Bouwberaad West-Brabant 23 mei 2013 Gemeentehuis Gemeente Moerdijk
Programma 13.00 uur
Opening
13.05 uur
Aftrap door Jean Pierre Schouw, voorzitter van het Bouwberaad
13.10 uur
Drie plenaire presentaties
14.35 uur
Pauze
15.00 uur
Twee parallelle sessies
16.00 uur
Sfeerimpressie van, met en door de zaal
16.15 uur
Vraaggesprek met bestuurders
16.25 uur
Slotwoord door Jean Pierre Schouw, voorzitter van het Bouwberaad
16.30 uur
Sluiting Bouwberaad West-Brabant
2
Fundamentele veranderingen op de woningmarkt Op weg naar een investeringskaart voor RWB?
Moerdijk, 23 mei 2013 Anne van Eldonk
Inhoud • De woningmarkt in vogelvlucht • Prioriteren: naar een investeringskaart • Maatregelen
©
4
1. DE WONINGMARKT IN VOGELVLUCHT
(Macro)ontwikkelingen N egat ief : • ( We reld wijde) sc h u ld e n c risis n o g n iet o p z ij n p ie k • Fo rse b ezu in ig in gen d o o r R ij ksove rh e id • C o n su mentenvert ro uwe n h isto risc h la a g • O n d ern emersvert rouwen laag Po sit ief : • Gro te latente vra a g n a a r wo n in ge n • In n ovat ie in d e ma rkt n eemt toe O n d u idelij k: • H o e o nt wik kelt d e ma rkt z ic h ( effe c te n va n ve rg rij z in g e n ge n e rat ie Y) ©
6
Woningmarkt zwaar onder druk • Verslec hterin g f in an c ierb aarh eid • F lin ke d eu k in co n su me nte nve rt rouwe n / b a a n o n ze ke rhe id • H ie rd o o r sta g n at ie in wo n in g ma rkt e n wo o n ca rriè re vo o rlo p ig mu u r va st ( verd a mp e n ove r wa a rd e wo n in g b ezit e n rest sc h u ld p roblemat iek) • Vo o ru it zic hten d e ko me n d e 2 j a a r z ij n so mb e r, n o g ge e n z ic ht o p h e rstel
©
7
Van een geïntegreerde naar een gesegmenteerde woningmarkt
€
€
€
€
€ € € € €
€
€
€
€
€
- Keten van transacties - Starter wil vroeg instappen - Gemiddelde woonduur 5 – 7 jaar - Met overwaardesprongen naar ‘eindhuis’ - De piramide kan groeien
©
€
€
€
€
€
€ €
€
€
€
€
€
€ €
€
€
€
€ €
€€€
€
€ €
€
€
€
€ €
€ €
€€ €
- Een dubbeltje wordt niet snel een kwartje - Starter twijfelt met instappen - Gemiddelde woonduur > 7 jaar - Met inkomensgroei in één stap naar ‘eindhuis’ - De piramide groeit nauwelijks
8
Gevestigde orde trekt zich terug -) ING REF, SNS trekken zich terug -) FGH, ABN AMRO, NIBC doen het nog wel -) BNG minder op voorgrond -) Nieuwe toetreders?
Distressed Gebouwen Gronden Gemeenten
Nationaal vs. Internationaal -) Achmea, Altera, Bouwinvest -) Public equity? -) Private equity? -) Pronam, Wonam, 1NoMij -) Wanneer toch weer buitenland?
Wie krijgen nog geld? -) SNS, ASR, ING? -) Provast, Multi, MAB -) Bouwende ontwikkelaars -) Beleggende ontwikkelaars -) Corporaties?
Woningmarkt in transitie Partijen
Partijen
Markt & resources
Gebieden
Markt & resources
Gebieden
Partijen
Doelen
©
Markt & resources
Gebieden
10
Groei woningvoorraad Regio West -Brabant 4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0 1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
feitelijk e groei
©
Bron: 'M onitor bevolking en wonen' (okt. 2012), Provincie N oord-Brabant
prognose 2 0 1 1 verw a chte groei o.b.v. in a a nbouw genom en w oningen
11
G ra ve
15 6
W o ud richem
13 7 13 6
O o sterho ut Berg en o p Z o o m
116
Helm o nd
99
G eertruid enb erg
95
Heeze-Leend e
95 93
Sint-M ichielsg estel
DE ‘INDICATOR TOTALE PLANCAPACITEIT' EN DE 'INDICATOR HARDE PLANCAPACITEIT’
N uenen c.a .
88
La nd erd
86 86
M o erd ijk Steenb erg en
80
Hilva renb eek
73
G o irle
72
Bred a
72 71
Berg eijk Eind ho ven
69
Do ng en
67 66
V eld ho ven Bo ek el
65
W erk end a m
64 63
Cuijk O isterw ijk
63
Drim m elen
62
M a a sd o nk
60
La a rb eek
58
O ss
58
V eg hel
57
N O O RD-BRABAN T
55
Ha ld erb erg e
54
V a lk ensw a a rd
54
Schijnd el
51
Etten-Leur
50
Ba a rle-N a ssa u
50 49
Eersel So n en Breug el (2 0 11)
47
Bla d el
47
W a a lw ijk
47
Aa lb urg
46
Ha a ren
46
Reusel-De M ierd en
45
W o ensd recht
45
G ilze en Rijen
44
V ug ht
43
Ro o send a a l
43 43
G em ert-Ba k el Best
42
Rucp hen
40
So m eren
40
Alp hen-Cha a m
40
Deurne
39 38
O irscho t Ud en
37
G eld ro p -M ierlo
34
Sint Antho nis
34
's-Herto g enb o sch
33
indica tor ha r de pla nca pa cite it indica tor tota le pla nca pa cite it
32
Cra nend o nck M ill c.a .
31
Tilb urg
29 28
Lo o n o p Z a nd Sint-O ed enro d e
27
Bo x m eer
26 21
Z und ert Bernheze
Bron: opgaven gemeenten in de matrix ‘Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente’ stand per 1 jan. 2012, bewerking provincie Noord-Brabant
20 16
W a a lre Heusd en
12
Bo x tel
11 9
Asten 0
25
50
75
10 0
12 5
15 0
175
200
225
Risicoanalyse plancapaciteit West -Brabant 2012 t/m 2016 B ro n: o pgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht wo ningbo uwcapaciteit per gemeente', stand per 1jan. 2012 (2012-2016); bewerking P ro vincie No o rd-B rabant
k oop - duur (> 2 7 5 .0 0 0 ,-) k oop - m idde lduur k oop - g oe dk oop (< 1 8 5 .0 0 0 ,-) huur - duur (> 6 6 5 ,-) huur - m idde lduur
k o o p - g ro nd g eb o nd en g o ed k o o p ; 7,7%
huur - a p p a rtem enten - d uur;
huur - g oe dk oop (< 5 2 4 ,-)
1,3 % huur - a p p a rtem enten g o ed k o o p ; 9,7%
k o o p - g ro nd g eb o nd en huur - g ro nd g eb o nd en -
d uur; 2 0 ,2 %
m id d eld uur; 5 ,1%
k o o p - a p p a rtem enten m id d eld uur; 11,1%
huur - g ro nd g eb o nd en g o ed k o o p ; 5 ,7%
k o o p - a p p a rtem enten - d uur; 4,9%
Risicovol k o o p - a p p a rtem enten -
huur - g ro nd g eb o nd en - d uur;
g o ed k o o p ; 2 ,9%
0 ,9%
Beperk t risico
Ka nsrijk
k o o p - g ro nd g eb o nd en m id d eld uur; 19,8%
©
huur - a p p a rtem enten m id d eld uur; 10 ,7%
13
Gevolgen grondexploitaties Opbrengsten onder druk: afzet ↓ grondopbrengsten ↓
• Twee componenten: – Vertraging afzet: kwantitatieve en kwalitatieve mismatch – Lagere grondopbrengsten (hefboomwerking)
Anno 2008
©
Anno nu
14
Woningmarkt -analyse e e n ko r te d i p
• Prij sd a lin gen t / m 2 0 1 3 • Goed ko o p teru g o p p rij sn iveau 2 0 0 8 in 2 0 1 8 . D u u r in 2 0 2 1 . • Ka n s va n o pt red en sc e n a rio : 1 0 % ©
15
Woningmarkt -analyse een lange dip
• Prij sd a lin gen go ed ko o p t / m 2 0 1 3 . D u u r t / m 2 0 1 5 . • Goed ko o p teru g o p p rij sn iveau 2 0 0 8 in 2 0 2 2 . D u u r in 2 0 2 5 . • Ka n s va n o pt red en sc e n a rio : 7 5 % ©
16
Woningmarkt -analyse een structurele dip
• • • ©
P r i j s d a l i n ge n go e d ko o p t / m 2 0 1 3 . D u u r t / m 2 0 1 5 . G e e n p r i j s c o r re c t i e vo o r 2 0 2 3 . D u u r l a a t n o g l a n ge r o p z i c h wa c h te n . Ka n s va n o p t re d e n s c e n a r i o : 1 5 % 17
2. PRIORITEREN “ D E I N V EST E R I N G S K A A RT ”
De investeringskaart
©
© Fakton
19
Woningmarkt Behoefte
- Woonmilieu - Eigendomsvorm - Type - Prijsklasse
Vraag
Planaanbod
20/80 regel
Selectie projecten
Aantal woningen
Markt
Beslisinformatie
Multi Criteria Analyse
Beleid / sociaal Economisch Financieel Flexibel/Exit
P r i o r i te re n rendementsmatrix A Financieel en maatschappelijk gewenst
hoog
P7
B Maatschappelijk gewenst, financieel niet rendabel C Maatschappelijk niet gewenst en financieel niet rendabel
P4
B
A
P5
D Financieel gewenst, maatschappelijk geen prioriteit
P2
P3
C
laag
Score overige assen
P1
D
P8
P6
-
0
+
Financieel
©
21
3 . M A AT R EG E L E N
Overwegingen vooraf • Wat is het probleem en is dit probleem prioritair? • Welke maatregel is het meest effectief: aanbod en/of vraaggerichte maatregel? • Verlaagt de maatregel het risico? En van wie? • Verlaagt de maatregel de kosten? En van wie? • Verbetert de maatregel de financierbaarheid? En van wie? • Staat het effect in verhouding tot de inspanning (financieel en capaciteit)? • Wat doet gemeente; wat doet ontwikkelaar, corporatie en/of belegger? ©
23
Maatregelen • Aanpassen beleidskaders (programmatisch, stedenbouw, duurzaamheid, omgeving, bestemmingsplan) • Aanpassen verkoopvoorwaarden / uitgifteproces • Stimuleringsmaatregelen (niet limitatief): – – – – – – – – – – – – ©
(Tijdelijke) verlaging grondprijs Uitgifte in erfpacht (evt. met ingroeicanon) (Door)startersleningen Kopersleningen Overbruggingsgarantie Inruilgarantie Uitgifte in erfpacht (evt. met ingroeicanon) Maatschappelijk Gebonden Eigendom Stimulering scheefwoners verhuispremie Woonketting Groeikavel Etc. 24
FINANCIER VOOR MENSEN, WONEN & WIJKEN
De Starterslening: modeverschijnsel of effectieve impuls voor de woningmarkt? Peter Boekelman (gemeente Etten-Leur) Pepijn Abbink (SVn) Zevenbergen, woensdag 23 mei 2013
INHOUD Presentatie Pepijn Abbink Over SVn Producten van SVn Kenmerken starterslening Starterslening in de Regio West-Brabant De getallen: Regio West-Brabant
Peter Boekelman, Gemeente Etten-Leur
Over SVn Onafhankelijke financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen actief in volkshuisvesting Oprichting op initiatief van Bouwfonds in 1996 Onafhankelijke stichting met maatschappelijke taak ± 350 deelnemende gemeenten, provincies en corporaties ± 240 Startersleningen
Producten van SVn: Starterslening Duurzaamheid/Energiebesparing
Stimuleringslening Funderingsherstel / Particuliere woningverbetering Groot onderhoud VvE’s Wijkontwikkeling
Kenmerken starterslening De Starterslening overbrugt het verschil tussen: de verwervingskosten woning de maximale lening op basis van NHG-normen
2e hypotheek Financiering met NHG Looptijd: maximaal 30 jaar Rentevaste periode: 15 jaar (SVn-rente) Eerste 3 jaar: renteloos en aflossingsvrij Tussentijds boetevrij aflossen altijd mogelijk Afsluitkosten: 1,5% voor particulier Beheerkosten: 0,5 % voor gemeente
Starterslening in de Regio West-Brabant Van de 19 gemeenten in de regio: 10 actieve startersleningen 2 (tijdelijk) gesloten ivm onvoldoende budget
2 overwegen om weer budget beschikbaar te stellen 2 wel deelnemer, geen starterslening 2 geen deelnemer, geen starterslening 1 nieuwe deelnemer => Etten-Leur
De getallen: regio West-Brabant • Tot heden: ± € 9,5 Miljoen verstrekt, ± 500 leningen • Gemiddelde lening: ± € 19.925,= • Totaal verstrekt in 2013: ± € 550.000,= (± 25 leningen) • Totaal beschikbaar: ± € 2.800.000,= (± 100-125 leningen) • ± € 850.000 in de pijplijn (± 40 leningen) Max. starterslening gem. in regio ± € 28.500,= (laagst: € 15.000,=, hoogst: € 40.000,=)
Peter Boekelman, Gemeente Etten-Leur Beleidsmatige overwegingen Financiële overwegingen Effecten in de woningmarkt Deelname andere partijen Lokaal / Regionaal
Aandachtspunten / Kansen Duurzaamheidslening
Beleidsmatige overwegingen Stimuleren verkoop bestaande en nieuwe woningen aan starters. Vaak onderdeel van omvangrijker pakket om starters betere slaagkans te bieden. Veel jonge koopstarters of terugkerende koopstarters hebben hulp nodig bij het verkrijgen van een
woning in Aalburg (raadsvoorstel 16-4-2013)
Voorkomen nadelige concurrentiepositie (Breda)
Waarom geen starterslening? Prioriteit bij bevorderen doorstroming door strategische nieuwbouw (Drimmelen en tot voor kort ook EL).
Financiële overwegingen Uiteenlopende lokale redenen, vaak relatie met bijdrage rijk en provincie Diverse gemeenten zijn na stopzetten bijdragen rijk en provincie in 2010 en 2011 heel bewust door gegaan met verstrekken leningen. Enkele gemeenten hebben recent besloten te stoppen met verstrekken leningen.
Effecten in de woningmarkt Lening zorgt voor doorstroming omdat verkoper een volgende stap zet (niet duidelijk wat doorstroomeffect is) Instroom bevorderen (belang lokale demografie) Etten-Leur: deel impuls om duurdere nieuwbouw komend jaar af te zetten
Deelname andere partijen Corporaties Breda Rabobank Etten-Leur
Ontwikkelaars (Tilburg) Provincie
Lokaal / Regionaal Vooral lokaal Een enkele gemeente biedt ook ruimte voor starters uit andere gemeenten Belang van het stimuleren dat meer mensen een woning in de gemeente kopen is, mede gezien de huidige economische omstandigheden, groter te achten dan het belang om alleen mensen die minimaal één jaar in de gemeente woonachtig zijn (Geertruidenberg)
Aandachtspunten / Kansen Provinciale bijdrage: regionaal sturen? Regionale kansen starters: waarom lokaal willen regelen? 2850 woningen tot € 200.000 te koop! Starterslening: wel of geen prijsopdrijving?
Duurzaamheidslening Etten-Leur de eerste gemeente in West-Brabant
VRAGEN? SVn Pepijn Abbink 033 253 9808
[email protected] www.svn.nl Gemeente Etten-Leur Peter Boekelman 076 502 4292
[email protected] www.etten-leur.nl
Bredaas Bestek
Werkgroep Doorstroming Doel: Stimulerende maatregelen door diverse partijen in te brengen, samen sterk = beweging in de markt
Werkgroep Doorstroming -
Deelnemers werkgroep Doorstrooming
-
- Robbert Poell - Cees van de Water - Joep Willems - Cees Kwaaitaal - Pim Frishert - Maurice Theeuwes - Mark Wilderom - Christel Smeets - Ellen van Gils - Bob Biesheuvel - Hélène van den Boom - Hugo Brouwers, - Ans Ceelie, - Henk Schuiling - Henk Rothengatter, - Pieter Ashman
-
-
EHP Makelaardij van de Water makelaardij Woonaccent makelaars Bredabouw Dazure Singelveste Rasenberg BNA architecten Rabobank Breda Gemeente Breda Notaris de Partners AlleeWonen Centrale Huurdersvereniging Singelveste. Gemeente Breda Hypotheker Van de Sande Makelaardij
Doorstroming bestaande bouw
x x
Starter Huis: 175.000 Starter -35 jaar
Doorstroom Huis: 250.000 voor Gezinnen met koopwoning
x Senior kan droomhuis kopen, want zijn huis is verkocht Huis: 350.000
Werkgroep Doorstroming Financiele vergelijking doorstromers. De uitgangsposities: 2 partners die samen een appartement hebben hetgeen destijds gekocht is voor € 165.000 kosten koper met een volledige hypotheek van € 180.000. Huidige inkomens resp € 3500 en € 2400 bruto per maand. Bij verkoop zal de verkoopsom € 150.000 zijn. Oftewel een restschuld van € 30.000. Deze mensen willen graag een grotere woning kopen en hebben geen of nauwelijks eigen middelen.
Werkgroep Doorstroming Zonder restschuld kunnen zij een woning kopen van € 285.000 welke ze kunnen financieren incl. kosten koper voor € 299.000.
Conclusie: Ze willen graag verhuizen. Indien zij echter een krediet moeten afsluiten voor het tekort van €30.000 dan wordt dit in de berekening van de financiering zwaar meegeteld namelijk 2% van het leenbedrag. Hierdoor daalt de leencapaciteit van deze mensen naar € 180.000 oftewel een koopsom van iets meer dan € 170.000 Conclusie: Deze mensen verhuizen niet.
Werkgroep Doorstroming Indien de restschuld van € 30.000 meegefinancierd kan worden in de nieuwe hypotheek van de aangekochte woning verandert het rekenmodel. Met een garantie op dit hypotheekdeel zal het voor een geldverstrekker aantrekkelijk zijn het bedrag mee te financieren. Maximale hypotheek € 299.000 Tekort oude pand € 30.000 Resteert te lenen € 269.000 Dit komt overeen met een koopsom van € 255.000.
Stel dat de restschuld in 10 jaar afgelost wordt (fiscaal aftrekbaar) zal in dit voorbeeld de netto maandlast na 10 jaar van € 1300 naar €1075 dalen. Conclusie: Het wordt weer aantrekkelijk om te verhuizen.
Werkgroep Doorstroming Probleem onderkennen
• 2500 woningen staan te koop in gemeente Breda (inclusief randgemeenten Teteringen, Bavel, Ulvenhout en Prinsenbeek). Bron NVM • In Nederland heeft 16% van de woningen een theoretische restschuld. Bron Hypotheker • Gemiddeld is de restschuld van deze woningen € 31.000,=. Bron Hypotheker • 1,1 % van alle hypotheekhouders heeft een achterstand van 3 maanden of meer. Bron Hypotheker • De woningmarkt van Breda is een afspiegeling van de landelijke woningmarkt. Bron NVM
Werkgroep Doorstroming Rekensom:
• 16% van 2500 woningen is 400 woningen met een restschuld welke te koop staan in Breda. • De totale (theoretische) restschuld van die 400 woningen is (400 x 31.000) 12 miljoen euro.
Werkgroep Doorstroming Gedachten werkgroep:
• Stel dat deze woningbezitters de vraagprijs verlagen waardoor de woningen wel verkocht worden en de restschuld meefinancieren op een nieuw pand (alleen doorstromen naar een koopwoning) • Stel dat de nieuwe financier dit akkoord geeft op basis van Loan to Income op basis GHF/NHG normen, met een GemeenteGarantie van Breda erachter voor dat specifieke deel. In 10 jaar annuitair aflossen. • Stel dat 20 % van deze groep (80 huishoudens) problemen zou kunnen gaan opleveren. (Erg hoog % gezien de huidige markt.) • Dat betekent dat gemeente Breda een risico loopt van ca. 2,4 miljoen euro in aanvang hetgeen jaarlijks afneemt met het ingeloste annuitaire deel. • Het risico kan verder nog beperkt worden door een eigen inbreng van 0,8% (NHG) van de koopsom van alle deelnemende woningen ingebracht door de particulieren zelf.
Werkgroep Doorstroming Wat krijgt de gemeente Breda hiervoor terug: • Minimaal 400 extra verhuizingen in de gemeente Breda • 65 % blijft in de gemeente Breda wonen. Bron NVM. Dat betekent dat er naast de 400 woningen nog 260 extra verhuizingen in de gemeente Breda plaatsvinden. Regionaal effect kan dit percentage verhogen. • Omdat dit de nieuwbouw stimuleert zullen er meer woningen worden gebouwd. • Aanname: Stel dat 25 % een nieuwbouw woning in gemeente Breda koopt. Dat betekent dat er 65 extra nieuwbouw woningen verkocht worden in de gemeente Breda. • 65 woningen met een gemiddelde koopsom van € 210.000,= is € 13.650.000,=. 25% is de grondprijs: € 3.400.000,= aan extra grond uitgifte. Plus minder rente voor de grondkosten.
Werkgroep Doorstroming Neveneffecten:
• • • •
Toename werkgelegenheid Maatschappelijk effect Breda als aantrekkelijke regio Verhuis toename bij de woningcoöperaties
Werkgroep Doorstroming Naast de starterslening wordt een nieuw product geintroduceerd om de woningmarkt vlot te trekken met het treintjeseffect:
Doorstroomlening met GemeenteGarantie Breda
Werkgroep Doorstroming Hoe ziet de Doorstroomlening met GemeenteGarantie Breda eruit:
Verkoper: • De woning wordt aangeboden met GemeenteGarantie Breda ongeacht of de koper gebruik maakt van de Doorstroomlening • Verkoper betaalt altijd 0,8% aan Gemeentegarantie fonds • De woning wordt aangeboden met: • Vaste Koopsom onderbouwd met NWWI taxatierapport • Bouwtechnokeuring met rapport
• Energie prestatielabel (EPA)
Werkgroep Doorstroming Hoe ziet de Doorstroomlening met GemeenteGarantie Breda eruit:
Koper: • De woning wordt met veel zekerheid aangeboden • Restschuld is boven op de woonquote te financieren • Doorstroomlening wordt in 10 jaar afgelost op basis van annuïteiten • Rente is fiscaal aftrekbaar voor 10 jaar
Regels voor het extra lenen moeten nog worden vastgesteld
Werkgroep Doorstroming Hoe ziet de Doorstroomlening met GemeenteGarantie Breda eruit:
Geldverstrekker: • Extra lening wordt in 10 jaar afgelost • Gemeente Breda staat garant voor de extra lening • Het aantal benodigde hypotheken neemt toe
Belangrijk: Net zoals bij de starterslening zal de AFM ook extra ruimte moeten geven voor de doorstroomlening met GemeenteGarantie
Werkgroep Doorstroming Voortgang: • Na overleg met de gemeente Breda via LinkedIn ook overleg in ‘s Gravenzande, Vlaardingen, Venlo, Oosterhout en Etten-Leur • Meerdere initiatieven samenvoegen, bv de doorstartlening voor nieuwbouw van Jos Feijtel en de verhuislening van de gemeente Amsterdam • Kamervragen via lobbyist over doorstroomlening • Minister voor Wonen en rijksdienst: starterslening is met behulp van SVn een uitermate goed instrument voor gemeenten om doorstroomlening in te zetten • Overleg met commissie VROM van de NVM voor landelijke bekendheid • Na overleg met wethouder B. Bergkamp wordt het plan verder uitgewerkt binnen de gelden die nu gereserveerd zijn in Breda
Doorstroming bestaande bouw
Starter starterslening Huis: 175.000 Starter -35 jaar
Doorstroom Doorstroomlening met GemeenteGarantie Huis: 250.000 voor Gezinnen met koopwoning
Senior kan droomhuis kopen, want zijn huis is verkocht Huis: 350.000
Woningmarkt op slot! Welke alternatieven resteren? Rest-alternatieven bij het stimuleren van de woningmarkt. Jos Feijtel, 23 mei 2013; Bouwberaad West-Brabant
[email protected]
58
Om kennis te maken: 10 jaar wethouder 7 jaar burgemeester 4 jaar BZK - 6 jaar corporatiedirecteur - 8 jr dir. comm. projectontwikkelingbedr. - 2 jaar dir. PPS gebiedsontwikkeling - nu: zelfstandig adviseur -
[email protected]
59
De simpele aanpak: stimuleren. Eén woning extra van 2 ton: 1 ton extra voor rijk. CPB rekensom: impuls 1 miljard: - 5.000 arbeidsplaatsen - 0,5 milj. extra btw en lb. EIB: van der Laangelden: 300 miljoen impuls gaf 800 miljoen netto extra productiewaarde;waarvan 400 miljoen weer terug in de schatkist kwam! Winst voor het rijk!
[email protected]
60
Hoe stimuleer je nieuwbouw? Nieuwbouw moet concurreren met bestaande bouw. Voorbeeld: stel: 10.000 extra woningen door stimulans van 20.000 euro per woning; Kosten: twee honderd miljoen.
Extra
omzet: 2 miljard. Opbrengst schatkist: 1 miljard. Winst Dit
schatkist: acht honderd miljoen.
[email protected] is vloeken in de kerk. Schotten zijn waterdicht.
61
Aanname: Blok blijft bladstil. AO 10 april jl.: geen nieuwe maatregelen: Geen Geen
generieke stimuleringsmaatregelen verlaging BTW voor nieuwbouw
“ RUST“ Wel:
onderzoek 1,7 miljard verdeling over corporaties. EIGENLIJK: UITZIEKEN Waterdichte schotten blijven.
[email protected]
62
Woningmarkt april 2013 Nieuwbouw
“stationair”;
corpo/huursector staat op
Koopsector:
prijzen nieuwbouw moeten meezakken met prijzen bestaande voorraad. nb:Bulk-werking
nb: tijdelijke 2e Kamercie: ja bulk maar gemeenten en markt creëerden bewust schaarste!!
voorspelling NVB: 2013: niet 60.000; niet 40.000 (EIB) maar slechts 10.000 woningen (19/4/13) Heijmans 1e kwartaal: 60 woningen verkocht.
[email protected]
63
Bestaande woning Nieuwbouwwoning -waarde 2011: 200.000 -daling 2 jaar a 7% -voordeel ov bel.: 4%
-waarde 2011: 200.000 -nadeel BTW: 2% -hogere kosten bb 2012 (€ 2000) Waarde 2013: ???
Waarde 2013: 166.000
energiezuiniger… Onder kostprijs zakken????
Halen we nog 10.000 woningen in 2013?
[email protected]
64
Scenario: uitzieken
Prijs daalt door; Stuwmeer groeit (EIB/A’dam-regio etc) Over x jaar woningnood!
Scenario: stutten en steunen van Stef.
Aanname: rijksbegroting is heilig: - schatkist wil niet geholpen worden; - welke knoppen blijven over?
We weten dat we een tunnel moeten graven maar mogen niet de boorkop van 10 meter doorsnee gebruiken maar slechts een pincet.
[email protected]
65
Pincet alternatieven resterende knoppen 1. BTW verlaging (alleen voor goedkope of starterwoningen) 2. Hypotheekverruiming (in relatie tot energiezuinige woningen) 3. doorstarterslening (lokaal/provinciaal) 4. grondprijzen verlagen 5. “woningmarkt –pers” toepassen 6. corporaties: gemeentegaranties voor huurwoningen zonder onrendabele top 7. verhuurders heffing anders verdelen 8.derivatenblokkade omlaag 9. ontslakken 10.gemeentefonds anders verdelen
[email protected]
66
1.BTW verlagen Tegenargument:
Weglekeffect naar woningen die ook zonder BTW gebouwd zouden worden (ook bij jaarproductie nul?) Generieke BTW verlaging niet haalbaar; Wellicht haalbaar: specifiek voor goedkope
woningen (startersmarkt helpen/multiplier?) Voorbeeld Frankrijk: 150.000 goedk. Won. in 5% tarief.
[email protected]
67
2. Hypoteekverruiming -
niet generiek (tegen de stroom in)
-
in relatie tot alleen nieuwbouw: Vergelijk: -Huishouden koopt bestaande woning van 2 ton ofwel: bestaand van bijv. 50 jaar oud ofwel: nieuw en goed geisoleerd NU: bank: te lenen hypotheek is (bijna) gelijk. Toch lasten nieuwbouwwoning ca. 30% lager Oplossing: hogere hypotheek voor nieuwbouw ! Nb: € 70 minder energie pm = € 40.000 hypotheek
[email protected]
68
3. Doortarterslening lokaal
Landelijk
afgewezen
Lokaal/provinciaal
wel mogelijk voorbeelden: Arnhem Breda.
werkt als startersregeling maar ook voor bezitters van eigen woning: -NHG grens; max aankoopprijs/deel renteloos etc. -Wel of niet regeling “onderwater deel oude woning meenemen” -Zelfbekostiging zodra het kan zoals bij starterslening; -Zie art. Volkskrant 20 april jl: onderuitputting. -EDE!
[email protected]
69
4. Verlagen grondprijs Aantal
knoppen voor prijsverlaging nieuwbouw klein en niet erg veel effect. Speciale locaties; Alles moet kloppen; Systeemwoning Effect
toch gering: daarom resteert alleen grondprijs. Afboeken moet toch een keer. Westfries gezegde: afboeken: niet op kauwen, doorslikken! ( wat kost het om een jaar of zes geen rente te betalen als je niks doet?)
[email protected]
70
5. “woningmarkt-pers toepassen. laat de spagaat niet verlammen: nu niks te verkopen en op termijn woningnood. Daarom
voor de korte termijn: Voorzichtig met het vermorsen van dat kleine beetje vraag; Vraag zien te leiden: ALLEEN naar projecten die afzetbaar zijn. Afzetbaarheid enige criterium voor korte termijn (niet eigen grond eerst) Dat vereist overleg met ALLE partijen.
[email protected]
71
6. Huurwoningen met gemeentegarantie Als
WSW borgingsruimte te kort schiet”: gemeentegarantie maar niet voor alle huurwoningen. Alleen:
zonder onrendabele top. Dat kan wel!
Garantie/
lenen door gemeente mag (Wet Fido) mits de gemeenteraad verklaart dat er een publiek belang is; ook verplichting tot schatkistbankieren en wet Hof staan niet in de weg. Of:
verkoop van woningen door corporaties aan beleggers: 80% Woz waarde is mogelijk!
[email protected]
72
7. Verhuurdersheffing anders verdelen 1,7 miljard heffing op corporaties:leidt tot stilstand; •
•Anders
verdelen: korting op de heffing voor corporaties die meer investeren. • klein infuus voor krimp corporaties
[email protected]
73
8. Derivatien blokkade omlaag Corporaties met derivaten moeten veiligsbuffer aanhouden overeenkomend met effect van 2% rentedaling. •
•2%
rentedaling zou inhouden: forse negatieve rente! •1%
geeft ca. 1 miljard “lucht”
[email protected]
74
9. ONTSLAKKEN Alle
goedbedoelde ambities en regels leiden tot torenhoge eisenpakketten aan woningen: dat werkt verlammend en sterk prijsverhogend. Dus ontslakken. Regels
bovenop regels van europa of rijk: weg er mee; “ontkoppen”. Maar ook: veel minder rigide met regels omgaan. Geen
fijnmazige stedenbouwkundig plannen meer.
8
pilotgemeenten gezocht. www.gebiedsontwikkeling.nu www. actieagendabouw.nl
[email protected]
75
10. Gemeentefonds anders verdelen •Gemeentefonds:
16 miljard elk jaar •Zeer uitgebalanceerde verdeling •Toch
gf.
weeffoutje: hoe meer ozb waarde, hoe minder
•Voorstel:
50 miljoen meer voor gemeenten met binnengemeentelijke taak. = 500 miljoen investeringsmogelijkheid.
[email protected]
76
Optelsom 1 t/m 10 ca.€ 6 à 8 miljard Nb vergelijk de van der Laan impuls: 300 miljoen met effect 800 miljoen.
[email protected]
77
Met de pincet gaat het niet zo snel maar uiteindelijk kom je er wel Dank u voor uw aandacht. Jos Feijtel
[email protected]
78
Pauze - “succesvol lokaal maatwerk” door Wijnand van der Velden (Somnium Real Estate) -Visualisering opgaven en plannen woningbouw tot 2018
Bouwberaad West-Brabant
79
Parallelle sessie 1 a. Woonmatch/CPO
Moerdijkzaal
b. Suc6-verhalen uit de regio
Raadzaal
Bouwberaad West-Brabant
80
Bouwberaad 23 mei 2013
Bouwberaad 2013 Presentatie Woonmatch 23 mei 2013
Woonlinie
Woningcorporatie in het Land van Heusden en
Altena en Bommelerwaard
4500 woningen in beheer
30 koop en huurprojecten in ontwikkeling
Woonmatch ontwikkelt voor eigen ontwikkeling
en voor licenties voor derden.
Woonlinie Woudrichem
Zaltbommel
Ideevorming
Jaren 30: De mooiste en gewildste woningen in Nederland
Kenmerken: Grote woningen, kleine kavel,
twee kappers naast vrijstaande en rijwoningen
Wijk of dorp
Wie zijn kopers?
En wat willen zij precies?
En zo werkt het!
Woonmatch Almkerk
Veel uitbreidingsmogelijkheden
Kavel verbreden
Kavel diepte
25 meter
Minimale Hoekwoning + 1,5 kavelbreedte meter Overige + 3,0 meter (2x)
Optie: Kavel per meter breedte te vergroten = + 25 m2 ( + 1, + 2, + 3 of + 4 m. breder)
Het resultaat
Toewijzen woningen
Verkavelen
Werkendam Oude situatie: 16 woningen
verkavelen met kopers
Werkendam Na Woonmatch! 20 woningen
Straatbeelden Werkendam
verkaveling Groot Ammers
Almkerk
Verkaveling nieuw Almkerk
Meerdere stijlen mogelijk
Woonmatch voorbeeld Zandweide Dussen
Bestaande verkaveling Dussen
Nieuwe mogelijke Woonmatch verkaveling Dussen
Voorbeeld Spelregels
Spelregels voor kopers i.o.m. Gemeente
Rij en hoekwoningen Maximaal 5 woningen per rij Achterpad bij de woningen Eventueel: Maximaal 2 rijen
Twee onder een kap In basis rood metselwerk Als beide kopers willen kan deze ook wit gekeimd worden
Afstanden tot aan perceelsgrenzen
Belangrijke zaken
Bestemmingsplan Flexibel bestemmingsplan met veel ruimte om te schuiven met woningtypen
Welstand commissie Op basis van een proefverkaveling dient welstand te toetsen, omdat het straatbeeld door de kopers bepaald wordt. Woningtypen liggen hierin wel vast
Parkeren Parkeren op eigen terrein Op straat of in de zoekgebieden.
Zoekgebieden
Voordelen van Woonmatch
Korte doorlooptijd planontwikkeling snelle start mogelijk Gevarieerd straatbeeld
Ontzorgen kopers Aansluiten bij wensen kopers Start bouw bij 5/6 verkochte woningen Genereren bouwproductie Interactieve projectenwebsite
Altijd aansluiting bij de vraag uit de markt.
REFERENTIES DIVERSE ONTWIKKELINGEN
•Almkerk:
Den Doorn
•Werkendam: •Dussen:
Zandweide
•Zeewolde: •Hank:
Match
Roode Camer
•Zaltbommel: •Groot
Werkensepolder
Binnenvergt
Ammers: Slagen van Graafland
VRAGEN??
Bouwberaad 2013 Donderdag 23 mei
POSITIE Horizontaal: 6,66 cm van linkerbovenhoek Verticaal: 7,18 cm van linkerbovenhoek
FORMAAT Hoogte: 9,08 cm Breedte: 12,12 cm
Programma • • • •
Rene Maas, directeur Maas-Jacobs Wie is Maas-Jacobs? Kleinschalige regionale nieuwbouwontwikkeling Transformatie projecten Transformatie St. Annaklooster Zundert
Edgar Bon, gemeente Zundert Conclusie, basis voor succesvolle ontwikkelingen
www.maasjacobs.nl
Wie is Maas-Jacobs? Onze werkgebieden •
Maas-Jacobs Bouwbedrijf Woningbouw - appartementen - utiliteitsbouw
•
Maas-Jacobs Vastgoed
•
Maas-Jacobs Kunststof Kozijnen De kracht van Maas-Jacobs is de combinatie van bovengenoemde BV’s, plus de mogelijkheid om te opereren als eindbelegger
www.maasjacobs.nl
Regionale ontwikkelingen Amalialaantje, Bosschenhoofd • Overname WSG • Gefaseerd bouwen, per 2 st. • 3 verkocht = 4 bouwen 8 halfvrijstaande woningen
www.maasjacobs.nl
Regionale ontwikkelingen Boskriek, Alphen • Origineel 3 vrije kavels • Flexibel bestemmingsplan, vrijheid m.b.t. woningtypologie
• 3 verkocht = 4 bouwen
6 halfvrijstaande herenhuizen
www.maasjacobs.nl
Regionale ontwikkelingen Keizershof, Chaam • Overname van WSG • Flexibel bestemmingsplan, bouwvlak + aantallen
• Gefaseerd bouwen
14 2/1 kap woningen, 5 geschakelde woningen
www.maasjacobs.nl
Regionale ontwikkelingen Pinksterbloemlaan & Klaproos, Hoeven • Starters woning • Prijs, locatie en kwaliteit • Parkje voor start bouw aangelegd 16 geschakelde woningen
www.maasjacobs.nl
CPO - MO Collectief Particulier Opdrachtgeverschap - Mede Opdrachtgeverschap •
CPO: - Alphen - De Moer - Hoeven - Galder - Zundert
•
28 woningen 16 woningen 12 woningen ca. 14 woningen ca. 20 woningen
MO: Voornamelijk bij transformatie
www.maasjacobs.nl
In uitvoering In uitvoering In uitvoering In voorbereiding In voorbereiding
Herbestemmen ‘t Sas, Breda • Voormalig torenpassage in het centrum van Breda • Winnaar FGH vastgoedprijs
Wonen, werken en ontspannen
www.maasjacobs.nl
2004
Transformatie Overakkerstraat, Breda • Transformatie voormalig school • Royale woningen ca. 1000 m3 4 woningen
• MO • Flexibiliteit
www.maasjacobs.nl
Transformatie ZUID 104, Oosterhout • Transformatie voormalige bedrijfshallen • Samenkomen van creativiteit, innovatie en ambachtelijk vakmanschap Inspiration Centre
www.maasjacobs.nl
• Co- creatie huurders / kopers
Historie St. Annaklooster Functies ˗ ˗ ˗ ˗ ˗
4 woningen
www.maasjacobs.nl
Het St. Annaklooster Een meisjesschool Een weeshuis Een internaat Leegstand vanaf
(1832) (1843) (1858) (1873) (1999)
Historie St. Annaklooster Eigendom ˗
Gekocht door Gemeente Zundert (1999)
˗
Tijdelijk gebruik door kunstenaars
˗
Gekocht door Thuisvester
˗
Gekocht door Maas-Jacobs Vastgoed BV (2011)
4 woningen
www.maasjacobs.nl
(2008)
Eerste plannen Thuisvester Oorspronkelijke fasering
www.maasjacobs.nl
• ˗ ˗ ˗
Fase I: Bestaand Annaklooster Appartementen Bibliotheek
• ˗
Fase II: 46 Parkappartementen, (in verkoop)
• ˗
Fase III: Nonnekeshof zorgappartementen, (opgeleverd)
Transformatie ˗ ˗ ˗
Jarenlange leegstand, ernstig verval Koperdieven Vernielingen
• ˗
Nieuw plan Maas-Jacobs Houd meer rekening met de bestaande structuren van het gebouw Plan sluit beter aan bij de uitwerking Centrumvisie Plan heeft maatschappelijk veel draagvlak
˗ ˗
www.maasjacobs.nl
Het plan Een mix van functies “Programma ontwikkeling vanuit het gebouw in plaats van vanuit de markt”
www.maasjacobs.nl
Begane grond
Randvoorwaarden Maas-Jacobs ˗ ˗
˗ ˗
˗ ˗ ˗ ˗ ˗
www.maasjacobs.nl
Subsidie blijft gehandhaafd Gemeente is bereid grenzen van bestemmingsplan en bouwbesluit op te zoeken Voldoende ontheffing op het bouwbesluit door monumentale status Medewerking Brandweer, monumentencommissie en Heemkundige Kring Realiseren binnen budget Toestemming dienst Rijksmonumenten Plan dat past binnen de marktbehoefte Gemeente brengt Maas-Jacobs geen leges en plankosten in rekening (Maas-Jacobs gedeeltelijk eindbelegger)
Bouwproces Oud en Nieuw
www.maasjacobs.nl
Bouwproces Oud en Nieuw
www.maasjacobs.nl
Bouwproces Oud en Nieuw
www.maasjacobs.nl
Bouwproces Oud en Nieuw
www.maasjacobs.nl
Bouwproces Oud en Nieuw
www.maasjacobs.nl
In gebruik Vanaf september 2012
www.maasjacobs.nl
Gemeente Zundert, dhr. E. Bon - Pro-actieve houding van gemeenten is noodzakelijk om projecten van de grond te krijgen (signaleren, initiëren, faciliteren) - Pro-actieve houding van ontwikkelaars is noodzakelijk (maatschappelijk investeren, kennis lokale markten, out of the box thinking, lef, bereidheid risicodragend te investeren ondanks crisis) - Projecten maak je SAMEN (risico dragen, beperking plankosten, afspraken SMART vastleggen in overeenkomsten, elkaar aanspreken op afspraken en termijnen) - Draagt SAMEN verantwoordelijkheid over noodzakelijke producten (bestemmingsplannen, onderzoeken, tekeningen, overeenkomsten, beantwoording zienswijzen etc.) - Aanleveren van producten binnen afgesproken (korte) termijnen (20 werkdagen voor een overeenkomst) - Communicatie omtrent projecten doe je SAMEN - Partijen als Brandweer, Rijksdienst, Waterschap, Provincie, Monumentencommissie, Welstand, archeologie etc. etc. vanaf eerste overleg consulteren en mee laten denken. (BP en bouwvergunning wordt hierdoor slechts een hamerstuk) - VERTROUWEN en alle neuzen dezelfde kant op.
www.maasjacobs.nl
Suggesties vanuit de markt • ˗ ˗
Bestemmingsplan Flexibel bestemmingsplan m.b.t. woningtypen, aantal woningen en het bouwvlak Provinciaal + rijksbeleid volgen, beleidsnotitie van gemeente is hieraan ondergeschikt
• ˗
Anterieure overeenkomst Vooraf tijdsplanning
• ˗ ˗
Ambtelijke kosten, houding gemeenten Uniform tarief voor ambtelijke uren, begeleidingskosten, bouwkosten en legeskosten Pro- actieve houding vanuit gemeente, mee denken in oplossingen, niet enkel faciliterend optreden
• ˗ ˗
Transformatie Bij transformatie niet het huidige bouwbesluit als leidraad gebruiken Grotere vrijheid m.b.t. de bestemming van functies
www.maasjacobs.nl
Parallelle sessie 2 c. Duurzaamheid: Een hogere verkoopprijs en een lagere maandelijkse woonlast? Raadzaal d. Organische gebiedsontwikkeling: naar een faciliterende overheid Moerdijkzaal
Bouwberaad West-Brabant
137
Duurzaamheid als aanjager voor de haperende woningmarkt Gemeente Etten-Leur Kees Konings
Investeren in duurzaamheid met als doel:
Een hogere verkoopprijs en lagere woonlasten
Agenda 1.
Duurzaamheid en Gemeente Etten-Leur
2.
EPA label en woonlasten
3.
Duurzaamheid en vastgoedwaarde
4.
Wat wil de burger?
5.
Prestatiecontracten
6.
Conclusie: Allemaal winnaars
1. Energiebesparing is hot…
Continu stijgende energielasten; met 120% gestegen in afgelopen 15 jaar Vermindering CO2 uitstoot Regeerakkoord, duurzaamheid blijft overeind Zelf energie generen, minder vraag naar, lagere prijs energie… Vele (burger)initiatieven: Campagne 10 voor Energie, Project Energieambassadeurs Zonnepanelen, wie is er niet mee bezig? Allerlei slimme meters: passie voor energiebesparing
Duurzaamheid is ook comfort
Energiezuinig huis is comfortabel
Schoenmakershoek Etten-Leur: geen gas, warmtepompen met koeling in de zomer
Etten-Leur: Europees warmtepompstad 2012
Vloerverwarming en dus geen radiatoren
Maar, een lagere energielast is ook comfort
Duurzaamheidsheidsfonds Etten-Leur Raadsbesluit Etten-Leur: € 250.000 voor duurzaamheidsleningen
Minimaal 2 labelstappen en u ontvangt een goedkope duurzaamheidslening (3% lager dan markt) Regering als verdubbelaar: € 150 mln. voor energiebesparing Via SVN, naast startersleningen ook duurzaamheidsleningen
2. Epa label is de (toekomstige) basis
Tijdelijke vergissing overheid, gaat er zeker komen…
Bestaande voorraad: veel Epa G en F Vb. eengezinswoning van G naar B , ongeveer € 15.000
Overgang naar label A bestaande bouw: te grote investering Epa Label en extra financiering bij banken: label A € 3.500 label A+ € 5.000 label A++ € 8.000
www.woningdossier.nl: eerste inschatting van EPA label, bespaartips, campagne meer met minder
Lagere woonlasten 1.
HR ketel
Investering € 2.000 Extra hypotheek/ onderhoud Minder gasverbruik Woonlast
-/-
€ 175 € 250 € 75
-/-
€ 200 € 260 € 60
2. Zonnepanelen
Investering € 4.000 Extra hypotheek Minder electraverbruik Woonlast
Extra: Subsidie mogelijk (15%) Eigen geld, lagere rente
3. Gratis waardestijging woning 1. Lagere woonlast (is directe vooruitgang, “direct rendement”) 2. Hogere waarde woning: Conclusie academisch onderzoek: Universiteit Tilburg: Woning met label A t/m C is gemiddeld € 6.000 meer waard dan label D t/m G Universiteit Maastricht: Meerwaarde label 3,4% van waarde woning 3. Structureel minder uitgeven en uiteindelijk meer overhouden…
4. Klant: nu betalen, profijt… Onderzoek Tiemeijer 2011:
Mensen willen niet nu betalen en later profijt krijgen.
Voorkeur is onzekerheid vermijden en zich richten op het hier en nu.
Keuze voor thuissituatie is vaak niet rationeel of duurzaam.
Combineren met natuurlijk moment, bv. verbouwing.
5. Prestatiecontracten Voorbeeld contract bij woningcorporaties: huurstijging< energiebesparing Hoe dit bij koopwoningen te realiseren? 1.
Energiebedrijven: core business, collectief investeren (Eneco groen imago)
2.
Gemeente: gegarandeerde minimale opbrengst bij investering in…
3.
Banken, zekerheid vooraf aan klanten en omzet volgt…
4.
Nieuwe kansen, nieuwe bedrijven: vb. zon zoekt dak, ketel lease
Prestatiecontract voor kopers: Wie durft?
Wie moet dit doen? Wie kan dit doen?
6. Conclusie: Allemaal winnaars Investeren in duurzaamheid is voor iedereen beter: People, planet, profit! 1.
Woningbezitter ; hogere waarde woning, lagere maandlast, meer comfort
2.
Onze portemonnee; lagere maandlast
3.
Bedrijven/ economie; meer opdrachten/ werk
4.
Milieu: minder Co2, minder verbruik brandstoffen
Wanneer gaat iedereen investeren in duurzaamheid? Hoe komen wij in contact met de burger?
30-5-2013
Regio West-Brabant
152
Organische gebiedsontwikkeling
Wonen Regio West-Brabant Bouwberaad 23 mei 2013 Niels Sorel
Van tightly naar loosely coupled system
Integraal versus organisch
Buitelaar et al. (2012)
Achtergrond Onzekerheid demografische ontwikkelingen
Leegstand
Problematiek actief grondbeleid
Vraaguitstel (-val?)
Gebieden en initiatieven
Buitelaar et al. (2012)
Laissez faire, laissez passer, le monde va de lui-même
Vincent Gournay (1758)
Laissez-faire was planned
Karl Polanyi (1944)
Premisse Faciliteren heeft alleen zin bij de gratie van initiatiefnemers
Uitnodigen & faciliteren...
Voorwaardenscheppen
Uitnodigen
Faciliteren
Activiteiten ondernemen
Naar Groot Jebbink (2012)
Uitnodigen & faciliteren Organische gebiedsontwikkeling vraagt om: 1. … andere plannen en visies 2. … andere organisatie & houding 3. … andere inzet juridisch-planologische instrumentarium 4. … andere vorm van planeconomie
1 … andere plannen en visies • Kernprobleem: hoe uitnodigend te zijn zonder te plannen in de zin van ‘beloven’ • Doel: initiatiefnemer uitnodigen, zekerheid/perspectief bieden, maar ook: flexibiliteit • Wat doen gemeenten zoal om uit te nodigen? – Gebiedsvisie, ruimteplan, strategiebesluit, werkboek, ‘voorbeelduitwerkingen’ – Kavelpaspoorten – Accountmanager – Maar ook: wat zijn de randvoorwaarden (bijv. Milieu)
Voorbeeld: Ruimteplan Zaan en IJ “schildert kansen op de lange *30 jaar+ en korte termijn. [..] Voor het verzilveren van de kansen moet de tijd zijn werk doen, mensen en partijen moeten de kansen gaan herkennen en benutten. Dat vraagt een strategie die inspeelt op onzekerheid en dynamiek” .
2 …andere organisatie & houding • Kernprobleem: van project- naar procesmanagement • Doorlopend • Gericht op realisatie vs. doelzoekend; • Spanning met sectoraal beleid • Sturing op inhoud vs. sturing op relaties • Opgeven idee van grondexploitatie als grondslag organisatie bekostiging
Voorbeeld: infocentrum en zakelijk leider bij OLE, Groningen
Voorbeeld: Emmerhout
Houding van gemeente ten opzichte van initiatieven
Buitelaar et al. (2012)
3 …andere inzet juridischplanologische instrumentarium • Kernprobleem: flexibiliteit versus incompatibele functies • Procedurele en materiele flexibiliteit • Uitnodigingsplanologie
Voorbeeld: bestemmingsplan Havenkwartier, Deventer
Voorbeeld: Havenkwartier
4 …andere vorm van planeconomie • Kernprobleem: bekostiging zonder zekerheid over vastgoedontwikkeling (wie, wat, wanneer) • Zuinigheid, fasering/temporisering, andere financieringsbronnen, nieuwe instrumenten?
Voorbeeld: Amstel III
Tot besluit • Organische gebiedsontwikkeling kan • Wet- en regelgeving niet grootste hindernis, daarbij komende Omgevingswet • Houding en organisatie grote uitdaging • Grote behoefte aan experimenteren, kennis en ervaring delen.
Sfeerimpressie
Bouwberaad West-Brabant
175
Vraaggesprek Enkele regionale portefeuillehouders Wonen en gedeputeerde Yves de Boer
Bouwberaad West-Brabant
176
Sluiting en einde Dank voor uw komst!
Bouwberaad West-Brabant
177
