Bewonersraad “De Stadhouder” Roermond
Werkgroep warmteprobleem De Stadhouder
Stand van zaken juridische procedure met Woonzorg Nederland. Op 17 april 2015 heeft Woonzorg Nederland gedagvaard de vijf bewoners/leden van de Werkgroep Warmteprobleem De Stadhouder (enkele met hun echtgenote), om in persoon of bij gemachtigde te verschijnen ter terechtzitting van de kantonrechter van de Rechtbank Limburg, locatie Roermond op 6 mei 2015 hetzij etzij om vòòr de genoemde roldatum een schriftelijk antwoord in te dienen ter griffie op het adres Willem II Singel 67 te (6041HR) Roermond. Eiseres (Woonzorg Nederland) eist dat het de Kantonrechter behage bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. Te verklaren voor recht dat de warmte in de woningen van gedaagden geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW; 2. Te verklaren voor recht dat het voorstel van Woonzorg van 27 mei 2014, een beter alternatief biedt om de warmte in het complex beter te kunnen reguleren; 3. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding. Advocaat van Woonzorg Nederland is Mr. J. Groenewoud van Hielkema & Co advocaten te Amsterdam. Advocaat van de gedaagden agden is Mr. R.W.J.L. Loonen van Boumans & Partners Advocaten te Heerlen. Op verzoek van gedaagden heeft de Rechtbank uitstel verleend tot de rolzitting van 3 juni 2015 om te reageren op de dagvaarding. Omdat inmiddels behalve de 5 gedaagden zich ook 9 andere bewoners van De Stadhouder zich hadden gemeld voor deelname aan een juridische procedure tegen Woonzorg Nederland heeft Mr. Loonen op 3 juni 2015 een zogenaamde Incidentele Conclusie tot Tussenkomst ingediend ngediend waarin aan de Rechtbank wordt verzocht deze 9 bewoners tot de procedure toe te laten. Tevens heeft Mr. Loonen de Conclusie van Antwoord (als reactie op de eis van Woonzorg Nederland) ingediend mede houdende een eis in Reconventie (Eis van gedaagden/bewoners n/bewoners richting Woonzorg Nederland) De reconventionele eis van gedaagden/bewoners is: Bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad 1.
De vorderingen/eisen van Woonzorg Nederland af te wijzen;
2.
Verklaring voor recht dat de warmte in de woningen een gebrek is in de zin van
Pagina 1-5
artikel 7:204BW; 3.
Woonzorg Nederland te veroordelen om binnen 2 weken na betekening van het vonnis onherroepelijke opdracht te verstrekken aan Aannemersbedrijf JongenMeulen te Roermond, tot het verhelpen van het gebrek door het doen aanbrengen van buitenzonwering op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat Woonzorg Nederland daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 250.000,00, althans op straffe van een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen maatregel;
4.
De door huurders respectievelijk verschuldigde huurprijs te verminderen, vanaf 6 maanden voorafgaand aan het instellen van deze vordering tot dat het gebrek is hersteld met 50%, met veroordeling van Woonzorg Nederland, binnen 2 weken na het in deze te wijzen vonnis, tot terugbetaling aan de huurders van de te veel ontvangen huurpenningen;
5.
De huurovereenkomst van Woonzorg Nederland op grond van artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen voor de periode, voor zoveel van toepassing gezien de ingang van huur, vanaf 3 jaar voorafgaand aan het instellen van deze vordering, tot aan het moment dat de huurprijs ingevolge de gevorderde huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207BW wordt toegewezen, dan wel tot het moment van herstel van het gebrek, als de vordering op grond van 7:207 BW niet wordt toegewezen, in de zin dat de huurprijs wordt gesteld op 50% van de overeengekomen huur, met veroordeling van Woonzorg Nederland, binnen 2 weken na het in deze te wijzen vonnis, tot terugbetaling aan de huurders van de als gevolg van de wijziging van de huurovereenkomst onverschuldigd aan Woonzorg Nederland betaalde huurpenningen;
6.
Vordering tot schadevergoeding. De huurders hebben schade geleden doordat zij ineffectieve binnenzonwering en mechanische koelingen hebben moeten aanschaffen en het hun niet was toegestaan om effectieve , lees: buitenzonwering, te installeren. De schade bestaat uit het aankoopbedrag van de zonwering minus 10% restwaarde. Voorlopig hebben een 8 tal huurders hun schade opgeëist en verzocht tot veroordeling van Woonzorg Nederland deze schade binnen 2 weken na betekening van het in deze te wijze vonnis, de door huurder geleden schade te voldoen met wettelijke rente vergoeding;
7.
Kostenveroordeling: In incident, in conventie en reconventie Woonzorg Nederland te veroordelen in de proceskosten alsmede de nakosten en kosten exploot als het vonnis moet worden betekend.
Op 4 juni 2015 heeft de Rechtbank bepaald dat het Woonzorg Nederland wordt toegestaan dat zij uiterlijk op de rolzitting van 1 juli 2015 mag antwoorden op het Incident (Incidentele Conclusie tot Tussenkomst). Pagina 2-5
Op 1 juli 2015 heeft Woonzorg Nederland haar Conclusie van Antwoord in het Incident houdende een vordering tot tussenkomst bij de Rechtbank ingediend. In deze Conclusie van Antwoord in het Incident verzoekt Woonzorg Nederland de Rechtbank bij vonnis zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: De “voeging” van de 9 andere huurders niet toe te staan en de 5 gedaagden te veroordelen in de kosten van het incident. Opvallend en interessant is hierbij dat Woonzorg Nederland onder andere als reden tot afwijzing in haar Conclusie van Antwoord in het Incident aangeeft: “In het geval dat de vorderingen van Woonzorg in de hoofdzaak in conventie worden toegewezen, dan zal Woonzorg vanzelfsprekend ook de bewoners die niet tot de procespartijen behoren gelijk behandelen. En dat geldt ook in het geval dat Woonzorg zal worden veroordeeld in reconventie tot herstel van het gebrek op de wijze die eisers in reconventie voor ogen hebben. Want als Woonzorg wordt veroordeeld om buitenzonwering aan te brengen, zoals eisers in reconventie willen, dan profiteren alle bewoners van het complex daarvan. Ook de bewoners die geen procespartij zijn.” en “Alle woningen in het complex zullen in dat geval worden voorzien van buitenzonwering.” Op 29 juli 2015 heeft de Kantonrechter (tussen) Vonnis gewezen: In het incident: • Staat de 9 andere bewoners toe zich te voegen in de procedure in de hoofdzaak. • Houdt de beslissing omtrent de proceskosten aan totdat in de hoofdzaak een eindvonnis kan worden gewezen. In de hoofdzaak: • Beveelt partijen, Woonzorg deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de feitelijke gang van zaken op de hoogte is en tot het treffen van een minnelijke regeling bevoegd is, desgewenst vergezeld van hun raadslieden, voor de kantonrechter te verschijnen tot het geven van inlichtingen en zo mogelijk tot het beproeven van een minnelijke regeling op 6 oktober 2015 te 13.30 uur (later gewijzigd in 25 november te 13.30 uur) in één der lokalen van het gerechtsgebouw te Roermond aan de Willen II singel 67. • Houdt iedere verdere beslissing aan. De kantonrechter bepaalde voorts, omdat door Woonzorg nog geen conclusie van antwoord in reconventie is ingediend, deze alsnog – onder toezending van een afschrift aan de wederpartijen – ter griffie kan worden ingediend uiterlijk twee weken voor de comparitie van partijen. Op 11 november 2015 heeft Woonzorg Nederland de Conclusie van Antwoord in Reconventie, tevens houdende akte wijziging eis in Conventie bij de kantonrechter ingediend. Woonzorg Nederland is daarin uitvoerig ingegaan op de reconventionele eisen van de bewoners. • Woonzorg stelt dat het hier geen gebrek is ex artikel 7:204 BW en wijst het aanbrengen van buitenzonwering af. Mocht het wel om een gebrek gaan, ook dan Pagina 3-5
wijst Woonzorg het aanbrengen van buitenzonwering af om technische en financiële redenen. • Woonzorg is van mening dat de gevorderde huurverlaging met 50% niet kan worden toegewezen. • Inzake de dwaling/wijziging van de overeenkomst stelt Woonzorg dat ook deze vordering niet kan worden toegewezen. • Woonzorg is van mening dat er geen recht op schadevergoeding is en dat de vorderingen van de bewoners moeten worden afgewezen. De wijziging/vermeerdering van eis van Woonzorg Nederland. Woonzorg geeft aan de mogelijkheid te hebben op grond van artikel 130 Rv haar eis te wijzigen/te vermeerderen en doet dat als hierna volgt. Het vernieuwde petitum komt als volgt te luiden: Mitsdien: het de Kantonrechter behage bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. Te verklaren voor recht dat de warmte in de woningen van gedaagden geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW; 2. Te verklaren voor recht dat het voorstel van Woonzorg van 27 mei 2014, een goed alternatief biedt om de warmte in het complex beter te kunnen reguleren; Een deel van de bewoners betaalt niet de volledige huurpenningen. Zij hebben gesteld hun betalingsverplichting op te schorten. De bewoners hebben de opgeschorte huurpenningen gestort op een aparte kwaliteitsrekening ten name van de Bewonersraad. 3. Gedaagden te veroordelen binnen 14 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis de door hen niet betaalde of opgeschorte huurpenningen tot en met 1 november 2015 conform de lijst welke door Woonzorg in het geding is gebracht te betalen aan Woonzorg, te vermeerderen met de wettelijke rente over het onbetaald gebleven deel van de huurpenningen per maand met ingang van de respectievelijke vervaldata van elke maand tot aan de dag der algehele voldoening; 4. Gedaagden elk te veroordelen de respectievelijk voor elk van hen geldende huurprijzen volledig te voldoen met ingang van 1 december 2015; 5. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding. Op 25 november 2015 heeft op de rechtbank te Roermond onder grote belangstelling van bewoners van de Stadhouder de comparitie van partijen plaatsgevonden. De Kantonrechter heeft daarbij aangegeven dat er in deze zaak 2 belangrijke punten zijn namelijk: • Wat is warm en wat is te warm in de appartementen met in achtneming van de doelgroep waaraan verhuurd is, namelijk senioren; • Als het dan te warm is, wat is de beste oplossing dit te verhelpen. Bewoners hebben aangegeven dat bij het eerste punt zeker ook de gezondheidrisico's dienen te worden betrokken evenals het bewaren van medicatie waar de betreffende bewoners/doelgroep veelal mee te maken hebben. Woonzorg Nederland stelde zich op het standpunt dat er dan temperatuurmetingen in de woningen diende plaats te vinden die wel 1 à 2 jaar zou kunnen duren. Pagina 4-5
Bewoners gaven aan dat dit geen optie is en zij in veel appartementen in 2013; 2014 en 2015 temperatuurmetingen hebben verricht en dat de resultaten ook aan Woonzorg Nederland waren verstrekt. Voorts had de GGD Limburg in juli 2014 gedurende een week om de 2 uur temperatuurmetingen verricht met geijkte meetapparatuur in de woning van de voorzitter van de Bewonersraad tevens gedaagde in deze procedure. De resultaten daarvan waren ook aan Woonzorg Nederland verstrekt. Woonzorg gaf aan niet akkoord te gaan met deze metingen. De Kantonrechter oordeelde echter omdat Woonzorg nooit enige meting had verricht en de bewoners uitvoerige temperatuurmetingen hadden uitgevoerd dat de meetresultaten van de bewoners en van de GGD dienen te worden gebruikt bij het beantwoorden van de eerste vraag. De kantonrechter heeft partijen opgedragen een onafhankelijke instelling/bureau aan de Rechtbank op te geven met daarbij de vragen welke antwoorden kunnen geven op de twee voor liggende vragen. Getracht wordt deze uiterlijk op een rolzitting in januari 2016 aan de Kantonrechter voor te leggen. Woonzorg Nederland had nog al moeite met de door de diverse bewoners opgeschorte huur. Zij verlangde van de kantonrechter uitspraak te doen dat de opgeschorte huren dienden te worden overgemaakt naar Woonzorg Nederland of in ieder geval naar de derderekening van de advocaat van Woonzorg Nederland zoals zij hadden aangegeven in de vermeerdering van de eis onder punt 3 en 4. Mr. Loonen, advocaat van de bewoners heeft daarop fors ingezet om dit niet te doen doch indien Woonzorg Nederland het debiteuren risico te hoog vindt, er geen bezwaar tegen te hebben de gelden op dit moment ca € 45.000 op de derderekening van Boumans & Partners (advocatenkantoor bewoners) te stallen en de opschortingen per 1 januari 2016 weer gewoon op de aparte rekening van de Bewonersraad te laten overmaken. De Kantonrechter heeft dit voorstel van Mr. Loonen overgenomen. Zodra er weer verder nieuws is zullen wij dat berichten. Indien u vragen heeft over deze procedure kunt u contact met ons opnemen. Werkgroep Warmteprobleem De Stadhouder Jan Veroude Felix Ramakers Chrit Smeets Pieter Breur Hans Linssen
Pagina 5-5
(voorzitter Bewonersraad) (Penningmeester Bewonersraad) (Bewoner Brugtoren) (Bewoner Centrumtoren) (Bewoner Haventoren)
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
06-14981532 06-23832073 0475-322534 0475-785183 06-15024008
