Bodajki László
Létesítmény controlling
1
A létesítmény controlling bemutatása
1.1
A vállalatnál alkalmazott controlling rendszer A vállalat controlling rendszerének lényege, hogy a társaság szervezeti egységeit költséghelyekhez soroltuk, és a költségeket azokhoz a költséghelyekhez rendeltük, ahol azok felmerülnek. Minden költséghelynek van valamilyen saját belsı termék, amelyet más költséghelynek, vagy –ha az végtermék- költségviselınek egy rögzített terv áron átad, így járulva hozzá közvetett, vagy közvetlen módon a végsı cél , a villamos energia termelés megvalósításához. A társaságot ezáltal sok „kis belsı vállalkozás” halmazával modelleztük le, amely vállalkozások részben a belsı piacon értékesítik a termékeiket, részben pedig ha van rá mód, a társaságon kívülre adják el azokat. Ezek alól a fel nem osztott költséghelyek a kivételek, amelyeknek nincs saját teljesítménye, így a költségei nem kerülnek felosztásra.
1.2
A controlling modell elemei •
Költséghelyek: A költséghelyek a társaságon belül létrehozott viszonylag állandó objektumok, amelyek a primer és szekunder költségek győjtésére, kimutatására szolgálnak. Jellemzıjük, hogy általában valamilyen szervezethez, szervezet csoporthoz, technológiai termelı berendezésekhez, vagy belsı szolgáltatáshoz köthetık. Költséghelyként definiáljuk a rendszerben a beruházási témák megvalósítására létrehozott projekteket is. Az elszámolás fajtája szerint megkülönböztetünk indirekt 1., 2., 3., (ID1, ID2, ID3), direkt (DKH) és fel nem osztott (FNOK) költséghelyeket.
•
Direkt költséghelyek: Az alaptevékenységi technológiához tartozó mőszaki berendezések, és termelıeszközök költségeit tartalmazza.
•
ID1 költséghely: A technológiai berendezéseket üzemeltetı (végrehajtó), irányító és feltétel biztosító tevékenységek költségobjektuma, melyek teljesítményeiket kizárólag a termelési technológia kiszolgálása érdekében adják le.
•
ID2 költséghely: A technológiai fı és segédberendezések, valamint épületek és egyéb eszközök karbantartását, üzemzavar elhárítást végzı egységek költségobjektumai, amelyeken a karbantartás irányításnak, a karbantartást végzı szervezetnek és a közvetlenül hozzájuk kapcsolódó eszközöknek a költségei merülnek fel.
•
ID3 költséghely: Azon belsı szolgáltatások költségobjektumai, ahol a primer költségekhez hozzáadott érték termelıdik annak érdekében, hogy a társaság mőködéséhez szükséges feltételek biztosításra kerüljenek.
•
Fel nem osztott költséghely (FNOK): A mőködés cégszintő irányításának és igazgatásának költségeit és ráfordításait győjtı költségobjektumok. A költséghelyek - az FNOK fajtájú költséghelyeket kivéve - valamilyen belsı teljesítményt adnak le más objektumoknak. Minden költséghelynek egyszemélyi felelıse van, a költséghely felelıs, akit a vezérigazgató nevez ki a munkahelyi vezetı javaslata alapján. Új költséghelyek létrehozása, költséghelyek megszüntetése, a költséghelyek besorolásának meghatározása, a költséghelyek gazdálkodással összefüggı és egyéb adatainak meghatározása, módosítása a kontrolling szakterület hatáskörébe tartozik. A tervezés lezárását követıen a költséghelyeken nem lehet módosítani. •
Belsı rendelések: A belsı rendeléseken mindig valamilyen belsı igénybıl adódó munka, feladat, esemény, intézkedés, rendezvény primer és szekunder költségeit győjtjük. A rendeléseken összegyőlt költségeket a munka, feladat elvégzése után, vagy az idıszak végén 100%-ban elszámoljuk az igénylı költséghelyre, esetleg egy másik rendelésre így a ciklus végén a belsı rendeléseknek nulla egyenlegőeknek kell lenni. Az elszámolás belsı elszámolási költségnemen, szekunder költségként történik.
•
Külsı rendelések (költségviselık):Az árbevételt hozó vállalkozások költségeinek győjtésére létrehozott objektumok. Jellemzıjük, hogy a primer és szekunder költségek mellett az árbevételt is kimutatjuk rajtuk. A költségviselıkrıl a költségeket nem terheljük tovább, az elszámolás CO-SD (kontrolling-értékesítési modul) kapcsolat az SAP-ban. A költségviselıkön fedezet mutatható ki.
1.3
Ingatlanok használatának jelenlegi gyakorlata A Cég ingatlan vagyona mind számosság, mind érték tekintetében jelentıs mértékő. Az általunk kezelt vagyon 704 ingatlantételt foglal magában közel 34 Mrd Ft nyilvántartási értéken. Az ingatlanokat a következı két felosztás szemlélteti:
3
Telek, telkesítés 1,7% Épületek 78,6% Építmények 19,6% Ingatlanokhoz kapcs. vagyonértékő jogok 0,1%
Üzemi épületek 75,9 % Igazgatási épületek 3,4 % Szolgáltató épületek 4,1 % Szociális épületek 0,6% Oktatási építmények 3,7% Utak és kapcsolódó ingatlanok 5,4 % Üdülık, vendégházak 2,4% Sport létesítmények 1,1% Lakó épületek 0,3% Egyéb épületek 3,1 %
Az ábrákról leolvasható, hogy az ingatlanvagyon legjelentısebb részét a technológiához kapcsolódó ingatlanok alkotják, de jelentıs értéket képviselnek a sport-, a szociális jellegő és az üdülésre szolgáló ingatlanok is.
2 2.1
Eszközgazdálkodási tevékenység Az eszközgazdálkodási tevékenység célja Az ingatlangazdálkodási tevékenység célja a társaság tulajdonát képezı vagyontárgyak, ingatlanok értékének megırzése, a vagyon elfogadható kockázat melletti maximális hozamot biztosító hasznosítása, ezáltal a társaság vagyonának növelése. 4
Elsıdleges cél a gazda szemlélet kialakítása, melyhez szükséges, hogy a költségek teljes körően kimutatásra kerüljenek, amit az állomány gazdája befolyásolni tud. Az ingatlangazdálkodási folyamat nyomon követése lehetıvé teszi, hogy a felhasználók a naturális igények változtatásával, természetesen bizonyos korlátok között, befolyásolni tudják költségeik alakulását. Az ingatlangazdálkodási rendszer további célja az egyes vagyonelemek mozgásainak nyomon követése, valamint a rajtuk felmerült költségek átterhelése és a gazdaságosan nem mőködtethetı eszközök körének, illetve csoportjának meghatározása. 2.2
Az eszközkörök (policy-k) kezelési elvei Az eszközparkok menedzselésében több eltérı eszközkezelési modell létezik, amelyek jellegükben alapvetıen meghatározzák az adott eszköz típus hasznosítását, igénybevételi lehetıségét, üzemeltetési sajátosságait, az eszköz kezeléséhez kapcsolódó felelısségi köröket, valamint az elszámolás módját. A cég az alábbi legfontosabb policy kezelési modelleket alkalmazza:
2.2.1 Eszköz-menedzsment (Asset management) típusú policy kezelés Az asset management típusú eszközkezelési körbe azok az eszközök kerülnek, melyek az általános vállalati mőködést szolgálják, és nem köthetık folyamatok, tevékenységek vagy költséghelyek teljesítményéhez, illetve igénybevételéhez. Asset management kezeléső policy-k például az ingatlanok, melyek a cég mőködési feltételinek biztosítását szolgálják, vagy például a jármővek. Felelısségi körök: Ezek az eszközkörök a vagyongazda (Asset Manager) felelısségi körébe tartoznak, amelyre eszköz policy-ként van kijelölve egy felelıs vezetı. Asset management eszközcsoportonként külön megnyitott költséghelyeken is megjelenik a gazdálkodási felelısség. A vagyongazda feladata a portfolió-politika kialakítása, valamint az eszközökhöz kapcsolódó vezetıi szintő információk és elıterjesztések biztosítása a felsı vezetés felé. A vagyonkezelı az eszközök operatív mőködtetéséért felel, megköti az eszköz üzemeltetéséhez kapcsolódó külsı vagy belsı szerzıdéseket és adatokat szolgáltat a kontrolling számára. Az üzemeltetést, mind belsı (ID3-as szolgáltató szervezet), mind külsı vállalkozó végezheti. Az eszközök igénybevétele jellemzıen társaságon belüli, adott eszközöknél külsı igénybevétel is felmerülhet, ebben az esetben árbevétel is kapcsolódik az eszközhöz. 5
Elszámolás: Az asset management típusú policy-k fıbb eszköz fajtánként külön FNOK típusú költséghelyen jelennek meg a költségfigyelési rendben. Erre a költséghelyre számolódnak el az üzemeltetéshez kapcsolódó primer és szekunder költségek, ugyanakkor a költséghely nem ad át, illetve számol el teljesítményt, hanem a költségek és ráfordítások az eredmény kimutatásban az általános irányítási költségek között jelennek meg. Egyes eszközök üzemeltetéséhez köthetı külsı árbevétel is, amely erre a célra nyitott munkaszámon jelenik meg. 2.2.2 Facility management típusú policy kezelés A facility management típusú eszközkezelési körbe azok az eszközök kerülnek, melyeket a vállalaton belüli szolgáltató szervezetek (ID3 típusú költséghelyeken jelennek meg) az igénybevett teljesítmény alapján számolnak el. Ezeket az eszközöket jellemzıen több költséghely vagy akár külsı felhasználó veszi igénybe, ennek megfelelıen az eszközökhöz kapcsolódó szolgáltatásként jelennek meg. Facility management kezeléső policyk például az ingatlanok, melyeket több szervezet használ (pl.: irodaépületek) vagy például a hálózathoz kötött informatikai eszközök. Felelısségi körök: A facility management típusú eszközök külön szolgáltató egységben (ID3-as költséghely) jelennek meg, üzemeltetésükért az adott szolgáltató szervezet a felelıs, melyhez a vagyonkezelı is tartozik. A nagyobb eszközkörökhöz vagyongazda is tartozik, aki az egész eszközcsoporttal kapcsolatos gazdálkodási politikáért felelıs. A vagyonkezelı az eszközök operatív mőködtetéséért felel, megköti az eszköz üzemeltetéséhez kapcsolódó külsı vagy belsı szerzıdéseket és adatokat szolgáltat a kontrolling számára. Az eszközök igénybevétele jellemzıen társaságon belüli, adott eszközöknél külsı igénybevétel, illetve külsı vállalkozási munka is felmerülhet, ebben az esetben árbevétel is kapcsolódik az eszközökhöz. Elszámolás: A facility management kezeléső policy-k külön szolgáltató típusú, ID3-as költséghelyeken jelennek meg a költségfigyelési rendben. Ezekre a költséghelyekre számolódnak el az üzemeltetéshez kapcsolódó primer és szekunder költségek, és innen történik az igénybevett teljesítmény alapján a költség továbbterhelés. A költség elszámoláshoz szolgáltatási típusonként külön teljesítménytípus került definiálásra. Egyes eszközök üzemeltetéséhez köthetı külsı árbevétel is, amely erre a célra nyitott munkaszámon jelenik meg. 6
2.2.3 Költséghelyi eszközök kezelése Az eszközök jelentıs része a költséghelyi vagy szervezeti mőködéshez közvetlenül hozzá van rendelve, igénybevétele az adott költséghelyhez kapcsolódik. Ezek az eszközök az adott szervezetnél vagy költséghelynél vannak nyilvántartva, itt jelennek meg az üzemeltetésükhöz kapcsolódó ráfordítások, és innen csak indirekt módon kerülnek további elszámolásra. Költséghely kezeléső policy-k például az technológiai, üdülési célú, belsı szolgáltatás jellegő ingatlanok, vagy például a költséghelyhez rendelt jármővek, illetve a nem hálózathoz kötött IT eszközök. Felelısségi körök: Az eszközök költséghelyi felelısségi körbe kerülnek, üzemeltetésükért, hasznosításukért a költséghely felel. A nagyobb eszközkörökhöz vagyongazda is tartozik, aki az egész eszközcsoporttal kapcsolatot gazdálkodási politikáért felelıs. A vagyonkezelı az eszközök operatív mőködtetésért felel, megköti az eszköz üzemeltetéséhez kapcsolódó külsı vagy belsı szerzıdéseket és adatokat szolgáltat a kontrolling számára. Az eszközt jellemzıen az adott költséghely veszi igénybe. Elszámolás: A költséghelyhez rendelt eszközök megjelenhetnek FNOK, ID1, ID2, ID3 típusú költséghelyeken. Az eszközhöz kapcsolódó ráfordítások (primer és szekunder költségek) erre a költséghelyre kerülnek elszámolásra, ezek a ráfordítások beépülnek a költséghely (kivéve FNOK) elszámoló árába. Az adott költséghely ezen az elszámoló áron keresztül terheli tovább teljesítményét. 2.2.4 Külsı üzemeltetéső, illetve bérbe adott eszközök kezelése A társaság tulajdonában lévı eszközök egy része ki van szervezve egy szerzıdéses partner üzemeltetésébe. Ezek az eszközök a társaság tulajdonát képezik, költségfigyelési rendben is megjelennek költséghelyeken, ugyanakkor az üzemeltetı szerzıdéses partner felel a hasznosításért. Külsı üzemeltetéső eszközök például oktatóközpont, sportcsarnok, tanuszoda, üdülık. Felelısségi körök: Külsı üzemeltetéső eszközök a szerzıdéses üzemeltetı partner kezelése alatt állnak. A nagyobb eszközkörökhöz vagyongazda is tartozik, aki az egész eszközcsoporttal kapcsolatos gazdálkodási politikáért felelıs. A vagyonkezelı az eszközök operatív mőködtetésért felel, megköti az eszköz üzemeltetéséhez kapcsolódó külsı vagy belsı szerzıdéseket és adatokat szolgáltat a kontrolling számára. Az eszközök igénybevételére jellemzı, hogy lehet társaságon belüli, és kívüli használó egyaránt. Külsı igénybevétel esetén árbevétel is kapcsolódik az eszközhöz. 7
Elszámolás: A külsı üzemeltetéső eszközök is megjelennek a költséghelyi hierarchiában szolgáltató (ID3-as) költséghelyeken. A költségek közül ide számolódik el az eszköz értékcsökkenése (hiszen az eszköz a társaság tulajdonában van és megjelenik költséghelyen), valamint a szerzıdéses üzemeltetési díj. A külsı árbevétel munkaszámon jelenik meg.
3
Ingatlangazdálkodás Az ingatlangazdálkodási rendszer alapelvei a következık: •
Az ingatlangazdálkodás kapcsolatban van a költség-, a logisztikai-, a beruházásés pénzügyi controllinggal;
•
Az eszközökön minden költséget ki kell mutatni, beleértve az amortizációt, az üzemeltetési és karbantartási költségeket;
•
Az átterhelendı költségek a belsı elszámoló árak alapján határozandóak meg;
•
A tényleges felhasználó felé el kell számolni az összes ráterhelhetı költséget;
•
Az eszközökhöz hozzá kell rendelni a rendeltetésszerő mőködésükhöz szükséges eszközöket;
•
A tervezési folyamat során a belsı felhasználók naturáliában tervezik meg igényeiket, a vagyonelemekkel kapcsolatban felmerült igényeket;
• 3.1
A vagyongazda szervezet önálló költséghelyként mőködik.
Az ingatlan vagyon strukturált kezelésének kialakítása
3.1.1 Kiindulási állapot A ingatlangazdálkodási rendszer kialakítása elıtti viszonyokat a következık jellemezték: az üzemeltetı másodlagos költségei nem jelentek meg, a tényleges felhasználónál nem jelentkeztek a költségek, a hagyományos beruházás (felújítás, létesítés) más mechanizmus szerint mőködött, de ott sem a felhasználó indukálta a folyamatot, a vagyonkezelés egyéb funkciói ad hoc jelleggel mőködtek. A kiindulási modellt az 1. sz. ábra mutatja be.
8
1.sz. ábra 3.1.2 A kialakított modell A új ingatlangazdálkodási modell az alapelvek figyelembevételével került kialakítására. Az kialakított modellt a 2. sz. ábra szemlélteti
2.sz. ábra 3.2
Ingatlangazdálkodási folyamat Az ingatlanokra vonatkozó eszközgazdálkodási folyamat a társaságba való bekerüléstıl, a hasznosításon keresztül a kikerülésig vagy selejtezésig nyomon követi a vagyonelemek mozgásait. A társasági ingatlangazdálkodási folyamatot az 3. sz. ábra szemlélteti:
9
3.sz. ábra 3.2.1 Bekerülés A bekerülési folyamat elsı láncszemét a vagyongazda által kidolgozott és évenként felülvizsgált ingatlan-gazdálkodási portfolió politika adja. Bekerülési folyamatok csak a portfolió politikában lefektetett alapelvekkel összhangban kezdıdhetnek. 10
A bekerülési folyamatok különböznek a kivitelezı személye szerint: •
Saját rezsis (belsı kapacitással végzett) beruházás;
•
Külsı fıvállalkozóval végzett bekerülés (vásárlás).
A bekerülési folyamatokat megkülönböztetjük még a következık szerint: •
Létesítés – vásárlás: A létesítési folyamata a vagyonkezelı vagy a költséghely vezetıje által tett létesítési javaslattal indul. A létesítés vagy vásárlás során az ingatlant új leltári számra aktiváljuk. A vagyongazda feladata elıterjesztés készítése a benyújtott javaslatok alapján a döntéshozó fórum felé, amely fórum dönt a beruházás sorsáról. A Beruházás Kontrolling szervezet feladata a megkezdett létesítés nyomon követése. A létesítés során az ingatlan állományban létrejött változásokat megkülönböztetjük aszerint, hogy saját rezsis (belsı kapacitással végzett), vagy külsı vállalkozóval történı beruházásról van szó. A saját rezsis beruházás esetében a primer költségek, valamint az ID2 és ID3 típusú költségek terhelendıek a befejezetlen beruházásra minden hónap végén. Külsı vállalkozó által végzett beruházás esetében a vállalkozói szerzıdés alapján csak anyagjellegő szolgáltatások terhelendıek a befejezetlen beruházásokra.
11
4. sz. ábra •
Bıvítés: A bıvítés során az ingatlan alapterülete megváltozik és szintén beruházásként jelenik meg a könyvekben, már korábban meglévı ingatlanokhoz tartozó leltári számra kell aktiválni. A karbantartás és a felújítás között különbséget a társaság hatályos számviteli politikájában rögzíteni kell. A karbantartás szinten tartó tevékenységet jelent, mely nem beruházás, és ezért nem aktiválható az ingatlanra, hanem költségként kell elszámolni. A felújítás ezzel szemben beruházásként jelenik meg a könyvekben, aktiválni kell a meglévı ingatlanra. Az ingatlanbıvítési folyamata mindig az új ingatlant használni kívánó igényének felmerülésével kezdıdik. A költséghely felelıs, vagy a vagyonkezelı által benyújtott javaslatokat és igényeket a vagyongazda egy elıterjesztés keretében a Beruházási Szervezet elé terjeszti, ahol dönteni kell a javaslat elfogadásáról, illetve elvetésérıl. A döntési kompetenciát az ingatlanbeszerzés vagy létesítés értéke határozza meg. A bıvítés során is természetesen megkülönböztetjük a saját rezsis, illetve a külsı vállalkozóval történı bıvítést.
A bekerülési folyamat szereplıit, valamint a hozzájuk tartozó feladatköröket az 1. sz. táblázat tartalmazza.
12
Szereplık Költséghely felelıs
Feladatok Javaslat készítése a létesítésrıl és a bıvítésrıl a felmerült igények alapján
Vagyonkezelı
Javaslat készítése a létesítésrıl és a bıvítésrıl
Vagyongazda
Elıterjesztés készítése a költséghely felelıs és a vagyonkezelı javaslata alapján
Döntéshozó Fórum
Döntéshozatal a bekerülésrıl
Beruházás kontrolling szervezet
Bekerülési folyamat nyomon követése
1. sz. táblázat 3.2.2 Hasznosítás A vagyongazda feladata portfolió politikával összhangban javaslat készítése a vagyonkezelı részére az optimális hasznosításra vonatkozóan. Ezt figyelembe véve a vagyonkezelınek döntenie kell az ingatlan külsı és belsı hasznosításáról, valamint gondoskodnia kell az ingatlanok fenntartásáról, karbantartásáról, szinten tartó felújításának tervezésérıl és az ezekhez szükséges igénylésekrıl. A vagyonkezelı operatív szinten mőködteti a hozzá tartozó ingatlanokat, belsı vagy külsı üzemeltetıkkel szerzıdést köthet az üzemeltetési szolgáltatás ellátására. Az üzemeltetı, mely lehet ID 3-as költséghely, illetve külsı vállalkozás, feladata az ingatlan jellegével összefüggı belsı szolgáltatások biztosítása igénylés alapján (pl.: takarítás, parkfenntartás), valamint szerzıdéskötés igénylése külsı szolgáltatásokra (pl.: víz, áram, szemétszállítás). Jellemzı a külsı üzemeltetık bevonása a nem telephelyen megtalálható (pl. vállalati lakások) valamint a szociális és kulturális célokra fenntartott ingatlanok (pl.: üdülık, sportlétesítmények) esetében. Az elszámolás célja a költség kontrolling felé történı információ szolgáltatás a vagyongazda támogatásával kidolgozott és mőködtetett jelentési rendszeren keresztül. Külsı hasznosítás esetén az ingatlan költségviselıre, belsı hasznosítás esetén az ingatlan költséghelyre számol el. Az ingatlan vagyonkezelıjének el kell számolnia az ingatlanon keletkezett költségekkel és árbevételekkel, adatot kell szolgáltatnia a költség kontrolling felé az elszámoló árak meghatározása és az üzleti tervek elkészítése érdekében. Rendelésre csak abban az esetben számolható el primer költség, ha a rendelés mögött konkrét külsı vállalkozói szerzıdés áll. Az üzemeltetınek az adott elszámoló árak alapján el kell végeznie a szekunder költségek feladását. 13
A hasznosítási folyamat szereplıit, valamint a hozzájuk tartozó feladatköröket a 2. sz. táblázat tartalmazza. Szereplık Üzemeltetı
Feladatok Szolgáltatások biztosítása; Szekunder költségek feladása;
Vagyonkezelı
Dönt
az
ingatlan
külsı
belsı
hasznosításáról;
Az ingatlan vagyon operatív üzemeltetése; Szerzıdéskötés üzemeltetési szolgáltatásra; Költségek és árbevételek elszámolása; Adatszolgáltatás a controlling számára; Vagyongazda
Javaslat készítése az optimális hasznosításra vonatkozóan; Jelentési rendszer kidolgozása és mőködtetése;
Beruházás kontrolling szervezet
Elszámolás
2. sz. táblázat 3.2.3 Kikerülés A portfolió politikában meg kell határozni a nem a fıtevékenységhez, illetve a technológiához kapcsolódó piacképes ingatlanokat, és az ezekre vonatkozó értékesítési alapelveket. Az ingatlanvagyon kikerülése a vállalatból háromféle módon történhet: •
Értékesítés;
•
Apportba adás;
•
Selejtezés.
A értékesítés és selejtezési folyamat a vagyonkezelı javaslatával indul, melynek alapján a vagyongazda elıterjesztést készít a Döntéshozó Fórum számára. A kikerülésrıl való döntés az értékhatárok figyelembevételével különbözı vezetıi szinteken történik. A kikerülési folyamat szereplıit, valamint a hozzájuk tartozó feladatköröket a 3. sz. táblázat tartalmazza. Szereplık
Feladatok
Vagyonkezelı
Javaslat készítése értékesítésre, selejtezésre;
Vagyongazda
Javaslat készítése az optimális hasznosításra vonatkozóan;
Beruházás kontrolling szervezet
Értékhatártól függıen döntéshozatal a kikerülésrıl a vagyongazda elıterjesztése alapján.
3. sz. táblázat 14
3.3
A portfolió kialakítása Az ingatlan vagyonelemekbıl a következı portfoliókat lehet kialakítani:
3.3.1 Számviteli nyilvántartás A vagyonelemek csoportosítását az eszközállományon belül a Számviteli Törvény részletesen szabályozza. A számviteli nyilvántartás alapján az ingatlanok csoportosítása a következı: •
Termıföld;
•
Telek;
•
Épületek saját telken;
•
Épületek idegen telken;
•
Építmények;
•
Üzemkörön kívüli ingatlanok.
A számviteli nyilvántartásban a vagyontárgyak bruttó és nettó értéke is kimutatásra kerül. A számviteli nyilvántartás hően tükrözi az értékadatokat, de nem nyújt felvilágosítást a hasznosítást illetıen, ezért más nyilvántartások is szükségesek, mert nem alkalmas az eszközök hozamainak megjelenítésére. 3.3.2 Földrajzi elhelyezkedés A földrajzi elhelyezkedés szerinti nyilvántartás azért lényeges, mivel a egyes társaságok esetében az üzemi területre, illetve annak bizonyos sugarú környezetére biztonsági okokból speciális elıírások vonatkoznak. Ezen nyilvántartás meglétét indokolja továbbá az, ha egy társaságnak a több telephelye is van. A földrajzi besorolásra egy példa a következı felsorolás, mely a Cég-re vonatkozik: •
Fokozottan védett üzemi terület;
•
Fokozottan védett nem üzemi terület;
•
Építési tilalom alá esı terület (pl.: 3 km);
•
Városi területfejlesztés földrajzi határa;
•
Adott régió (mint EU régió) egyik vállalkozási övezete;
•
Vállalkozási övezeten kívüli ingatlanok.
A felsorolás a földrajzi kategóriákon kívül a területfejlesztés lehetséges zónáit is tartalmazza.
15
3.3.3 Hasznosítás, területfejlesztés A vagyonhasznosítási koncepció kialakításánál figyelembe kell venni, hogy a társaság üzemideje véges, és az alaptechnológiában résztvevı eszközök az élettartam lejárta után nem hasznosíthatók. Gazdálkodni nyilvánvalóan ezekkel is kell, de itt a szükséges és elégséges elv elérése a cél, ami a biztonsági elıírások betartásához szükséges színvonal fenntartását jelenti. A további hasznosítás szempontjából az ingatlanok a következı csoportokba sorolhatók: •
Üzemi területhez tartozó, nem hasznosítható ingatlanok;
•
Az üzemidın túl hulladék-elhelyezésre hasznosítható épületek, építmények;
•
Területfejlesztésbe bevonható épületek, építmények. Ide tartoznak azok az ingatlanok és eszközök, amelyek jelenleg, illetve a társaság megszőnése után bevonható a város vagy a régió fejlesztésébe. Ilyenek lehetnek az alapinfrastruktúra (szállítás, távközlés, energia, környezetvédelem, vízgazdálkodás, egészségügy), illetve a humán erıforrás (oktatás, szakképzés, K+F, létfeltétel biztosítás);
3.4
•
Termelı tevékenység elıkészítése;
•
Vállalkozási övezet;
Ingatlanokhoz kapcsolódó elszámolási modellek
3.4.1 Alapelvek •
Az eszközökön minden költséget ki kell mutatni, beleértve az amortizációt, az üzemeltetési és karbantartási költséget.
•
A tényleges felhasználó felé el kell számolni az összes ráterhelhetı költséget.
•
Az átterhelendı költségek a belsı elszámoló árak alapján határozandók meg.
•
A tervezési folyamat során a belsı felhasználók naturáliában tervezik meg igényeiket.
•
A felhasználó naturális igényei módosításával képes befolyásolni a rá terhelendı költségek alakulását.
•
Az eszközökhöz hozzá kell rendelni a rendeltetésszerő mőködtetésükhöz szükséges eszközöket.
•
A fizikailag egy egységet alkotó ingatlanok (épületek és azok tartozékai) egy csoportba kerülnek.
•
A hasonló funkciót szolgáló ingatlanok egy vagyonkezelıi csoportba kerülnek. 16
•
A nyomvonalas építmények (csıvezeték, kábelhálózatok), amelyek esetenként több épületet kiszolgálnak, funkcionálisan kerülnek besorolásra, azok költségei a tényleges felhasználásnak megfelelıen szétterhelhetık.
•
Egy egységet képeznek azok az ingatlan együttesek, ahol az építmények és a telek jól elhatárolhatóak a környezettıl (pl, üdülık, sport létesítmények), az üzemi területen lévı építmények (utak, kerítések, parkok, világítás) szintén egy egységként kezelhetı.
3.4.2 Asset Management költséghely Amennyiben az ingatlan a cég mőködési feltételeinek biztosítását szolgálja, akkor a portfoliókezelés egységessége miatt az önálló asset management költséghelyen jelenik meg. Az asset management költséghely ráfordításai cégszintő fel nem osztott költségek, melyek FNOK típusú költséghelyen győlnek és más költséghelyekre nem terhelnek tovább. Az AM költséghelyen nyilvántartott ingatlanokat célszerő megkülönböztetni az alapján, hogy tartozik-e hozzájuk árbevétel vagy nem. Jelenleg egy AM FNOK típusú költséghely van kialakítva, ugyanakkor az itt nyilvántartott ingatlanok eltérıen viselkednek elszámolási szempontból. •
Nem számolható el árbevétel: Az elsı típusba tartoznak azok az ingatlanok (pl.: üzemi terület, külsı területek és utak), melyek mőködtetéséhez nem tartozik árbevétel. Az ezekkel kapcsolatban felmerülı primer, ID1 és ID2 költséghelyek költségeit rá kell terhelni és a közvetett költségek között kell elszámolni az eredmény-kimutatásban.
5. sz. ábra Asset management ingatlanok például az üzemi terület, külsı területek és utak. •
Elszámolható árbevétel: A második csoportba sorolt ingatlanokhoz az értékcsökkenési és üzemeltetési szolgáltatási díjból fakadó költségek mellett már köthetı árbevétel. Ezek költségei sem oszthatóak tovább és az eredmény kimutatás17
ban a közvetett költségek között jelentkeznek. Az ingatlan külsı hasznosításából származó árbevétel külsı vállalkozási munka költségviselı rendelésen jelenik meg, melyekre indokolt esetben, azaz ha konkrét szerzıdéshez kapcsolódik, illetve tovább számlázott teljesítmény primer költség is elszámolható.
6. sz. ábra Asset management ingatlanok: sportlétesítmények, lakások, barakkok. 3.4.3 Facility Management költséghelyek Amennyiben több felhasználója van az ingatlanak és az ezt terhelı ráfordítások az igénybevétel arányában kerülnek allokálásra, ekkor az ingatlan hasznosítója a facility management költséghely. A költséghelyen felmerülhetnek primer költségek, karbantartási Indirekt 2 és szolgáltatási Indirekt 3 típusú költségek. A facility management költséghely Indirekt 3 típusú és m2/hó belsı szolgáltatástípussal számol el a költség továbbterhelésnél az igénybevevı költséghelyekre, illetve a külsı vállalkozás munkaszámra.
7.sz. ábra Facility management ingatlanok: egyéb mőhelyek, irodaépületek. 3.4.4 Egyéb ingatlannal rendelkezı költséghelyek Amennyiben egy ingatlannak csak egy költséghely a felhasználója, akkor azt az adott költséghelyen kell nyilvántartani és ráfordításait elszámolni. Abban az esetben, ha több 18
felhasználója (de nem szabadon rendelkezésre álló) van, akkor ahhoz a költséghelyhez kell tartoznia, ahol a használat a legnagyobb mértéket teszi ki. Bármely típusú költséghely rendelkezhet ingatlan vagyonnal, a költséghelyhez tartozó ingatlan ráfordításai beépülnek a költséghely által leadott szolgáltatás, illetve teljesítmény tervnorma elszámoló-árába. •
Technológiai célú ingatlanok: Olyan ID1 költséghelyhez kapcsolódó ingatlanok, melyek közvetlenül szükségesek társaság alaptevékenységének ellátásához. A Technológiai célú ingatlanokhoz árbevétel nem köthetı.
8. sz. ábra Technológiai típusú ingatlanok: sugárvédelmi építmények, vegyészeti jellegő építmények, reaktorépület és segédépületek, turbinacsarnok, külsı technológiai építmények, külsı villamos építmények. •
Szolgáltatás és üdülés célú ingatlanok: Olyan ID3 költséghelyhez kapcsolható ingatlanok, melyek üdülési, rehabilitációs, valamint képzési célokat szolgálnak. Az üdülési célú ingatlanok leszámolása nem a facility management költséghelyek m2 teljesítménytípusával történik, hanem egyéb szolgáltatás típuson (pl.: vendégnap) keresztül. Költségviselı rendelésen keresztül a hasznosítás rentabilitása is nyomon követhetı, ugyanis az ingatlanokhoz árbevétel is kapcsolható. Ezek az ingatlanok jellemzıem külsı kezelésben vannak.
19
9. sz. ábra Szolgáltatás és üdülés célú ingatlanok: gyakorlóközpont, oktatóközpont, oktatási létesítmények, sportcsarnok, tanuszoda, üdülési központok, kirendeltségek. •
Belsı szolgáltatás jellegő ingatlanok: Olyan ID3 költséghelyhez kapcsolható ingatlanok, melyek belsı szolgáltatásokat nyújtanak. Ezen költséghelyek tevékenységéhez árbevétel nem kötetı. A költséghely a felmerülı költségeit más költséghelyekre terheli
10. sz. ábra Belsı szolgáltatás típusú ingatlanok: hírközlési építmények, karbantartási mőhely, dokumentációtároló, rendészeti építmények, iroda-raktár, raktárak. •
FNOK: Ha FNOK költséghelyrıl van szó, akkor az ingatlan ráfordításai nem kerülhetnek elszámolásra ,ás költséghelyek terhére, azonban ha az FNOK költséghelyhez költségviselı munkaszámhoz tartozó árbevétel kapcsolható, akkor azt ki kell mutatni.
20
11. sz. ábra FNOK költséghely (van árbevétel) oktatás, diákotthon, üdülés, szolgáltatás
12. sz. ábra FNOK költséghely (nincs árbevétel): polgári védelem, tőzoltóság, megfigyelı kutak.
-- vége ---
21
