Bogaerts & Groenen advocaten
BOXTEL
OISTERWIJK
E IN.1200200 AANGETEKEND MET HANDTEKENING RETOUR Aan de raad van de Gemeente Oosterhout Gemeente Oosterhout Postbus 10150 ontvangen 4900 G B O O S T E R H O U T N B
O t f J A N 2012 Tevens per telefax: (0162) 42 31 74
Datum
kopie:
mr. K W H. Albert Postbus 127 5280 AC BOXTEL Parkweg 12 5282 SM BOXTEL T: +31 (0)411 657531 F: +31 (0)411 684895
Ó-C
E:
[email protected] I: www.bgadvocaten.nl
4 januari 2012
Dossiernummer 1192895 Inzake
Nettorama / Oosterhout
Uw referentie
Zienswijze ontwerpbestemmingsplan "Strijen, herziening I [Patrijslaan, gedeelte Hamo-terrein]"
ZIENSWITZE Tot u wenden zich: De besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid: B.V. N E T T O R A M A VERBRUIKERSMARKTEN en L I N G E H A V E B.V., beiden gevestigd te [4903 RA] Oosterhout aan het Wilhelminakanaal Z u i d 120, die voor deze plaats woonplaats kiezen te Boxtel aan de Parkweg 12 [Postbus 127, 5280 A C ] op het kantooradres van de advocaat mr. K . W . H . Albert, die in deze zaak tot gemachtigde wordt gesteld en als zodanig zal optreden met het recht van vervanging. 1. Met ingang van 24 november 2011 tot 6 januari 2012 ligt het ontwerpbestemmingsplan "Strijen, herziening I [Patrijslaan, gedeelte Hamo-terrein]" ter inzage. Bij deze maken reclamanten [hierna in enkelvoud mede te noemen: "Nettorama" gebruik van de geboden mogelijkheid om een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. 2.
Nettorama exploiteert aan de Patrijslaan te Oosterhout een supermarkt die verplaatst zal worden naar de Statendamweg-Vaartweg. Lingehave is eigenaar van het pand aan de Patrijslaan. Nettorama heeft verder vergunning gekregen voor de realisatie van een supermarkt aan de Sint-Antoniusstraat. De bouwactiviteiten zullen op korte termijn starten.
3.
Aldi Exploiteert aan de Loevensteinlaan een supermarkt die verplaatst zal worden naar de Statendamweg-Patrijslaan. Het onderhavige ontwerpbestemmingsplan biedt daarvoor de basis. De plantoelichting vermeldt op pagina 7: "Het betreft een verplaatsing en uitbreiding van de discountsupermarkt in Slotjes-midden is gevestigd.
die aan de Loevensteinlaan
O p alle opdrachten die d o o r ons kantoor worden aanvaard zijn onze algemene voorwaarden van toepassing. Deze voorwaarden bevatten e e n
Rabobank Boxtel 10 88 57 387
aansprakelijkheidsbeperking en staan o p de achterzijde van deze brief afgedrukt. A l l instructions a c c e p t e d a n d c a r r i e d o u t b y o u r firm are s u b j e c t t o
t.n.v. S t i c h t i n g B e h e e r D e r d e n g e l d e n
our g e n e r a l t e r m s a n d c o n d i t i o n s . T h e s e t e r m s , p r i n t e d o n t h e reverse s i d e o f this letter, c o n t a i n a limitation of o u r p r o f e s s i o n a l liability.
Bogaerts & Groenen advocaten
I
M ^
*
Ondernemingsrecht
y
Overheid
5=f Arbeidsrecht
• IE/IT recht
l±i Letselschade en Gezondheidsrecht
Ü vastgoed
C P Algemeen Verbintenissenrecht
£ Insolventierecht
I Strafrecht
ill! Personen- en Familierecht
BOXTEL
OISTERWÏJK
Postbus 127
Postbus 234
5280 A C Boxtel
5060 A E Oisterwijk
Parkweg 12
M o e r g e s t e l s e w e g 34a
5282 S M Boxtel
5062 J W
T +31 (0)411 67 55 33
T+31 (0)13 521 53 57
F +31 (0)411 68 48 95
F+31 (0)13 528 33 39
I
I
www.bgadvocaten.n
Lid van M o r i s o n International
Oisterwijk
www.bgadvocaten.nl
Deze beoogde ontwikkeling past binnen de actuele gemeentelijke beleidsinzichten ten aanzien van detailhandel en de ruimtelijke ordening in het algemeen. Over de ruimtelijke en planologische invulling van het betreffende perceel is overeenstemming met de eigenaar van het perceel Patrijslaan 2a." De nieuwe Aldi-supermarkt zal geëxploiteerd gaan worden op een bruto-vloeroppervlak van circa 1.300 m . De huidige A l d i aan de Loevensteinlaan wordt geëxploiteerd op een winkelvloeroppervlak van 455 m . De A l d i aan de Loevensteinlaan is gelegen in dezelfde wijk [hetzelfde verzorgingsgebied] als waar Nettorama een supermarkt aan de Sint Antoniusstraat zal gaan openen. 2
2
De Gemeente Oosterhout heeft met Lingehave in juni 2011 een overeenkomst gesloten ter zake van de verplaatsing van de Nettorama Supermarkt aan de Patrijslaan naar de Statendamweg-Vaartweg. Daarbij is overwogen dat de Nettorama Supermarkt aan de Patrijslaan geen adequate parkeer- en bevoorradingsvoorzieningen kent, hetgeen problemen oplevert bij de verkeersafwikkeling, zodat de gemeente om die reden besloten heeft medewerking te verlenen aan de betreffende verplaatsing. Daarbij zijn de gemeente en Lingehave overeengekomen dat de bedrijfsruimte aan de Patrijslaan niet opnieuw ingevuld zal worden met een supermarkt. Een en ander op verbeurte van een boete. De gedwongen sluiting van de supermarkt aan de Patrijslaan houdt verband met het feit dat anders uit distributief oogpunt negatieve effecten voor de bestaande aanbieders te verwachten zijn. Dat volgt uit het eindrapport "Oosterhout, visie op de boodschappenstructuur" d.d. 25 mei 2010, welke rapportage als ruimtelijke onderbouwing aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag wordt gelegd. De genoemde visie op de boodschappenstructuur vermeldt op pagina 19 het volgende: "in het kader van de herontwikkeling van Slotjes-midden heeft gemeente Oosterhout een inspanningsverplichting op zich genomen om mee te werken aan die verplaatsing van discounter Aldi. In principe is de voorwaarde voor deze medewerking dat de vestiging aan de Loevensteinlaan wordt opgeheven, maar daarover bestaat op het moment van dit onderzoek geen absolute zekerheid. Voor de vestiging van de discounter van circa 1075 m bvo is het HAMO-terrein aan de Statendamweg — Patrijslaan in beeld. " 2
De visie vervolgt op pagina 21 met: "hetplanvolume overschrijdt daarmee de benaderde marktmogelijkheden van circa 3020 a 3245. Op voorhand is duidelijk dat belangrijke afwegingen en keuzes gemaakt dienen te worden ". Hieruit blijkt dat zonder het maken van keuzes geen medewerking verleend kan worden aan uitbreidings- en verplaatsingsinitiatieven van de supermarkten in Oosterhout. Voor Nettorama zal dat resulteren in een gedwongen sluiting van haar supermarkt aan de Patrijslaan ten einde verplaatsing naar de Statendamweg-Vaartweg mogelijk te maken.
2 van 6
Door die verplaatsing wordt ook minder aanspraak gemaakt op de [na het doorvoeren van alle plannen beperkte] marktruimte, aldus de visie. De visie vermeldt op pagina 31: "Het is van cruciaal belang dat de achterblijvende locatie aan de Patrijslaan ook daadwerkelijk uit de markt [opheffen winkelbestemming] wordt genomen. Als op de locatie aan de Patrijslaan een supermarkt terugkomt, zijn negatieve effecten voor wijkwinkelcentrum Arkendonk niet langer uit te sluiten ". Een en ander heeft geresulteerd in genoemde overeenkomst waarbij Lingehave zich verplicht heeft het pand aan de Patrijslaan te sluiten en gesloten te houden voor een supermarkt. Daarmee worden negatieve effecten op de detailhandelstructuur voorkomen. Voor wat betreft de Aldi aan de Loevensteinlaan bevat genoemde visie op de boodschappenstructuur soortgelijke overwegingen. De visie adviseert de A l d i aan de Loevensteinlaan te verplaatsen naar de Statendamweg — Patrijslaan omdat [ook] zo minder aanspraak wordt gemaakt op de [na het doorvoeren van alle plannen beperkte] marktruimte. 'Aandachtspunten bij de ontwikkeling van de locatie liggen in het blijvend voorzien in de randvoorwaarden op het vlak van bereikbaarheid, parkeren, uitstraling etc. Het is van cruciaal belang dat de achterblijvende locatie aan de Loevensteinlaan ook daadwerkelijk uit de markt [opheffen winkelbestemming] wordt genomen. Als op de locatie aan de Loevensteinlaan een supermarkt terugkomt, zijn negatieve effecten voor bestaande aanbieders niet langer uit te sluiten ". Nettorama stelt zich op het standpunt dat het onderhavige ontwerpbestemmingsplan met een en ander onvoldoende rekening houdt. Het ontwerpbestemmingsplan is al in procedure gebracht op een moment dat nog geen zekerheid bestaat over het onttrekken van de supermarktdetailhandelsmeters van A l d i aan de Loevensteinlaan aan de Markt. Het bestemmingsplan had dan ook nog niet in procedure gebracht mogen worden, althans daaraan had de voorwaarde verbonden moeten worden dat de Aldi-winkel aan de Statendamweg-Patrijslaan alleen doorgang kan vinden indien de supermarkt aan de Loevensteinlaan uit de markt gehaald zal worden. Dat zou kunnen gebeuren door wijziging van de bestemming van het pand aan de Loevensteinlaan, danwel door middel van het sluiten van een overeenkomst, zoals ook Nettorama die met de Gemeente Oosterhout heeft gesloten. Het ontwerpbestemmingsplan ontbeert een draagkrachtige motivering en is strijdig met de beginselen van een goede ruimtelijke ordening omdat nog niet vaststaat dat de locatie aan de Loevensteinlaan ook daadwerkelijk uit de markt [opheffen winkelbestemming] wordt genomen. De visie op de boodschappenstructuur gaat er vanuit dat dat van cruciaal belang is. A n ders zijn negatieve effecten voor de bestaande aanbieders niet langer uit te sluiten. De belangrijkste aanbieder waarop gedoeld wordt betreft de vergunde Nettorama aan de Sint Antoniusstraat. Nettorama investeert voor aanzienlijke bedragen in deze vestiging en lijdt schade in het geval dat de supermarktbestemming niet van het pand aan de Loevensteinlaan gehaald wordt. De door B R O opgestelde ruimtelijke onderbouwing c.q. visie op de boodschappenstructuur spreekt voor zich. Deze visie die door het gemeentebestuur is overgenomen stelt dat het van
3 van 6
cruciaal belang is dat de achterblijvende locatie aan de Loevensteinlaan ook daadwerkelijk uit de markt genomen wordt. In strijd met deze uitgangspunten wordt door het College van B & W in de raadsinformatie die zij op 17 juni 2010 naar de gemeenteraad gestuurd heeft gesteld dat "mocht de locatie aan de Loevensteinlaan toch opnieuw worden ingevuld door een [andere] supermarkt dit, volgens het onderzoek van BRO, de voorgestane ontwikkelingen aan de Statendam niet in de weg staat. Zelfs met deze toevoeging aan het supermarktaanbod blijft de omzet per m supermarkt boven het landelijk gemiddelde". 2
15. Nettorama kan dat niet plaatsen. Naar haar mening betreft dit een onjuiste interpretatie van de door B R O opgestelde visie waarin juist gesteld wordt dat het uit de markt halen van de betreffende detailhandelsmeters cruciaal is. De betreffende brief vervolgt op pagina 3 eerste alinea met de opmerking dat aan het opnemen van een supermarkt in het Leisurecentrum het College van B & W overigens de voorwaarde verbonden heeft dat dit moet gaan om een Nettorama en dat de vestiging van Nettorama aan de Patrijslaan moet worden opgeheven en dat die locatie niet opnieuw wordt ingevuld met een andere supermarkt. Nettorama stelt zich op het standpunt dat het uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk is dat een dergelijke voorwaarde ook verbonden wordt aan de beoogde verplaatsing van de A l d i supermarkt aan de Loevensteinlaan naar de Statendamweg- Patrijslaan. Reactie van het gemeentebestuur in het eindverslag van de inspraakprocedure 16. O p pagina 3 van het eindverslag van de inspraakprocedure met betrekking tot het voorontwerpbestemmingsplan stelt het gemeentebestuur ten aanzien van de inspraakreactie van Nettorama dat geen sprake zal zijn van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau, omdat de consument niet verstoken zal blijven van voorzieningen op aanvaardbare afstand. Het criterium in de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State laat echter onverlet dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan voorzien moet zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing, gebaseerd op een draagkrachtige motivering. De onderhavige ruimtelijke onderbouwing betreft het eindrapport "Oosterhout, visie op de boodschappenstructuur" d.d. 25 mei 2010. Daarin wordt expliciet gesteld dat het voor wat betreft de verplaatsing van de A l d i aan de Loevensteinlaan naar de Statendamweg-Patrijslaan van cruciaal belang is dat de achterblijvende locatie aan de Loevensteinlaan ook daadwerkelijk uit de markt [opheffen winkelbestemming] wordt genomen. "Als op de locatie aan de Loevensteinlaan een supermarkt terugkomt, zijn negatieve effecten op bestaande aanbieders niet langer uit te sluiten". Hieraan kan niet zomaar voorbij gegaan worden door onder verwijzing naar de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State te stellen dat de consument op aanvaardbare afstand zijn boodschappen kan blijven doen. Het gemeentebestuur heeft de betreffende motivering zelf aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag gelegd, zodat uit oogpunt van consistentie en in het licht van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur verwacht mag worden dat aan het opheffen van de winkelbestemming aan de Loevensteinlaan vastgehouden wordt. O o k op grond van het beginsel van een zorgvuldige voorbereiding dient aan het gekozen uitgangspunt vastgehouden te worden. 17. Nettorama beroept zich in dat verband ook op een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 6 juli 2005, L J N : A T 8 7 7 4 . U i t rechtsoverweging 2.5.11
4 van 6
blijkt dat slechts in het geval zich een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau voor zal doen, zodanig dat sprake is van een in planologisch opzicht onaanvaardbare situatie, aanleiding bestaat ter zake regulerend op te treden. In het onderhavige geval heeft het gemeentebestuur van Oosterhout in genoemde visie op de boodschappenstructuur bepaald dat van een in planologisch opzicht onaanvaardbare situatie sprake zal zijn indien de winkelbestemming aan de Loevensteinlaan niet wordt opgeheven. Afgezien daarvan vervolgt de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in genoemde rechtsoverweging 2.5-11 van de uitspraak van 6 juli 2005 dat ook een onderzoek moet worden ingesteld naar de gevolgen voor het voorzieningenniveau indien de detailhandelsbestemming op de bestaande locatie van de supermarkt gehandhaafd wordt. "Deplanologische regeling voor deze gronden aan de Larenseweg 11 sluit de vestiging van een andere supermarkt op die plek niet uit, zodat het mede gelet op het deskundigenbericht, ervoor moet worden gehouden dat het verkoopvloeroppervlak dat bestemd is voor detailhandel stijgt tot 2.750 m . Dit betreft een overschrijding van tussen de 800 m tot 930 m ten opzichte van de uit distributieplanologisch oogpunt optimaal geachte situatie. De gemeenteraad heeft dit punt ten onrechte niet bij het onderzoek naar de uitvoerbaarheid van het plan betrokken, zodat een ernstige verstoring van het voorzieningenniveau op voorhand niet uitgesloten kan worden. Verweerder heeft dit miskend. ", aldus de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. 2
2
2
18. Een dergelijke situatie doet zich ook in het onderhavige geval voor. Het ontwerpbestemmingsplan "Strijen, herziening I, [Patrijslaan-gedeelte Hamo-terrein]", sluit de vestiging van een andere supermarkt op de locatie waar thans de A l d i aan de Loevensteinlaan geëxploiteerd wordt niet uit, hetgeen naar de mening van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State tot een ernstige verstoring van het voorzieningenniveau kan leiden [ongeacht of de consument op aanvaardbare afstand boodschappen kan doen]. Nettorama stelt zich dan ook op het standpunt dat het onderhavige bestemmingsplan niet vastgesteld kan worden zolang geen zekerheid bestaat over het onttrekken van de supermarkt detailhandelsmeters van Aldi aan de Loevensteinlaan aan de markt. Subsidiair stelt Nettorama zich op het standpunt dat vaststelling van het bestemmingsplan slechts toelaatbaar is onder de voorwaarde dat de Aldi-winkel aan de Statendamweg-Patrijslaan alleen doorgang kan vinden indien de supermarkt aan de Loevensteinlaan uit de markt gehaald zal worden. Dat zou, zoals gesteld kunnen gebeuren door wijziging van de bestemming van het pand aan de Loevensteinlaan, danwel door middel van het sluiten van een overeenkomst, zoals ook Nettorama die met de Gemeente Oosterhout heeft gesloten. 19. Als tweede argument voert het gemeentebestuur in het eindverslag van de inspraakprocedure aan dat er met Aldi afspraken gemaakt zouden zijn over het op termijn sluiten van de vestiging aan de Loevensteinlaan, welke door A l d i schriftelijk bevestigd zouden zijn. O p de eerste plaats spreekt het eindverslag over "het op termijn sluiten " hetgeen rechtsonzekerheid schept. O p de tweede plaats zou het gaan om een eenzijdige bevestiging van afspraken door A l d i . De waarde van een dergelijke bevestiging is echter beperkt en niet afdwingbaar. Nettorama heeft met een beroep op de Wet Openbaarheid van Bestuur de betreffende bevestiging opgevraagd. Het betreffende verzoek van 23 november 2011 wordt aan deze zienswijze gehecht. Bij brief van 28 november 2011 [bijgevoegd] heeft het gemeentebestuur de betreffende bevestiging toegezonden. Het zou gaan om een brief van 9 november 2010 van A l d i Vastgoed B V . aan
5 van 6
G het College van B & W van de Gemeente Oosterhout. Een afschrift van die brief is ook bijgevoegd. De inhoud van die brief luidt onder andere: "/« het kader van bovengenoemde ontwikkeling zijn wij bereid te reloceren van de Loevensteinlaan naar de Patrijslaan 2 te Oosterhout. Wij zullen de exploitatie van onze bestaande vestiging stoppen als de sloopactiviteiten in het gebied Slotjes-midden moeten aanvangen. Wij verzoeken u de ingediende bouwvergunning verder in behandeling te nemen en over te gaan tot bestemmingsplanwijziging. " Ter zake merkt Nettorama het volgende op. Aldi huurt de bedrijfsruimte aan de Loevensteinlaan van een particuliere belegger. Deze eigenaar heeft zich reeds op het standpunt gesteld dat hij op zoek zal gaan naar een nieuwe supermarktexploitant wanneer Aldi de exploitatie zal staken. Het stoppen van de exploitatie leidt er dus niet toe dat de supermarkt detailhandelsmeters uit de markt gehaald worden, zoals in de visie op de boodschappenstructuur wordt gewenst. Het gemeentebestuur dient dan ook een bestemmingswijziging voor het betreffende pand door te voeren. Als reactie op het standpunt van de eigenaar van het pand aan de Loevensteinlaan heeft A l d i laten weten de vestiging aan de Loevensteinlaan open te houden teneinde te voorkomen dat een andere supermarktketen [bijv. Lidl] haar plaats inneemt, tenzij de gemeente gaat herbestemmen. De eigenaar van het pand zal zich tegen herbestemming verzetten, tenzij hij gecompenseerd wordt. Het effect van een en ander zal zijn dat indien het pand niet herbestemd wordt, Aldi haar vestiging aan de Loevensteinlaan gewoon openhoudt, maar daarnaast ook een nieuwe grotere supermarkt aan de Statendamweg-Patrijslaan zal openen, hetgeen gelet op de visie op de boodschappenstructuur zal leiden tot ontwrichting van het voorzieningenniveau en negatieve effecten voor de bestaande aanbieders. Één van die aanbieders betreft Nettorama, die voor aanzienlijke bedragen gaat investeren in een pand aan de St. Antoniusstraat, gelegen op korte afstand van de Loevensteinlaan. 20. U i t de brief van 9 november 2010 van A l d i Vastgoed B V . blijkt verder dat A l d i de exploitatie van haar bestaande vestiging zal stoppen "'als de sloopactiviteiten in het gebied Slotjes-midden moeten aanvangen". D i t betreft de wijk waarin de Loevensteinlaan gelegen is. De sloopactiviteiten in Slotjes-midden hebben betrekking op huurwoningen van Woonstichting Thuisvester en niet op het pand van A l d i , waardoor geen enkele relatie bestaat met de beoogde vestiging van de Aldi aan de Statendamweg-Patrijslaan. Concluderend kan gesteld worden dat geen enkele zekerheid bestaat ten aanzien van de in de visie op de boodschappenstructuur gewenste opheffing van de [supermarkt]detailhandelsbestemming aan de Loevensteinlaan. 21. Concluderend wordt u verzocht niet tot vaststelling van het bestemmingsplan "Strijen, herziening I [Patrijslaan-gedeelte Hamo-terrein] over te gaan, althans niet in de thans in procedure gebrachte vorm. Inmiddels verblijft, hoogachtend,/
A>
K . W . H . Albert
6 van 6
XJ>>\
\gTFOPQ5T
€ 00728 ct # RN 812230 /
ziet meer, doet
Aangetekende Brief Recommande
R
meer
d> ® ® ® post
NL
3SRPLF2573899
D-A-l
N E D E R L A N D
r
|ajxog 3V0BZS iZLSnqiscy
