Collegevoorstel Registratienr.: BP14.00248
Onderwerp Borgstelling geldlening SPPiLL tbv aankoop langgevelboerderij Barrierweg 4.
Samenvatting De aankoop en restauratie van de langgevelboerderij is een belangrijk onderdeel van het deelproject "Versterking centrum kransakkerdorp" binnen het programma Landschappen van Allure. De restauratie wordt met name met subsidiemiddelen gefinancierd. Voor de niet subsidiabele aankoop dient de stichting externe financiering aan te trekken. Dit is alleen mogelijk indien de gemeente borg staat. De borgstelling kan onder voorwaarden verstrekt worden omdat de stichting in staat moet zijn om de exploitatie van dit toekomstig informatiecentrum in goede banen te leiden.
Voorstel Voorgesteld wordt in te stemmen met: 1. het verstrekken van een borgstelling aan SPPiLL voor een geldlening van maximaal € 343.750; 2. het (gedeeltelijk) verbinden van de gebruikelijke voorwaarden aan de borgstelling in het bijzonder het recht van eerste hypotheek; 3. het verbinden van aanvullende voorwaarden aan de borgstelling zoals in dit voorstel is opgenomen; 4. de voorwaarden gesteld door de bank; 5. het niet instellen van een risicovoorziening; 6. de conceptbrief aan SPPiLL.
Besluit Conform advies.
Datum: 13-05-2014
Collegevoorstel Registratienr.: BP14.00248
Inleiding Door de provincie is subsidie voor het deelproject “Versterking centrum kransakkerdorp” uit het programma Landschappen van Allure toegekend tot een bedrag ca € 470.633. Daarnaast draagt de gemeente € 517.875 bij aan het project en wordt door derden een bedrag beschikbaar gesteld van € 222.000. Onderdeel van dit deelproject is de aankoop van de langgevelboerderij Barrierweg 4 en verbouw tot informatiecentrum. Voor dit laatste zijn subsidiemiddelen beschikbaar maar niet voor de aankoop. Voor de aankoop van de langgevelboerderij is externe financiering noodzakelijk van € 343.750. Instellingen zijn meestal niet in staat om financiering aan te trekken zonder gemeentelijk borgstelling. SPPiLL verzoekt de gemeente dan ook om borg te staan voor een tijdige betaling van rente en aflossing. Door SPPiLL is een aanbieding van een bank voorgelegd. De voorwaarden van de bank zijn bij het financieringsaanbod toegevoegd. Deze voorwaarden zijn veelal standaard bij geldleningen aan bedrijven en instellingen. Van belang voor de gemeente ter beperking van het risico zijn de voorwaarden met betrekking tot de lineaire aflossing, de mogelijkheid tot extra aflossing en een marktconforme rente van 4,15%. Voor borgstelling worden door de gemeente ook voorwaarden aan de aanvrager gesteld. De toe te passen voorwaarden zijn nog gebaseerd op het raadsbesluit van 28 maart 1996. Er heeft sindsdien geen bijstelling, actualisering plaats gevonden. Door de afdeling CD wordt gewerkt aan een nieuw treasurystatuut waarin de voorwaarden voor het verstrekken van geldleningen en borgstellingen worden opgenomen. Het huidige statuut voldoet niet meer aan de huidige wetgeving. De nog geldende voorwaarden zijn bijgevoegd. Naast de algemene voorwaarden zijn nadere voorwaarden aan de borgstelling te verbinden om her risico van de gemeente te beperken: 1. De gemeente verkrijgt het eerste recht van koop van de boerderij; 2. Bij koop door de gemeente is de te betalen koopsom in eerste instantie aan te wenden voor algehele aflossing van de hoofdsom van de geldlening waarvoor de gemeente zich borg heeft gesteld; 3. Indien de gemeente als borg wordt aangesproken is de gemeente gerechtigd om de restant hoofdsom zonder kosten ineens af te lossen. Door de stichting is een investeringsopzet en exploitatieoverzicht verstrekt. Met name het exploitatieoverzicht is belangrijk omdat daaruit de financiële haalbaarheid op lange termijn kan worden bepaald.
Beoogd effect Het mogelijk maken dat SPPiLL de langgevelboerderij kan aankopen en restaureren/aanpassen tot versterking van het centrum van Liempde middels het inrichten van een informatiecentrum in de boerderij voor bezoekers aan het Groene Woud.
Argumenten 1.1. Zonder borgstelling is externe financiering niet mogelijk. Verenigingen en instellingen zijn niet in staat om zonder gemeentelijke borgstelling externe financiering aan te trekken. Banken nemen ook geen genoegen met een hypothecaire zekerheid. Zij willen niet geconfronteerd worden met een negatieve impact van een gedwongen verkoop indien niet aan de verplichtingen wordt voldaan. 1.2. Zonder borgstelling kan project niet worden uitgevoerd.
Collegevoorstel Registratienr.: BP14.00248
De aankoop van de langgevelboerderij is essentieel om het project verder uit te werken. Er is geen ander pand met een dergelijke uitstraling en ligging dat kan dienen tot een informatiecentrum. 1.3. Met uitvoering van het project wordt de toegankelijkheid van het Groene Woud versterkt. Het informatiecentrum kan een positieve rol vervullen in het promoten van een bezoek aan het Groene Woud. 1.4. Project zorgt voor extra lokale economische omzet en werkgelegenheid. SPPiLL ziet mogelijkheden om bij de uitvoering van het project meer omzet te realiseren bij de plaatselijke horeca en het realiseren van extra werkgelegenheid. 1.5. Exploitatieopzet informatiecentrum geeft een positief beeld. De exploitatie- opzet is van een voldoende kwaliteit hoewel nooit volle zekerheid van realisatie kan worden verkregen. Exploiteren is nu eenmaal niet zonder risico. 1.6. Borgstelling heeft voorkeur boven geldlening. Het verstrekken van een geldlening voor de aankoop van een onroerend goed is niet een gemeentelijk taak. Het verwerven van eigendom is geen actieve rol voor de gemeente. 2.1. Het verbinden van voorwaarden aan de borgstelling beperkt het financiële risico. Het is niet uit te sluiten dat de gemeente door de bank wordt aangesproken als borg. Het stellen van voorwaarden moet de financiële consequenties beperken. Deze voorwaarden worden aan alle borgstellingen verbonden. Het recht van hypotheek is een belangrijke zekerheid voor de gemeente. 2.2. Het gedeeltelijk afwijken van de gemeentelijke voorwaarden is niet bezwaarlijk. In de voorwaarden is o.a. opgenomen dat meerdere offerten moeten worden ingediend, de rente vast moet zijn tijdens de looptijd en boetevrije aflossingen mogelijk moeten zijn. SPPiLL heeft één offerte overlegd. Dit is acceptabel omdat de bank tevens een geldelijke bijdrage geeft aan dit project. De rente is niet vast. Er is een variabele rente overeengekomen van 4,15%. Het percentage van een vaste rente van 10 jaar ligt op 4,8% en betekent voor SPPiLL een hogere rentelast van € 2.235. Voor SPPiLL een financieel voordeel in de exploitatie. Volledig vaste rente betekent een nog hogere rente en wordt niet altijd aangeboden. De boetevrije aflossing is beperkt tot maximaal € 17.287,50 per jaar. Hoewel de lening niet ineens geheel kan worden afgelost is een jaarlijkse extra aflossing mogelijk. Gezien de exploitatieopzet is deze beperking acceptabel. Het gebeurt overigens maar zeer zelden dat gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing. Uw college mag afwijken van de voorwaarden. 2.3. Recht van hypotheek geeft zekerheid. Ook in de voorwaarden is opgenomen dat de gemeente het recht van eerste hypotheek verwerft bij het verstrekken van een borgstelling. Daarmee wordt meer zekerheid tot kostenverhaal verkregen in het geval de gemeente door de bank wordt aangesproken bij een niet tijdige betaling door SPPiLL. De actie tot vastlegging van het hypotheekrecht ligt bij SPPiLL evenals de daaraan verbonden kosten. SPPiLL heeft deze actie overigens al ingezet. 3.1. Aanvullende voorwaarden. Ter meerdere zekerheid voor de gemeente als borg is het stellen van extra voorwaarden nodig. Door het eisen van een eerste recht tot koop van de boerderij heeft de gemeente samen met het eerste recht van hypotheek een grotere zekerheid tot het compenseren van een eventuele verplichting jegens de geldgever.
Collegevoorstel Registratienr.: BP14.00248
Indien de gemeente overgaat tot aankoop dan is de stichting verplicht om de koopsom in eerste instantie aan te wenden voor algehele aflossing van de nog resterende hoofdsom van de geldlening. Indien de gemeente door de geldgever als borg wordt aangesproken dan is de geldlening door de gemeente ineens boetevrij af te lossen. De gemeente neemt dus niet de jaarlijkse verplichtingen van rente en aflossing over. 4.1. Voorwaarden bank zijn acceptabel. De door de bank gestelde voorwaarden zijn veelal standaard. De afwijkingen mbt de vaste rente en de optie extra aflossingen zijn acceptabel. 4.2. Geen bezwaar tegen inzet van subsidiegelden voor aflossing geldlening. De bank vraag om een gemeentelijke toezegging dat er geen bezwaar is tegen het inzetten van subsidiemiddelen ter aflossing van de geldlening. Subsidiemiddelen maken onderdeel uit van de exploitatie en kunnen als zodanig worden ingezet voor aflossing. Deze toezegging kan de bank dan ook worden gedaan. 5.1 Het treffen van een voorziening is niet noodzakelijk. Het verstrekken van een borgstelling is niet zonder risico. Indien het risico hoog wordt ingeschat kan een voorziening worden getroffen. De exploitatie-opzet laat een positief beeld zien maar is misschien te ambitieus. Uitgegaan wordt van een inkomst van € 33.310 in 2007 oplopend tot € 151.735 in 2021. Het risico zit met name in de waarde van het pand. Na restauratie van de boerderij zal de waarde zodanig stijgen dat het pand een voldoende waarde vertegenwoordigt als het komt tot een (gedwongen) verkoop. Een voorziening treffen is dan niet strikt noodzakelijk. 5.2. Het treffen van een voorziening beperkt de inzet van middelen. Als een voorziening wordt getroffen dan dient een deel van de reserve Plattelandsvernieuwing te worden afgezonderd en is dan niet meer beschikbaar voor subsidiering.
Kanttekeningen 1.1. Borgstelling is niet zonder risico. Het verstrekken van een borgstelling is niet geheel zonder risico. SPPiLL is een organisatie die draait op vrijwilligers. In tegenstelling tot verenigingen heeft de stichting weinig mogelijkheden tot het verwerven van eigen inkomsten in de vorm van contributies. Inkomsten bestaan uit exploitatie-opbrengsten en subsidies. Inkomsten uit sponsorgelden zijn altijd risicovol omdat deze nooit gegarandeerd worden. 1.2. Exploitatieopzet is geen garantie voor het verwerven van voldoende inkomsten. Voor een kostendekkende exploitatie is een totale opbrengst noodzakelijk van ca € 58.000. Dit wordt in het tweede jaar van exploiteren (2018) bereikt. Er wordt een stijging van inkomsten voorzien tot een bedrag van ruim € 151.000 in 2021. Ten opzichte van het eerste jaar van exploitatie (2017) een stijging van 455% in 4 jaren tijd. 2.1. Rentestijging leidt tot hogere lasten. Een rente stijging is op korte termijn niet waarschijnlijk maar is niet uit te sluiten en is op lange termijn onvoorspelbaar. Indien de exploitatie wordt gerealiseerd is een hogere rente geen grote dreiging. 3. Aanvullende voorwaarden. Geen kanttekeningen. 4. Voorwaarden bank zijn acceptabel. Geen kanttekeningen.
Collegevoorstel Registratienr.: BP14.00248
5.1. De exploitatie van het informatiecentrum blijft achter bij de opzet. De exploitatie van het informatiecentrum is een verantwoordelijkheid van de stichting. Bij overdracht van verantwoordelijkheid van de overheid naar de burger, is dit de keerzijde van de medaille. Indien de exploitatie niet rond komt en een beroep gedaan moet worden op de borgstelling, zijn er sluitende afspraken: de gemeente is niet gehouden om de exploitatie voort te zetten en is vrij om het pand te verkopen. .
Uitvoering Na besluitvorming wordt SPPiLL middels een brief in kennis gesteld van uw besluit met de vermelding daarin welke voorwaarden verbonden zijn aan de borgstelling. SPPiLL dient het recht van hypotheek ten gunste van de gemeente te vestigen.
Planning SPPiLL zorgt voor het notarieel vastleggen van het eerste hypotheekrecht. Het concept is opgemaakt. Door SPPiLL is uitstel verkregen tot aankoop van het pand op 14 mei a.s. Dit i.v.m. de besluitvorming.
Communicatie SPPiLL zal middels een brief uw besluit worden medegedeeld. De concept-brief is bijgevoegd.
Bijlagen 1. 2. 3. 4.
Aanvraag borgstelling SPPiLL. Offerte bank. Voorwaarden borgstelling. Concept hypotheekacte.
Ter inzage 1. -
