Bogaerts & Groenen advocaten ~,~"r, <,"L6,~,H . .. . De Raad van de Gemeente Haaren ~', _- . __ mr. aa wevers Postbus 44 ' Poames,z7 $07GZG HAAREN j "~ ~' ° ~ t'.~~~ /~'~9 szfionc soxrEL __ _ Pankwea 72 Î'., 2~~1. ;.~~.:, ~ 52a25MaoxtEL -1 T: ·77 (6)4tt fis7s66 I Í G _(..._- F:·37(6)4tt664695 E: wevers(ó)LgaEVaraten nl TEVENS PER TELEFAX: 0411-627298 t: wowngaovonten m Damm G mci 2009 Dossiemummer 9430508 Inrake Van 7andvoort es. / Haucn UwmFcantic On7wcrpbotemminçsplmwoningbouwvoormaligkloasrcr5anaa Manin ZIENSWITZE Geachte Raad, Tot u wenden zich: M. van Zandvoort, wonende re $29G KP Fsch aan de Gestelseweg G en V.J. Leenders, wonende te [$29G KP] Esch aan de Gestelsweg Ga en W. Vaessen, wonende te [$29G KP] Esch aan de Gestelseweg 4, die voor deze zaak domicilie kiezen te Boxtel aaa de Parkweg 12 [postbus 127, $280 ACj ten kantore van de advocaat mr. R.J. Wevers, die in deze zaak tot gemachtigde wordt gesteld en als zodanig zal optreden. Mevrouw M. van Zandvoort, mevrouw V.J. Leenders en de heer W. Vaessen, hierna mede en aFconderlijk te noemen: redamanten, maken bij deze gebruik van de gewone mogc(ijkheid om een zienswijze in te dienen met bcrrekking tot het onderwerp bestemmingsplan woningbouw voormalig klooster Sancta Monica, zoals dat vanaf 2G maart 2009 ter inzage ligt. In de eerste plaats wordt en bij deze verwezen naar de schri&elijke reactie van redamante van Zandvoort, ingekomen IG juni 2008 en inge6oekr 17 juni 2008 alsmede de schriftelijke reactie van de reclamant Vaessen van 29 juni 2005 en waarvan de inhoud namens reclamanten als hier integraal herhaald en ingelast dient te worden beschouwd. Reclamanten zija ingczetenen cn daarmec [ook] belanghebbenden, zijn oatvankclijk in onderhavige zienswijze. Redamanten kunnen zich niet vinden in het ontwerp-bestemmingsplan en hun aanvullende bezwaren worden in onderstaand coegelicht.
Rüks6eleid Het plangebied ligt in het Nationaal I,andschap "Het Groene Woud". Bij briefvan 24 juni 2005 heeá de VROM inspectie, regio zuid aangegeven dat in de toclichting op het voorontwerp bestemmingsplan gecn aandacht is gegeven aan het rijksbeleid en er niet is in gegaan op de ligging van het plangebied in het Nationaal handschap "Het Groene Woud°en in hoeverre het plan een versterking dan wel aantasting betekent van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap. In het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenre dat onder de beschrijving van het rijksbeleid is ingegaan op de invloed van het plan op het Nationaal Landschap. Reclamanten zijn een andere mening toegedaan. Gelet op het feit dat voor Nationalc landschappen het migmtiesaldo nul geldt en er kennelijk zoals de gemcente steh, zowel in Esch als in totale gemeente Haaren in de afgelopen periodc nauwelijks gebouwd is, brengt nog niet reeds met zich mee dat het ontwerpplan de kernkwaliteiten van het Nationaal landschap zoals het groene kamkter, de kleinschalige openheid en het samenhangend complex van beken, essen, kampen, bossen en heides, niet aantast. In tegendeel, de omvang van het plan en waarvan de noodzaak tot partiële hcaiening van het regcrende besluitsplan reeds boekdelen spreckt, maakt naar mening van reclamanten evident dat het plan een aantasting betekend van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landsdtap. De realisatie van burgerwoningen tast immers onherroepelijk voornoemde kernkwaliteiten aan. De vraag die vervolgens door de gemecntc vervolgens genoegzaam onderbouwd, beantwoord dieat te worden is waarom ondanks de aantasting van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap, het plan mede gelet op de ligging van Iret plangebied in het Nationaal Landschap, vanuit het rijksbeleid desalniettemin aanvaardbaar is. Het ontbrcken wederom, van de door VROM verlangde toelichting, maakt dat vanuit het oogpunt van rijksbeleid het plan nict aanvaardbaar is. In ieder geval, er wordt niet gemotiveerd aangegcven waarom in deze aan het van roepassing zijnde "ja-mirs"principe met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen binncn het "Nationaal Landschap"wordt voldaan en de enkele vetu·ijzing naar migratiesaldo nul kan niet als genoegzame onder6ouwing fungeren voor de stelling dat de kernkwaliteiten door het plan op zijn minst behouden worden. Daarbij geldt dat los van de naar mening van reclamaaten onherroepelijke aantasting van de kernkvraliteiten van her Nationaal Landschap ren gevolge van het plan, het aan de gemeente is beargumenreerd aannemclijk te maken dat aan het eztra kwaliteirs6eleid verbonden aan een Nationaal Landschap wordt voldaan, hetgeen hier niet is gebeurd. Provinciaal beleid De middels het plan beoogde herontwikkeling ligt binnen de groene hoofdstrucmur [GHS]. Uitbreiding van het stedelijk ruimtebeslag zoals middels onderhavig plan vooaien is, is alleen toelaatbaar als daar zwaarwegende maarschappelijke belangen aan ten grondslag liggen. En pas nadat eea ondeaoek heeft aangetoond dat er geen alternatieve locaties voorhandea zijn buiten de groene hoofdstrucmur of andere oplossingen aanwezig zijn, waardoor de aantasting van de namurwaarden en de hiermee samenhangende landschapswaarden wordt voorkomen. Daarnaast geldt dat in het geval van een dergelijke ononrkoombaarheid, vetzekerd moet zijn dat de aantasting van de natuutwaarden en de daarmee samcnhangendc landschapswaarden tot een minimum worden beperkt en worden gecompenseerd.
Welnu, en zulks oaverlet de brief van Cedeputeerde Staten van Noord Brabant van 19 november 2008, er kan voor wat betreft de 6eoogde nieuwbouw achter het hoofdgebouw en bestaande uit 24 grondgebonden woningen niet gezegd worden gclczen het ontwerp, dat hieraan zwaarwegcnde maatschappelijke belangen ten grondslag liggen. Kennelijk dient als zwaarwegend maaüchappelijk belang voor waar het de nieuwbouw betrcft, te gelden, en dit gelezea de bricf van de gemeenre van 23 september 2008 aan de Provincie, dat er een noodzaak bestaat voor het aldaar bedoelde aantal woningen als dtager voor het totale complex. Zo wordt geleeen voornocmde brief de kennelijke noodzaak voor 24 grondgebonden woningea gcrechtvaardigd om blijvend te kunnen vooaien in de stichtingskosten en in de noodz~kelijke bijdmgen om duuaaam te vooaien in het onderhoud van gebouwen en tuin. Echtet, eveneens is duidelijk dat deee via 24 grondgebonden woningen te realiseren [financiële] draagkracht voor het gebied puur en alleea voort komt uit het doel van het project om [naast behoud van het monumentale complex] betaalbare woningen voor starters te realiseren. Dat deze doelstelling 6estaande uit het realiseren van starterswoningen, het kennelijk noodzakelijk maakt om 24 grondgebonden woningen te bouwen, en dit dus met het oog op de genoemde draagkracht voor het gebied, moge wellicht zo zija, maar het verklaaa niet waarom er zwaanvegende maatschappelijke 6elangen zouden zijn die de gelet op de nieuw6ouw onmiskcnbare aanzienlijke aantasting van de GHS rcchtvaardigt. En deze rechtvaardiging is ook in het onrnerp-bestemmingsplan door de gemeente nict aangegeven. Economische haalbaarbeid Gelet op hct vorenstaande is er derhalvc niet sprakc van zwaarwegende maatschappelijkc belangen, althans niet kenbaar, die aantasting van de GHS middels 24 grondge6onden woningen op de planlocatie, rechtvaardigen. Uit pamgraaf 3.11 van [de toelichting op] het ontwerpbestemmingsplan blijkt dat wanneer 24 grondge6onden woningen niet worden gerealiseerd, het project niet economisch uitvoerbaar is omdat alsdan de verplichte lasten aan de WE onacceptabel hoog zouden worden voor de doelgrocp starters. Uit het voornoemde volgt dus dat in het onnverp de economische uitvoerbaarheid niet gegarandeerd is ea kan zijn en waaraan geen af breuk wordt gedaan door de stelling dar dc ontwikkeling en hct beheer van het tcrrein voor rekening van de initiatiefnemer komt waardoor er zijdens de gemeente geen spnkc is van financiële risico's. Gemeentelük monumenc Het klooster indusief het smeedijzeren toegangshek zijn aangewezen als 6eschermd gemeentelijk montunent. Uit het ontwerp blijkt dat de bestaande besdrrijving van het monumeat wordt gehandhaafd. Dit teneinde hier culmurhistorisch waardevolle be6ouwing in Inet buitengebied in stand te houden. Uit het rapport "oplossingstichtingen in- ca uitrit" wordt gesproken over het vcr6reden van de inrit en dit teneindc de noodzaak voor betering van de verkeersveiligheid als uitvloeisel van de herontwikkeling van Sancta Monica te veaekeren. Een en ander vormt een dusdanige aanpassing van het smeedijzeren toegangshek dat zulks een aantastiag van de monumentale status van het hck met zich meebrengt zodat bij realisatie van het plan het gemeentelijk monument wordt aangetast en de hier erkend cultuurhistorisch waardevolle bebouwing ia het buitengebied niet in stand wordr gehouden.
~,~Ik Flora en Cauna Feit is dat door de ontwikkeling van de woniagbouw dc rust- en ver6lijfplaarsen van diverse diersoorten kunnen worden verstoord ofvernietigd. In de percelen natuurgrond grcnzend aan dc tuinen van reclamanten komen regelmatig reeén en ander wild en door de ontwikkeliag van het plangebied met zo veel woningen en tocname van bewoners en verkeer, vrezen redamanten dat aan deze aanwezigheid van diverse diersoorten eca einde zal komen. Nu dit plangebied in dc Groene Hoofdsaucmur- natuur, su6zone bos en overigc natuurge6ieden ligt, en daarmee de natuutwaarden en samenhangende landschappe(ijke waarden planologisch beschermd meeten worden, achten redamanten de onmiskenbare verstoring van de rust- en ver6lijfplaatsen van dicrsoorten ten gevolge van dc herontwikkeling op gespannen voet staaa met vorenbedoeld beschermingsoogmerk. Daaraan wordt gecn afbreuk gedaan door te stellcn dat de ruimtelijke ontwikkelingen de gunstige staat van instandhouding van diverse diersoorten niet negaticf zal bèinvloeden. Ook wanneer van dit laatstc sprake zou zijn hetgeen reclamanten niet kunnen beoordelcn, laat het onverlet dat met het feit van het verstoord of vernietigd raken van rust- en verblijfplaarsen van beschermde diersoorten zoals blijkt uit het floa- en faunaondeaock, de bcstaande waarden van het terrein in zowel landschappelijk, cultuurhistorisch als met name ecologische zin niet intact worden gelatea ea hierin te meer argument ligt, onverlet onder dc Flora- en Faunawet te verlenea vrijstellingen danwel ontheffingen en zo mogelijk mitigerende cn compenserende maatregelen, de beoogde woningbouw per definitie strijdig te achten met de op het plangebjed van tocpassing zijnde soortenbescherming en in het bijzonder ge6iedsbeschermiag. Meer specifiek wordt opgemerkt dar blijkens het gevoerde flora- en faunaondeaoek het plangebied secundair leefgebied is voor dassen. Uit vooraoemd ondeaoek blijkt niet dat er gccn negatieve effecten op het leefgebied van dassen zullen optredea. Immers, er wordt met zo veel woorden aangcgeven dat er geen .rignificant negatieve effeaen zullen optrcden. Het plangebied is aangeduid als "leefgebied dassen", daarmee geldt een vergelijkbare 6acherming als de Ecologische Hoofdstructuur ["nee, tenzij" -principe] zal aldus compeasatie ahhans mitigerende maatregelen genomen moetea worden ea waarover blijkens het flora- eu faunaoadeacek, nog nader onderzoek c.q. overleg moet volgen. In de toelichting op het ontwerp- bestemmingsplan wordt evenwel, en dit ondanks de erkenning dat door dc herontwikkeling her lecfgebied van dassen wordt aangerast, niet vooaiea in compensatie danwel mitigerende maatregelcn hctgeen onzorgvuldig is en aan vasrstelling van het ontwerp in de weg staar. Verder wordt in het rapport met betrekking tot het flora- en faunaondeaoek aaabevolen om de vijvcrs tc ver6eteren en andere maatregelen te nemen. In het ontwerp echter wordt daaraan niet concreet invulling gegeven en tegelijkertijd kan de vraag worden gesteld wanneer het geheel aan compenserende en mitigerende maatregelen waarop het flora- en faunaondeaoek wijsp gerealiseerd zou worden, het Fnancieel opgebmcht kan worden gelet op de doelgroep waarvoor de woningen worden gebouwd. Het is dus ook vanuit het aspect van flora en fauna dat reclamanten het project economisch niet uitvoerbaar achtea.
Verkeer c-parkerea De realisatie van het plan zal een toename van het aantal vcrkeersbewegingca over de Gestelseweg waaraan reclamanten woonachtig zijn, met zich mee brengen. Deze verkeersdruk kan naar de mening van redamanten niet worden opgevangen ín het nu nog rustige gebied. Blijkens het ontwerp-bestemmingsplan wil men weliswaar de ontsluiting en de verkeersbewegingen zo veel mogelijk op het terrein oriénteren, zodat daardoor zo weinig mogelijk efkct op de omgeving onrstaat, maar het is natuurlijk een onmiskenbaar fei4 en zulks in het ontwerp expliciet aangegeven, dat de toename van verkeer effect op de omgeving heek met name waar het gaat om de Gescelseweg. De verkeersbelasting wordt onmiskenbaat te hoog en de poging tot wecrlegging hiervan in het ontwerp kan reclamanten niet overtuigen. Daar6ij geldt in de eerste plaats dat de aanname dar per woning ongeveer zcven autoritten per etmaal zouden worden gegenereerd, nergens voor reclamanten kenbaar is ondcrbouwd. Daar6ij geldt dat bij deze kennelijke aanname geen rekening is gehouden met het feit dar naar verwachting de meeste van de 44 huishoudens de beschikking zullen hebben over twee autds waardoor de hoeveelhcid autoritten per etmaal beduidend hogcr per woning moeten worden ingeschat dan door de gemeente gedaan. Ook is met de bewuste aanname kennelijk geen rekening gehouden met de hoeveelhcid autoritten per etmaal en per woning door derden. Hec is op óasis hiervan dat de verkeersintensiteit met 6eduidend meer dan 300 motorvoertuigen per etmaal zal toenemen als gevolg van de komst van de 44 woningen. De toename van de verkeersintensiteit zal zeker minimaal 10 ^/o zijn ten opzidtte van de huidige verkecrsintensireic op de Gesrelseweg en dit perceatage bezien in sameahang met het feit dat gelezen ook het rappoa "oplossingsrichtingen in- en uitric Sanaa Monica", et sprake is van een beperkte verkeersveiligheid ter plaarse, maakt dat de toename van hct aantal verkeersbewcgiagen op de Gestelseweg ten gevolge van het projea per definitie niet acceptabel geacht kan wordea. Althans in het onnverp wordt niet althans apett onvoldoende beargumenteerd waarom de toenamc van de verkeers6elasting nog wel accepcabel zou zijn. Er is ook niet voor redamanten kenbaar sprake van een door dc gemeente gehanteerde afweging van alle in het geding zijnde belangen. Vorenbedoelde argumentatie wint te meer aan kracht wanneer in ogenschouw wordt genomen de grote hoeveelheid aan "oplossingsrichtingen" met betrekking tot de in- en uittic van het kloostcr Sancta Monica. Er wordt in voornoemd rappoa v.~rt Ingenieursbureau Van Kleef klip en klaar aangegeven dat de toch al beperkce verkeersveiligheid tea gevolge van het project verder onder druk komt te staan. En dat met ecn enkele "oplossíng" gelezen de bewuste rapportage kennelijk niet kan worden volstaan, illustreert dus te meer dat de huidige verkecrsdruk welke gepaard gaat met een beperkte verkeersveilighcid, een toename ten gevolge van het plan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid simpelweg niet kan verdragea. Uit de bewustc rapportage volgt verder dat voor een intcgrale ver6etering van de vcrkeersveiligheid en dit noodzakelijk bij realisatic van het plan, een com6inarie van de "oplossingsrichtingen" vereise is. Evenwel, in hec ontwerp blijkt alleen vooralsnog te zijn gekozen voor attentieverhogende maarregelen waardoor te meer met het plan de verkeersveiligheid in het geding komt en de verkeers6elasting onaanvaardbaar hoog wordt. Uic hec ontwerp volge dat de 6estaande inrit/poort gehandhaafd moet blijven, dit overigens terecht het betrek een gemeentelijk monument. Echter, deze poortonrsluiting heek een geringe brcedte en gaat gepaard met een belemmerend zicht voor weggebruikers waaraan gelet ook op het handhaven van de gracht en de bomen, niers kan worden gcdaan.
i~iv:._:_ V Gevolg is dat slechrs één auto tegelijk de inrit kan oprijden of vcrlatea. Dit zal op zekere tijden tot filevorming leiden en dit gecombineerd met het onverminderd belemmerd zicht voor de weggebruikers op de uitrit in relacic tot hct verkeer op de Gestelseweg, levert verkcersgevaarlijke situaties op. Dit laarste ook wanneer men op de Gcstelseweg de smalle inrit wil oprijden, men reeds op de open6arc weg aanzienlijk snelheid zal moeten verminderea of zelfs tot stilsrand zal moeten komen wannecr iemand de uitrit wil verlaten. Het ontwerp maakt weliswaar melding dat het bijzondere aandacht geeft aan de verkeersveiligheid ter plekke van de uit/inrit echter, en dit onverlec dat verkecrsmaatregelen betrekking he66en op de uitvoering, er blijkt in het onnvcrp niet althans apett onvoldoende, een deugdelijke verantwoording dat met het project de verkeersvei(igheid op zijn minst gewaarborgd wordt. Aansluitend wordt op het punt van verkcersvciligheid nog door redamanten opgcmerkt dat opvallead is dat ia het ontwerp slechrs aaadacht wordt gegeven aan het autoverkeer, en dit laaate ook in de onderliggende rapportage over oplossingsrichtingen, terwijl door de beoogde woningbouw er ook een toename van fiersers en voetgangcrs zal zijn en dit op de pet definitie verkeersonveiligc Gestelseweg. Redamanten in acht nemende alle recds in bovenstaand aangevocrdc feiten en omstandigheden, vinden het onaannemelijk dar la een gemeentelijk verkeers-cn vervocrsplan waaraan momenteel door dc gemeente wordt gewerkt, rccht kan worden gedaan in termen van verkeersveiligheid, aan ook de belangen van fiersers en voetgangers ter plaatse zodat op het punt van het verkeer het ontwerp niet haalbaar is. Op het aspect van parkeren achten reclamanten evenmin het ontwerp gelezen de toelichting, haalbaat. Om te beginnen is de vergclijking van de tc rcaliseren 44 wooneenheden met een oorspronkelijk verblijf voor circa 5G kloosterlingen in het voormalige klooster, appels met peren vergelijken. De kloosterlingen hadden [nagenoeg] geen auto's, en er zal in de hoogtijdagen van het klooster ook niet al te veel bezoek van dcrden per auto's hebben plaarsgcvonden en dic los van het feic dat, hier relevant, gedurende de laatste jaren van het gebruik als klooster, de bewoning slechrs enkele doosrerlingen betrof en thans een handvol anti-kraakbewoners, en dus een beperkte hoeveelheid bewoners met bijóehorende auto's, hetgeen niet in verhouding scaat tot de te verwachten hoeveelheid auto's en de daaraan vetbonden noodzaak tot parkeren bij de 44 huishoudens met vaak meer dan één auto per huishouden. Verder, de in het ontwerp gehanteerde aanname dat slechts 25 % van de samenwonenden over twee auto's zou beschikken, miskent dat nu het om starrerswoningcn gaat en dus met jeugdige 6ewoners, het reaHstischer is tc veronderstellen dat bijna al de jeugdige samenwonenden over nvee auto's beschikkea en tegelijkertijd door de jeugdighcid van de doelgroep, ook vergelijkbaar jeugdige bezoekers per auto verwacht mogen worden. Dc norm van 1,4 parkeerplaatsen per woning komt reclamanten dan ook onvoldoende voor en nu alleen voor hec gebouw kan worden geparkeerd, betekent dit dat er simpclweg onvoldoende parkeerruimte is voor bewoners en bezoekers waardoor op dit aspect de haalbaarheid van het projea niet is veaekerd.
Geluid Los van de oaverminderde bezvraren van redamanten tegen het projcct in verband met de vrees voor veel geluidsoverlasr in ver6and met de geringe afstand van de te realiseren woningen ea ontsluiting hietvan ten opzichte van de woningen van redamanten, wordt hier aanvullend op het aspect geluid in relatie tot de haalbaarheid et op gewezen dat nu de nieuwbouw slechcs middels een ontheffing voor het vasrscellen van eea hogere grenswaarde gerealiseerd kan worden, en los van de mogelijkheid onder de Wet Geluidhinder, deze hogere geluidsbelasting dan de hoogsc toelaat6are geluidsbelasting van de gevels van woniagea van 48 dB, dc in ruimtelijk opzicht ongesc(tiktheid illustrcert van het plangebied voor de realisatie vaa de nieuwe appartcmenten in het voormalige klooster. Voorcs, uic het ontwerp blijkt dat her akoestisch ondeaoek dat mede aan het project ten grondslag ligt voor wat becrefr verkeersintensiceit en prognoses gebruik heeft gemaakt van aaatallen die van de gemeente zijn vetkregcn en onder vetwijzing naar het in bovenstaand gestelde met betrekking tot het verkeer, reclamanten deze verkeersiatensiteiten en prognoses aanvechten en daarmee dus de condusie uit het akoestisch ondeaoek dat de grenswaarde mer niet meer dan 5 dB wordr overschreden, nier kan worden aangenomen. Daarmce kan naar de mening van redamantcn dus ook niet worden vastgesteld dar aan de wettelijke greaswaarden wordt voldaan, ook bij ontheffing en kan evenmin cr sprake van 2ijn dat aan het gemeentelijke onthefßngenbeleid Wet Geluidhinder wordt voldaan. Ook wordt nog opgcmerkt dat uit het ontwerp en voornoemd akoestisch ondeaoek niet blijkt op welke wijze inhoudelijk gezien het proces van afweging heefc plaarsgevonden op óasis waatvan onthefFng voor een hogere grenswaarde zou kunnen en moeten worden verleead, óehalve dan dat de Wet Geluidhinder bij een maximale overschrijding van 5 dB een onthefEngsmogelijkheid in beginsel biedc Luchtkwaliteit Gelezen hec ontwerp-bestemmingsplan achten reclamanten niet dat terecht ondeaoek naar de luchtkwaliteit achtetwege is geblevea. Onverlet hec in het project aangehaalde critetium van de Raad van Scate, o&ewel de 1 %-norm, redamanten achten gelet op hetgeen in bovcnstaand aangehaald met betrekking tot de teename van de verkecrsintensiteit, dat niec genoegzaam vaststaat dat de 1 %-grens niec zou worden overschreden. Een ondeaoek naar de luchtkwaliteic is derhalve wel degelijk geïndiceerd en her ont6reken van hct ondeaoek sraat aan vastscelling van het bestemmingsplan in de weg. Aantasting w-onn,enot/ schade wonine Het plan wordt gerealiseerd op wat voorheen als moerasgrond kan worden aangeduid. Gelet op de geringe draagkracht van deze gronden en overigens ook het risico van scheurvorming in het klooster, zal er een fundering op palen noodzakelijk blijken te zijn en dus hiertoe geheid moeten worden. De enkele mededeling door de gemeente in reactie op de bezwaren namens redamanren geuit in de inspraakronde, dat de construaeur bij dc keuze van het type paal rekening zal houden met aangrenzende percelen, vormr voor reclamantea geen afdoende veaekering dat het project niec zal leidea tot srhade aan de belendende percelen.
m' ~ r; t Er had overigcns ook op het aspea bodem nader ondeaoek gedaan moeten worden naar de haalbaarheid van het project becgeen gelezen het ontwerp niet althans niet voor de belendende percelcn, is gcschicd en waarmee het thans voorliggende ontwerp niet kan worden vastgesteld. Verder staat buiten kijf dat nu cr aanzienlijke woningbouw in het buitengebied zal worden gerealiseerd, er gtote inbreuk op het landschap zal worden gemaakt. Het is immers niet voor niers dat een partiêle heaiening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Teneinde toch zo veel mogelijk de bestaande becldlnvaliteit te handhaven en bij onverhoopt doorgang van het project, te zorgen voor een landschappelijke inpassing, is het zaak dat er dusdanige bouw wordt gepleegd dat de appartementen niet onmiddellijk in het ziclrt staan vanuit de tuinen van reclamanten. Het is verder zaak dat de aanwezige kastanjebomen wordcn gehandhaafd en dat dc onüluiting c.q. ontsluitingen aan de andere kant van Iret klooster worden gerealiseerd en waarmee de thans bestaande sicuatie aan de Gestelseweg zo veel mogelijk wordc onaien. En dat daarmee ook wordt gerealiseerd dat de onvermijdelijke toename van verkeersbewegingen als gevolg van realisatie van het project, er niec in resulreert dac het exta verkeer langs de mincn van rcdamanten gaat danwel dat de Gestelseweg ter hoogte van de percelen van reclamanten zo veel mogelijk ongewijzigd blijfc middels zonodig in het ontwerp-bestemmingsplan te maken aanpassingen. Verder geldt tot slot op het punt van de economische haalbaarheid, dat weliswaar er tussen projectontwikkelaar en gemeente een overeenkomst is gesloten over de bekostiging van planschadeclaims, echcer gelet op de planologische impact van het project zullen aanzienlijke planschadeclaims te verwachten zijn zodat op dit aspect de uiteindelijke Fnanciéle en economische haalbaarheid van het plan niet veaekerd lijkt te zijn, zeker niet nu er gebouwd wordc voot een niet al tc draagkrachtige jonge doelgroep en de hoeveelheid beoogde woningen sowieso al lijkt ingegeven door de noodzaak om een minimaal financieel draagvlak ce üeéren. Er is aldus op basis van op meerdere aspecten, een gebrek aan haalbaarheid van het project, en dit bezien in samenhang met het feit dat het project op gespannen voet staat met het rcguliere gemeentelijke en provinciale beleid ten aanzien van wonen in het buicengebied, maakt dat ondeaoek naar alternatieven voor woningbouw binnen de gemecnte geboden. Daarnaast geldt dat gelezen het onnverp, naar de mening van reclamanten geenszins genoegzaam is komen vast te staan dat er voor het voormalig klooster niet een andere zinvolle herbescemming gevonden zou kunnen worden en waarmee meer recht wordt gedaan aan het monumentale karakter van het complex en waar6ij meer dan thans vooaien, de bestaande waarden in zowel landschappelijk, cultuurhistorisch als ecologische zin intact worden gelaten of zelfs worden versterkt. Conclusie: Namens Reclamanten en op alle bovenstaande argumencen wordt uw Raad veaocht het thans voorliggende ontwerp-bestemmingsplan niet vast te stellen, danwe[ dit plan zodanig aan te passen dat het daarmee aan onderhavige zienswijzc tegemoet komt. Reclamanten zijn bereid het voorgaande verder toe te lichten en vcaoeken uw Raad hen via hun gemachtigde op de hoogre te houden van het verdere verloop van de procedure. -
