Bijlage 1 Plantoelichting 1.1 Achtergrond en aanleiding In 2003 is een onderzoek uitgevoerd met als doel in beeld te brengen wat de meest geschikte nieuwe bioscooplocatie in de binnenstad zou zijn ter vervanging van de City- en de Eurobioscoop. Op basis van dit onderzoek heeft de raad besloten de locatie Kapelplaats aan te wijzen als nieuwe grote bioscooplocatie voor zowel de City bioscoop als de Eurobioscoop. Er is vervolgens gestart met het vervaardigen van een schetsontwerp voor een bioscoop op de Kapelplaats (parkeerterrein naast Gooiland) en met het voeren van grondprijsonderhandelingen met de bioscoopexploitant teneinde de bioscooplocatie op Langgewenst te verwerven. Deze onderhandelingen hebben niet tot overeenstemming over de grondwaarde geleid. De verhuizing van de bioscopen naar de Kapelplaats is onhaalbaar gebleken (omdat de verhuizing niet vrijwillig zou zijn). Omdat verhuizen van de bioscoop niet haalbaar werd geacht, is op verzoek van de bioscoopeigenaar onderzocht of de bioscoop op de huidige locatie zou kunnen worden uitgebreid. De conclusie van deze ruimtelijke studie is dat uitbreiding van de bioscoop op de huidige locatie in principe mogelijk is. Er kleeft echter een aantal nadelen aan deze ruimtelijke invulling: -
-
Het betreft een fors bouwvolume met grotendeels gesloten gevels, dat vrij in de ruimte staat en dus van alle kanten in het zicht staat. De prominente plek op het Marktplein maakt dat de gemeente extra eisen moet stellen aan de architectuur (een bijzonder object) en de gevels, hetgeen kostenverhogend is voor dit nieuwbouwplan; Het grote bouwvolume leidt tot een tweedeling van het plein waardoor het marktterrein in twee delen wordt gesplitst: aan de zijde van de Groest een kleiner deel en een groter plein aan de achterzijde. (zie figuur 1). tevens wordt ingeleverd op ruimtelijke kwaliteit; figuur 1: bouwvlek nieuwe bioscoop op locatie Euro-bioscoop
-
De omwonenden hebben in het overleg met de Klankbordgroep Langgewenst aangegeven niet in te stemmen met een dergelijk groot bouwvolume zo dicht bij hun woningen. Zij stelden als voorwaarden dat de nieuwe bioscoop verder richting de Groest zou moeten opschuiven. Hierdoor zou de plek voor evenementen (aansluitend aan de Groest) echter te krap kunnen worden.
-
Bij een bestemmingsplanprocedure om op deze plek een bioscoop te bouwen zullen bezwaren te verwachten zijn van de omwonenden indien de bioscoop niet richting Groest zal worden opgeschoven.
Gezien de hoge rentelasten binnen plan Langgewenst is snelheid belangrijk. Omdat woningbouw op Paardenplein past in het vigerende bestemmingsplan, is daar lange tijd voor gekozen. Door de ingezakte woningmarkt zal de ontwikkeling van deze locatie de komende tijd echter niet van de grond komen. Dit leidt wederom tot vertraging in de planontwikkeling Langgewenst. De genoemde bezwaren en de ingezakte woningmarkt zijn aanleiding geweest om terug te vallen op een oud plan om de bioscoop op Paardenplein te realiseren. 1.2 Toelichting nieuwe plan In het voornoemde locatieonderzoek is het Paardenplein, de oostzijde van het Langgewenst, reeds eerder aan de orde geweest als mogelijke bioscooplocatie. Er lag destijds een aantal schetsen voor een woningbouwinvulling op het Paardenplein en omdat een keuze voor deze locatie het planproces teveel zou vertragen is deze locatie toen niet verder uitgewerkt. Het Paardenplein blijkt echter in een aantal opzichten goed aan te sluiten bij de wensen van de betrokken partijen. Om die reden is de Paardenplein-optie uitgewerkt tot een schetsplan. In dit hoofdstuk wordt per thema ingegaan op de voordelen van dit plan. Stedenbouwkundig Het schetsplan bestaat uit twee ontwikkelingen. Een nieuwe en grotere bioscoop, GDV en supermarkt op het Paardenplein en aan de zijde van de Stationsstraat-Naarderstraat een woningbouwinvulling ongeveer op de plek van de huidige Euro bioscoop. Deze invulling biedt een aantal Stedenbouwkundige voordelen: - De bioscoop - de vierkante doos - kan stedebouwkundig goed ingepast worden in de oostelijke pleingevelwand De open entreegevel van de bioscoop zit aan het plein en de overige gesloten gevels zijn niet zichtbaar vanaf het plein. Door het creëren van voldoende ruimte aan de achterzijden is de ontsluiting van de parkeerboxen van de woningen achter de Koninginneweg en de bevoorrading van de winkels achter de Stationsstraat gegarandeerd; - Met de ontwikkeling van de nieuwe bioscoop op deze plek wordt de historische rooilijn, waar de kleine huisjes stonden, teruggebracht en gerespecteerd; - De ruimte voor het plein is ruim en overzichtelijk en makkelijk indeelbaar voor zowel markt als evenementen; Woningbouw: Het oorspronkelijke model Langgewenst (zoals uitgewerkt met de Klankbordgroep Langgewent) ging uit van uitsluitend woningbouw (ca. 150 woningen). Door het besluit om de bioscoop niet te verwerven, resteerden de woningen aan het ‘Paardenplein’ (ca. 100 woningen). In de huidige marktomstandigheden is het voorlopig niet te verwachten dat deze woningen op afzienbare termijn zullen worden ontwikkeld. In de nieuwe invulling kunnen aan de westzijde (Stationsstraat-Naarderstraat), nadat de huidige Eurobioscoop is gesloopt ca. 50 woningen worden gebouwd, conform het model van de Klankbordgroep Langgewenst. Op de Kapelplaats kunnen de circa 50 woningen worden gecompenseerd die in het nieuwe Langgewenstvoorstel minder gebouwd kunnen worden. De voordelen vanuit wonen: - De woningbouwlocatie aan de Stationsstraat/Naarderstraat sluit aan bij de wensen van de Klankbordgroep Langgewenst (de Klankbordgroep heeft hiervoor twee modellen voorgesteld); - Indien de marktomstandigheden er na de nieuwbouw van de bioscoop en de sloop van de Eurobioscoop toe leiden dat het woningbouwbouwplan hier dan nog niet direct ontwikkeld kan
-
worden, is het goed mogelijk deze locatie tijdelijk als marktplein/evenementenplein in te richten zonder dat er aan ruimtelijke kwaliteit hoeft te worden ingeleverd. Van een jarenlang braakliggend terrein is hier dan geen sprake, bovendien is het lelijke bioscoopgebouw hier dan weg; Met inachtneming van de bebouwingsmogelijkheden van de Kapelplaats, kunnen er ongeveer evenveel woningen worden ontwikkeld als in de ontwikkelingsvariant waarin de bioscoop zou worden uitgebreid op de huidige locatie;
Detailhandel: Het afgelopen jaar heeft de MediaMarkt contact gezocht met de gemeente met de wens om in Hilversum een vestiging te openen om de regio ’t Gooi te kunnen bedienen. De voorkeur van de MediaMarkt gaat uit naar het gebied in de omgeving van het Langgewenst. Vorig jaar is hen medegedeeld dat er op het Langgewenst geen mogelijkheden waren, omdat de gemeente het voorgenomen woningbouwbouwplan Langgewenst niet verder wilde vertragen. Echter door het besluit om de bioscoop niet te verwerven en door stagnatie op de woningmarkt is een nieuwe situatie ontstaan, met nieuwe kansen en mogelijkheden. Naast de kleinschalige horeca en commerciële ruimte bij de bioscoop is er ook ruimte voor een grootschalige detailhandelontwikkeling. Deze ruimte - circa 4.600 m2 bruto vierkante meters (BVO) wordt gevonden op de begane grond en op de 1e verdieping. De entree van de bioscoop ligt in dit voorstel aan het Marktplein , maar de zalen liggen op de verdiepingen. De totale bouwhoogte wordt aan deze zijde van het Marktplein ca. 23 meter en ligt dus tussen de in het bestemmingsplan toegestane maximale bouwhoogtes (voor woongebouwen) van 20 en 30 meter in. Een vestiging van de MediaMarkt zal de aantrekkingskracht van de binnenstad aanmerkelijk versterken en het zal een belangrijke impuls zijn voor het revitaliseren van de Groest en het Langgewenst (ook op nietmarktdagen). Een GDV ontwikkeling betekent een stimulans voor de detailhandel, de ambulante handel en de horeca in de binnenstad en vooral ook in de directe omgeving. Daarnaast versterkt het de regionale functie van Hilversum in ’t Gooi. Er is met de MediaMarkt gesproken, ze hebben hun enthousiasme over dit voorstel uitgesproken. MediaMarkt is geen directe contractpartij en derhalve zal het verdere contact via een ontwikkelende partij verlopen. Met deze partij zal het plan uitgewerkt moeten worden. De komst van een GDV ontwikkeling en de parkeergarage kan ervoor zorgen dat Langgewenst meer onderdeel uitmaakt van het kernwinkelgebied
Impressie
Verkeerskundig: Verkeerskundig zou een verkeersaantrekkende functie als de MediaMarkt in de binnenstad uitsluitend aan de oost- en noordoost-zijde van de centrumring gesitueerd kunnen worden. Bioscoop: Er zijn gesprekken met de bioscoopexploitant gevoerd. Hij heeft eveneens met enthousiasme gereageerd. Supermarkt: Uit de uitvoeringsnota detailhandel/ horeca blijkt dat in Hilversum een groot aanbod in de dagelijkse sector aanwezig is, zelfs 150 % in het centrum ten opzichte van vergelijkbare plaatsen. Er zijn in en om de binnenstad al veel supermarktmeters. Een nieuwe supermarkt betekend dat koopstromen in het centrum veranderen voor de dagelijkse boodschappen en wellicht bestaande supers weg zullen vallen, of de nieuwe supermarkt op Langgewenst niet voldoende omzet zal genereren. Toevoeging van een supermarkt aan het bouwplan is vanuit de exploitatie van de parkeergarage gewenst. Dat is echter alleen voordelig als het aantal parkeerplaatsen in de garage gelijk blijft ondanks de toevoeging van een supermarkt. De parkeerdruk neemt toe, de onrendabele top neemt fors af door een hogere bezettingsgraad. Consequentie van deze beslissing is niet alleen dat de parkeerdruk toeneemt (en meer ontheffing verleend moet worden van de parkeernorm) maar ook dat de kans bestaat dat er een verschuiving of leegstand in het centrum zal ontstaan. Een verschuiving van supermarkt (verplaatsen van een supermarkt vanuit centrum naar Langgewenst) zou niet onwenselijk zijn. Bijvoorbeeld de Aldi zit momenteel op een slechte plek op het Noordse bosje. De achterblijvende meters in het centrum zouden echter niet als supermarkt ingericht moeten worden.
Parkeren Volgens de parkeernormen voor Hilversum moet voor deze ontwikkeling aan parkeerplaatsen worden gerealiseerd: - Woningen, 50 stuks. Voor de woningbouwontwikkeling zal een eigen stallinggarage gemaakt worden voor het bewonersdeel van de parkeernorm. Het bezoekersdeel zal op maaiveld of in de openbare parkeergarage meegenomen moeten worden. Het gaat dan om 0,3 x 50 woningen dus 15 parkeerplaatsen. - Bioscoop met 1534 zitplaatsen: 230 parkeerplaatsen - Mediamarkt 4600 m2 BVO, norm hoofdwinkelgebied 5,5 plaatsen per 100 m2 dus 253 pp - Supermarkt 1200 m2 BVO, norm hoofdwinkelgebied 5,5 plaatsen per 100 m2 dus 66 pp - Door deze ontwikkeling gaan 440 plaatsen op maaiveld verloren welke gecompenseerd moeten worden in deze redenering. Op een marktdag, momenteel de drukste dag zijn er echter 330 plaatsen minder beschikbaar. Aangezien het terrein op niet marktdagen nagenoeg leeg staat gaan we uit van compensatie van het aantal parkeerplaatsen op marktdagen, te weten 110. Daarnaast komen in het nieuwe plan 50 pp terug op maaiveld. Dus 60 parkeerplaatsen moeten dan nog gecompenseerd worden. Totaal dus 624 parkeerplaatsen. Een verrekening kan vervolgens gedaan worden voor functies welke vervallen: - Gesloopte woningen Langgewenst: 19 woningen x norm 1,3 = 24 parkeerplaatsen - De Euro en City bioscoop sluiten, kijkend naar het aantal toegevoegde stoelen: 58 parkeerplaatsen nodig en dus 172 verrekenen Dan zou een parkeergarage van 428 plaatsen gerealiseerd moeten worden. Het is echter nog mogelijk om naar dubbelgebruik te kijken en op basis daarvan ontheffing te verlenen voor een nader te bepalen aantal parkeerplaatsen.
