bijlage 6 - economische positionering afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen

bijlage 6 - economische positionering afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen

TV Studiegroep Omgeving - BCI - afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen - 15/04/2005 - R434-228 bijlage 6.doc

-2-


Inhoud Inhoud......................................................................................................................................- 3 Kaarten ....................................................................................................................................- 3 Tabellen ...................................................................................................................................- 4 Figuren.....................................................................................................................................- 4 1. 1.1. 1.2.

Algemene economische positionering ...........................................................................- 7 Internationaal niveau.....................................................................................................- 7 Vlaams en regionaal niveau........................................................................................- 13 -

2. 2.1. 2.2. 2.3.

Productiemilieu ............................................................................................................- 15 Bereikbaarheid ............................................................................................................- 16 Arbeidsmarkt ...............................................................................................................- 17 Bestaand aanbod aan werklokaties ............................................................................- 22 -

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Productiestructuur........................................................................................................- 47 Werkgelegenheid naar sectoren .................................................................................- 47 Aantal vestigingen over sectoren ................................................................................- 51 Clusters van bedrijvigheid ...........................................................................................- 53 Interne samenhang van het grootstedelijk gebied.......................................................- 54 -

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 59 4.9. 4.10.

Algemene trends..........................................................................................................- 55 Blijvend economisch belang van de stedelijke regio ...................................................- 55 Veranderende samenstelling van de stedelijke economie ..........................................- 56 Blijvende interne samenhang van een stedelijk gebied...............................................- 56 Verschuivend beeld van de logistiek ...........................................................................- 57 Verschuivingen binnen de grootschalige kleinhandel..................................................- 57 Toenemende vraag naar professionele werkgebieden ...............................................- 58 Veranderende rol van de haven ..................................................................................- 58 Groeiende maatschappelijke weerstand tegen nieuwe grootschalige bedrijventerreinen ..-

5.

Ruimtebehoefte van de economische doelgroepen.....................................................- 59 -

Spanning tussen rigide bestemmingen en hybride activiteiten....................................- 59 Toenemend belang van ruimtelijke kwaliteit..............................................................- 59 -

Kaarten kaart 1:

inventarisatie bedrijventerreinen ......................................................................- 37 -

kaart 2:

clusters van bedrijvigheid per sector .....................................................................- 53 -

-3-


Tabellen tabel 1:

centraliteitsindex Europese havens voor de bediening van continentaal Europa ............................................................................................................. - 8 -

tabel 2:

achterlandrelaties Rotterdam en Antwerpen (containers, 1998, importexport, exclusief transshipment) ..................................................................... - 11 -

tabel 3:

overslagcijfers voor de rangehavens voor 1992,1996 en 2002 (in 1.000 ton) ................................................................................................................. - 16 -

tabel 4:

oppervlakte, bevolkingsaantallen en bevolkingsdichtheid (1998, 2003) ............... - 17 -

tabel 5:

evolutie tewerkstelling en tewerkstellingsdichtheid (1997, 2002).......................... - 18 -

tabel 6:

huidig aanbod bedrijventerreinen binnen het grootstedelijk gebied ...................... - 23 -

tabel 7:

bestaande bedrijventerreinen per gemeente ........................................................ - 23 -

tabel 8:

kwalitatieve analyse van bestaande bedrijventerreinen........................................ - 37 -

tabel 9:

zones, lokaties en belangrijke gebruikers in Antwerpen ....................................... - 40 -

tabel 10:

netto ruimteaanbod (huidig en gepland) in Antwerpse haven............................. - 43 -

tabel 11:

omvang grootschalige detailhandel per Vlaamse provincie (exclusief shopping centers en FOC’s ) .......................................................................... - 43 -

tabel 12:

branches naar type grootschalige detailhandelslokatie ...................................... - 44 -

Figuren figuur 1:

toegevoegde waarde per werknemer op gemeentelijk niveau, 2001..................... - 7 -

figuur 2:

kern en periferie in de EU ...................................................................................... - 8 -

figuur 3:

goederenstromen in Europa (alle modi) ................................................................ - 9 -

figuur 4:

vier belangrijke corridors in Europa ..................................................................... - 10 -

figuur 5:

ruimtelijk-economische hoofdstructuur Vlaanderen ............................................. - 14 -

figuur 6:

bestaande ruimtelijk-economische structuur transport, distributie en

figuur 7:

buitenlandse investeringen in Vlaanderen 1995 - 2002....................................... - 15 -

figuur 8:

evolutie tewerkstelling 1997 - 2000 ..................................................................... - 19 -

figuur 9:

evolutie werkgelegenheidsgraad ......................................................................... - 20 -

figuur 10:

evolutie werkloosheidsgraad 1997 - 2002 ......................................................... - 21 -

figuur 11:

aandeel lager geschoolde werklozen (1999, 2002) ........................................... - 22 -

figuur 12:

kwaliteit op bedrijventerreinen ........................................................................... - 27 -

figuur 13:

werklokaties waar een terreinscan is uitgevoerd ............................................... - 29 -

figuur 14:

bedrijventerrein Wilrijk - Terbekehofdreef .......................................................... - 32 -

figuur 15:

bedrijventerrein Mortsel - Krijgsbaan ................................................................. - 33 -

figuur 16:

bedrijventerrein Doornaard ................................................................................ - 34 -

figuur 17:

bedrijventerrein Deurne - Vaartdijk .................................................................... - 35 -

figuur 18:

bedrijventerrein Merksem - Borrewaterstraat..................................................... - 36 -

figuur 19:

kantorenmarktcyclus in Europa op basis van huurprijzen.................................. - 41 -

logistiek........................................................................................................... - 14 -

-4-


figuur 20:

aankondiging Vastgoedseminar 2004 met inschatting planvoorraad .................- 42 -

figuur 21:

kleinhandel in het Antwerpse en omliggende regio ............................................- 45 -

figuur 22:

schematische

weergave

van

de

specialisatiegraad

van

het

grootstedelijk gebied voor de primaire en secundaire sector ..........................- 49 figuur 23:

schematische

weergave

van

de

specialisatiegraad

van

het

figuur 24:

evolutie van het aantal actieve ondernemingen .................................................- 51 -

figuur 25:

aantal inrichtingen en de werkgelegenheid per sector voor 1997 en

grootstedelijk gebied voor de tertiaire en quartaire sector...............................- 50 -

2002 ................................................................................................................- 52 figuur 26:

aantal werknemers per inrichting voor 1997 en 2002.........................................- 53 -

figuur 27:

zakelijke relaties binnen de stedelijke regio Antwerpen .....................................- 54 -

figuur 28:

schematische weergave verhuisbewegingen binnen stedelijke regio ................- 55 -

-5-


-6-


1. Algemene economische positionering De ruimtelijk-economische positionering van het grootstedelijk gebied Antwerpen gebeurt op internationaal niveau of macroniveau enerzijds en op Vlaams en regionaal mesoniveau anderzijds.

1.1. Internationaal niveau De internationale positionering van het Antwerpse wordt sterk bepaald de centrale ligging in Europa. Deze vertaalt zich in concentraties van specifieke sectoren of activiteiten (clusters), voornamelijk industriële specialisaties. De haven en de diamantsector staan in voor de mondiale positionering van het Antwerpse. De toegevoegde waarde per werknemer is in toenemende mate een belangrijke lokatiefactor voor internationale en grote Vlaamse bedrijven. Deze waarde zegt iets over de economische kracht van een gebied. Algemeen, hoe hoger de toegevoegde waarde per werknemer, hoe competitiever de regio is. Het grootstedelijk gebied Antwerpen toont een soortgelijk beeld als de gebieden van en rond Brussel en Gent. Het is opvallend dat de productie van deze toegevoegde waarde, zowel in België als elders in Europa, voornamelijk in de stedelijke regio’s geconcentreerd blijft. figuur 1:

toegevoegde waarde per werknemer op gemeentelijk niveau, 2001

bron: SPRE, 2001

1.1.1. Centrale ligging De centrale of perifere ligging van een gebied wordt in toenemende mate bepaald door de wisselwerking tussen de aanwezigheid van infrastructuren (communicatiestructuren, wegen, spoorlijnen, waterlopen) en ondernemingsbeslissingen. Hoe beter de infrastructuren zijn uitgebouwd, hoe beter bereikbaar en centraler een gebied is gelegen. De Europese Commissie heeft in 2001 een kerngebied afgebakend op basis van een centrum-periferie-index. Dit kerngebied loopt van North-Yorkshire via de Franche Comté tot Hamburg. Vlaanderen en Antwerpen liggen centraal in het kerngebied.

-7-


figuur 2:

kern en periferie in de EU

bron: European Commission, 2001 & bewerking van Schön

Het is belangrijk erop te wijzen dat de relatieve ligging van een gebied (centraal tegenover perifeer) door het al dan niet participeren in nieuwe netwerkinfrastructuren sterk kan wijzigen. De Europese Unie werkt aan een Trans European Transport Netwerk (het zogenaamd TENprogramma) dat de uitbouw van infrastructuur (weg, water, spoor) tussen de belangrijkste Europese regio’s ondersteunt. In dit kader wordt de regio Antwerpen als een belangrijk knooppunt beschouwd en biedt de Europese Unie de steun voor de uitbouw van infrastructurele netwerken. Investeringen onder dit programma (voor maar liefst 230 havens binnen de Europese Unie en de kandidaat lidstaten) lopen op tot 38,159 miljard euro gespreid over de periode 1996 2010. Hiervan werd 29,5% of 11,249 miljard euro geïnvesteerd in de Belgische havens. Het leeuwendeel werd besteed aan de uitbouw van de haven van Antwerpen (European Commission, TEN Invest, final report, 2002). Nog binnen dit programma wordt het HST-netwerk in een versneld tempo gerealiseerd. Met haltes in Parijs, Brussel, Antwerpen, Amsterdam en Londen zal de onderlinge positionering van deze stedelijke gebieden wijzigen. Gebieden die via de HST verbonden zijn, zullen in tijdsafstand relatief gezien dichter bij elkaar liggen. Omgekeerd zullen gebieden die niet ontsloten worden door de HST, verder van het kerngebied gaan liggen. Op lange termijn wordt het HSTnetwerk uitgebreid naar Centraal- en Oost-Europa. Niet enkel de centrale ligging in hét vervoersknooppunt van Europa maakt Antwerpen een aantrekkelijke internationale speler maar ook de lagere kost voor de bediening van de 188 stedelijke agglomeraties in continentaal Europa (met 110 miljoen inwoners) speelt een rol. Het Antwerpen heeft de grootste centraliteitsindex ten aanzien van deze agglomeraties. De centraliteitsindex wordt bepaald aan de hand van afstand en reistijd ter bediening van deze agglomeraties vanuit de haven. tabel 1:

centraliteitsindex Europese havens voor de bediening van continentaal Europa 1 haven

afstand

reistijd

Antwerpen

100,0

100,0

Gent

104,9

104,9

1

-8-

Enkel havens met een omzet van meer dan 30 miljoen ton per jaar.


Rotterdam

105

104,6

Zeebrugge

105,1

105,4

Amsterdam

106,9

106,6

Duinkerke

108,5

108,2

Hamburg

113,9

111,9

Bremerhaven

114,5

113,4

Marseille

116,2

113,6

Le Havre

117,1

118,0

Algeciras

228,7

218,7

bron: Havencentrum Lillo

figuur 3:

goederenstromen in Europa (alle modi)

bron: Europese Commissie, 2002

1.1.2. Economische assen De Antwerpse haven en agglomeratie zijn onderdeel van een noord-zuid as op Europees niveau. Deze wordt gevormd door hoogwaardige grensoverschrijdende infrastructuren zoals E19, de waterwegen en de HST-verbinding. Studies van de Europese Commissie tonen het (potentieel) strategisch belang deze corridor aan.

-9-


figuur 4:

vier belangrijke corridors in Europa

bron: NEA, 2001

De ligging van Antwerpen op deze as versterkt de economische positie van de hele regio. De waterwegen en de binnenvaart spelen hierbij een belangrijke rol De Schelde en het Albertkanaal zijn belangrijke verbindingen tussen het havengebied en de binnenvaart (naar de industrieën en terminals aan de kanalen, de haven van Brussel en verder naar Wallonië en het Ruhrgebied). De ontsluiting over de weg geeft snelle verbindingen richting Nederland, Brussel, Parijs, Luik en het Ruhrgebied. De ligging van Antwerpen op een oost-west as is voorlopig nog van minder economisch belang (met één tiende van het geoderenvervoer ten aanzien van de noord-zuid as). Ten gevolge van de recente uitbreiding van de Europese Unie wordt echter een oostwaartse verschuiving van het economisch zwaartepunt verwacht. Daardoor kan het economische belang van deze as toenemen op voorwaarde dat voldoende en tijdig wordt geïnvesteerd in infrastructuren en in een optimale synergie tussen modaliteiten. Het Antwerpse maakt onderdeel uit van de Rijn Schelde Delta, de belangrijkste poort tot Europa die een zeer belangrijk deel van deze oost-west stromen binnen Europa verzorgt. De ligging in de Rijn Schelde Delta, de internationale zeehaven en het infrastructureel aanbod maken het Antwerpse gebied tot Europese poort en motor van de Vlaamse export. De samenhang (concurrentie en complementariteit) met de verschillende havens, stedelijke gebieden en andere knooppunten is groot. Het Antwerpse onderscheidt zich van andere knooppunten door de rol op de noord-zuid georienteerde as (Amsterdam - Brussel - Parijs). Hiermee bedient Antwerpen grote delen van WestEuropa.

1.1.3. Belang van de haven De haven van Antwerpen is bepalend voor zowel de Antwerpse als de Belgische economie. Mondiaal gezien neemt de haven van Antwerpen de vierde plaats in na Rotterdam, Singapore en Hongkong. Haar belangrijkste concurrenten zijn Rotterdam, Amsterdam, Zeebrugge, Duin-

- 10 -


kerken, Le Havre en Zeeland Seaports omdat deze havens eveneens Noord-West-Europa als achterland hebben. Op internationaal niveau scoort Antwerpen zeer goed op de lokatiefactoren ‘ligging’ en ‘bereikbaarheid’ (BCI, 2002). Doordat de haven al ruim 25 km landinwaarts ligt en aangesloten is op een fijnmazige multimodale infrastructuur kent zij een uitstekende ligging. In het achterland bevindt zich een enorme consumptiemarkt. De haven vormt een twee-eenheid met de stad. Dit leidt tot een zeer diverse economie met enerzijds typisch ‘grootstedelijke’ activiteiten (tertiaire en quartaire sector) en anderzijds echte havengebonden activiteiten (overslag, zware industrie). Deze economische diversiteit vertaalt zich tot op het niveau van een bedrijventerrein waar een grote menging van bedrijven naar grootte, sector en activiteit bestaat. De toegevoegde waarde van Antwerpen bedroeg in 2001 ruim 6.500 miljoen euro of een stijging van 10% tegenover 1995. In 2001 bedroeg het aantal tewerkgestelden in de haven van Antwerpen 56.401 (waarvan 50.776 in de private sector) tegenover 58.156 (waarvan 52.354 in de private sector) in 1995. Ruim 50% van de totale toegevoegde waarde kwam voor rekening van de petroleumindustrie en de chemische nijverheid. De grootte van deze cluster vormt zijn sterkte. Sterke punten van Antwerpen zijn het logistiek netwerk, het aanbod van grondstoffen en halffabrikaten en de aanwezigheid van geschoold personeel voor de chemische sector. Het aantrekken van nieuwe productiebedrijven uit de chemische sector wordt echter gecompliceerd door de concentratiegolf en samenwerkingsverbanden die op dit moment waarneembaar zijn in de chemische industrie. Vele nieuwe investeringen kunnen in Antwerpen plaatsvinden op de nog beschikbare ruimte op de sites van chemische bedrijven in de Antwerpse haven (inbreidingsmogelijkheden). Naast productie in de chemie is handel en distributie en vele uiteenlopende chemieproducten een interessant marktsegment. Onveranderd bestaan er perspectieven voor het aantrekken van bedrijven die actief zijn in de opslag en distributie van chemische producten. De redelijk grote concentratie van sterk concurrentiële sectoren zorgt ervoor dat er ook schaalen variatievoordelen kunnen ontstaan. Hierdoor kan de concurrentiepositie ten opzichte van buitenlandse ondernemingen verder worden versterkt. Daarnaast is het logisch dat voor een exportgericht gebied een logistieke keten wordt opgebouwd waardoor aanen afvoer verzekerd blijven. Deze logistieke ontwikkelingen leggen een bijkomende ruimteclaim op. Rotterdam en Antwerpen zijn voor wat betreft de containeroverslag in een aantal opzichten vergelijkbaar maar er zijn ook een aantal duidelijke verschillen. Ten aanzien van de relaties met het achterland kan worden gesteld dat dit voor Antwerpen nabijer is dan dat van Rotterdam. Vele van de Antwerpen overgeslagen containers hebben een herkomst of bestemming in de Benelux, terwijl Rotterdam (o.a. vanwege zijn ligging aan de monding van de Rijn) veel meer op Duitsland en verder in Europa weggelegen bestemmingen gericht is. In onderstaande tabel is voor beide havens de procentuele verdeling over de achterlandrelaties weergegeven. tabel 2:

achterlandrelaties Rotterdam en Antwerpen exclusief transshipment)

haven

(containers, 1998, import-export,

Rotterdam

achterland

TEU

Nederland

1.500.000

Antwerpen % 35%

TEU 785.000

% 27%

- 11 -


België/Luxemburg

775.000

18%

1.300.000

45%

Duitsland

1.550.000

36%

405.000

14%

Frankrijk

215.000

5%

290.000

10%

Italië

85.000

2%

30.000

1%

overig

175.000

4%

90.000

3%

totaal

4.300.000

100%

2.900.000

100%

Het groot aandeel van Beneluxverkeer voor de haven van Antwerpen (72%) is mede de oorzaak van het groot aandeel van de modaliteit weg, zo blijkt wanneer de modal split van beide havens wordt vergeleken. De haven en de bedrijvigheid die eraan verbonden is, hebben een zekere evolutie gekend. Ook nu doen zich een aantal tendensen. De haven is in de eerste plaats een dienst die wordt aangeboden aan bedrijven: 25% van de export en ruim 50% van de import van de Belgische en Luxemburgse bedrijven gebeurt via de Antwerpse haven. Er is dan ook sprake van een belangrijke relatie met de bedrijvigheid in het Antwerpse. Het Antwerpse wordt gekenmerkt door een hoge exportgerichtheid van de bedrijven en dus belangrijke stromen van goederen, diensten en personen. Ongeveer de helft van alle goederen is bestemd voor de Belgische markt of is afkomstig uit België (Vlaamse Havencommissie, 2003). De andere helft is bestemd of afkomstig uit andere Europese landen, voornamelijk Duitsland, Frankrijk en Nederland 2. De overslagfunctie blijft de hoeksteen voor het logistiek belang van zeehavens, zo ook voor Antwerpen. Het binden van de lading aan de haven is een vereiste om bijkomende logistieke diensten en de daarbij horende toegevoegde waardecreatie mogelijk te maken. Lading binden vereist een strategie gericht op verankering van logistieke actoren die een belangrijke beslissingsmacht hebben om goederenstromen aan te trekken of om economische activiteiten aan de havenregio te binden. De afgelopen tien jaar is de overslag in de haven van Antwerpen gestegen van ruim 100 miljoen ton in 1991 tot meer dan 150 miljoen ton in 2004, een stijging van 8,5% tegenover 2002. Daarnaast is de haven geëvolueerd tot productiehaven. Ze is een vestigingsplaats voor bepaalde industrieën. Zo ontwikkelt de haven zich van louter open overslagpunt naar productiehaven (25% van de trafieken zijn verbonden met de havenindustrie zelf, Havenbedrijf, 2002). Algemene macro-economische ontwikkelingen (uitbesteding van niet-kernactiviteiten zoals de distributie, het just-in-time principe, de massa-individualisering) leiden tot belangrijke veranderingen in de logistieke sector. In de nu wereldwijde logistiek is het belang van de haven toegenomen. Ze biedt de geschikte lokatievoorwaarden voor de opvang van de sterk toegenomen containerstromen binnen Europa. De havengebieden passen zich aan aan deze schaalvergroting en ontwikkelen zich van productiehavens tot logistieke schakels binnen mondiale en Europese ketens. De logistieke ondersteuning is dan ook van toenemend belang. Deze wordt steeds meer uitbesteed door de bedrijven. In 1999 genereerden de distibutieondernemingen in Vlaanderen een omzet van 70 miljard euro en een toegevoegde waarde van 7,8 miljard euro. Dit is een toename van 23% ten opzichte van 1996. In dit kader worden andere knooppunten van het infrastructuurnetwerk (multimodale platformen) steeds belangrijker worden. Het Belgisch intermodaal binnenvaart/weg landschap heeft recent een sterke groei gekend. In 1998

2

- 12 -

Bron: Relevante trends en prognoses op het vlak van maritieme, industriële en logistieke ontwikkelingen in de Haven van Antwerpen, BCI, 2002


waren slechts twee terminals actief namelijk in Avelgem en in Meerhout. Eind 2003 waren er reeds 19 actief. Een tweede tendens is een verdere verruiming van het dienstenpakket. De actoren in de intermodale transportketen kunnen ervoor zorgen een noodzakelijke schakel te worden in de supply chains van de ondernemingen. Aan de hand van value adding diensten kan het intermodaal vervoer inspelen op de nieuwe tendensen in productie en distributiesystemen. Havengebonden bedrijvigheid bevindt zich in en direct rond de haven, omdat het daar moet, wil en kan zijn. In feite heeft dit dus geen invloed op plekken in het grootstedelijk gebied zelf. De belangrijke havenverbonden activiteit die niet per se in de haven zelf hoeft te zitten, maar wel vlakbij, is de sector van transport, logistiek en distributie. Het toenemend belang van de haven als een logistieke schakel vertaalt zich in het Antwerpse vooral buiten het havengebied. De vestiging van nieuwe activiteiten in deze sector is onder meer vanwege de wet Major geconcentreerd rond en langs de belangrijkste toegangswegen.

1.1.4. Nieuwe economie In toenemende mate positioneert het Antwerpse zich binnen de ‘nieuwe’ internationale economie. De snelle en innovatieve ontwikkeling van activiteiten als mode, cultuur, toerisme en design zetten het Antwerpse op de wereldkaart. De concurrentie met andere stedelijke regio’s is echter zeer groot en een continue investering dringt zich op.

1.2. Vlaams en regionaal niveau Antwerpen is samen met Gent, Brussel en Leuven een hoekpunt van het Vlaams stedelijk en economisch kerngebied. Dit netwerk is van internationaal economisch belang en is vergelijkbaar met bijvoorbeeld de Nederlandse Randstad. De ligging in een belangrijk economisch gebied blijkt ook uit het onderzoeksprogramma in het kader van het Strategisch Plan Ruimtelijke Economie (SPRE, 2001) waarbij, voor een eerste maal en vooral op basis van enkel statistische gegevens, de ruimtelijk economische hoofdstructuur van Vlaanderen in beeld is gebracht. Deze ruimtelijk economische hoofdstructuur zou 60% van de Vlaamse oppervlakte betreffen waarop 87% van de totale werkgelegenheid wordt gerealiseerd. Het Antwerps grootstedelijk gebied maakt deel uit van het belangrijkste deelgebied van de ruimtelijk economische hoofdstructuur, met name het centraal kerngebied. Dit maakt Antwerpen zeer geschikt voor bedrijven die werken voor een markt tussen Gent, Antwerpen, Mechelen en de Kempen en voor distributie in het algemeen. Ook is de luchthaven van Zaventem relatief nabij. Landinwaarts is de infrastructurele relatie zeer goed met belangrijke gebieden op de as Antwerpen - Brussel. De activiteiten langs A12, E19 (Mechelen, Vilvoorde) en rond het knooppunt van A12 - N16 - zeekanaal (Boom - Willebroek) zijn belangrijke polen binnen dit langgerekt economisch concentratiegebied. Recent onderzoek naar de ruimtelijkeconomische aspecten van de ontwikkelingen in transport, distributie en logistiek in Vlaanderen bevestigt de toenemende aantrekkelijkheid van een vestiging nabij deze infrastructurenbundel (zie figuur 6) .

- 13 -


figuur 5:

ruimtelijk-economische hoofdstructuur Vlaanderen

bron: SPRE, 2001

figuur 6:

bestaande ruimtelijk-economische structuur transport, distributie en logistiek

bron: ruimtelijk-economische aspecten van de ontwikkelingen in transport, distributie en logistiek in Vlaanderen, 2001

Dit beeld wordt onder meer bevestigd door een overzicht van de buitenlandse investeringen in Vlaanderen de afgelopen jaren. Ondanks een grote spreiding over nagenoeg heel Vlaanderen (bij internationale vestigingskeuze worden regio’s ten opzichte van elkaar afgewogen) zijn de meeste en de belangrijkste projecten vooral terecht gekomen in en rond de stedelijke regio’s, waarbij Antwerpen en de haven belangrijke aantrekkingspolen zijn (BCI, 2002).

- 14 -


figuur 7:

buitenlandse investeringen in Vlaanderen 1995 - 2002

Antwerpen

Gent Albertk anaal

Leuven

Genk

Hasselt

Brussel Tongeren 25 Km

Legenda

Gent

European Back Office

Manufacturing Plant

European Distribution center

Res earch & Developm ent Center

European Headquarters

Software Center

Concentratie inves teringen in één stad

bron: Buck Consultants Internationaal, 2003

De verwerkende industrie is in enkele regio’s geconcentreerd (analyseperiode 1997 - 2000). De subsectoren textiel, kleding, uitgeverijen en drukkerijen en precisie-instrumenten kennen eveneens een sterke concentratie. Bij deze concentratie gaat de reikwijdte van de agglomeratie verder dan de grenzen van een gemeente omdat de agglomeratievoordelen kunnen voortkomen uit een hoger geografisch niveau (Federaal Planbureau, 2002). Ook de financiële sector kent een sterke concentratie op schaalniveau van het arrondissement, maar een zwakke concentratie op gemeentelijk niveau. Sectoren die voorzien in de finale vraag, zoals de bouwsector, kleinhandel en openbare dienstverlening zoals onderwijs en gezondheidszorg vertonen een meer gespreide ruimtelijke structuur (Federaal Planbureau, 2002). Niet alleen voor economische activiteiten maar ook voor bedrijfsfunctie (het type activiteiten dat wordt uitgevoerd binnen een bedrijfsvestiging), het type vestigingen en de afzetoriëntatie van bedrijven zijn voor het Antwerpse volgende elementen relevant. − Voor de bedrijfsfunctie valt op dat bedrijven met commercieel-administratieve en administratieve functies, met gemengde functies of bedrijven die zich bezighouden met schoonmaak en onderhoud, vaker voorkomen binnen het stedelijk gebied. Daarbuiten zijn dit de bedrijfsfuncties logistiek en productie. − In het buitengebied zijn er vooral bedrijven met één enkele vestiging tegenover relatief meer hoofdvestigingen en nevenvestigingen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. − In het grootstedelijk gebied zijn naar verhouding ook meer verzorgende bedrijven gevestigd. Stuwende bedrijven zijn vaker daarbuiten gevestigd. Exporterende bedrijven komen in gelijke mate voor. − Naar bedrijfsomvang (aantal arbeidsplaatsen) bestaan tussen bedrijven binnen en buiten het stedelijk gebied nauwelijks verschillen.

2. Productiemilieu Het productiemilieu is het geheel van externe condities die een invloed hebben op de beslissing van een bedrijf om zich op een bepaalde lokatie te vestigen en er zich te kunnen handhaven. Het productiemilieu in een regio wordt bepaald door verschillende elementen zoals de ligging,

- 15 -


de infrastructuur, het aanbod aan bedrijventerreinen, de arbeidsmarkt, het woon- en leefklimaat. Het productiemilieu wordt in de regel door de overheid bepaald. Aan de hand van onderstaande analyse wordt een inzicht verschaft in het aanbod van de externe factoren die mee de aantrekkelijkheid van het grootstedelijk gebied voor bedrijven weergeeft. De opbouw van de analyse is als volgt: − bereikbaarheid (ligging en infrastructuur) − arbeidsmarkt − marktsituatie van de werklokaties.

2.1. Bereikbaarheid De bereikbaarheid van het Antwerpse werd reeds aangegeven bij de algemene economische positionering van het Antwerpse. Stedelijke regio’s in Vlaanderen scoren zeer goed ten aanzien van de bereikbaarheid, ondanks de toenemende congestieproblematiek (TNO INRO, 2002). Antwerpen kent een goede ontsluiting via rivieren en kanalen en vormt aldus een belangrijke verbinding naar andere zeehavens binnen de Hamburg - Le Havre range. Antwerpen is na Rotterdam de belangrijkste haven in de range en wordt gevolgd door de haven van Hamburg. In dit perspectief komt het belang naar boven voor de economie in Antwerpen. De havens vormen een aantakking op de regionale consumptie op een West-Europees en een Benelux-schaal waarin Antwerpen een belangrijke supraregionale rol te vervullen heeft en aldus goederen naar andere havens doorsluist om de Europese consumptiemarkten te bedienen. Meer dan de helft van de goederen die worden behandeld, komen van of zijn bestemd voor de Europese markt. Bij de grootste havens valt er een sterke groei te zien de afgelopen 10 jaren. De jongste jaren groeide de containertrafiek jaarlijks met zo’n 10% in Antwerpen (zie onderstaande tabel). Om aan deze groei te kunnen voldoen bouwt de haven het Deurganckdok. tabel 3:

overslagcijfers voor de rangehavens voor 1992,1996 en 2002 (in 1.000 ton) 1992

1996

2002

Antwerpen

103.685

106.526

142.875

Amsterdam

33.200

36.673

50.400

Rotterdam

293.392

287.804

321.837

Zeeland

18.460

24.410

26.700

Zeebrugge

33.440

28.498

32.935

Gent

22.818

21.007

23.980

Duinkerken

40.200

34.900

43.000

Le Havre

53.100

56.100

76.000

Hamburg

65.500

71.100

97.600

Bremen

31.400

31.500

46.519

diverse bronnen waaronder de jaarverslagen van individuele havens, 2003

Niet alleen voor de scheepvaart maar ook via het spoor en de autowegen is Antwerpen goed bereikbaar. Vlaanderen kent een dicht netwerk van spoorwegen en autowegen. Antwerpen situeert zich in de nabijheid van E17, E34, E19, E313 en A12 die instaan voor een goede verbinding met de regio Brussel, Keulen, Lyon, Parijs en Rotterdam. Ook hier bieden zich nieuwe perspectieven aan naarmate de uitbouw van geselecteerde projecten wordt gerealiseerd zoals de

- 16 -


aanleg van de HST. De ligging van Antwerpen in deze bundel van hoogwaardige infrastructuur versterkt de economische positie van deze regio. Antwerpen kent een mobiliteitsprobleem maar in economisch opzicht en in vergelijking met andere grootstedelijke gebieden dient dit toch te worden gerelativeerd. Zo geeft een studie van Transport & Mobility Leuven de top 25 van de files in België. Het valt op dat de Brusselse agglomeratie met zeven vermeldingen binnen de top 10 domineert. Met de aankomende werken in en rond Antwerpen, in het kader van het masterplan, zal de hinder tijdelijk toenemen, maar dit zal uiteindelijk moeten resulteren in een betere ontsluiting van het gebied. Werken die vallen onder dit masterplan zijn de heraanleg van de ring, de singel, de leien, het opheffen van openbaar vervoerknelpunten, de Oosterweelverbinding, de verbreding van het Albertkanaal, de renovatie van de sluizen en de verlenging van verschillende tramlijnen. Voor alle economische activiteiten en functies blijken de autobereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid de belangrijkste vestigingseisen (SPRE, 2003). Bedrijven met vooral een administratieve functie hechten in het algemeen minder belang aan die vestigingsplaatsfactoren dan de overige functies. Logistieke bedrijven hechten meer waarde aan factoren die samenhangen met goederenvervoer, zoals de nabijheid van een zeehaven of de mogelijkheden voor goederenvervoer per trein. Aan openbaar vervoer en aan multimodale ontsluiting wordt vanuit bedrijfseconomisch oogpunt een opvallend laag belang toegekend.

2.2. Arbeidsmarkt De arbeidsmarkt is een belangrijke lokatiefactor. De aanwezigheid van hoger opgeleiden, de beschikbaarheid van personeel of de aard van de werkloosheid bepalen mee de keuze van een onderneming om zich al dan niet in een bepaalde regio te vestigen.

2.2.1. Bevolkingsdichtheid De bevolkingsdichtheid (gemiddeld aantal inwoners per km²) is in het grootstedelijk gebied met 0,5% toegenomen tussen 1998 en 2003 (tabel 4). Het grootstedelijk gebied heeft een bevolkingsdichtheid van 1.823 inwoners/km² (tegenover een Vlaams gemiddelde van 443 inwoners/km²). Opvallend is dat de stad Antwerpen inwoners blijft aantrekken. Met een stijging van 0,61% blijft de toename van de bevolkingsdichtheid boven de gemiddelde stijging van het grootstedelijk gebied. Nog opvallend is dat niet Antwerpen maar Mortsel (3.170 inwoners/km²) de hoogste bevolkingsdichtheid heeft (cijfers per gemeente). Borsbeek, Edegem en Antwerpen volgen met respectievelijk 2.627, 2.539 en 2.212 inwoners/km². De drie sterkste dalers, Hove, Edegem en Mortsel, liggen opvallend gegroepeerd in het zuidoosten. tabel 4: gemeente

oppervlakte, bevolkingsaantallen en bevolkingsdichtheid (1998, 2003) oppervlakte

bevolking

bevolkingsdicht-

bevolking

bevolkingsdicht-

(km²)

1998

heid

2003

heid

evolutie

Aartselaar

10,93

14.270

1.305,58

14.317

1.309,88

0,33%

Antwerpen

204,51

449.745

2.199,13

452.474

2.212,48

0,61%

Boechout

20,66

11.797

571,01

11.974

579,57

1,50%

Borsbeek

3,92

10.241

2.612,50

10.298

2.627,04

0,56%

Edegem

8,65

22.484

2.599,31

21.964

2.539,19

-2,31%

Hemiksem

5,44

9.251

1.700,55

9.319

1.713,05

0,74%

Hove

5,99

8.391

1.400,83

8.162

1.362,60

-2,73%

- 17 -


gemeente

Kontich

oppervlakte

bevolking

bevolkingsdicht-

bevolking

bevolkingsdicht-

(km²)

1998

heid

2003

heid

evolutie

23,67

19.537

825,39

20.139

850,82

3,08%

Lint

5,57

7.772

1.395,33

7.977

1.432,14

2,64%

Mortsel

7,78

25.197

3.238,69

24.669

3.170,82

-2,10%

Niel

5,27

8.347

1.583,87

8.590

1.629,98

2,91%

Schelle

7,80

7.766

995,64

7.670

983,33

-1,24%

Wijnegem

7,86

8.580

1.091,60

8.790

1.118,32

2,45%

Wommelgem

13,01

11.645

895,08

11.848

910,68

1,74%

Zwijndrecht

17,82

17.887

1.003,76

17.914

1.005,27

0,15%

348,88

632.910

1.814,12

636.105

1.823,28

0,50%

13.522,25

5.912.382

437,23

5.995.553

443,38

1,41%

grootstedelijk gebied Vlaanderen bron: VDAB, WAV

2.2.2. Tewerkstellingsdichtheid Vlaanderen kent een tewerkstellingsdichtheid in 2002 van 147 wat een stijging betekent van bijna 8% tegenover 1997. Deze dichtheidsvariabele geeft aan hoe geconcentreerd economische activiteiten gelokaliseerd zijn binnen een regio. De tewerkstellingsdichtheid van het grootstedelijk gebied is bijna zes keer zo groot als het Vlaams gemiddelde en kende een stijging van 3,8% in de periode 1997 - 2002. Antwerpen en Mortsel zijn opnieuw opvallende uitschieters. De evolutie van de tewerkstelling varieert van +32% voor Hove tot -20,7% voor Lint (zie tabel 5 en figuur 8). Vermoedelijk heeft dat laatste te maken met het stopzetten van 1 bedrijf (Sobemi aan Kontich station - ondertussen opnieuw ingevuld). Er is dus geen socio-economische samenhang waarneembaar tussen de verschillende gemeenten. De groei in de tewerkstellingsdichtheid van de verschillende gemeenten dient met voorzichtigheid te worden geïnterpreteerd. Gemeenten met een lage tewerkstelling zullen een grotere relatieve groei kennen dan gemeenten met een grotere tewerkstelling. Desondanks valt er een stijging te noteren van 2,2% in Antwerpen. Mortsel heeft dezelfde tewerkstellingsdichtheid als Antwerpen ondanks een daling van 1,5%. tabel 5: gemeente

evolutie tewerkstelling en tewerkstellingsdichtheid (1997, 2002) tewerkstelling

tewerkstellings-

tewerkstelling

tewerkstellings-

1997

dichteid 1997

2002

dichtheid 2002

evolutie

Aartselaar

6.797

621,87

7.649

699,82

12,5%

Antwerpen

236.168

1.154,80

241.459

1.180,67

2,2%

Boechout

2.599

125,80

2.707

131,03

4,2%

Borsbeek

1.313

334,95

1.386

353,57

5,6%

Edegem

7.274

840,92

7.330

847,40

0,8%

Hemiksen

2.284

419,85

2.133

392,10

-6,6%

757

126,38

999

166,78

32,0%

Kontich

7.693

325,01

9.501

401,39

23,5%

Lint

1.232

221,18

977

175,40

-20,7%

Hove

- 18 -


gemeente

tewerkstelling

tewerkstellings-

tewerkstelling

tewerkstellings-

1997

dichteid 1997

2002

dichtheid 2002

evolutie

Mortsel

9.328

1.198,97

9.192

1.181,49

-1,5%

Niel

1.041

197,53

1.153

218,79

10,8%

Schelle

1.633

209,36

1.887

241,92

15,6%

Wijnegem

6.147

782,06

6.345

807,25

3,2%

Wommelgem

4.970

382,01

6.033

463,72

21,4%

Zwijndrecht

6.170

346,24

7.933

445,17

28,6%

295.406

846,73

306.684

879,05

3,8%

1.842.267

136,24

1.988.101

147,02

7,9%

grootstedelijk gebied Vlaanderen bron: RSZ, 2002

figuur 8:

evolutie tewerkstelling 1997 - 2000

<2% 2-5 % 5-10 % 11-20 % >2% afname

2.2.3. Werkgelegenheids- en werkzaamheidsgraad De werkgelegenheidsgraad is de verhouding tussen het totaal aantal arbeidsplaatsen (jobs) en de bevolking op beroepsactieve leeftijd. De werkzaamheidsgraad geeft het aandeel werkenden weer van de bevolking op beroepsactieve leeftijd. Deze twee indicatoren worden mee in de analyse opgenomen om te kijken wat het aanbod aan jobs is in de regio en wat het aandeel werkenden is in de respectievelijke gemeenten (figuur 9). De werkgelegenheidsgraad van het grootstedelijk gebied benadert het Vlaams gemiddelde, ondanks de grote verschillen tussen de gemeenten. Wijnegem kent de hoogste werkgelegenheidsgraad met 135,7%, gevolgd door Antwerpen en Wommelgem met respectievelijk een werkgelegenheidsgraad van 98,5% en 95,6%. Lint, Niel en Borsbeek hebben de laagste werkgelegenheidsgraad met 28,7%, 29% en 30,4%. De gemeenten met een indicator groter dan 100% zijn genoodzaakt om mensen van buiten de eigen grenzen aan te trekken om alle beschikbare jobs in te vullen, terwijl gemeenten met een lage score veel uitgaande forensen zullen kennen.

- 19 -


Ook betreffende de werkzaamheidsgraad zit het grootstedelijk gebied rond het Vlaams gemiddelde. Dit schommelt bij alle gemeenten rond de 70%, met andere woorden bijna 70% van de mensen op beroepsactieve leeftijd zijn werkenden. figuur 9:

evolutie werkgelegenheidsgraad

< 30 % 30 - 50 % 51 - 70 % 71 - 90 % 91 - 100 % > 100% (Vlaanderen: 70 %) Bron: VDAB, steunpunt WAV, eigen bewerking 160 140 120 100 80 60 40 20 0

1998

Vlaanderen

Zwijndrecht

Grootstedelijk gebied

Wijnegem

Wommelgem

Niel

Schelle

Lint

Mortsel

Hove

kontich

Edegem

Hemiksen

Boechout

Borsbeek

Antwerpen

Aarstselaar

2002

80 70 60 50

1998 2002

40 30 20 10 Vlaanderen


Zwijndrecht

Wijnegem

Wommelgem

Schelle

Niel

Lint

Mortsel

kontich

Hove

Edegem

Hemiksen

Borsbeek

Boechout

Antwerpen

Aarstselaar

0

2.2.4. Werkloosheidsgraad De werkloosheidsgraad in 2002 in het grootstedelijk gebied bedraagt 5,8% tegenover 7,3% voor Vlaanderen (zie figuur 10). Maar dit lager cijfer voor het grootstedelijk gebied verhult dat er

- 20 -


enorme verschillen bestaan tussen de diverse gemeenten. Opvallende cijfers betreffen Antwerpen, Mortsel en Zwijndrecht waarvoor de werkloosheidsgraad het sterkst gestegen is en die respectievelijk 14,5%, 6,9% en 6,6% bedragen. Antwerpen kent de grootste werkloosheidsgraad ondanks het feit dat de werkgelegenheidsgraad is gestegen tot 98,5%. Dit impliceert dat er een duidelijke netto-pendelbeweging is naar Antwerpen. Mortsel kent een daling zowel in de bevolkingsdichtheid als in de tewerkstellingsdichtheid maar kent toch een stijging van de werkloosheidsgraad tot 6,9%. Ondanks de sterk gestegen tewerkstellingsdichtheid (+28,6%) en eenzelfde bevolkingsgrootte over de aanschouwde periode is er toch een stijging van de werkloosheidsgraad waar te nemen in Zwijndrecht. De overige gemeenten in het grootstedelijk gebied hebben een min of meer gelijke werkloosheidsgraad (tussen de 4 en 6%) die vrij stabiel is gebleven over de bestudeerde periode. figuur 10:

evolutie werkloosheidsgraad 1997 - 2002

16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0%

1997 2002

4,0% 2,0% Vlaanderen

Zwijndrecht


Wijnegem

Wommelgem

Niel

Schelle

Lint

Mortsel

Hove

kontich

Edegem

Hemiksen

Borsbeek

Boechout

Antwerpen

Aarstselaar

0,0%

bron: VDAB + eigen bewerking

2.2.5. Aandeel lager geschoolden Om te kunnen beoordelen welk type werklozen zich momenteel aanbieden op de arbeidsmarkt wordt het aandeel lager geschoolde (max. secundair onderwijs) werklozen in kaart gebracht. Dit aandeel kent een daling tussen 1999 en 2002 zowel in het grootstedelijk gebied als in Vlaanderen. Het aandeel lager geschoolden in het grootstedelijk gebied is met 45,6% aanzienlijk lager dan het Vlaams gemiddelde (56,2%). Dit aandeel daalt in elke gemeente behalve in Boechout, Borsbeek, Lint en Wommelgem. Maar ook hier zijn grote verschillen: vooral Antwerpen, Kontich, Zwijndrecht en, opvallend, Borsbeek, Hemiksem en Niel tonen hoge cijfers. De werkloosheidsgraad stijgt en het aandeel lager geschoolden daalt. Dit veronderstelt dat hoger opgeleiden in de werkloosheid terechtkomen of dat er in het grootstedelijk gebied een overaanbod aan hoger opgeleiden is.

- 21 -


figuur 11:

aandeel lager geschoolde werklozen (1999, 2002)

80,0% 70,0% 60,0% 50,0%

1999 2002

40,0% 30,0% 20,0% 10,0%

Vlaanderen


Zwijndrecht

Wommelgem

Wijnegem

Niel

Schelle

Lint

Mortsel

kontich

Hove

Hemiksen

Edegem

Borsbeek

Boechout

Antwerpen

Aarstselaar

0,0%

bron: VDAB + eigen bewerking

2.2.6. Besluit Het grootstedelijk gebied vormt een aantrekkelijke arbeidsmarkt. De grote, aangroeiende bevolkingsdichtheid impliceert dat de tewerkstellingsdichtheid in de regio sneller groeit dan de bevolkingsdichtheid. Het Antwerpse kent een lagere werkloosheidsgraad dan Vlaanderen en een toenemend aandeel hoger geschoolden. Daar staat tegenover dat Vlaanderen een ‘inhaalbeweging’ maakt. Daarom zal het aandeel hoger opgeleide werklozen op lange termijn geen exclusief concurrentievoordeel van het Antwerpse meer zijn. De verschillen tussen de afzonderlijke gemeenten zijn opvallend. Er is dus voorzichtigheid geboden met algemene uitspraken over de socio-economische structuur op het niveau van het grootstedelijk gebied (VDAB, WAV, RSV, 2002).

2.3. Bestaand aanbod aan werklokaties Eén van de resultaten van het afbakeningsproces is een aanbodbeleid van ruimte voor economische activiteiten. Liever spreken wij van ‘werklokaties’. Dat begrip benadrukt de economische functie van deze plekken maar beperkt dit niet louter tot de vestigingsplaats van een bepaald soort bedrijven. Zowel bedrijventerreinen als kantoorgebieden vallen onder deze term. Deze paragraaf beschrijft de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van de Antwerpse markt van de werklokaties.

2.3.1. Kwantitatieve analyse van het bestaand aanbod aan werklokaties Bedrijventerreinen Op basis van bestaande bronnen is een inventaris van het bestaand aanbod aan bedrijventerreinen in opmaak (in samenwerking met de GOM Antwerpen en onder meer op basis van de Gemeenteprofielen (2002), de ‘Bedrijventerreinenstrategie provincie Antwerpen’ (2001), GISgegevens (2004). Het resultaat is een overzicht van ruimtelijke mogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen. Onderstaande tabel geeft een algemeen overzicht van de bestaande bedrijventerreinen (zonder haven) in het grootstedelijk gebied Antwerpen per gemeente.

- 22 -


tabel 6:

huidig aanbod bedrijventerreinen binnen het grootstedelijk gebied

gemeente

totale opper-

bouwrijp

uit te rusten

vlakte Aartselaar

120,14

1,60

Antwerpen

890,69

5,10

Boechout

11,82

Borsbeek

0,30

Edegem

30,91

0,30

Kontich

204,64

2,90

Hemiksem

100,17

Lint

34,98

Mortsel

68,26

Niel

63,17

Schelle

58,41

Wijnegem

definitief niet realiseerbaar

4,20

11,45

1.900,92

111,17 870,96

0,90

29,71

5,05

185,24 100,17

4,00

30,98 68,26

3,50

10,20

49,47 58,41

3,40

40,22 23,24

103,67

grootstedelijk gebied

0,37

0,30

170,14

Zwijndrecht

2,80 14,63

bezet

11,82

43,62

Wommelgem

tijdelijk niet realiseerbaar

16,80

0,50

146,40

27,98

2,80

8,90

63,99

42,38

54,92

19,72

1.767,10

Het aanbod aan bedrijventerreinen in het grootstedelijk gebied bedraagt 1.900 hectare. Daarvan is nog slechts ongeveer 17 ha bouwrijp en direct beschikbaar op de markt. Ruim 90 ha kan op korte tot middellange termijn worden uitgegeven. Er moet worden opgemerkt dat het belang van de bedrijventerreinen als werklokatie relatief beperkt is. Slechts 1.500 ondernemingen in het Antwerpse zijn gevestigd op plekken die bestemd zijn als bedrijventerrein. Een groot aandeel van de bedrijventerreinen in het Antwerpse kent een zeer gemengde invulling. Behalve op kleine bedrijventerreinen komen uiteenlopende ondernemingen en activiteiten naast elkaar voor. In onderstaande tabel (GOM, 2003 en BCI, 2004) wordt de bezetting van alle bedrijventerreinen per gemeente besproken. tabel 7: gemeente

bestaande bedrijventerreinen per gemeente totale

aantal

aantal

opp.

terreinen

bedrijven

totaal

1.900,92

97

ca 1.500

Aartselaar

120,14

7

151

aard van de bedrijvigheid

specifieke aandachtspunten

− 1 terrein met overwegend productie-

− 4,1 ha bouwrijp en be-

activiteiten

schikbaar

− 2 terreinen met productieactiviteiten en zakelijke dienstverlening (ICT) − 2 terreinen met productieactiviteiten, grootschalige detailhandel en distributie Antwerpen

890,69

25

763

− 3 terreinen met overwegend productieactiviteiten − 9 terreinen met overwegend transport, distributie en logistieke activiteiten − 13 gemengde bedrijventerreinen (productie, dienstverlening, grootscha-

− 106 ha bestemde gronden zijn onbenut. Hiervan is in principe ongeveer 80 ha beschikbaar maar, op enkele stadseigendommen na, in privaat eigendom

- 23 -


lige detailhandel en TDL) Boechout

11,82

2

32

− 2 terreinen met productie en distribu-

Borsbeek

0,30

1

2

− 2 bouwbedrijven

Edegem

30,91

3

21

− 1 terrein met overwegend grootschali-

van bedrijven

tieactiviteiten

ge detailhandel

− 0,3 ha bouwrijp en beschikbaar

− 1 terrein met overwegend zakelijke dienstverlening − 1 containerpark Kontich

204,64

10

160

− 1 terrein met overwegend zakelijke dienstverlening (ICT)

− 6,9 ha bouwrijp en beschikbaar op Molenveld

− 1 gemengd terrein met productie, grootschalige detailhandel, distributie en logistiek − 7 gemengde terreinen met productie en distributieactiviteiten Hemiksem

100,17

6

20

− 6 terreinen met overwegend groot-

− trimodaal aan de Schelde

schalige productie, logistieke en distributieactivteiten Lint

34,98

2

35

− 2 gemengde terreinen met productie, distributie, transport, logistiek en

− 4 ha op Gansenbol definitief niet realiseerbaar

dienstverlening Mortsel

68,26

4

22

− 1 terrein met overwegend productieactiviteiten − 1 terrein met overwegend grootschalige detailhandel − 1 terrein met overwegend zakelijke dienstverlening en grootschalige detailhandel

Niel

63,17

8

ca. 20

− 1 terrein met high-tech activiteiten − 2 terreinen met overwegend recyclage en bouwsector

− 3,5 ha beschikbaar op Matenstraat (herbestemd naar woon)

− 5 gemengde terreinen

− bijna 10 ha nog beschik-

− 1 gemengd terrein met productie,

− terrein Laarhof (11 ha) is

baar op het researchpark Schelle

58,41

3

64

distributie, transport, logistiek en

onbenut en in bezit van

dienstverlening

Electrabel

− 1 terrein met grootschalige productie, overslag en distributie Wijnegem

43,62

8

85

− 3 terreinen met overwegend distributie en logistieke activiteiten − 1 terrein met recyclage en bouwsector − 4 terreinen met overwegend productieactiviteiten

Wommelgem

170,14

13

ca. 172


Zwijndrecht

103,67

10

35


− 10 ha niet realiseerbaar, Westpoort 1 en 2 te ontwikkelen (12,7 ha netto)

bron: GOM, 2003 en BCI, 2004

Uit een ruimtelijk-economische analyse, de inventaris van de planningscontext, het Strategisch Plan Regio Antwerpen en een eerste inventariserende gespreksronde met de gemeentebestu-

- 24 -


ren en de GOM blijkt dat bijkomend kwantitatief aanbod kan worden gecreëerd door verdere invulling, verdichting en herstructurering van volgende als bedrijventerrein bestemde gebieden: − bedrijventerreinen langs A12 (herstructurering door middel van een betere ontsluiting, verdichting en door het inzetten van leegstaande panden) − Schelde Zuid (verbeteren van de ontsluiting, opdrijven van de watergebondenheid, benutting van vrijliggende percelen en gebouwen, − bedrijventerreinen langs het Albertkanaal (herstructurering naar aanleiding van de verbreding van het Albertkanaal) − Noorderlaan in Antwerpen (herstructurering) − Maes-site in Kontich − Agfa-site in Mortsel − wetenschapspark Niel (verdere ontwikkeling). In het grootstedelijk gebied Antwerpen wordt momenteel gewerkt aan volgende nieuwe bedrijventerreinen: − ontwikkeling van het Lobroekdok (twee opties: KMO-zone of grootschalige kleinhandel en harde recreatie) − herwaardering van de site ‘Petroleum zuid’ − ontwikkeling van Krekelenberg 2 te Niel en Boom − herbestemming van landbouwgebied naar KMO-zone te Kontich en invulling van het leegstaand bedrijventerrein Alken-Maes − verdichting van bestaande bedrijventerreinen te Mortsel − mogelijke ontwikkeling van Kapelleveld II (Wommelgem) als lokaal bedrijventerrein. Het vrijliggend aanbod aan bedrijventerreinen in de haven (linker- en rechteroever) wordt geschat op 1.900 ha bruto (1.350 ha netto). Dit aanbod dient te worden gespecifieerd in de zin dat 1.100 ha (bruto) hiervan interne reserves zijn waarvan sommige delen niet en andere slechts op lange termijn kunnen worden ingezet en dat van de overige terreinen ook maar een klein deel direct beschikbaar is op de markt. Afhankelijk van het scenario van havenontwikkeling waarvoor uiteindelijk zal gekozen worden, zal de haven worden uitgebreid met respectievelijk 160 à 580 ha en 1.640 ha. Hierdoor stijgt het vrijliggend aanbod tot respectievelijk 2.060 à 2.480 ha bruto (1.580 à 1.890 ha netto) en 3.540 ha bruto (2.570 ha netto).

Kantoorlokaties De kantorenmarkt in Antwerpen beslaat 1.650.000 m² en speelt dus een belangrijke rol binnen het aanbod aan werklokaties. Antwerpen is daarmee de enige kantorenstad van een zekere omvang in Vlaanderen, weliswaar ver achter Brussel (11.000.000 m²) (BCI, 2001). De Antwerpse kantorenmarkt kan worden opgedeeld in drie zones (Jones Lang Lasalle, 2003). − De centrale zone bestaat uit het stadscentrum, en de aangrenzende gebieden langs de leien en de haven. − De decentrale zone bestaat globaal uit het gebied langs de singel. − De perifere zone is voornamelijk in de gemeenten Edegem en Kontich gesitueerd. In Antwerpen wordt een onderscheid gemaakt tussen de administraties en de kleinere gebruikers. Deze vestigen zich voornamelijk in het centrum langs de leien. De multinationals en de internationale hoofdkantoren bevinden zich grotendeels langs de ring, meer bepaald in het zuidelijk deel. In de rand van het stedelijk gebied zijn een aantal multinationals en KMO’s, de hightech- en de telecom-ondernemingen gevestigd. Een aparte groep havengerelateerde bedrijven hebben hun kantoren langs de dokken in het havengebied. Vele kantoren zijn her en der ver-

- 25 -


spreid in het stedelijk weefsel of langs uitvalswegen zonder enig stedenbouwkundig concept. Dat neemt niet weg dat er een zekere clustering ontstaat in de vorm van kantoren- of businessparken. Deze bevinden zich meestal aan de rand van de stad langs een belangrijke verkeersader. De Antwerpse kantorenmarkt is stabiel met een gemiddelde jaarlijkse opname van ongeveer 35.000 m². De vele pijpleidingprojecten (Eilandje, Kievitplein, Diamantwijk, Nieuw Zuid, de leien) die momenteel in voorbereiding zijn, betekenen een toename van ruim 700.000 m² of 50% (RES, 2004). Het ontwikkelingsstadium van deze projecten loopt echter sterk uiteen en volgt de conjuncturele situatie. In de stad Antwerpen hebben verschillende ontwikkelaars een aanzet gegeven voor afspraken over de fasering van hun projecten.

Grootschalige detailhandel In België is er naar schatting 14 miljoen m² winkelvloeroppervlakte aanwezig, waarvan de grootschalige detailhandel ongeveer 25% of 3,5 miljoen m² uitmaakt. Geschikte bronnen ontbreken, maar er kan worden aangenomen dat het grootschalig aanbod in Vlaanderen, exclusief shopping centra, tussen 1,5 en 2,1 miljoen m² bedraagt (Fastigon, 2002). De omvang van de grootschalige detailhandel houdt verband met de bevolkingsomvang. Zo neemt de provincie Antwerpen 31% van de Vlaamse oppervlakte, 28% van de Vlaamse bevolking en 29% van de grootschalige winkels voor haar rekening. Van de 859 (of 1.577.400 m²) grootschalige detailhandelszaken in Vlaanderen is het grootste aandeel (252 of 485.000 m²) in de provincie Antwerpen gevestigd. Dit betekent een gemiddelde oppervlakte van 1.824 m² en 1.925 m² per grootschalige detailhandelszaak in respectievelijk Vlaanderen en de provincie Antwerpen. Na de provincie Vlaams-Brabant is dit het hoogste gemiddelde in Vlaanderen (BCI, 2002). Het onderscheid tussen grootschalige en traditionele kleinhandel is moeilijk te kwantificeren. Toch kan een opdeling worden gemaakt volgens grootschalige stadsrandspecifieke en kleinschalige stadscentrumgebonden activiteiten (IGEAT, 2003). Dit resulteert in: − drie hoofdkernen (centrum, Borgerhout en het Schipperskwartier) − negen stadskernen − acht zogenaamde randkernen. Binnen deze laatste categorie is het aandeel van grootschalige winkels en winkelcomplexen veel groter. In de provincie Antwerpen nemen de drie grootste concentraties van grootschalige detailhandel een aandeel van 23% in (ten opzichte van 28% in Vlaanderen). Dit betekent dat in de grootschalige detailhandel in de provincie Antwerpen meer verspreid is dan in de meeste andere Vlaamse provincies. De belangrijkste kleinhandelsconcentraties in het Antwerpse zijn 3: − Autolei (R11) in Wommelgem − Boomsesteenweg (N177) − Bredabaan (N1) in Merksem en Schoten − Wijnegem shopping center − Mechelsesteenweg (N1) in Edegem. Terreinonderzoek leert dat de kwaliteit (ontsluiting, inpassing, diversiteit, inrichting) van bovengenoemde concentraties matig is (BCI, 2001 en 2004) en dat het bestaand aanbod voor groot-

3

- 26 -

De provinciale steenweg in Boechout wordt niet in deze lijst opgenomen, want staat qua schaal niet in verhouding tot de andere kleinhandelsconcentraties.


schalige detailhandel te kampen heeft met een sterke veroudering wat leidt tot toenemende leegstand.

2.3.2. Kwalitatieve analyse van het bestaand aanbod aan bedrijventerreinen Gelet op de beperkte beschikbaarheid aan bedrijventerreinen in het grootstedelijk gebied is het bestaand aanbod zeer belangrijk voor het economisch ontwikkelingsperspectief van het Antwerpse. Om te kunnen beoordelen of de bestaande bedrijventerreinen (nog) voldoen om economische activiteiten op te vangen is het aanbod vanuit een kwalitatieve invalshoek geanalyseerd. Hierbij zijn twee methodieken gehanteerd: enerzijds een scan op het terrein van enkele geselecteerde lokaties, anderzijds een globale toetsing van het volledige aanbod. De kwaliteit op een bedrijventerrein is volgens BCI een goede afstemming tussen de kwaliteitseisen van de bedrijven en de kenmerken van het aanbod op de zone. In de punten 2 en 3 van onderstaande figuur wordt geen optimale kwaliteit bereikt. De kwaliteit van het aanbod in punt 2 is lager dan hetgeen de bedrijven wensen. In punt 3 wordt de omgekeerde situatie aangeduid waarin de aangeboden kwaliteit de kwaliteitseisen van de bedrijven overschrijdt. De diagonaal in de figuur geeft de optimale situatie aan: de verschillende kwaliteitsniveaus aangeboden op de terreinen komen overeen met de eisen die de bedrijven stellen aan het terrein. De grafiek toont aan dat er niet één optimaal kwaliteitsniveau aan te duiden is, maar dat het optimaal kwaliteitsniveau van een bedrijventerrein afhankelijk is van de kwaliteitseisen van de gevestigde bedrijven. figuur 12:

kwaliteit op bedrijventerreinen

kwaliteit van het aanbod

1

3

2 1

kwaliteitseisen van bedrijf

De kwalitatieve analyse is gericht op het in beeld brengen van verouderingskenmerken. Om veroudering van een gebied tegen te gaan kunnen ingrepen worden uitgevoerd binnen een bestaande ruimtelijke en economische situatie via een herwaardering. Herwaardering kan zowel van toepassing zijn op een bedrijventerrein, een woongebied als op een buffergebied. Bedrijventerreinen kunnen worden gekenmerkt door verschillende vormen van veroudering die de oorspronkelijke functie van het terrein in gevaar brengen. - 27 -


− −

− −

Technische veroudering treedt op wanneer het terrein niet meer voldoet aan de oorspronkelijke eisen als gevolg van achterstallig onderhoud of een slecht toelatingsbeleid. Men spreekt van ruimtelijke veroudering als het terrein in de loop der tijd wordt omsloten door niet-werkfuncties. Dat kan leiden tot afname van de milieugebruiksruimte door realisatie van milieugevoelige functies nabij het terrein of tot vertrek van bedrijven vanwege toenemende spanning met de omgeving van het terrein (zonder afname van de milieuruimte). Het wijzigen van de vestigingseisen van (potentiële) gebruikers als gevolg van economische ontwikkelingen kan leiden tot economische veroudering. Maatschappelijke veroudering kan het gevolg zijn van aanscherping van wettelijke eisen aan een bedrijventerrein in de vorm van zonering (milieu en veiligheid) of ter beperking van hinder (geluid, stank, stof).

De veroudering van een bedrijventerrein heeft een aantal consequenties. − Financiële consequenties zijn het gevolg van verpaupering en de hieraan verbonden vermindering van investeringsdrang van bedrijven. Zo vindt kapitaalvernietiging plaats. − Sociale consequenties treden op wanneer een verouderd terrein een onveilige zone wordt en door zijn negatieve uitstraling een fysieke en psychologische barrière in de omgeving vormt. − Er zijn milieu-consequenties wanneer de herwaardering van het terrein of de omgeving omwille van sanering wordt belemmerd. − Bestaande bedrijventerreinen vormen een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bepaalde vormen van bedrijvigheid. Deze potentie wordt echter niet benut als gevolg van de negatieve uitstraling. Er zijn bijgevolg ook economische consequenties. De veroudering van een bedrijventerrein kan worden tegengegaan door een herwaardering uit te voeren. De omvang en de zwaarte van een herwaardering kunnen uiteenlopen. Er worden vier verschillende strategieën onderscheiden. − Een face-lift wordt toegepast indien vooral sprake is van technische veroudering. De lokatie is toe aan een grote opknapbeurt. − Een revitalisering bestaat uit een integrale aanpak van het terrein met aandacht voor economie, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteit van het terrein te verbeteren. De bestaande economische functie van het terrein blijft gehandhaafd. − Er is sprake van herprofilering bij een functiewijziging waarbij een alternatieve invulling van het te herstructureren terrein mogelijk is. De lokatie krijgt een nieuwe werkfunctie (bijvoorbeeld herontwikkeling tot kantorenzone). − In tegenstelling tot herprofilering wordt bij herbestemming de werklokatie aan de voorraad onttrokken. Er worden nieuwe, niet-economische functies gevestigd (bijvoorbeeld herontwikkeling tot woningbouwlokatie). De mate van functiewijziging hangt vooral samen met de lokatiekenmerken, de concurrentiepositie van het terrein, de stakeholders, de saneringskost en het benodigd kapitaal. Een herwaarderingsproject kan bestaan uit een combinatie van de verschillende strategieën. Bepalende factoren hierbij zijn naast de bestaande potenties ook de gewenste ruimtelijk-economische structuur. Verschillende soorten economische functies op één terrein zijn bijvoorbeeld mogelijk door een interne differentiatie. Voornaamste reden hiervoor is het optimaal gebruiken van bijvoorbeeld de bestaande infrastructuren of van bepaalde potenties vanwege de ligging. Zo worden terreinen langs een waterweg voorbehouden voor watergebonden bedrijfsactiviteiten. Welke saneringsstrategie moet worden toegepast, wordt dus ook mede bepaald door de keuze van de verschillende doelgroepen. De potentie op lange termijn van het bedrijventerrein wordt dan ook voor elke case ingeschat.

- 28 -


Bij een herwaardering moet rekening worden gehouden met verschillende aspecten: − Financiële aspecten zijn belangrijk. De financieringsmogelijkheden bepalen uiteindelijk de omvang van de ingrepen die plaats kunnen vinden. − Procesmatige en organisatorische processen spelen een rol. Herwaardering is een proces waarbij een draagvlak nodig is waarbij zowel publieke als private partijen betrokken zijn en zorg dragen voor de economische, functionele en ruimtelijke verbetering van de site. Dit vergroot de kans op een succesvolle uitvoering aanzienlijk. − Beleidsmatige aspecten betreffen de rol van de overheid. Een actieve rol van de overheid vereist een sterk beleidsmatig en politiek draagvlak. Het besluit tot herwaardering van een bedrijventerrein wordt immers mede ingegeven door beleidsmatige en politieke keuzes. − Economische aspecten hebben betrekking op de uitgangssituatie waarbinnen de herwaardering dient plaats te vinden. Hier moet rekening worden gehouden met de economische structuur, vraag naar bedrijventerreinen, reeds gevestigde bedrijven op het terrein, bestaand en nieuwe concurrerende bedrijventerreinen in de omgeving. − Juridische aspecten slaan op het wettelijk kader dat van toepassing is op verschillende aspecten. De wettelijke kaders die van belang zijn voor herwaardering, zijn deze van de ruimtelijke ordening, milieuwetgeving, bodemsaneringsdecreet, grondbeleid, monumenten- en veiligheidswetgeving.

2.3.3. Scans op terreinniveau Voor de scan op terreinniveau zijn vijf terreinen geselecteerd op basis van de parameters spreiding, grootte, ontsluiting en omgeving. De volgende terreinen werden op basis hiervan geselecteerd: Wilrijk - Terbekehofdreef, Mortsel - Krijgsbaan, Wommelgem - Doornaard - Kapelleveld I + II, Deurne - Vaartdijk en Merksem - Borrewaterstraat. Deze zeer diverse terreinen worden middels een uniforme ‘kwaliteitsscan’ beoordeeld op kenmerken ten aanzien van stedenbouw, architectuur, ontsluiting, inrichting en voorzieningen. De beperkte scan moet toestaan uitspraken te doen over de staat en potenties van de Antwerpse werklokaties. figuur 13:

werklokaties waar een terreinscan is uitgevoerd

1 2 4

1: Deurne + Merksem 2: Wommelgem 3: Mortsel 4: Wilrijk

3

Het algemeen beeld dat uit de scans van de verschillende terreinen naar voren komt, is de grote menging van activiteiten. Er bestaat nauwelijks een onderscheid tussen de terreinen, naar type bedrijvigheid, naar uitstraling noch naar aanbod van voorzieningen. De bedrijven houden

- 29 -


zich bezig met industrie, handel, productie, diensten, vervoer en transport. Een heldere segmentatie van bedrijventerreinen voor het grootstedelijk gebied Antwerpen ontbreekt. Door dit zeer gemengd en divers beeld kunnen op bedrijventerreinen in het Antwerpse alle vormen van veroudering voorkomen, al dan niet gecombineerd. Met name de technische veroudering (verouderde en vervallen bedrijfsgebouwen, bodemverontreiniging), ruimtelijke veroudering (nabijheid van woonkernen) en economische veroudering (oud industrieel terrein) zorgen voor problemen. Hierdoor treden zowel financiële, sociale, milieu en economische consequenties op. Ook vanuit de maatschappelijke invalshoek zijn er problemen omdat vervuilende industrie nabij woongebieden steeds minder wordt aanvaard (geluids- en reukoverlast en visuele hinder). De grotere terreinen scoren beter dan de kleine, vaak verouderde bedrijventerreinen. Vooral de verweving in de woonomgeving is problematisch. De terreinen zijn tevens beoordeeld op hun ontsluiting. Geconcludeerd mag worden dat er in veel gevallen ruimte is voor de verbetering van de ontsluiting van het bedrijventerrein. De stedenbouwkundige kwaliteit van de bezochte terreinen laat sterk te wensen over. In vrijwel geen van de gevallen is sprake van een helder concept in de architectuur. In een enkel geval is er enige standaardisatie van de gebouwen op het terrein maar deze is veeleer gericht op de afmetingen van de gebouwen dan op een samenhangende architectuur. Onderscheidende kenmerken op basis van stedenbouwkundige kwaliteit zijn dan ook niet echt geconstateerd. Op de bedrijventerreinen is een kleine 100 ha op korte tot middellange termijn realiseerbaar en beschikbaar op de markt. De potenties van het bestaand aanbod om te voorzien in een toekomstige ruimtebehoefte zijn daarmee in kwantitatief opzicht beperkt. Meer kansen liggen in een algemene herwaardering van de bedrijventerreinen. Door de kenmerken van de lokaties beter te laten aansluiten op de eisen van de bedrijven en van de omgeving kan de economische functie worden gewaarborgd. Uitbreidingsbehoefte van bedrijven moet zoveel mogelijk ter plaatse worden opgelost. De vrij liggende (delen van) percelen zijn in bezit van de bedrijven. Enkel via een actief en gevalspecifiek beleid van de beheerder kan worden onderzocht of deze ruimtes kunnen worden ingevuld. Bedrijven zouden hierbij moeten worden gestimuleerd aan te tonen in welke mate hun grondreserves functioneren binnen hun ondernemingstrategie. Om tot een goede onderbouwing van de beoordeling van de kwaliteit van de bedrijventerreinen te komen werd een beoordelingsformulier opgesteld met aandacht voor volgende aspecten. − kavelgrootte Vastgesteld wordt of op het bedrijventerrein grote of kleine kavels voorkomen. Van grote kavels is sprake bij zware industrieën en grote distributiecentra. Kleine kavels omvatten vaak kantoorpanden of bedrijfsverzamelgebouwen. Vele industriële bedrijven zijn gevestigd op middelgrote kavels. − bebouwingspercentage van kavels (restruimte) Dit aspect betreft het aandeel bebouwde oppervlakte op de kavels van het bedrijventerrein. Hierbij geldt het bebouwingspercentage als laag wanneer minder dan 30% bebouwd is, en als hoog waar dit meer dan 60% bedraagt. − kwaliteit van de openbare ruimte Visueel wordt de kwaliteit van de openbare ruimte vastgesteld. Hierbij wordt onder andere gelet op straatmeubilair, groenstroken en staat van de openbare ruimte (verval, afval). − zichtlokaties De zichtbaarheid van het terrein vanuit de omgeving wordt vastgesteld. Nagegaan wordt of het terrein zichtlokaties biedt vanaf lokale wegen, autosnelwegen en/of spoorwegen.

- 30 -


−

−

− −

−

−

−

−

−

−

−

− −

−

−

groen De hoeveelheid en de kwaliteit van het groen op bedrijventerreinen kunnen worden vastgesteld. architectuur Nagegaan wordt in hoeverre de architectuur van de panden op het bedrijventerrein samenhang vertoont. Centraal staat in hoeverre panden op het bedrijventerrein overeenkomsten of verschillen vertonen. Elementen die een rol spelen: • afmetingen van de gebouwen • vorm van de gebouwen • uitstraling van de gebouwen. opslag in open ruimte Vastgesteld wordt of goederen in de open lucht of overdekt worden opgeslagen. representativiteit Op basis van alle voorgaande criteria wordt beoordeeld of het bedrijventerrein representatief is voor de gevestigde of beoogde bedrijven. voorzieningen voor werknemers Het niveau van voorzieningen voor werknemers wordt bepaald aan de hand van de aanwezigheid of nabijheid van winkels, postkantoren en benzinepompen. voorzieningen voor zakelijk gebruik Het niveau van voorzieningen voor zakelijk gebruik wordt vastgesteld aan de hand van de nabijheid van vergader- en congresaccomodaties, restaurant, hotel en eventuele vestiging van een uitzendbureau op het bedrijventerrein. laad- en losmogelijkheden voor vaarwegen Vastgesteld wordt welke de laad- en losmogelijkheden op het bedrijventerrein zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met de eventuele aanwezigheid van gemeenschappelijk te gebruiken voorzieningen. laad- en losmogelijkheden voor spoorwegen Aan de hand van aansluiting van het bedrijventerrein op het goederenspoornet wordt vastgesteld wat de laad- en losmogelijkheden zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met de eventuele aanwezigheid van gemeenschappelijk te gebruiken voorzieningen. autobereikbaarheid De autobereikbaarheid wordt vastgesteld aan de hand van de afstand van het bedrijventerrein tot een oprit naar een autosnelweg. verkeersdoorstroming in de directe omgeving van het terrein Er wordt vastgesteld of er een goede of slechte verkeersdoorstroming is in de directe omgeving van het terrein. intern wegenpatroon Er wordt vastgesteld in welke mate het intern wegenpatroon voldoet aan de eisen van de verschillende functies op het terrein. kwaliteit van de bestrating Behalve de kwaliteit van de bestrating wordt ook het type bestrating bekeken. bewegwijzering Er zijn vijf soorten voorzieningen voor bewegwijzering op bedrijventerreinen. Vastgesteld wordt in welke mate deze voorzieningen aanwezig zijn. parkeervoorzieningen Nagegaan wordt of het bedrijventerrein voldoende parkeervoorzieningen biedt. Hierbij wordt gelet op parkeervoorzieningen op de openbare weg en op bedrijfskavels. Naast parkeerruimte voor personenauto’s wordt ook gelet op voorzieningen voor vrachtauto’s. bereikbaarheid per openbaar vervoer Twee factoren bepalen de bereikbaarheid met het openbaar vervoer van een terrein: • de afstand tot een treinstation

- 31 -


•

de aanwezigheid van tram-, bus- of metrolijn op het bedrijventerrein.

Case 1: Wilrijk - Terbekehofdreef figuur 14:

bedrijventerrein Wilrijk - Terbekehofdreef

Het bedrijventerrein Wilrijk - Terbekehofdreef is gelegen langs A12 net ten noorden van Aartselaar. Het betreft een industriegebied met een totale oppervlakte van 163 ha. Het is niet volledig ingenomen (3,5 ha voor de terreinen aan beide kanten van A12, dus ook het terrein Atomiumlaan ten oosten van A12). Handel, commerciële diensten, vervoer en transport alsook productie-activiteiten situeren zich hier. 116 bedrijven zijn er gevestigd. De meeste bedrijven tellen minder dan 50 werknemers. Het betreft hier grote kavels die intensief bebouwd zijn. De kwaliteit van de openbare ruimte is hoogwaardig, mede omdat er weinig opslag in de open ruimte geconstateerd is. Dit terrein heeft een goede zichtlokatie vanop A12 en heeft een beperkte hoeveelheid groen. De gebouwen kennen een verzorgde architectuur. Voorts is er een aantal voorzieningen in de nabijheid voor zowel werknemers als werkgevers. Hierbij wordt gedacht aan winkels, een postkantoor, restaurants enz. Op basis van voorgaande criteria wordt het bedrijventerrein als representatief ingeschaald voor de aanwezige bedrijvigheid. Het terrein is bereikbaar via de auto en het openbaar vervoer. Het kent een bijzonder goede bereikbaarheid (via A12) en de verkeersdoorstroming in de directe omgeving van het terrein is goed zoals het intern wegenpatroon en de kwaliteit van de bestrating. Er is voldoende bewegwijzering en parkeergelegenheid. De gemengde situatie (handel, vervoer, industrie) van dit terrein kan ook op lange termijn worden behouden. De nog vrij liggende percelen (in bezit van bedrijven) bieden nog beperkte mogelijkheden voor inbreiding. Het terrein op zich kent aldus geen verouderingskenmerken en een herwaardering is hier dan ook geen noodzaak.

- 32 -


Case 2: Mortsel - Krijgsbaan figuur 15:

bedrijventerrein Mortsel - Krijgsbaan

Het bedrijventerrein Mortsel - Krijgsbaan is een vrij klein bedrijventerrein van 12 ha dat volledig bezet is door ambachtelijke bedrijven en diverse KMO’s. Het is gelegen in het centrum van Morstel langs Krijgsbaan. Ook hier is sprake van een menging van handel en industrie bij de 25 gevestigde bedrijven. Het betreft hier voornamelijk kleinere bedrijven met een beperkt aantal werknemers. Massive nv (produktie en verkoop van verlichting) is een uitzondering en telt meer dan 100 werknemers. Het bedrijventerrein is ingedeeld in kleine kavels die intensief bebouwd zijn. De stedebouwkundige kwaliteit is er pover. Dit wordt verklaard door een laagwaardige openbare ruimte, de slecht uitgebouwde zichtbaarheid, hoewel vlakbij een grote weg gelegen (Krijgsbaan), en een zeer beperkte aanwezigheid van groenvoorzieningen. Dit wordt nog versterkt door de laagwaardige architectuur van de aanwezige panden. Gelet op de kleinschaligheid (met uitzondering van Massive nv) en de aard van de activiteiten is het bedrijventerrein wel degelijk representatief voor de gevestigde bedrijven. Het terrein is enkel bereikbaar via de weg waar een slechte verkeersdoorstroming is. Er moet rekening worden gehouden met de bewoners in het gebied die dezelfde infrastructuur gebruiken. Aansluitend hierop is er een bijzonder slechte bewegwijzering en zijn weinig parkeervoorzieningen op het terrein aanwezig. Dit terrein wordt gekenmerkt door verschillende vormen van veroudering die de oorspronkelijke functie van het terrein in gevaar brengen. − Technische veroudering treedt op daar de verschillende bedrijfsgebouwen in povere staat zijn. − Er is sprake van ruimtelijke veroudering daar het terrein omsloten is door woonzones, zowel in als rond het terrein. Dit geeft aanleiding tot conflicten tussen deze twee groepen ruimtegebruikers.

- 33 -


Een herwaardering lijkt hier dan ook op zijn plaats om de negatieve consequenties van veroudering tegen te gaan. Revitalisering is een mogelijkheid om nieuw leven in dit terrein blazen. Ingrepen zijn nodig om de kwaliteit van het terrein zelf en de inpassing ervan in de omgeving te verbeteren. Hier kan worden gedacht aan het opknappen van de gebouwen en aan het herinrichten van de weginfrastructuur. De bestaande economische functie van het terrein blijft op die manier gehandhaafd.

Case 3: Wommelgem - Doornaard - Kapelleveld figuur 16:

bedrijventerrein Doornaard

Het bedrijventerrein Doornaard is gelegen tussen het centrum van Wommelgem en E34. Het betreft hier een gemengde bezetting ambachtelijke bedrijven en KMO’s (voornamelijk handel, diensten en vervoer). Het is 25 ha groot en volledig bezet. 28 bedrijven zijn er gevestigd waarvan de meerderheid minder dan 50 werknemers telt. Het bedrijventerrein Kapelleveld is een gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s en ligt naast het bedrijventerrein Doornaard. 31 bedrijven zijn er gevestigd, waarvan 13 minder dan 10 werknemers telt. Op Kapelleveld II zit enkel Pluma nv, een vleeswarenfabriek met meer dan 400 werknemers. De bedrijventerreinen in Wommelgem zijn bijzonder goed aangeduid evenals de interne bewegwijzering. Het intern wegenpatroon is helder. Het 25 ha groot bedrijventerrein Doornaard is volledig bezet door de aanwezige bedrijven. Het gaat hier over grote kavels die intensief bebouwd zijn in combinatie met een hoogwaardige openbare ruimte. De bedrijventerreinen Kapelleveld en Doorngaard kennen een goede zichtlokatie: zij zijn goed zichtbaar vanaf E34. Op het bedrijventerrein Doornaard zelf is er weinig groen in tegenstelling tot de aanliggende bedrijventerreinen Kapelleveld I & II. De autobereikbaarheid en de verkeersdoorstroming in de directe omgeving van de terreinen zijn optimaal. Een goed intern wegenpatroon, goede bewegwijzering en tal van parkeervoorzieningen sluiten hierop aan.

- 34 -


Op het terrein Kapelleveld met een totale oppervlakte van 73,8 ha ligt nog 23,3 ha vrij. Dit groot terrein is vanwege privaatrechtelijke redenen tijdelijk niet realiseerbaar. Gelet op de ligging, de ontsluiting en de aard van de huidige activiteiten zijn transport, distributie en logistieke dienstverlening een geschikte potentie voor de middellange termijn. Het terrein Kapelleveld II is echter bestemd als reservegebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s. Beide bedrijventerreinen kennen een verzorgde architectuur met weinig opslag in open ruimte. Een aantal voorzieningen is in de buurt aanwezig voor zowel werknemers als werkgevers. Samengevat kunnen deze bedrijventerreinen als representatief worden voorgesteld. Afgezien van de bestemming van Kapelleveld II en de niet beschikbare vrij liggende ruimte van ruim 23 ha, is in deze cluster van bedrijventerreinen geen sprake van veroudering die de economische potenties in gevaar brengt.

Case 4: Deurne - Vaartdijk Het terrein Deurne - Vaartdijk is gelegen langs het Albertkanaal ten zuiden van de kern van Merksem. Op de 66 ha zijn 91 kleine tot middelgrote (minder dan 50 werknemers) bedrijven gevestigd. De activiteiten zijn gericht op vervoer, handel en productie. De kavels kennen een grote variëteit naar grootte maar zijn over het algemeen intensief bebouwd met oude en nieuwere complexen. De openbare ruimte is redelijk verzorgd en sluit aan bij de eisen van de gevestigde bedrijven. Dit terrein is in de onmiddellijke omgeving goed zichtbaar en heeft weinig tot geen groenvoorzieningen. figuur 17:

bedrijventerrein Deurne - Vaartdijk

De architectuur op dit terrein is functioneel. Behoorlijk wat openbare ruimte wordt benut voor de opslag van goederen. Zowel voor werknemers als voor werkgevers zijn er tal van voorzieningen. Zo is er een carwash voor vrachtwagens en is het terrein gelegen in een stedelijke omgeving waar tal van andere voorzieningen aanwezig zijn zoals winkels en restaurants.

- 35 -


Het bedrijventerrein kan als representatief worden omschreven voor de gevestigde bedrijven. Laad- en losmogelijkheden zijn voldoende voorzien langs het Albertkanaal. Dit terrein kent een redelijke autobereikbaarheid en de verkeersstroming in de directe omgeving is goed. De inpassing in de achterliggende woonomgeving is beperkt tot matig. Met name de aanen afvoer zorgen voor veel overlast. Het wegenpatroon is verouderd en niet functioneel net als de bestrating en de bewegwijzering. Het gebrek aan parkeervoorzieningen maakt dat op de openbare weg wordt geparkeerd. Op het terrein zijn geen percelen beschikbaar. Bestaande gebouwen worden intensief gebruikt. Inbreidingsmogelijkheden zijn nog mogelijk, weliswaar beperkt en altijd op terreinen in bezit van de bedrijven. Het terrein heeft te kampen met technische veroudering. Een face-lift is dan het te volgen parcours om tot een herwaardering te komen. Of met andere woorden, de lokatie is toe aan een opknapbeurt met speciale aandacht voor de aankleding van de openbare ruimte, de verbetering van de inpassing in de woonomgeving en de rationalisatie van de infrastructuur.

Case 5: Merksem - Borrewaterstraat Binnen de grootschalige en deels verouderde bedrijventerreinen langs het Albertkanaal komen ook nog kleinere concentraties voor van kleinere percelen en bedrijven. Het bedrijventerrein Merksem - Borrewaterstraat is 5,5 ha groot en volledig bezet. Het is gelegen ten noorden van het Albertkanaal te Merksem. Twee bedrijven delen deze oppervlakte, elk met minder dan 20 werknemers. All-Car Rent doet aan verhuur van personen- en bedrijfsvoertuigen. Rubbens Bachen produceert zeilen van vrachtwagens. De inpassing in de omgeving is zeer slecht: tegen de oude kern gelegen en slecht ontsloten. figuur 18:

bedrijventerrein Merksem - Borrewaterstraat

Dit klein terrein heeft te kampen met verschillende vormen van veroudering: − technische veroudering daar de bedrijfsgebouwen bijzonder slecht zijn onderhouden - 36 -


−

ruimtelijke veroudering daar ook hier het terrein omsloten is door bewoners wat aanleiding geeft tot conflictsituaties.

In functie van een algemene opwaardering van de terreinen aan het Albertkanaal (waarbij moet worden ingespeeld op de verbreding van de waterweg) is ook hier een face-lift aangewezen om het gebied beter te laten functioneren en te kaderen in de omgeving. De mogelijkheden voor een ontsluiting via het Albertkanaal moeten hierbij uitgangspunt zijn.

2.3.4. Algemene kwalitatieve analyse van het aanbod bedrijventerreinen Vanuit de indicatieve categorisering wordt de noodzaak tot herwaardering van bestaande bedrijventerreinen geschat, aan de hand van twee criteria: kwaliteit en bereikbaarheid. Kwaliteit van het terrein wordt hier vanuit een ruimtelijk-economische invalshoek benaderd: “de mate waarin de vestigingseisen en activiteiten aansluiten op de lokatiekenmerken”. Het criterium bereikbaarheid hangt samen met het voorstel van wegencategorisering in het grootstedelijk gebied. Opdat het bedrijventerrein (opnieuw) kan beantwoorden aan de voorgestelde typologie, kan een herwaardering worden uitgevoerd en het kwaliteitsniveau opgekrikt. De omvang en de zwaarte van een herwaardering kunnen uiteenlopen. Er worden vier verschillende strategieën onderscheiden. − Een face-lift (F): wordt toegepast indien vooral sprake is van technische veroudering. De lokatie is toe aan een grote opknapbeurt. − Een revitalisering (R) bestaat uit een integrale aanpak van het terrein met aandacht voor economie, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteit van het terrein te verbeteren. De bestaande economische functie en bestemming van het terrein blijven gehandhaafd. − Er is sprake van herprofilering (HP) bij een functiewijziging waarbij een alternatieve invulling van het te herstructureren terrein is mogelijk. De lokatie krijgt een nieuwe werkfunctie (bijvoorbeeld herontwikkeling tot kantorenzone). Een herprofilering kan dus eventueel leiden tot een bestemmingswijzing naar een andere economische functie. − In tegenstelling tot herprofilering wordt bij herbestemming (HB) de werklokatie aan de voorraad onttrokken. Er worden nieuwe, niet-economische functies gevestigd (bijvoorbeeld herontwikkeling tot woningbouwlokatie). Als resultaat van deze kwalitatieve analyse wordt aangegeven voor welke terreinen eventueel een actie noodzakelijk is in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. De inschatting van de bereikbaarheid van de bedrijventerrein en de koppeling van een mogelijke herwaarderingsstrategie hieraan is een oefening op grootstedelijk niveau. Gedetailleerd terreinonderzoek moet uitmaken welke specifieke en vaak zeer lokale infrastructurele knelpunten moeten worden aangepakt en/of welke herwaarderingstrategie moet worden gevolgd. kaart 1:

inventarisatie bedrijventerreinen

tabel 8:

kwalitatieve analyse van bestaande bedrijventerreinen

bedrijventerrein

totale oppervlakte

Aartselaar

192,2

1. Kontichsesteenweg-buffer zuid

67,1

bereikbaarheid

kwaliteit

aard van eventuele herwaardering

+

+

F

78. Kontichsesteenweg-buffer noord 80. Kontichsesteenweg-buffer

- 37 -


bedrijventerrein

totale oppervlakte

bereikbaarheid

kwaliteit


reservatiestrook 2. Oost-Zuid

26,1

+

+

F

3. West

84

+

+

F

4. Oost-Noord

4,1

+

+

F

5. Molenveld Antwerpen

890,69

6. Hoboken - Polderstad

30,6

+

+

H

7. Antwerpen - Hoboken

130,3

++

+

H

8. Petroleum Zuid

36,2

++

--

R/H/HB

9. Slachthuis + Lobroekdok

15,97

+/++

-

R/HP/HB

10. Deurne - Vaartdijk

9,68

++

++

R/HP/HB

11. Hoboken - Lage weg

17,7

+

++

R/H

12. Krugerbrug

4,2

+

+

13. Wilrlijk - Rizzla

5,07

+

-

F/R

14. Wilrijk - Terbekehofdreef noord

163,06

+

+

F

15. Wilrijk - Kernenergiestraat

77,5

+

+

F/H

16. Merksem - Vaartkaai-

69,59

++

--

F/H

7,3

+

+

F

18. Banaan

9,1

+

0

F

19. Resibel

2,9

+

-

R

20. Wilrijk Neerland

4,14

+

--

F/HB

21. Merksem - Groenendaallaan

4,67

+

0

F

86. Deurne - Vaartdijk (deel achter sportpaleis)

79. Wilrijk - Terbekehofdreef zuid

Borrewaterstraat 17. Merksem - Bredabaan Zuid en Noord 88. kleinhandelsconcentratie Keizershoek

77. Noorderlaan 84. Linkeroever GvA 85. Linkeroever Blancefloerlaan Boechout

11,82

22. Veldkant

+

F

0,6

+-/+

+

F

0,30

+

-

R/HB

+

0

-

+

0

-

26. Prins Boudewijnlaan

+

++/+

F/R

27. Molenveld

+

++/+

F/R

42. Vredebaan (Mortsel)

+

-

F/H

28. Satenrozen

+

0

-

29. Waarloos

+

0

-

30. Duffelsestraat-Zilverbergstraat-

+

+

-

23. De Laet Borsbeek 74. Lucien Hendrriklei 82. Carrefour Edegem

30,91

24. Drie Eikenstraat 25. Buizegem

Kontich

1,8

204,64

Mechelsesteenweg 31. Ponkenbergstraat

2,0

+

+

-

33. Molenbos

+

0

-

34. Molenveld

+

+

-

+

+

F

35. Nachtegaalstraat

- 38 -

0,6


bedrijventerrein

totale oppervlakte

Hemiksem

100,17

bereikbaarheid

kwaliteit


36. Hemiksem 1

-/++

-

R/H/HB

37. Hemiksem 2

-/++

-

R/H/HB

38. Hemiksem 3

-/++

-

R/H/HB

39. Fr. Scheidlaan

-/+

-

R/H/HB

75. Gansenbol

-

-

H/T/HB

76. Lerenveld

-

-

R/H

40. Mortsel

-/+

-

H

41. Septestraat

+

-

F/H

42. Vredebaan

+

-

F/H

43. Krijgsbaan

+

-

F/H

44. Matenstraat

+

-

F/H

45. Potaerde KMO

+

+

-

46. Niel-Boom-Krekelenberg

+

++

-

47. researchpark

+

++

-

48. KMO Coeck

-

--

H

49. Niel

-

-

H

51. De Laetstraat

-

--

H

+

+

F

-

--

H

54. Laarhof

+

+

2. Oost-Zuid (Aartselaar)

+

+

F

3. West (Aartselaar)

+

+

F

+/++

--

R/H

Lint

Mortsel

Niel

Schelle

34,98

68,26

63,17

58,41

52. Schelle 53. Tolhuisstraat

Wijnegem

2,1

43,62

55. Den Hoek, BischoppenhoflaanMerksemsebaan 56. Oude Sluis

+/++

--

R/H

57. Erea

1,0

+

+

-

58. Tubbax

0,8

+

+

-

59. Draaiboomstraat

+

0

-

60. Doornaard

+

0

-

61. Herentalsebaan

+

+

F/R

62. Uilenbaan

+

0

-

63. Kapelleveld

+

0

-

64. Hoge Keer

+

0

-

65. Wijnegemsesteenweg

+

0

-

66. Fortbaan

+

0

-

67. Westpoort

+

0

-

68. Oeverkant

++

0

-

69. Kruibeeksesteenweg

++

-

F

70. Antwerpsesteenweg 1

+

-

F/R

71. Antwerpsesteenweg 2

+

-

R/H

72. Krijgsbaan

+

0

-

73. Lindenstraat

+

0

-

81. Wijnegem shopping center 87. Hoge Keer - west Wommelgem

Zwijndrecht

170,14

103,67

83. Carrefour Zwijndrecht

- 39 -


bedrijventerrein

totale oppervlakte

bereikbaarheid

kwaliteit


Beveren 90. Schaarbeekstraat Kruibeke 91. Hoge Akker - Haaghoek

2.3.5. Kwantitatieve en kwalitatieve analyse van het bestaand aanbod aan kantoorgebieden De totale kantorenmarkt in Antwerpen is ongeveer 1.650.000 m² groot. Antwerpen is in feite de enige kantorenstad van enige omvang in Vlaanderen, weliswaar ver achter Brussel (11.000.000 m²). In Brussel is de kantooroppervlakte in minder dan 10 jaar tijd bijna verdubbeld. In Antwerpen is sprake van een meer stabiele markt. De Antwerpse regionale kantoormarkt is te verdelen in drie zones: een centrale zone, een decentrale zone en de periferie. De centrale zone omvat het stadscentrum en de aangrenzende gebieden langs de leien en de haven. De decentrale zone is globaal het gebied langs de singel. De perifere zone bestaat voornamelijk uit de lokaties in de gemeenten Edegem en Kontich. tabel 9:

zones, lokaties en belangrijke gebruikers in Antwerpen

zone

lokatie

gebruikers

centraal - nieuwe haven

dokken

havenbedrijf

volume

centraal - centrum

leien, Meir, De Keyserlei

administraties en kleinere organisa-

decentraal - zuidelijke

Uitbreidingstraat

multinationals, international head-

ring en singel

singel

quarters

65.000 m² 750.000 m²

ties 700.000 m²

binnensingel noordersingel periferie

Wilrijk/ Kontich

multinationals,

Edegem

telecom

KMO's,

hi-tech

totaal regionale markt

&

140.000 m² 1.650.000 m²

bron: ruimtelijk-economische aspecten kantoren en kantoorachtigen Vlaanderen, BCI, 2001

In Antwerpen wordt het onderscheid gemaakt tussen de administraties en de kleinere gebruikers. Deze hebben zich gevestigd in het centrum aan de leien. De multinationals en de internationale hoofdkantoren bevinden zich aan de ring met name het deelgebied singel - zuid. In de periferie zijn een aantal multinationals en KMO’s, de hi-tech en telecom-ondernemingen gevestigd. Een aparte groep havengerelateerde bedrijven houdt kantoor aan de dokken in het havengebied. Vele kantoren zijn her en der verspreid in het stedelijk weefsel of langs uitvalswegen zonder enig stedenbouwkundig concept. Dat neemt niet weg dat er wel een soort clustering ontstaat, vaak in de vorm van kantoren- of businessparken. De meeste van dit soort ontwikkelingen vinden plaats aan de rand van de stad langs een belangrijke verkeersader.

- 40 -


2.3.6. Vraag naar kantoorruimte Economische groei bepaalt in belangrijke mate de ontwikkeling van vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Het effect van economische groei op de kantorenmarkt is indirect. Economische groei leidt bij een aantal bedrijven tot uitbreidingsbehoefte. Dit resulteert vervolgens in een extra vraag naar kantoorruimte. Wanneer deze extra vraag ook daadwerkelijk leidt tot een groei in de opname van kantoorruimte zullen op termijn de prijzen gaan stijgen. Stijgende prijzen vormen voor ontwikkelaars en beleggers een ‘incentive’ om extra kantoorruimte te ontwikkelen. Het nieuwe aanbod reageert vertraagd op de vraag en komt vaak ineens op de markt omdat ontwikkelaars ‘en masse’ reageren op de hogere prijs voor het vastgoed. Vanzelf dalen de prijzen weer op het moment dat er een overschot ontstaat. Deze cyclus, die ook wel de vastgoedcyclus (of varkenscyclus) wordt genoemd, herhaalt zich vervolgens weer. Voor Brussel en Antwerpen geldt dat de sterkste prijsstijging voorbij is en dat afvlakking nadert (zie figuur 13). De Londense kantorenmarkt heeft al te maken met een afvlakking van de groei van huurprijzen en voor Amsterdam geldt dat de afvlakking al dusdanig ver is doorgezet dat een daling van de huurprijzen binnen een paar jaar zou kunnen gaan inzetten (Buck Consultants International, 2001). figuur 19:

kantorenmarktcyclus in Europa op basis van huurprijzen

bron: Jones Lang Lasalle, 2000

Aangezien de Brusselse en Antwerpse kantorenmarkten nog in het derde kwadrant zitten mag er vanuit worden gegaan dat de kantorenmarkt in de komende jaren, wanneer het gaat om het aanbod, nog zal groeien. Er zijn op dit moment nog een groot aantal projecten in de productiefase. De huurprijzen in de Vlaamse kantorenmarkt hebben waarschijnlijk hun grootste groei wel gekend. Er zijn natuurlijk wel regionale verschillen aangezien de vastgoedmarkt bij uitstek een lokale markt is. In het kader van een studie naar de ruimtelijk-economische aspecten van de Vlaamse kantoormarkt heeft Buck Consultants International een raming gemaakt van de ruimtebehoefte. − In het scenario met een aanhoudend hoog groeicijfer is de behoefte aan nieuwe kantoorruimte in het Vlaams gewest in de periode tot 2010 ongeveer 180.000 m² per jaar. − In het scenario met afnemend groeicijfer is de behoefte aan nieuwe kantoorruimte in het Vlaams gewest in de periode tot 2010 ongeveer 115.000 m² per jaar. Gelet op het huidige aandeel van de Antwerpse regio in de totale Vlaamse markt van ruim 30% 2 kan op basis van deze raming rekening worden gehouden met een behoefte van 40.000 m tot 2 60.000 m per jaar. Dit is een lager cijfer dan de meeste ontwikkelaars opgeven.

- 41 -


De Antwerpse kantorenmarkt is uitgegroeid tot een volwaardige markt. Van een gemiddelde take-up (opname) eind jaren tachtig van ca. 40.000 m²/jaar was dit in 2000 gegroeid tot ca. 2 120.000 m² (en 30.000 m in Mechelen) (EPMC, 2001). De gemiddelde opname van kantoor2 ruimte zal volgens ontwikkelaar EPMC de komende jaren ongeveer 90.000 m bedragen. Hiervan is minder dan de helft nieuw in gebruik te nemen oppervlakten. Opvallend is dat de afgelopen jaren het centrum het goed deed op de kantorenmarkt, dat Mechelen zich heeft ontwikkeld als onderdeel van het Antwerpse aanbod en dat de havenbedrijven een toenemende behoefte hebben aan kwalitatieve kantoorruimte. Volgens een andere bron, makelaar Jones Lang Lasalle, werd in 2001 79.800 m² kantoorruimte opgenomen, tegen 87.100 m² in 2000, wat dus neerkomt op een daling van 8%. Volgens deze bron zou er vooral behoefte zijn aan kwalitatieve kantoorgebouwen. Deze cijfers zijn echter na 2001 sterk gedaald tot ongeveer het niveau van de jaren tachtig.

2.3.7. Aanbod aan kantoorruimte in ontwikkeling De kantorenmarkt in Antwerpen is stabiel maar kent relatief zeer veel pijplijnprojecten (Eilandje, Kievitplein, diamantwijk, Nieuw Zuid, de leien enz.) in voorbereiding (met een totale omvang van ruim 700.000 m²). Dit zou een toename betekenen van 50%. Nog gestart tijdens de sterke economische groei van enkele jaren geleden, verhindert de recente conjunctuurdaling een snelle realisatie hiervan. Ontwikkelaars willen wachten op betere economische tijden. Toch moet op termijn rekening (circa 10 jaar) worden gehouden met een forse toename van de marktomvang. De jaarlijkse uitgifte op de Antwerpse kantorenmarkt bedraagt nu tussen 30.000 en 50.000 m². figuur 20:

aankondiging Vastgoedseminar 2004 met inschatting planvoorraad

De feitelijke situatie en voortgang van deze projecten is niet volledig bekend (zie ook figuur 14). Promotoren stellen de ontwikkeling ervan uit tot onbekend gehouden termijnen enerzijds in verband met de algemene economische conjunctuur, anderzijds in functie van de voor Antwerpen specifieke tijdelijke bereikbaarheidsproblematiek, dalende huurprijzen en stijgende leegstand.

2.3.8. Vraag en aanbod in de haven De komende jaren is er een sterke groei te verwachten in de containeroverslag en de containergerelateerde distributie en productie in de haven van Antwerpen. Hier zal dan ook de

- 42 -


meeste ruimtevraag in de regio uit voortkomen juist omwille van de opslag en de verdere bewerking van deze goederen. Uit een studie van BCI is naar voor gekomen dat de verwachte totale vraag naar nieuwe terreinen tot 2015 binnen de Antwerpse haven tussen de 645 en 1.100 ha zal zijn. Het gemeentelijk havenbedrijf Antwerpen stelt dat er netto 780 ha beschikbaar is of op korte en middellange termijn beschikbaar komt voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid. tabel 10:

netto ruimteaanbod (huidig en gepland) in Antwerpse haven linkeroever

huidig beschikbaar terrein andere uitgeefbare terreinen vóór 2007 andere uitgeefbare terreinen na 2007 totaal (netto)

rechteroever

totaal

71

15

86

549

10

559

87

48

135

707

73

780

bron: gemeentelijk havenbedrijf Antwerpen, BCI, augustus 2002

Het huidig en gepland aanbod is aldus waarschijnlijk niet voldoende om de ruimtevraag tot 2015 op te vangen. De spanning tussen het aanbod in de haven en in het grootstedelijk gebied zal toenemen. Vooral logistieke bedrijven vestigen zich, mede door de toenemende congestie, op afstand van het stedelijk gebied langs de autosnelwegen. Vandaar dat een trend kan ontstaan waarbij bedrijven voor de haven van Antwerpen kiezen, enkel omwille van het aanbod van terreinen en niet omwille van de specifieke mogelijkheden (multimodale ontsluiting, nabijheid van sectorgenoten, toeleveranciers enz.) die bedrijventerreinen in het havengebied bieden. Deze druk kan nog eens worden versterkt door productiebedrijven van diverse aard.

2.3.9. Vraag en aanbod ruimte voor grootschalige detailhandel In België is naar schatting in totaal 14 miljoen m² verkoopvloeroppervlak aanwezig. Hiervan is ongeveer 25% grootschalige detailhandel ofwel zo’n 3,5 miljoen m². Omwille van het ontbreken van geschikte bronnen, wordt er aangenomen dat het grootschalige aanbod in Vlaanderen, exclusief shopping centers, zich tussen de 1,5 miljoen en 2,1 miljoen m² bevindt (Fastigon, 2002). Onderstaande tabel geeft de omvang voor iedere Vlaamse provincie weer. tabel 11:

omvang grootschalige detailhandel per Vlaamse provincie (exclusief shopping centers en FOC’s 4)

provincie

aantal groot- % aantal

totale

% opper-

bevolkings-

% bevolking

schalige

oppervlakte

vlakte

omvang

per provincie opper-

winkels

gemiddelde vlakte per winkel

Antwerpen

252

29%

485.000

31%

1.640.000

28%

1.925

Oost-Vlaanderen

191

22%

336.200

21%

1.360.000

23%

1.760

West-Vlaanderen

165

19%

279.525

18%

1.130.000

19%

1.694

Vlaams-Brabant

147

17%

298.775

19%

1.000.000

17%

2.032

4 Shopping center: winkelcentrum met een totale oppervlakte groter dan 10.000 m², FOC = Factory Outlet Center: een als een toeristische attractie vormgegeven winkelcentrum waarin luxe modieuze artikelen rechtstreeks uit de fabriek aan de consument worden aangeboden tegen een lagere prijs (foutje of mode uit vorig seizoen).

- 43 -


Limburg

104

12%

177.900

11%

790.000

13%

1.711

totaal

859

100%

1.577.400

100%

5.920.000

100%

1.824

bron:BCI, 2002

De omvang van de grootschalige detailhandel loopt gelijk met de bevolkingsomvang. Zo neemt de provincie Antwerpen, die 31 % van de totale Vlaamse oppervlakte inneemt, 28% van de bevolking van Vlaanderen voor zijn rekening en 29% van het totaal aantal grootschalige winkels in Vlaanderen. Wat betreft het beschikbaar winkelvloeroppervlak per inwoner voor de detailhandel kan geconcludeerd worden dat dit in België (225 m²/inwoner) hoger ligt dan in de andere Europese landen, met uitzondering van Oostenrijk. Hiervoor kunnen redenen aangegeven worden zoals de hogere verstedelijkingsgraad en de lage bevolkingsspreiding. Enkel toegepast op de grootschalige detailhandel is het beschikbaar winkelvloeroppervlak per inwoner in Vlaanderen 0,27 m²/inwoner en in de provincie Antwerpen 0,30 m²/inwoner. In België zijn er 11 detailhandelsbedrijven per 1000 inwoners en circa 3,6 detailhandelszaken per vierkante kilometer. De buurlanden scoren behoorlijk lager. De hoge verstedelijkingsgraad vormt de belangrijkste verklaring. In Vlaanderen zijn er 859 grootschalige detailhandels waarvan de provincie Antwerpen het grootste aantal telt (252). De totale oppervlakte die hiermee overeenstemt, is respectievelijk 1.577.400 m² en 485.000 m². Daaruit volgt dat de gemiddelde oppervlakte per grootschalige detailhandelszaak in Vlaanderen 1.824 m² bedraagt en 1.925 m² in de provincie Antwerpen. Na Vlaams-Brabant is dit het hoogste gemiddelde in Vlaanderen. In onderstaande tabel worden de verschillende branches van de grootschalige detailhandel weergegeven en wordt aangegeven op welke lokaties zij het meeste voorkomen. Het aandeel solitaire grootschalige winkels in Vlaanderen neemt 6% à 10% van de totale grootschalige detailhandel in. Voor de provincie Antwerpen is dit 9%. In tabel 11 valt het op dat grootschalige winkels die solitair gelegen zijn vrijwel zonder uitzondering supermarkten zijn. Verder is het ook zo dat als er twee of drie grootschalige winkels zijn dat er dan ook nog een supermarkt, een tuincentrum of een doe-het-zelf-zaak aanwezig is. Textiel en schoenen komen nooit alleen voor, maar bijna altijd in concentraties. Woninginrichting en meubelen zijn enkel in concentraties terug te vinden. De concentratie van kleinere winkels met een ruimtelijk grootschalige impact betreft vrijwel steeds textiel en schoenen. tabel 12:

branches naar type grootschalige detailhandelslokatie solitair

concentratie

concentratie kleinere winkels met

hypermarkten (>=2.500 m²)

++

+++

0

supermarkten

+++

+++

+

textiel en schoenen

0

++

+++

tuincentra

+

++

0

doe-het-zelf zaken

+

+++

0

woninginrichting

0

+++

0

meubelen

0

+++

0

ruimtelijk grootschalige impact

(>400 m² en < 2.500 m²)

0

komt niet voor

+

komt soms voor

++

komt regelmatig voor

+++ ideale lokatie

- 44 -


bron: BCI, 2002

Binnen de provincie Antwerpen nemen de drie grootste concentraties van de grootschalige detailhandel een aandeel van 23% in. Dit is lager dan het globaal cijfer voor Vlaanderen dat 28% is. Daaruit volgt dat de grootschalige detailhandel binnen de provincie Antwerpen meer verspreid voorkomt dan in de meeste andere Vlaamse provincies. Binnen het grootstedelijk gebied Antwerpen komen volgende kleinhandelsconcentraties voor: − Autolei (R11) in Wommelgem − Boomsesteenweg (N177) − Bredabaan (N1) in Merksem en Schoten − Wijnegem Shopping Center − Mechelsesteenweg (N1) in Edegem: in ontwikkeling − Provinciesteenweg (N10) in Boechout: in ontwikkeling. Voor de detailhandel in het algemeen kunnen drie verschillende handelskernen (totaal 3.500 winkels) worden onderscheiden in het Antwerpse stadscentrum: Het stadscentrum zelf, Borgerhout en het Schipperskwartier (zie figuur 15). Daarnaast worden nog eens 17 kernen onderscheiden: 9 stedelijke en 8 randkernen. De rand wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van het Shopping Center Wijnegem, het grootste van het land, maar ook door de kern van Mortsel , die meer dan 200 handelszaken telt. Deze randkernen kennen een opvallend lage leegstand (IGEAT, 2004). figuur 21:

kleinhandel in het Antwerpse en omliggende regio

bron: IGEAT, 2004

Economische trends − De voorbije jaren heeft zich een trend van schaalvergroting voorgedaan die zich de komende jaren zal voortzetten. Dit betekent dat het aantal verkoopspunten vermindert, maar de

- 45 -


verkoopvloeroppervlakte per verdeelpunt hoger wordt. In Vlaanderen vindt deze schaalvergroting plaats in de branches sport, mode en elektronica. Opvallend is de schaalvergroting in de drogisterijbranche. Daarnaast doet er zich ook een tendens van internationalisering voor. Zowel nationale als internationale detailhandelsorganisaties zijn door overnames of marktintrede de laatste jaren in Vlaanderen actief of actiever geworden. Het aanbod ontwikkelt zich zowel in de breedte als in de diepte. Enerzijds is er een tendens naar concepten gericht op keuze waarbij alles onder één dak wordt verkocht (bijv. AS Adventure). Anderzijds wordt aangegeven dat de gevestigde zelfstandige detaillisten zich zullen gaan specialiseren waardoor weerstand kan worden geboden aan de grotere detailhandelsketen buiten het stadscentrum. Er treedt met andere woorden professionalisering op, gepaard gaande met toenemende kwaliteitseisen. De markt verschuift van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. De differentiatie in consumentengroepen neemt toe waardoor de detaillist nu moet inspelen op de wensen van de consument. Op dit moment zijn er geen gemengde retail/leisure 5 ontwikkelingen in Vlaanderen zichtbaar. De toekomst en de positie van grote geïntegreerde projecten is bijgevolg onzeker. Het leisurevastgoed in België is geconcentreerd in solitaire bioscopen en health &fitness clubs. Cushman & Wakefield verwacht de komende jaren groei in laatstgenoemde sector. In de bioscoopmarkt daarentegen wordt nog weinig groei verwacht. Sinds enkele jaren kan in Europa de opkomst van Factory Outlet Centers vastgesteld worden. Gelet op het benodigde verzorgingsgebied is er in België slechts plaats voor twee of drie factory outlet centers. Er zijn er reeds twee geopend, één in Maasmechelen en één in Wallonië. De laatste jaren doet zich een nieuwe trend voor, met name de verkoop via het internet (etail). In deze context zullen zich twee ontwikkelingen voordoen. Enerzijds zullen fysieke winkels (in de topwinkelstraten en op bronpunten zoals stations en vliegvelden) geopend worden en anderzijds zullen traditionele detailhandelaren zich meer toeleggen op toegevoegde waarde en verblijfsklimaat. Het lijkt aannemelijk dat de invloed te merken zal zijn op de grootschalige detailhandel, omdat in kleine concentraties en solitaire vestigingen vaak standaardproducten worden verkocht die net zo goed via internet kunnen worden besteld. Aan de andere kant zullen winkels meer reageren door zich meer toe te leggen op toegevoegde waarde en fun-elementen, zoals de showroom-en leisurefunctie, een ruimere opstelling en meer service, waardoor de vloerproductiviteit afneemt en meer m² winkeloppervlak nodig zijn. Verschillende bestuursniveaus kennen bevoegdheden inzake grootschalige detailhandel. Daardoor is de wetgeving ondoorzichtig en komt de rechtszekerheid in het gedrang.

−

−

−

−

−

−

Het voorbije decennium was er een duidelijke ruimtelijke trend merkbaar waarbij kleinhandelaars uit de steden wegtrokken en zich meer en meer in de periferie gingen vestigen. Zo zijn nu buiten de steden vooral drukke verkeerswegen de draaischijf voor kleinhandel. De groei in dit segment loopt regelmatig en continu. Zo ontstaan op sommige plaatsen echte commerciële kernen of parken met uitsluitend een winkelfunctie. Zichtlokatie en autobereikbaarheid zijn daar doorslaggevende lokatievoorwaarden. In perifere winkelconcentraties ligt de nadruk op detailhandel in volumineuze goederen (vb. meubels). Doch ook de weinige volumineuze goederen zijn er goed vertegenwoordigd (babyen kinderkleding).

5

Stedelijke voorzieningen op het gebied van entertainment met een (boven)regionaal schaalniveau.

- 46 -


De verschuiving van kleinhandelsactiviteiten is en wordt versterkt door de trend van schaalvergroting. Deze laatste drukt zich uit in een economische concentratie (concentratie van marktaandeel als gevolg van uitdunning van het aantal winkels) en in gemiddeld grotere winkelpanden (de gemiddelde vloeroppervlakte is aanzienlijk toegenomen) en percelen. Daarnaast is het ruimtegebruik per winkel gestegen door onder meer de aanleg van parkeervoorzieningen en het ruimtelijk uit elkaar leggen van de verkoopoppervlakte, de productieruimte en de ruimte voor beheer en logistiek. Uit de bestaande situatie kan besloten worden dat er weinig nieuwe marktpotentiëlen zijn. In confrontatie met de trends en ontwikkeling kunnen uitspraken over de toekomstige situatie gedaan worden. Hiervoor zijn een aantal aanknopingspunten. Ten eerste is de toename van de verkoopvloeroppervlakte beduidend sneller geëvolueerd dan de toename van de vraag. Ten tweede is er per inwoner in Vlaanderen voldoende aanbod aan grootschalige winkelpanden aanwezig. BCI (2002) concludeert dan ook dat in Vlaanderen tot 2007 er geen tot een beperkte behoefte bestaat aan een toename van de marktomvang. Ook Stramien (2000) stelt dat de grenzen van de groei bereikt zijn. De bijkomende behoefte aan oppervlakte voor de kleinhandel zal dus slechts kunnen gedragen worden door de (beperkte) omvang van de bevolking. De trends over socio-economische vergunningen laten zien dat de beperking ook op het ruimtelijk vlak tot uiting zal komen. Het verkrijgen van een socio-economische vergunning wordt in de toekomst steeds moeilijker. Maar de effecten van de recente voorgestelde wijzigingen in het juridisch kader, met een grotere lokale autonomie, zijn nog onduidelijk. Vanuit deze tendenzen kan vooralsnog worden gesproken van stijgende schaarste aan nieuwe kwalitatieve plekken en gebouwen en zal de vervangingsvraag stijgen. Daarenboven is er veel leegstand en veroudering van gebouwen. De gebouwen zullen eerst aangepakt moeten worden opdat het toepassen van de vervangingsvraag effectief mogelijk wordt.

3. Productiestructuur Analyse van de productiestructuur van de regio biedt inzicht in welke types van bedrijven zich in het grootstedelijk gebied vestigen en gevestigd zijn en in welke sectoren aldus van belang zijn voor de regio. Op basis hiervan kunnen doelgroepen worden aangeduid om vervolgens over te gaan tot een selectie van bedrijventerreinen. De productiestructuur is de verdeling van bedrijven over economische sectoren naar omvang. Elementen die deel uitmaken van de productiestructuur, zijn de verdeling van de werkgelegenheid over de sectoren, verdeling van het aantal vestigingen over sectoren en clusters van bedrijvigheid. De overheid heeft in de regel geen rechtstreekse invloed op de productiestructuur. De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt: − werkgelegenheid naar sectoren − aantal vestigingen naar sectoren − clusters van bedrijvigheid − interne samenhang.

3.1. Werkgelegenheid naar sectoren De verdeling van de werkgelegenheid kan worden achterhaald door de concentratie van tewerkstelling in een bepaalde sector te bestuderen in samenspel met de groei van de tewerkstel-

- 47 -


ling over de bestudeerde periode. De grootte van tewerkstelling in een bepaalde sector is een goede aanduiding voor het belang van de sector in het grootstedelijk gebied. Bij de analyse wordt een onderscheid gemaakt in vier hoofdsectoren: de primaire, secundaire, tertiaire en quartaire sector. Om de positie van de economie in het grootstedelijk gebied in Vlaanderen nader te kunnen onderzoeken, wordt gekeken naar de specialisatie van zowel de hoofd- als subsectoren (bouw, chemie, logistiek enz.). Aandachtspunten hierbij zijn de specialisatie en de groei-index. Zo kan worden gekomen tot de aanduiding van enkele kansrijke (sub)sectoren. De specialisatiegraad berekent de mate waarin een gemeente of regio gespecialiseerd is in een bepaalde bedrijfstak in vergelijking met het Vlaams gewest. Uitgedrukt als indexcijfer wijst een score hoger dan 1 op een concentratie van de tewerkstelling en dus op een specialisatiestatus van de betrokken gemeente voor de onderzochte bedrijfstak. Belangrijk om te vermelden is dat bij de berekening de werkgelegenheidscijfers van de haven mee zijn opgenomen. De figuren beschrijven telkens de specialisatiegraad voor de primaire en secundaire sector, en voor de tertiaire en quartaire sector. Zo kunnen kansrijke sectoren in het grootstedelijk gebied worden aangeduid. De gegevens die hiervoor werden aangehaald, zijn deze van de RSZ, waarop vervolgens een eigen bewerking werd uitgevoerd. De interpretatie van de figuren zal gebeuren aan de hand van onderstaand schema. specialisatiegraad

KW ADRANT 2 ACHTERBLIJVEND

KW ADRANT 1 STERK

groei-index

KW ADRANT 3 ZW AK

− − − −

KW ADRANT 4 VERBETEREND

Het eerste kwadrant in bovenstaande figuur bevat de sectoren die een groei van de werkgelegenheid doormaakten in de periode 1997 - 2002 en reeds sterk aanwezig zijn. Het tweede kwadrant betreft achterblijvende sectoren met weliswaar een sterke positie van de sector maar waarvoor de werkgelegenheid achteruit ging tussen 1997 en 2002. Het derde kwadrant duidt de zwakste sectoren aan. Er is geen of een beperkte specialisatie en de werkgelegenheid ging achteruit. Het vierde kwadrant bevat de verbeterende sectoren: de sector is nog niet sterk aanwezig in de regio maar kende wel een gunstige evolutie op het vlak van werkgelegenheid.

De grootte van de figuren in de grafiek geeft de omvang van de tewerkstelling weer. Uit de analyse van de primaire en secundaire sectoren valt af te lezen dat de primaire sector (landbouw, bosbouw en visserij) in het grootstedelijk gebied te verwaarlozen is. Opvallend is dat

- 48 -


de secundaire activiteiten zich bijna allemaal in het segment ‘zwak’ bevinden. De overige twee subsectoren bevinden zich in het kwadrant van de ‘achterblijvers’. figuur 22:

schematische weergave van de specialisatiegraad van het grootstedelijk gebied voor de primaire en secundaire sector

primaire sector

1,80

secundaire hoofdsector

chemie en aanverwante

1,60

1,40

secundaire subsector

electriciteit, gas, water

1,20

metaalbewerking 0,00

20,00

40,00

60,00

1,00 100,00

80,00

0,80

staal, non-ferro

120,00

Be-/verwerkende nijverheid bouwnijverheid

0,60

voeding, drank, tabak

Overige incl. diamant

0,40

kleding, schoenen

bouwmaterialen

0,20

hout textiel

landbouw, bosbouw, visserij 0,00

De be- en verwerkende nijverheid (secundaire hoofdsector) is een relatief zwakke sector. De tewerkstelling in deze sector is met 11% afgenomen in de periode 1997-2002. Algemeen geldt deze tendens in de verschillende gemeenten, met een opvallende afname (-13,5%) in Antwerpen en een sterke stijging (+50%) in Aartselaar (omwille van de sterke groei in de metaalsector) (RSZ, 2003). Binnen de be- en verwerkende nijverheid is de chemische sector een vrij sterke subsector. De sector heeft vrij veel arbeidsplaatsen en is hoog gespecialiseerd ten opzichte van Vlaanderen. Dit verschijnsel is te verklaren door de (petro)chemiesector die een belangrijke rol vervult in de haven van Antwerpen. Het is een cluster van bedrijven die bedrijven aantrekken, gespecialiseerd in handel en distributie van vele uiteenlopende chemieproducten. Deze bedrijven vestigen zich in en rond de haven. Zo kan men op basis van de specialisatiegraden zien dat deze sector zich vooral situeert in Antwerpen, Mortsel en Zwijndrecht. Ondanks de hoge specialisatie is er toch een verlies te noteren betreffende het aantal tewerkstellingsplaatsen (-11%) in de sector. In tegenstelling tot de chemie is de metaalverwerkende industrie een zwakke sector. Zij kent geen specialisatie. Het is een sector met een groot aantal arbeidsplaatsen maar deze vertoont een daling. Opvallend is de sector van de bouwnijverheid. Het aantal arbeidsplaatsen neemt lichtjes toe maar het betreft hier zeker een specialisatie in het gebied.

- 49 -


In tegenstelling tot de secundaire sector bevinden de tertiaire en de quartaire sectoren zich in kwadranten ‘verbeterend’ of ‘sterk’ op ‘bank en verzekeringen’ en ‘vervoer en communicatie’ na. Zowel de tertiaire als de quartaire sectoren hebben tussen 1997 en 2002 een groei doorgemaakt in de tewerkstelling. De quartiaire sector geldt hierbij als een opkomende sector, voorlopig echter zonder specialisatie ten aanzien van het Vlaams gewest. De tertiaire sector vertoont een concentratie waarbij handel en horeca enigszins achterblijven ondanks een beperkte groei. De sector vervoer en communicatie vertoont een specialisatiegraad van 1,28. De sector gaat er echter op achteruit en ook de tewerkstelling is afgenomen omwille van volgende factoren. − Bij de logistieke dienstverleners is er sprake van een delokalisatietrend naar het achterland (gebied buiten de haven en directe omgeving). Op niveau van het grootstedelijk gebied verklaart dit een daling van de werkgelegenheid met 22% in Antwerpen en een stijging met 75% in Wommelgem en Zwijndrecht. Op Vlaams niveau uit deze trend zich in een groeiende specialisatie in de provincies Limburg en West-Vlaanderen. − Het aandeel van secundaire activiteiten in Antwerpen neemt af. − Er is een tekort aan beschikbare en geschikte bedrijventerreinen. − Omwille van mobiliteitsproblemen in het grootstedelijk gebied vestigen logistieke operatoren zich steeds meer langs de grote vervoersassen tussen de steden met een directe ontsluiting op het hoofdwegennet. De subsector bank en verzekeringen kent een hoge specialisatie in de regio hoewel de tewerkstelling er lichtjes op achteruit gaat (RSZ, 2003). Dit is vooral het gevolg van de nationale trend van overnames en herstructureringen (BCI, 2004). figuur 23:

schematische weergave van de specialisatiegraad van het grootstedelijk gebied voor de tertiaire en quartaire sector

tertiaire hoofdsector

2,50

tertiaire subsector 2,00 bank, verzekeringen

quartaire sector

Handel, financiën, comm. diensten 1,50

Commerciële diensten

Vervoer, communicatie

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

1,00 100,00

120,00

140,00

Handel, horeca Openbaar bestuur, onderwijs Niet-comm. diensten 0,50

0,00

- 50 -


3.2. Aantal vestigingen over sectoren Ruim 42.000 ondernemingen zijn actief in het grootstedelijk gebied (2002). Opvallend is dat Antwerpen met 31.427 actieve ondernemingen het overgroot deel van deze ondernemingen op zijn grondgebied huisvest. In dit cijfer is de haven van Antwerpen inbegrepen. Een belangrijke tendens is de achteruitgang van het aantal startende ondernemingen. Het jaarlijks aantal startende ondernemingen is in Antwerpen sedert 1995 met ruim 20% afgenomen (bron: administratie planning en statistiek Vlaanderen, 2002). figuur 24:

evolutie van het aantal actieve ondernemingen

50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Grootstedelijk gebied

Zwijndrecht

Wommelgem

Wijnegem

Schelle

Niel

Mortsel

Lint

kontich

Hove

Hemiksen

Edegem

Borsbeek

Boechout

Antwerpen

Aarstselaar

1998 2002

bron: Ecodata en eigen bewerking

Uit de verdeling van het aantal inrichtingen per sector en het aantal werknemers per sector kan worden afgeleid dat de primaire sector geen rol speelt in het grootstedelijk gebied. Algemeen kan worden gesteld dat afname in de primaire en secundaire sector ruimschoots wordt gecompenseerd in de tertiaire en de quartaire sector. Betreffende de secundaire sector wordt zoals reeds eerder gesteld een afnemend belang aangetoond voor het grootstedelijk gebied, zowel voor het aantal inrichtingen als voor het aantal werknemers. De tertiaire en de quartaire sector vertonen een stijging op beide vlakken. De verdeling van het aantal bedrijven naar activiteiten toont een enorme diversiteit binnen de sectoren.

- 51 -


figuur 25:

aantal inrichtingen en de werkgelegenheid per sector voor 1997 en 2002

14000

Aantal inrichtingen

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

1 primaire sector

2 secundaire sector

3 tertiaire sector

4 quartiaire sector

primaire 1 sector

secundaire 2 sector

tertiaire 3 sector

quartiaire 4 sector

160000 140000

werkgelegenheid

120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

bron: RSZ + eigen bewerking

Uit deze cijfers kan een gemiddelde tewerkstelling per inrichting per sector worden berekend. Zowel de secundaire als de quartaire sector kennen een hoog aantal werknemers per instelling. Dit impliceert efficiënt gebruik van de bestaande inrichtingen. De primaire en de tertiaire sector kennen een relatief lage score maar deze verloopt in stijgende lijn. Opvallend is de terugloop in de be- en verwerkende nijverheid. Verderzetting van deze tendens impliceert een verdere afname van het aantal bedrijven en het aantal werknemers in deze sector. Uitschieter is de quartaire sector met gemiddeld bijna 32 werknemers per instelling. Met andere woorden hoe groter het aantal werknemers per inrichting, hoe meer toegevoegde waarde een bepaalde ruimte krijgt. Deze is zichtbaar het hoogst in de quartaire en de secundaire sector. Ook het feit dat er een toenemend aantal werknemers per inrichting werkt, kan duiden op inbreiding. Dit is voornamelijk zichtbaar in de tertiaire sector waar er gedurende een periode van vijf jaar het aantal werknemers per inrichting met 10% is toegenomen.

- 52 -


figuur 26:

aantal werknemers per inrichting voor 1997 en 2002 primaire sector

secundaire sector

tertiaire sector

quartaire sector

aantal werknemers/inrichting ‘97

4,16

29,08

10,63

29,18

aantal werknemers/inrichting '02

5,10

28,17

11,19

31,86

bron: RSZ + eigen bewerking

3.3. Clusters van bedrijvigheid kaart 2:

clusters van bedrijvigheid per sector

Door de toenemende globalisering staan de economische en technologische centra in onderlinge concurrentie. Bedrijven zullen hun activiteiten lokaliseren in functie van (technologische) competentie van de locale economieën. Deze zoekacties van bedrijven veroorzaken geografische concentraties van bedrijven die een leidinggevende rol hebben op het vlak van een bepaalde technologie of economische activiteit. Het belang van infrastructurele voorzieningen verschilt van sector tot sector omdat ook de succesfactoren sectorspecifiek zijn. Het competitief voordeel in bepaalde sectoren berust op specifieke factoren die slechts beschikbaar zijn in bepaalde regio’s. Deze factoren zijn enkel lokaal beschikbaar omdat ze het resultaat zijn van een uniek socio-economisch profiel. Op die manier kunnen geografische concentraties in bepaalde sectoren ontstaan. Het Antwerps havengebied is het tweede grootste petrochemiecomplex ter wereld en volgt daarmee Houston in Texas. Ook in het grootstedelijk gebied zijn hiervan elementen te vinden (Mortsel, Petroleum zuid). Door de interactieve uitwisseling van grondstoffen en basisproducten is het voor de bedrijven in de sector bijzonder aantrekkelijk om zich in de nabijheid van bestaande (petro)chemische bedrijven te vestigen. Hoe groter de cluster, hoe groter de aantrekkingskracht voor nieuwe bedrijven. Tevens heeft deze cluster behoorlijk wat interne reserves en zijn er dus tal van inbreidingsmogelijkheden. Bijkomende ruimte vormt voor deze groep geen prioriteit. Clustervorming kan ook ontstaan door het delen van gemeenschappelijke faciliteiten waarin gelijksoortige bedrijven bij elkaar wensen te zitten. De infrastructuur vormt bij de transport- en distributiesector de gemene deler. Door het ontwikkelen van bedrijfslokaties nabij hoofdinfrastructuur kan ontwikkeling naar clustervorming in de hand worden gewerkt. In de sectoranalyse komt duidelijk naar voor dat de logistieke dienstverleners wegtrekken uit het grootstedelijk gebied. Een belangrijke cluster situeert zich op en rond het havengebied, aan de belangrijkste snelwegen, langs het Albertkanaal en aan de Schelde. Een grootstedelijke cluster van de voedingssector is verbonden aan de omgeving van de groothandelsmarkt. Er is een duidelijke cluster waarneembaar van kantoren in het centrum van Antwerpen en langs de ring en de singel. Een andere sector is de high-tech industrie. Deze sector is in vele gevallen gebaat bij de aanwezigheid van andere bedrijven uit de sector en de aanwezigheid van kennisinstituten. Men zit graag bij de bron van nieuwe ontwikkelingen en opstartende bedrijven kunnen de laboratoria van een universiteit gebruiken mits een vergoeding. In Niel is het wetenschapspark met een relatie tot de universiteit Antwerpen in ontwikkeling.

- 53 -


3.4. Interne samenhang van het grootstedelijk gebied De zakelijke relaties van bedrijven met hun afnemers, toeleveranciers en zakelijke klanten zijn heel verspreid. Zij variëren enorm in afstand en kunnen zich zowel binnen Vlaanderen als binnen de wereld afspelen. De zakelijke relaties tussen bedrijven binnen een stedelijk gebied zijn talrijker dan die tussen stedelijke gebieden onderling. Daarbij valt op dat de zowel de absolute als relatieve relaties voornamelijk plaatsvinden binnen de kernstad. Op de tweede plaats komen relaties binnen de opvallend ‘autonome’ agglomeratiegemeenten. Pas op de derde plaats komen relaties vanuit agglomeratiegemeenten naar de kernstad, gevolgd door die vanuit de kernstad naar de agglomeratie. Relaties tussen agglomeratiegemeenten komen het minst voor. figuur 27:

zakelijke relaties binnen de stedelijke regio Antwerpen

Antwerpen

Kapellen

Brasschaat

Schoten

Wijnegem

Zwijndrecht

Wommelgem

Aartselaar

Kontich

In een grootschalige enquête uitgevoerd door BCI in opdracht van de Vlaamse overheid in het kader van strategisch plan ruimtelijke economie wordt vastgesteld dat de verhuisbewegingen van bedrijven zich over korte afstanden afspelen (gemiddeld 10 km). Opvallend is het gering aandeel verhuizingen van één deel van het stedelijk gebied naar een ander. Het zoekgebied van de bedrijven voor een nieuwe lokatie is vaak veel kleiner dan het stedelijk gebied. meestal binnen dezelfde gemeente. De kernstad scoort hierbij zowel absoluut als relatief het hoogst. Uit dit alles kan worden afgeleid dat het grootstedelijk gebied nauwelijks een referentiekader is voor de bedrijfsvoering en geen aanknopingspunten biedt voor een ruimtelijk-economische typologie.

- 54 -


figuur 28:

schematische weergave verhuisbewegingen binnen stedelijke regio

Kerngemeente Agglomeratiegemeente

Kernsteden en agglomeratie verschillen weinig in het aandeel recent gestarte bedrijven en recent verhuisde bedrijven. Het aandeel starters is in beide gebieden 13%, verhuizers 18% respectievelijk 16% (voorlopige resultaten enquête SPRE).

4. Algemene trends 4.1. Blijvend economisch belang van de stedelijke regio Omwille van agglomeratievoordelen heeft de economische structuur zich in een eerste fase voornamelijk in stedelijke kernen ontwikkeld. Betere communicatiemiddelen, volledige infrastructuurnetwerken en schaalvergrotingsprocessen op bedrijfsniveau hebben dit fenomeen deels achterhaald. Toch blijven de stedelijke kernen belangrijke verknoping van deze modi en stromen. Ook in Vlaanderen blijven de stedelijk kernen de belangrijkste vestigingsplaats voor bedrijven met ruim 70% van de werkgelegenheid. Ook komen bepaalde activiteitensoorten wel degelijk ruimtelijk geconcentreerd voor (Federaal Planbureau, 2002). Hierdoor is sprake van een verschillende economische structuur tussen het stedelijk en het niet-stedelijk gebied en tussen regio’s binnen het stedelijk gebied. Dit is vooral het geval bij de verwerkende industrie (zware industrie en textielindustrie) en bij diensten met hooggeschoold personeel (verzekeringen, financiële bemiddeling en research & development). De algemene trend is dat veeleer een regio of een stedelijk gebied het speelveld is dan enkel de centrale stad. Buitenlandse ondernemingen kiezen niet voor een specifieke stad, maar voor een regio, waarbinnen zij vervolgens een lokatie zoeken. Een belangrijk deel van de klanten en toeleveringsrelaties speelt zich af op dit niveau. Ook de arbeidsmarkt heeft een regionaal karakter. Dit leidt tot een snellere economische groei in de rand ten aanzien van die in de kernstad. Deze evolutie wordt onderschreven door de resultaten van een enquête onder Vlaamse bedrijven (BCI, 2003). De procentuele groei van de werkgelegenheid was in de periode 2000 - 2003 groter in de agglomeratie dan in de kernstad. Deze ontwikkeling zet zich naar verwachting van de ondernemers door in de komende jaren.

- 55 -


4.2. Veranderende samenstelling van de stedelijke economie Voor de verschillende economische sectoren zijn in grote lijnen de volgende trends weer te geven. − Algemeen doet zich in de grootstedelijke gebieden een toename van de tertiaire activiteiten voor, parallel met de deïndustrialisatie van de kernsteden en agglomeratiegemeenten. Industriële bedrijven vestigen zich bij voorkeur in de banlieu of volledig buiten het stedelijk gebied. − Ruimtebehoevende diensten hebben een sterkere connectie met het stedelijk gebied dan de industrie. Zij vestigen zich bij voorkeur in de agglomeratiegemeenten. De uitwaaiering van diensten vindt dus plaats over een kleiner gebied en meestal binnen het stedelijk gebied. − Zakelijke dienstverlening is een typisch grootstedelijk fenomeen. Deze sector geeft de voorkeur aan de kernsteden en de agglomeratie. Dit geldt ook voor bedrijven met als dominerende bedrijfsfunctie commercieel-administratieve activiteiten. − De sector transport, distributie en logistiek richt zich traditioneel op stedelijke gebieden, maar in toenemende mate oriënteren de activiteiten zich op de hoofdvervoerassen aan de randen en zelfs autonoom tussen de belangrijkste economische centra. In de stedelijke gebieden is dus sprake van een ‘selectieve groei’ waarbij bepaalde activiteiten die hier niet langer kunnen plaatsvinden naar de rand of verder verhuizen. Hiervoor komen andere, meestal dienstverlenende activiteiten in de plaats. De drie belangrijkste vertrekmotieven van de bedrijven in stedelijke gebieden zijn ruimtegebrek, de niet meer functionele ruimte (ten opzichte van de veranderende eisen als gevolg van de verandering van de activiteit) en de eigendomsvorm. De bedrijven vertrekken echter niet over grote afstanden (gemiddeld 10 km) en blijven min of meer binnen of nabij het stedelijk gebied. (SPRE, 2003). Samengevat concentreren de kennisintensieve en dienstverlenende activiteiten zich in stedelijke gebieden, terwijl productie, logistiek en industrie zich meer in de randen of verder gelegen gebieden vestigen. Een interessant aandachtspunt voor een stedelijk ruimtelijk-economisch beleid is de relatie met het belang van ‘nieuwe activiteiten en sectoren’ die een grote waarde hechten aan innovatie en aan een dynamische stedelijke omgeving. Opvallend is bijvoorbeeld dat ICT-activiteiten geconcentreerd zijn in stedelijke regio’s.

4.3. Blijvende interne samenhang van een stedelijk gebied De zakelijke relaties (afnemers, toeleveranciers, zakelijke klanten) tussen bedrijven binnen een stedelijk gebied zijn talrijker dan die tussen stedelijke gebieden onderling. Daarbij valt op dat de zowel de absolute als relatieve relaties voornamelijk plaatsvinden binnen de kernstad. Op de tweede plaats komen relaties binnen de opvallend ‘autonome’ agglomeratiegemeenten. Pas op de derde plaats komen relaties vanuit agglomeratiegemeenten naar de kernstad, gevolgd door die vanuit de kernstad naar de agglomeratie. Relaties tussen agglomeratiegemeenten komen het minst voor. Binnen het stedelijk gebied speelt het merendeel van de verhuisbewegingen zich af binnen de gemeente zelf. De kernstad scoort hierbij zowel absoluut als relatief het hoogst. In een grootschalige enquête uitgevoerd door BCI in opdracht van de Vlaamse overheid in het kader van strategisch plan ruimtelijke economie wordt vastgesteld dat als bedrijven verhuizen dit hoofdzakelijk in de nabijheid van hun huidige vestiging is. Dit betekent het volgende.

- 56 -


−

−

Bedrijven verhuizen zeker niet van één deel van het stedelijk gebied naar een ander. Het zoekgebied van de bedrijven voor een nieuwe lokatie is vaak veel kleiner dan het stedelijk gebied. De zakelijke relaties zijn heel verspreid. Zij variëren enorm in afstand en kunnen zich zowel binnen Vlaanderen als binnen de wereld afspelen. Indien men de zakelijke relaties binnen de stedelijke regio aanschouwt, dan valt een sterke focus op de kernstad. De relaties met de andere delen van het grootstedelijk gebied zijn relatief beperkter.

4.4. Verschuivend beeld van de logistiek Onder het begrip logistiek worden begrepen alle traditionele taken op het gebied van fysieke distributie, alle vormen van logistieke dienstverlening, maar ook alle assemblage en andere industriële activiteiten. Allereerst treedt binnen deze sector een verbreding op van het scala van activiteiten. De oorspronkelijke activiteiten (vervoer en distributie van goederen) worden uitgebreid met activiteiten zoals warehousing en value added logistics (VAL-activiteiten) die veelal additionele werkgelegenheid en toegevoegde waarde genereren. Logistiek omvat dus de traditionele taken op het gebied van fysieke distributie, alle vormen van logistieke dienstverlening, maar ook alle assemblage en andere productieactiviteiten. Logistieke activiteiten kunnen worden ingedeeld naar de mate van waardetoevoeging en/of het tijdstip waarop zij worden uitgevoerd: − (European) physical distribution activities: de min of meer traditionele activiteiten in een Europees distributie centrum − low end VAL activities: relatief eenvoudige waarde toevoegende activiteiten − high end VAL activities: waardetoevoegende activiteiten waarvoor speciale kennis of apparatuur nodig is − backoffice activities: meer administratief gerichte activiteiten. Ten tweede worden logistiek, transport en distributie steeds meer dienstverlenende activiteiten. Bedrijven richten zich in toenemende mate op hun kerncompetenties en besteden de TDLactiviteiten uit. De logistieke dienstverleners nemen, behalve het transport, ook het beheer van de volledige aanvoerketen over. Deze zogenaamde ‘Fourth Party Logistics’ (4PL’s) kunnen worden beschouwd als een allesomvattende ‘supply chain solution’ via een centraal aanspreekpunt dat de competenties van management, IT en logistieke dienstverlening verenigt. Dit verschuivend beeld van de logistiek kent een ruimtelijke vertaling. De traditionele vormgeving van een logistiek gebouw verandert door de toenemende menging van vervoers-, productie- en regiefuncties. Dit kan in één gebouw plaatsvinden of in aparte eenheden (distributiecentrum - productiehal - kantoorruimte).

4.5. Verschuivingen binnen de grootschalige kleinhandel Binnen de grootschalige kleinhandel doen zich een aantal verschuivingen voor. − Er is sprake van een trend van schaalvergroting die zich de komende jaren zal voortzetten, hoofdzakelijk in de branches sport, mode en elektronica. Deze schaalvergroting drukt zich uit in een economische concentratie (concentratie van marktaandeel als gevolg van de uitdunning van het aantal winkels) en in grotere winkelpanden (vloeroppervlakte) en percelen. Het ruimtegebruik per winkel stijgt door de aanleg van parkeervoorzieningen en - 57 -


− −

−

−

Het ruimtegebruik per winkel stijgt door de aanleg van parkeervoorzieningen en het opsplitsen van verkoopoppervlakte, productieruimte en ruimte voor beheer en logistiek. De sector professionaliseert, gepaard gaande met toenemende kwaliteitseisen. Het leisurevastgoed in België is geconcentreerd in solitaire bioscopen en health &fitness clubs. Cushman & Wakefield (2002) verwacht de komende jaren groei in laatstgenoemde sector. In de bioscoopmarkt daarentegen wordt weinig groei verwacht. Momenteel zijn er geen gemengde retail / leisure ontwikkelingen in Vlaanderen. De toekomst en de positie van grote geïntegreerde projecten zijn bijgevolg onzeker. Sinds enkele jaren kan in Europa de opkomst van Factory Outlet Centers vastgesteld worden. Gelet op het benodigde verzorgingsgebied is er in België slechts plaats voor twee of drie factory outlet centers (Fastigon, 2001). Er zijn er reeds twee geopend, één in Maasmechelen en één in Wallonië. De laatste jaren doet zich een nieuwe trend voor met name de verkoop via het internet (etail). Deze zullen een impact hebben op de grootschalige detailhandel omdat vaak dezelfde standaardproducten worden verkocht. De grootschalige kleinhandel zal zich daarom meer toeleggen op de toegevoegde waarde en fun-elementen, zoals de showroom-en leisurefunctie, een ruimere opstelling en meer service, waardoor de vloerproductiviteit afneemt en meer m² winkeloppervlak nodig zijn.

4.6. Toenemende vraag naar professionele werkgebieden Slechts een klein deel van de bedrijven in het stedelijk gebied is gevestigd op een kantorenlokatie of op een bedrijventerrein. Maar vele bedrijven die nu niet op werklokaties zijn gevestigd, geven aan belangstelling te hebben voor professionele werklokaties. Bedrijven met een logistieke functie zijn voornamelijk geïnteresseerd in lokaties buiten het stedelijk gebied. Productiebedrijven zoeken ook lokaties aan de rand van het stedelijk gebied. De bedrijven beschouwen bereikbaarheid als belangrijkste voorwaarde. Dit betreft vooral de ontsluiting over de weg en nauwelijks per openbaar vervoer.

4.7. Veranderende rol van de haven De Vlaamse havens ontwikkelen zich van productiehavens naar logistieke schakels binnen ketens. Algemene economische trends (de uitbesteding van niet-kernactiviteiten zoals de distributie, het just-in-time principe, de massa-individualisering) leiden tot belangrijke evoluties in de logistiek met consequenties voor de betekenis van de haven. Er is sprake van een schaalvergroting. De haven speelt nu een wereldwijde logistieke rol binnen en vormt een een geschikte lokatie voor de opvang van de sterk toegenomen containerstromen in Europa. De overslagfunctie blijft hierbij de hoeksteen. Lading binden aan de haven is immers een vereiste om bijkomende logistieke diensten en de daarbij horende toegevoegde waardecreatie mogelijk te maken. Dat vereist een strategie gericht op verankering van logistieke actoren die een belangrijke beslissingsmacht hebben om goederenstromen aan te trekken of om economische activiteiten aan de havenregio te binden. De spanning tussen het aanbod in de haven en dit in het grootstedelijk gebied zal toenemen. Omwille van de specifieke eigendomstructuur en de sociale wetgeving van de haven, de toenemende mobiliteitsproblemen en het beperkt beschikbaar ruimtelijk aanbod in het stedelijk gebied, vestigen logistieke bedrijven zich op snelweglokaties in het achterland. Anderzijds oefenen de ruimtebehoevende activiteiten in het stedelijk gebied druk uit op het relatief ruim be- 58 -


schikbaar aanbod in de haven. De lokatiekenmerken van de haven (multimodale ontsluiting, industriële clusters, toeleveranciers enz.) zijn echter niet noodzakelijkerwijs compatibel met hun vestigingseisen.

4.8. Groeiende maatschappelijke weerstand tegen nieuwe grootschalige bedrijventerreinen Ondanks de vrij brede consensus over de ruimtebehoefte van economische activiteiten in Vlaanderen, neemt het maatschappelijke draagvlak om nieuwe plekken aan te snijden sterk af. Belangrijke verklarende factoren hiervoor zijn: − het groter belang dat tegenwoordig aan de open ruimte wordt gehecht − het idee dat bestaande bedrijventerreinen nog voldoende potenties bieden − de vrees voor hinder − de beperkte kennis van de feitelijke activiteiten.

4.9. Spanning tussen rigide bestemmingen en hybride activiteiten De aard van de bedrijvigheid verandert. In industriële bedrijven maar ook in andere bedrijven neemt het aandeel van kantoorfuncties steeds verder toe. Ook in logistieke bedrijven treden dan weer veranderingen op door de uitvoering van productieactiviteiten (value added logistics). Dit toenemend hybried karakter van de bedrijfseconomische realiteit leidt tot een menging van bedrijfsfuncties in één onderneming. Daarnaast zien we ook een geheel nieuw type van moderne bedrijvigheid opkomen dat op zoek is naar huisvesting die een kantoorachtig uiterlijk heeft, maar waarbinnen feitelijk wel productieprocessen plaatsvinden. Te denken valt daarbij aan R&D, laboratoria, biotech industrie of de ICT-sector. De huidige bestemming van de gebieden waar deze sectoren gevestigd zijn, laat deze evoluties niet altijd toe.

4.10. Toenemend belang van ruimtelijke kwaliteit Een recente bevraging van ondernemers in het kader van het SPRE-programma (BCI, 2003) geeft de toenemende interesse van ondernemers voor ruimtelijke kwaliteit aan (openbare ruimte, stedenbouwkundige inrichting van een terrein, architectuur enz.). Ook meer functionele aspecten krijgen aandacht (bijvoorbeeld bedrijventerreinmanagement). Het gaat echter om een zeer geleidelijke trend waarbij voorlopig slechts een beperkt deel van de ondernemers betrokken is. Eén en ander vertaalt zich niet in een vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen. Deze laatste maken slechts een klein deel uit van de totale markt. Er is uiteraard ook vraag naar andere kwaliteitsniveaus.

5. Ruimtebehoefte van de economische doelgroepen De relevantie van de aanduiding van de economische groeisectoren ligt vooral in de eventuele ruimtebehoefte. Door confrontatie van de vestigingseisen van de verschillende groeisectoren met het productiemilieu kan een inschatting worden gemaakt van het mogelijk aanbod aan werklokaties in het Antwerpse per groeisector.

- 59 -


5.1. Doelgroepen Chemie Met uitzondering van enkele clusters in het grootstedelijk gebied liggen de potenties van de chemische sector hoofdzakelijk in het havengebied. Dit heeft te maken met vestigingseisen ten aanzien van benodigde oppervlakten, nabijheid van soortgelijke activiteiten, maritieme toegang en milieu- en veiligheidsruimte. De behoefte van meer kleinschalige, maar niet minder belangrijke activiteiten zoals onderzoek, ontwikkeling en marketing kunnen wel in het grootstedelijk gebied worden opgevangen. Het betreft voornamelijk kantooroppervlakte.

Diamant De diamanthandel en -bewerking gebeuren in een kantoorachtige omgeving. Door het groot aanbod aan kantoren, de vele nieuwe projecten en de huidige leegstand is er geen sprake van een ruimtebehoefte die in het kader van het afbakeningsproces moet worden opgevangen. Het toekomstperspectief van deze sector hangt voornamelijk af van de opwaardering van de diamantwijk en de ruime omgeving van het station.

Transport, distributie en logistiek Omwille van de verbreding van de activiteiten die onder de noemer logistiek vallen (vervoer, distributie, opslag, assemblage en productieactiviteiten, regie-activiteiten), is de ruimtebehoefte gediversifieerd. Op terrein betekent dit dat het vroeger logistiek gebouw kan worden opgesplitst in aparte eenheden (productiehal, opslagruimte, distributiecentrum, kantoorruimte, overslagpunten enz.). De grote vraag naar grootschalige kavels voor distributiecentra en dergelijke kan nauwelijks of niet in het grootstedelijk gebied worden opgevangen, maar beter in het havengebied of nabij intermodale knooppunten elders in de provincie (Albertkanaal, Brabantse poort). Daarbij moet in de haven een afweging worden gemaakt tussen de verschillende ruimtebehoeftes opdat de havengebonden ruimtelijke potenties niet in het gedrang komen. In het stedelijk gebied komen een beperkt aantal welbepaalde intermodale plekken in aanmerking voor distributie en overslag. De ruimtebehoefte van de meer kleinschalige (dienstverlenende ) activiteiten (ICT) kunnen binnen het aanbod aan kantoor(achtigen) in het grootstedelijk gebied worden opgevangen.

ICT en andere kennisactiviteiten De ruimtebehoefte van de ICT-sector en andere kennisintensieve activiteiten kan grotendeels worden opgevangen binnen de bestaande en geplande kantorenmarkt. Een beperkte selectie van bijkomende lokaties voor kantoor(achtigen) door het afbakeningsproces kan dit ruimteaanbod versterken. Met uitzondering van een aantal specifieke lokaties (zoals de wetenschapsparken), heeft de ruimtebehoefte van deze sector een weinig of geen impact op het taakstellingen van het afbakeningsproces. Het belang van de ICT in de bedrijfsvoering in het grootstedelijk gebied wordt hiermee niet ontkend. Integendeel, de ICT-sector en andere kennisintensieve activiteiten zijn bij

- 60 -


uitstek verbonden met het grootstedelijk gebied. Vestiging en innovatie van ICT-activiteiten moeten er worden ondersteund. Niet alleen het ruimtelijk aanbodbeleid speelt hierbij een rol, maar ook een zekere dynamiek in het grootstedelijk gebied en een aantal omgevingsfactoren zoals de aanwezigheid van grootstedelijke functies, aantrekkelijke vestigingslokaties, kwalitatieve publieke ruimte enz.

Cultuur en toerisme Cultuur en toerisme maken een steeds belangrijker deel van de stedelijke economie uit. Naar de toekomst toe geldt dit ook voor grootstedelijke economie. Een groot deel van de culturele en toeristisch georiënteerde voorzieningen in het grootstedelijk gebied zijn relatief kleinschalig en kunnen daarom in het bestaand weefsel worden opgevangen zonder dat ze een impact hebben op de taakstellingen van het afbakeningsproces. Anderzijds stelt zich de vraag voor meer grootschalige en ruimtebehoevende voorzieningen (bijvoorbeeld een internationaal congrescentrum). Deze hebben een aanzienlijke impact op hun omgeving en moeten daarom optimaal worden gelokaliseerd. De uitbouw van deze grootstedelijke functies moet bovendien worden ondersteund door het grootstedelijk imago, en een aantal omgevingsfactoren van het grootstedelijk gebied met name de aanwezigheid van kennisinstituten en dynamische en internationaal opererende bedrijven, een hoogwaardige ontsluiting en een kwalitatief en voldoende groot hotelaanbod. Met andere woorden, een gunstige economische, culturele en wetenschappelijke ontwikkeling kan leiden tot grootstedelijke functies, niet andersom (OGNETs, 2000).

Creatieve economie Nauw aansluitend bij de twee voorgaande sectoren is de creatieve economie een belangrijke groeisector voor het grootstedelijk gebied. Deze kan grotendeels in het bestaand en toekomstig aanbod van kantoor(achtigen) worden opgevangen en heeft dus een beperkte ruimtelijke impact. Eens te meer echter spelen het grootstedelijk imago en eerder genoemde omgevingsfactoren een cruciale rol.

Handel en horeca De ruimtebehoefte van deze activiteiten heeft vooral betrekking op het verdichtingsbeleid in het grootstedelijk gebied. Wel is er een belangrijke relatie tussen het uitbouwen van een toereikend grootstedelijk verzorgingsniveau en het behouden en aantrekken van bedrijvigheid. Lokaties voor deze activiteiten moeten worden gevonden binnen het bestaand stedelijk weefsel.

Financiële diensten Gelet op de grote omvang van de pijplijnprojecten (nieuwe kantooroppervlakte in voorbereiding) en de huidige leegstand van bestaande gebouwen, is er geen sprake van bijkomende ruimtebehoefte (ten opzichte van de huidige bestemmingen). Wel bestaat de dringende noodzaak tot afstemming en fasering van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Hierbij moeten overheden, ontwikkelaars, grondeigenaars en eindgebruikers onderling afspreken waar, wanneer en voor wie projecten worden gerealiseerd. Vanuit de economische analyse is gebleken dat de endogene behoefte vanuit het grootstedelijk gebied te beperkt is om deze kantooroppervlakte (in ont-

- 61 -


wikkeling) op te nemen. Daarom is een krachtig marketing- en acquisitiebeleid op niveau van het grootstedelijk gebied noodzakelijk.

Openbaar bestuur en onderwijs Naast de mogelijkheden om deze quartaire ruimtebehoefte op te vangen binnen het bestaand weefsel en daarmee bij te dragen tot stedelijke vernieuwing, kunnen deze sectoren belangrijke afnemers van kantooroppervlakte betekenen.

Metaalbewerking, bouwnijverheid en overige productieactiviteiten Voor de metaalbewerking, de bouwnijverheid en andere productieactiviteiten geldt dezelfde redenering als voor de TDL-activiteiten. Het grootstedelijk gebied kan de ruimtebehoefte van deze sectoren slechts partieel opvangen. Omwille van hun grootschaligheid en overlast zijn een aantal productie- en opslagactiviteiten in deze sectoren moeilijk combineerbaar met de andere functies in het grootstedelijk gebied. Anderzijds is er binnen deze sectoren een brede waaier van productieactiviteiten met een meer beperkte impact. Deze kunnen een plaats krijgen op werklokaties voor gemengde midden- en kleinschalige bedrijvigheid, en in sommige gevallen zelfs in kantoorachtige omgevingen. Er moet een antwoord worden geboden aan de endogene behoefte (uitbreidingen en herlokalisatie) van bestaande bedrijven. Dit impliceert herstructurering van het bestaand aanbod gemengde bedrijventerreinen.

Grootschalige detailhandel Analyse van de bestaande situatie geeft aan dat er weinig marktruimte voor bijkomende grootschalige detailhandel is in het grootstedelijk gebied (zie ook bijlage 6…). Dit heeft te maken met: − de snelle toename van de verkoopvloeroppervlakte voor grootschalige detailhandel en een minder snelle bevolkingsgroei en koopkrachtontwikkeling − een bovengemiddeld aanbod aan grootschalige winkelpanden per inwoner in Vlaanderen in het grootstedelijk gebied. Op terrein kan echter een reële vraag naar bijkomende ruimte voor grootschalige detailhandel worden vastgesteld. Dit wordt verklaard door: − de veroudering van het bestaand ruimtelijk aanbod (inventaris 2002) − het opkomen van nieuwe soorten activiteiten met vermenging van andere functies zoals ontspanning en leisure − het opkomen van activiteiten waarvan het schaalniveau sterk afwijkt van de traditionele grootschalige detailhandel (bijvoorbeeld factory outlet centers). De ruimtebehoefte van de grootschalige detailhandel kan binnen het grootstedelijk gebied worden opgevangen. Een aantal projecten plannen en projecten dienen zich aan en creëren nieuw juridisch aanbod voor grootschalige detailhandel (bijvoorbeeld de ontwikkeling van het Lobroekdok). Studies op Vlaams niveau tonen aan dat hiermee voldoende wordt tegemoet gekomen aan de specifieke ruimtevraag van voorgenoemde gemengde en grootschalige activiteiten (Fastigon, BCI, 2001).

- 62 -


Een groot deel van het bijkomend aanbod voor grootschalige detailhandel moet echter worden gecreëerd door vervanging, herstructurering of op herwaardering van de verouderde en leegstaande ruimten in het bestaand juridisch aanbod.

5.2. Programma’s van eisen voor verschillende soorten werklokaties Een globaal programma van eisen geeft een beeld van invulling en inrichting van een modern gemengd terrein. tabel 13:

programma van eisen voor een gemengd modern bedrijventerrein

doelgroepen

algemeen


− productie, bouw, recyclage

− productie-activiteiten in brede zin van het

− wel en niet milieuhinderlijk (te scheiden door middel van zonering, afhankelijk van relatie met omgeving)

woord, lokaal en regionaal niveau − doelgroep ‘bouw’ betreft voor bedrijven actief in de sector bouwmaterialen (productie en groothandel) − doelgroep ‘recyclage’ betreft bedrijven actief in de recyclage van huishoudelijk afval, autobanden, autowrakken, non ferro, het hergebruiken van tanks enz.

ligging

− nabijheid stedelijke- of dorpsvoorzieningen niet noodzakelijk − op relatief ruime afstand van: − woonbebouwing (max. 1.000 m indien milieubelastend, max. 300 m indien anders); − natuurwaarden, recreatiegebieden.

− verspreid over grootstedelijk gebied − voor bouw(-materiaal) activiteiten moet de mogelijkheid voor vervoer over water worden gefaciliteerd − recyclage-activiteiten zoveel mogelijk clusteren en mogelijkheid voor ketenvorming en vervoer over water faciliteren

ontsluiting en be-

− goede aansluiting op hoofdwegenstelsel

reikbaarheid

− nabijheid intermodale overslagmogelijkhe-

− koppeling aan knooppunten openbaar vervoer

den wenselijk − in geval van aanwezigheid spoor en/of water voor aanen afvoer (bulk)goederen hierop aansluiten − openbaar vervoer (min. bus) verbinding op of aan rand terrein schaal

− Grootschalige kavels

− vrij grote kavels voor recyclage en bouwacti-

− 25% van de kavels < 3.500 m2

viteiten vanwege behoefte aan opslagruimte

− aanwezigheid enkele kavels van minimaal 3-

(1-2 ha)

5 ha is vereist, afhankelijk van totale omvang − geen mogelijkheid voor zeer grote kavels terrein

van meer dan 3 ha

− indicatie (minimum) omvang terrein 30-40 ha netto verschijningsvorm

− maximaal uitgeefbaar 70%

en inrichting

− inrichting openbare ruimte functioneel

oneel maar zeker ook van enige kwaliteit ge-

− terreinniveau

− infrastructuur afgestemd op vrachtverkeer

let op de relatie met woonomgeving, zichtlo-

− interne zonering

− inrichting openbare ruimte weliswaar functi-

katie enz − maximaal aansluiten op bestaande bedrijvigheid voor interne zonering om onnodige onteigeningen te voorkomen

− kavelniveau

− maximaal bebouwingspercentage 70% − maximale bebouwingshoogte vrij hoog − parkeren op eigen terrein

- 63 -


algemeen


− inrichting kavels functioneel − bedrijfsinstallaties en bedrijfshallen − opslag intern en extern mogelijk

Onderstaande tabel geeft een ruimtelijk programma van eisen voor terreinen voor transport, distributie en logistiek. tabel 14:

programma van eisen voor lokaties voor transport, distributie en logistiek

doelgroepen

algemeen


− logistiek, groothandel, logistiek gerelateerde

− vooral distributie en VAL

productie (VAL) − directe nabijheid stedelijke of dorpsvoorzie-

ligging

ningen niet van belang

− rondom kernstad, nabij ring en singel − bij invalswegen

− buiten bebouwd gebied (min. 300 m afstand tot woonbebouwing) ontsluiting en bereikbaarheid

− direct ontsloten door autosnelweg of indirect door daarop aansluitend hoofdwegstelsel − multimodale ontsluiting is zeer wenselijk (combinatie weg met water, lucht en/of spoor) − openbaar vervoer (min. bus) verbinding op of aan rand terrein − relatief grootschalig met zowel kleine als

schaal

− variatie voorzien naar grootte van kavels

grotere kavels − aanwezigheid van meerdere grotere kavels van minimaal 2 tot 3 ha is wenselijk, afhankelijk van totale omvang terrein. − circa 30% kavels < 4.000 m2 − indicatie (minimum) omvang terrein 30-40 ha netto verschijningsvorm

− 80% uitgeefbaar

en inrichting

− Inrichting openbare ruimte functioneel met

− terreinniveau

eventueel centrale opstelruimte voor vrachtauto’s − Infrastructuur afgestemd op vrachtverkeer (dubbel ontsloten). − goed verzorgd functioneel groen − zicht- en entreelokaties

− inrichting openbare ruimte weliswaar functioneel maar zeker ook van enige kwaliteit gelet op de relatie met woonomgeving, zichtlokatie enz − maximaal aansluiten op bestaande bedrijvigheid voor interne zonering om onnodige onteigeningen te voorkomen − veel aandacht besteden aan de interne aanen afvoerroutes op bedrijventerreinniveau

Voor een als kantorenlokatie bestemd gebied kan het programma van eisen voor een bedrijvenpark als richtinggevend worden beschouwd. tabel 15:

programma van eisen voor kantoorlokaties algemeen

doelgroepen

− diensten (kantoren) en kennisintensieve

ligging

− nabijheid (groot)stedelijke voorzieningen is

productie (kantoorachtigen) vereist − in of aan rand van bebouwd gebied − vrijwel geen beperking in afstand tot bebouwde kom

- 64 -


− situering wanneer mogelijk in aansluiting op reeds bestaande bedrijvenparken of andere landschappelijk of stedenbouwkundige hoogwaardige aspecten of elementen − visueel en/of ruimtelijk gescheiden van relatief laagwaardige activiteiten ontsluiting en bereikbaarheid

− nabij of direct ontsloten door hoofdwegenstelsel (provinciaal of stedelijk) − nabijheid autosnelweg is wenselijk − trein- of busverbinding op of nabij terrein is wenselijk

schaalgrootte

− relatief kleine kavels − enkele grotere kavels tussen 0,5 en 1 ha is wenselijkafhankelijk van totale omvang terrein. − circa 35% kavels < 2.000 m2 − indicatie (minimum) omvang terrein 15-20 ha netto

verschijningsvorm

− 60% uitgeefbaar

en inrichting

− inrichting openbare ruimte representatief

− terreinniveau

− goed verzorgd functioneel groen onttrekt parkeren aan zicht − hoogwaardige uitstraling, landscaping − zicht- en entreelokatie kwalitatief differentiërend van overige lokaties op terrein − bebouwing onder architectuur (terreinen/of kavelniveau)

− kavelniveau

− maximaal bebouwingspercentage 50% − maximale bebouwingshoogte 10-20 meter − parkeren op eigen terrein (uit het zicht) − inrichting kavels functioneel − kantoorachtige-, paviljoenachtige bebouwing (35-75% kantooractiviteiten) − geen buitenopslag

- 65 -

inventarisatie bedrijventerreinen

afbakening stedelijk gebied antwerpen - kaart 1

0

1.0km

gemeentegrenzen

bedrijventerreinen volgens het gewestplan 2002

perceelsgrenzen

woongebieden volgens het gewestplan 2002

waterlopen

bron: ARP

januari 2005 - R434-03-k30 - arohm-arp

clusters van bedrijvigheid per sector afbakening stedelijk gebied antwerpen - kaart 2

januari 2005 - R434-150-k01 - arohm-arp

EDC

voeding, drank, tabak 100-199 werknemers 200-499 werknemers 500-999 werknemers 1000 en meer werknemers

detailhandel 100-199 werknemers 200-499 werknemers 500-999 werknemers 1000 en meer werknemers

groothandel 100-199 werknemers 200-499 werknemers 500-999 werknemers

chemie en aanverwante 100-199 werknemers 200-499 werknemers 500-999 werknemers 1000 en meer werknemers

vervoer, communicatie 100-199 werknemers 200-499 werknemers 500-999 werknemers 1000 en meer werknemers

metaalverwerking 100-199 werknemers 200-499 werknemers 500-999 werknemers 1000 en meer werknemers spoor hoofdweg autoweg waterwegen bedrijventerreinen gemeente

bron: 1. streetnet digitale vectoriële versie teleatlas (OC-GIS vlaanderen), 2. waterlopen aminal digitale versie 1/10.000 (OC-GIS vlaanderen)

bijlage 6 - economische positionering afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen

Recommend Documents