BESTEMMINGSPLANHERZIENING "DIENSTVERLENENDE VOORZIENING SNIEKSTRAAT TE HALER

20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

1

GEMEENTE LEUDAL BESTEMMINGSPLANHERZIENING "DIENSTVERLENENDE VOORZIENING SNIEKSTRAAT TE HALER” TOELICHTING

INHOUD 1.

INLEIDING

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Achtergrond Doel Situering en begrenzing plangebied Leeswijzer

3 4 4 5

2.

PLANOLOGISCH BELEIDSKADER

6

2.1

Provinciaal beleid 2.1.1 POL-stelsel gebaseerd op Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2.1.2 Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg en Limburgs Kwaliteitsmenu Gemeentelijk beleid 2.2.1 Vigerende bestemmingsplannen

6 6

2.2

7 8 8

3.

HET PLANGEBIED

10

3.1

De bestaande situatie in het plangebied 3.1.1 De huidige functionele situatie 3.1.2 De huidige topografische situatie Historische ontwikkeling van het plangebied 3.2.1 De ondergrond 3.2.2 Stedenbouwkundige ontwikkeling 3.2.3 Monumenten en historische bebouwing

10 10 11 12 12 12 13

3.2

4. 4.1 4.2 4.3

4.4

PLANPROFIEL toekomstige situatie Technische infrastructuur Verkeer en mobiliteit 4.3.1 Wegenstructuur 4.3.2 Parkeren Milieu en zonering 4.4.1 Geluidhinder 4.4.2 Bodem

14 14 15 16 16 16 16 16 18

GEMEENTE LEUDAL BESTEMMINGSPLANHERZIENING “DIENSTVERLENENDE VOORZIENING SNIEKSTRAAT TE HALER” - TOELICHTING

20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

2

4.4.3 Geurhinder 4.4.4 Overige milieuzonering (cat.indeling bedrijven) 4.4.5 Luchtkwaliteit 4.4.6 Externe veiligheid Archeologie 4.5.1 Inleiding 4.5.2 Geregistreerde archeologische vindplaatsen 4.5.3 Archeologische verwachtingswaarde 4.5.4 Beschrijving werkzaamheden 4.5.5 Conclusie Flora en fauna Water 4.7.1 Regelgeving en bevoegdheid 4.7.2 Gebiedsbeschrijving 4.7.3 Grondwater 4.7.4 Bestaand oppervlaktewater 4.7.5 Geplande veranderingen 4.7.6 Watertoets toetsing/afweging van belangen 4.8.1 planologische aspecten 4.8.2 ruimtelijke en milieukundige aspecten

18 19 19 21 21 21 21 21 22 22 22 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24

5.

HET BESTEMMINGSPLAN

26

5.1 5.2

Het juridisch plan De bestemming "Dienstverlening"

26 26

6.

HAALBAARHEIDSASPECTEN

28

6.1

Economische haalbaarheid 6.1.1 Financieel-economische haalbaarheid 6.1.2 Eigendom 6.1.3 Planschade Maatschappelijke haalbaarheid

28 28 28 28 29

4.5

4.6 4.7

4.8

6.2


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

3

GEMEENTE LEUDAL BESTEMMINGSPLANHERZIENING "DIENSTVERLENENDE VOORZIENING SNIEKSTRAAT TE HALER” TOELICHTING 1. 1.1

Inleiding Achtergrond

Ter plaatse van het plangebied bevindt zich momenteel een voorziening voor dienstverlening, genaamd Terra Sana. Terra Sana is een multifunctioneel centrum voor zelfrealisatie. Op het terrein bevinden zich een aantal kleine gebouwen. In de nabije toekomst wil de initiatiefnemer maximaal 4 tipi’s (achthoekig bouwwerk in de vorm van een kegel voor menselijk verblijf) verwezenlijken. De gronden in het plangebied zijn thans bestemd voor Agrarische doeleinden. Het huidige gebruik wijkt derhalve af van de vigerende bestemming. Deze situatie wordt op dit moment gedoogd door de gemeente Leudal. Mede door de beoogde nieuwbouw van de tipi’s, is er door de gemeente Leudal besloten om de bestemming van het plangebied te actualiseren. Hiertoe dient de bestemming “Agrarische doeleinden A” gewijzigd te worden. Een eerdere versie van deze rapportage waarin een en ander mogelijk werd gemaakt, heeft samen met het verzoek om vrijstelling ex artikel 19, tweede lid van de WRO ter inzage gelegen. Tegen de verlening van de vrijstelling is beroep ingesteld bij de rechtbank. Het beroep is gegrond verklaard omdat in de eerdere versie een aantal zaken niet of onvoldoende waren aangegeven. Het gemeentebestuur van de gemeente Leudal is van oordeel, dat de geconstateerde punten herstelbaar zijn en heeft medewerking toegezegd aan de totstandkoming van een bestemmingsplanherziening. De geconstateerde punten die nadere onderbouwing behoeven zijn hierna weergegeven, waarbij tevens is aangegeven op welke wijze daaraan tegemoet is gekomen. -

-

-

In de rapportage is sprake van permanente activiteiten in tegenstelling tot de aanvraag, waarin slechts sprake is van activiteiten tussen mei en oktober en ook alleen in de weekenden In de planbeschrijving is een en ander verwerkt (zie met name hoofdstuk 4, paragraaf 4.1) De recreatieve bestemming dekt de lading niet; de rechtbank is van oordeel dat er eerder een medische insteek is; er wordt nl. gesproken van therapeutische behandelingen. In de planregels en de toelichting is een en ander verwerkt (hoofdstuk 4, paragraaf 4.1, regels, artikel 3) Het aantal parkeerplaatsen (7) in relatie tot het aantal toegestane tipi’s (9). Uitgegaan is van 7 parkeerplaatsen (4 gasten, 3 behandelaars) terwijl volgens het bestemmingsplan per tipi 4 personen kunnen verblijven (dus maximaal 36 personen


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

4

exclusief behandelaars). Niet is aangegeven waarom het aantal parkeerplaatsen van 7 toch voldoende wordt gevonden. In de planbeschrijving is aangegeven dat het om heel andere aantallen personen gaat en dat er in beginsel veel meer parkeerruimte op eigen terrein beschikbaar is. Verwezen wordt naar de paragraaf over parkeren (hoofdstuk 4, paragraaf 4.3.2) Er is onvoldoende ingegaan op de afweging van alle belangen. Een financiële onderbouwing van de haalbaarheid ontbreekt, terwijl deze wel essentieel wordt gevonden. In de planbeschrijving is een en ander verwerkt. In hoofdstuk 4, paragraaf 4.8 is de integrale belangenafweging weergegeven. In hoofdstuk 6 is dieper ingegaan op de haalbaarheidsaspecten, waarbij onder andere de financieel-economische haalbaarheid aandacht heeft gekregen.

-

1.2

Doel

Doel van deze bestemmingsplanherziening is het bieden van een juridisch kader voor de realisering van een voorziening voor meditatie, zingeving, zelf-actualisatie en alternatieve genezing.

1.3

Situering en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in de gemeente Leudal aan de zuidwestzijde van de kern Haler, vlakbij de Belgische grens. De situatie is op afbeelding 1 aangegeven (Grote Provincie Atlas, 1 Limburg , pag. 68/69, schaal 1:25.000, kilometervierkant X=181/182, Y=355). De plangrenzen en de namen van de belangrijkste wegen, zijn weergegeven op afbeelding 2.

Afbeelding 1 situering plangebied 1

Wolters-Noordhoff bv, 1989


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

5

Afbeelding 2 begrenzing plangebied en straatnamen

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het beleidskader geschetst, waarbinnen de planvorming plaatsvindt. Met name het planologisch beleid op provinciaal niveau komt aan bod. In hoofdstuk 3 wordt de bestaande situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het ruimtelijk/stedenbouwkundig plan beschreven, dat ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan. Tevens wordt het plan in dit hoofdstuk nader getoetst aan diverse criteria, zoals milieu, waterbeleid en flora en fauna. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan (bestaande uit plankaart met voorschriften) beschreven. In hoofdstuk 6 worden de resultaten van overleg en inspraak weergegeven.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

2.

PLANOLOGISCH BELEIDSKADER

2.1

Provinciaal beleid

2.1.1

POL-stelsel gebaseerd op Provinciaal Omgevingsplan Limburg

6

Structuur POL-stelsel In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) hebben Provinciale Staten van Limburg op hoofdlijnen de verdeling en het gebruik van de ruimte voor Limburg vastgelegd. Dit plan, dat voor het eerst werd vastgesteld in 2001, bevat het beleid voor de inrichting en de kwaliteit van de fysieke omgeving in Limburg (ruimtelijke ordening, milieu, water en mobiliteit). Bovendien bevat het POL beleid op het gebied van economie, cultuur en welzijn. Het POL is het beleids- en toetsingskader voor alle verdere ruimtelijke en andere plannen, ook van gemeenten en waterschappen. Dat het POL-beleid voortdurend in beweging is blijkt onder meer uit de diverse POLaanvullingen die inmiddels zijn vastgesteld en ook uit de nieuwe Handreiking voor Ruimtelijke Ontwikkeling. Om het beleid slagvaardig uit te kunnen voeren kiest de Provincie Limburg voor een vernieuwende aanpak. Daarin staan de afgesproken doelstellingen centraal, niet de regels en instrumenten. De Provincie gaat daarom doelmatiger om met de regels, versnelt de afhandeling van procedures, stimuleert creatief gebruik van bestaande ruimtelijke instrumenten en ontwikkelt nieuwe instrumenten. Dat alles gericht op duurzame oplossingen voor ruimtelijke vraagstukken. De gemeenten zijn de belangrijkste partners bij de ontwikkeling en toepassing van het ruimtelijk beleid.

Afbeelding 3 Uitsnede POL

Het plangebied ligt in een gebied dat als een ontwikkelingsruimte voor landbouw en toerisme wordt omschreven (perspectief 5). Ten aanzien van perspectief 5, bevat het POL de


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

7

navolgende passage: “perspectief 5 biedt ruimte aan een optimale ontwikkeling van de landbouw in al haar diversiteit, met aandacht voor een algemene kwaliteit van het landschap. Mede daarmee samenhangend kan tevens nieuwe toeristisch-recreatieve bedrijvigheid tot de mogelijkheden behoren. Een goede landschappelijke inpassing, aankleding en bescherming van de aanwezige omgevingskwaliteiten gelden daarbij als randvoorwaarden”. Ten aanzien van dienstverlenende voorzieningen als de onderhavige wordt er geen specifiek beleid beschreven in het POL. Het planvoornemen sluit in beginsel aan bij het door de provincie Limburg geformuleerde beleid. 2.1.2 Handreiking Kwaliteitsmenu

Ruimtelijke

Ontwikkeling

Limburg

en

Limburgs

Doelstellingen actuele Handreiking De provincie Limburg heeft de nota handleiding bestemmingsplannen c.a. vervangen door 2 de nota Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg . De nota is inmiddels meerdere malen geactualiseerd. Doel van deze handreiking is: een hulpmiddel bij het toepassen van een ontwikkelingsgerichte aansturing van de ruimtelijke ordening, die gericht is op kwaliteit; ruimte te bieden aan gemeenten voor eigen afwegingen; het bieden van een beoordelingskader voor bestemmingsplannen. De rol van de provincie is hierbij ontwikkelingsgericht, selectief en integraal. De gemeenten zullen hierbij meer eigen beleid ontwikkelen. Het POL blijft een belangrijk toetsingskader.

Aandachtsgebieden Handreiking In deze Handreiking worden als uitvloeisel van de in het POL-stelsel genoemde thema’s en tevens gerelateerd aan genoemde “perspectieven”, enkele belangrijke aandachtsgebieden genoemd, waaronder de volgenden: een kwaliteitsslag realiseren op tal van terreinen zoals natuur, landschap, water, bodem, toerisme en recreatie en landbouw; verbetering en optimalisering van de ruimtelijke structuur van de diverse land- en tuinbouwsectoren; beheersing en waar mogelijk terugdringing van de verstening van het landelijk gebied met het oog op de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De Nota Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg bevat over toerisme en recreatie in het buitengebied de volgende passage: “Permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan. Recreatiewoningen moeten duurzaam beschikbaar zijn voor commercieel recreatief gebruik. Het bestemmingsplan moet hiertoe een zorgvuldige en handhaafbare regeling bevatten. Gemeenten moeten daarbij aangeven op welke wijze zij dit in de praktijk 3 zullen toepassen”. Op Dezelfde Leest bevat de volgende definitie in relatie tot permanente bewoning: een zomerhuis is “een gebouw dat dient als recreatiewoonverblijf, waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben”. De definitie van permanente bewoning is “bewoning van een ruimte als hoofdverblijf”. De voorziening voor dienstverleningzal niet permanent gebruikt gaan worden. Maximaal 15 weekenden per jaar vanaf april tot en met oktober zal er kortstondig verblijf plaatsvinden van maximaal 4x3 personen exclusief therapeuten en begeleiders op Terra Sana (3 tipi’s met 2

Provincie Limburg, 2004-1

3

NIROV, 1996


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

8

elk 4 personen). De weekenden zullen gebruikt worden als meditatieweekenden en ook zullen er workshops en teambuilding activiteiten gegeven worden. Daarnaast zullen er voornamelijk therapeutische dagbehandelingen plaatsvinden. De voorziening wordt hierdoor geen hoofdverblijf. Het planvoornemen is niet in strijd met de Nota Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg. Limburgs Kwaliteitsmenu De provincie Limburg heeft in de loop der jaren een aantal kwaliteitsinstrumenten ontwikkeld voor de ruimtelijke ordening. Het gaat daarbij om regelgeving die er voor zorgt dat ontwikkelingsruimte die geboden wordt in het buitengebied leidt tot een kwaliteitsverbetering van dat buitengebied. Voorbeelden zijn de Ruimte voor Ruimte regeling (sloop van stallen in ruil voor de bouw van woningen), de Rood voor Groen regeling (nieuwe landgoederen), Bedrijfskavel op Maat plus (BOM+; Inpassing van agrarische bedrijven) en VORm ( economische ontwikkelingen combineren met kwaliteitsverbetering). In 2008 is de provincie Limburg begonnen met de ontwikkeling van een nieuw beleid dat de bestaande regelgeving op dit gebied moet vervangen. Dit noemen we het Limburgs Kwaliteitsmenu. Het Kwaliteitsmenu zal naar verwachting in 2010 gereed zijn en de huidige regelgeving gaan vervangen.

2.2

Gemeentelijk beleid

2.2.1

Vigerende bestemmingsplannen 4

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan “Buitengebied” van de 5 gemeente Hunsel . Het bestemmingsplan is vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente Hunsel d.d. 2 juni 1998 en goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Limburg d.d. 12 januari 1999. Het plangebied is bestemd tot “Agrarische doeleinden A”. Gronden die zijn aangewezen voor “Agrarische doeleinden A” zijn bestemd voor: - een duurzaam agrarisch grondgebruik; - het behoud van de landschappelijke openheid, het weidevogelgebied en de cultuurhistorische waarden van het oud-bouwland, voorzover de gronden op de kaart ruimtelijke en functionele karakteristiek middels een differentiatievlak nader zijn aangeduid als “landschappelijk open agrarisch gebied”, “weidevogelgebied” en “oud bouwland”; - het recreatief medegebruik; - de opbouw van het landschap; - de waterafvoer en de waterhuishouding voorzover de gronden op de bestemmingenkaart nader zijn aangeduid als watergang. Het planvoornemen betreft een bestemmingsplanherziening ten behoeve van het gebruik van gronden en opstallen voor een dienstverlenendenvoorziening. De dienstverlenende voorziening valt niet onder het gebruik zoals bedoeld volgens de bestemming “Agrarische doeleinden A”. Een partiële herziening van het vigerend bestemmingsplan is nodig voor de wijziging van de bestemming “Agrarische doeleinden A” in “Recreatie”.

4

Gemeente Hunsel, 1998

5

De gemeente Hunsel is per 1 januari 2007 met de gemeente Haelen, Heythuysen en Roggel en Neer samengevoegd tot de gemeente Leudal


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

9

Afbeelding 4 Vigerend bestemmingsplan


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

3.

HET PLANGEBIED

3.1

De bestaande situatie in het plangebied

3.1.1

De huidige functionele situatie

10

Op het terrein bevindt zich momenteel de dienstverlenende voorziening Terra Sana, een zwem- en visvijver en een stuk bos. Terra Sana is een multifunctioneel centrum voor zelfrealisatie. Het bedrijf is opgericht door de initiatiefnemer van onderhavig plan, dhr. Fonteijn.

Afbeelding 5 Ruimtelijke en functionele karakteristiek plangebied en omgeving (bron: bestemmingsplan buitengebied gemeente Hunsel)

Het biedt mensen de mogelijkheid om in de weekenden maximaal 12 personen exclusief therapeuten en begeleiders (maximaal 3) of via individuele begeleiding aan zichzelf te werken. Dit zal plaatsvinden in maximaal 15 weekenden gedurende de periode april-


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

11

oktober. Overdag kunnen er maximaal 12+3 personen aanwezig zijn, gedurende het hele jaar. Terra Sana biedt een breed scala aan behandelingmogelijkheden binnen de additieve gezondheidszorg, waarin samenwerking gerealiseerd wordt met de reguliere gezondheidszorg. Bos, water en de rustgevende uitstraling van het gebied ondersteunt mensen in het zoeken naar zichzelf waardoor een stuk zelfgenezing natuurlijker wordt. In een back to basic formule kunnen mensen de rust in zichzelf ervaren en zo informatie een plaats geven ter bevordering van de ontwikkeling van een gezonde leefwijze en een evenwichtig zelfbeeld. De directe omgeving van het plangebied heeft een groene uitstraling. Er bevinden zich veel bomen in en nabij het plangebied. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van akkerbouwlanden. Het naastgelegen perceel aan de westzijde van het plangebied is beoogd voor de oprichting van een nieuw te bouwen vakantiewoning. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een agrarisch bedrijf. Blijkens de kaart “Ruimtelijke en functionele karakteristiek” bijhorend bij het bestemmingsplan ”Buitengebied” van de gemeente Hunsel is het plangebied gelegen in een gebied met waardevolle elementen. Een tweetal type elementen daarvan komt voor in het plangebied. Het betreft hier houtwallen en poelen. Deze kleinschalige elementen zijn van groot belang voor de nadere detaillering en genoemde beslotenheid en kleinschaligheid van het landschap. Ze dragen niet alleen bij aan de visuele variatie in het landschapsbeeld, maar hebben veelal tevens ecologische, cultuurhistorische en geomorfologische waarden. 3.1.2

De huidige topografische situatie

Op afbeelding 6 is een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergeven. De 2 oppervlakte van het totale plangebied bedraagt 12.300 m . Het plangebied is ten zuidwesten van de bebouwde kom van Haler gelegen.

Afbeelding 6 Luchtfoto plangebied (bron:Google Earth)


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

12

In het plangebied zijn momenteel vier kleine hulpgebouwtjes en twee tipi’s aanwezig. De vier gebouwtjes bestaan uit een tuinhuis van 2 bij 3 meter, een bijenhut van 3 bij 3 meter, een kleine bijenhut van 1,5 bij 1,8 meter en een voorraadruimte van 3 bij 2 meter. In één van de huidige tipi’s is een sanitaire voorziening aanwezig en in de andere tipi kan overnacht worden. Het terrein wordt omgeven door dennen en loofbossen. Het terrein ligt in het buitengebied, niet ver buiten de kern Haler. Het plangebied wordt via een onverharde weg op de Sniekstraat ontsloten.

3.2

Historische ontwikkeling van het plangebied

3.2.1

De ondergrond

De bodemkundige situatie is afgeleid van het milieukundig bodemonderzoek: De bodem van het terrein wordt volgens de systematiek van de Stichting voor de Bodemkartering (Bodemkaart van Nederland schaal 1:50.000) benoemd als een associatie van de klassen Veldpodzolgronden en Gooreerdgronden; bestaande uit lemig fijn zand (Hn/pZn23). De gemiddeld hoogste grondwaterstand ligt ondieper dan 40 cm- mv en de gemiddeld laagste grondwaterstand ligt dieper dan 120 cm -mv (grondwatertrap V). Het maaiveld is ter plaatse van de onderzoekslocatie gelegen op circa 30m+NAP. Uit het isohypsenpatroon van het eerste grondwater voerende pakket (TNO-DGV, 1986) blijkt e dat het grondwater in het 1 grondwatervoerende pakket dat het freatisch grondwater bevat ten westen naar het oosten stroom in de richting van de Maas. De freatische grondwaterstand 6 in het onderzoeksgebied is circa 27 m+NAP.

3.2.2

Stedenbouwkundige ontwikkeling 7

Haler is één van de vijf kernen van de voormalige gemeente Hunsel . Het dorp Haler is een samenvoeging van de oude gehuchten Haler en Uffelse. De huidige kern Haler ligt halverwege die voormalige gehuchten. De plaats Haler werd vroeger ook wel Haerlo genoemd, wat betekende ‘een hogere plaats tussen de bomen’. Omstreeks 1896 waren de wegen rondom het plangebied al aanwezig. Het terrein bestond toen nog uit heide met bebossing. De omliggende percelen bestonden vooral uit hoogveenontginnningen.

6

Adviesbureau Brouwers b.v., 1 februari 2007

7

De gemeente Hunsel is per 1 januari 2007 met de gemeente Haelen, Heythuysen en Roggel en Neer samengevoegd tot de gemeente Leudal


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

13

Afbeelding 7 Het plangebied in 1896

3.2.3

Monumenten en historische bebouwing

In en nabij het plangebied zijn geen beschermde rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig. Evenmin zijn er andere gekwalificeerde karakteristieke panden aanwezig.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

4. 4.1

14

PLANPROFIEL Toekomstige situatie

Hoewel het bestemmingsplan gewijzigd wordt, zal het feitelijk gebruik grotendeels ongewijzigd blijven. In ruimtelijk opzicht vinden enkele wijzigingen van relatief geringe omvang plaats. Momenteel is het bedrijf Terra Sana reeds ter plaatse gevestigd.

Afbeelding 8 Globale indicatie van de inrichting van het plangebied


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

15

In de nabije toekomst worden er in het plangebied een drietal tipi’s bijgebouwd. Een tipi is een achthoekig bouwwerk in de vorm van een kegel, er wordt geen steen of beton in verwerkt. De tipi’s hebben een doorsnede van 5,5 meter. Afbeelding 8 geeft een referentiebeeld weer van enkele tipi’s.

Afbeelding 9 Referentiebeeld tipi

Bedrijfsvoering Terra Sana is een organisatie voor zingeving, zelf-actualisatie en alternatieve genezing. De onderneming richt zich met name op de re-integratie van mensen. Volgens de ondernemer zal “Terra Sana uitgroeien tot een plek waar jong en oud, wijs of niet wijs, rijk of arm zichzelf en anderen beter zullen leren kennen. Een plek waar actieve, maar vanuit de mens zelf aangedreven, ondersteuning en omgeving geboden wordt die stimuleert tot deze zoektocht. Meditatie, training, stilte, leegte, nieuwsgierigheid en creativiteit vormen de grondslagen voor Terra Sana’s helende werking”. Het is de bedoeling dat er maximaal 15 weekenden per jaar in de periode vanaf april tot en met oktober verblijf plaatsvindt van maximaal 12 personen ((3 tipi’s met elk 4 personen) exclusief therapeuten en begeleiders (maximaal 3), in totaal dus 15 personen. De weekenden zullen gebruikt worden als meditatieweekenden en ook zullen er workshops en teambuildingactiviteiten georganiseerd worden. Deze weekenden zullen duren van vrijdagmiddag 16.00 uur tot zondagmiddag 16.00 uur, Daarnaast worden de tipi’s het hele jaar gebruikt als behandelruimten voor therapeutische behandelingen. Deze activiteiten vinden plaats tussen maandagochtend 9.00 en vrijdagochtend 12.00 uur. Ook dan zullen er maximaal 15 personen aanwezig zijn.

4.2

Technische infrastructuur

Er zijn in en nabij het plangebied geen hoogspanningsleidingen, hogedrukleidingen, andere ondergrondse leidingen, waterkeringen, straalpaden of invliegfunnels aanwezig waarvan de aanwezigheid van invloed kan zijn op de ontwikkelingen in het plangebied.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

4.3

Verkeer en mobiliteit

4.3.1

Wegenstructuur

16

Het plangebied is gelegen aan de Sniekstraat te Haler. Dit is een doorgaande weg, waar een maximumsnelheid geldt van 80 km/uur. De wegen in de directe omgeving van het plangebied zijn de Isidoorstraat en de Hulmusweg. Hier geldt eveneens een 80 km-regime. De kavel is momenteel via een landweg ontsloten op de Sniekstraat. De Sniekstraat is een smalle plattelandsweg. Het maximaal aantal verkeersbewegingen dat door de gewenste voorziening wordt geproduceerd is afgeleid uit het aantal parkeerplaatsen (zie ook 4.3.2). Het aantal benodigde parkeerplaatsen bedraagt maximaal 15. Uitgaande van een verkeersproductie van 2 bewegingen per parkeerplaats per dag, komen we op een totaal van ongeveer 30 verkeersbewegingen per dag. Dit aantal vormt geen enkele probleem voor de capaciteit van de Sniekstraat en levert dan ook geen verkeersveiligheidsproblemen op. 4.3.2

Parkeren

Langs de Sniekstraat zijn geen parkeervoorzieningen aanwezig. Parkeren geschiedt uitsluitend op eigen terrein. Op het terrein bevinden zich momenteel vijf parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn gelegen langs de onverharde toegangsweg op het perceel. Deze weg heeft een lengte van ongeveer 100 m. Aan weerszijden kan in beginsel geparkeerd worden. Dat betekent dat er 33 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Er zijn 4 tipi’s gepland voor verblijf, elk met maximaal 3 personen. Maximaal verblijven er 8 dus 12 cliënten en 3 personeelsleden in het gebied. Volgens de ASVV 2004 zijn er in een niet-stedelijk gebied minimaal 1,5 en maximaal 2,0 parkeerplaatsen per behandelkamer nodig (waarvan 65% voor bezoekers en met een minimum van 3 parkeerplaatsen per voorziening). Als we elke tipi beschouwen als behandelkamer, zijn er dus 6 tot 8 parkeerplaatsen nodig. Volgens een andere redenering zouden alle 15 personen ieder met hun eigen auto kunnen komen (wat in de praktijk zelden of nooit zal gebeuren). Dan zijn er 15 parkeerplaatsen nodig. Hiervoor is aangegeven dat er op eigen terrein 33 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. In de toekomst is er een behoefte van maximaal 8-15 parkeerplaatsen. In deze behoefte kan dus geheel op eigen terrein worden voorzien. Zelfs als elke bezoeker met eigen auto naar de voorziening zou komen, is er voldoende parkeerruimte op eigen terrein aanwezig, zonder dat er geparkeerd hoeft te worden op het pad naar het perceel toe.

4.4

Milieu en zonering

4.4.1

Geluidhinder

4.4.1.1 verkeerslawaai Een nieuwe situatie als bedoeld in de Wet geluidhinder omvat de oprichting van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen, scholen, kleuterdagverblijven), de aanleg van nieuwe wegen of de reconstructie van bestaande wegen.

8

CROW:ASVV - Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom, Ede, 2004.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

17

Het onderhavige planvoornemen heeft betrekking op een voorziening voor therapeutisch verblijf in een aantal tipi’s. Nachtverblijf vindt plaats door telkens andere mensen gedurende maximaal een weekend. Er is ook geen sprake van recreatief nachtverblijf. Ook is het nachtverblijf niet aan te merken als een gezondheidszorgfunctie, zoals een ziekenhuis of een verzorgingstehuis. De beoogde dienstverlening is niet aan te merken als een geluidsgevoelige bestemming. Omdat er geen sprake is van een nieuwe geluidsgevoelige bestemming, is het overeenkomstig de Wet geluidhinder niet noodzakelijk een nader akoestisch onderzoek in te stellen. Om te controleren of de gevraagde voorziening overeenkomstig een goede ruimtelijke ordening kan rekenen op een voldoende akoestisch milieu, is de akoestische situatie ter plaatse beoordeeld. Aan de hand van de VerkeersMilieuKaart van de gemeente Leudal blijkt dat de onderhavige tipi’s, welke zijn gelegen op minimaal 90 meter gemeten uit het midden van de Sniekstraat, een geluidsbelasting van circa 48 dB ten gevolge van het wegverkeerslawaai ondervinden. Met betrekking tot de geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde conform de Wet geluidhinder. Dat betekent dat het akoestisch milieu ter plaatse voldoende moet worden geacht voor de gevraagde voorziening. 4.4.1.2 industrie- en bedrijfslawaai In en nabij het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer (Staatsblad 1993, nr. 50), de voormalige Categorie-A-inrichtingen Wet geluidhinder. Er is geen geluidzone industrielawaai aanwezig in of nabij het plangebied. Voor de naastgelegen veehouderij gelden ook geluidsvoorschriften. In de milieuvergunning zijn langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen vastgelegd. In de vorige paragraaf is aangegeven dat de beoogde voorzieningen niet zijn aan te merken als geluidgevoelige bestemmingen. De betreffende geluidvoorschriften hebben dan ook geen betrekking op de beoogde voorziening. Gezien de afstand tussen de tipi’s en de vast opgestelde installaties en toestellen van de naastgelegen melkrundveehouderij is er dan ook geen geluidoverlast te verwachten. 4.4.1.3 spoorweglawaai Er zijn in of nabij het plangebied geen spoorlijnen aanwezig. Er is dan ook geen overlast te verwachten veroorzaakt door spoorweglawaai. 4.4.1.4 vliegtuiglawaai Er zijn in of nabij het plangebied geen vliegvelden aanwezig. Er is dan ook geen overlast te verwachten door vliegtuiglawaai. 4.4.1.5 stiltegebieden 9

Blijkens de kaarten , behorend bij het POL, is het plangebied niet gelegen in of nabij een stiltegebied.

9

Provincie Limburg, 2001


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

4.4.2

18

Bodem

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In de rapportage die behoort bij dit onderzoek werden de volgende conclusies getrokken: Onderzoekshypothese en- opzet “De onderzoekslocatie is, gezien het uitgevoerde vooronderzoek, onverdacht in de termen van het onderzoeksprotocol NEN 5740. Voor de onderzoeksopzet is uitgegaan van de onderzoekstrategie voor een onverdachte locatie zoals beschreven in bijlage B.1 van de NEN 5740. Veldonderzoek De veldwerkzaamheden zijn op 15 januari 2007 uitgevoerd door Adviesbureau Brouwers. Het grondwateronderzoek is uitgevoerd door de firma UDM - vestiging Geleen. Tijdens het veldonderzoek zijn in zowel grond als grondwater zintuiglijk geen bodemvreemde bijmengingen aangetroffen. Analyseresultaten In zowel de bovengrond- als ondergrondmonsters is geen van de geanalyseerde stoffen aangetroffen in een gehalte boven de desbetreffende streefwaarde. In het grondwater ter plaatse van peilbuis PB01 en PB02 is geen van de geanalyseerde stoffen verhoogd boven de desbetreffende streefwaarde aangetroffen. Conclusie en aanbevelingen Gezien de onderzoeksresultaten wordt de hypothese dat de bodem op de locatie als ”onverdacht” betiteld moet worden in de termen van het onderzoeksprotocol NEN 5740 aanvaard. Er zijn naar onze mening geen milieuhygiënische belemmeringen 10 voor de geplande bestemmingswijziging.” 4.4.3

Geurhinder

Veehouderijen veroorzaken geur en belasten daarmee hun directe omgeving. Bij het maken van bestemmingsplannen zal met die geuremissie rekening moeten worden gehouden. Bij geuremissie van veehouderijen gaat het voornamelijk om geuremissie uit stallen. Veehouders moeten bij hun bedrijfsuitvoering voldoen aan stanknormen, die bepaald worden volgens een systeem dat rekening houdt met de diersoort, de hoeveelheid dieren, het staltype en de ligging van de veehouderij ten opzichte van verschillende typen objecten. Tussen veehouderijen en te beschermen objecten dienen minimale afstanden te worden gehanteerd om stankhinder te voorkomen. Blijkens gegevens van de toenmalige gemeente Hunsel zijn er drie agrarische bedrijven in de omgeving van het plangebied gelegen. De eerste twee bedrijven zijn pluimveehouderijen aan de Isidoorstraat 18 en 19, voor het eerstgenoemde bedrijf dient een milieuzone van 90 meter aangehouden te worden en voor het andere bedrijf een milieuzone van 50 meter. Deze bedrijven liggen echter op zo’n afstand van het plangebied, dat er geen geurhinder te verwachten is. Het andere bedrijf is een rundveehouderij aan de Sniekstraat 2, hiervoor dient een milieuzone van 50 meter aangehouden te worden.

10



20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

19

Afbeelding 10 Milieucirkel agrarisch bedrijf Sniekstraat 2

De milieucirkel valt gedeeltelijk over het plangebied van de dienstverlenende voorziening. Er is echter geen bebouwing aanwezig of gepland binnen de milieucirkel.. Er is dan ook geen geurhinder te verwachten. 4.4.4

Overige milieuzonering (cat.indeling bedrijven)

In de omgeving van het plangebied zijn momenteel geen bedrijven gelegen die invloed hebben op het milieu binnen het plangebied. 4.4.5

Luchtkwaliteit

Hoofdstuk vijf van de Wet milieubeheer vormt het kader voor de beoordeling van de luchtkwaliteit in de buitenlucht. De Wet milieubeheer spreekt van grenswaarden en plandrempels. Grenswaarden zijn normen waaraan in een bepaald jaar voldaan dient te worden. Plandrempels zijn normen die jaarlijks strenger worden en langzaam groeien naar het nivo van de uiteindelijk te bereiken grenswaarde. De milieukwaliteitseisen voor luchtkwaliteit hebben tot doel het beschermen van de mens en het milieu tegen de schadelijke effecten van vervuilende stoffen in de buitenlucht. Voor diverse stoffen zijn grenswaarden opgenomen. Voor de Nederlandse situatie zijn op dit moment fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) de meest kritische vervuilingen. De luchtkwaliteit wordt bepaald door de aanwezige stoffen in de achtergrondconcentratie, bijdrage vanwege industriële en agrarische activiteiten en de bijdrage vanwege emissies van het verkeer.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

20

Vanaf de inwerkingtreding van het Besluit luchtkwaliteit in 2001 is gebleken dat op veel plaatsen in Nederland niet aan de normstelling voor luchtkwaliteit kon worden voldaan. Als gevolg daarvan zijn vele ontwikkelingen komen stil te liggen. Op basis van ervaringen in het verleden blijkt dat kleinschalige plannen vrijwel geen invloed hebben op de lokale luchtkwaliteit. Anderzijds betekent dit ook dat met kleinschalige ingrepen nauwelijks een verbetering van de lokale luchtkwaliteit te realiseren is. Doordat in grote gebieden van ons land niet aan de normstelling kan worden voldaan is het zaak om grootschalige verbeteringen door te voeren die een significant effect hebben op de landelijke luchtkwaliteit. Deze grootschalige maatregelen zijn samengebracht in het Nationaal Samenwerkingsprogramma (NSL). In dit NSL zijn alle ‘grote’ projecten ondergebracht die een duidelijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Daarnaast zijn hier ook de gezamenlijk te nemen maatregelen in opgenomen. Het ligt in de planning dat het NSL in de loop van 2009 formeel wordt vastgesteld. Met de komst van het NSL komt er ook een eind aan het individueel toetsen van elk nieuw plan aan de normen voor luchtkwaliteit. Dit op basis van de ervaring waaruit blijkt dat kleine plannen geen of een verwaarloosbare invloed hebben op de lokale luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen’ van kracht. In dit besluit wordt geregeld welke nieuwe ontwikkelingen van een dermate beperkte omvang zijn dat de invloed van deze plannen op de lokale luchtkwaliteit niet meer individueel getoetst hoeft te worden. Als norm is hierbij aangehouden dat plannen waarvan de invloed op de lokale luchtkwaliteit minder is dan 3% van de grenswaarde voor PM10 en NO2 als niet significant worden aangemerkt. De plannen worden niet relevant geacht voor de lokale luchtkwaliteit. Omdat het NSL op dit moment nog niet formeel is vastgesteld, is in het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen’ een overgangsregeling opgenomen tot het moment dat het NSL formeel is vastgesteld. Gedurende deze termijn wordt een striktere grens aangehouden waaronder plannen als niet significant worden beoordeeld. Tot aan het van kracht worden van het NSL geldt dat de invloed op de lokale luchtkwaliteit minder dan 1% van de grenswaarde voor PM10 en NO2 dient te zijn om het plan als niet significant aan te merken. Op basis van artikel 4 van het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen’ is een ministeriële regeling van kracht geworden (‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen’). In deze regeling wordt voor de bouw van woningbouwlocaties de concrete omvang benoemd waarmee aan de 1% norm van het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen’ wordt voldaan. Woningbouwlocaties vallen onder deze 1% norm indien via één ontsluitingsweg niet meer dan 500 nieuwe woningen worden ontsloten of maximaal 1000 nieuwe woningen via twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een relatief kleinschalige voorziening, waar maximaal 15 personen kunnen verblijven. Hiermee wordt ruimschoots onder de aantallen gebleven zoals genoemd in de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen’. Daardoor is het plan als niet significant aan te merken voor de lokale luchtkwaliteit. De voorgestane ontwikkeling is daarmee niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

4.4.6

21

Externe veiligheid

Het provinciale beleid is gericht op het waarborgen van de veiligheid van burgers en objecten door het voeren van een zoneringsbeleid rond met name industriële objecten, stationslocaties en infrastructuur (wegen, vaarroutes, railverbindingen en LPGverkooppunten). Het gaat om vervoer en opslag van gevaarlijke stoffen in relatie tot ruimten waar meerdere mensen verblijven. In en rondom het plangebied bevinden zich geen bedrijven, wegen of spoorlijnen die een rol spelen bij vervoer en opslag van genoemde stoffen. Al dergelijke voorzieningen zijn niet in de omgeving van het plangebied aanwezig. Geconcludeerd kan worden dat er geen risico’s zijn met betrekking tot gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied.

4.5

Archeologie

4.5.1

Inleiding

Ten behoeve van de opstelling van dit bestemmingsplan is een kort vooronderzoek ingesteld naar de archeologische aspecten. 4.5.2

Geregistreerde archeologische vindplaatsen 11

Blijkens de Archeologische Monumentenkaart van Nederland bevinden zich in of nabij het plangebied geen geregistreerde archeologische vindplaatsen. 4.5.3

Archeologische verwachtingswaarde

De archeologische verwachtingswaarde is in hoge mate gebaseerd op de grondsoort. 12 Volgens de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden wordt het gebied aangemerkt als gebied met een relatief middelhoge archeologische trefkans op archeologische restanten.

Afbeelding 11 IKAW

11

ROB, 2000-1

12

ROB, 2000-2


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

4.5.4

22

Beschrijving werkzaamheden

Dit bestemmingsplan heeft een formeel-juridische betekenis, in die zin, dat de bestaande situatie wordt voorzien van adequate bestemmingsregels. Er worden een aantal tipi’s gebouwd. Echter de realisatie van deze houten bouwwerken leidt niet tot verstoring van de bodem, het betreft namelijk fundamentloze bouwwerken die niet dieper dan de bouwvoor in de bodem worden geplaatst. Daardoor worden eventueel aanwezige archeologische sporen niet verstoord. 4.5.5

Conclusie

In het gebied is sprake van een middelhoge archeologische trefkans. Daar de 2 werkzaamheden betrekking hebben op een oppervlakte dat kleiner is dan 2500 m , en door de voorgenomen ontwikkeling eventueel aanwezige archeologische restanten niet worden verstoord, wordt een verkennend archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht.

4.6

Flora en fauna

In december 2006 is door Staro Bos- en Natuurbeheer een ‘Quickscan natuurwaarden 13 onderzoeksgebied Sniekstraat 1 te Haler (rapportnummer P06-1138a)’ uitgevoerd. In de rapportage wordt de volgende conclusie getrokken: “In het onderzoeksgebied komen mogelijk verschillende beschermde soorten dieren voor die vermeld staan op de lijsten van de Flora- en faunawet. Voor een aantal van deze soorten geldt dat deze zijn vrijgesteld van ontheffing, een klein aantal soorten is feitelijk ontheffingsplichtig. Soorten van FFlijst 1 (Mogelijk) voorkomende grondgebonden zoogdieren en een drietal soorten amfibieën komen voor op FFlijst1. Voor soorten van FFlijst 1 geldt een vrijstelling: bij het uitvoeren van ruimtelijke ingrepen is het voor deze soorten niet meer noodzakelijk een ontheffing aan te vragen. Soorten van FFlijst 2 en 3 Mogelijk voorkomende vogelsoorten staan vermeld op FFlijst 2/3 en zijn feitelijk ontheffingsplichtig. Indien echter de werkzaamheden worden uitgevoerd op de wijze zoals is beschreven in paragraaf 4.5 (buiten het broedseizoen) dan treden er geen effecten op ten aanzien van vogels en is het niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen. Mogelijk in het onderzoeksgebied voorkomende vleermuizen staan vermeld op FFlijst 3 en zijn feitelijk ontheffingsplichtig. Er treden echter geen blijvende effecten op ten aanzien van vleermuizen. Het aanvragen van een ontheffing is derhalve niet noodzakelijk. Concluderend kan worden gesteld dat de voorgenomen werkzaamheden en ingrepen in het onderzoeksgebied kunnen plaatsvinden zonder in overtreding te zijn met de Flora- en faunawet, mits deze plaatsvinden in de voor verschillende soortgroepen juiste periode. Het 14 aanvragen van een ontheffing is niet aan de orde.”

13

Staro Bos- en natruurbeheer, december 2006

14

Staro Bos- en natuurbeheer, december 2006


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

4.7

Water

4.7.1

Regelgeving en bevoegdheid

23

Het waterschap Peel en Maasvallei en het Waterschapsbedrijf Limburg fungeren als beheerders van de waterlopen en aanpalende gronden. Het beleid ten aanzien van het waterbeheer is neergelegd in de keur van het waterschap. 4.7.2

Gebiedsbeschrijving

Het plangebied is gelegen aan de zuidwestzijde van de kern Haler in de gemeente Leudal. Het terrein is momenteel in gebruik in het kader van de dienstverlening voor therapeutisch recreatief gebruik. In het plangebied bevindt zich een zwem- en visvijver. Het plangebied is omgeven door dennen- en loofbossen. 4.7.3

Grondwater

“Uit het isohypsenpatroon van het eerste grondwater voerende pakket (TNO-DGV, 1986) blijkt dat het grondwater in het eerste grondwatervoerende pakket freatische grondwater bevat dat van het westen naar het oosten stroomt in de richting van de Maas. De freatische grondwaterstand in het onderzoeksgebied is circa 27 m+NAP. De grondwaterstand bevindt 15 zich op minder dan 5 meter onder maaiveld.” 4.7.4

Bestaand oppervlaktewater

In het plangebied is een grote zwem- en visvijver gelegen. Ook is er een vijver gelegen op het naastgelegen perceel. 4.7.5

Geplande veranderingen

Bij de planvorming van het watersysteem zijn de volgende mogelijkheden van omgang met het relatief schone hemelwater overwogen: -

-

-

hergebruik (bv spoeiwater in kassen) - was in dit geval niet mogelijk omdat er in de nabijheid van het plangebied zich geen bedrijven bevinden die het water zouden kunnen hergebruiken; infiltreren (via infiltratievoorzieningen zoals wadi’s of zaksloten) - was in dit geval niet mogelijk, omdat de infiltratiemogelijkheden van nature gering zijn door de gemiddelde hoge grondwaterstand; buffering (opslagvoorziening, zoals retentievijver) – het hemelwater zal opgevangen worden in de zwem- en visvijver in het plangebied. afvoer

Daar de bouw van de tipi’s zal er een kleine toename in het verhard oppervlak plaatsvinden. Deze oppervlakte is echter verwaarloosbaar, zeker in relatie tot de opvangcapaciteit in het gebied. Er worden geen verharde parkeerplaatsen aangelegd.

15



20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

4.7.6

24

Watertoets

Voor het Waterschap Peel en Maasvallei geldt een ondergrens waarbij plannen niet meer voor een wateradvies naar het watertoetsloket opgestuurd dienen te worden. Hiervoor moet 2 het verhard oppervlak van de nieuwbouw kleiner of gelijk zijn aan 2000m en mag het plangebied niet gelegen zijn binnen een aandachtsgebied. Het verhard oppervlak van de nieuwbouw zal bestaan uit de bouw van enkele tipi’s, tezamen veel kleiner dan de 2 drempelwaarde van 2000 m . Het plangebied is niet gelegen binnen een aandachtsgebied. Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen niet opgestuurd behoeft te worden naar het watertoetsloket van het waterschap.

4.8

toetsing/afweging van belangen

In de voorafgaande hoofdstukken zijn de diverse relevante milieukundige en planologische aspecten beschreven. Uit die studie blijkt, dat er geen overwegende redenen zijn tegen de realisering/legalisering en geringe uitbreiding van de gevraagde dienstverlenende voorziening op de gevraagde locatie. 4.8.1

planologische aspecten

In hoofdstuk 2 zijn de planologische aspecten van de beoogde maatregelen aangegeven, waarbij met name het provinciaal en gemeentelijk beleid van belang is. Het blijkt dat zowel het provinciaal a;s het gemeentelijk beleid enerzijds zijn gericht op het tegengaan van verstening van het buitengebied en anderzijds zijn gericht op versterking van de kwaliteit van het buitengebied. Het uitgangspunt is dat een niet aan het buitengebied verbonden functie in beginsel niet thuishoort in het buitengebied. De beoogde functie is weliswaar een niet-agrarische functie, maar deze houdt wel degelijk verband met het buitengebied. De noodzakelijke rust en afgeslotenheid zijn immers niet of nauwelijks te vinden in een bebouwde omgeving, maar juist wel in een bosje in het buitengebied, zoals het onderhavige. Het betreft dus een aan het buitengebied verbonden functie, die daarom in beginsel past in het provinciaal en het gemeentelijk beleid. De gemeente heeft zich bereid verklaard medewerking te verlenen aan de gevraagde functie en daartoe vrijstelling van het geldende bestemmingsplan te verlenen, dan wel een postzegelbestemmingsplan op te stellen. 4.8.2

ruimtelijke en milieukundige aspecten

In hoofdstuk 4 zijn de ruimtelijke effecten van de beoogde voorzieningen beschreven. Deze zijn beoordeeld op de volgende aspecten: tabel 3 - beoordeling diverse ruimtelijk relevante aspecten paragraaf

Aspect

Beoordeling

4.3

Verkeersaspecten: wegenstructuur Verkeersaspecten: parkeren

Gunstig Gunstig

4.4.1

milieu-aspecten: geluid

Gunstig

4.4.2

milieu-aspecten: bodem

Gunstig

4.4.3

Geurhinder

Gunstig


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

25

4.4.5

Luchtkwaliteit

Gunstig

4.4.4.

Bedrijven en milieuzonering

Gunstig

4.4.6.

Externe veiligheid

Gunstig

4.5

Archeologie

Gunstig

4.6

flora en fauna

Gunstig

4.7

Water

Gunstig

De landschappelijke effecten van de beoogde ingreep zullen beperkt zijn. De bestaande bosbeplanting en het water zullen gehandhaafd worden.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

5.

HET BESTEMMINGSPLAN

5.1

Het juridische plan

26

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen op een locatie aan de Sniekstraat in de gemeente Leudal. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Voor de planvoorschriften zijn het beleid van de gemeente Leudal en de daarop gebaseerde voorstellen voor de voorschriften uitgangspunt geweest. Verder is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplan: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008, versie 30 januari 2008) De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot uitsluitend een beschrijving in hoofdlijnen. Het onderhavige bestemmingsplan betreft een grotendeels gedetailleerd plan. De rechtszekerheid van de burger wordt hiermee gewaarborgd. De planopzet is gericht op legalisering van de bestaande situatie, waarbij het bedrijf Sana Terra ter plaatse reeds is gevestigd en op uitbreiding van de bebouwing ter plaatse en naderhand op beheer en instandhouding van de ontstane situatie. Eén en ander komt tot uitdrukking in de regels en blijkt ook uit de plankaart. Hierna wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen het onderhavige bestemmingsplan. 5.3.2

De bestemming "Dienstverlening"

In de vorige versie van het bestemmingsplan was op aangeven van de aanvrager de bestemming “dienstverlenende recreatie” opgenomen. De Rechtbank oordeelde op grond van het haalbaarheidsonderzoek, dat het hier meer om een therapeutische of (para)medische voorziening gaat. Daarom is de bestemming thans omgezet in “Dienstverlening”, een bestemming waarin bijvoorbeeld ook een praktijk van een fysiotherapeut wordt geschaard. De bestaande landschappelijke en natuurlijke waarden in het plangebied zijn in de bestemmingsomschrijving opgenomen. Deze waarden maken een belangrijke randvoorwaarde uit voor de dienstverlening en passen dus goed in de onderhavige bestemming in de onderhavige situatie. De waarden worden beschermd door een aanlegvergunningenstelsel. Om te voorkomen dat de geplande tipi’s op het gehele perceel zou kunnen terechtkomen, is ervoor gekozen om te werken met een bouwvlak. Alleen in het gebied waarvoor het bouwvlak is ingetekend, is bebouwing mogelijk. Ten einde te voorkomen dat de bouwvlakken volledig worden volgebouwd, zijn de oppervlakten van de gebouwen gebonden aan maxima. De geplande bebouwing voldoet hieraan, terwijl er ruimte is voor enige uitbreiding ten opzichte van de bestaande bouwplannen. Daardoor vindt er geen uitwaaiering van de toegestane bebouwing plaats over het hele perceel.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

27

De vijver die midden in het plangebied ligt, heeft op de verbeelding de aanduiding ‘water’ gekregen. Dit omdat het water als waardevol element wordt beschouwd op de kaart ‘ruimtelijke en functionele karakteristiek’, behorend bij het bestemmingsplan “Buitengebied” van de voormalige gemeente Hunsel.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

6.

HAALBAARHEIDSASPECTEN

6.1

Economische haalbaarheid

6.1.1

Financieel-economische haalbaarheid

28

Alle bouwen aanlegwerkzaamheden worden gerealiseerd door de aanvrager. Deze neemt ook de kosten van de opstelling van het bestemmingsplan voor zijn rekening. Er zijn geen openbare werken gepland. Er is een rapportage opgesteld met betrekking tot de financieel-economische haalbaarheid 16 van het onderhavige bedrijf . Deze rapportage is niet openbaar. Dit heeft te maken met het feit dat deze rapportage uit de aard van de zaak grotendeels betrekking heeft op de huidige en de toekomstige inkomenssituatie van de initiatiefnemer. Uit een oogpunt van privacy is deze rapportage daarom niet bij deze toelichting gevoegd. Hier kan worden volstaan met het aanhalen van de volgende conclusies: - de heer Fonteijn is een visionair ondernemer, die daadkrachtig zijn plannen vorm weet te geven ondanks tegenslagen; - zijn Terra Sana bezit beslist bijzondere mogelijkheden voor groepen en individuen die aan hun zelfrealisatie willen werken of die zingeving zoeken; - er zijn tal van alternatieven voorhanden op deze markt; belangrijker nog: er zijn alleen al in Limburg vele honderden, misschien wel duizenden partijen die zich feitelijk op dezelfde markt begeven. Alleen heeft hij (Fonteijn) een sterk onderscheidend concept; - Het gaat om een markt die op dit moment in een overgangsfase lijkt te zitten, en waarvan de hoofdlijnen van toekomstig beleid pas recent doorsijpelen. Het lijkt erop dat behandelingen door alternatieve genezers duurder worden, minder snel vergoed zullen gaan worden en dat de selectie van aanbieders strenger gaat worden. Het wordt kortom erg moeilijk om in deze markt succesvol te kunnen zijn. - Rapporteur heeft echter voldoende vertrouwen dat de heer Fonteijn de taakstellende omzet zal kunnen realiseren. In de haalbaarheidsanalyse waren ook de onderhavige bedrijfsinvesteringen (tipi,s, huisaansluitingen, bouwvergunning) meegenomen. Uit de rapportage blijkt, dat het bedrijfsconcept realistisch is. De gevraagde bestemmingswijziging moet daarom dus in financieel-economische zin haalbaar worden geacht. 6.1.2 Eigendom Alle benodigde gronden zijn beschikbaar voor de aanvrager (huurcontract). Er behoeven voor de realisering van het plan geen gronden verworven te worden, zodat het plan ook in dit opzicht haalbaar moet worden geacht. 6.1.3

Planschade

Bij het beoordelen van de planschade is de verhouding met hetgeen in het geldende bestemmingsplan maximaal toegestaan is, van belang. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan vindt een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte plaats. Het uitzicht van nabije woningen wordt niet, of althans niet wezenlijk, verminderd, omdat de nieuwe bebouwing geheel aan het zicht wordt onttrokken. De economische gebruiksmogelijkheden 16

Pommé Consultancy:Advies H.J.C. Fonteijn, Sittard, 2008.


20.016 – 2010 02 22 20016-bptoe-v7.doc

29

van de aangrenzende gronden worden niet wezenlijk veranderd of verkleind. Op basis van deze overwegingen wordt verwacht dat de door het onderhavige plan veroorzaakte planschade uiterst gering tot nihil zal zijn.

6.2

Maatschappelijke haalbaarheid

Een eerdere versie van dit plan is in procedure geweest (zie paragraaf 1.1). De daarop door de Rechtbank Roermond gemaakte opmerkingen zijn verwerkt. Naar het oordeel van de gemeente zou het plan momenteel dus maatschappelijk haalbaar moeten zijn. Het nieuwe plan volgt de noodzakelijke procedure.

's-Hertogenbosch, juni 2008/februari/oktober 2009/januari/februari 2010


BESTEMMINGSPLANHERZIENING "DIENSTVERLENENDE VOORZIENING SNIEKSTRAAT TE HALER

Recommend Documents