Gebreken bij huur woonruimte: wie doet/betaalt wat? Maarten van der Goot advocaat bouw en vastgoed
Lezing ROZON 28 november 2013
Agenda 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Inleiding Wettelijke regeling Besluit kleine herstellingen Contractueel verduidelijken ROZ-model en Aedes-model Wie doet/vergoedt wat? Enkele praktijkvoorbeelden. 7. Conclusie 8. Praktische tips
2
Inleiding Beginnen bij het begin: Wat is huur? Art. 7:201 BW: “1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. (…)” Let op: huurrecht woonruimte bevat veel (semi-) dwingend recht!
3
Wettelijke regeling (I) Gebrek: Artikel 7:204 BW: “1. De verhuurder heeft met betrekking tot gebreken van de zaak de in deze afdeling omschreven verplichtingen. 2. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. (…)” 4
Wettelijke regeling (II) Verplichtingen verhuurder: Artikel 7:206 BW: “1. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. 2. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 217 verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. (…)”
Zie ook art. 7:207-7:210 BW: (semi-)dwingend recht! 5
Wettelijke regeling (III) Verplichting huurder: Artikel 7:217 BW: “De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.” Artikel 7:240 BW vult deze omschrijving nader in voor woonruimte door te verwijzen naar het Besluit kleine herstellingen. Let op: (semi-)dwingend recht! 6
Besluit kleine herstellingen (I) Wetgever omschrijft kleine herstellingen summier als werkzaamheden die “gewoonlijk nu en dan moeten worden verricht”. De rechtspraak heeft dit nader ingevuld. Volgens Dozy “moet [het] gaan om herstellingen die door de gemiddeld handige huurder, zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht”. Daarbij is van belang dat de gemiddelde huurder in staat moet zijn tot het onderhoud; het betreft een geobjectiveerd criterium.
7
Besluit kleine herstellingen (II) Het Besluit bevat een niet-limitatieve (!) opsomming van werkzaamheden die voor rekening van huurder komen. Het Besluit hanteert naast elkaar twee criteria: - Bereikbaarheidsmaatstaf; - Geen noemenswaardige kosten.
8
Contractueel verduidelijken Contractueel kan een nadere invulling worden gegeven aan werkzaamheden die niet zijn genoemd in het Besluit kleine herstellingen. Verder kan contractueel worden bepaald dat werkzaamheden die voor rekening van huurder komen, door verhuurder zullen worden uitgevoerd. De afrekening van de werkzaamheden die verhuurder namens huurder heeft verricht, vindt plaats via de servicekosten.
9
ROZ-model en Aedes-model (I) Twee bekende contractmodellen zijn het ROZ-model woonruimte en het Aedes-model zelfstandige woonruimte. ROZ: (Vereniging) Raad voor Onroerende Zaken Aedes: Vereniging van woningcorporaties Beide zijn verhuurdersvriendelijke modellen, maar daartegenover staat de wettelijke bescherming van de huurder van woonruimte.
10
ROZ-model en Aedes-model (II) Voorbeelden van extra mogelijkheden verhuurder: ROZ-model: artikel 10 algemene bepalingen: “10.2 Het gestelde in 10.1 laat onverlet de in 3.8 opgenomen verplichting van huurder tot onderhoud, herstel en vernieuwing van door of vanwege huurder zelf aangebracht voorzieningen.” “10.3 De voor rekening van huurder komende kleine herstellingen worden door of namens verhuurder verricht indien dit onderhoud onder de door of namens verhuurder te verzorgen leveringen en diensten in 6 van de huurovereenkomst is opgenomen.” 11
ROZ-model en Aedes model (III) “2.1 Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake zijn van een gebrek dan wordt dit in het inspectierapport/de beschrijving vermeld. Een dergelijk gebrek wordt door verhuurder binnen een redelijke termijn verholpen. Indien verhuurder zulks nalaat is verhuurder slechts in verzuim nadat huurder verhuurder in gebreke heeft gesteld.” vs.
“10.6 Indien de voor rekening van huurder komende werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen, is verhuurder gerechtigd deze terstond voor rekening huurder te verrichten of te doen verrichten.” 12
ROZ-model en Aedes-model (IV) Aedes-model: artikel 7 huurvoorwaarden: “7.1. Voor rekening van huurder komen de kleine herstellingen. Tenzij anders is overeengekomen, is huurder in ieder geval verantwoordelijk voor het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten, waaronder begrepen trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen en binnenplaatsen. 7.2. Alle door huurder te verrichten werkzaamheden zullen vakkundig moeten worden uitgevoerd. Huurder zal daarbij de door overheid of verhuurder gegeven voorschriften in acht nemen.” 13
Wie doet/vergoedt wat? Enkele praktijkvoorbeelden. -
Schimmel op de muur/het plafond? Een gat in de muur door een bezoeker van huurder? Gebroken ruit in een deur? Lekkende leiding in het plafond? Schimmel als gevolg van een lekkende leiding in het plafond? - Het wassen van onbereikbare ramen? - Gebrek aan isolatie van de woonruimte? - Schoonmaak van het dak?
Als de verhuurder in verzuim is, dan kan huurder de werkzaamheden ook zelf laten uitvoeren op grond van art. 7:206 lid 3 BW. Zorg dan voor goede communicatie en vastlegging daarvan! 14
Conclusie De verhuurder dient – op verzoek - alles te herstellen dat i) geen kleine herstelling is, ii) wat niet door de huurder zelf is aangebracht iii) en waarvoor huurder jegens de verhuurder niet aansprakelijk is volgens artt. 7:206 en 7:242 BW. Van belang is dat van deze regels enkel ten voordele van de huurder mag worden afgeweken. Een bepaling in strijd met deze regelgeving is nietig. Wel kan een overeenkomst de betekenis van ‘kleine herstelling’ proberen te duiden, nu het Besluit enkel een nietlimitatieve lijst omvat, art. 7:242 BW.
15
Praktische tips Blijf kritisch ten opzichte van je cliënt! Zorg verder voor: - Heldere en tijdige communicatie; - Bewijs van communicatie; - Dossiervorming richting verhuurder.
VRAGEN?
16
