Betaalbaarheid onder sociale huurders: een fase van moeilijke keuzes en samen de schouders eronder zetten Betaalbaarheid in de sociale huursector is voor een deel van de huurders een probleem. Uit Atrivé-onderzoek in Noordoost-Brabant en elders in het land blijkt dat met name gezinnen moeite moeten doen om hun huishoudboekje sluitend te krijgen. In Noordoost-Brabant loopt meer dan 20% van de sociale huurders betaalbaarheidsrisico’s. Vooral degenen in een eengezinswoning moeten vaak bezuinigen op maatschappelijke participatie en vaste lasten. Wat is de stand van zaken in Noordoost-Brabant, hoe is de woonlastenproblematiek in Nederland ontstaan en wat kan eraan gedaan worden? Tien Noordoost-Brabantse woningcorporaties hebben Atrivé onderzoek laten uitvoeren naar de woonlasten van hun huurders. De betaalbaarheid van het wonen wordt vaak uitgedrukt in de woonlastenquote. Dit is het percentuele aandeel van het inkomen dat huurders kwijt zijn aan woonlasten. De woonlasten bestaan uit de netto huurprijs, energielasten en gemeentelijke heffingen. Atrivé heeft gekozen de woonlasten in een breder kader te onderzoeken, gebaseerd op het huishoudboekje van de huurder. Hiermee wordt het totale budget meegenomen. De inkomsten uit arbeid, uitkering en huurtoeslag enerzijds, en de kosten voor levensonderhoud (voeding, kleding, vervoer) als toevoeging aan de woonlasten anderzijds. De kosten voor levenshoud zijn gebaseerd op gegevens van het NIBUD. Dit instituut maakt onderscheid tussen de basisbehoefte van een huishouden (het bedrag dat noodzakelijk is om te voldoen aan de minimale uitgaven om in elementaire behoeften te voorzien) en dit budget met toevoeging van kosten voor maatschappelijke participatie (denk bijvoorbeeld aan lidmaatschap van een voetbalclub). Voor de betaalbaarheidsonderzoeken is afgesproken om huishoudens die ten minste te weinig overhouden om te voorzien in maatschappelijke participatie te karakteriseren als huishoudens met betaalbaarheidsrisico’s. Dat betekent dat ze in theorie moeten bezuinigen op maatschappelijke participatie (en basisbehoeften). Kwetsbare groepen In Noordoost-Brabant moet 11% van de sociale huurders bezuinigen op de basisbehoeften. Nog eens 11% moet bezuinigen op uitgaven voor maatschappelijke participatie. Dit betekent dat meer dan 20% van de huurders in een corporatiewoning in Noordoost-Brabant betaalbaarheidsrisico’s loopt. Noordoost-Brabant is een relatief rijke regio. Uit Atrivé onderzoeken in andere regio’s en andere publicaties blijkt dat het probleem elders in Nederland vaak groter is. Gezinnen (waaronder eenoudergezinnen) hebben de grootste betaalbaarheidsrisico’s in Noordoost-Brabant. Alle gezinnen die huurtoeslag ontvangen (en dus een laag huishoudensinkomen hebben) in Noordoost-Brabant moeten bezuinigen op basisbehoeften
om hun huishoudboekje rond te krijgen. Ook uit het SCP-rapport ‘Armoedesignalement 2014’ blijkt dat gezinnen, en dan met name eenoudergezinnen vaak in de problemen raken. Samenwonenden, zowel onder als boven de AOW-leeftijd, kennen ook betaalbaarheidsrisico’s. Veel samenwonenden moeten bezuinigen op maatschappelijke participatie om hun budget rond te krijgen. Alleenstaanden komen over de hele linie goed uit met hun budget. Met name alleenstaande ouderen komen er goed vanaf.
Betaalbaarheid is vaak een sluimerend probleem. Corporaties merken niet altijd direct dat huurachterstanden optreden. Vaak komt het er op neer dat huurders geen spaarpotjes hebben. Hierdoor kan een defect huishoudelijk apparaat maar moeilijk vervangen kan of kan een kind niet mee op schoolreisje. Het wordt al helemaal lastig als een inkomstenbron in het huishouden door welke reden dan ook wegvalt. Sommige mensen die in de afgelopen jaren werkloos zijn geraakt, komen eerst in de ww, dan in de bijstand en tenslotte kunnen ze in het ergste geval hun huis en verzekeringen niet meer betalen.
De problemen liggen vooral binnen de primaire doelgroep van de corporatie. Dit zijn de huurtoeslagontvangers (huishoudensinkomen onder € 34.678). Voor hen is de huurtoeslag niet toereikend om de budgettaire problemen te compenseren. De huishoudens met problemen in deze doelgroep moeten op creatieve manieren proberen om in hun basisbehoeften te voorzien. Ook de secundaire doelgroep (onder € 34.678, maar niet in aanmerking komend voor huurtoeslag), kent in sommige gevallen betaalbaarheidsrisico’s, maar hier ligt niet het zwaartepunt van de problematiek. Een deel van deze doelgroep moet bezuinigen op sociale participatie, maar komt wel uit met de basisbehoeften. Daarnaast verschillen de betaalbaarheidsrisico’s van huishoudens in eengezinswoningen (rijtjeshuizen) en meergezinswoningen (flats). Meergezinswoningen hebben gemiddeld een lagere huur en vaak lagere kosten voor energie. In eengezinshuurwoningen in Noordoost-Brabant moet 40% bezuinigen op ten minste maatschappelijke participatie, waarvan 28% op basisbehoeften. In meergezinswoningen komt 30% van de huishoudens in de problemen met het bekostigen van maatschappelijke participatie, waarvan 10% ook nog eens moet bezuinigen op basisbehoeften. Hiermee staat voor met name de primaire doelgroep het beeld van het gezin met spelende kinderen in de achtertuin onder druk. Nationale situatieschets De betaalbaarheidsproblematiek is vers. Zoals het er nu voor staat, nemen de betaalbaarheidsrisico’s in de sociale huursector als geheel in Nederland de komende jaren niet af. De vraag is hoe het zover gekomen is en hoe het probleem zich verder gaat ontwikkelen. De ontwikkeling van de koopkracht is de laatste jaren gestagneerd. Ook voor de komende jaren voorspelt het CBS geen koopkrachtgroei. Aan de inkomstenkant speelt voor de primaire doelgroep de economische crisis een voorname rol. Aan de kostenkant spelen een
toename van de woonlasten en stijgende lasten voor overige consumptiegoederen. Werkloosheid en gestegen kosten voor bijvoorbeeld zorg kunnen de situatie ook nog eens verergeren. Door de verhuurdersheffing en de saneringsheffing zijn corporaties genoodzaakt om de huren te verhogen en in hoger tempo bij de streefhuur uit te komen. Die streefhuur wordt bovendien door de corporaties verder opgehoogd, door de druk die op de financiën van de corporatie staat. In het verleden lag de streefhuur vaak op 65 à 70% van het wettelijke maximum, het huidige beleidsdoel van veel corporaties is 80 tot 85%.
Energetische maatregelen worden door veel corporaties genomen waardoor de maandelijkse energie verbruikskosten afnemen. Corporaties zijn wel op zoek naar manieren om energetische maatregelen door te berekenen. Vaak worden duurzaamheidsmaatregelen goed voor de huurder genoemd, maar het verschilt per situatie of dit voor de huurder ook daadwerkelijk gunstig uitpakt. De betaalbaarheidsrisico’s zijn alarmerend, maar er is een onderscheid tussen risico’s en concrete problemen en betaalachterstanden. Huishoudens met moeite om hun huishoudboekje rond te krijgen vinden vaak steun bij familie, vrienden en sociale instanties. Het Planbureau voor de Leefomgeving concludeert dat een betaalbaarheidsrisico in de praktijk ook aan de woonkeuze van de huurder kan liggen. Dit is een vorm van overconsumptie, waarbij het huishouden een woning huurt die ten opzichte van het inkomen te duur is. Verhuizen loont niet Naast het huishoudbudget dat onder druk staat, ligt er in Noordoost-Brabant tevens een verdelingsvraagstuk. Wonen de huurders in een woning die binnen hun budget past?
Ruwweg 20% van de sociale huurders heeft nu betaalbaarheidsrisico’s, maar dit heeft veel te maken met de huidige woonsituatie. Die is te veranderen, wat in potentie de betaalbaarheid ten goede kan komen. We nemen hierbij Atrivé onderzoek in NoordoostBrabant als uitgangspunt, maar het verdelingsvraagstuk is een nationaal thema voor discussie. Theoretisch zijn er voldoende betaalbare woningen in Noordoost-Brabant, wat het voor de verschillende typen huishoudens mogelijk maakt een woning te hebben die binnen het budget valt. In de praktijk behoort zo’n 28% van de sociale huurders tot de midden- of hogere inkomens. Dat is conform de landelijke cijfers, maar toch zouden deze huishoudens zich een ander woningtype kunnen veroorloven en daarmee ruimte maken voor lagere inkomens. Ook verloopt de doorstroming moeizaam. Ouderen zouden bijvoorbeeld door kunnen stromen van goedkope eengezinswoningen naar een appartement, om zo een gezin met een laag inkomen ruimte te bieden om passend te wonen. Een positieve prikkel om te verhuizen ontbreekt echter, omdat nieuwe huurders de dure streefhuur moeten gaan betalen. Het loont niet om te verhuizen, wel om te blijven zitten waar je zit. Ouderen verhuizen nog nauwelijks en dit zal ze ook niet over de streep trekken. Daarnaast maakt een deel van de huishoudens – bewust of onbewust ?1 - een keuze voor een type woning in een prijsklasse die moeilijk binnen het budget past. Betaalbaarheid is een veelkoppig monster. De verantwoordelijkheid voor deze problemen is niet expliciet toe te wijzen aan een specifieke betrokken partij. Sterker nog, het leeuwendeel van de corporatiebestuurders vindt dat de huurder zelf, de gemeente, het Rijk en de woningcorporatie de verantwoordelijkheid voor de woonlastenproblematiek delen. Het verminderen van het probleem zal dan ook door alle betrokken partijen opgepakt moeten worden. De huurders De woningcorporatie kan nieuwe huurders een woningtype en prijsklasse adviseren, maar de huurder kiest uiteindelijk zelf een woning. Huurders hebben in een eengezinswoning hogere lasten dan in een meergezinswoning. Een keuze voor een eengezinswoning wordt meer en meer een keuze die gevolgen heeft voor het maandelijkse budget. En dan speelt het dilemma op van ruim wonen in een kwalitatief goede woning met een krappe portemonnee of krap wonen in een kleinere, misschien wel kwalitatief mindere woning maar met een iets ruimere portemonnee. De huurder heeft de verantwoording voor dit budgetbewustzijn. Net zoals de huurder aan de bel moet trekken als de betaalbaarheidsproblemen niet zelf opgelost kunnen worden. Kortom, in deze moeilijke periode wordt een beroep op de zelfredzaamheid van de huurder gedaan: 1
Adviescommissie betaalbaarheid laat al zien dat het steeds moeilijker wordt een goedkope huurwoning te huren: http://www.aedes.nl/binaries/downloads/vereniging/verenigingscongres-17-april2014/20140407-advies-bestuursadviescommissie-discussie-.pdf
verstandig een woning kiezen
bewust het budget hanteren
aan de bel trekken bij de gemeente
De gemeenten Nog nauwere samenwerking tussen huurders, huurdersverenigingen, gemeenten en woningcorporaties is nodig om budgetbewustwording te verbeteren. De gemeenten kunnen een coördinerende rol spelen. Zij richten zich middels hun minimabeleid immers op de huishoudens die het moeilijk hebben. Door goed te communiceren met hun inwoners en corporaties kunnen ze ingrijpen indien nodig. Tevens hebben ze de verantwoordelijkheid om prestatieafspraken met corporaties te maken. In die afspraken dient het voorzien van voldoende betaalbare sociale huurwoningen, de kerntaak van de corporaties, centraal te staan. Anderzijds kan de corporatie de gemeente op het hart drukken de laagste inkomensgroepen te steunen voor bepaalde lasten. Gemeenten geven bijvoorbeeld kortingen op riool- en zuiveringslasten en verstrekken ook kortingspassen voor gemeentelijke voorzieningen. Het Rijk Het Rijk heeft middels het heffen van belasting en de aanwezige herverdelingsmechanismen (energiebelasting, toeslagen, verhuurdersheffing) de mogelijkheid om de betaalbaarheidsproblematiek te lijf te gaan. Maar weinig corporaties en gemeenten hanteren criteria op wat een redelijke huur is ten opzichte van het inkomen. Dat geldt ook voor huishoudens die aangewezen zijn op huurtoeslag en overwegen een sociale huurwoning te betrekken. In de huidige situatie is dit voor zowel het Rijk (kosten huurtoeslag), het huishouden (betaalbaarheidsrisico’s) als de corporatie (krijgt de schuld door ‘gedwongen’ huurverhogingen) een probleem. De kosten van de huurtoeslag en het gebrek aan toetsing worden in de slag die de Herzieningswet poogt te maken nadrukkelijk geëvalueerd 2. De woningcorporaties De woningcorporatie kan in samenwerking met de gemeente prestatieafspraken maken, waarbij nog scherper wordt ingezet op gebiedsgerichte visies met een evenwichtige verdeling van de huishoudenstypen. Verder kan ze nadrukkelijk sturen op voldoende betaalbare woningen om in de behoeften van kwetsbare groepen te voorzien. Daarnaast moet gekeken te worden naar het huurbeleid. Een gedifferentieerde streefhuur voor eengezinswoningen en meergezinswoningen in plaats van een algeheel streefhuurpercentage kan zorgen voor meer balans. Het onderzoek in Noordoost-Brabant toont aan dat de lasten voor een eengezinswoning als gevolg van het huidige streefhuurbeleid sneller zullen toenemen dan voor meergezinswoningen. Dat leidt tot een 2
A. Ouwehand, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, December 2014
verdere uitdieping van de problematiek. Betaalbaarheid kan mooi geïntegreerd worden in de hernieuwde focus van corporaties op de kerntaak. Het is aanbevelenswaardig om het verdelingsvraagstuk aan te pakken. Nieuwe huurders naar een passende woning begeleiden en creatief nadenken om de doorstroming te bevorderen, verdienen een centrale plaats in corporatiebeleid. Te denken valt bijvoorbeeld aan het vrijmaken van een bedrag voor huishoudens die nu in een te dure corporatiewoning wonen, maar ook geen geld hebben om te verhuizen naar een goedkopere woning. Een volgende mogelijkheid is het invoeren van een tijdelijke inkomensafhankelijke huurverhoging voor midden- en hogere inkomens, wat ten goede komt aan een lagere huurverhoging voor de huishoudens met lage inkomens. Een positieve stimulans om te verhuizen voor huishoudens met budgetproblemen, maar ook voor ouderen die eigenlijk wel van een eengezinswoning naar een appartement willen verhuizen als de condities goed zijn, kan voor een effectievere doorstroming zorgen. Helaas blijft het bevorderen van de doorstroming binnen de huidige wet- en regelgeving voor corporaties een enorme uitdaging. Een vervolgend aandachtspunt is de begeleiding van huurders. De huurderscommissies kunnen hierin een belangrijke partner zijn. Bijvoorbeeld door huurders periodiek een korte online enquête te laten invullen over de geschiktheid van hun woning, kunnen corporaties beter geïnformeerde strategieën formuleren. In tijden van budgetproblemen wordt een beroep gedaan op de zelfredzaamheid van de huurder, maar degenen die moeite hebben om zichzelf te redden verdienen aandacht en begeleiding. Tot slot kan gekeken worden wat energetische maatregelen voor het kostenplaatje van de huurder op kunnen leveren. Al zitten daar haken en ogen aan. Er zijn immers voorbeelden genoeg waarbij de betaalbaarheid niet verbeterd wordt met energetische maatregelen. Het comfort zal wel sterk toenemen. Kortom, op de volgende vlakken kunnen woningcorporaties winst behalen om de betaalbaarheidsrisico’s onder huurders in te dammen:
Strakke prestatieafspraken met gemeente
Huurbeleid op maat
Verdeling en doorstroming
Begeleiding van de huurder
Energetische maatregelen
Synthese De onderzoeksaanpak van Atrivé zet op wijkniveau de schijnwerpers op kwetsbare groepen binnen het huurdersbestand van corporaties. Met corporaties worden aan de hand van hun vastgoedstrategie, streefhuurbeleid en andere plannen toekomstscenario’s doorgerekend gebaseerd op het ‘huishoudboekje’ van de huurder. Zo worden op maat ‘knoppen’ inzichtelijk waaraan gedraaid kan worden om betaalbaarheidsproblemen te lijf te gaan. De door verschillende organisaties uitgevoerde onderzoeken naar betaalbaarheid laten zien dat de woonlastenproblematiek steeds meer op de agenda komt van corporaties. Het probleem kan niet door één partij opgelost worden, maar door de pijnpunten te signaleren en in detail
te onderzoeken kunnen corporaties en gemeenten gefaciliteerd door het Rijk naar blijvend betaalbaar wonen voor huurders toewerken. Het is verheugend dat woningcorporaties dit oppakken. Terecht zetten woningcorporaties en gemeenten dit op een prominente plaats op de volkshuisvestelijke agenda. De uitdaging is nu om dit in nieuwe prestatieafspraken handen en voeten te geven. December 2014 Joeri Zandvliet (junior adviseur) en Kevin Vijftigschild (Tauw trainee), Atrivé Dit artikel is in geredigeerde vorm verschenen op de Renda website.
