3.4 Hoogwaardige bedrijventerrein 3.4.1 Bestemming 9
Algemeen
De zone tussen de hoofdontsluitingweg en de bestaande Koolmijnlaan vormen een representatieve zone voor het bedrijvenpark door de strategische ligging (zichtlocaties) Deze zone is bestemd voor kantoorachtige bedrijven met uitsluiting van zuivere kleinhandelsbedrijven en zuivere opslagfunctie. Opslag in open lucht wordt niet toegelaten. Onder kantoorachtige bedrijvigheid verstaan we enerzijds een zware kantoorfunctie, die een duidelijke uitstraling moet hebben en (eventueel) voldoende bedrijfsruimte. De gebouwen moeten behoren tot de hedendaagse “goede” architectuur. Handel Louter kleinhandel is niet toegelaten. Kleinhandel wordt hier gehanteerd als de economische functie die verwijst naar kleinhandelsbedrijvigheid of kleinhandelsactiviteiten. Het Koninklijk Besluit van 31 augustus 1964 tot vaststelling van de lijst van de in het handelsregister te vermelden handelsbedrijvigheden beschouwt kleinhandel als "het wederverkopen op gewone wijze in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan verbruikers en kleine gebruikers, zonder deze goederen behandelingen te doen ondergaan dat die welke in de handel gebruikelijk zijn". Kleinhandel wordt enkel toegestaan indien dit inherent is aan de productie. Kleinhandel met het doel inrichting van een toonzaal, toegankelijk voor het publiek, is niet toegelaten. Bovendien moet deze kleinhandel verband houden met de activiteiten van de onderneming zelf op het perceel. De kleinhandel moet van ondergeschikt belang zijn t.o.v. de productie.
Dienstverlenende bedrijven Belangrijk hierbij is dat in essentie deze diensten een bepaalde synergie-effecten dienen teweeg te brengen, met andere woorden, een toegevoegde waarde voor het bedrijvenpark dient te betekenen. Het betreft voornamelijk diensten die bedrijven steeds meer uitbesteden aan gespecialiseerde dienstverleners. Diensten waarvan de voornaamste activiteiten loketgebonden zijn, bijvoorbeeld filialen van een bank, postkantoor…komen in aanmerking indien zij de centrumfunctie van Heusden-Zolder niet ondermijnen (o.a. nabijgelegen Koolmijnlaan)..
Onder dienstverlening aan ondernemingen verstaan we: • • • • • •
Rechtskundige diensten (NACE-code 835) Boekhoudbureaus, belastingconsulenten, accountantsbureaus (NACE-code 836) Technische adviesbureaus (NACE-code 837) Reclamebureaus (NACE-code 838) Andere dienstverlening aan ondernemingen (NACE-code 839) Marktonderzoek- en organisatiedeskundigen (NACE-code 839,1) Informatica diensten (NACE-code 839,2) Uitzendbureaus (NACE-code 839,4) …
Woongelegenheden Indien de veiligheid of de goede werking van een bedrijf dit vereist, kan één woongelegenheid per bedrijf, voor bewaking en beheer worden toegestaan. Deze dienstwoning dient in het bedrijfsgebouw geïntegreerd te worden. Maximaal toegelaten vloeroppervlakte is 200 m2 en hierbij dient er vanuit gegaan te worden dat de vloeroppervlakte 1/4 van de totale vloeroppervlakte van het gebouwencomplex niet overschrijdt.
9
Bijzondere bestemmingsvoorschriften
Luchtverontreiniging met geurcomponenten dient vermeden te worden over het volledige terrein wegens de nabijheid van woongebieden. Bij de inplanting van bedrijven is het van belang rekening te houden met eventuele geurhinder. Op de met mijnsteen verhoogde terreingedeelten zijn volgende maatregelen ter controle en bewaking van de verontreinigde gronden van toepassing ten einde de effectiviteit van de uitgevoerde saneringsmaatregelen te garanderen en dit zolang de terreinen bedekt zijn met mijnsteen: •
Wonen (conciërge) is toegelaten op voorwaarde dat geen eigen gekweekte groenten verbruikt worden en geen grondwater als drinkwater of irrigatiewater gebruikt wordt. Gezien deze beperking moeilijk te controleren valt, wordt wonen op niet afgedekte mijnsteen afgeraden. Wonen is toegelaten na het aanbrengen van een leeflaag
•
Indien op de terreingedeelten die verhard, verhoogd of genivelleerd werden met steenkoolreststoffen graafwerken dienen uitgevoerd, mag de vergraven mijnsteen niet op zuiver bodemmateriaal verplaatst worden. De vergraven mijnsteen dient gestockeerd op plaatsen die reeds met mijnsteen bedekt zijn en bovendien dient de verplaatste mijnsteen maximaal gecompacteerd.
Bij voorkeur worden de parkings gebundeld van de verschillende bedrijven, aangezien men het aantal in- en uitritten naar de hoofdontsluitingsweg wenst te
beperken ( zie Algemeen geldende voorschriften 2.4 Parkeerruimte en mobiliteit). De bestaande magazijnen De hal 2 / 7, nl. het bestaande magazijn langsheen de hoofdontsluitingsweg moet afgebroken worden binnen één jaar na de realisatie van de wegenis tenzij er binnen deze periode een herbestemming aan kan gegeven worden volgens onderhavige bestemmings- en bebouwingsvoorschriften. De hal 5, het magazijn waarin het bedrijf Beldoor is gehuisvest, mag zijn functie behouden totdat dit gebouw opnieuw verkocht wordt, of de oorspronkelijke bedrijfsvoering wijzigt (bv. verhuren aan een ander bedrijf,…), m.a.w. het magazijn heeft een uitdovende functie. Alvorens men enige andere bouwvergunning kan bekomen dient eerst de bestaande gevels van het magazijn gerenoveerd te worden, zodat men voldoet aan de kwaliteitseisen voor hoogwaardige bedrijven. Het gebruik van baksteen of keramisch materiaal kan de integratie met de bestaande gebouwen bevorderen. De gevels grenzend aan het Centrum voor “Duurzaam Bouwen” dienen als voorgevels uitgewerkt te worden zodat beeldbepalende voorzijden worden voorzien. De perceelsoppervlakte van het bedrijf Beldoor dient tot een strikt minimum beperkt te worden (maximum 1 ha). Vooraleer een bouwaanvraagdossier op te stellen voor beide hallen dient eerst een voorontwerp ter goedkeuring voorgelegd te worden aan het College van Burgemeester en Schepenen. Om de toekomstige ontwikkelingen van deze zone ruimtelijk niet te hypothekeren, dient bij de bouwaanvraag voor uitbreiding van het bedrijf Beldoor een nabestemmingsplan toegevoegd te worden. Hierin wordt de toekomstige bebouwing i.f.v. kantoorachtige bedrijven na afbraak van het bestaande bedrijf uitgetekend. Voor de bedrijfsruimte van Beldoor wordt geen afzonderlijke kantoren toegelaten, daar deze de nabestemming van het perceel zou hypothekeren. 3.4.2
Bebouwing
Vooraleer een fase kan aangesneden worden dient door de gemeente een inrichtingsplan opgesteld te worden. Dit inrichtingsplan wordt door het gemeentebestuur goedgekeurd na overleg met de afdeling ROHM Limburg: Ruimtelijke ordening en Monumenten en Landschappen. Het inrichtingsplan bevat een voorstel van kavelindeling en een inplantings- en volumestudie van de gebouwen. Voor de parkings wordt een voorstel uitgewerkt conform het MOBER-rapport. Er wordt tevens een begroeningsplan toegevoegd met een verdere uitwerking van het landschapsinrichrtingsplan voor de privé-terreinen. Voor de fasering zelf verwijzen we naar deel 1. Fasering p 14-15. De zone met het bestaande magazijn wordt eerst ontwikkeld. In deze bestemmingszone dient de oost-west-as van de zone voor complementaire voorzieningen (met het Centrum voor Duurzaam Bouwen – ophaalgebouw – watertoren) ruimtelijk doorgetrokken te worden. Enerzijds wordt er een voetgangersverbinding tussen fase 1 en het centrumgebied voorzien, anderzijds dient de bebouwing tegenover de watertoren deze aswerking in bouwvolumes te accentueren. Op strategische punten dienen beeldbepalende gebouwen voorzien te worden: -
kopgebouw ter hoogte van de toegang tot het bedrijventerrein via Berkenbos;
-
in het verlengde van de wegenis Mireille (ronde punt); langsheen ronde punt hoofdontsluitingsweg.
Voor de bebouwing langsheen de Koolmijnlaan dient wandvorming door bebouwing gecreëerd te worden. Voor de lokale weg met watertoren dient telkens door de gevels van aanpalende gebouwen een straatwand gevormd te worden.
Alle constructies moeten stedenbouwkundig en architecturaal verantwoord zijn, zowel wat betreft de inplanting, als wat betreft vormgeving en materiaalgebruik. Wij verwijzen tevens naar de algemeen geldende voorschriften 2.1 Welstand.
9
Plaatsing van gebouwen en constructies
•
Bebouwingspercentage
Een minimale vloerindex GIT = 0,2 dient voorzien te worden op het perceel. Een maximale vloerindex GIT = 0,4. •
Bouwhoogte
Bouwhoogte maximaal 10 meter (uitgezonder het bestaand magazijn); een grotere bouwhoogte kan aanvaard worden indien de omgeving dit toelaat (bezonning, architecturaal, in harmonie met aanpalende gebouwen,...) •
Bouwlijn
Minimum 10 meter vanaf de weggrens ( = voortuinstrook) en voor de achtergevellijn minimum 15 meter uit de achterperceelsgrens. Langsheen de erfscheidingen moet de bouwheer een zone bouwvrij houden. De minimumbreedte ervan wordt als volgt vastgelegd, in functie van de breedte van het perceel.
Breedte perceel gemeten aan de rooilijn <50 m
Totale oppervlakte van het perceel -
Minimumbreedte van de bouwvrije zone 6,00 m
tss. 50 en 100 m
< 1 ha
8,00 m
tss. 50 en 100 m
> 1 ha
10,00 m
onbeperkt
12,00 m
>100 m
Bij het voorzien van een gemeenschappelijke parking mag deze toegang voorzien worden in deze bouwvrije zone ter hoogte van de gemeenschappelijke perceelsgrens. Indien men voor het bestaand magazijn aan de voorziene breedte niet kan voldoen, dient de normaal te voorziene oppervlakte aan groen in de bouwvrije zone (excl. brandweg) op het terrein gecompenseerd te worden met bomen (nl. 1 boom per 36 m² bouwvrije zone). Analoog voor wanneer de toegang gemeenschappelijk voorzien wordt bij nieuwe bedrijven. Hellende op- en afritten in de bouwvrije zijstroken zijn verboden. In deze zone mag wel een dienstweg, ter breedte van één rijstrook, aangelegd worden te behoeve van de brandweer. Het inrichten van openluchtstapelplaatsen en van parkings in deze zones is verboden. •
Bedrijfswoning
Werkplaatsen en opslagplaatsen waarvan de exploitatie hinderlijk wordt geacht t.o.v. de bedrijfswoning mogen slechts opgericht worden op minimum 10 meter afstand van de toegelaten woning, burelen en sociale instellingen. Afwijking is slechts mogelijk indien de bevoegde overheid voor de exploitatie op kleinere afstand een vergunning verleent.
9
Aanleg van de niet bebouwde ruimte
De niet bebouwde ruimte zal onmiddellijk aangelegd en beplant worden op basis van een beplantings- en groeninrichtingsplan dat een integrerend deel moet uitmaken van de bouwaanvraag (zie ook de algemeen geldende voorschriften 2.3 Groenvoorziening en water). Behoudens de toegang(en) mag het terrein niet verhard worden. De voor- en de achtertuinstroken (inclusief de zijstroken) dienen beplant te worden volgens de principes van het landschapsinrichtingsplan. Het gebruik van streekeigen planten is gewenst. De beplanting zal hoofdzakelijk bestaan uit bladverliezende bomen, struiken en heesters. Alleszins dienen bomen de hoofdstructuur uit te maken van de groeninrichting.
Voor schermen en omheiningen kan men werken met hagen of met bosplantsoen. Een haag is per definitie opgebouwd uit een op een lijn gezette planten met weinig tussenruimte, waarvan de ontwikkeling in de hoogte en de breedte door snoeien in de hand houdt. Palen met draadwerk kunnen hiermee aan het oog onttrokken worden.
De afstand van een bufferbassin tot de perceelgrens, weliswaar op een natuurtechnische wijze aan te leggen (anders dient dit bassin in de bebouwbare oppervlakte voorzien te worden) bedraagt minimum 3 meter. 9
Verkavelingsvoorschriften
perceelsbreedte: minimum 40 meter perceelsdiepte: minimum 50 meter maximale terreinoppervlakte: 0,5 à 3 ha Afwijkingen zijn mogelijk omwille van de geometrische vorm van het terrein. 3.4.3 Staat van bedrijfsactiviteiten De staat van bedrijfsactiviteiten bestaat enerzijds uit een bindende lijst van niet toegelaten hinderlijke inrichtingen afgeleid van de VLAREM-lijst. Anderzijds wordt er een indicatieve lijst opgesteld van toegelaten bedrijfstypen op basis van de methodiek van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (V.N.G.) 9
Niet toegelaten hinderlijke inrichtingen
Luchtverontreiniging met geurcomponenten dient vermeden te worden over het volledig terrein wegens de nabijheid van woongebieden. 9
Indicatieve lijst
De bedrijfsbestemming wordt door middel van een staat van bedrijfsactiviteiten beperkt. Deze lijst bevat indicatieve informatie. Gezien de ligging van de zone aan de rand van woongebieden wordt gekozen voor categorieën 1, 2 en 3 volgens de lijst van de V.N.G. Ook bedrijven die in een hogere categorie zijn opgenomen kunnen toegestaan worden. Voorwaarde is dat deze bedrijven bijvoorbeeld door het treffen van afdoende hinderbeperkende maatregelen, een vergelijkbare mate van hinder veroorzaken als de tot de toegestane categorieën behorende bedrijven (nieuwe technieken, geluidswallen...).
Nieuwe bedrijven en/of activiteiten die niet opgenomen zijn in de bijgevoegde lijst zullen op basis van vergelijking van de gelijkwaardigheid van de productie van hinder door geur, stof, geluid, trillingen en gevaar... toegelaten of verboden worden door het College van Burgemeester en Schepenen na voorlegging van een beperkt onderzoek naar de effecten van de inplanting van het bedrijf op de omgeving op basis van bovenvermelde criteria. Het kan voorkomen dan binnen een bedrijf opslagen of installaties worden gebruikt die voor dat bedrijfstype niet gebruikelijk zijn en waarmee in de lijst dus geen rekening is gehouden. Voor die situaties verwijzen we ter inlichting naar VLAREM V 47-48: Gevaarlijke stoffen. De lijst van bedrijventypes houdt rekening met negen soorten milieubelasting: • geurhinder • stofhinder • geluidhinder (tevens is aangegeven wanneer sprake is van A-inrichting volgens de Nederlandse wet op de geluidhinder) • gevaar (calamiteuze voorvallen) • luchtverontreiniging (continue emissie van schadelijke gassen en aërosolen) • verontreiniging van oppervlaktewater • verontreiniging van bodem en grondwater • verkeersaantrekkende werking • visuele hinder (de bouwmassa) De eerste vier soorten milieubelasting kunnen in een noodzakelijk geachte afstand tussen bedrijf en een rustige woonwijk worden uitgedrukt. Bij de laatstgenoemde vijf soorten milieubelasting, kan afstand wel een rol spelen, maar meestal geen bepalende. Deze lijst bevat enkel indicatieve informatie, concrete situaties dienen altijd in de context te worden geplaatst. Lijst van bedrijventypen Indien volgende bedrijven een kantoorfunctie hebben: 2/3 Industrie 25 Hout- en meubelindustrie (excl. Metalen meubelen) 26 Papier- en papierwarenindustrie 32 Bouwmaterialen-, aardewerk- en glasindustrie 34 Metaalproduktenindustrie (gedeeltelijk en excl. Machines en transportmiddelen) 35 Machine-industrie 36 Elektrotechnische industrie 38 Instrumenten – en optische industrie 5. Bouwnijverheid en –installatiebedrijven 51 Bouwnijverheid 52 Bouwinstallatiebedrijven 7. Transport- en communicatiebedrijven 76 Hulpbedrijven van het vervoer
77
Communicatiebedrijven
8. Bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening 82 Verzekeringswezen 83 Exploitatie van en handel in onroerende goederen e.d. 84 Zakelijke dienstverlening 85 Verhuur van machines e.a. roerende goederen 9. Overige dienstverlening 97 Bedrijfs- en werknemersorganisaties, researchinstellingen, overige sociale organisaties 98 Overige dienstverlenende bedrijven Voor de hinderlijkheid van de bedrijven verwijzen we naar 3.6 bedrijven met opslagmogelijkheden in open lucht.
