Bijlage 1 behorende bij het raadsvoorstel omtrent het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht
Beantwoording zienswijzen ontwerp omgevingsvergunning functiewijziging Laan der Verenigde Naties 50
-1-
Inleiding Deze bijlage maakt deel uit van het raadsvoorstel tot verlening van een “verklaring van geen bedenkingen” ten behoeve van de vestiging van een casino en zalencentrum op het perceel Laan der Verenigde Naties 50 te Dordrecht. Door middel van deze omgevingsvergunning wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan “Weeskinderendijk – Laan der VN”. De procedure Op grond van artikel 2.1 onder c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) is het verboden zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met een bestemmingsplan. Met toepassing van artikel 2.12 eerste lid onder a. onder 3o Wabo kan voor een activiteit die in strijd is met het bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend, indien die activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een ruimtelijke onderbouwing bevat. Het ontwerp voor de omgevingsvergunning met bijbehorende stukken is met ingang van 30 januari 2014 ter visie gelegd. Gedurende zes weken (tot en met 12 maart 2014) bestond voor een ieder de gelegenheid zienswijzen bij het college naar voren te brengen. Binnen de termijn zijn 2 zienswijzen ontvangen. Op 23 april 2013 hebben de eigenaar van de locatie en de gemeente een informatiebijeenkomst voor omwonenden en belangstellenden georganiseerd. Naar aanleiding van die bijeenkomst zijn 17 brieven ontvangen, waarin bezwaren tegen de functiewijziging naar voren worden gebracht. Op dat moment was de uitgebreide voorbereidingsprocedure op grond van de Wabo nog niet gestart en was er geen formele mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. Dit is de briefschrijvers schriftelijk medegedeeld. Daarbij is toegezegd, dat de ontvangen brieven in het kader van de op een later tijdstip te starten procedure alsnog als zienswijze zullen worden aangemerkt. In verband hiermee worden in deze nota niet alleen de 2 zienswijzen behandeld die tijdens de zienswijzenperiode zijn ingediend, maar ook de 17 voortijdig ontvangen brieven. Ingevolge de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) is het niet toegestaan om persoonsgegevens zonder een wettelijke verplichting of absolute noodzaak elektronisch beschikbaar te stellen. Dit houdt in dat geen NAW-gegevens (naam, adres, woonplaats) of andere persoonsgegevens die vallen onder de Wbp elektronisch ter inzage mogen worden gelegd. In een vertrouwelijke bijlage treft u de NAW-gegevens aan. Ontvankelijkheid Zoals aangegeven worden de voortijdig ingediende zienswijzen uit 2013 (nrs. 1 t/m 17) betrokken bij de behandeling van de 2 zienswijzen (zienswijze 18 en 19) die in het kader van de zienswijzenprocedure zijn ingekomen. Zienswijzen konden worden ingediend tot en met 12 maart 2014. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht (artikel 6.9 - verzendtheorie) zijn zienswijzen tijdig ingediend indien deze voor het einde van de termijn ter post zijn bezorgd en mits niet later dan een week na de termijn zijn ontvangen. Geconcludeerd kan worden dat de 2 zienswijzen ontvankelijk zijn. Behandeling zienswijzen Onderstaand worden de zienswijzen behandeld. Eerst wordt in het kort de zienswijze aangehaald en daarna van commentaar voorzien. De zienswijzen 1 t/m 17 zijn gelijkluidend en worden gecombineerd behandeld. Zienswijze 17 is aangevuld met argumenten, die apart aan de orde komen. De volledige zienswijzen zijn bij deze notitie gevoegd. Zienswijzen 1 t/m 17 Samenvatting zienswijzen De briefschrijvers zijn het er niet mee eens dat er in de buurt een evenementenhal en casino komt. Nu al worden dagelijks problemen met de autowasstraat ondervonden. Met de komst van
-2-
een evenementenhal en casino zullen de problemen alleen maar groter worden en verergeren. Bij een vol casino en een volle evenementenhal zal de parkeergelegenheid aan de Laan der Verenigde Naties niet voldoende zijn. Hierdoor zullen de bezoekers aan de Weeskinderendijk parkeren en voor de nodige onrust zorgen. Briefschrijvers zijn absoluut tegen de wijziging van het bestemmingsplan en willen met het bezwaarschrift voorkomen dat er in de buurt een evenementenhal en casino komen. Niemand zal zoiets in zijn buurt willen hebben. Reactie: In de ruimtelijke onderbouwing, die bij de stukken ter inzage heeft gelegen, wordt uiteengezet waarom de functiewijziging van de voormalige Opel-garage ten behoeve van een casino en zalencentrum een aanvaardbare ontwikkeling is. De Laan der Verenigde Naties is de belangrijkste toevoerroute naar de Dordtse binnenstad. Dit geldt met name voor verkeer afkomstig uit het westelijk industriegebied en uit de zuidelijke woonwijken, maar ook voor het verkeer vanaf de A16. Dit maakt de locatie uitstekend bereikbaar en daarmee zeer geschikt voor functies die publiek uit de stad en de regio trekken, zoals een casino en zalencentrum. Wat betreft de ligging ten opzichte van de woningen in het gebied Weeskinderendijk wordt het volgende opgemerkt. De locatie Laan der Verenigde Naties ligt niet in (te midden) van de woningen, maar op enige afstand daarvan. De voormalige Opel-garage ligt ingeklemd tussen de Laan der Verenigde Naties en het viaduct naar de stadsbrug over de Oude Maas. Dit viaduct deelt het gebied Weeskinderendijk ruimtelijk en functioneel op in 2 delen. Een oostelijk deel en een westelijk deel. In het oostelijke deel wordt langs de Weeskinderendijk gewoond en bevinden zich bedrijven op het binnenterrein. De verkeersfunctie van de Weeskinderendijk voor het autoverkeer is hier beperkt. De straat ontsluit alleen de hier aanwezige woningen en bedrijven en heeft geen functie als doorgaande of verbindende verkeersroute. Gebiedsvreemd autoverkeer komt hierdoor niet of nauwelijks voor. In het westelijke deel bevinden zich alleen bedrijven, die rechtstreeks zijn ontsloten vanaf de Laan der Verenigde Naties, dan wel bereikbaar zijn vanaf het gedeelte Weeskinderendijk tussen de Laan der Verenigde Naties en het viaduct. Hier ligt ook de toegang tot het parkeerterrein Weeskinderendijk. Verkeer van en naar deze bedrijven vormt daarmee geen belasting voor de woonfunctie aan de oostzijde van het viaduct. In de ruimtelijke onderbouwing is uiteengezet, dat bij het casino en zalencentrum, op eigen terrein, voldoende ruimte beschikbaar is om de eigen parkeerbehoefte op te vangen. Aan de voorzijde langs de Laan der Verenigde Naties zijn 39 parkeerplaatsen voorzien, terwijl aan de achterzijde, bereikbaar via de doorgang naast de autowasstraat, nog eens 130 plaatsen worden gemaakt. Deze aantallen zijn voldoende om in de reguliere parkeerbehoefte van het casino en zalencentrum te voorzien. De ligging van de locatie op loopafstand van het parkeerterrein Weeskinderendijk biedt in deze situatie bovendien de mogelijkheid om bij onverhoopt voorkomende parkeerpieken naar dit terrein uit te wijken. De geschetste 2-deling van het gebied, gecombineerd met verkeers- en parkeersituatie, zorgen er voor dat het casino en zalencentrum niet of nauwelijks effect zullen hebben op het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen. Hier komt nog bij dat het casino en zalencentrum moeten voldoen aan de milieueisen krachtens het Activiteitenbesluit milieubeheer. De eisen worden mede bepaald door de aard van de functies in de directe omgeving en zijn er op gericht het woon- en leefklimaat te beschermen. De in de brief genoemde dagelijks voorkomende problemen met de autowasstraat worden niet nader toegelicht. Voor zover bekend levert de wasstraat geen verkeerskundige problemen op. Weliswaar trekt de wasstraat in de weekeinden meer bezoekers dan op doordeweekse dagen, maar dit leidt niet tot onaanvaardbare verkeerssituaties. Omdat de bezoektijden aan de wasstraat
-3-
en aan het zalencentrum in de meeste gevallen niet zullen samenvallen, is ook niet aannemelijk dat door de komst van deze functie sprake zal zijn van een onaanvaardbare situatie. In situaties waarbij tijdens aankomst of vertrek van bezoekers aan het zalencentrum gedurende korte tijd sprake zal zijn van verkeersdrukte kan het verkeer met inzet van verkeersregelaars in goede banen worden geleid en blijft de overlast tot een minimum beperkt. Conclusie: Deze zienswijzen zijn ongegrond. Zienswijze 17 Samenvatting aanvullende zienswijze 1. Het bestemmingsplan kan altijd gewijzigd worden waardoor het pand door andere bedrijven gehuurd of gekocht kan worden. 2. De overlast voor de huidige bewoners wordt te groot, zeker wanneer men spreekt over 1000 – 1500 mensen van alle culturen. Bruiloften en partijen met openingstijden tot ….. in de nacht/ochtend. Door de jaren heen is het lawaai behoorlijk toegenomen door het treinverkeer, het BP-station, de wasstraat en de parkeerplaats Weeskinderendijk. Reactie: 1. Het oude bestemmingsplan is in 2013 vervangen door het bestemmingsplan “Weeskinderendijk – Laan der VN”. In dit bestemmingsplan is de bestaande situatie als uitgangspunt genomen. Dit vloeit voort uit het besluit om de komende jaren niet te werken aan de totstandkoming van het project Maasterras. De eigenaar van Laan der Verenigde Naties 50 heeft na het vertrek van autobedrijf Van Mill langdurig gezocht naar nieuwe gebruikers, met als resultaat een casino en zalencentrum als potentiële toekomstige functies. De gemeente heeft positief gereageerd op dit initiatief. In de ruimtelijke onderbouwing en in deze zienswijzennota is aangegeven waarom de locatie geschikt wordt bevonden voor vestiging van deze functies. Kort samengevat zijn de gunstige bereikbaarheid voor publiek, de ligging op afstand van woonconcentraties, de al jaren bestaande behoefte aan deze voorzieningen en het oplossen van leegstand aan de belangrijkste toevoerroute naar de binnenstad doorslaggevende argumenten voor medewerking. Een en ander sluit ook aan om bij de plannen voor het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteit van deze entree van de stad. Conclusie: Deze zienswijze is ongegrond. 2.
In het casino zijn maximaal 100 speelautomaten toegestaan. Op basis van ervaringscijfers moet bij 100 speelautomaten rekening worden gehouden met gemiddeld circa 150 bezoekers per dag, waarvan 40% overdag en 60% in de avond. Omdat naar verwachting 75% van de bezoekers aan het casino met de auto komt, leidt dit tot een parkeerbehoefte van maximaal 15 plaatsen op de rustigste momenten (op werkdagen in de ochtend en middag) en van maximaal 42 plaatsen op zaterdagavond. De hoofdtoegang van het casino ligt aan de zijde van de Laan der Verenigde Naties waar de aanleg van 39 parkeerplaatsen is voorzien. Dit betekent dat de parkeerbehoefte voor het casino vrijwel volledig aan die zijde, direct bij de toegang, kan worden opgevangen. De verwachting is dat de meeste autobezoekers ook van deze parkeerplaatsen gebruik maken. Voor bezoekers aan het casino biedt het achterterrein een alternatieve parkeermogelijkheid. Ook dit bezoek blijft buiten de directe woonomgeving aan de Weeskinderendijk. Op grond hiervan is niet aannemelijk dat het bezoek aan het casino van invloed zal zijn op het woon- en leefklimaat aan de zijde van de Weeskinderendijk. De bezoekers van het zalencentrum zullen voornamelijk aan de achterzijde van het gebouwencomplex, waar ook de toegang ligt, parkeren. De bezoekerscapaciteit bedraagt maximaal ca. 800 personen. Op het terrein worden 130 parkeerplaatsen aangelegd, terwijl de maximale parkeerbehoefte is berekend op 102 parkeerplaatsen. Met het oog op het beperken van overlast worden aan de exploitatievergunning voorschriften
-4-
verbonden, die onder meer betrekking kunnen hebben op de wijze van exploitatie en de wijze waarop toezicht wordt uitgeoefend. Indien wordt gehandeld in strijd met de opgelegde voorschriften, dan wel indien er gevaar is voor de openbare orde en veiligheid, kan de burgemeester de vergunning intrekken. Dit geldt voor zowel het casino als het zalencentrum. Mede gezien de wijze waarop Fair Play verantwoordelijkheid heeft genomen om de overlast in de Heysterbachstraat terug te dringen, is de verwachting dat van noemenswaardige overlast geen sprake zal zijn. Van de exploitant van het zalencentrum wordt eenzelfde houding verwacht. Conclusie: Deze zienswijze is ongegrond. Zienswijze 18 Samenvatting zienswijze De ruimtelijke onderbouwing gaat uit van de veronderstelling dat de vestiging van een casino en zalencentrum in relatie tot het LPG-verkooppunt aan de Dokweg tot een ruime overschrijding van de oriënterende waarde voor het groepsrisico leidt. Uit een op aanraden van de gemeente uitgevoerde volwaardige kwantitatieve risicoanalyse blijkt, dat zich geen of een slechts geringe overschrijding van het groepsrisico voordoet. De kennelijke veronderstelling dat de beëindiging van het tankstation voorwaarde zou zijn voor de toelaatbaarheid van het casino en zalencentrum is daarmee onjuist. Verzocht wordt daarom tot verwijdering van iedere passage uit de ruimtelijke onderbouwing waarin wordt vermeld dat het groepsrisico van het tankstation de toepasselijke oriënterende waarde overschrijdt. Zo nodig dienen in de ruimtelijke onderbouwing de inzichten uit de kwalitatieve risicoanalyse te worden opgenomen. Verder wordt verzocht tot verwijdering van iedere passage waarin wordt gerefereerd aan de beëindiging van het tankstation dan wel de besluitvorming daartoe. Reactie: De ruimtelijke onderbouwing, die ten grondslag ligt aan de ontwerpbeschikking, is gebaseerd op een aantal vuistregels (de zogenaamde LPG tool), in combinatie met de bezoekersaantallen zoals die door Papengat gebouwen BV zijn gebruikt voor de berekening van de hoogte van het groepsrisico als gevolg van de aanwezigheid van het spoor en de in de milieuvergunning opgenomen maximale doorzet van het LPG- station. De conclusie van deze screening was dat de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico in ruime mate wordt overschreden. Naar aanleiding van deze screening heeft Papengat gebouwen bv door Arcadis een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) laten uitvoeren. Hierin zijn de in de zienswijze aangegeven scenario’s gedetailleerd berekend, waarbij tevens 3 verschillende aanwezigheidscijfers worden gehanteerd (lager dan de initieel gepresenteerde aanwezigheidscijfers). Een aantal van de berekende scenario’s is gebaseerd op een doorzet van 500 m3 LPG op jaarbasis zonder voorzieningen aan de leverende LPG tankauto. Een ander scenario is gebaseerd op een doorzet van 500 m3 LPG op jaarbasis met voorzieningen aan de leverende LPG tankauto, de zogenaamde hittewerende coating. Het derde scenario met een doorzet conform de vergunning (1.000 m3 op jaarbasis) met een voorziening aan de leverende tankauto. Omdat het LPG-station beschikt over een milieuvergunning waarbij een doorzet van maximaal 1000m3 LPG is toegestaan en waarbij gebruik gemaakt mag worden van een leverende LPG tankwagen zonder hittewerende coating. In het kader van de besluitvorming omtrent het casino en zalencentrum moet daarom worden uitgegaan van deze vergunde situatie. Een en ander betekent dat maatgevend zijn de onderzochte scenario’s, die in overeenstemming is met de verleende milieuvergunning. Het onderzoek (QRA) geeft aan dat, in de situatie waarin het zalencentrum twee avonden in het weekeinde en twee avonden doordeweeks volledig wordt gebruikt, er geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Bij toenemend gebruik is er sprake van overschrijdingen
-5-
variërend van 1,5 tot ruim 2 maal de oriëntatiewaarde. Hiermee blijft er sprake van een van de meest risicovolle bedrijfssituaties in Dordrecht. In verband hiermee kan in zoverre aan de zienswijze worden tegemoet gekomen, dat de ruimtelijke onderbouwing wordt aangepast aan de uitkomsten van de recent uitgevoerde kwalitatieve risico analyse, in die zin dat wordt uitgegaan van de daarin berekende (kleinere) overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico. Dit brengt met zich dat de noodzaak om het LPG-station binnen afzienbare tijd te sluiten overeind blijft. Hierbij gaan wij er van uit dat sluiting uiterlijk binnen 2 jaar na openstelling van het casino en zalencentrum wordt geëffectueerd. Naar verwachting kan de aankoop op korte termijn plaatsvinden. Inmiddels is gestart met de voorbereidingen voor een vervangende locatie. Niet onbelangrijk is om in dit verband op te merken, dat overleg over deze aangelegenheid met de provincie er toe heeft geleid, dat wordt afgezien van het aanvankelijke voornemen om formele zienswijzen tegen de voorgenomen verlening van de vergunning naar voren te brengen. Voorwaarde hierbij is dat de vergunning niet eerder wordt verleend dan nadat de gemeente de eigendom van het LPG-station heeft verkregen en dat de gemeente zich tegelijkertijd inspant voor een tijdige beschikbaarheid van een vervangende locatie. Een en ander is in een brief toegezegd aan de provincie. Conclusie: Deze zienswijze is gedeeltelijk gegrond en voor het overige ongegrond. Zienswijze 19 Gevraagd wordt in het kader van de vergunning de exploitatiemogelijkheden van het tankstation op geen enkele wijze te beperken. Reactie: In de ruimtelijke onderbouwing wordt toegelicht dat met de komst van het casino en zalencentrum sprake zal zijn van een overschrijding van het groepsrisico vanwege het LPG-verkooppunt. Zoals in de reactie op zienswijze 18 is vermeld, zijn inmiddels recentere gegevens beschikbaar, waaruit blijkt dat de overschrijding van de oriënterende waarde weliswaar kleiner is dan aanvankelijk aangenomen, maar dat nog steeds moet worden uitgegaan van een overschrijding. Zoals bij exploitant bekend moet zijn, heeft de gemeente al langere tijd plannen om de locatie aan te kopen en elders een vervangende locatie te realiseren. Beëindiging lost niet alleen een veiligheidknelpunt op, maar maakt ook de weg vrij voor realisering van de lang gekoesterde wens om de entree tot de binnenstad een kwalitatief beter aanzien te geven. De geschetste veiligheidsproblematiek heeft geleid tot versnelde aankoop van de locatie en tot het versneld ontwikkelen van een vervangende locatie. Dat sluiting van het LPG-verkooppunt ooit aan de orde zou komen was al eerder bekend. In de reactie op zienswijze 18 is aangegeven dat de inspanningen er op gericht zijn de sluiting binnen 2 jaar na openstelling van het casino en zalencentrum te realiseren. In die periode wordt gewerkt aan de ontwikkeling en realisering van een nieuwe locatie. Uitgangspunt is dat sluiting van de oude locatie en openstelling van een nieuwe naadloos op elkaar aansluiten. In dit perspectief is van beperking van de exploitatiemogelijkheden geen sprake. Conclusie: Deze zienswijze is ongegrond. Conclusie n.a.v. zienswijzen Op grond van het voorgaande hebben zijn wij van mening dat: 1. de zienswijzen 1 t/m 17 en 19 ongegrond zijn; 2. zienswijze 18 gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond is.
-6-
Voordat wij tot verlening van de vergunning kunnen overgaan, moet de gemeenteraad, op grond van artikel 6.5 Besluit omgevingsrecht, verklaren daartegen geen bedenkingen te hebben. VOORSTEL: In verband hiermee stellen wij u voor: 1. een verklaring van geen bedenkingen af te geven ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan “Weeskinderendijk – Laan der VN” ten behoeve van de vestiging van een casino en zalencentrum op de locatie Laan der Verenigde Naties 50 te Dordrecht; 2. kennis te nemen van de tijdelijke risicosituatie als gevolg van het gelijktijdig in werking zijn van het LPG verkooppunt en het zalencentrum/casino en deze te accepteren.
Dordrecht, 29 april 2014 Burgemeester en wethouders
-7-
