecní asfaltové komunikaci, zastávka bus cca 400m
Vzhledem k účelu posudku nejsou případná zástavní práva při ocenění zohledňována
-4-
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první , Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 30. 8. 2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 608 II) ocenění srovnávací metodou Pozemky se stavbou RD Žebrák čp 463 a příslušenstvím
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,02
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba III -0,05 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000 II -0,01 II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -6-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
č. II II
Pi 0,00 -0,02
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,960
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,980 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 0,980 * 0,980 = 0,941
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 830,-
-7-
Index 0,941
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 781,03
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st672
Výměra [m2] 160,00
Jedn. cena [Kč/m2] 781,03
Cena [Kč] 124 964,80
523,00 683,00
781,03
408 478,69 533 443,49
203/5
Ocenění staveb na pozemcích RD Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 30 let 2 926,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 11*11,4-3*0,45+3,1*6,4+2,5*4,9 přízemí: 11*11,4-3*0,45+3,1*6,4+2,5*4,9 podkroví: 11*11,4-3*0,45 Název podlaží suterén: přízemí: podkroví:
Zastavěná plocha 156,14 m2 156,14 m2 124,05 m2
= = =
Konstrukční výška 2,80 m 3,10 m 3,50 m
Obestavěný prostor suterén: (11*11,4-3*0,45+3,1*6,4+2,5*4,9)*(2,80) přízemí: (11*11,4-3*0,45)*(3,1)+(3,1*6,4)*(2,5) podkroví: (11*11,4-3*0,45)*(3,50/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,79
156,14 m2 156,14 m2 124,05 m2
= = = =
437,19 m3 434,16 m3 217,09 m3 1 088,44 m3 156,14 m2 436,33 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm -8-
č. III III III II
Vi typ C 0,00 0,00 0,00
4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby - ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD - více zákl. přísl. standard. provedení 8. Ostatní vybavení v RD - zimní zahrada u suterénu 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu - zpevněné plochy, venkovní schodiště, terasy 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - altán 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - některé prvky vybavení dožilé 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - původní okna, nezateplený, opadávající omítka z terasy
III V
0,02 0,08
III IV II IV
0,00 0,05 0,03 0,04
III
0,05
II
0,00
II
-0,05
III
0,85
Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,850 = 0,881
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 926,- Kč/m3 * 0,881 = 2 577,81 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 088,44 m3 * 2 577,81 Kč/m3 * 0,980 * 0,980= 2 694 682,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 694 682,17 Kč
Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: druhých 5,00 m hloubky: další hloubka:
kopaná 21,00 m 2222
5,00 m * 1 950,- Kč/m 5,00 m * 3 810,- Kč/m 11,00 m * 5 200,- Kč/m -9-
+ + +
9 750,- Kč 19 050,- Kč 57 200,- Kč
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
= * * =
86 000,- Kč 1,0000 2,3180 199 348,- Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,680 135 556,64Kč 135 556,64 Kč 0,960 130 134,37 Kč
Studna - zjištěná cena
=
130 134,37 Kč
Cena staveb celkem
=
2 824 816,54 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 32 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 68 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 32 / 100 = 32,0 % Koeficient opotřebení: (1- 32,0 % / 100)
Ocenění porostů na pozemcích Porost Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:
Kč m2 m2 Kč * =
533 443,49 683,00 100,00 78 103,00 0,085 6 638,76
Porost - zjištěná cena
=
6 638,76 Kč
Cena porostů celkem
=
6 638,76 Kč
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: RD Studna Porost Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem
+
2 694 682,17 Kč 130 134,37 Kč 6 638,76 Kč 2 831 455,30 Kč 533 443,49 Kč
Pozemky LV 608 - zjištěná cena
=
3 364 898,79 Kč
- 10 -
II) ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány udržované vícegenerační rodinné domy v obcích v okolí Hořovic. Popis vybraných srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.
Lokalita - K1
Oceňovaný RD čp.463, objekt Žebrák
1 RD Tlustice
2 RD Kotopeky
3 RD Křešín
4 RD Hořovice
5 RD Cerhovice
pozemek K3
rozměry - K2 přízemí +podkroví, suterén, ZP 160m2, vícegenerační
svažitý pozemek 683m2
přízemí + podkroví, tech.suterén, ZP 120m2, vícegenerační přízemí + podkroví, tech.suterén, ZP 250m2, vícegenerační přízemí + podkroví, tech.suterén, ZP 118m2, vícegenerační přízemí +podkroví, tech. suterén,ZP 227m2, vícegenerační přízemí + podkroví, tech. suterén, ZP 160m2, vícegenerační
pozemek 797m2 pozemek 800m2 pozemek 797m2 svažitý pozemek 578m2 pozemek 600m2
stav - K4
jiné - K5
původní stav 1986, ÚT na TP
všechny IS, garáž, zimní zahrada
původní stav 1978, nová střecha, ÚT na plyn po komplet.modernizaci, krb, ÚT el původní stav 70.let, staré vybavení, ÚT na TP
všechny IS, dílna, garáž, altán bez plynu, 3garáž, krytý bazén, vinný sklep bez plynu, dílna, garáž
po modernizaci, ÚT všechny IS, pergola, na plyn kůlna novostavba 2005, bez kuch.linky, ÚT na plyn septik, garáž, pergola
Cena Cena oceňovaného Cena Koef. po požadovaná Redukce redukci K4 - stav K-6 objektu resp. na na K1 K2 K3 a K-5 úvaha K1 x … odvozená ze x K6 srovnávacího č Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení jiné odhadce 1
3 400 000
0,9 3060000
1
0,98
1
1
1
2
5 450 000
0,9 4905000
0,99
1,05
1
1,1
3
4 525 000
0,9 4072500
0,98
0,98
1
4
3 990 000
0,9 3591000
1,01
1,05
5
3 500 000
0,9 3150000
1
1
1
0,98
3 122 449
1,1
1 1,257795
3 899 682
0,99
1
1 0,950796
4 283 253
1
1,1
1
1
1,16655
3 078 308
1
1,2 0,99
1
1,188
2 651 515
Celkem průměr
3 407 041
Minimum
2 651 515
Maximum
4 283 253 593 519
Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
2 813 522
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
4 000 561 - 11 -
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu v obci a lokalitě - dvougenerační RD v obcích okolo Hořovic K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - všechno 3podlažní RD, D2 a D4 větších rozměrů K3 - Koeficient úpravy na pozemek - srovnatelné K4 - Koeficient úpravy na celkový stav objektu: D2, D4 po rekonstrukci, D5 novostavba K5 - Koeficient úpravy na další vlastnosti: D2 bazén a 3garáže, D5 bez kuch.linky K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na
3.400.000,-Kč
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 608
3 364 898,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
3 364 898,80 Kč
Zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50
3 364 900,- Kč
II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitostí Žebrák čp.463
- 12 -
3 400 000,- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu nemovitostí - pozemků se stavbou rodinného domu čp. 463 zapsaných na LV 608 pro kat. území Žebrák, obec Žebrák, okres Beroun, ke dni 30.8.2016 na
3.400.000,-Kč Slovy: Třimilionyčtyřistatisíc korun
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Petrželová V Praze dne 1.9.2016
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3265-786/2016 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí - ortomapa, mapa - fotodokumentace - srovnávané nemovitosti
- 13 -
Výpis z elektronické formy katastru nemovitostí:
Mapa:
- 14 -
Fotodokumentace:
- 15 -
Srovnávané nemovitosti: Dům č.1:
Dům č.2:
- 17 -
Dům č.3:
Dům č.4:
- 18 -
Dům č.5:
- 19 -
