bijzonder hoogleraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties aan de Radboud Universiteit Nijmegen

Handleiding Areadne Het redeneer- en rekenmodel Areadne biedt helder zicht op de financiële consequenties van nieuwen verbouwplannen van locaties voor wonen, zorg en welzijn. Dit wetenschappelijk ontwikkelde beslissingsondersteunende model – tot stand gekomen in nauwe samenwerking met gemeenten, woningcorporaties en zorgaanbieders – is een praktisch hulpmiddel. Met Areadne zet u al in een vroeg stadium, wanneer het gaat om prille planvorming, alle berekeningen op een rij. Niet alleen de financiële kant van de plannen wordt doorgerekend, ook de maatschappelijke winst die de nieuw- of verbouw kan opleveren. Areadne is daarmee een ideaal instrument voor gemeenten, woningcorporaties en zorgaanbieders. Dit eenvoudig te gebruiken rekenmodel is met steun van het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg ontwikkeld door de Radboud Universiteit Nijmegen, in samenwerking met Sjoerd Bijleveld van de afdeling Real Estate & Housing van de Technische Universiteit Delft. Het model werkt op basis van een investeringsprogramma en kengetallen. Deze geven na invoering op elk gewenst moment helder zicht op de voor- en nadelen van de in ontwikkeling zijnde plannen. Dit betekent dat al in een vroeg stadium wensen kunnen worden getoetst aan de realiteit en kunnen worden bijgesteld op basis van feitelijke gegevens. De stapsgewijze aanpak zorgt niet alleen voor stimulering van het creatieve proces, maar biedt per stap zicht op de haalbaarheid van de plannen. Omdat partijen vooraf samen de uitgangspunten bepalen, is transparantie verzekerd. De auteur dankt de corporaties, zorgaanbieders en gemeenten die in Helden, Horst en Groningen informatie hebben aangedragen waarmee het model kon worden ontwikkeld. Zonder hun inspanningen was het niet mogelijk geweest om van Areadne een praktijkgericht instrument te maken! George de Kam, bijzonder hoogleraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties aan de Radboud Universiteit Nijmegen

Colofon Auteur: Eindredactie en illustraties: Uitgave:

George de Kam Tineke Hamming Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg Postbus 8258 3503 RG Utrecht, Oudlaan 4 3515 GA Utrecht Telefoon 030 273 97 50, fax 030 273 96 52 www.kenniscentrumwonenzorg.nl

September 2006

www.kenniscentrumwonenzorg.nl

2

Aedes Actiz

Inhoud 1

Achterliggende gedachte 1.1 1.2

2

4

In- en externe markt ............................................................................................................... 4 Rendementsbegrippen........................................................................................................... 5

De vijf stappen

6

Stap 1: investeren op eigen locatie ..................................................................................................... 7 Stap 2: financiële kaders op eigen locatie optimaliseren.................................................................... 7 Stap 3: rendement verhogen door afstemming en fasering................................................................ 8 Stap 4: benutten waarde eigen locaties voor functieverandering ....................................................... 9 Stap 5: bepaling van de transactiekosten ........................................................................................... 9

3

De structuur van Areadne 3.1 3.2 3.3 3.4

4

11

De bouwstenen .................................................................................................................... 11 Het cement ........................................................................................................................... 13 Het bouwwerk ...................................................................................................................... 13 Verbanden tussen gronden vastgoedexploitatie................................................................ 13

Werken met Areadne

16

4.1 Voorwerk en installatie ......................................................................................................... 16 4.2 Locaties: invoer gegevens over inbreng en verwerving....................................................... 21 4.3 Samenstellen van het terrein voor (her)ontwikkeling........................................................... 29 4.4 Tijdseffecten in Areadne ...................................................................................................... 31 4.5 Het definiëren van de investeringen .................................................................................... 31 4.5.1 Investeringen nieuwbouw huur 33 4.5.2 Investeringen nieuwbouw koop 38 4.5.3 Investeringen in transformatie van bestaand vastgoed 41 4.5.4 Investering vrije kavel koop en huur 42 4.6 Het invoeren van de investeringen in de gronden vastgoedexploitatie ............................. 45 4.7 Uitkomsten van gronden vastgoedexploitatie .................................................................... 46 4.8 Samenvatting van de grondexploitatie en het gebruik van Areadne bij overleg over het optimaliseren en verdelen van resultaten ............................................................................ 49 4.9 Samenvatting van de vastgoedexploitatie ........................................................................... 52

Bijlage 1

54

Leeswijzer Wie meteen met Areadne aan de slag wil kan volstaan met het lezen van hoofdstuk 1 t/m 1.1, hoofdstuk 3.1 t/m 3.3, de laatste alinea van hoofdstuk 3.4 en vervolgens de eigen gegevens invoeren volgens de beschrijving in hoofdstuk 4.


3

Aedes Actiz

1 Achterliggende gedachte De huidige demografische ontwikkelingen in Nederland vragen om investeringen in wonen, zorg en welzijn. De steeds sneller doorzettende vergrijzing heeft grote gevolgen voor de omvang van het zorgaanbod voor ouderen. Daar komt bij dat de kwalitatieve vraag naar zorg verandert. Ouderen zijn individueler ingesteld en velen zijn beter bemiddeld. Voor hen spelen klantgerichte zorg en keuzevrijheid een steeds belangrijker rol. Men wil de regie over het eigen leven houden en liefst zo lang mogelijk in de eigen leefomgeving blijven wonen. Dit betekent dat intramurale voorzieningen voor een deel plaatsmaken voor gebiedsgerichte arrangementen voor wonen, zorg en welzijn, vaak aangeduid als een woonzorgzone of woonservicegebied. Tenslotte hebben ook de stelselwijziging van de AWBZ en de nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) invloed op de woonzorgvoorzieningen van de toekomst. Areadne is ontwikkeld om het maatschappelijk en financieel rendement van, in programmatische en ruimtelijke zin samenhangende, investeringen in woningen en voorzieningen voor zorg en welzijn te optimaliseren. Het model gaat er van uit dat samenwerking tussen partijen een meerwaarde biedt.

1.1 In- en externe markt Het uitgangspunt van Areadne is dat het in een gebied maatschappelijk noodzakelijk is om bepaalde doelstellingen te realiseren, waardoor kwantitatieve en kwalitatieve tekorten op het terrein van wonen, zorg en welzijn kunnen worden opgelost. Het wegwerken van die tekorten - het verschil opheffen tussen wat er is en wat er zou moeten zijn - noemen we de opgave. De opgave wordt gerealiseerd door een programma van investeringen en eventuele desinvesteringen op bepaalde locaties binnen het gebied.

Figuur 1.1 – Schema interne en externe markt Een deel van die investeringen wordt gerealiseerd door eigenaren van locaties - zoals zorgaanbieders, welzijnsorganisaties, woningcorporaties en gemeenten - die tot op zekere hoogte met elkaar samenwerken. Zo’n al dan niet tijdelijk samenwerkingsverband noemen we in het model de interne markt. In het schema van figuur 1.1 zijn de locaties W1 t/m W4 en Z1 t/m Z4 eigendom van partijen in de interne markt. Alle overige eigenaren van locaties – in het schema zijn dat W5, W6, Z5 en Z6 - noemen we de externe markt. Ook de investeringen van partijen uit de externe markt kunnen


4

Aedes Actiz

in meer of mindere mate bijdragen aan het realiseren van de opgave. De interne markt onderscheidt zich van de externe markt, omdat partijen binnen de interne markt verdergaande afspraken met elkaar willen maken dan in de externe markt gebruikelijk is. De verwachting is dat die samenwerking een meerwaarde oplevert en deze meerwaarde wordt door Areadne inzichtelijk gemaakt. Dit gebeurt door voor relevante locaties - met hun eigendomsrechten, oppervlakte, bestaand vastgoed, inclusief de waarde - varianten voor investeringsprogramma’s door te rekenen, inclusief de effecten van onderlinge afstemming van die programma’s.

1.2 Rendementsbegrippen Areadne biedt een onderlegger voor rationele besluitvorming door stappen te beschrijven die in één of meer rondes worden geanalyseerd op hun gevolgen bij realisatie van de opgave. Het gaat om berekening van de maatschappelijke en financiële consequenties. De marges van het rendement voor de partijen worden bepaald bij verschillende varianten. Daarmee wordt de optimale inzet van de investeringen gestimuleerd. Maatschappelijk rendement Met de realisatie van programma’s voor wonen, zorg en welzijn streven we naar een zeker maatschappelijk rendement. Gezien de doelstelling van de investeringsprogramma’s wordt maatschappelijk rendement op verschillende manieren behaald, namelijk wanneer: a. b. c. d. e.

de capaciteit voor wonen met zorg wordt vergroot; de kwaliteit van het aanbod wordt verbeterd door betere ruimtelijke spreiding; de kwaliteit van het aanbod wordt vergroot door vernieuwing van het aanbod op de locatie; een hogere klantkwaliteit, zoals genoemd onder a, b of c, eerder wordt gerealiseerd; een kwalitatief ongewenste situatie eerder kan worden beëindigd.

Maatschappelijk rendement is waar het uiteindelijk om draait, maar tegelijk is maatschappelijk rendement ook een moeilijk te kwantificeren begrip. Daarom kunnen lang niet alle aspecten hiervan in een rekenmodel worden opgenomen. Binnen de rekenmodules van Areadne wordt maatschappelijk rendement gepresenteerd als de bijdrage van een bepaald investeringsprogramma aan de realisatie van de opgave, het aspect dat hierboven onder a. is genoemd. De andere aspecten van maatschappelijk rendement worden niet door het model gekwantificeerd, maar kunnen door partijen worden betrokken bij hun onderlinge gesprekken en redeneringen over optimalisering van investeringsprogramma’s. Financieel rendement Er wordt gesproken van financieel rendement, wanneer uitvoering van de plannen winst oplevert. Financieel rendement wordt behaald wanneer: a. b. c. d.

de kosten van de exploitatie worden verlaagd; opbrengsten van de exploitatie worden verhoogd; een hogere klantkwaliteit wordt gerealiseerd bij gelijke kosten; minder afwenteling van kosten op collectieve middelen noodzakelijk is.

Areadne berekent allereerst het financiële rendement per partij. In tweede instantie wordt dit berekend voor het totale investeringsprogramma.


5

Aedes Actiz

2 De vijf stappen In Areadne worden vijf stappen onderscheiden waarin besluitvorming tot stand komt. De stappen zijn: Stap 1: investeren op eigen locatie. Stap 2: financiële kaders op eigen locatie optimaliseren. Stap 3: rendement verhogen door afstemming en fasering. Stap 4: de waarde van de eigen locaties benutten voor functieverandering. Stap 5: inschatting van de transactiekosten. Stap één wordt beschouwd als de basis. Het financieel en maatschappelijk rendement van stap één wordt gezien als een referentieniveau, waaraan de volgende stappen worden getoetst. In stap één zijn de samenwerkingsmogelijkheden in de interne markt en bijdragen uit de externe markt nog niet benut. Uitgangspunt is dat stap twee, drie en vier slechts zinvol zijn wanneer daarmee een hoger maatschappelijk of financieel rendement wordt behaald, dan wanneer wordt volstaan met stap één. Dit hogere rendement kan alleen worden gerealiseerd als partijen ook bereid zijn transactiekosten – dus opoffering van tijd, geld, inzet van ruilobjecten en dergelijke - te maken om deze stappen te kunnen zetten. Bovendien zijn de stappen alleen zinvol als het te behalen extra rendement hoger is dan de transactiekosten. Die confrontatie vindt plaats in stap vijf. De stapsgewijze benadering in het model is logisch in situaties waar partijen min of meer met een schone lei aan de opgave beginnen. Areadne laat zien wat de financiële en maatschappelijke meerwaarde is van een meer of minder intensieve samenwerking tussen partijen uit de interne markt. Tijdens de ontwikkeling van Areadne in de praktijk bleek dat de blanco startsituatie die de bovengenoemde stappen veronderstellen nergens bestaat. In de praktijk is men ergens halverwege of men heeft al gekozen voor een oplossing die elementen van alle vier stappen in zich heeft. Ook dan is Areadne overigens goed bruikbaar. In dat geval kunnen partijen met behulp van Areadne beter vaststellen hoe ver ze zijn – welke resultaten zij al hebben geboekt – en vervolgens de bij deze situatie aansluitende stappen zetten. Voorwerk Voordat de stappen kunnen worden doorlopen, moet een aantal zaken op een rij worden gezet. Ten eerste moeten de te realiseren doelstellingen voor wonen, zorg en welzijn zijn gedefinieerd. Vervolgens wordt een eerste inschatting gemaakt welk deel daarvan binnen de interne markt kan worden gerealiseerd. Daarna worden deze doelen voor de interne markt afgezet tegen het huidige aanbod van functies en locaties in de interne markt. Zo wordt de kwantitatieve en kwalitatieve opgave om de doelen te realiseren gedefinieerd met het huidige aanbod als startpunt. Wanneer dit alles duidelijk is, kan stap één worden gezet. Daarin worden investeringsprogramma’s opgesteld en doorgerekend waarmee partijen uit de interne markt de opgave willen realiseren.

Figuur 2.1 – Het voorwerk in schema


6

Aedes Actiz

Stap 1: investeren op eigen locatie De eerste stap van Areadne is investeren in functies op de eigen locatie. Partijen laten – als eerste uitwerking van de inschatting die zij hierover bij het voorwerk hebben gemaakt - zien welk deel van de opgave zij binnen de interne markt kunnen oplossen door zelf op hun eigen locaties te investeren in hun eigen functies. De rest van de opgave moet door de externe markt worden opgepakt, In figuur 2.2 kan de opgave wonen bijvoorbeeld honderd eenheden zijn. Partijen uit de interne markt denken op hun locaties W3 en W4 in totaal zeventig eenheden te kunnen realiseren. De verwachting is dat de externe markt de overige dertig eenheden realiseert op de locaties W5 en W6. Met dit door externe partijen uit te voeren deel van de opgave wordt in Areadne niet gerekend. Areadne berekent wel de kosten en opbrengsten voor partijen in de interne markt, die investeren op de eigen locatie in de eigen functie. Zo wordt het financieel rendement bepaald van stap één, waarin partijen uit de interne markt ieder voor zich een zo groot mogelijk deel van de opgave realiseren. De uitkomsten van stap één worden beschouwd als het referentieniveau. Het is de uitdaging om met het zetten van de volgende stappen een beter resultaat te bereiken dan behaald wordt in dit referentieniveau.

Figuur 2.2 – Stap 1 in schema

Stap 2: financiële kaders op eigen locatie optimaliseren Nadat stap één is doorlopen kijken eigenaren van locaties in de interne markt of zij het financieel rendement kunnen verbeteren. Kunnen ze de investeringskosten in de eigen locatie verlagen door deze te delen met partners in de externe markt? De opbrengst van de investering in de eigen locatie kan wellicht worden verhoogd door diensten van de eigen functie te verkopen op de externe markt. In figuur 2.3 is aangegeven dat deze mogelijkheid tot rendementsverbetering wordt benut bij locatie W3. In andere gevallen kan blijken dat een eigenaar niet zijn hele locatie nodig heeft om zijn deel van de opgave te realiseren. In dat geval kan hij mogelijk bijkomende opbrengsten genereren door deze nietfunctiegebonden delen van de eigen locatie in de externe markt te exploiteren. Die mogelijkheid is in figuur 2.3 geïllustreerd voor locatie W4. Nadat alle vragen zijn beantwoord, wordt gekeken naar het toegevoegd financieel rendement ten opzichte van het referentieniveau van stap één.


7

Aedes Actiz

Figuur 2.3 - Stap 2 in schema

Stap 3: rendement verhogen door afstemming en fasering In stap drie worden de mogelijkheden bekeken om het rendement van de eigen functies op de eigen locaties te verhogen door afstemming en fasering binnen de interne markt. De volgende vragen zijn dan aan de orde: kunnen eigenaren binnen de interne markt hun investeringen in de eigen functie op de eigen locatie beter op elkaar afstemmen? In figuur 2.4 is aangegeven dat dit een mogelijkheid is bij de locaties W3 en Z3. Kunnen eigenaren kosten van deze investeringen verlagen door deze te delen met partners op de interne markt, zoals aangegeven met de pijl tussen de locaties Z3 en W3? Of kunnen eigenaren bijkomende opbrengsten bij de investeringen genereren door niet-functiegebonden delen van de eigen locatie in de interne markt te exploiteren? Dit laatste is in figuur 2.4 geïllustreerd voor locatie W4. Ook nu wordt weer het toegevoegd maatschappelijk en financieel rendement ten opzichte van het referentieniveau ingeschat, dan wel door Areadne berekend.



8

Aedes Actiz

Stap 4: benutten waarde eigen locaties voor functieverandering In deze stap wordt het niet meer als een vanzelfsprekendheid beschouwd dat partijen uit de interne markt hun huidige locaties blijven gebruiken voor de functies die zij zelf exploiteren. Soms kan het benutten van de waarde van de eigen locatie voor functieverandering – bijvoorbeeld zorgfuncties op een voormalige woonlocatie - bijdragen aan vergroting van het maatschappelijk en financieel rendement. Partijen bekijken daarom of de eigen functie op de eigen locatie (deels) kan worden beëindigd ten behoeve van een andere functie binnen de interne markt. Daarbij denkt men na over welke functie dit dan kan zijn en in welke omvang. In figuur 2.5 is dit geïllustreerd door het ‘stuivertje wisselen’ van de locaties W3 en Z3. Een tweede manier van het benutten van de waarde van de locatie door functieverandering is te kijken naar mogelijkheden van het (deels) beëindigen van de eigen functie op de eigen locatie ten behoeve van een andere functie op de externe markt. Dit is in figuur 2.5 geïllustreerd voor de voormalige woonlocatie W4. Vervolgens kijkt de eigenaar of één van de vorige twee methoden beter kan worden gerealiseerd door ook een niet-functiegebonden deel van de locatie in te zetten. Dit laatste wordt in figuur 2.5 geïllustreerd door het ‘stuivertje wisselen’ van de locaties Z4 en W2, waarbij W2 mede gebruik maakt van de restruimte op de oorspronkelijke locatie Z4. Stap vier is de meest gecompliceerde ingreep. Al redenerend zullen partijen die bezig zijn met stap vier soms ook moeten terugkomen op eerder genomen beslissingen bij voorgaande stappen. Sommige onderdelen van de stappen twee, drie en vier concurreren namelijk met elkaar. Wanneer bijvoorbeeld een eigenaar er in stap twee voor kiest om bijkomende opbrengsten te genereren door niet-functiegebonden delen van de eigen locatie in de externe markt te exploiteren, kan deze er niet meer voor kiezen om deze delen in de interne markt te exploiteren of (deels) een nietfunctiegebonden deel van de locatie in te zetten. Hetzelfde geldt voor andere onderdelen van elke stap. Wanneer wordt gekozen voor een bepaalde opzet, vallen keuzemogelijkheden in andere stappen af. De kracht van Areadne is dat van alle varianten die tijdens het optimaliseringsproces naar voren komen, wordt berekend of de beoogde investeringsprogramma’s ruimtelijk inpasbaar zijn op de beschikbare locaties en wat het financieel en maatschappelijk rendement is.


Stap 5: bepaling van de transactiekosten In de vijfde en laatste stap van Areadne wordt gekeken naar de kosten die moeten worden gemaakt om stappen die een hoger rendement beloven daadwerkelijk te kunnen zetten. Met andere woorden: wat zijn de transactiekosten? Voorbeelden van transactiekosten zijn het veranderen van het


9

Aedes Actiz

bestemmingsplan, zoektijd, overdrachtsbelasting bij eigendomswisseling en de kosten van - meer of minder moeizaam - overleg. Een deel van de transactiekosten is opgenomen in de kengetallen waarmee Areadne rekent, zoals bijkomende kosten, kosten van herhuisvesting en rentekosten. Andere kosten zijn moeilijk in detail te bepalen. Partijen uit de interne markt maken al redenerend een inschatting of de inspanningen in de besluitvorming opwegen tegen de verwachte meerwaarde.



10

Aedes Actiz

3 De structuur van Areadne Aan een beslissingsondersteunend model als Areadne moet de eis worden gesteld dat het op grond van globale inputgegevens informatie oplevert die zo betrouwbaar is, dat partijen de goede richting worden opgestuurd en snel inzicht krijgen in de effecten van varianten in de beslissingen. Zo wordt een cyclisch proces van redeneren en rekenen mogelijk gemaakt. Naast de mogelijkheid om met globale input te rekenen, is ook de gevoeligheid van de uitkomsten voor bepaalde parameters van groot belang. Daaruit kunnen partijen afleiden waar de beste kansen liggen om de uitkomsten te optimaliseren. In dit hoofdstuk beschrijven we in algemene termen de structuur die het model – en met name de rekenmodule daarvan – heeft gekregen om aan deze eisen te kunnen voldoen.

3.1 De bouwstenen De bouwstenen van Areadne worden gevormd door de locaties, de partijen op de in- en externe markt, de waarde van de locaties, een set basisgegevens en eenheidsprijzen, het investeringsprogramma per partij, de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. Areadne genereert met behulp van rekenregels uitkomsten per locatie en per partij uit de interne markt binnen een gebied of regio. Uiteraard kunnen deze uitkomsten worden getotaliseerd. Locaties De gegevens over de locaties vormen unieke input. Van de locaties moet bekend zijn wat het oppervlak is, onbebouwd en eventueel bebouwd. Partijen in- en externe markt Ook het benoemen van de partijen die bij de in- en externe markt zijn betrokken bij het realiseren van de opgave is belangrijke input voor Areadne. Sommige partijen zijn belangrijk, omdat ze eigenaar zijn van locaties en vastgoed waarin geïnvesteerd moet of kan worden. Dit betekent dat de waarde van hun eigendom verandert en dat ze delen in de financiële resultaten van het investeringsprogramma. De waarde van locaties Voor een deel van het investeringsprogramma is een grondexploitatie nodig. Daarbij worden gronden verworven uit de externe markt of ingebracht door partijen uit de interne markt. Voor verwerving uit de externe markt voeren partijen in het algemeen een bekende of geschatte marktconforme waarde in. Voor partijen uit de interne markt zijn ook andere benaderingen van de waarde denkbaar en in Areadne inpasbaar. De eigenaren uit de interne markt zijn veelal tevens investeerder op de locaties. Ook in dat geval kan hun inbreng tegen marktwaarde worden gewaardeerd. Vaak wordt bij die waarderingsgrondslag echter geen positief exploitatieresultaat behaald. Willen partijen in de interne markt de opgave toch op die manier realiseren, dan moeten zij hun inbreng volgens een bepaalde ratio afwaarderen. Een alternatieve benadering is dat ze op voorhand hun inbreng tot een bepaald niveau - bijvoorbeeld de boekwaarde - afwaarderen. Alle in de praktijk gebruikelijke varianten zijn in het model inpasbaar. Vanzelfsprekend is voor de partijen in de interne markt de wijze waarop zij op voorhand de waarde van hun ingebrachte locaties bepalen van doorslaggevende betekenis voor het niveau en de verdeling van het resultaat van de grondexploitatie. Voor uitgebreidere beschouwingen over dit onderwerp verwijzen wij naar de hoofdstukken 3.4 en 4.5 van deze handleiding. Alle gegevens over locaties, eigendom en de waarde daarvan worden verzameld in een catalogus ‘Inbreng & verwerving’. Basisgegevens en eenheidsprijzen De partijen die met Areadne werken moeten het eens worden over een beperkte set basisgegevens en eenheidsprijzen waarmee het model rekent. Denk aan bouwkosten per m2, kosten van bouwen woonrijp maken, percentage uitgeefbaar terrein, parkeernormen en dergelijke. De ervaring leert dat in overleg tussen gemeente, zorgpartijen en woningcorporaties vrij snel overeenstemming kan worden bereikt over een startset basisgegevens en kengetallen, in het model aangeduid als ‘centrale data’. In principe worden deze vervolgens gebruikt voor doorrekening van alle locaties. Gebruikers kunnen overigens per locatie en per investering aangeven op welke manier zij van deze lokale standaardwaarden willen afwijken.


11

Aedes Actiz

Investeringsprogramma Het investeringsprogramma bestaat uit alle transformaties en nieuwbouw van vastgoed die op de locaties plaatsvinden. Het programma wordt op verschillende manieren verdeeld. Ten eerste naar de bijdragen van de diverse eigenaren en investeerders, zowel uit de in- als externe markt. Ten tweede naar het type exploitatie: gaat het om koop, huur of eigen gebruik? Ten derde wordt onderscheid gemaakt naar investeringen die wel en investeringen die niet bijdragen aan het realiseren van de opgave. Vanzelfsprekend worden de investeringen die bijdragen aan de opgave centraal gesteld en nader gespecificeerd. Investeringen die niet bijdragen aan de opgave zijn alleen in economische zin van belang, omdat ze bijdragen aan het exploitatieresultaat van de locaties. Zij spelen een belangrijke rol bij de redenering die ten grondslag ligt aan stap twee, het optimaliseren op eigen locatie. De detaillering van het investeringsprogramma vindt plaats door het samenstellen van een catalogus ‘Investeringen’. Partijen stellen deze catalogus in onderling overleg en naar eigen inzicht samen en kunnen deze naar behoefte aanpassen en uitbreiden. Het werken met de catalogus maakt het mogelijk om snel varianten voor investeringsprogramma’s samen te stellen en door te rekenen, zodat besluitvorming over optimalisering door Areadne wordt ondersteund. Grondexploitatie De grondexploitatie heeft een fysieke component: het aantal vierkante meters terrein waarop geïnvesteerd kan worden, en een financiële component: het saldo van kosten en opbrengsten. Voor wat betreft de fysieke component berekent Areadne het aantal beschikbare vierkante meters uit de door gebruikers samengestelde catalogus ‘Inbreng & verwerving’. Areadne berekent bovendien het aantal benodigde vierkante meters terrein aan de hand van het specifieke investeringsprogramma voor de locatie, samengesteld uit onderdelen van de catalogus ‘Investeringen’. Natuurlijk zijn in zo’n vroege fase van planvorming de benodigde en de beschikbare hoeveelheid terrein nooit precies gelijk aan elkaar. Het verschil tussen beide - de ‘overmaat terrein’ - is een belangrijk onderdeel van de output van Areadne. Die output biedt zicht op de mate waarin het terrein bij de gekozen uitgangspunten daadwerkelijk wordt benut voor bebouwing. Bovendien maakt de output partijen attent op mogelijkheden voor optimalisering door intensivering van gebruik van het terrein, met alle gevolgen van dien voor het financieel en maatschappelijk rendement. De financiële kant van de grondexploitatie bestaat uit een berekening van kosten en opbrengsten. De kosten worden enerzijds bepaald uit de waarde van inbreng en verwerving - met een aantal daaraan gekoppelde bijkomende kosten - uit de catalogus ‘Inbreng & verwerving’. Tot de bijkomende kosten worden bijvoorbeeld gerekend kosten van milieu en bodemsanering, sloop en eventuele herhuisvesting. Daarnaast zijn er de kosten voor het bouwen woonrijp maken. Die kosten berekent Areadne uit de gekozen onderdelen van de catalogus ‘Investeringen’. Dit gebeurt door aan elke investering een terreinbehoefte toe te rekenen, die leidt tot specifieke kosten voor het bouwen woonrijp maken. Ook hier is het mogelijk om zowel met standaard specificaties uit het bovengenoemde bestand basisgegevens en eenheidsprijzen te werken, als om die naar eigen inzicht aan te passen aan de lokale omstandigheden. De opbrengsten uit de grondexploitatie worden eveneens bepaald vanuit de catalogus ‘Investeringen’. Bij elk type investering kunnen partijen een grondprijs invoeren, waarbij ze naar keuze gebruik maken van standaardprijzen of van een specificatie per object. Het gegeven dat het voor toepassing van Areadne nodig is om vooraf overeenstemming te bereiken over specificaties en eenheidsprijzen, draagt bij aan de transparantie van het redeneerproces. Areadne biedt ruime mogelijkheden om de effecten van verschillende niveaus van de inbrengwaarde van eigendommen in de interne markt op het resultaat van de grondexploitatie te laten zien en om verschillende varianten voor de verdeling van het resultaat door te rekenen. Vastgoedexploitatie De specificaties bij de verschillende onderdelen van de catalogus ‘Investeringen’ worden ook gebruikt om een doorrekening te maken van de vastgoedexploitatie, wederom in combinatie met de input van basisgegevens en eenheidsprijzen. Ze worden naar keuze door de gebruikers van het model aangepast. Met deze gegevens worden de kosten van de bouw bepaald en vervolgens - door sommatie met de grondkosten - de totale investeringskosten en de investeringskosten per eenheid, zoals een woning of verpleeghuisplaats. Uiteraard corresponderen de grondkosten in de vastgoedexploitatie met de grondopbrengsten in de grondexploitatie. Partijen beoordelen vervolgens of tegenover de kosten in de vastgoedexploitatie voldoende opbrengsten zullen staan. Bij koopwoningen wordt de geschatte marktconforme opbrengst in de exploitatie ingevoerd. Bij huurwoningen en bij vastgoed dat binnen de regels van het zorgstelsel of


12

Aedes Actiz

van de financiering van welzijnsvoorzieningen wordt geëxploiteerd, bepalen partijen volgens hun eigen rekenmethoden de te verwachten opbrengsten. Areadne besteedt naar verhouding weinig aandacht aan verschillende methoden om de opbrengsten van huurexploitaties te bepalen, omdat elke partij daarvoor zijn eigen inschatting maakt. Bovendien is deze eigen vastgoedexploitatie bekend terrein voor de partijen. Dat ligt anders bij de grondexploitatie bij een gecombineerde gebiedsontwikkeling en de verdelingsvraagstukken die daarin een rol spelen. Vandaar dat het onderdeel grondexploitatie in Areadne meer aandacht krijgt. Op grond van bovenstaande overwegingen zijn de opbrengsten van de vastgoedexploitaties in Areadne standaard gelijk gesteld aan de kosten. Natuurlijk zullen partijen op grond van hun specifieke kennis kritisch beoordelen of de verwachte en benodigde opbrengsten realistisch zijn. Bij objecten die worden verkocht kan het bijvoorbeeld zo zijn dat de met Areadne berekende investering hoger is dan een geschatte marktconforme VON-prijs. Bij objecten voor verhuur of voor eigen gebruik biedt Areadne de gebruiker twee referenties. Om te beginnen wordt de gebruiker gevraagd een bruto aanvangsrendement (BAR) in te voeren dat hij met zijn investeringen wil realiseren. Het BAR is een eenvoudige maatstaf voor het beoordelen van investeringen die veel gebruikt wordt in de vastgoedwereld. De definitie van het BAR is: bruto jaarhuur in jaar één bij volledige verhuur, gedeeld door de totale initiële investering. Voor enkele opmerkingen over de betekenis en de beperkingen van het gebruik van het BAR verwijzen we naar bijlage 1 van deze handleiding. Voor elke investering in te verhuren objecten rekent Areadne uit wat – gegeven de gemaakte keus voor het BAR – de aanvangshuur per maand moet zijn. Is deze aanvangshuur niet marktconform of niet realistisch, dan kan de gebruiker met Areadne bepalen hoe hij het investeringsniveau kan verlagen. Denk bijvoorbeeld aan kleinere kavels, lagere bouwkosten of andere parkeeroplossingen. Een andere mogelijkheid is dat de gebruiker er voor kiest om een lager BAR te accepteren in het licht van specifieke doelstellingen, bijvoorbeeld het exploiteren van goedkope huurwoningen. Een verwacht probleem in de vastgoedexploitatie kan dus voor partijen aanleiding zijn om met Areadne varianten door te rekenen die een beter resultaat opleveren.

3.2 Het cement De hierboven omschreven bouwstenen van Areadne worden met elkaar verbonden en bijeen gehouden door middel van het ‘cement’. Het cement wordt gevormd door logische verbanden en rekenregels. In de standaardversie van Areadne zijn aan de praktijk in de proefprojecten getoetste waarden voor de relevante variabelen in de rekenregels opgenomen. Het is echter van groot belang dat gebruikers de waarden van deze variabelen in onderling overleg aanpassen aan de lokale en unieke omstandigheden waarin zij hun opgave willen realiseren.

3.3 Het bouwwerk Het resultaat van de samenvoeging van bouwstenen en cement is een set spreadsheets in Excel, waarmee partijen zelfstandig uitkomsten kunnen genereren, gebaseerd op door henzelf gedefinieerde input.

3.4 Verbanden tussen gronden vastgoedexploitatie Bij transformatie van gebieden waar een of meer van de investeerders ook eigenaar zijn van grond en bestaande opstallen, is er bijna altijd discussie over de vraag of gronden vastgoed exploitatie - en wellicht ook de beheerexploitatie - als één geheel moet worden benaderd of juist apart moet worden beschouwd. Hieronder gaan we in op de verschillende mogelijkheden om dit vraagstuk te benaderen bij de toepassing van Areadne. De onderdelen van de exploitatie De complete keten van exploitaties bij transformatie van wonen, welzijn en zorg kunnen we opsplitsen in een beheerexploitatie, een bouwexploitatie en een grondexploitatie. In de beheerexploitatie wordt het geld verdiend met het vastgoed, doordat gebruikers er voor betalen. Wanneer de exploitant - die eveneens kan samenvallen met de eindgebruiker, zoals bij een eigen woning - het vastgoed voor een andere prijs heeft verkregen dan de marktprijs, heeft hij winst of verlies. In formule bij koop: marktprijs minus vrij op naamprijs = resultaat beheer.


13

Aedes Actiz

Of: Pmarkt – VON = Rbe. In formule bij huur: contante waarde saldo (opbrengsten minus kosten) minus stichtingskosten = resultaat beheer. Of: CWbeheer – Stiko = Rbe. De VON, dan wel de stichtingskosten, zijn de verbinding van de beheerexploitatie met de bouwexploitatie. Wat kosten zijn in de beheerexploitatie, zijn opbrengsten in de bouwexploitatie. Ook in de bouwexploitatie wordt winst of verlies gemaakt: In formule: (VON of Stiko) minus bouwen bijkomende kosten minus grondprijs minus BTW = resultaat bouw. Of: +(VON of Stiko) – BBK – Pgrond – BTW = Rbo. De grondprijs is de verbinding van de bouwexploitatie met de grondexploitatie. Wat kosten zijn in de bouwexploitatie, zijn opbrengsten in de grondexploitatie. Ook in de grondexploitatie wordt winst of verlies gemaakt. In formule: grondprijs minus kosten bouwrijp maken minus externe verwerving minus inbreng interne markt = resultaat grond. Of: +Pgrond – BRM – ExtVer – Inbr = Rgrond. Het onderscheid in de deelexploitaties is niet altijd relevant. Dit onderscheid is ook niet van belang voor het totale resultaat in de kolom, maar wel voor de verdeling daarvan tussen betrokken partijen. Dit illustreren we met drie voorbeelden. In het eerste zijn alle exploitaties in handen van één partij. In het tweede voorbeeld is de beheerexploitatie gescheiden van de andere twee exploitaties. In het laatste voorbeeld is de grondexploitatie gescheiden. Voorbeeld 1: alle exploitaties in één hand Wanneer alles in een hand is - beheer, bouw en grondexploitatie door een partij wordt gedaan kunnen we alle resultaten samenvoegen en vallen vrij op naamprijs en grondprijs (VON en Pgrond) tegen elkaar weg. Als volgt: Beheer: Pmarkt – VON = Rbe Bouw : + VON – BBK – Pgrond – BTW = Rbo Grond: + Pgrond - BRM – ExtVer – Inbr = Rgrond --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- + Totaal: Pmarkt – BBK – BTW – BRM – ExtVer – Inbr = (Rbe+Rbo+Rgrond) of: Pmarkt – BBK – BTW – BRM – ExtVer = (Rbe +Rbo + Rgrond) + Inbr In dit geval zijn alle deelresultaten en de inbrengwaarde grootheden die de exploiterende partij naar eigen believen kan vaststellen. Het totaal is echter gelimiteerd door het verschil tussen marktprijs en noodzakelijk te maken externe kosten, oftewel het surplus in de bouwkolom. Voorbeeld 2: beheerexploitatie gescheiden van vastgoed- en grondexploitatie Wanneer de beheerexploitatie gescheiden is van de andere twee, onderhandelen de beheerder en de bouwexploitant over de vrij op naamprijs of stichtingskosten. De bovengrens voor de VON is vanuit optiek beheerder: de marktprijs. Dan is het resultaat voor de beheerder nul, maar er kan een transactie plaatsvinden. De ondergrens voor de VON is voor de bouwexploitant gelijk aan BBK +Pgrond + BTW. In dat geval is het resultaat voor de bouwexploitant nul. Wanneer in deze situatie de bouwen grondexploitatie binnen één onderneming vallen, is de grondprijs Pgrond niet meer relevant voor de koppeling van bouwen grondexploitatie. De formules worden nu: Beheer: Pmarkt – VON = Rbe Bouw : + VON – BBK – Pgrond – BTW = Rbo Grond: + Pgrond - BRM – ExtVer – Inbr = Rgrond -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- + Subtotaal Bouw + Grond: +VON – BBK – BTW – BRM – ExtVer – Inbr = (Rbo+Rgrond)


14

Aedes Actiz

of:

+VON – BBK – BTW – BRM – ExtVer

= (Rbo + Rgrond) + Inbr

De minimale VON vanuit optiek exploitant Bouw en Grond is in dit geval dus de prijs waarbij hij geen resultaat boekt en ook geen vergoeding krijgt voor zijn inbreng, oftewel: VONmin = BBK +BTW + BRM + ExtVer. Vanzelfsprekend is het aan de exploitant om te beslissen of hij zo’n lage vrij op naamprijs – die voor hem een offer inhoudt – acceptabel vindt. Voorbeeld 3: beheer- en bouwexploitatie in één hand, gescheiden van grondexploitatie Wanneer de beheer- en bouwexploitatie in één hand zijn - maar niet de grondexploitatie onderhandelt de bouwer/aspirant beheerder met de grondexploitant over de grondprijs Pgrond. De bovengrens voor Pgrond wordt in dit geval vanuit optiek bouwer bereikt, wanneer zijn resultaat op grond en bouw nihil is. De VON is in dit geval geen relevante grootheid meer. De ondergrens van Pgrond wordt vanuit de optiek van de grondexploitant bereikt wanneer hij geen resultaat op de grondexploitatie realiseert en bovendien de vergoeding voor zijn inbrengwaarde nihil is. De formules worden nu: Beheer: Pmarkt – VON = Rbe Bouw : + VON – BBK – Pgrond – BTW = Rbo --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- + Subtotaal Beheer en Bouw: Pmarkt – BBK – Pgrond – BTW = (Rbe +Rbo) Grond: + Pgrond - BRM – ExtVer – Inbr= Rgrond Uitwerking van de gronden vastgoedexploitatie in Areadne Areadne is gemaakt voor partijen die in samenwerking willen werken aan de (her)ontwikkeling van locaties voor wonen, zorg en welzijn. Hoe komen de drie verschillende exploitaties daarin aan bod? Aan het slot van paragraaf 3.1 is uiteengezet dat het model zich concentreert op de grondexploitatie en in mindere mate op de vastgoedexploitatie. Voor wat betreft de beheerexploitatie is aangenomen dat het resultaat daarvan in de meeste gevallen nul is. In geval van koopwoningen wordt een eventueel positief resultaat - stichtingskosten hoger dan marktconforme VON-prijs - beschouwd als een resultaat van de vastgoedexploitatie. Areadne helpt partijen om de planspecificaties zo te maken dat het resultaat op koopwoningen minimaal gelijk is aan nul. Voor vastgoed in huur of eigen gebruik bepalen partijen naar eigen inzicht welk BAR zij met de investering wensen te realiseren. Mocht de conclusie zijn dat te verwachten opbrengsten lager zijn dan de stichtingskosten, dan is Areadne een hulpmiddel om de hoogte van de stichtingskosten te optimaliseren. Het motto daarbij is: eerst optimaliseren, dan verdelen. Zijn de grenzen van de mogelijkheden om te optimaliseren echter bereikt, dan moeten partijen samen vaststellen dat het plan alleen te realiseren is wanneer één of meer partijen bereid zijn om een tekort op de vastgoedexploitatie te accepteren. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van een lager rendement of een onrendabele top op huurwoningen of welzijnsvoorzieningen. Areadne laat tegelijk zien hoe de resultaten van de grondexploitatie tot stand komen en biedt de mogelijkheid om op een transparante grondslag voor een bepaalde verdeling tussen partijen te kiezen.


15

Aedes Actiz

4 Werken met Areadne Nu duidelijk is wat Areadne inhoudt, gaan we in op de details die het model toepasbaar maken. Welke gegevens zijn nodig om een berekening te kunnen maken? Het model is oorspronkelijk ontwikkeld en geijkt in twee pilots. Zo is een spreadsheet in Excel ontstaan. Er zijn extra functies toegevoegd, door integratie met onderdelen van het door de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft ontwikkelde model voor het doorrekenen van een integrale gebiedsontwikkeling (IGOMOD). Daarnaast is Areadne door de opname van een groot aantal macro’s gebruiksvriendelijk gemaakt. In de huidige versie bestaat Areadne uit een aantal invoerschermen en een blad waarop een overzicht van de uitkomsten wordt gegeven. In dit hoofdstuk gaat het om de gegevens die bij het gebruik van het model nodig zijn.

4.1 Voorwerk en installatie Begrippen in deze handleiding Het startscherm AREADNE. Dit is het scherm waarmee Areadne opent met daarop versienummer, colofon en disclaimer. Onderin het startscherm kunnen werkbladen van aangemaakte varianten worden gekozen. Na afsluiting van een invoerscherm keert Areadne steeds terug in het startscherm. Daarna kan de gebruiker kiezen hoe hij verder wil gaan. Het invoerscherm. Dit is een scherm waarin de gebruiker gegevens kan invoeren over inbreng, verwerving, investeringen en centrale data waarmee Areadne rekent. Invoerschermen worden altijd afgesloten met het aanklikken van de ‘ok’-knop onderin. Voor het verlaten van een invoerscherm zonder de gegevens in de berekening in te voeren: kies de knop ‘cancel’. De werkbladen ‘Catalogus investering’ en ‘Catalogus inbreng & verwerving’. Deze werkbladen kunnen onderin het scherm worden geopend. Ze bieden een overzicht van de door de gebruiker aangemaakte investeringen, respectievelijk de in te brengen of te verwerven terreinen. Het resultatenscherm. Dit is het scherm waarin de door Areadne berekende resultaten van de gronden vastgoedexploitatie voor een bepaalde variant worden weergegeven. Het resultatenscherm is onderdeel van een werkblad met een zelf te bepalen (variant)naam. In het resultatenscherm voert de gebruiker in welke elementen uit de catalogi inbreng, verwerving en investeringen bij een bepaalde variant worden gebruikt en krijgt hij te zien welke uitkomsten Areadne bij deze invoer heeft berekend. Algemene regels en tips voor het gebruik van Areadne Gebruik bij invoer van gegevens in velden van invoerschermen de tabtoets of de muisaanwijzer om naar een volgend veld te gaan, nooit de entertoets. Sluit ingevulde schermen na de invoer van gegevens af met de ‘ok’-knop, links onderin het scherm. Verwijder gegevens in ingevoerde velden van het resultatenscherm door in het veld te dubbelklikken en verwijdering van de betreffende rij te bevestigen. Rood-omrande velden zijn aanklikbaar met de muis. Na aanklikken kan de gebruiker via een invoervenster gegevens aan de catalogus of het project c.q. resultatenscherm toevoegen. Beveiligingswaarschuwing Areadne wordt geleverd op cd-rom in de vorm van een Excel bestand. Sommige antivirusprogramma’s blokkeren het openen of de goede werking van het programma. In dat geval moet de macrobeveiliging eenmalig voor een lagere categorie worden ingesteld op het middenniveau, waarbij bestanden van betrouwbare bron worden geaccepteerd. Dit kan in Excel onder de knop Extra, Opties, Beveiliging, Macrobeveiliging. Bij de keuze ‘gemiddeld’ vraagt Excel steeds bij opening van bestanden met macro´s of de gebruiker macro’s wil inschakelen, zie stap 2 onder Installatie. Wij adviseren u om na gebruik van Areadne het macrobeveiligingsniveau weer op het oude niveau te brengen. Sommige (bedrijfs)netwerken zijn zodanig beveiligd dat de gebruiker (indien dat voor de installatie van Areadne nodig is) niet zelf het beveiligingsniveau kan aanpassen. In dat geval moet de gebruiker contact opnemen met de systeembeheerder.


16

Aedes Actiz

Installatie Voor het installeren van Areadne zet u de volgende stappen: 1. 2.

Kopieer het programma naar uw pc en sla het op als Excelbestand. Open het bestand, bijvoorbeeld door erop te dubbelklikken. Het volgende scherm, figuur 4.1, verschijnt. •

Let op! Wanneer dit scherm niet verschijnt, zie dan de voorgaande paragraaf Beveiligingswaarschuwing over beveiliging tegen inschakelen macro’s.

Figuur 4.1 – Scherm na openen Areadne 3. 4. 5. 6. 7.

Kies ‘Macro’s inschakelen’. Klik als het startscherm verschijnt rechts boven, in de menubalk op ‘AREADNE’. Kies de menuoptie ‘Nieuwe variant’. Voer een korte naam in voor deze variant en klik op ‘ok’. Het resultatenscherm verschijnt als een werkblad met de naam van de gekozen variant. Sla een kopie van Areadne op onder een andere naam met de functie ‘opslaan als’, zodat het oorspronkelijke bestand beschikbaar blijft voor het geval zich een probleem voordoet bij gebruik van Areadne.

Na deze bewerkingen is Areadne klaar voor de invoer van gegevens. Als eerste maken we een set basisgegevens en kengetallen aan - de centrale data, zie figuur 4.2 - waarmee Areadne berekeningen uitvoert.


17

Aedes Actiz

Figuur 4.2 - Invoerscherm ‘Beheer centrale data’ Invoerscherm ‘Beheer centrale data’ Centrale data zijn gegevens die bij alle berekeningen in Areadne worden gebruikt - aangeduid als ‘norm’ - tenzij de gebruiker deze in specifieke situaties een zelf gekozen andere waarde geeft. Denk bijvoorbeeld aan de kosten voor het bouwen woonrijp maken per vierkante meter terrein, het percentage uitgeefbaar terrein, bouwkosten per eenheid en dergelijke. De invoer van deze gegevens gaat als volgt: 8. 9.

10. 11.

Klik in de werkbalk op ‘AREADNE’. Ga met de cursor naar ‘Beheer centrale data’. Hierin staan de basisgegevens die bij de berekeningen door Areadne worden gebruikt. In principe worden deze eenmalig voor een (set) variant(en) ingevoerd. Daarna kan de gebruiker kiezen om de centrale data te wijzigen om uitkomsten te optimaliseren. Dit is alleen zinvol wanneer die wijzigingen realistisch en goed gemotiveerd worden doorgevoerd, anders verliezen de uitkomsten aan realiteitswaarde. Klik op ‘Beheer centrale data’. Het invoerscherm verschijnt, zie figuur 4.2, en de cursor staat in het eerste veld. •

Let op! De gegevens die in het openingsscherm van de centrale data zijn opgenomen zijn bedoeld als een min of meer realistisch voorbeeld van de waarden die de variabelen van de centrale data kunnen aannemen. Dit is gedaan


18

Aedes Actiz

om de gebruiker voor een eerste keer snel op weg te helpen. Het is echter van groot belang voor de waarde van de uitkomsten dat gebruikers deze centrale data aanpassen aan de lokale situatie. Kijk bijvoorbeeld eens naar de kosten van slopen per m2 bbo of bvo, zie toelichting verderop. Zijn die waarden realistisch in verhouding tot de sloopkosten van een eenheid die daarboven staat vermeld? In het voorbeeld staan relatief hoge bouwkosten per m2 bvo in de welzijnssfeer. Wordt dit getal herkend? Zo niet, dan moet de invoer naar eigen inzicht worden aangepast. 12. 13.

Gebruik in alle invoerschermen de tabtoets om naar andere velden te gaan. Bevestig invoer in een veld niet met de entertoets. Gebruik de ‘ok’-knop onderaan het scherm om een invoer te bevestigen. Areadne keert dan terug naar het werkblad. Voer centrale data in of muteer ze, afgestemd op de lokale situatie en ervaringsgegevens. Of – als er al berekeningen zijn uitgevoerd - om het effect van een wijziging van de centrale data op de uitkomsten te analyseren.

Toelichting Voor we de gegevens van het scherm ‘Beheer centrale data’ - figuur 4.2 - behandelen, geven we eerst nog een toelichting op de formules waarmee in Areadne – uitgaande van een investering in een bepaald aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak – de hoeveelheid benodigde en bouwrijp te maken grond wordt bepaald. Een voorbeeld van de berekening van het ruimtegebruik in het model: • • • • • • •

Bvo (bruto vloeroppervlak) appartement 100 m2. Ophoging wegens verkeersruimte: wanneer het toeslagpercentage op bvo wegens verkeersruimte op 30% staat ingesteld, wordt het bvo (100m2 + 30%), dus 130 m2. Bouw in vier lagen blijft 130/4 = 32,5 m2 = bebouwd oppervlak bbo (footprint). Toeslagpercentage op bbo ten behoeve van berekening kaveloppervlakte: wanneer dit is ingesteld op 100% wordt gerekend met (32,5 m2 footprint plus 100%) = 65 m2 footprint plus omringend terrein. Parkeernorm 1,3 (in Areadne genoteerd als 130%)* 25 m2 parkeren maaiveld = 32 m2. Benodigde kavel voor dit appartement: 65 + 32 = 97 m2. Percentage uitgeefbaar deze locatie 60%, dus 97/60% = circa 160 m2 benodigd terrein.

We volgen in deze toelichting de volgorde van de gegevens, zoals die gegroepeerd staan in het invoerscherm van het blad ‘Beheer centrale data’, zie afbeelding 4.2. Gegeven Eenheid Factoren berekening grondexploitatie Toeslagpercentage op percentage bbo ten behoeve van berekening kaveloppervlak (in de tekst meestal kort aangeduid als ‘kavelfactor’) Toeslagpercentage op percentage bvo in verband met verkeersoppervlak

Oppervlak parkeerplaats

M2

Parkeernorm

Getal (in Areadne


Toelichting of opmerkingen Percentage waarmee het bebouwd oppervlak (bbo of footprint) van gebouwen wordt opgehoogd in verband met groen en verkeersruimte buiten het gebouw. Maaiveld parkeren op eigen terrein wordt apart berekend. Zie bovenstaand kader voor berekeningsvoorbeeld. Percentage waarmee in niet-grondgebonden gebouwen de bruto vloeroppervlakte (bvo) van een appartement of verzorgingsplaats wordt opgehoogd in verband met verkeersruimte in het pand. Zie bovenstaand kader voor berekeningsvoorbeeld. Let op! In deze versie van Areadne wordt in de berekeningen nog geen rekening gehouden met deze factor. Zie verderop (toelichting 91) voor nadere uitleg hierover. Oppervlakte voor een parkeerplaats op maaiveld, inclusief aanvoerroute. Aantal parkeerplaatsen per woning,

19

Aedes Actiz

Gegeven

Toeslagpercentage WOZ ten behoeve van berekening WOZ-plus

Eenheid in te voeren als een percentage, parkeernorm 1 = 100%) percentage

Normbedrag inbrengwaarde per m2 bvo

€ per m2 bvo

Normbedrag kavelopbrengst per m2 kavel (exclusief BTW)

€ per m2 kavel

Percentage uitgeefbaar terrein ten behoeve van exploitatiegebied

%

Kosten infrastructuur Voorzieningen wijkniveau

€ per m2 terrein

Kosten bouwen € per m2 terrein woonrijp maken Bijkomende kosten Percentage bouwen woonrijp maken Gemeentelijke opslagen Gemeentelijke opslag € per m2 terrein per m2 terrein Gemeentelijke opslag op Percentage van terreinvoorzieningen en investering bouw infrastructuur en woonrijp maken Gemeentelijke opslag Percentage van voor sanering investering bouw milieuhinderlijke en woonrijp maken bedrijven Bruto aanvangsrendement (BAR) Wonen, idem te Percentage van de specificeren voor zorg, totale investering welzijn en overige in vastgoed investeringen Kostenposten grondexploitatie Milieu en € per m2 terrein bodemsanering Fasering


€ per te slopen eenheid

Toelichting of opmerkingen verzorgingsplaats of gebouw. Hier wordt de standaard gemeentelijke norm voor woningen opgenomen. Per investering kan hierop worden gevarieerd. Dit toeslagpercentage wordt gebruikt om uit (bekende) WOZ-waarde van grond en/of opstallen een schatting van de actuele waarde bij minnelijke verwerving van derden te berekenen. Door hier een waarde in de centrale data in te voeren wordt – tenzij de gebruiker dat bij een concrete inbreng van vastgoed anders aangeeft – gerekend met een gemiddelde inbrengwaarde per m2 bvo bestaande bebouwing. Let op! In deze versie van Areadne wordt dit gegeven niet gebruikt in de berekeningen. Door hier een waarde in de centrale gegevens in te voeren wordt – tenzij de gebruiker dat bij concrete investeringen anders aangeeft – gerekend met een gemiddelde opbrengst per uit te geven m2 kavel, exclusief BTW. Dit percentage geeft aan welk deel van een terrein of exploitatiegebied in kavels kan worden uitgegeven. Wat niet kan worden uitgegeven is nodig voor openbare weg, water en groen. Zie bovenstaand kader voor berekeningsvoorbeeld. De kosten voor bovenwijkse voorzieningen - denk aan een ringweg, rioolzuivering, wateropslag, grotere groenvoorzieningen die voor de gehele wijk van belang zijn - worden in veel gemeenten met een opslag per m2 te ontwikkelen terrein gedekt.

Alleen bij gemeentelijke gronduitgifte. Alleen bij gemeentelijke gronduitgifte. Alleen bij gemeentelijke gronduitgifte.

Het BAR is gelijk aan de bruto jaarhuur in jaar één, gedeeld door de totale initiële investering in vastgoed. Zie de tekst van de handleiding hoofdstuk 3.1 en bijlage 1. Bij elke vierkante meter in te brengen of te verwerven grond wordt gerekend met een bedrag voor de kosten van milieu- en bodemsanering. Wanneer bestaande panden moeten worden gesloopt of ingrijpend worden getransformeerd, worden kosten gemaakt voor begeleiding van het proces en voor tijdelijke huisvesting.

20

Aedes Actiz

Gegeven Herhuisvesting

Eenheid € per te slopen eenheid

Onteigening

€ per te onteigenen m2 grond

Sloopkosten Sloopkosten per stuk

€ per eenheid

Sloopkosten per m2 bvo Sloopkosten per m2 bbo

€ per m2 bvo € per m2 bbo

Bouw- en bijkomende kosten bouw Bouwkosten € per m2 bvo transformatie Bouwkosten wonen

€ per m2 bvo

Bouwkosten zorg Bouwkosten welzijn Bouwkosten overig Domotica

€ per m2 bvo € per m2 bvo € per m2 bvo € per woning of plaats € per gebouwde parkeerplaats Percentage van de bouwkosten %

Gebouwd parkeren Bijkomende kosten bouw BTW

Toelichting of opmerkingen Wanneer bestaande woningen worden gesloopt of ingrijpend worden getransformeerd, worden kosten gemaakt voor herhuisvesting van de bewoners. Wanneer gronden van derden niet minnelijk – vrijwillig en in overleg - zijn verworven of kunnen worden verworven, moeten naast de verwervingsprijs extra kosten per m2 worden gemaakt voor onteigening. Let op! Het gaat dus om de extra kosten, niet om de verwervingsprijs. Die wordt in een ander veld gedefinieerd bij elke concrete verwerving, zie toelichting 58. Sloopkosten per woning of verzorgingshuisplaats of per andere te slopen eenheid. Sloopkosten per m2 bvo, relatief nauwkeurig. Sloopkosten per m2 bbo, betrekkelijk grof gegeven, maar het voordeel is dat m2 bbo gemakkelijk op grond van kadastrale gegevens kan worden bepaald. Eenheidsprijs voor bouwkosten bij transformatie van woningen of zorgvoorzieningen. Deze kan per investering met een kwaliteitsfactor nader worden bepaald. Eenheidsprijs bij nieuwbouw van woningen. Het gaat om een gemiddelde prijs. Deze kan per investering met een kwaliteitsfactor nader worden bepaald. Zie wonen. Zie wonen. Zie wonen. Investering in een gemiddeld domoticapakket. Investering in een gebouwde parkeerplaats.

Tabel- Overzicht gegevens voor invoer centrale data Nadat de gegevens op het scherm ‘Beheer centrale data’ zijn ingevoerd, is het aan te bevelen een kopie van het actieve venster te maken en deze te plakken in een werkbestandje in Word. Voor het maken van zo’n kopie is een bepaalde toetscombinatie beschikbaar. Welke dit is, is afhankelijk van de indeling van het toetsenbord en van de Windows versie. Bijvoorbeeld Alt (rechts) + Shift + Print Screen, soms ook Alt + Print Screen. Het is gemakkelijk om een afdruk van deze gegevens bij de hand te hebben bij het optimaliseren van de uitkomsten. Vervolgens kunnen de gegevens worden bevestigd: 14.

Klik op ‘ok’.

Na deze eerste invoer kunnen gegevens worden ingevoerd over de locaties waarvoor plannen worden gemaakt. Daarvoor gebruiken we het werkblad ‘Catalogus inbreng & verwerving’.

4.2 Locaties: invoer gegevens over inbreng en verwerving De redenering achter Areadne is dat partijen uit de interne markt voor het realiseren van het door hen gewenste programma grond nodig hebben. Het totale oppervlak aan benodigde grond noemen we het terrein. Partijen stellen het terrein samen uit de grond die zij zelf inbrengen en vullen hun


21

Aedes Actiz

terreinbehoefte aan met verwerving van derden. In Areadne maken de gebruikers een catalogus waarin essentiële gegevens worden opgenomen over hun eigen inbreng, de catalogus ‘Inbreng’ en een catalogus externe verwerving, de catalogus ‘Externe verwerving’. Beide catalogi bevatten grotendeels hetzelfde soort gegevens en ze zijn samen opgenomen in het werkblad ‘Catalogus inbreng & verwerving’. Bij de catalogus ‘Inbreng’ zijn echter meer mogelijkheden opgenomen om de waarde van de inbreng te specificeren dan bij de catalogus ‘Externe verwerving’. In de catalogus ‘Externe verwerving’ kunnen bijvoorbeeld ook onteigeningskosten worden gespecificeerd. Bij de inbreng is dat uiteraard niet aan de orde. Inbreng interne markt De invoer gaat als volgt: 15. 16.

17.

Ga naar het werkblad ‘Catalogus inbreng & verwerving’. Klik in het veld ‘Inbreng’ onder de kop ‘Categorie/omschrijving’ op één van de rood omlijnde velden wonen, zorg, welzijn of gemeente, afhankelijk van de categorie waarin de eigenaar valt die een (deel) terrein inbrengt. Deze keuze is van belang voor de latere toerekening van de resultaten van de grondexploitatie. Voor de beschrijving in deze handleiding hebben we de keuze ‘wonen’ hieronder verder uitgewerkt. Het scherm ‘Muteren catalogus inbreng’ verschijnt, zie figuur 4.3.

Figuur 4.3 - Invoerscherm muteren catalogus inbreng 18.

Kies welke actie wordt uitgevoerd. In dit geval ‘nieuw toevoegen’, maar in een latere fase kan dat ook ‘wijzigen’ of ‘verwijderen’ zijn. Klik daarna op ‘ok’.

Figuur 4.4 - Invoerscherm inbreng toevoegen


22

Aedes Actiz

19.

20.

21. 22.

23. 24.

Het invoerscherm ‘Inbreng toevoegen’ verschijnt, zie figuur 4.4. Gezien de voorafgaande keuze staat links bovenin het scherm ‘Inbreng wonen’. Vul dit veld voor veld in. Zie toelichting 20 t/m 39. Gebruik de tabtoets om naar een volgend veld gaan. Het is niet nodig om bij de eerste invoer alle velden in te vullen. Mocht bij later gebruik blijken dat essentiële gegevens ontbreken, dan kunnen deze alsnog via de optie ‘wijzigen’ - zie toelichting nummer 19 - worden ingevoerd of aangepast. Gebruik niet de entertoets om de invoer in een veld te bevestigen. Vul de naam van de eigenaar in, bijvoorbeeld: ‘Beter wonen’. NB: Alle namen van eigenaren en gegevens van locaties in deze handleiding zijn geheel fictief en uitsluitend bij wijze van illustratie gekozen! Wanneer al eerder namen van eigenaren zijn ingevoerd, kan hieruit worden gekozen door de ‘lijstknop’ rechts van het invoerveld aan te klikken. Het is belangrijk om deze optie zo veel mogelijk te gebruiken, omdat namen dan identiek worden gespeld. Dit is van belang voor toerekening van de resultaten naar eigenaar. Geef tab om naar het volgende veld te gaan. Vul een unieke en zo herkenbaar mogelijke omschrijving in voor de in te brengen kavel: perceelsnaam, straat, adres of wat dan ook en geef tab. Vul het kaveloppervlak in, in m2. Dit kan bijvoorbeeld worden ontleend aan de administratie – eigendomsakten - van de partijen in de interne markt. Een andere bron is het kadaster. Vaak heeft de gemeente deze gegevens ook. Het gaat om de som van het bebouwd en onbebouwd oppervlak van dit perceel. Gegevens kunnen worden ontleend aan een gemeentelijk GIS-systeem of worden geschat aan de hand van een kaart. Geef tab. Optioneel: vul bebouwd oppervlak in (bbo) in, in m2. Dit is vooral ter oriëntatie. Met het in dit veld ingevoerde gegeven wordt door Areadne verder niet gerekend, zie toelichting 24 en 25. Het gegeven kan dus ook worden weggelaten. Geef tab. De volgende drie invoervelden geven drie verschillende mogelijkheden voor de grondslag voor bepaling van eventuele sloopkosten van opstallen op de ingebrachte kavel. •

Let op! Wanneer geen opstallen hoeven worden gesloopt, kunnen deze velden leeg blijven.

Moet er wel worden gesloopt, dan gaat het naar keuze van de gebruiker om: het aantal eenheden - bijvoorbeeld woningen - of het aantal m2 bbo - bebouwd oppervlak - of het aantal m2 bvo -bruto vloeroppervlak - dat wordt gesloopt. Blijven alle drie velden leeg, dan berekent Areadne geen sloopkosten voor deze inbreng. Voor de berekening hoeft slechts één van de drie velden te worden ingevuld, afhankelijk van het gemak waarmee een daarmee samenhangend kengetal kan worden gevonden. Bij woningen wordt bijvoorbeeld vaak gerekend met ervaringscijfers voor de sloopkosten per eenheid. Bij ander vastgoed wordt eerder gerekend met sloopkosten per m2 bvo van het te slopen object. Tenslotte kan ook het aantal m2 bbo - bebouwd oppervlak - worden gebruikt, maar dit is een tamelijk grove indicatie. Het aantal bouwlagen is immers niet bekend bij m2 bbo. Het gemak van het laatstgenoemde gegeven is echter dat kan worden gerekend met standaard gemeentelijke gegevens over bebouwd oppervlak van een perceel. •

25.

Let op! Het is geen probleem wanneer de gebruiker meerdere invoervelden ten behoeve van sloop invult. In een latere stap hoeft de gebruiker pas een definitieve keuze te maken uit de door hem ingevulde mogelijkheden. Wanneer de gebruiker wil dat het model rekent met de kosten van fasering en herhuisvesting - zoals gedefinieerd bij de omschrijving van de centrale data in de tabel onder stap 13 - moet hij in ieder geval een waarde invullen in het veld ‘aantal te slopen eenheden’. De kosten voor fasering en herhuisvesting worden namelijk afgeleid uit het hier opgenomen aantal te slopen eenheden.

Sluit af met tab. Kies al of niet voor gebruik van normbedragen voor sloopkosten. Klik op het vinkje. Als normbedragen worden gebruikt, worden deze bij de berekeningen die Areadne maakt opgehaald uit de set centrale data. Als de optie niet is aangevinkt, moet de gebruiker zelf kengetallen invoeren die corresponderen met een van de drie mogelijkheden om de te slopen hoeveelheid te definiëren.


23

Aedes Actiz

•

26.

27. 28.

29.

30. 31.

32. 33. 34. 35.

36. 37.

Let op! Wanneer de gebruiker niet voor normbedragen kiest, moet hij vervolgens aanvinken voor welk soort sloopkosten hij een eigen waarde wil invoeren, die de gegevens uit de centrale data overschrijft. Voor niet aangevinkte soorten sloopkosten blijft Areadne rekenen met het normbedrag uit de centrale data.

Geef tab. Nu volgen velden waar de waarde van de inbreng kan worden gedefinieerd. Vul minimaal één veld in. Het is van belang dat partijen van te voren spreken over de keuze van de grondslag voor bepaling van de inbrengwaarde. Wanneer hier meer velden worden ingevuld, moet in een volgende stap alsnog een eenduidige keuze worden gemaakt welke waarde in de berekeningen van de grondexploitatie wordt ingevoerd. Invoer bedrijfswaarde. Dit is een intern gegeven van de inbrengende partij, dat onder bepaalde aannames wordt berekend uit het saldo van toekomstige (huur) opbrengsten en kosten van de exploitatie. Geef tab. Invoer boekwaarde. Dit is een intern gegeven van de inbrengende partij, dat bepaald wordt uit de historische kostprijs minus afschrijvingen plus na-investeringen. Invoer van de boekwaarde kan in een latere fase ook nog relevant worden om te kunnen vergelijken met het aandeel in het resultaat van de grondexploitatie. Geef tab. Afschrijvingstermijn. Dit is een intern gegeven van de inbrengende partij. Het wordt door Areadne gebruikt om te berekenen wat de boekwaarde zal zijn op het moment dat een inbreng daadwerkelijk in de exploitatie wordt opgenomen. Immers, voor het boekwaardegegeven moet worden afgeweken van de standaard berekeningen voor de jaarlijkse stijging van prijzen, waarden en kosten die in Areadne zijn opgenomen, zie hoofdstuk 4.4. Invoer WOZ-waarde. Gebruik van de WOZ-waarde heeft een praktisch voordeel. Deze is bij partijen en gemeente bekend en kan volgens onderlinge afspraak worden beschouwd als een benadering van de actuele waarde van het in te brengen vastgoed. Geef tab. Vink al of niet ‘WOZ-plus’ aan. Wordt deze keuze gemaakt, dan is vanzelfsprekend ook invoer van de WOZ-waarde vereist. De WOZ-waarde wordt in dat geval door Areadne verhoogd met een percentage dat is gedefinieerd in de centrale data. In de pilots in Groningen spraken de partijen in de interne markt af dat alle inbreng uit de interne markt tegen WOZ-waarde zonder WOZ-plus zou worden gewaardeerd. Bij externe verwerving zie latere toelichting bij het desbetreffende invoerscherm – zou volgens deze afspraak een opslag van 30% boven WOZ-waarde worden toegepast, waarmee een minnelijke aankoop werd gesimuleerd. Geef tab. Invoer ‘anders’. Hier kan de gebruiker een gewenste andere waarde voor de inbreng invoeren, bijvoorbeeld een recente taxatiewaarde of een bekende bieding. Geef tab. Gebruiker komt in de velden ‘overige kosten’. Kies al of niet voor gebruik van normbedragen. Zoals eerder gezegd worden deze gedefinieerd en eventueel gemuteerd in de set centrale data. Geef tab. Wanneer de gebruiker de normbedragen niet wil gebruiken, kan hij vervolgens één of meer van de drie mogelijkheden aanvinken om eigen bedragen in te voeren, zie toelichting 36 t/m 38. Is de keus voor het hanteren van normbedragen gemaakt, dan kunnen 36 t/m 38 worden overgeslagen. Het volgende veld – mits aangevinkt – maakt het mogelijk een specifiek bedrag in te voeren voor de kosten van milieu- en bodemsanering in euro’s per m2 in te brengen terrein. Zie voor een omschrijving de corresponderende post bij centrale data. Geef tab. Het volgend veld – mits aangevinkt – maakt het mogelijk een specifiek bedrag in te voeren voor faseringskosten in euro’s per te slopen of te transformeren eenheid. Zie voor een omschrijving de corresponderende post bij centrale data. •

Let op! Areadne rekent alleen faserings- en herhuisvestingskosten uit wanneer een aantal te slopen eenheden is gedefinieerd. De normbedragen in de centrale data zijn gebaseerd op ervaringscijfers voor woningen. Bij sloop van andere objecten moet bij aantal eenheden ‘1’ worden ingevoerd en vervolgens bij faserings- en of herhuisvestingskosten - toelichting 37 en 38 - het bedrag voor dit specifieke object.

Geef tab.


24

Aedes Actiz

38. 39.

Het volgende veld – mits aangevinkt – maakt het mogelijk een specifiek bedrag in te voeren voor herhuisvesting in euro’s per te slopen of te transformeren eenheid. Zie voor een omschrijving de corresponderende post bij centrale data. Geef tab. Wanneer alle data in het scherm ‘Inbreng toevoegen’ - of dat wat gebruiker op dit moment nuttig vindt - zijn ingevoerd, klik op ‘ok’. •

Let op! De door gebruiker ingevoerde terreininbreng, inclusief de gekozen variabelen, wordt verzameld op het werkblad ‘Catalogus inbreng & verwerving’. In dit overzicht in de catalogus staan overigens niet de uitkomsten van de berekeningen die met de desbetreffende inbreng zijn uitgevoerd, maar de waarden van de relevante variabelen die bij de berekening worden gebruikt. Wil de gebruiker de invoer later wijzigen, dan moet hij het betreffende roodomlijnde veld - bijvoorbeeld ‘wonen’ - aanklikken, optie ‘wijzigen’ kiezen en de betreffende specifieke inbreng uit de lijst selecteren om deze te kunnen wijzigen door herhaling van een of meer van de stappen 20 t/m 39. In het overzichtsscherm ‘Catalogus inbreng & verwerving’ kunnen detailgegevens niet worden gewijzigd.

De stappen uit de toelichting 15 t/m 39 worden nu herhaald voor alle inbreng van partijen uit de interne markt die noodzakelijk of gewenst zijn om het programma te realiseren. Op deze manier wordt een catalogus gevuld met de terreinen of gedeelten van terreinen waarop – al dan niet in varianten – mogelijke nieuwe investeringen kunnen plaatsvinden. In een volgende fase kan het door de interne markt te leveren terrein worden samengesteld waarop daadwerkelijk (her)ontwikkeling plaatsvindt. Wanneer daarnaast externe verwerving nodig is, moet de catalogus ‘Externe verwerving’ worden samengesteld. De procedure om dat te doen staat hieronder beschreven. Gebruikers die geen verwerving uit de externe markt nodig hebben, laten deze catalogus leeg. Verwerving externe markt De invoer gaat als volgt: 40. 41. 42.

Kies het werkblad ‘Catalogus inbreng & verwerving’. Klik onder de kop ‘verwerving’ in het rood omlijnde veld ‘categorie/omschrijving’. Het scherm ‘Muteren catalogus verwerving’ - niet in deze handleiding afgebeeld – verschijnt. Kies daarin één van de mogelijke acties, in dit geval ‘nieuw toevoegen’. In een latere fase kan dat ook ‘wijzigen’ of ‘verwijderen’ zijn. Geef ok.

Figuur 4.5 - Invoerscherm verwerving toevoegen


25

Aedes Actiz

43.

44.

45. 46.

47. 48.

Het invoerscherm ‘Verwerving toevoegen’ verschijnt, zie figuur 4.5. Vul dit veld voor veld in, zie toelichtingen 44 t/m 64. Gebruik de tabtoets om naar een volgend veld te gaan tot de ‘ok’-toets is bereikt. Het is niet noodzakelijk om bij eerste invoer alle velden in te vullen. Mocht bij later gebruik blijken dat essentiële gegevens ontbreken, dan kunnen deze alsnog via de optie ‘wijzigen’ worden ingevoerd of aangepast, zie toelichting 42. Gebruik niet de entertoets om de invoer in een vak te bevestigen. Vul de naam van de eigenaar in, bijvoorbeeld ‘Jansen’ of algemeen ‘Derden’. Wanneer al eerder namen van eigenaren zijn ingevoerd, kan hieruit opnieuw worden gekozen door de ‘lijstknop’ rechts van het invoerveld aan te klikken. Het is belangrijk om deze optie zo veel mogelijk te gebruiken, omdat namen dan identiek worden gespeld. Dit is bij verwerving derden alleen van praktisch belang. Het houdt de invoer overzichtelijk. Gedetailleerde specificatie van eigenaren is voor invoer van externe verwerving - in tegenstelling tot inbreng uit de interne markt - niet van belang voor de toerekening van resultaten naar eigenaar, omdat Areadne deze resultaten niet bepaalt. Geef tab om naar het volgende veld te gaan. Vul een unieke en zo mogelijk herkenbare omschrijving in voor de in te brengen kavel: perceelsnaam, straat, adres of wat dan ook en geef tab. Vul het kaveloppervlak in, in m2. Dit kan voor eigendommen van partijen uit de externe markt - die per definitie niet aan tafel zitten bij toepassing van Areadne - bijvoorbeeld worden ontleend aan het kadaster. Vaak heeft de gemeente deze gegevens ook. Het gaat om de som van het bebouwde en onbebouwde oppervlak van dit perceel. Gegevens kunnen worden ontleend aan een gemeentelijk GIS-systeem of worden geschat aan de hand van een kaart. Geef tab. Optioneel: vul bebouwd oppervlak in (bbo) in, in m2. Dit is vooral ter oriëntatie. Met het in dit veld ingevoerde gegeven wordt door Areadne verder niet gerekend, zie toelichting 48 en 49. Het gegeven kan dus ook worden weggelaten. Geef tab. De volgende drie invoervelden geven drie verschillende mogelijkheden voor de grondslag voor bepaling van eventuele sloopkosten van opstallen op de ingebrachte kavel. •

Let op! Wanneer er geen opstallen hoeven worden gesloopt, kunnen deze velden leeg blijven.

Moet er wel worden gesloopt, dan gaat het om: het aantal eenheden - bijvoorbeeld woningen - of het aantal m2 bbo - bebouwd oppervlak - of het aantal m2 bvo -bruto vloeroppervlak - dat wordt gesloopt. Blijven alle drie velden leeg, dan berekent Areadne geen sloopkosten voor deze inbreng. Voor de berekening hoeft slechts één van de drie velden te worden ingevuld, afhankelijk van het gemak waarmee een daarmee samenhangend kengetal kan worden gevonden. Bij woningen wordt bijvoorbeeld vaak gerekend met ervaringscijfers voor de sloopkosten per eenheid. Bij ander vastgoed wordt eerder gerekend met sloopkosten per m2 bvo van het te slopen object. Tenslotte kan ook het aantal m2 bbo (bebouwd oppervlak) worden gebruikt, maar dit is een tamelijk grove indicatie. Het aantal bouwlagen is immers niet bekend bij m2 bbo. Het gemak van het laatstgenoemde gegeven is echter dat kan worden gerekend met standaard gemeentelijke gegevens over bebouwd oppervlak van een perceel. •

49.

Let op! Het is geen probleem wanneer de gebruiker meerdere van de velden voor invoerhoeveelheden ten behoeve van sloop invult. In een latere stap hoeft de gebruiker pas een definitieve keuze te maken uit de door hem ingevulde mogelijkheden. Wanneer de gebruiker wil dat het model rekent met de kosten van fasering en herhuisvesting - zoals gedefinieerd bij de omschrijving van de centrale data in de tabel onder stap 13 - moet hij in ieder geval een waarde invullen in het veld ‘Aantal te slopen eenheden’. De kosten voor fasering en herhuisvesting worden immers afgeleid uit het hier opgenomen aantal te slopen eenheden.

Sluit af met tab. Kies al of niet voor gebruik van normbedragen voor sloopkosten. Klik op het vinkje. Als normbedragen worden gebruikt, worden deze bij de berekeningen die Areadne maakt opgehaald uit de set centrale data. Als de optie niet is aangevinkt, moet de gebruiker zelf kengetallen invoeren die corresponderen met een van de drie mogelijkheden om de te slopen hoeveelheid te definiëren.


26

Aedes Actiz

•

50.

51. 52.

53. 54.

55. 56.

57. 58. 59.

60. 61.

Geef tab. Nu volgen velden waar de waarde van de inbreng kan worden gedefinieerd. Het aantal mogelijkheden is hier beperkter dan bij het invoerscherm voor inbreng interne markt. Dit komt omdat gegevens, zoals bedrijfswaarde en boekwaarde van partijen uit de externe markt, niet bekend en niet relevant zijn voor partijen in de interne markt. De gebruiker moet minimaal één veld invullen. In een volgende stap - wanneer de omschreven verwerving daadwerkelijk in een variant berekening wordt opgenomen - moet vervolgens een eenduidige keuze worden gemaakt welke waarde in de berekeningen van de grondexploitatie wordt ingevoerd. Invoer taxatiewaarde. Indien bekend kan dit gegeven worden ingevoerd. Invoer WOZ-waarde. Het gebruik van de WOZ-waarde heeft een praktisch voordeel. Deze is bij partijen en gemeente bekend en kan volgens onderlinge afspraak worden beschouwd als een benadering van de actuele waarde van het in te brengen vastgoed. Geef tab. Vink al of niet ‘WOZ-plus’ aan. Wordt deze keuze gemaakt, dan is vanzelfsprekend ook invoer van de WOZ-waarde vereist. De WOZ-waarde wordt in dat geval door Areadne verhoogd met een percentage dat is gedefinieerd in de centrale data. In de pilots in Groningen spraken de partijen in de interne markt af dat bij externe verwerving een opslag van 30% boven WOZ-waarde zou worden toegepast, waarmee een minnelijke aankoop werd gesimuleerd. Geef tab. Invoer ‘Anders’. Voer hier een gewenste andere waarde in voor de inbreng, bijvoorbeeld een recente taxatiewaarde of een bekende bieding. Geef tab. Gebruiker komt in het veld ‘Nog te onteigenen aantal m2’. Wanneer de verwerving nog geheel of gedeeltelijk moet worden onteigend, moet hier het aantal nog te onteigenen m2 terrein worden ingevoerd. Areadne berekent dan de extra kosten van onteigening aan de hand van het bedrag aan onteigeningskosten per m2 dat is ingevoerd in de centrale data. Geef tab. Gebruiker komt in de velden ‘overige kosten’. Kies al of niet voor gebruik van normbedragen. Zoals eerder gezegd worden deze gedefinieerd en eventueel gemuteerd in de set ‘centrale data’. Geef tab. Wanneer de gebruiker de normbedragen niet wil gebruiken, kan één of meer van drie mogelijkheden worden aangevinkt om eigen bedragen in te voeren, zie toelichting 60 t/m 63. Is de keus voor het hanteren van normbedragen gemaakt, dan kunnen 60 t/m 63 worden overgeslagen. Het volgende veld – mits aangevinkt – maakt het mogelijk om een specifiek bedrag in te voeren voor de kosten van milieu- en bodemsanering in euro’s per m2 in te brengen terrein. Zie voor een omschrijving de corresponderende post bij centrale data. Geef tab. Het volgende veld – mits aangevinkt – maakt het mogelijk een specifiek bedrag in te voeren voor faseringskosten in euro’s per te slopen of te transformeren eenheid. Zie voor een omschrijving de corresponderende post bij centrale data. •

62.

Let op! Wanneer de gebruiker niet voor normbedragen kiest, moet hij vervolgens aanvinken voor welk soort sloopkosten hij een eigen waarde wil invoeren die de gegevens uit de centrale data overschrijft. Voor niet aangevinkte soorten sloopkosten blijft Areadne rekenen met het normbedrag uit de centrale data.

Let op! Areadne rekent alleen faserings- en herhuisvestingskosten uit wanneer een aantal te slopen eenheden is gedefinieerd. De normbedragen in de centrale data zijn gebaseerd op ervaringscijfers voor woningen. Bij sloop van andere objecten moet bij aantal eenheden ‘1’ worden ingevoerd en vervolgens bij faserings- of herhuisvestingskosten – zie toelichting 61 en 62 - het bedrag voor dit specifieke object.

Geef tab. Het volgende veld – mits aangevinkt – maakt het mogelijk een specifiek bedrag in te voeren voor herhuisvesting in euro’s per te slopen of te transformeren eenheid. Zie voor een omschrijving de corresponderende post bij centrale data. Geef tab.


27

Aedes Actiz

63.

Let op! Voor de kosten van onteigening kan niet per externe verwerving een specifiek eigen bedrag worden ingevuld. Voor deze kostenpost rekent Areadne dus altijd met het gegeven uit de centrale data, zie toelichting 56. Wanneer alle data – of dat wat gebruiker op dat moment nuttig vindt - in het scherm ‘Verwerving toevoegen’ zijn ingevoerd, klik op ‘ok’. De ingevoerde verwerving, inclusief de belangrijkste gekozen variabelen, worden verzameld op het werkblad ‘Catalogus inbreng & verwerving’. Wil de gebruiker de invoer later wijzigen, klik dan onder ‘Catalogus verwerving’ het betreffende roodomlijnde veld ‘categorie/omschrijving’ aan. Kies optie ‘wijzigen’ en selecteer de betreffende specifieke inbreng uit de lijst om deze te wijzigen door herhaling van een of meer van de stappen 42 t/m 64. In het overzichtsscherm ‘Catalogus inbreng & verwerving’ kunnen detailgegevens niet worden gewijzigd. Alle ingevoerde inbreng en verwervingen staan nu in het overzicht van de catalogus, zie voor een voorbeeld afbeelding 4.6. Het is aan te bevelen een afdruk van deze catalogus te maken als geheugensteun bij het later invoeren van de inbreng en verwervingen in verschillende varianten die de gebruiker wil samenstellen.

64.

65.

•

Let op! Het afdrukken van de catalogus gebeurt met de normale functies van Excel, door - onder de knop ‘Bestand’ - eerst het af te drukken afdrukbereik te bepalen en vervolgens onder diezelfde knop met ‘afdrukvoorbeeld’ de paginainstelling aan te passen aan de omvang van dit bereik.

Inbreng categorie/omschrijving

eigenaar

kaveloppervlak

te slopen bbo

bbo

te slopen bvo

te slopen bedrijfswaarde eenheden

boekwaarde

afschrijvingstermijn

WOZ-waarde

WOZ-waarde gebruikt

wonen piusstraa

wcp

1000 m2

20 st

hofje

wcp

2000 m2

10 st

welzo

2000 m2

gemeente

2500 m2

€

200.000

5 jaar €

100.000

zorg avondrood

500 m2

€

10.000

10 jaar

taxatiewaarde

WOZ-waarde

WOZ-waarde gebruikt

€ 400.000

€

welzijn gemeente voetbalveld

Verwerving omschrijving garage

eigenaar jansma

kaveloppervlak

te slopen bbo

bbo

500 m2

te slopen bvo

te slopen eenheden

200 m2

m2 nog te onteigenen

200 m2

anders

520.000

Eerste deel van het scherm

WOZ-waarde

€

WOZ-waarde gebruikt

anders

100.000

€

WOZ-waarde gebruikt

€

520.000

anders

10.000

sloopkosten/stu sloopkosten/m sloopkosten/m k 2 bbo 2 bvo

10.000

faseringskosten

kosten herhuisvesting

€

10.000

€

200

€

100

€

5

€

1.000

€

5.000

€

10.000

€

200

€

100

€

5

€

1.000

€

5.000

€

10.000

€

200

€

100

€

5

€

1.000

€

5.000

€

10.000

€

200

€

100

€

5

€

1.000

€

5.000

sloopkosten/stu sloopkosten/m sloopkosten/m k 2 bbo 2 bvo

€

kosten milieu en bodem

€

50

€

100

kosten milieu en bodem

€

5

faseringskosten

€

1.000

kosten herhuisvesting

€

5.000

kosten onteigening

€

25

WOZplus

WOZplus

WAAR

Tweede deel van het scherm Figuur 4.6 - Voorbeeld van een ingevulde catalogus ‘Inbreng & verwerving’


28

Aedes Actiz

Nadat op deze manier alle gegevens over het te (her)ontwikkelen terrein zijn verzameld, kunnen ze worden ingevoerd in de grondexploitatie. Drie aspecten van inbreng en verwerving zijn van belang: a) Hoeveel terrein komt beschikbaar voor een nieuwe ontwikkeling? b) Welke kosten moeten worden gemaakt om dit terrein beschikbaar te krijgen? c) Wat zijn de kosten van bouwen woonrijp maken? Hoe a) en b) in zijn werk gaan staat in de volgende paragraaf. Aspect c) komt later aan bod bij de invoer van investeringen.

4.3 Samenstellen van het terrein voor (her)ontwikkeling Het te ontwikkelen terrein wordt samengesteld uit eerder gedefinieerde elementen van de catalogus ‘Inbreng’ en de catalogus ‘Verwerving’. Per variant kan de keuze van die elementen verschillend zijn. De procedure voor invoer gaat als volgt: 66. 67.

Kies na afsluiting van de voorgaande procedures het werkblad van de variant waarin gebruiker wil werken. Invoer van inbreng en verwerving vindt plaats in het bovenste deel van het resultatenscherm onder kosten grondexploitatie, zie afbeelding 4.7. Klik de rood omlijnde velden aan voor inbreng interne markt, respectievelijk wonen, zorg, welzijn en gemeente. Er is eveneens een rood omlijnd veld voor verwerving externe markt. De procedure wordt in toelichting 68 t/m 74 beschreven voor inbreng interne markt door één of meer partijen uit de interne markt die zich (primair) richten op wonen. Kosten inbreng en verwerving eigenaar

omschrijving

terreinoppervlak

Interne markt WONEN Interne markt ZORG Interne markt WELZIJN Interne markt GEMEENTE Externe markt

Figuur 4.7 - Invoer van inbreng interne markt en verwervingen externe markt 68. 69.

Klik in roodomrande cel interne markt WONEN. Het invoerscherm ‘Catalogus inbreng wonen’ verschijnt, zie figuur 4.8.

Figuur 4.8 - Catalogus inbreng wonen 70.

Klik de lijstknop aan, rechts van het veld categorie wonen.


29

Aedes Actiz

71.

Maak een keuze uit de eerder samengestelde ‘Catalogus inbreng’ ontleende mogelijkheden, bijvoorbeeld ‘Paulusstraat’. •

72. 73.

74. 75. 76.

Let op! Areadne geeft hier alleen de keuzemogelijkheden die corresponderen met de eerdere invoer in de catalogus. Mocht de gebruiker niet meer weten welke keuzes daarbij zijn gemaakt, dan kan hij het werkblad ‘Catalogus inbreng & verwerving’ - bijvoorbeeld een print daarvan, zie het voorbeeld in figuur 4.6 - even raadplegen.

Geef tab. Kies onder de kop ‘Rekenwaarde sloopkosten’ één van de mogelijkheden om een rekenwaarde voor sloopkosten te gebruiken. De keuzemogelijkheden corresponderen met de ingevoerde gegevens uit de catalogus. Geef tab. Kies onder het kopje ‘Waarde’ één manier waarop de waarde voor deze inbreng wordt ingevoerd in de berekeningen. De keuzemogelijkheden corresponderen met de ingevoerde gegevens uit de catalogus, bijvoorbeeld WOZ-plus. Check of daadwerkelijk een van deze mogelijkheden is geselecteerd, doe dat anders alsnog. Geef tab. Klik op ‘ok’. Areadne keert terug naar het werkblad van de gekozen variant. Op het werkblad van de variant is nu zichtbaar dat de gespecificeerde inbreng is ingevoerd in het kostenoverzicht van de grondexploitatie, op een van de lichtblauwe regels onder interne markt WONEN, zie afbeelding 4.7. Areadne heeft op basis van de door de gebruiker gespecificeerde gegevens uit de centrale data en catalogus ‘Inbreng’ berekend wat de oppervlakte van deze inbreng is en welke kosten daaraan zijn verbonden: inbrengwaarde, eventuele sloopkosten en overige kosten. In de kolommen ‘Inbreng/verwerving’ en ‘Sloopkosten’ kan de gebruiker, wanneer hij met de cursor op een cel gaat staan, zien welke grondslag in Areadne is gebruikt voor berekening van de desbetreffende post. •

Let op! De kosten van het bouwrijp maken en opslagen in de grondexploitatie worden in deze fase nog niet berekend. Deze kosten zijn namelijk afhankelijk van het later te specificeren investeringsprogramma.

Wanneer een gebruiker de berekende uitkomst wil aanpassen - onder handhaving van de in de catalogus gemaakte keuzes voor de wijze van bepaling van sloopkosten, inbrengwaarde en overige kosten - moet dit gebeuren door: • ofwel relevante gegevens in de centrale data te wijzigen. Zie hiervoor stap 8 t/m 14. Dit heeft gevolgen voor alle berekeningen in alle varianten waarin dit gegeven wordt gebruikt; • ofwel door aanpassing van een normbedrag of een andere waarde bij de specifieke inbreng in de catalogus. Dit heeft alleen gevolgen voor de berekeningen bij deze specifieke input. Zie voor deze wijzigingsprocedure stap 17 t/m 39. Wanneer een gebruiker – in een uitzonderlijk geval - de berekende uitkomst wil aanpassen door ook nog niet in de catalogus inbreng (c.q. verwerving) gedefinieerde andere keuzes te maken voor de wijze van bepaling van sloopkosten, inbrengwaarde en overige kosten, moet dit gebeuren door: • •

de desbetreffende inbreng te verwijderen uit het overzicht van de inbreng door te dubbelklikken op het eerste veld van deze inbreng en de keuze ‘verwijderen’ te bevestigen; vervolgens met de keuze ‘wijzigen’ in het scherm ‘Muteren catalogus inbreng’ - of naar analogie ‘Muteren catalogus verwerving’ - de inbreng aan te passen aan de gewijzigde inzichten, zie stap 17 t/m 39. Wanneer deze wijzigingen zijn doorgevoerd kan de inbreng opnieuw worden geselecteerd, zie stap 68 t/m 74.

Door de voorgaande stappen te herhalen voor alle ‘Inbreng interne markt’ en ‘Verwerving externe markt’ heeft de gebruiker bepaald hoe groot het terrein is waarop een nieuwe ontwikkeling kan plaatsvinden en wat de kosten zijn om dit terrein beschikbaar te krijgen. Vervolgens kan hij bepalen welke investeringen nodig zijn om het gewenste programma op deze locatie te realiseren. Maar eerst gaan we in op de manier waarop Areadne rekening houdt met het tijdstip waarop een inbreng of verwerving daadwerkelijk plaatsvindt.


30

Aedes Actiz

4.4 Tijdseffecten in Areadne Bovenin het overzichtsscherm van elke variant kan de gebruiker aangeven met welk rentepercentage – de disconteringsvoet - hij wil rekenen en met welk percentage voor de jaarlijkse stijging van kosten en opbrengsten, zie afbeelding 4.9. Areadne gebruikt deze gegevens voor het berekenen van de contante waarde en de eindwaarde van kosten en opbrengsten.

Grondexploitatie rente

5,0%

terrein

kostenstijging

1,5%

prijspeil

opbrengstenstijging

2,0%

8000 m2 2006

Figuur 4.9 - Invoer van variabelen voor rente en stijging kosten en opbrengsten In het rechterdeel van het overzichtsscherm van een variant is de mogelijkheid opgenomen om inbreng, verwerving en investeringen in de tijd uit te zetten. De gebruiker kan dit doen door in de betreffende rij aan te geven in welke jaren een bepaald percentage van de investering naar verwachting zal plaatsvinden, zoals weergegeven in figuur 4.10. Vult de gebruiker hier niets in, dan worden alle kosten en opbrengsten op prijspeil 2006 bepaald en blijven de velden ‘contante waarde’ en ‘eindwaarde’ leeg. startdatum project

2006

looptijd project

14 jaar

Planning totaal

contante waarde €

eindwaarde

425.878

€

2006

2007

2008

€

795.000

€

525.000

€ 185.558

€ 367.392

100%

€

270.000

€ 240.320

€ 475.818

50%

2009

2010

2011

2012

843.210 50%

Figuur 4.10 – Fasering in de tijd Na invoer van een verdeling van het percentage over één of meer jaren wordt zichtbaar wat dit – gegeven het boven in het resultatenscherm aangegeven rentepercentage en de stijgingspercentages voor kosten en opbrengsten – betekent voor de contante waarde en de eindwaarde van de betreffende kosten en opbrengsten en van het resultaat. Helemaal rechts op de tijdbalk laat een controle teller zien of de totale verdeling over de gekozen jaren daadwerkelijk 100% is. •

Let op! In figuur 4.10 zijn bij wijze van illustratie twee terreininbrengen van partijen uit de interne markt opgenomen, met kosten - prijspeil 2006 - van respectievelijk € 525.000,- en € 270.000,-. Hoewel het tijdstip van daadwerkelijke inbreng bij beide inbrengen dicht bij elkaar ligt – 2008, respectievelijk 2008 en 2009 - neemt de contante waarde van de bovenste inbreng veel sneller af dan die van de onderste. Dit komt omdat de gebruiker bij de bovenste inbreng de waarde heeft gesteld op boekwaarde met een restant afschrijvingstermijn van vijf jaar en bij de onderste inbreng op de WOZ-waarde.

Bij gebruik van Areadne is het aan te bevelen de fasering van inbreng, verwervingen en investeringen pas op het laatst in te voeren, omdat de gebruiker deze dan in hun onderlinge samenhang kan invoeren.

4.5 Het definiëren van de investeringen We vervolgen de handleiding met de procedure voor het invoeren van investeringen. De partijen uit de interne markt willen op de locatie door nieuwbouw van vastgoed of door transformatie van bestaand


31

Aedes Actiz

vastgoed een programma voor wonen, zorg en welzijn realiseren. Daarmee zijn investeringen gemoeid en daarvoor is – afgezien van investeringen in transformatie van bestaand vastgoed – bouwrijpe grond nodig. De terreinbehoefte voor die investeringen, de kosten van het bouw– en woonrijp maken van het terrein en de kosten van investeringen in het vastgoed, worden door Areadne berekend. De investeringen in koop of huur door partijen in de interne markt staan dus centraal in Areadne. Er kan uiteraard op een locatie ook sprake zijn van investeringen door partijen uit de externe markt, bijvoorbeeld een belegger die winkels of appartementen bouwt. Vaak zal zo’n investering niet bijdragen aan het programma op gebied van wonen, zorg en welzijn dat partijen in de interne markt willen realiseren. Een dergelijke situatie is echter zeker niet uitgesloten en de eventuele bijdrage aan het programma kan dan in Areadne worden meegerekend. Wanneer in Areadne een investering wordt gedefinieerd als investering van de externe markt, loopt deze gewoon mee in de berekening van kosten en opbrengsten in de gronden vastgoedexploitatie. De grondopbrengsten van deze investering dragen bij aan het resultaat van de grondexploitatie. Dit resultaat valt toe aan de partijen in de interne markt die eigenaren zijn van en participeren in de ontwikkeling van de locatie. De resultaten van de vastgoedexploitatie van een investering van de externe markt zijn uiteraard voor de investerende externe partij. Deze komen daarom niet terug in het onderste deel van het resultatenscherm van een variant, waarin een overzicht wordt gegeven van de uitkomsten van de vastgoedexploitatie per partij uit de interne markt. Zie hoofdstuk 4.6 en toelichting stap 213 t/m 218. We bespreken achtereenvolgens de investeringen in nieuwbouw in huur en koop, investeringen in transformatie van bestaand vastgoed in huur en koop en investeringen in vrije kavels. Eerst geven we nog een toelichting op de manier waarop Areadne uit de investeringen de kosten voor het bouwen woonrijp maken berekent en welke variabelen daarbij een rol spelen. Bij elke investering in nieuwbouw rekent Areadne uit - aan de hand van elementaire kenmerken van het gebouw, zoals m2 bvo, aantal verdiepingen en aantal lagen - wat het bebouwde oppervlak is. Daaruit leidt Areadne een oppervlakte kavel en benodigd terrein af. De hoeveelheid benodigd terrein is vervolgens de grondslag voor berekening van de kosten voor het bouwen woonrijp maken. Het soort kosten staat afgebeeld in het resultatenscherm, zie figuur 4.11. kosten infrastructuur voorzieningen wijkniveau (A)

€ 3 per m2 terrein

bouwen woonrijpmaken (B)


bijkomende kosten

25% van (A) + (B)

(C)

gemeentelijke opslagen per m2 terrein

€2

op terreinvoorzieningen en infra

7% over totale kosten infrastructuur

op milieu hinderlijke bedrijven


Figuur 4.11.- Specificatie van kosten infrastructuur en gemeentelijke opstagen Wanneer de gebruiker geen nadere specificaties kiest voor deze variant, rekent Areadne – gegeven de berekende terreinbehoefte van een bepaalde investering - met de waarden uit de centrale data. Welke waarden dat zijn, staat in het gele vlak naast de roodomlijnde velden. 77.

Wanneer de gebruiker eigen gegevens voor deze variant wil invoeren – bijvoorbeeld omdat gemeentelijke opslagen niet aan de orde zijn bij een geheel particuliere grondexploitatie, of om andere redenen - klik in een van de twee rode velden. Dan verschijnt het invoerscherm van figuur 4.12.


32

Aedes Actiz

Figuur 4.12 - Invoerscherm kosten infrastructuur en gemeentelijke opslagen 78.

79.

Wanneer de gebruiker bij één of meer van deze posten het vinkje bij normbedrag weghaalt, verschijnt een veld waar specifiek voor deze variant een andere waarde kan worden ingevuld. De ingevoerde waarde verschijnt in het uitvoerscherm naast het rode vak. De ingevoerde waarde vervangt dan voor berekeningen in deze variant de corresponderende waarde uit de centrale data. Zie voor een toelichting op de velden waar specifieke waarden kunnen worden ingevuld, de overeenkomstige rijen in de tabel onder de toelichting bij stap 13.

Nadat deze waarden zijn ingevoerd en bevestigd, vervolgt de gebruiker met de procedure voor het samenstellen van een catalogus ‘Investeringen’. Dit gaat als volgt in zijn werk: 4.5.1 80. 81.

82.

Investeringen nieuwbouw huur Ga naar het werkblad ‘Catalogus investeringen’ van de variant waarin gebruiker wil werken. Kies voor een investering die in huur of koop wordt geëxploiteerd. Bij huur wordt de investering gedefinieerd in het bovenste deel van het scherm, bij koop in het onderste deel. • Let op! De keuze huur of koop wordt benaderd vanuit het perspectief van de investeerder. Sommige investeringen worden door een gebruiker gedaan ten behoeve van verhuur of verkoop aan een derde in de interne dan wel de externe markt. Deze worden gedefinieerd in respectievelijk het vak ‘huur’ en ‘koop’. Andere investeringen worden door een gebruiker gedaan voor ‘eigen gebruik’. Denk aan een eigen kantoor voor de corporatie of zorgaanbieder of aan een verpleeghuis dat door de zorgaanbieder in eigendom wordt gebouwd en geëxploiteerd. In de systematiek van Areadne is het aan te bevelen zo’n investering als ‘huur’ te typeren, omdat dit de mogelijkheid biedt om uit de totale investering een jaarlijkse aanvangshuur - in dit geval de jaarlijkse intern te verrekenen huisvestingslasten - te bepalen aan de hand van een gekozen BAR. Kies binnen ‘huur’ of ‘koop’ of het een investering is, bestemd voor wonen, zorg, welzijn, overige functies of een vrije kavel. Die keus is binnen Areadne van belang om te bepalen wat de investering bijdraagt aan het programma op een van deze deelgebieden. Ook is het van belang, omdat Areadne rekent met verschillende standaardniveaus voor de bouwkosten van respectievelijk wonen, zorg, welzijn en overige functies. De vrije kavel is een aparte categorie investeringen met een aangepast invoerscherm, omdat hieraan wel


33

Aedes Actiz

kosten en opbrengsten in de grondexploitatie worden toegerekend, maar geen kosten en opbrengsten in de vastgoedexploitatie. De redenering hierachter is dat voor partijen in de interne markt de kous af is wanneer een dergelijke vrije kavel in bouwrijpe staat aan een derde/particulier is verkocht. Voor het vervolg van deze handleiding gaan we er van uit dat binnen de categorie huur voor ‘wonen’ wordt gekozen. Maak deze keus door onder de kop huur in het roodomlijnde veld op ‘wonen’ te klikken. Het invoerscherm ‘Muteren investeringen’ verschijnt, zie figuur 4.13.

Figuur 4.13 – Invoerscherm ‘Muteren investeringen’ 83. 84.

Kies onder ‘actie’: ‘nieuw toevoegen’ en geef ‘ok’. Wanneer de catalogus al investeringen bevat, kan eveneens worden gekozen voor ‘muteren’ of ‘verwijderen’. Het invoerscherm ‘Investering huur toevoegen’ verschijnt. Rechts bovenin dit scherm staat dat het gaat om een investering in ‘wonen huur’, zie figuur 4.14.

Figuur 4.14 – Invoerscherm ‘Investering huur toevoegen’


34

Aedes Actiz

85.

Kies de eigenaar. Bij voorkeur uit de opgebouwde lijst met behulp van de keuzeknop rechts van het veld, anders nieuwe toevoegen. Het zal vaak een eigenaar uit de interne markt zijn, maar het kan ook gaan om een eigenaar uit de externe markt. •

86. 87.

Voer een unieke omschrijving in, bijvoorbeeld ‘woningen Paulusstraat’. Geef onder de kop ‘actie’ aan of het bij deze investering om nieuwbouw of om transformeren gaat. Dit gegeven is van belang voor het bepalen van de bijdrage van deze investering aan het realiseren van de opgave met betrekking tot wonen, zorg en welzijn. •

88.

89. 90.

Let op! De optie ‘opheffen’ staat hier niet open. Wanneer deze desinvestering aan de orde is wordt deze in Areadne meegenomen bij de catalogus ‘Inbreng interne markt’. Bij de keuze transformeren wordt wel geïnvesteerd in m2 bvo, maar er is geen sprake van een effect op de grondexploitatie. De terreinbehoefte verandert niet en Areadne berekent in de grondexploitatie geen kosten of opbrengsten voor deze investering. Daarom verandert het invoerscherm zodra de optie transformeren wordt gekozen. Zie voor toelichting paragraaf 4.5.3 en stap 131 t/m 137. We vervolgen de toelichting voor de keuze ‘nieuwbouw’.

Geef aan of de investering bijdraagt aan het programma. Dit is de opgave voor wonen zorg en welzijn, die partijen hebben geformuleerd. Investeringen die bijdragen aan het programma vergroten namelijk het maatschappelijk rendement. In de verzamelstaat van de vastgoedexploitatie onderaan het uitvoerscherm wordt – zodra een investering is opgenomen in een bepaalde variant – zichtbaar met hoeveel objecten deze investering bijdraagt aan het programma. Dit is eveneens te zien aan een kleur - rood draagt niet bij, groen wel – tussen kolom 2 (omschrijving) en kolom 3 (aantal). In het overzicht van grondopbrengsten wordt dit duidelijk gemaakt zodra een investering daar is ingevoerd. Kies al of niet ‘grondgebonden’. Deze keuze is van belang voor toelichting stap 90 en stap 106 t/m 108. Voer de m2 bvo in. •

91.

Let op! De eigenaar is de investeerder. Bij huur is deze de toekomstige verhuurder. Bij koop wordt bij ‘eigenaar’ ingevuld welke partij de objecten op de markt brengt, niet welke partij deze gaat kopen. Het is mogelijk dat een eigenaar/partij uit de interne markt in een andere categorie valt dan de categorie van de investering. Bij wonen zal dat niet zo vaak voorkomen, maar bij zorg, welzijn en overig kan dit wel zo zijn. Bijvoorbeeld een ouderensoos investeringscategorie ‘welzijn’ - wordt gebouwd door een corporatie, eigenaar/partij uit de categorie ‘wonen’.

Let op! Bij de meeste gebouwcategorieën is het aantal m2 bvo eenduidig bepaald. Bij niet grondgebonden appartementen en zorgplaatsen of -bedden kan dit anders zijn. Een makelaar die spreekt over een appartement van 80 m2 bedoelt meestal het bewoonbaar oppervlak, niet het aantal m2 bvo. Areadne houdt hier rekening mee door bij alle niet-grondgebonden investeringen het aantal m2 bvo waarmee de gebruiker deze investeringen typeert, op te hogen met een factor voor de verkeersruimte in het complex. Een praktische waarde daarvoor is bijvoorbeeld 30%. Deze variabele is opgenomen in het tweede veld van de centrale data en kan daar door de gebruiker worden ingesteld, zie toelichting stap 14. Met deze ophogingsfactor wordt vervolgens bij alle niet grondgebonden investeringen rekening gehouden. Wil de gebruiker dit niet, dan moet hij deze ophogingsfactor op nul stellen in de centrale data en bij niet-grondgebonden investering altijd zelf het aantal m2 bvo invoeren, inclusief de verkeersruimte. Bij grondgebonden investeringen is er standaard van uitgegaan dat het aantal ingevoerde m2 bvo inclusief verkeersruimte is.

Voer het aantal verdiepingen in: een 1 of een hoger getal. Het gaat om het aantal verdiepingen binnen de woning. Dit gegeven is vooral relevant bij grondgebonden woningen en eventueel bij maisonnettes binnen een flatgebouw.


35

Aedes Actiz

• 92. 93. 94.

Voer het aantal lagen in. Bij grondgebonden objecten is het aantal lagen per definitie 1. Bij appartementen en dergelijke is dit 2 of hoger. Maak de keus voor de parkeernorm. Bij de keus ‘hanteer norm’ rekent Areadne met de waarde die bij de centrale data is ingevoerd, zie tabel 4.2 onder toelichting 13. In veel gevallen zal dit de standaard gemeentelijke parkeernorm zijn. Bij de keus ‘eigen norm’ verschijnt een extra invoerveld, waar de gebruiker een eigen parkeernorm voor deze specifieke investering kan invoeren. Dit is – net als in de centrale data – het aantal parkeerplaatsen per eenheid. Op deze manier kan bijvoorbeeld – wanneer de norm in de centrale data 1,2 (of 120%) per woning is - voor dure woningen een hogere parkeernorm van bijvoorbeeld 1,6 (160%) worden gedefinieerd. •

95.

96.

97.

98. 99.

100.

101. 102.

103.

Let op! Voor een correcte berekening met Areadne moet altijd - bij zowel het aantal verdiepingen als bij het aantal lagen - een waarde worden ingevoerd.

Let op! Deze optie is vooral relevant bij objecten als kantoren of voorzieningen. Omdat bij deze objecten slechts sprake is van één investeringseenheid, moet als parkeernorm worden ingevoerd het totale aantal parkeerplaatsen dat bij deze voorziening hoort. Zijn dat er 4, dan invoeren 400%, enzovoort.

Voer een waarde in voor parkeren: mv = maaiveld. Het alternatief is gebouwd parkeren. Het percentage dat de gebruiker invoert geeft aan voor welk deel wordt geparkeerd op het maaiveld en welk deel van de parkeergelegenheid gesitueerd is in een gebouwde parkeervoorziening. Deze keus heeft uiteraard gevolgen voor ruimtegebruik en investeringskosten. De vooraf ingestelde waarde is 100% maaiveld parkeren. Areadne laat in de velden ‘bouwkosten type’ zien met welk type bouwkosten – wonen, zorg, welzijn of overige – bij deze investering wordt gerekend. Dit is van belang, omdat de bouwkosten per m2 bvo in de centrale data per hoofdcategorie investeringen kunnen worden gedifferentieerd, zie toelichting bij stap 13. De keuze die standaard door Areadne wordt aangegeven correspondeert dus in dit voorbeeld met de categorie ‘wonen’. Kies een’ Toeslagpercentage bouwkosten’ met een waarde van plus of min x %. Bij de defaultkeuze (0) voor deze factor wordt door Areadne gerekend met de bouwkosten voor de betreffende investeringscategorie uit de centrale data. Een afwijkende waarde bijvoorbeeld 20 - betekent dat met 20% hogere bouwkosten wordt gerekend, bijvoorbeeld omdat het om luxe woningen in de duurdere huurklasse gaat. In voorkomende gevallen kan deze kwaliteitsfactor bouwkosten natuurlijk ook lager worden gesteld dan de defaultwaarde. Dit kan door bijvoorbeeld ‘-50’ in te voeren. Hierdoor zijn de werkelijke kosten waarmee Areadne rekent 50% lager dan de bouwkosten van het betreffende type in dit voorbeeld ‘wonen’ - uit de centrale data. Kies of domotica gewenst is. Zo ja, dan rekent Areadne met de kosten per woning voor domotica, zoals deze zijn gedefinieerd in de centrale data, zie toelichting bij stap 14. Ga naar de velden waar het BAR (bruto aanvangsrendement) kan worden gedefinieerd. Voor de betekenis van het BAR en de manier waarop daarmee in Areadne wordt gerekend, zie hoofdstuk 3.1, 3.4 en bijlage 1. Wanneer de gebruiker de mogelijkheid ‘hanteer default’ kiest, rekent Areadne met het BAR dat in de centrale data is gedefinieerd voor de gekozen categorie investering, in dit geval dus wonen. Wanneer de gebruiker niet wil rekenen met het BAR uit de centrale data kiest hij voor ‘eigen norm’. Wanneer deze keuze is gemaakt verschijnt een extra invoerveld waar het zelfgekozen BAR voor deze unieke investering kan worden ingevoerd. Binnen de categorie investeringen in huurwoningen kan zo bijvoorbeeld onderscheid worden gemaakt tussen het BAR van dure huurwoningen en dat van sociale huurwoningen. Ga naar de lijstknop naast het veld ‘grondprijstype’ en maak daar een keuze uit: een ‘gestelde grondprijs’, een ‘grondprijs per m2’ of een ‘grondprijs met grondquote’. In te voeren grondprijzen zijn exclusief BTW. De keuze van de ‘gestelde grondprijs’ is vaak aan de orde bij sociale woningbouw, intramurale voorzieningen en dergelijke. Hetzelfde geldt voor huurappartementen. Na deze keuze kan gebruiker een grondprijs per kavel of per appartement invoeren, bijvoorbeeld € 15.000,- in het veld ‘grondprijs’. De keuze ‘grondprijs per m2’ invoeren verandert de eenheden die worden gebruikt in het veld ‘grondprijs’. Nu kan de gebruiker kiezen of hij de normwaarde voor de grondprijs per m2 uit het bestand centrale data wil gebruiken. Zo niet, dan verschijnt een veld waar hij


36

Aedes Actiz

een unieke waarde kan invoeren van bijvoorbeeld € 250,- per m2 kavel. Areadne rekent dan de grondprijs uit aan de hand van het berekende kaveloppervlak en de gegeven grondprijs per m2. De keuze ‘grondprijs met grondquote’ invoeren verandert het invoerscherm. Deze optie is vooral relevant bij koopwoningen. Wordt deze gekozen, dan verschijnt een veld waar de gebruiker een waarde moet ingeven voor de VON-prijs van de woning die hij verwacht dat daar wordt gebouwd. Vervolgens moet in een volgend veld de grondquote volgens vigerend beleid voor de categorie VON-prijs worden ingevoerd.

104.

•

105.

Let op! De huidige versie van Areadne kent geen automatische controle of deze verwachte VON-prijs correspondeert met de stichtingskosten die voor de betreffende investering worden berekend uit grondprijs plus investeringen vastgoed plus BTW. Deze check moet de gebruiker handmatig uitvoeren.

Nadat alle gegevens in dit scherm zijn ingevoerd of gemuteerd, kies ‘ok’. Hiermee wordt de in dit scherm gedefinieerde investering toegevoegd aan de catalogus ‘Investeringen’. Een deel van het overzicht van de catalogus investeringen, na invoer van een investering in de huurcategorie wonen, staat in afbeelding 4.15. Bij enkele kolommen van dit overzicht geven we nog een nadere toelichting.

BC 2

D

E

F

H

J

K

L

M

eigenaar

nieuwbouw

transfor- bijdrage grondgemeren program bonden

bvo

N

O

P

Q

R

Investeringen

3 4 5 7 8 10 12 14 17 19 20 22 24

huur categorie/omschrijving

aantal aantal parkeer- parkeren toeslag bouw-kosten verd lagen norm maaiveld bouwkstn

wonen park

wcp

WAAR

ONWAAR

WAAR

ONWAAR

100 m2

100% €

850

jansstraat 40

wcp

ONWAAR

WAAR

WAAR

ONWAAR

100 m2

1

4

1,3

€

600

welzo

ONWAAR

WAAR

WAAR

ONWAAR

100 m2

€

600

zorg verpleeg welzijn overig apotheek

gemeente

WAAR

ONWAAR

WAAR

WAAR

100 m2

2

1

1,3

100% €

1.000

winkels

BAM

WAAR

ONWAAR

WAAR

WAAR

100 m2

1

1

1,3

100% €

1.000

wcp

WAAR

ONWAAR

######

400 m2

vrij kavel plantsoen

Linker deel van het scherm R

S

T

U

V

W

X

toeslag bouwkstn

domotica

gestelde grondprijs

grondprijs per m2

aangenomen VON prijs

grondquote

BAR

Y

Z

AA

ABAC

2 3 4 5 7 8 10 12 14 17 19 20 22 24

###### # €

12.000

€

-

€

-

7,0%

###### # €

6.500

€

-

€

-

kavelopper-vlak eigen invoer berekend kaveloppervlak

€

12.000

7,0%

€

-

€

-

€

-

7,0%

98 m2

in exploitatie in te voeren grondprijs

###### # €

-

€

200

€

-

8,0%

133 m2

200 m2 €

40.000

###### # €

100.000

€

-

€

-

8,0%

233 m2

€

100.000

€

-

€

200

€

-

400 m2

€

80.000

Rechter deel van het scherm Figuur 4.15 - Catalogus investeringen na invoer van een investering in de huurcategorie ‘wonen’


37

Aedes Actiz

106.

107.

In de kolom onder de kop ‘bvo’ staat het ingevoerde bruto vloeroppervlak van deze investering. Bij grondgebonden woningen is dit ook het gegeven waarmee kavelgrootte en bouwkosten worden doorgerekend. Bij niet-grondgebonden woningen is dit het aantal m2 bvo van een appartement, dus exclusief de verkeersruimte. In de uitvoerschermen van de berekeningen die worden gemaakt zodra deze investering in een bepaalde variant is opgenomen, staat het aantal m2 bvo inclusief verkeersruimte. Op die grondslag worden bouwkosten en kavelgrootte door Areadne berekend. In het rechtergedeelte van de ‘Catalogus investeringen’ staat welke kaveloppervlakte Areadne voor een eenheid van deze investering heeft berekend. Zie afbeelding 4.16. Y 4 5 7 8 10 12 14 17 19 20 22 24

Z


98 m2

AA in exploitatie in te voeren grondprijs

€

12.000

€

-

€

-

133 m2

200 m2 €

40.000

233 m2

€

100.000

400 m2

€

80.000

Figuur 4.16 - Gedeelte van de ‘Catalogus investeringen’ met optie keuze kaveloppervlak bij grondgebonden investering 108.

109.

4.5.2

Bij appartementen en andere niet-grondgebonden investeringen is de berekening van het kaveloppervlak gedaan met behulp van de rekenregels die omschreven staan bij het toelichtende kader van stap 13. Bij grondgebonden woningen heeft de gebruiker de mogelijkheid om in het veld rechts van het berekende kaveloppervlak een eigen keuze voor dat oppervlak in te voeren. Dan wordt de berekende waarde in de berekeningen vervangen door de keuze van de gebruiker en worden op basis van die keuze het terreingebruik en de kosten van het bouwen woonrijp maken bepaald. Dit kan het geval zijn bij grondgebonden woningen waarvan vaak al op voorhand bekend is hoe groot de kavel is waarop deze woningen worden gebouwd. Op dezelfde manier als beschreven bij toelichting 79 t/m 105 kunnen investeringen worden gedefinieerd voor huur in andere categorieën: zorg, welzijn, overig en vrije kavel. Vrije kavel zal overigens zelden in huur worden geëxploiteerd. Het kan om erfpacht gaan. Voor vrije kavels is een beperkter invoerscherm gemaakt, omdat hier geen sprake is van bouwkosten. Zie paragraaf 4.5.4, figuur 4.19 en toelichting 139 t/m 145. Maar eerst laten we in paragraaf 4.5.2 en toelichting stap 110 t/m 130 zien hoe investeringen koop kunnen worden ingevoerd in de ‘Catalogus investeringen’.

Investeringen nieuwbouw koop

Investeringen in nieuwbouw koop worden op vrijwel dezelfde wijze ingevoerd als investeringen nieuwbouw huur. Dit gaat als volgt: 110.

De gebruiker kan investeringen definiëren in de categorieën koop, wonen, zorg, welzijn, en overig. In deze handleiding gaan we er van uit dat binnen de categorie ‘koop’ voor ‘zorg’ wordt gekozen. De keus wordt gemaakt door in het werkblad ‘Catalogus investeringen’ onder de kop ‘koop’ in het roodomlijnde veld ‘zorg’ te klikken. Het invoerscherm ‘Investeren koop toevoegen’, figuur 4.17, verschijnt en we zien rechtsboven dat het in dit geval gaat om ‘zorg koop’.


38

Aedes Actiz

Figuur 4.17 - Invoerscherm investering koop toevoegen 111.

Kies de eigenaar. Bij voorkeur uit de opgebouwde lijst met behulp van de keuzeknop rechts van het veld, anders nieuwe toevoegen. Het kan gaan om een eigenaar uit de interne of de externe markt. •

112. 113. 114.

Voer een unieke omschrijving in, bijvoorbeeld ‘Verpleeghuis Piushof’. Kies het soort actie, in dit geval ‘nieuwbouw’. Geef onder de kop ‘actie’ aan of het bij deze investering om nieuwbouw of om transformeren gaat. Dit gegeven is van belang voor het bepalen van de bijdrage van deze investering aan het realiseren van de opgave met betrekking tot wonen, zorg en welzijn. •

115.

Let op! De eigenaar is de investeerder. Bij koop wordt bij ‘eigenaar’ ingevuld welke partij de objecten op de markt brengt, niet welke partij ze gaat kopen. Het is mogelijk dat een eigenaar/partij uit de interne markt in een andere categorie valt dan de categorie van de investering. Bij wonen zal dit niet zo vaak voorkomen, maar bij zorg, welzijn en overig kan dit wel het geval zijn. Bijvoorbeeld een ouderensoos - investeringscategorie ‘welzijn’ - wordt gebouwd door een corporatie, eigenaar/partij uit de categorie ‘wonen’.

Let op! De optie ‘opheffen’ staat hier niet open. Wanneer deze desinvestering aan de orde is wordt deze in Areadne meegenomen bij de catalogus ‘Inbreng interne markt’. Bij de keuze transformeren wordt wel geïnvesteerd in m2 bvo, maar er is geen sprake van een effect op de grondexploitatie. De terreinbehoefte verandert niet en Areadne berekent in de grondexploitatie geen kosten of opbrengsten voor deze investering. Daarom verandert het invoerscherm zodra de optie transformeren wordt gekozen, zie paragraaf 4.5.3 en toelichting stap 131 t/m 137. We vervolgen de toelichting voor de keuze ‘nieuwbouw’.

Geef aan of de investering bijdraagt aan het programma. Dit is de opgave voor wonen zorg en welzijn, die partijen hebben geformuleerd. Investeringen die bijdragen aan het programma vergroten namelijk het maatschappelijk rendement. In de verzamelstaat van


39

Aedes Actiz

116. 117.

de vastgoedexploitatie onderaan het uitvoerscherm wordt – zodra een investering is opgenomen in een bepaalde variant – zichtbaar met hoeveel objecten deze investering bijdraagt aan het programma. Dit blijkt ook uit de kleur - rood draagt niet bij, groen wel – tussen kolom 2 (omschrijving) en kolom 3 (aantal). In het overzicht van grondopbrengsten wordt dit duidelijk gemaakt zodra een investering daar is ingevoerd. Kies al of niet ‘grondgebonden’. Deze keuze is van belang voor toelichting stap 117 en stap 106 t/m 108. Voer de m2 bvo in. •

118.

Voer het aantal verdiepingen in: een 1 of een hoger getal. Het gaat om het aantal verdiepingen binnen de woning. Dit gegeven is vooral relevant bij grondgebonden woningen en eventueel bij maisonnettes binnen een flatgebouw. •

119. 120. 121.

123.

Let op! Voor een correcte berekening met Areadne moet altijd bij zowel het aantal verdiepingen als bij het aantal lagen een waarde worden ingevoerd, zie toelichting 91.

Voer het aantal lagen in. Bij grondgebonden objecten is het aantal lagen per definitie 1. Bij appartementen en dergelijke 2 of hoger. Maak de keus voor de parkeernorm. Bij de keus ‘hanteer norm’ rekent Areadne met de waarde die bij de centrale data is ingevoerd, zie de tabel onder toelichting 13. In veel gevallen zal dit de standaard gemeentelijke parkeernorm zijn. Bij de keus ‘eigen norm’ verschijnt een extra invoerveld, waar de gebruiker een eigen parkeernorm voor deze specifieke investering kan invoeren. Dit is – net als in de centrale data – het aantal parkeerplaatsen per eenheid. Op deze manier kan bijvoorbeeld – wanneer de norm in de centrale data 1,2 (of 120%) per woning is - voor dure woningen een hogere parkeernorm van bijvoorbeeld 1,6 (160%) worden gedefinieerd. •

122.

Let op! Bij de meeste gebouwcategorieën is het aantal m2 bvo eenduidig bepaald. Bij niet-grondgebonden appartementen en zorgplaatsen of –bedden kan dit anders zijn. Een makelaar die spreekt over een appartement van 80 m2 bedoelt meestal het bewoonbaar oppervlak,niet het aantal m2 bvo. Areadne houdt hier rekening mee door bij alle niet-grondgebonden investeringen het aantal m2 bvo waarmee de gebruiker deze investeringen typeert, op te hogen met een factor voor de verkeersruimte in het complex. Een praktische waarde daarvoor is bijvoorbeeld 30%. Deze variabele is opgenomen in het tweede veld van de centrale data en kan daar door de gebruiker worden ingesteld, zie toelichting bij stap 14. Met deze ophogingsfactor wordt dan dus bij alle niet grondgebonden investeringen rekening gehouden. Wil de gebruiker dit niet, dan moet hij deze ophogingsfactor op nul stellen in de centrale data en bij niet grondgebonden investering altijd zelf het aantal m2 bvo invoeren, inclusief de verkeersruimte. Bij grondgebonden investeringen is er standaard van uitgegaan dat het aantal ingevoerde m2 bvo inclusief verkeersruimte is.

Let op! Deze optie is vooral relevant bij objecten als kantoren of voorzieningen. Omdat bij deze objecten slechts sprake is van één investeringseenheid, moet als parkeernorm worden ingevoerd het totale aantal parkeerplaatsen dat bij deze voorziening hoort. Zijn dat er 4, dan invoeren 400%, enzovoort.

Voer een waarde in voor parkeren: mv = maaiveld. Het alternatief is gebouwd parkeren. Het percentage dat de gebruiker invoert geeft aan voor welk deel wordt geparkeerd op het maaiveld en welk deel van de parkeergelegenheid gesitueerd is in een gebouwde parkeervoorziening. Deze keus heeft uiteraard gevolgen voor ruimtegebruik en investeringskosten. De vooraf ingestelde waarde is 100% maaiveld parkeren. Geef in de velden ‘bouwkosten type’ aan in welk type bouwkosten – wonen, zorg, welzijn of overige - de investering valt. Deze invoer is van belang, omdat de bouwkosten per m2 bvo in de centrale data per hoofdcategorie investeringen kunnen worden gedifferentieerd. De keuze die standaard door Areadne wordt aangegeven correspondeert met de categorie - in dit voorbeeld ‘zorg’ - van de betreffende investering.


40

Aedes Actiz

124.

125. 126. 127.

128.

129.

Kies een toeslagpercentage bouwkosten met een waarde van plus of min x %. Bij de defaultkeuze (0) voor deze factor wordt door Areadne gerekend met de bouwkosten voor de betreffende investeringscategorie uit de centrale data. Een afwijkende waarde bijvoorbeeld 20 - betekent dat met 20% hogere bouwkosten wordt gerekend, bijvoorbeeld omdat het om extra investeringen gaat in verband met zware zorg. Kies of domotica gewenst is. Zo ja, dan rekent Areadne met de kosten per eenheid voor domotica, zoals deze zijn gedefinieerd in de centrale data. Ga naar de lijstknop naast het veld ‘grondprijstype’ en maak daar een keuze uit: een ‘gestelde grondprijs’, een ‘grondprijs per m2’ of een ‘grondprijs met grondquote’. In te voeren grondprijzen zijn exclusief BTW. De keuze van de ‘gestelde grondprijs’ is vaak aan de orde bij sociale woningbouw, intramurale voorzieningen en dergelijke. Hetzelfde geldt voor huurappartementen. Na deze keuze kan gebruiker een grondprijs per kavel of per appartement invoeren, bijvoorbeeld € 15.000,- in het veld ‘grondprijs’. De keuze ‘grondprijs per m2’ invoeren verandert de eenheden die worden gebruikt in het veld ‘grondprijs’. Nu kan de gebruiker kiezen of hij de normwaarde voor de grondprijs per m2 uit het bestand centrale data wil gebruiken. Zo niet, dan verschijnt een veld waar hij een unieke waarde kan invoeren van bijvoorbeeld € 250,- per m2 kavel. Areadne rekent dan de grondprijs uit aan de hand van het berekende kaveloppervlak en de gegeven grondprijs per m2. De keuze ‘grondprijs met grondquote’ invoeren verandert het invoerscherm. Zoals eerder toegelicht, is deze keuze vooral relevant bij koopwoningen en vrijwel nooit in de investeringscategorie van ons voorbeeld, dat is ‘zorg’. Wanneer de optie wordt gekozen verschijnt een veld waar de gebruiker een waarde moet ingeven voor de VON-prijs van de woning die hij verwacht dat daar wordt gebouwd. Vervolgens moet in een volgend veld de grondquote volgens vigerend beleid voor de betreffende categorie VON-prijs worden ingevoerd. •

130.

Let op! De huidige versie van Areadne kent geen automatische controle of deze verwachte VON-prijs correspondeert met de stichtingskosten die voor de betreffende investering worden berekend uit grondprijs plus investeringen vastgoed plus BTW. Deze check moet de gebruiker handmatig uitvoeren.

Nadat alle gegevens in dit scherm zijn ingevoerd of gemuteerd, worden deze bevestigd met ‘ok’. Hiermee wordt de in dit scherm gedefinieerde investering toegevoegd aan de catalogus ‘Investeringen’. Voor een toelichting op de betekenis van enkele kolommen in het overzicht van de catalogus verwijzen we terug naar toelichting 106 t/m 108.

Op dezelfde manier als bij toelichting 110 t/m 130 staat beschreven voor een investering in koop voor de zorg, kunnen investeringen worden gedefinieerd voor koop in andere categorieën, zoals wonen, welzijn en overig. Twee bijzondere categorieën investeringen moeten apart worden beschreven, te weten de investeringen in transformatie - paragraaf 4.5.3, toelichting stap 131 t/m 137 - en investeringen in vrije kavels, paragraaf 4.5.4, toelichting stap 138 t/m 145. Ze zijn bijzonder, omdat investeringen in transformatie van bestaand vastgoed geen invloed hebben op de grondexploitatie en investeringen in vrije kavel hebben geen invloed op de vastgoedexploitatie. Voor beide gevallen zijn specifieke invoerschermen gemaakt. Hierna beschrijven we hoe deze investeringen worden ingevoerd. 4.5.3

Investeringen in transformatie van bestaand vastgoed

131.

In een invoerscherm voor investeringen huur - zie toelichting 87 - of koop - zie toelichting 113 - kan de optie ‘transformeren’ worden aangevinkt. Dit verandert het invoerscherm als volgt, zie afbeelding 4.18.


41

Aedes Actiz

Figuur 4.18 - Invoerscherm transformeren 132. 133.

134.

135. 136. 137. 4.5.4

De gebruiker kan invoeren of transformatie bijdraagt aan het programma. De gebruiker kan aangeven hoeveel m2 bvo wordt getransformeerd. Op grond van dit gegeven berekent Areadne de bouwkosten van deze investering, door deze te vermenigvuldigen met het standaardbedrag voor bouwkosten bij transformatie. Dit is gedefinieerd in de centrale data, zie toelichting bij stap 13. Kies een toeslagpercentage transformatiekosten met een waarde van plus of min x %. Bij de defaultkeuze (0) voor deze factor wordt door Areadne gerekend met de transformatiekosten per m2 bvo uit de centrale data. Een afwijkende waarde bijvoorbeeld 20 - betekent dat met 20% hogere transformatiekosten worden gerekend, bijvoorbeeld omdat het om extra investeringen gaat in verband met zware zorg. Kies of domotica gewenst is. Zo ja, dan rekent Areadne met de kosten per eenheid voor domotica, zoals ze zijn gedefinieerd in de centrale data. In geval van een transformatie in de huur kunnen nog keuzes worden gemaakt met betrekking tot het BAR, naar analogie van een nieuwbouwinvestering in de huur, zie toelichting stap 99 en 100. Bevestig de invoer met ‘ok’. Ook deze investering wordt toegevoegd aan de catalogus ‘Investeringen’.

Investering vrije kavel koop en huur

138.

Voor vrije kavels is een beperkter invoerscherm gemaakt, omdat hier geen sprake is van bouwkosten, zie figuur 4.19.


42

Aedes Actiz

Figuur 4.19 – Invoerscherm vrije kavel toevoegen (koop) 139. 140. 141.

Kies de eigenaar. Bij voorkeur uit de opgebouwde lijst, anders een nieuwe toevoegen. Voer een unieke omschrijving in, bijvoorbeeld ‘Vrije kavels Bergpad’. Voer de grootte van de vrije kavel in, in m2. •

142.

143. 144.

145.

Let op! Areadne gaat er standaard van uit dat bij vrije kavels sprake is van parkeren op eigen terrein. Daarom wordt hier geen parkeernorm of parkeervorm ingevoerd. Areadne gaat er bovendien van uit dat een vrije kavel niet bijdraagt aan het programma voor wonen zorg en welzijn op de locatie.

Ga naar de lijstknop naast het veld grondprijstype en maak een keuze uit een gestelde grondprijs of een grondprijs per m2. In te voeren grondprijzen zijn exclusief BTW. Areadne gaat er van uit dat bij vrije kavels nooit met een grondquote wordt gewerkt, omdat de VON-prijs van de door de eigenaar te bouwen woning niet bekend is. De keuze van de ‘gestelde grondprijs’ is mogelijk bij vrije kavels. Wanneer de gebruiker de keuze ‘gestelde grondprijs’ heeft gemaakt, kan hij een grondprijs per kavel invoeren, bijvoorbeeld € 45.000,-, in het veld ‘grondprijs’. De keuze ‘grondprijs per m2’ is eveneens mogelijk bij vrije kavels. Deze keuze invoeren verandert de eenheden die worden gebruikt in het veld ‘grondprijs’. De gebruiker kan kiezen of hij Areadne wil laten rekenen met de normgrondprijs per m2, die in de centrale data is gedefinieerd, of met een eigen waarde voor deze specifieke kavel. In het laatste geval verschijnt een extra veld waar de gebruiker deze waarde kan invoeren van bijvoorbeeld € 250,- per m2 kavel. Areadne rekent de grondprijs uit aan de hand van het berekende kaveloppervlak en de gegeven grondprijs per m2. Nadat alle gegevens in dit scherm zijn ingevoerd of gemuteerd, geef ‘ok’. Hiermee wordt de in dit scherm gedefinieerde investering toegevoegd aan de catalogus ‘Investeringen’.

Na de nodige herhalingen van de voorgaande routines heeft de gebruiker een catalogus gemaakt met de verschillende typen investeringen waarmee hij – in samenwerking met andere partijen – het programma kan realiseren. Een voorbeeld van een samengestelde catalogus ‘Investeringen’ staat in afbeelding 4.20.


43

Aedes Actiz

BC 2 3 4 5 7 8 10 12 14 17 19 20 22 24 26 27 28

D

E

F

H

J

K

L

eigenaar

nieuwbouw


bvo

M

N

O

P

Q

Investeringen huur categorie/omschrijving

aantal aantal parkeer- parkeren bouw-kosten verd lagen norm maaiveld

wonen park

wcp

WAAR

ONWAAR

WAAR

ONWAAR

100 m2

100% €

850

jansstraat 40

wcp

ONWAAR

WAAR

WAAR

ONWAAR

100 m2

€

600

welzo

ONWAAR

WAAR

WAAR

ONWAAR

100 m2

€

600

1

4

1,3

zorg verpleeg welzijn overig apotheek

gemeente

WAAR

ONWAAR

WAAR

WAAR

100 m2

2

1

1,3

100% €

1.000

winkels

BAM

WAAR

ONWAAR

WAAR

WAAR

100 m2

1

1

1,3

100% €

1.000

wcp

WAAR

ONWAAR

######

400 m2

nieuwbouw


bvo

WAAR

ONWAAR

WAAR

WAAR

100 m2

ONWAAR

WAAR

WAAR

ONWAAR

100 m2

vrij kavel plantsoen

koop omschrijving

29 30 32 34 37 39 41 44 47 48

eigenaar

aantal aantal parkeer- parkeren bouw-kosten verd lagen norm maaiveld

wonen parkstraat20

BAM

2

1

1,3

100% €

850

€

600

zorg welzijn clubhuis

welzijnouderen

overig vrij kavel

Linker deel van het scherm Q

R

S

T

U

V

W

X

bouw-kosten

toeslag bouwkstn

domotica

gestelde grondprijs

grondprijs per m2


grondquote

BAR

Y

Z

AA

2 3 4 5 7 8 10 12 14 17 19 20 22 24 26 27 28

€

850

###### # €

€

600

###### #

€

600

€

1.000

€

1.000

29 bouw-kosten 30 32 € 850 34 37 39 € 600 41 44 47 48

€

toeslag bouwkstn

6.500

12.000

€

€

-

€

-

7,0%


98 m2


€

12.000

7,0%

€

-

€

-

-

€

-

€

-

7,0%

###### # €

-

€

200

€

-

8,0%

133 m2

200 m2 €

40.000

###### # €

100.000

€

-

€

-

8,0%

233 m2

€

100.000

€

-

€

200

€

-

400 m2

€

80.000

domotica

###### # €

gestelde grondprijs

60.000

grondprijs per m2

€

-


€

-

grondquote

kaveloppervlak berekend

eigen invoer kaveloppervlak

133 m2

###### #


€

60.000

€

-

Rechter deel van het scherm Figuur 4.20 – Voorbeeld van ingevulde catalogus investeringen Welke van deze investeringen in een bepaalde variant daadwerkelijk worden gerealiseerd, en hoeveel eenheden van deze investeringen worden ingevoerd, is dan nog niet gedefinieerd. Ook de gevolgen


44

Aedes Actiz

van deze investeringen voor gronden vastgoedexploitatie zijn nog niet berekend. Dit gebeurt in het volgende onderdeel van de invoerprocedure. •

Let op! Bij de investeringen ‘Jansstraat 40’ en ‘Verpleeg’ staan geen gegevens over parkeren en grondprijzen. Dit correspondeert met het gegeven dat deze investeringen zijn ingevoerd als ‘transformaties’.

4.6 Het invoeren van de investeringen in de gronden vastgoedexploitatie De gebruiker kiest het werkblad - onderin het scherm - van de samen te stellen variant of voegt eventueel eerst een werkblad voor een nieuwe variant toe, zie toelichting stap 5. Het invoeren van investeringen gebeurt in het overzichtsscherm in het vak ‘Opbrengsten grondexploitatie’, zie figuur 4.21.

Opbrengsten eigenaar

omschrijving

aantal

kaveloppervlak

HUUR interne markt

bbo

opbrengst €

HUUR externe markt KOOP interne markt

opbrengst/m2 kavel

-

€

-

1 st

225 m2

100 m2 €

100

1 st

225 m2

100 m2 €

100

€

-

wonen wcp

test 2

KOOP externe markt

€

0

Figuur 4. 21 – Invoerscherm investeringen grondopbrengsten 146. 147. 148.

Klik eenmaal in een van de rode invoervakken in het overzichtsscherm, bijvoorbeeld ‘Huur interne markt’. Er verschijnt een invoerscherm met de mogelijkheden om eerder gedefinieerde investeringen in de huur door de in- of externe markt te kiezen. Maak een keuze wonen, zorg, welzijn, overig of vrije kavel. Voor de rest van deze toelichting gaan we er van uit dat ‘zorg’ is gekozen. •

149. 150. 151. 152. 153.

Let op! In elke categorie wonen, zorg, welzijn of overig kunnen nu zowel de investeringen nieuwbouw worden gekozen als de transformaties binnen die categorieën. Daarnaast kunnen vrije kavels worden gekozen.

Klik op de lijstknop naast het veld ‘maak keuze’. Er verschijnt een lijst met alle in de catalogus gedefinieerde investeringen huur in de categorie zorg. Kies een van deze investeringen uit de lijst en geef ‘ok’. Areadne keert terug naar het overzichtsscherm en de gekozen investering staat in de categorie ‘huur interne markt’ onder ‘zorg’. De cursor staat automatisch in het veld waar het aantal stuks van dit type investering moet worden ingevoerd. •

Let op! Voor het goed functioneren van het programma is het vereist dat nu meteen het aantal stuks van de betreffende investering wordt ingevoerd, bijvoorbeeld twintig appartementen of één gebouw voor welzijnsfuncties. Een praktische tip is om eerst de waarde 1 in te voeren. Dan verschijnen in de verschillende velden van de betreffende rij - en ook elders op het uitvoerscherm de uitkomsten van de berekeningen die Areadne met de eerder gedefinieerde gegevens van deze invoer heeft uitgevoerd. De gebruiker kan dan in één oogopslag zien of die uitkomsten hem realistisch lijken en eventuele invoerfouten herstellen. Die zijn veel moeilijker te herkennen wanneer de uiteindelijke keuze van een aantal is ingevoerd. Wanneer een transformatie wordt gekozen verschijnen bij de opbrengsten en kosten grondexploitatie geen bedragen, omdat transformaties geen consequenties hebben voor de grondexploitatie. In verband met de structuur van het model worden deze toch ingevoerd onder de kop opbrengsten grondexploitatie. In de velden ‘kosten’ en ‘opbrengsten’ vastgoedexploitatie worden de gevolgen van investeringen in transformaties


45

Aedes Actiz

uiteraard wel zichtbaar. Bij invoer van een vrije kavel ligt het andersom: er verschijnen alleen kosten en opbrengsten in de grondexploitatie en niet in de vastgoedexploitatie. De invoer van investeringen nieuwbouw heeft gevolgen voor zowel grond- als vastgoedexploitatie. 154.

Na invoer van investering en aantal stuks rekent Areadne uit hoeveel m2 terrein voor deze investering nodig is, wat de bijbehorende kosten voor het bouwen woonrijp maken zijn deze worden zichtbaar in de velden onder de weergave van ‘Inbreng en verwerving’ - en wat de bouwkosten zijn. Desgewenst kan het bij 153 ingevoerde aantal stuks worden overschreven door in de betreffende cel te klikken en een nieuwe waarde in te voeren. Dit kan op elk moment in de rekenprocedure worden herhaald. Alle relevante stappen uit toelichting 146 t/m 155 worden herhaald tot het gewenste investeringsprogramma in typen en aantallen voor de locatie is samengesteld.

155. 156.

•

157.

Let op! Wanneer de gebruiker een ingevoerde investering weer wil verwijderen moet hij dubbelklikken in het eerste veld van deze investering. Vervolgens in het dan verschijnende keuzevenster de keuze ‘object verwijderen’ bevestigen.

De door Areadne berekende uitkomsten van de gronden vastgoedexploitatie worden zichtbaar in het resultatenscherm, per investering en voor het totaal van de samengestelde variant.

Wanneer alle invoer voor een variant compleet is, verschijnen de door Areadne berekende uitkomsten in het resultatenscherm. In de volgende paragraaf staan de uitkomsten omschreven.

4.7 Uitkomsten van gronden vastgoedexploitatie Het bovenste deel van het resultatenscherm laat de uitkomsten van de grondexploitatie - kosten en opbrengsten – van een variant zien. In het onderdeel ‘grondexploitatie’ van het resultatenscherm worden ze bij de kosten - achtereenvolgens van links naar rechts - weergegeven, zie afbeelding 4.22. Grondexploitatie rente

5,0%

terrein

kostenstijging

1,5%

prijspeil

opbrengstenstijging

2,0%

8000 m2 2006

Kosten inbreng en verwerving eigenaar

omschrijving

terreinoppervlak

Interne markt WONEN wcp

piusstraa

wcp

hofje

Interne markt ZORG welzo

avondrood

gemeente

voetbalveld

Externe markt jansma

garage

overige kosten

totaal

3000 m2 €

300.000

€

300.000

€

195.000

€

795.000

1000 m2 €

200.000

€

200.000

€

125.000

€

525.000 270.000

2000 m2 €

100.000

€

100.000

€

70.000

€

2000 m2 €

10.000

€

50.000

€

10.000

€

70.000

2000 m2 €

10.000

€

50.000

€

10.000

€

70.000

€

-

€

-

€

-

€

-

2500 m2 €

10.000

€

-

€

12.500

€

22.500

2500 m2 €

10.000

€

-

€

12.500

€

22.500

500 m2 €

520.000

€

-

€

520.000

€

520.000

500 m2 €

520.000

€

-

€

520.000

€

1.446.033

Interne markt WELZIJN Interne markt GEMEENTE

sloopkosten

inbreng/verwerving

kosten infrastructuur voorzieningen wijkniveau (A)


€

4.250

bouwen woonrijpmaken (B)


€

21.250

bijkomende kosten

25% van (A) + (B)

€

6.375

(C)

gemeentelijke opslagen per m2 terrein

€2

€

2.833

op terreinvoorzieningen en infra


€

2.231

op milieu hinderlijke bedrijven


€

1.594

€

776.033

totaal

8000 m2 €

840.000

€

350.000

Figuur 4.22 - Overzicht kosten grondexploitatie: inbreng, verwerving, kosten infrastructuur en gemeentelijke opslagen 158. 159. 160.

Welke eigenaren hebben ingebracht, dan wel van wie is verworven. Omschrijving van de objecten die zijn ingebracht of verworven. Het terreinoppervlak per object en het totaal.


46

Aedes Actiz

161. 162. 163.

De kosten van inbreng en verwerving per object en in totaal. De sloopkosten, indien van toepassing. De overige kosten van dit terrein, zoals het totaal van de kosten voor milieu en bodemsanering, voor fasering, voor herhuisvesting en extra kosten voor onteigening. Het totaal van inbreng/verwervingskosten, sloopkosten en overige kosten per object. De contante waarde en de eindwaarde van deze kosten verschijnen alleen wanneer een tijdfasering is aangegeven, zie paragraaf 4.4.

164. 165.

Vervolgens in de velden daaronder, zie afbeelding 4.22: 166.

Onder kosten infrastructuur: de kosten van voorzieningen op wijkniveau - bovenwijkse voorzieningen - getotaliseerd voor alle investeringen die in het veld opbrengsten grondexploitatie zijn ingevoerd. Deze kosten zijn gerelateerd aan het benodigde terreinoppervlak, berekend uit het berekende kaveloppervlak, gedeeld door percentage uitgeefbaar terrein van elke investering. De kosten van het bouwen woonrijp maken. Zelfde berekeningsgrondslag als bij bovenwijkse voorzieningen. De bijkomende kosten van bovenwijkse voorzieningen en het bouwen woonrijp maken. De kosten van gemeentelijke opslagen per m2 terrein - zelfde berekeningsgrondslag als bovenwijkse voorzieningen - en over de totale kosten infrastructuur. De totale grondkosten.

167. 168. 169. 170.

Het onderdeel ‘Opbrengsten’ van de grondexploitatie in het resultatenscherm is in figuur 4.23 weergegeven. Opbrengsten eigenaar

omschrijving

HUUR interne markt

aantal

kaveloppervlak 5 st

bbo

opbrengst

opbrengst/m2 kavel

698 m2

83 m2 €

132.000

€

-

98 m2

33 m2 €

12.000

€

-

50 m2 €

40.000

€

200

€

200

€

430

wonen wcp

jansstraat 40

1 st

wcp

park

1 st

verpleeg

1 st

apotheek

1 st

#DEEL/0! €

123

zorg welzo

#DEEL/0!

overig gemeente

200 m2

vrij kavel wcp

plantsoen

HUUR externe markt

1 st

400 m2

€

80.000

1 st

233 m2

100 m2 €

100.000

1 st

233 m2

100 m2 €

100.000

€

-

overig BAM

winkels

KOOP interne markt

1 st

welzijn welzijnouderen

clubhuis

KOOP externe markt

€

-

133 m2

50 m2 €

60.000

133 m2

50 m2 €

60.000

1063 m2

€

292.000

1 st 1 st

#DEEL/0!

wonen BAM

parkstraat20

1 st

totaal

€

453

Figuur 4.23 - Overzicht van de opbrengsten van de grondexploitatie Hier zien we achtereenvolgens: 171. 172. 173. 174. 175. 176. 177.

De eigenaren van investeringen in verschillende categorieën. Omschrijvingen van de investeringen. Een groen veld als de investering bijdraagt aan het programma, een rood veld als dat niet het geval is. Het aantal eenheden waaruit de investering bestaat. Het berekende of ingegeven kaveloppervlak - dus niet het (grotere) terreinoppervlak dat bouwrijp moet worden gemaakt om dit kaveloppervlak te kunnen uitgeven - per investering en het totaal dat bij deze variant voor investeringen op de locatie nodig is. Het bbo - bebouwd oppervlak of footprint - dat bij elke investering hoort. De grondopbrengst van de gekozen investeringen op de locatie, inclusief het totaal van de grondopbrengsten van deze variant.


47

Aedes Actiz

178. 179.

De grondopbrengst per m2 kavel van elke investering. De contante waarde en de eindwaarde van de ingevoerde opbrengsten.

Daaronder staat het overzicht van de kosten en opbrengsten in de vastgoedexploitatie, zoals weergegeven in figuur 4.24.

Vastgoedexploitatie Kosten eigenaar

omschrijving

aantal

HUUR interne markt

bvo

kosten incl. btw

4 st

490 m2 €

510.451

kosten/object

maandhuur/object

wonen wcp

jansstraat 40

1 st

130 m2 €

106.743

€

106.743

€

623

wcp

park

1 st

130 m2 €

151.219

€

151.219

€

965

verpleeg

1 st

130 m2 €

115.638

€

115.638

€

675

€

136.850

€

1.230

€

1.706

zorg welzo overig gemeente

apotheek

HUUR externe markt

1 st

100 m2 €

136.850

1 st

100 m2 €

136.850

1 st 1 st

100 m2 € 130 m2 €

136.850 106.743

€

136.850

€

106.743

n.v.t.

€

116.323

n.v.t.

overig BAM KOOP interne markt

winkels

welzijn welzijnouderen

clubhuis

KOOP externe markt

1 st

130 m2 €

106.743

1 st

100 m2 €

116.323

1 st

100 m2 €

116.323

wonen BAM

parkstraat20

totaal

€

870.366

Opbrengsten eigenaar

omschrijving

aantal

bvo

HUUR interne markt

opbrengst incl. btw €

572.331

opbrengst/object

wonen wcp

jansstraat 40

1 st

130 m2 €

106.743

€

106.743

wcp

park

1 st

130 m2 €

165.499

€

165.499

verpleeg

1 st

130 m2 €

115.638

€

115.638

apotheek

1 st

100 m2 €

184.450

€

184.450

€

255.850

zorg welzo overig gemeente HUUR externe markt overig BAM KOOP interne markt

winkels

1 st

100 m2 € €

255.850 106.743

€

255.850

clubhuis

1 st

130 m2 €

106.743

€

106.743

€

187.723

welzijn welzijnouderen KOOP externe markt wonen BAM

parkstraat20

1 st

100 m2 €

187.723

totaal €

1.122.646

Figuur 4.24 - Overzicht kosten en opbrengsten in de vastgoedexploitatie In het onderdeel ‘Vastgoedexploitatie’ van het resultatenscherm worden achtereenvolgens van links naar rechts en van boven naar beneden weergegeven: 180. 181. 182. 183. 184. 185.

Bij de kosten: de eigenaren die investeren en de categorie waarin de investering valt. Omschrijving van de investeringen. Het aantal eenheden. Het aantal m2 bvo per investering. De totale kosten - bouw en bijkomende kosten - inclusief BTW, exclusief grondkosten van de investeringen, per object en in totaal. De totale kosten per object, zoals woning, kantoor, plaats en dergelijke. De maandhuur aanvangshuur - per object, ingeval van investeringen in de huur. Deze is berekend aan de hand van het BAR.


48

Aedes Actiz

•

186. 187. 188. 189. 190.

Let op! De maandhuur is hier berekend over alle kosten - dus niet alleen de bouwen bijkomende kosten, inclusief BTW, zoals vermeld in de links daarvan gelegen kolom - maar ook over de grondkosten, inclusief BTW.

De contante waarde en de eindwaarde van de bouwen bijkomende kosten, inclusief BTW, exclusief grondkosten per investering en in totaal, wanneer de gebruiker de fasering in de tijd heeft aangegeven. Bij de opbrengsten: de eigenaren die deze opbrengsten ontvangen en de categorie waarin de investering valt. Het aantal eenheden. Het aantal m2 bvo per investering. De opbrengst die nodig is om de totale kosten - grond plus bouw plus BTW - te dekken, per investering en in totaal. •

191. 192.

Let op! Zoals in hoofdstuk 3.4 is aangegeven berekent Areadne de opbrengsten die nodig zijn voor een sluitende exploitatie. De gebruiker moet zelf beoordelen of deze opbrengsten in de markt dan wel binnen zijn eigen exploitatie te realiseren zijn. Is dat niet het geval, dan biedt Areadne de mogelijkheid om de uitkomsten van een variant te optimaliseren of een andere variant samen te stellen.

De opbrengst die nodig is om de kosten te dekken per object, zoals woning, kantoor, plaats en dergelijke. De contante waarde en de eindwaarde van de benodigde opbrengsten per investering en in totaal, wanneer de gebruiker de fasering in de tijd heeft aangegeven.

Helemaal onderaan het resultatenscherm worden de resultaten tenslotte nogmaals weergegeven in een samenvatting. Deze is zo ingedeeld dat het optimaliseringsproces – het uiteindelijke doel van Areadne – wordt vergemakkelijkt. De werking van dit onderdeel van Areadne bespreken we in hoofdstuk.4.8.

4.8 Samenvatting van de grondexploitatie en het gebruik van Areadne bij overleg over het optimaliseren en verdelen van resultaten De manier waarop de uitkomsten van de grondexploitatie worden samengevat blijkt uit figuur 4.25. Samenvatting grondexploitatie terrein beschikbaar

terrein benodigd

8000 m2

1417 m2

over/ondermaat 6583 m2 €

kosten 1.446.033

opbrengsten €

292.000

resultaat €

1.154.033- €

residu

residu/m2 terrein

834.033- €

104-

interne markt eigenaar

inbrengwaarde

inbreng hvlhd

residu

wonen wcp zorg

€

300.000

3000 m2 €

161.613-

welzo welzijn

€

10.000

2000 m2 €

297.742-

€

10.000

2500 m2 €

374.678-

gemeente gemeente

Figuur 4.25 - Samenvatting van de resultaten van de grondexploitatie De betekenis van de verschillende velden in de samenvatting van de grondexploitatie is als volgt: 193. 194.

Terrein beschikbaar: hier is de som van inbreng en verwerving weergegeven. Terrein benodigd: hier is de som van de terreinbehoeften voor de gekozen investeringen van het programma weergegeven. •

Let op! Hier is niet het eerder berekende totaal benodigde kaveloppervlak, zie toelichting 107, weergegeven, maar de grotere hoeveelheid terrein die nodig is om de uitgeefbare kavels te realiseren. De relatie tussen deze twee grootheden


49

Aedes Actiz

wordt bepaald door het percentage uitgeefbaar terrein uit de centrale data, zie toelichting 13. 195.

Overmaat/ondermaat terrein: het verschil tussen beschikbaar en benodigd terrein.

De overmaat of ondermaat terrein is een belangrijk gegeven bij het optimaliseren van varianten. Er zal vrijwel per definitie sprake zijn van een overmaat of ondermaat terrein. De terreinbehoefte voor de investeringen die op grond van een programma en kengetallen immers is berekend, wordt vergeleken met het concrete oppervlak van het terrein dat wordt samengesteld door inbreng en verwerving. Overmaat Wanneer Areadne een overmaat terrein berekent, zijn er kennelijk mogelijkheden om het gekozen programma met een ruimtegebruik per eenheid te realiseren dat royaler is dan werd berekend met de standaard uitgangspunten uit het bestand centrale data. Het is dan bijvoorbeeld mogelijk met meer ‘ruimte om de deur’ te rekenen. Dit kan gesimuleerd worden door in de centrale data de factor ‘toeslagpercentage op bbo ten behoeve van berekening kaveloppervlak’, kortweg aangeduid als de ‘kavelfactor’ - zie toelichting 13 - te verhogen. Een andere mogelijkheid is om in dat geval in de centrale data het ‘uitgiftepercentage’ - zie toelichting 13 - te verlagen, dus een groter aandeel openbaar gebied in het plan op te nemen. Dit heeft in het algemeen min of meer marginale gevolgen voor de financiële resultaten van de grondexploitatie, omdat het investeringsprogramma en dus de grondopbrengsten er vooralsnog niet door veranderen. Er zijn ook andere mogelijkheden. Wanneer partijen vinden dat de ruimtelijke uitgangspunten realistisch zijn, kunnen zij er namelijk ook voor kiezen om bijvoorbeeld het aantal lagen van een appartementengebouw terug te brengen van vier naar drie en dergelijke. De effecten daarvan kunnen meteen zichtbaar worden gemaakt door de betreffende investering in de catalogus te selecteren en het aantal lagen van vier naar drie te wijzigen. Ook dan zijn de gevolgen voor de resultaten van de grondexploitatie nog min of meer marginaal. Het aantal eenheden kostendragers verandert immers niet, alleen de ruimtelijke spreiding over het terrein. De exploitatietechnisch meest interessante mogelijkheid bij een overmaat aan terrein is om de niet benutte ruimte te bebouwen. Dit wil zeggen het programma voor de locatie op te hogen. Dat kan door de aantallen binnen de in de betreffende variant gekozen investeringstypes op te hogen, bijvoorbeeld van zestien naar twintig appartementen. De effecten van dit soort wijzigingen kunnen direct zichtbaar worden gemaakt door de aantallen aan te passen in het deel van het resultatenscherm waar de opbrengsten uit de grondexploitatie staan, zie toelichting 155. Een andere mogelijkheid is om nieuwe investeringstypes uit de catalogus te selecteren, zie toelichting 146 t/m 151, en eventueel eerst alsnog aan te maken, zie onder andere toelichting 81 t/m 105. Na elke wijziging of combinatie van wijzigingen laat Areadne meteen zien wat het effect daarvan is op de over- of ondermaat terrein, tot een uitkomst bereikt is waarvan gebruikers vinden dat deze optimaal gebruik maakt van de mogelijkheden van het terrein. Uiteraard zullen partijen daarbij proberen om ofwel een groter deel van de opgave op de locatie te realiseren dan oorspronkelijk was voorzien – en zo meer maatschappelijk rendement tot stand te brengen - ofwel om een hoger financieel resultaat op de grondexploitatie te realiseren, dus meer financieel rendement. Ondermaat Wanneer Areadne een ondermaat - dus tekort aan beschikbaar terrein – berekent, is het goed om te kijken of wel alle opnieuw te ontwikkelen terrein bij de inbreng is meegerekend. Vervolgens bekijken de gebruikers of de bovengenoemde twee kengetallen voor deze locatie een realistische waarde hebben. De kengetallen zijn immers essentieel voor de berekening van de terreinbehoefte bij een gegeven programma - de opslagfactor - om bbo om te rekenen naar kavel en het uitgiftepercentage uit de centrale data die het ruimtegebruik bepalen. Van een te beperkte hoeveelheid inbreng kan met name sprake zijn in bestaand stedelijk gebied bij herontwikkeling van woon- of zorglocaties. Wanneer als inbreng alleen de kavels van corporatie en zorgaanbieder zijn genomen, terwijl daaromheen nog een groenstrook en parkeerplaatsen aan de openbare weg - eigendom van de gemeente - liggen, rekent Areadne de nieuwe investeringen door - bijvoorbeeld met een percentage uitgeefbaar terrein van 65% - alsof een gedeelte van dat groen, die weg en de parkeerplaatsen nog moeten worden aangelegd en dus ruimte vragen. Om een bij de specifieke locatie passende realistische uitkomst te krijgen moet dan ofwel de bedoelde gemeentegrond alsnog bij de inbreng worden geteld - door aanpassing van de catalogus inbreng, zie toelichting 15 tot en met 40 - of het percentage uitgeefbaar terrein moet voor deze locatie hoger worden gesteld dan in de centrale data was opgenomen. Een andere mogelijkheid is dat partijen besluiten rekening te houden met minder ruimte rond het bebouwd


50

Aedes Actiz

oppervlak bbo, de footprint. Zie het schema onder toelichting 13. Dit kan betekenen dat de stedenbouwkundige kwaliteit op de locatie in het gedrang komt. Wanneer deze check op het ruimtegebruik, inclusief zijn eventuele consequenties is doorgevoerd, kan het nog steeds zo zijn dat er sprake is van een ondermaat terrein. Dan moeten partijen concluderen dat het gekozen programma – gegeven de uitgangspunten die zij zelf in Areadne hebben ingevoerd – niet realistisch is. Zij kunnen vervolgens kiezen voor het verlagen van het aantal woningen, voor ophoging van het aantal lagen van appartementen en zorgvoorzieningen of voor lagere parkeernormen, dan wel inpandig parkeren in plaats van parkeren op het maaiveld. Nogmaals: aantallen kunnen rechtstreeks worden gemuteerd in het resultatenscherm. Willen partijen het aantal lagen bij niet-grondgebonden investeringen veranderen, dan moeten zij deze doorvoeren in de specificatie van investeringen in de catalogus ‘Investeren’, zie toelichting 92 en 119. De uitgangspunten met betrekking tot parkeren kunnen op twee plaatsen worden aangepast. De algemene parkeernorm - die vervolgens voor alle investeringen geldt waar niet voor specifieke parkeernormen is gekozen - kan worden aangepast in de centrale data, zie toelichting 13. Daarnaast kan bij elke individuele investering desgewenst een mutatie worden doorgevoerd in de parkeernorm en in het aandeel parkeren dat op het maaiveld - met consequenties voor de terreinbehoefte – wordt gerealiseerd. Zie voor huurobjecten toelichting stap 93 t/m 95 en voor koopobjecten toelichting stap 120 t/m 122. Na deze toelichting op het gegeven ‘over- of ondermaat terrein’ vervolgen we met een bespreking van de overige kolommen in de ‘Samenvatting grondexploitatie’. 196. 197. 198. 199.

Kosten. Hier zijn alle kosten - exclusief BTW - van de grondexploitatie getotaliseerd. Opbrengsten. Hier staat het totaal van de opbrengsten - exclusief BTW - in de grondexploitatie. Resultaat. Het resultaat is het verschil tussen kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. Residu. Het residu is het resultaat van de grondexploitatie, vermeerderd met de inbrengwaarde van partijen uit de interne markt.

Het residu Het residu is een belangrijk gegeven in de discussie over optimalisering van de resultaten van de grondexploitatie. Het geeft aan welke waarde de partijen uit de interne markt daadwerkelijk uit het plan kunnen terugverdienen bij de gegeven grondopbrengsten, een marktconforme vergoeding voor de verwerving van derden en voor het bouwen woonrijp maken met opslagen en bijkomende kosten. Het residu is onafhankelijk van de hoogte van de inbrengwaarde die in de grondexploitatie is ingevoerd. Een hoge inbrengwaarde - ceteris paribus – leidt namelijk tot een laag exploitatieresultaat. Omgekeerd leidt een lage inbrengwaarde tot een hoog exploitatieresultaat. Zowel inbrengwaarde als resultaat vallen echter toe aan de partijen van de interne markt en de som van beide is constant. Economisch gezien hebben partijen uit de interne markt een gezamenlijk belang om de planspecificaties zo te maken dat het residu zo hoog mogelijk is. Dit kunnen zij doen door opbrengsten te verhogen per object - uiteraard tot de grens van wat in de markt kan worden afgezet of in hun eigen exploitaties aan lasten kan worden gedragen – of door meer of andere objecten in het plan op te nemen die meer opbrengsten genereren. Ze kunnen dit doen door kosten te verlagen. Bijvoorbeeld een andere parkeeroplossing kiezen, het verlagen van de uitvoeringskwaliteit van het bouwen woonrijp maken of een slimmere fasering van hun plannen. Areadne is gemaakt om dit optimaliseringsproces met zo realistisch mogelijke berekeningen te ondersteunen. In de voorgaande paragrafen staat hoe de invoer van gegevens in zijn werk gaat waarmee gebruikers de uitkomsten van de grondexploitatie kunnen optimaliseren. 200.

Residu per m2 terrein. Het gaat hier om het residu van het hele exploitatiegebied, gedeeld door de oppervlakte van het terrein.

Dit gegeven kan helpen om de uitkomsten voor terreinen van verschillende omvang onderling te vergelijken. Er is geen norm voor het residu per m2 terrein die bepaalt of een gebiedsontwikkeling al dan niet economisch verantwoord is. Een enkele ‘piketpaal’ kan wel worden geslagen. Wanneer het residu lager is dan de prijs die per m2 moet worden betaald aan partijen uit de externe markt van wie gronden en opstallen worden verworven, zijn er twee mogelijkheden. Er kan worden geconcludeerd dat de partijen uit de externe markt kennelijk een sterke positie hebben. De conclusie kan ook zijn dat


51

Aedes Actiz

de partijen uit de interne markt er niet in zijn geslaagd om een min of meer marktconform resultaat tot stand te brengen. Immers, de grond die zij zelf inbrengen brengt minder op dan dat wat de externe partijen inbrengen. Uiteraard kan het realiseren van een plan met een relatief laag residu verantwoord zijn in het licht van de maatschappelijke doelstellingen die met de gebiedsontwikkeling worden beoogd. 201.

Contante waarde en eindwaarde van het resultaat. Wanneer de gebruiker de tijdfasering heeft aangegeven van kosten en opbrengsten in de grondexploitatie, worden hier de gesaldeerde contante waarden en eindwaarden weergegeven. Een regel lager worden de resultaten van de grondexploitatie in de eerste kolom gespecificeerd naar eigenaar. Daarmee kan de discussie over de verdeling van het residu worden ondersteund op de manier die bij toelichting 203 t/m 205 verder wordt beschreven. De tweede kolom in de rijen per eigenaar geeft de totale inbrengwaarde van eigendommen weer, die deze eigenaar ter beschikking heeft gesteld voor de (her)ontwikkeling van het gebied. In feite heeft iedere eigenaar uit de interne markt zich daarmee op voorhand verzekerd van een aandeel in het resultaat van de grondexploitatie. De derde kolom geeft aan hoeveel terrein de verschillende eigenaren uit de interne markt hebben ingebracht. De vierde kolom laat zien wat het residu is dat aan deze eigenaar toevalt als som van zijn inbrengwaarde plus zijn aandeel in het door gezamenlijke inbreng en inzet tot stand gebrachte resultaat van de totale gebiedsexploitatie. Er zijn allerlei sleutels denkbaar voor de verdeling van het totale resultaat, dat hoger of lager is naar gelang de inbrengwaarde van individuele partijen. Bij de berekening van het residu per partij door Areadne is als verdeelsleutel gekozen de verhouding tussen het aantal vierkante meters terrein dat elke partij uit de interne markt inbrengt.

202.

203.

204. 205.

4.9 Samenvatting van de vastgoedexploitatie In figuur 4.26 is te zien hoe de uitkomsten van de vastgoedexploitatie door Areadne worden samengevat. vastgoedexploitatie grondkosten €

bouw en bijk.kosten 212.000

€

investering

731.400

€

btw

943.400

19%

investering incl. BTW

€

resultaat

opbrengst incl. btw

1.122.646

€

1.122.646

€

-

interne markt eigenaar

grondkosten incl. btw

bouw en bijk. kosten

opbrengst incl. btw

resultaat incl. btw

bijdrage aan programma

huur wonen wcp zorg

€

14.280

€

257.962

€

272.242

€

-

2 objecten

welzo welzijn

€

-

€

115.638

€

115.638

€

-

1 st

€

47.600

€

136.850

€

184.450

€

-

1 objecten

€

-

€

106.743

€

106.743

€

-

1 objecten

overig gemeente

koop wonen zorg welzijn welzijnouderen overig

Figuur 4.26 - Overzicht van de uitkomsten van de vastgoedexploitatie Van links naar rechts in de bovenste twee rijen laat Areadne achtereenvolgens voor het investeringsprogramma in zijn geheel het volgende zien: 206. 207. 208. 209. 210.

Grondkosten. Dit bedrag correspondeert met de grondopbrengsten, exclusief BTW, in de grondexploitatie. Bouw en bijkomende kosten, exclusief BTW. De totale investering, bestaande uit grondkosten en bouwen bijkomende kosten. Het BTW-percentage. De totale investering, inclusief BTW.


52

Aedes Actiz

211. 212.

De opbrengsten. Zoals eerder werd betoogd in hoofdstuk 3 van deze handleiding wordt er in deze versie van Areadne van uitgegaan dat de opbrengsten in de vastgoedexploitatie gelijk zijn aan de totale investering, inclusief BTW. Het resultaat van de vastgoedexploitatie. Bij de genoemde uitgangspunten voor de vastgoedexploitatie is het resultaat van de vastgoedexploitatie per definitie gelijk aan nul.

In de velden onder deze overzichtsregels staan de uitkomsten van de vastgoedexploitatie samengevat naar het onderscheid huur en koop, naar categorie vastgoed en naar eigenaar uit de interne markt. Van links naar rechts worden de volgende kolommen getoond. 213. 214. 215. 216. 217. 218.

Een overzicht van de totale investeringen in verschillende categorieën per eigenaar. De totale grondkosten, inclusief BTW, voor de investeringen, per eigenaar en per categorie. De totale bouwen bijkomende kosten, inclusief BTW, voor de investeringen per eigenaar en per categorie. De totale opbrengst, inclusief BTW, voor de investeringen per eigenaar en per categorie. Het resultaat van de vastgoedexploitatie per eigenaar en per categorie. De bijdrage aan het programma - in aantal objecten - van de investeringen per eigenaar en per categorie.

Het inzicht dat Areadne biedt in kosten en opbrengsten van de vastgoedexploitatie is voor de samenwerkende partijen uit de interne markt om verschillende redenen van belang. Ten eerste moeten zij hun verwachtingen over de opbrengsten van koop- en huurwoningen vergelijken met de totale investeringskosten voor deze objecten. Hoe is de prijs-kwaliteitverhouding in het licht van de omstandigheden op de lokale en regionale woningmarkt? Kan een positief resultaat worden behaald met woningen in de koopsector? Welk lager rendement vindt een corporatie acceptabel voor de goedkope huurwoningen of voor maatschappelijk vastgoed in het project? Andere partners moeten het investeringsniveau eerder vergelijken met exploitatienormen die zij in het kader van regelgeving of een subsidieverhouding met de overheid in acht moeten nemen. De gemeente is weliswaar in het algemeen niet betrokken in de vastgoedexploitatie zelf, maar Areadne maakt helder hoe haar lokale ruimtelijke ordenings- en grondbeleid kan bijdragen aan het in maatschappelijk en financieel opzicht optimaliseren van gebiedsgerichte arrangementen voor wonen, zorg en welzijn.


53

Aedes Actiz

Bijlage 1 Betekenis en beperkingen van het Bruto AanvangsRendement (BAR) bij investeringsbeslissingen Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een vaak gebruikte methode om de waarde van vastgoed te bepalen. Voor het bepalen van het BAR wordt de bruto jaarhuur in het eerste jaar - bij volledige verhuur tegen marktprijzen - gedeeld door de totale initiële investering. In Areadne is dat de investering in grond en bouwen bijkomende kosten, inclusief BTW. De definitie houdt in dat er geen eenduidige relatie is tussen het werkelijke rendement en het BAR. Verschillen ontstaan doordat er in werkelijkheid een zekere mate van leegstand in het eerste jaar kan zijn en omdat werkelijke lasten en huren zullen afwijken van markthuren. Meer principiële afwijkingen worden veroorzaakt omdat bij de bepaling van het BAR geen rekening wordt gehouden met de toekomst. Denk aan restwaarde, mogelijk uitponden, effecten van mogelijkheden tot huurverhoging en dergelijke. Wat precies onder het BAR wordt verstaan kan door partijen verschillend worden geïnterpreteerd. Daarom is het van belang om expliciet te maken welke uitgangspunten worden gehanteerd bij het berekenen en beoordelen van een BAR (*). In Areadne wordt het BAR gebruikt om te bepalen welke aanvangshuur bij een gegeven investering en een door gebruikers gespecificeerde BAR-eis minimaal moet worden gerealiseerd. De formule daarvoor is: Aanvangshuur per maand = 1/12 * (investeringskosten) * BAR. (*) Bron: Schütte, Schoonhoven & Dolmans-Budé Commercieel vastgoed . BERENSCHOT OSBORNE BV/Elsevier bedrijfsinformatie bv, 2002, pagina 228-230.


54

Aedes Actiz

bijzonder hoogleraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties aan de Radboud Universiteit Nijmegen

Recommend Documents