Bestemmingsplan De Donderberg

Gemeente Utrechtse heuvelrug

Bestemmingsplan De Donderberg

Toelichting

9 december 2010

Kenmerk 1581-06-T06 Projectnummer 1581-06

Toelichting

Inhoudsopgave 1.

Inleiding.............................................................................................................................. 1

2.

Huidige situatie ................................................................................................................. 2 2.1. Ligging en begrenzing plangebied ............................................................................ 2 2.2. Het plangebied en de omgeving ............................................................................... 2 2.3. Eigendom plangebied ............................................................................................... 3 2.4. Geologie en bodem................................................................................................... 3

3.

Juridische- en beleidskaders ........................................................................................... 4 3.1. Inleiding ..................................................................................................................... 4 3.2. Rijksbeleid................................................................................................................. 4 3.2.1. Nota ruimte ..................................................................................................... 4 3.2.2. Nota wonen..................................................................................................... 5 3.2.3. Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4) .............................................................. 5 3.2.4. Natuurbeleid ................................................................................................... 5 3.2.5. Nationaal Waterplan ....................................................................................... 7 3.2.6. Nota Belvedère ............................................................................................... 7 3.3. Provinciaal beleid ...................................................................................................... 8 3.3.1. Streekplan 2005-2015 en Provinciale ruimtelijke verordening ....................... 8 3.3.2. Beeldkwaliteitsplan Stichtse Lustwarande ..................................................... 8 3.3.3. Project Stichtse Lustwarande ......................................................................... 9 3.4. Gemeentelijk beleid ................................................................................................ 10 3.4.1. Structuurvisie 2030 ....................................................................................... 10 3.4.2. Vigerend bestemmingsplan .......................................................................... 11 3.4.3. Welstandsnota .............................................................................................. 12 3.4.4. Woonvisie ..................................................................................................... 12 3.4.5. Beleidsregel Hogere Waarden ..................................................................... 13 3.4.6. Milieubeleidsplan 2009-2012 ........................................................................ 14

4.

Toekomstige situatie ...................................................................................................... 16 4.1. Inleiding ................................................................................................................... 16 4.2. Ruimtelijk kader ...................................................................................................... 16 4.3. Ontsluiting ............................................................................................................... 17 4.4. Parkeren ................................................................................................................. 17

5.

Nader onderzoek ............................................................................................................. 18 5.1. Algemeen ................................................................................................................ 18 5.2. Bodem ..................................................................................................................... 18 5.3. Geluid ...................................................................................................................... 19 5.4. Luchtkwaliteit .......................................................................................................... 20 5.5. Externe veiligheid.................................................................................................... 21

5.6. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10.

Flora en fauna ......................................................................................................... 22 Bomenonderzoek .................................................................................................... 25 Natuurwaardenonderzoek ...................................................................................... 26 Archeologie ............................................................................................................. 26 Bedrijven en milieuzonering.................................................................................... 27

6.

Watertoets ........................................................................................................................ 28 6.1. Algemeen ................................................................................................................ 28 6.2. De waterbeheerder van het gebied Leersum ......................................................... 28 6.3. Beleidskaders waterbeheerders ............................................................................. 28 6.4. Overleg waterbeheerder ......................................................................................... 29 6.5. Afweging en doorwerking in dit bestemmingsplan ................................................. 30

7.

Financiële uitvoerbaarheid............................................................................................. 32

8.

Inspraakprocedure .......................................................................................................... 33

9.

Regels en plankaart ........................................................................................................ 35 9.1. Algemeen ................................................................................................................ 35 9.2. Analoge verbeelding ............................................................................................... 35 9.3. Regels ..................................................................................................................... 35

10.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro 2008 ................................................................ 37 10.1. Algemeen ................................................................................................................ 37 10.2. Provincie Utrecht..................................................................................................... 38 10.3. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden ........................................................ 41

1

1.

Inleiding In het verleden is reeds een stedenbouwkundig plan gemaakt voor de onderhavige locatie, die in feite bestond uit twee percelen. Op het eerste perceel staat het voormalige Partycentrum De Donderberg en ligt het bijbehorende parkeerterrein. Het tweede perceel bestaat uit bosgebied. Het indertijd vervaardigde plan had betrekking op het realiseren van een appartementengebouw met 24 woonunits, alsmede een VVV-gebouwtje in het achterliggende bosgebied. Door diverse redenen is dit plan niet tot ontwikkeling gekomen. In de vergadering van de commissie Ruimte van 25 november 2008 heeft het college van Burgemeester en Wethouders toestemming gekregen om door middel van een zogenaamde abcconstructie de ontwikkeling van circa 14 appartementen in de vrije sector mogelijk te maken. Deze appartementen dienen door herontwikkeling van het voormalige partycentrum De Donderberg tot stand te worden gebracht. Het achterliggende bosgebied wordt niet in deze ontwikkeling betrokken. De abc-constructie houdt in dat de gemeente (b) de grond koopt van de huidige eigenaar (a) en deze weer doorverkoopt aan een derde (c). Om inzicht te krijgen in mogelijke ontwikkelingen op deze locatie is door de gemeenteraad een stedenbouwkundig kader vastgesteld, dat als uitgangspunt heeft gegolden voor het nu voorliggende bestemmingsplan.

Vastgesteld gemeente Utrechtse Heuvelrug- bestemmingsplan De Donderberg

2

2. 2.1.

Huidige situatie Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied vormt de westelijke begrenzing van de bebouwde kom van Leersum. Het is gesitueerd aan de Darthuizerpoort (rotonde) en wordt aan de westzijde begrensd door de Maarsbergseweg (N226) en aan de zuidzijde door de Rijksstraatweg (N225). De oostelijke begrenzing wordt gevormd door Beau Lieu een appartementengebouw met bijbehorende ontsluitingsweg. Afbeelding 1: Het plangebied De Donderberg.

2.2.

Het plangebied en de omgeving Het plangebied bestaat uit één perceel binnen sectie B van de voormalige gemeente Leersum, plaatselijk bekend onder nummer 598. Het vroegere partycentrum bevindt zich in het zuidelijke deel van dit perceel. Het noordelijke deel van het perceel is in gebruik geweest als parkeerterrein. Aan noordzijde sluit dit perceel aan bij het perceel B 683, dat uit bosgebied bestaat. Op het perceel is een afwateringssloot aanwezig die vanuit het in het noordwesten gelegen natuurgebied Darthuizen (Utrechts Landschap), via een duiker onder de Maarsbergseweg, het perceel binnenkomt en via een duiker over de gehele lengte van het perceel in zuidelijke richting het perceel verlaat in de richting van het weidegebied aan de zuidzijde van de Rijksstraatweg. Het afvoerkanaal heeft waarschijnlijk gefunctioneerd als afvoer voor het drassige gebied


3

aan de oostflank van de Darthuizerberg. Dat gebied heeft geaccidenteerde topografie waarin een aantal laagten aanwezig zijn die waarschijnlijk te relateren zijn aan de in de regio voorkomende schapendriften. Om het eikenhakhout te beschermen tegen vraat zijn lijnvormige aarden wallen opgeworpen waarop het bos kon groeien. De afwatering van het gebied volgt het natuurlijke reliëf waarin tevens de genoemde waterloop is aangelegd c.q. van nature is ontstaan. De functie van afwatering is op dit moment verloren gegaan. Het gebied wordt aan de westzijde begrensd door de Maasbergseweg en een bermstrook waarin zich bomen en een fietspad bevindt. Ook aan de zuidzijde wordt het gebied op eenzelfde wijze begrensd. Hier bevindt zich de Rijksstraatweg. Ontsluiting van de locatie vindt plaats door een aansluiting op de Maarsbergseweg.

2.3.

Eigendom plangebied Het gebied De Donderberg (percelen B598 en B683) is in het geheel eigendom van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

2.4.

Geologie en bodem Het plangebied (in ruimere zin) is gelegen op de rand van de Utrechtse Heuvelrug, op de grens tussen het dekzandgebied en de stuwwal (Utrechtse Heuvelrug). In warmere tijden, tussen de laatste twee ijstijden, ontstonden door smeltwater dalen in de Utrechtse Heuvelrug. Ten noordwesten van Leersum ligt een breed, bijna 30 m diep smeltwaterdal dat bekend staat als de Darthuizer Poort. Langs de randen van de stuwwallen komen gordels van dekzand voor. Ter plaatse van het plangebied bestaat de bodem voornamelijk uit zandige lagen, die meer of minder silthoudend zijn. Vanaf het maaiveld wordt een humushoudende toplaag aangetroffen, die in dikte varieert tussen circa 1,3 en 1,6 meter. Daaronder komen zandlagen voor bestaande uit zeer fijn tot matig fijn zand. Het maaiveld bevindt zich binnen het plangebied op gemiddeld circa 7,8 tot 8,2 meter boven NAP. De grondwaterstand fluctueert tussen circa 4,5 en 6,0 meter boven NAP. Op basis van de lokale topografie van het gebied (Darthuizerberg, Donderberg en de relatieve laagte waarin het perceel is gelegen) kan worden aangenomen dat de grondwaterstroming op deze schaal in zuidelijke richting is. De Utrechtse Heuvelrug fungeert als infiltratiegebied van neerslagwater dat vervolgens in zuidelijke richting afstroomt naar het gebied Langbroek. Meer in detail zal de genoemde topografie in de nabijheid van het perceel zowel vanuit het noordoosten (vanaf de Donderberg) en het noordwesten (vanaf de Darthuizerberg) stroming van grondwater naar het perceel veroorzaken.


4

3. 3.1.

Juridische- en beleidskaders Inleiding In een groot aantal landelijke, provinciale en gemeentelijke plannen en besluiten worden randvoorwaarden en uitgangspunten vermeld die van belang zijn voor de ontwikkeling van het nieuwe appartementengebouw. In de navolgende paragrafen wordt in het kort ingegaan op de plannen en besluiten, voor zover deze van belang zijn voor onderhavig plan.

3.2.

Rijksbeleid

3.2.1. Nota ruimte Op achtereenvolgens 17 mei 2005 en 17 januari 2006 hebben de Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal ingestemd met de Nota Ruimte "Ruimte voor ontwikkeling". De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. Het kabinet gaat daarbij uit van een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen rijk en decentrale overheden. Hiermee keert het beleid terug naar de eigenlijke uitgangspunten van het ruimtelijk rijksbeleid en verschuift het accent van 'ordening' naar 'ontwikkeling'. De Nota gaat uit van krachtige steden en een vitaal platteland. Krachtige steden zijn steden die veilig zijn, en die in alle opzichten voldoen aan de - steeds hogere - eisen die bewoners, bedrijven, instellingen, bezoekers en recreanten aan een stad stellen. In de Nota Ruimte wordt het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020, waarbij de periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. De Nota Ruimte is een integrale nota en brengt zo veel mogelijk rijksbeleid voor ruimtelijke onderwerpen in één nota en vervangt hiermee diverse Planologische Kernbeslissingen en ruimtelijk relevante rijksnota's. De hierin vervatte ruimtelijke strategie wordt wat betreft verkeer en vervoer uitgewerkt in de separate PKB Nota Mobiliteit. De economische, ecologische en sociaalculturele aspecten worden nader uitgewerkt in respectievelijk de Gebiedsgerichte Economische Perspectieven en het Actieplan Bedrijventerreinen, de Agenda Vitaal Platteland en het daarbij behorende Meerjarenprogramma Groene Ruimte en het actieprogramma voor ruimte en cultuur. In de Nota Ruimte wordt meer verantwoordelijkheid gegeven aan de decentrale overheden. Voor geheel Nederland is een basiskwaliteit geformuleerd waaraan voldaan moet worden. Een verdere verfijning wordt overgelaten aan de decentrale bestuurslagen. De gebieden en netwerken die het kabinet van nationaal belang acht zijn bestemd als Ruimtelijke Hoofdstructuur. In deze gebieden wil het Rijk een nadrukkelijke rol vervullen. Een en ander betekent dat de provincies en gemeenten in onderling overleg kunnen bepalen waar ontwikkelingen plaats kunnen vinden.


5

Gevolgen voor visie en planopzet De gemeenteraad heeft de basiskwaliteit voor het plangebied bepaald als afgeleide van de ruimtelijke hoofdstructuur die in de Nota Ruimte is aangegeven. 3.2.2. Nota wonen De Nota Wonen is de visie van het kabinet op het wonen in de 21e eeuw en is in november 2000 aangeboden aan de Tweede Kamer. Onder het motto 'Mensen, Wensen, Wonen' stelt de nota de burger centraal in het woonbeleid. Dat is nodig, want uit onderzoek is gebleken dat de woonwensen van de burger nog onvoldoende worden bediend. De kernthema's van de Nota zijn: meer zeggenschap voor burgers over woning en woonomgeving; kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities; maatwerk in wonen voor mensen die zorg nodig hebben; kwaliteit van wonen in steden vergroten; meer ruimte voor 'groene' woonwensen. Gevolgen voor visie en planopzet De Nota wonen is vertaald in de gemeentelijke Woonvisie. Vervolgens is, rekening houdend met de kansen en beperkingen van de locatie, een ruimtelijk kader vastgesteld voor de ontwikkeling van de locatie. Het ruimtelijk kader is juridisch-planologisch vertaald in dit bestemmingsplan. 3.2.3. Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4) In 2001 verscheen de kabinetsnota 'Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid', beter bekend als het vierde Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4). In dit beleidsplan licht het kabinet het te voeren milieubeleid toe. Het NMP4 wil een eind maken aan het afwentelen van milieulasten op de generaties na ons en op mensen in arme landen. Want met de huidige manier van produceren en consumeren schuiven we nog steeds onze milieulasten door naar anderen. Deze nota gaat uit van doelstellingen voor 2030 - 'gezond en veilig leven in een aantrekkelijke omgeving te midden van vitale natuur, zonder biodiversiteit aan te tasten of natuurlijke hulpbronnen uit te putten' - en beschrijft welke maatregelen nodig zijn om deze te bereiken. Het oplossen van zeven hardnekkige milieuproblemen (verlies biodiversiteit, klimaatverandering, overexploitatie natuurlijke hulpbronnen, bedreigingen voor gezondheid en externe veiligheid, aantasting leefomgeving en mogelijk onbeheersbare risico's) staat centraal. Gevolgen voor visie en planopzet De visie die in het voorliggende plan is vertaald, namelijk het herontwikkelen van de locatie is een voortzetting van de visie uit het NMP4. De ontwikkeling zal zo veel mogelijk rekening houden met moderne duurzaamheidsbeginselen. 3.2.4. Natuurbeleid De term 'Ecologische Hoofd Structuur' (EHS) werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De EHS is een


6

netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur (plant en dier) in feite voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat de natuurgebieden hun waarde verliezen. De EHS kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. De EHS moet in 2018 klaar zijn en bestaat uit: Bestaande natuurgebieden, reservaten en natuurontwikkelingsgebieden en robuuste verbindingen. Landbouwgebieden met mogelijkheden voor agrarisch natuurbeheer (beheersgebieden). Grote wateren (zoals de kustzone van de Noordzee, het IJsselmeer en de Waddenzee). Kleinere natuurgebieden, kleine bosjes, sloten, rietkragen et cetera maken geen deel uit van de EHS, maar dragen uiteraard wel bij aan de natuurkwaliteit van stad en platteland. Het Rijk gaat ervan uit dat deze in voldoende mate door andere partijen (gemeente, waterschappen, grondeigenaren en dergelijke) worden beschermd. In het Structuurschema Groene Ruimte van 1995 is deze EHS, bestaande uit kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en verbindingszones, ruimtelijk vastgelegd. In deze gebieden mogen in principe geen ruimtelijke ingrepen plaatsvinden. Vervolgens hebben de provincies in hun streekplannen meer concrete grenzen voor de EHS vastgelegd. De provincies bepalen zelf de contouren. De gemeenten wordt verzocht om de gebieden in het bestemmingsplan de juiste juridische bescherming te geven. De geplande woningbouwlocatie ligt niet binnen deze EHS, het parkeerterrein ligt wel binnen de EHS. Afbeelding 2: EHS in relatie tot het plangebied.


7

Gevolgen voor visie en planopzet De begrenzing van de EHS wordt gerespecteerd en zal derhalve niet door bebouwing worden overschreden. 3.2.5. Nationaal Waterplan In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan pleit daarom voor meer samenhang tussen het beleid voor water, ruimtelijke ordening en milieu, gericht op de verschillende belangen zoals veiligheid, landbouw, natuur, drinkwatervoorziening, transport, recreatie en visserij, daarbij ruimte scheppend voor gebiedsgericht maatwerk. Gevolgen voor visie en planopzet De nota werkt door in het provinciale waterbeleid en het beleid van het waterschap Stichtse Rijnlanden. De totale gebiedsontwikkeling, inclusief het bouwplan, dient te voldoen aan de eisen van het waterschap. 3.2.6. Nota Belvedère In 1999 is de Nota Belvedère verschenen. Doel van de nota is de cultuurhistorische identiteit meer richtinggevend te laten zijn voor de inrichting van de ruimte. Deze doelstelling wordt in de nota geconcretiseerd in een breed scala van te ondernemen acties op rijks-, regionaal en lokaal niveau. In het kader van de nota is een landsdekkend overzicht gemaakt van de cultuurhistorisch meest waardevol geachte steden en gebieden: de Cultuurhistorische Waardenkaart van Nederland (ook wel Bevedèrekaart genoemd). Het plangebied behoort tot het in de nota aangewezen gebied Kromme-Rijngebied en Heuvelrug. De zuidzijde van de Heuvelrug wordt gekenmerkt door de 19e-eeuwse Lustwarande met vele landgoederen in landschappelijke stijl. Gevolgen voor visie en planopzet Met name de Stichtse Lustwarande heeft geresulteerd in een gelijknamig project, dat vervolgens doorwerking heeft gevonden in een beeldkwaliteitsplan en de gemeentelijke welstandsnota. Het bouwplan zal hieraan worden getoetst.


8

3.3.

Provinciaal beleid

3.3.1. Streekplan 2005-2015 en Provinciale ruimtelijke verordening In het streekplan 2005-2015, thans provinciale ruimtelijke verordening, geeft de provincie Utrecht inzicht in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie op de middellange termijn (tot 2015). De provincie zet in op beheerste groei en zorgvuldig ruimtegebruik. Rond steden en dorpen zijn daarom rode contouren gelegd. Het plangebied ligt buiten de rode contour van Leersum (zie onderstaande afbeelding). Leersum ligt op de flank van de Utrechtse Heuvelrug, op de overgang naar het rivierengebied. De kern wordt omgeven door waardevol en kwetsbaar gebied. De koers voor het landschap is voortbouwen op de bestaande kwaliteit. De kern zelf maakt geen deel uit van de provinciale landschappelijke hoofdstructuur. Het verstedelijkingsbeleid van de provincie voorziet slechts in beperkte mate in uitbreiding van kleine kernen, zoals Leersum. Het creatief benutten van inbreiding en herstructurering biedt, naar de overtuiging van de provincie, voldoende mogelijkheden voor een toename van de woningvoorraad. Hierbij gaat het om woningbouw op locaties in bestaand stedelijk gebied door intensivering, functieverandering of stedelijke vernieuwing. Aandacht voor de kwalitatieve aspecten en leefbaarheid is bij invulling van deze locaties essentieel. Het is gewenst dat gemeenten in samenwerking met marktpartijen uitvoerbare bouwplannen realiseren. Bij nieuwe ontwikkelingen hanteert de provincie de lagenbenadering. De onderste laag (bodem, water, cultuurhistorie) is leidend, deze onderste laag vormt de basis voor nieuwe ontwikkelingen. De tweede laag, de infrastructuur ofwel de bereikbaarheid, is mede bepalend voor nieuwe ontwikkelingen. De derde laag, de gebruikslaag, wordt afgestemd op de andere twee lagen. Gevolgen voor visie en planopzet Het onderhavige bestemmingsplan gaat uit van de lagenbenadering en de gedachte dat herstructurering voldoende mogelijkheden biedt voor een toename van de woningvoorraad. 3.3.2. Beeldkwaliteitsplan Stichtse Lustwarande De provincie Utrecht, het Utrechts Landschap en de zes betrokken gemeenten hebben gezamenlijk het initiatief genomen tot het laten opstellen van een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwa-


9

liteitsplan is tot stand gekomen op basis van ambtelijke en bestuurlijke inbreng van genoemde betrokkenen. Het beeldkwaliteitsplan dient als richtsnoer bij planontwikkeling langs de weg en bij reconstructie van de weg. Gebruikmaken van dit plan biedt belangrijke voordelen: grandeur van de Stichtse Lustwarande blijft ook in de toekomst gewaarborgd; duurzaam veilige inrichting van de N225; aanvraag van subsidie voor realisatie van het wensbeeld mogelijk. In de toekomst zal de N225 een duurzaam veilig en herkenbaar snoer zijn, als onderdeel van de grandeur van de Stichtse Lustwarande. Sleutelbegrippen zijn: soberheid, terughoudendheid, duurzaamheid en aandacht voor cruciale details. Zoals materiaalgebruik, kleurkeuze en maatverhoudingen. Gevolgen voor visie en planopzet Het beeldkwaliteitsplan is vertaald in de gemeentelijke Welstandsnota. 3.3.3. Project Stichtse Lustwarande In 2002 is de provincie Utrecht een project gestart waardoor de landhuizen en buitenplaatsen opgeknapt en meer zichtbaar zijn geworden. Ook zijn de recreatiemogelijkheden verbeterd en uitgebreid. Dit is tot stand gekomen door samenwerking met veel partijen die samen het gedachtegoed over dit prachtige gebied hebben ontwikkeld en toegepast. Het gedachtegoed van de Stichtse Lustwarande beschrijft een toekomstbeeld tot aan 2030. Het is gemaakt om de cultuurhistorische waarde, het landschap, de natuur en de recreatieve waarde van de Stichtse Lustwarande te beschermen en waar mogelijk te herstellen of te versterken. Het is vooral van belang voor nieuwe initiatieven die zich voordoen voor slopen, bouwen en ontwikkelen. Het idee daarbij is dat het goed is dat iets nieuws ontwikkeld wordt mits het voldoet aan de principes van de Stichtse Lustwarande. Het is de bedoeling dat gemeenten dit gedachtegoed vertalen in de bestemmingsplannen om zo het gebied te beschermen van te hoge druk vanuit bouwlocaties en ruimtelijke ontwikkelingen. Het gedachtegoed is ontwikkeld voor gemeenten, terreineigenaren, particulieren en ondernemers om vanuit dit beeld nieuwbouw en herbouw te ontwikkelen, waardoor de kenmerken van het gebied overeind blijven. In hoofdlijnen is het gedachtegoed als volgt samen te vatten: De korrelstructuur blijft behouden. De bestaande open ruimtes worden niet volgebouwd en waar mogelijk worden eerder bebouwde of beboste ruimtes weer open gemaakt. De landschappelijke zichtlijnen (zichtassen, waterlopen, schaapsdriften, lanen) dwars op het reliëf van de Heuvelrug worden hersteld of versterkt.


10

Bij ontwikkeling binnen de contouren van de dorpen en steden wordt rekening gehouden met de specifieke identiteit van betreffende dorp of stad en met de ligging van de Stichtse Lustwarande De provinciale weg is weer een bescheiden en informele straatweg. Bij de inrichting en aankleding van de weg is gebruik gemaakt van de uitgangspunten zoals die beschreven zijn in het beeldkwaliteitsplan de Stichtse Lustwarande. Gevolgen voor visie en planopzet De specifieke kwaliteiten van de Stichtse Lustwarande dienen te worden vertaald in beeldkwaliteitsplannen en welstandsnota's. Het bouwplan zal hieraan dienen te worden getoetst.

3.4.

Gemeentelijk beleid

3.4.1. Structuurvisie 2030 De structuurvisie geeft conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de hoofdlijnen van het (ruimtelijk) beleid voor het hele grondgebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in de periode tot 2030.De ambitie van de gemeente komt tot uiting in het gekozen motto: ‘Groen dus vitaal’. Natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie zijn, samen met de sociale kwaliteit van de dorpen, het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van het uitgangspunt gevonden kan worden. Behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten is de drager van de vitaliteit van de gemeente. De gekozen ambitie is op twee manieren beleidsmatig uitgewerkt: via zes thema’s en via gebiedsgericht beleid. Toekomstige ontwikkelingen worden getoetst aan dit beleid. Afbeelding 3: Structuurvisie (Visiekaart Leersum).


11

Gevolgen voor visie en planopzet Op de Visiekaart voor Leersum is De Donderberg aangegeven als mogelijke ontwikkelingslocatie. 3.4.2. Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Rijksstraatweggebied-west". Dit plan is op 4 maart 1982 vastgesteld door de gemeenteraad van Leersum. De grond heeft hierin de bestemming "Horeca II" met daar omheen de bestemmingen "Erf" en "Tuin". Het bestemmingsplan voorziet in een ruim bouwvlak voor de horecaonderneming en een ruime erfbebouwingsmogelijkheid. De maximale toegestane nokhoogte van de hoofdbebouwing bedraagt 9 meter. Daarnaast is bij de horecaonderneming één dienstwoning toegestaan.

Afbeelding 4: bestemmingsplan "Rijksstraatweggebied-west.

Gevolgen voor visie en planopzet De in het bestemmingsplan aangegeven bestemmingen staan een herontwikkeling van de locatie in de weg. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan ontwikkeld.


12

3.4.3. Welstandsnota De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van bouwvergunningen. Per kern zijn gebiedscriteria geformuleerd. In de gemeentelijke Welstandsnota behoort het plangebied tot het deelgebied “Leersum - lintbebouwing”. De lintbebouwing van Leersum bestaat uit de bebouwing langs de Rijksstraatweg (uitgezonderd van het centrumgebied) en de Middelweg. Langs deze linten is de eerste bebouwing van Leersum ontstaan. De Rijksstraatweg ligt op de grens van de bosrijke heuvelrug aan de noordzijde en het vlakkere rivierenlandschap aan de zuidzijde. De Rijksstraatweg als grens wordt mede in stand gehouden door de hoeveelheid doorgaand verkeer die de Rijksstraatweg zelf tot barrière maken. De Rijksstraatweg functioneert hierdoor meer als grens dan als centrale plek voor het dorp. De bebouwing langs de Rijksstraatweg is dorps, dit wil zeggen kleinschalig, individueel en gevarieerd. De bebouwing heeft veelal een lage goot met de kap afwisselend in dwarsrichting of in langsrichting. In de loop van de tijd is de ruimte tussen de bebouwing steeds meer opgevuld. Het kenmerk van de bebouwing zijn de sterke verschillen in bouwhoogte, kaprichting (hoofdzakelijk loodrecht op de weg), bebouwingskorrel, materiaal, kleur en de mate van afwisseling tussen bebouwing uit verschillende bouwperioden. Gevolgen voor visie en planopzet Het toekomstige bouwplan zal dienen te voldoen aan de welstandsnota. 3.4.4. Woonvisie De gemeente Utrechtse Heuvelrug telt zeven kernen: Amerongen, Overberg, Doorn, Driebergen, Leersum, Maarn en Maarsbergen. Elk van deze kernen heeft een eigen identiteit waarmee bij de uitwerking van het woonbeleid rekening gehouden wordt. Ondanks de verschillen tussen deze kernen, ligt er een aantal algemene opgaven op het terrein van ‘het wonen’ die voor alle kernen gelijk zijn, samengevat zijn dit: Inspelen op de vergrijzing. De bevolkingsopbouw telt verhoudingsgewijs veel ouderen (65plus). Het aandeel 65-plussers in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is 20%, landelijk 14%. Alle inkomens bedienen. Het inkomensniveau van de bevolking in de gemeente is gemiddeld hoog te noemen, datzelfde geldt voor de woningen. Er is behoefte aan een gevarieerder woningaanbod waardoor ook mensen met lagere inkomens kunnen worden bediend. Woningtekort oplossen. De vraag naar woningen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is groter dan het aanbod. Er is een woningtekort en deze groeit in de toekomst. Om het tekort en de groeiende woningbehoefte op te vangen, moeten er in de periode tot 2017 circa 1.350 woningen worden gerealiseerd. De realisatie van extra woningen heeft de volgende positieve effecten op de samenstelling (en dus vitaliteit!) van de bevolking: ▫ relatief meer mensen tussen 15 en 35 jaar; ▫ minder snelle afname van de leeftijdsgroep 35 tot 55 jaar (en hun kinderen); ▫ beperkte extra groei van het aantal senioren (als aandeel van de totale bevolking).


13

Gericht woningen toevoegen. Bij de toevoeging van nieuwe woningen is het zaak om goed in te spelen op de vraag. Uit de analyses is duidelijk geworden dat aan de volgende soorten woningen extra behoefte is: ▫ Seniorenwoningen: zowel huur- als koopwoningen. Het gaat dan om appartementen en reguliere (‘grondgebonden’) woningen die geschikt zijn voor ouderen met eventuele lichamelijke beperkingen en/of zorgbehoefte. ▫ Appartementen in de huur- en koopsector. Deze vraag komt van senioren en starters. Onder ‘starters’ verstaan we hier mensen die inwonen bij hun ouders of op kamers zitten en op zoek zijn naar een eerste zelfstandige woning (huur of koop). ▫ Betaalbare koopwoningen (tot € 300.000,=) en koopwoningen in het topsegment (vanaf € 500.000,=). Gevolgen voor visie en planopzet Het project dat in onderhavig plan mogelijk wordt gemaakt zal voornamelijk senioren als doelgroep hebben en de hogere prijsklasse betreffen. Hierdoor zal het project een bijdrage leveren aan het op gang brengen van dynamiek van de woningmarkt (doorstroming). 3.4.5. Beleidsregel Hogere Waarden In de beleidsregel worden voorwaarden gesteld aan het verlenen van hogere waarden bij nieuwbouw. De gemeente zet zich in voor een goede leefbaarheid, ook op locaties met hoge geluidsniveaus. Deze leefbaarheid wordt mede bewerkstelligd door onderstaande voorwaarden te verbinden aan het verlenen van hogere waarden voor nieuwbouw. De voorwaarden leggen de initiatiefnemer een inspanning op vanwege het bouwen in een lawaaiige situatie. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting: geluidsluwe gevel (eis): de woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau. Het geluidsniveau op deze gevel is niet hoger dan de voorkeurswaarde voor elk van te onderscheiden geluidsbronnen. Indien de woning is gelegen op een bedrijventerrein geldt voor een geluidsluwe gevel een inspanningsverplichting tot de voorkeurswaarde en een eis tot de te verlenen hogere waarden minus 10 dB; indeling woning (inspanningsverplichting): de woning heeft per etage minimaal één verblijfsruimte aan de zijde van de geluidsluwe gevel; buitenruimte (inspanningsverplichting): indien de woning beschikt over één of meer buitenruimten, dan is er minimaal één gelegen aan de geluidsluwe zijde. Indien dit niet mogelijk is dan dient het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluidsluwe gevel; maximale ontheffingswaarde voor wegen railverkeerslawaai (inspanningsverplichting): de gemeente verleent voor binnenstedelijke situaties geen hogere waarden hoger dan de voorkeurswaarde plus 10 dB; cumulatie (eis): de initiatiefnemer dient onderzoek te doen naar de effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen. Bij de geluidsisolatie van gevels dient rekening gehouden te worden met de cumulatie van alle akoestisch relevante bronnen (ook 30 km/u wegen). Dit dient te gebeuren volgens hoofdstuk 2 van bijlage I van het Reken- en meet-


14

voorschrift geluidhinder 2006, waarbij de gecumuleerde waarden worden omgerekend naar het spectrum van de maatgevende bronsoort; ‘dove’ gevels: dit zijn bouwkundige constructies zonder te openen deuren/ramen (artikel 1b lid 5a en b Wgh). Voor ‘dove’ gevels zijn geen hogere waarden van toepassing. De aanwezigheid van dove gevels dient zoveel mogelijk te worden voorkomen (inspanningsverplichting). Een woning mag maximaal 2 dove gevels bezitten (eis); geluidsabsorberende plafonds bij balkons/loggia’s (eis): bij de aanwezigheid van balkons/loggia’s etc. dient onder de balkons weerbestendige geluidsabsorptie te worden geplaatst ter voorkoming van ongewenste reflecties op de gevels; volumebeleid (inspanningsverplichting): voor grotere (uitbreidings)locaties met minimaal 100 nieuwe woningen waarbij binnen het bestemmingsplan de behoefte aan flexibiliteit groot is, mag per type geluidsbron maximaal 15% van de nieuw te bouwen woningen een geluidsniveau hebben dat hoger is dan de voorkeurswaarde. Gevolgen voor visie en planopzet Het project dat in onderhavig plan mogelijk wordt gemaakt zal na de vaststelling van het bestemmingsplan architectonisch worden uitgewerkt. Op dat moment zal dienen te worden voldaan aan de eisen en inspanningsverplichtingen uit de beleidsregel. In dit bestemmingsplan worden slechts de maximale berekende hogere waarden vastgelegd voor de begrenzing van het bouwblok. Daarbij wordt voldaan aan de inspanningsverplichting om te voldoen aan de maximaal vastgestelde ontheffingswaarde van 10 dB boven de wettelijke voorkeursgrenswaarde. 3.4.6. Milieubeleidsplan 2009-2012 Het milieubeleidsplan “Natuurlijk Duurzaam” is vastgesteld door de gemeenteraad op 24 september 2009. Het beschrijft de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In het milieubeleidsplan staan vier pijlers centraal: 1. duurzaamheid 2. gemeentelijke interne duurzaamheidszorg 3. klimaat, energie en duurzaam bouwen 4. kwaliteit van de leefomgeving Naast duurzaamheid zijn met name pijler 3 en 4 zijn van belang voor dit bestemmingsplan. Deze pijlers stellen eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Enerzijds op gebouwniveau door het streven naar een verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Bij zogenaamde “kansrijke” projecten, waarbij bijvoorbeeld meer dan 50 woningen gebouwd worden of waar de gemeente een grondpositie heeft, geldt GPR is minimaal 8. Een GPR score van 6 staat gelijk aan het Bouwbesluit.


15

Anderzijds op omgevingsniveau door het toepassen van gebiedsgericht milieubeleid. Gebiedsgericht milieubeleid gaat er van uit dat niet meer overal dezelfde milieunorm wordt nagestreefd, maar dat de milieukwaliteit wordt gekozen die past bij het karakter van het gebied. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitsprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitsprofielen toegepast. Het belangrijkste gebiedstype voor dit bestemmingsplan is “Wonen-buiten centrum”. Een uitgebreide beschrijving van de ambities is te vinden in het milieubeleidsplan. Gevolgen voor visie en planopzet Bij de detaillering van het bouwplan zal worden onderzocht hoe aan het milieubeleidsplan uitwerking kan worden gegeven. Daarbij zal in ieder geval worden uitgegaan van een GPR score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Daarnaast wordt gestreefd naar een 25% scherpere EPC dan de wettelijke norm.


16

4. 4.1.

Toekomstige situatie Inleiding In december 2008 is door de gemeenteraad het ruimtelijk kader voor de herontwikkeling van De Donderberg vastgesteld. In dit hoofdstuk wordt het ruimtelijk kader beschreven, alsmede enkele daaraan verbonden onderwerpen.

4.2.

Ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader gaat uit van het realiseren van een appartementen gebouw voor circa 14 wooneenheden. Het gebouw komt qua ruimtebeslag ongeveer overeen met het oppervlak van het huidige gebouw. Het gebouw is overigens verder van de Rijksstraatweg gesitueerd dan het huidige gebouw. Op deze wijze wordt de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de Rijksstraatweg zoveel mogelijk worden beperkt. Het bouwvolume maakt het mogelijk een (half-)ondergrondse parkeergarage met daarboven 3 bouwlagen te realiseren. Het parkeren kan overigens ook op het maaiveld een plaats krijgen. De bovenste bouwlaag van het gebouw wordt zodanig vormgegeven dat het de uitstraling van een kaplaag krijgt. De maximale hoogte van het gebouw zal ongeveer 10 tot 11 meter bedragen. Afbeelding 5: Indicatief bouwvolume volgens het vastgestelde ruimtelijk kader.

Door het bouwvolume een zekere geleding mee te geven wordt een massale indruk voorkomen. De geleding kan bijvoorbeeld worden bereikt door bouwdelen dwars op de hoofdgevel te situeren.Op dit punt is bovenstaande afbeelding echter niet leidend; andere oplossingen om de gewenste geleding te bewerkstelligen zijn eveneens mogelijk. Geleding van het bouwvolume is zowel aan de zijde van de Maarsbergseweg, als aan de zijde van de Rijksstraatweg van belang.


17

4.3.

Ontsluiting De huidige hoofdinrit voor het parkeerterrein is gelegen aan de Maarsbergseweg tussen de bomen nr. 21 en 221. Ondanks het feit dat het toekomstige gebouw in noordelijke richting opschuift en er bovendien aan de noordzijde een entree naar de (half)ondergrondse parkeergarage kan worden gerealiseerd, zal de huidige inrit naar het parkeerterrein worden gehandhaafd. Deze oplossing maakt zowel (gedeeltelijk) parkeren op maaiveld als (gedeeltelijk) parkeren in de parkeergarage mogelijk.

4.4.

Parkeren De realisatie van het appartementengebouw brengt een parkeerbehoefte met zich mee. Voor een goede inrichting van het terrein is het van belang dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In dit verband is de stedelijkheidsgraad en de stedelijke zone waarin de locatie is gesitueerd van belang. De stedelijke zone kan worden omschreven als "rest bebouwde kom". De stedelijkheidsgraad is afhankelijk van de "adressendichtheid". Volgens opgave van het CBS is de adressendichtheid in Leersum 598, daarmee wordt Leersum ingedeeld in de categorie "weinig stedelijk". Volgens Tabel 6.3/3 van de ASVV 2004 kan voor woningen worden gerekend met 2,0 tot 2,2 parkeerplaatsen per woning. Hierin is rekening gehouden met 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Voor de ontwikkeling dient dan ook rekening te worden gehouden met een maximale totale parkeerbehoefte van 31 parkeerplaatsen, waarvan 27 voor bewoners en 4 voor bezoekers.

1

De nummers verwijzen naar de nummering die is aan gehouden in de Bomen Effect Analyse (zie paragraaf 5.7)


18

5. 5.1.

Nader onderzoek Algemeen De afgelopen jaren is reeds eerder een plan voor de herontwikkeling van De Donderberg vervaardigd. Tegelijkertijd was het de bedoeling een VVV-gebouw voor het Nationaal Park Utrechtse Heuvelrug te realiseren op het achterliggende bosperceel. In het kader van deze planontwikkeling zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. De onderzoeken hadden betrekking op beide deelontwikkelingen. Voor zover de onderzoeken betrekking hadden op de locatie van de voormalige horeca met bijbehorend parkeerterrein zijn deze hieronder opgenomen. Waar nodig is aanvullend onderzoek verricht.

5.2.

Bodem Door BOOT is in oktober 2005 een verkennend bodemonderzoek2 uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Binnen het plangebied is een Kiwa-gesaneerde ondergrondse HBO tank (gevuld met zand) gelegen. De tank is in 1997 gesaneerd. Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek bleek dat de bovengrond licht verontreinigd is met PAK en EOX. In enkele boringen van de bovengrond is puin aangetroffen. In de ondergrond is een licht verhoogd gehalte aan EOX aangetroffen. Het grondwater bleek licht verontreinigd met zware metalen. Ter plaatse van de ondergrondse tank is in de ondergrond en het grondwater geen verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten aangetroffen. Een nieuw verkennend bodemonderzoek heeft begin 2009 plaatsgevonden3. Omdat het bodemonderzoek is uitgevoerd vanwege transactie, is de ondergrondse tank opnieuw in het onderzoek betrokken ter controle van de sanering. Op basis van de resultaten afkomstig van de terreininspectie en de aangeleverde informatie uit het archiefonderzoek blijkt niet dat ter plaatse asbest aanwezig is. Het perceel is daarom tijdens het bodemonderzoek als “niet-asbestverdacht” beschouwd. Wel is tijdens de uitvoering van de boringen gelet op de aanwezigheid van asbest in het opgeboorde materiaal. Uit de resultaten van het onderzoek bleek dat de bovengrond licht verontreinigd is met lood en PAK. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. In een aantal boringen is tot een diepte van 1,10 m beneden maaiveld een lichte bijmenging met puin aangetroffen. Uit de analyseresultaten blijkt deze grond licht verontreinigd te zijn met PAK. Het grondwater bleek licht verontreinigd te zijn met barium, kwik en zink. Ter plaatse van de ondergrondse tank is in de ondergrond en het grondwater geen verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten aangetroffen.

2

3

BOOT organiserend ingenieursburo bv, Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740, kenmerk: M05251, 31 oktober 2005. BOOT organiserend ingenieursburo bv, Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740, kenmerk: P09-0096-53, 25 februari 2009.


19

Conclusie De uitgevoerde bodemonderzoeken geven geen aanleiding tot vervolgonderzoek. De kwaliteit van de onderzochte bodem vormt geen belemmering voor het beoogde gebruik (wonen). Indien het niet mogelijk is om bij de ontwikkeling van het plangebied met een gesloten grondbalans te werken, dient grond van de locatie afgevoerd te worden. Alvorens de grond elders toegepast kan worden, dient een partijkeuring conform het Besluit bodemkwaliteit uitgevoerd te worden. Mogelijk kan in overleg met de gemeente een toepassing worden gezocht in het kader van actief bodembeheer. Aanbevolen wordt om de ondergrondse tank te verwijderen. Na de verwijdering dient het verschrotingsbewijs van de tank te worden overlegd aan de Milieudienst Zuidoost-Utrecht. De tank is reeds op een erkende manier buiten gebruik gesteld (Kiwa-sanering). De verwijdering hoeft daarom niet opnieuw door een gecertificeerd bedrijf plaats te vinden.

5.3.

Geluid In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs wegen geluidzones, waarbinnen bij nieuwe ontwikkelingen onderzoek moet worden gedaan naar de geluidbelasting. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen is 48 dB. Bij een hogere geluidsbelasting hebben B&W de bevoegdheid een ontheffing voor een hogere waarde te verlenen. Ontheffing in binnenstedelijk gebied is wettelijk mogelijk tot 63 dB4. Een eventuele ontheffing voor een hogere grenswaarde dient voor de vaststelling van het bestemmingsplan te zijn verleend. Voor bestaande situaties hoeft geen onderzoek te worden uitgevoerd. Tijdens de voorbereiding van dit bestemmingsplan is inventariserend onderzoek gedaan naar de optredende geluidniveaus. Voor beide wegen geldt een binnenstedelijke situatie. De berekeningen geven aan dat de geluidsbelasting ter hoogte van het bouwvlak 56 dB bedraagt vanwege de Maarsbergseweg en vanwege de Rijksstraatweg 58 dB. Deze berekeningen zijn getoetst door de Milieudienst5. Voor de uitkomsten van deze toets wordt verwezen naar bijlage 1. De mogelijkheden om binnen dit bestemmingsplan de geluidsbelasting te verlagen zijn beperkt. Op de Rijksstraatweg is reeds het geluidsreducerend SMA 0/6 geplaatst. De aanwezigheid van de rotonde beperkt ook de toepassing van een stillere variant. Bovendien is het een dure maatregel met een beperkt effect. Het plaatsen van een scherm langs de wegen heeft op verdiepingsniveau een beperkt effect en ontmoet bezwaren van stedenbouwkundige en financiële aard. De stedenbouwkundige bezwaren richten zich voornamelijk op het feit dat de locatie on-

4

5

Volgens de gemeentelijke beleidsregel Hogere Waarden heeft de gemeente een inspanningsverplichting om hogere waarden te verlenen tot maximaal 10 dB boven de voorkeursgrenswaarde, d.w.z. tot maximaal 58 dB. Milieudienst Zuidoost-Utrecht, Beknopt akoestisch onderzoek, UHR10.2010.A112/7012, februari 2010.


20

derdeel uitmaakt van de Stichtse Lustwarande. De openheid naar de langs deze route gesitueerde gebouwen is daarbij van groot belang. Voor beide wegen wordt voldaan aan het beleid met betrekking tot hogere waarden, namelijk een inspanningsverplichting om niet meer dan 10 dB boven de voorkeursgrenswaarde te verlenen in binnenstedelijke situaties. Het ontwerp-besluit tot het verlenen van de hogere waarden zal gelijktijdig met het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage worden gelegd.

5.4.

Luchtkwaliteit De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in werking getreden. Met name hoofdstuk 5 titel 2 uit genoemde wet is veranderd. Omdat titel 2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe titel 2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Een belangrijk onderdeel van het instrumentarium is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), die op 1 augustus 2009 in werking is getreden. Binnen het NSL werken het rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren. Het NSL kan pas in werking treden als de EU derogatie (verlenging van de termijn om luchtkwaliteitseisen te realiseren) heeft verleend. De uitvoeringsregels behorend bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (amvb) en ministeriële regelingen die gelijktijdig met de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking treden. De belangrijkste zijn het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” en de “Regeling niet in belangrijke mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”. In deze laatste regeling zijn categorieën aangewezen waarvan op voorhand vaststaat dat zij niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Na de inwerkingtreding van het NSL geldt een grens van 3% van de betreffende grenswaarde. Woningbouw is één van de categorieën waarvoor vaststaat dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Hierbij geldt dat een omvang van 1.500 woningen overeenkomt met de grens van 3% van de betreffende grenswaarde. Doordat het onderhavige project slechts de realisering van 14 woningen omvat (en bovendien de horecafunctie komt te vervallen), kan worden gesteld dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het wel zinvol om inzicht te hebben in de luchtkwaliteit om te beoordelen of de toekomstige bewoners niet worden blootgesteld aan te hoge concentraties luchtvervuiling. In het kader van een goede ruimtelijke ordening heeft de Milieudienst de concentraties stikstofdioxide en fijn stof berekenend6 (met het rekenmodel Geostacks van KEMA en DGMR) om in-

6

Milieudienst Zuidoost-Utrecht, milieuadvies ruimtelijke ordening, 22 april 2009.


21

zicht te krijgen in de luchtkwaliteit. De hieruit voortgekomen luchtkwaliteitskaarten voor stikstofdioxide en fijn stof in 2010 zijn in bijlage 2 weergegeven. Uit berekening is af te leiden dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ruim beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m3 vallen. Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m3 van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 microgram per m3 vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentraties fijn stof in het plangebied circa 22 microgram per m3 bedragen, wordt ook aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan. De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide wordt vanaf concentraties boven de 60 microgram per m3 overschreden. Deze concentraties komen in dit gebied niet voor wat betekent dat ook aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan. Conclusie Het voorgaande betekent dat wordt voldaan aan het wettelijke kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in de titel luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer. Daarnaast wordt er ook voldaan aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening, omdat er in het plangebied en de directe omgeving geen grenswaarden worden overschreden. Daarnaast zal bij de bouwplan ontwikkeling aandacht worden besteed aan de luchtkwaliteit in de parkeergarage. Indien aan de NEN 2443 wordt voldaan is het zeker dat de parkeergarage voldoende wordt geventileerd en er geen ophoping plaatsvindt van luchtvervuiling door de rijdende en parkerende auto.

5.5.

Externe veiligheid Bij de externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Het kan daarbij gaan om industriële activiteiten, transportroutes of buisleidingen. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van 27 oktober 2004 en de hierin opgenomen Regeling externe veiligheid inrichtingen, geeft aan welke activiteiten/bedrijven risicocontouren kennen, waarmee rekening dient te worden gehouden bij het verlenen van vergunningen in het kader van de Wet milieubeheer en bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het BEVI heeft tot doel de risico’s waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in bedrijven tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen. Het doel wordt in het BEVI vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.


22

Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Er is voor gekozen om de norm voor het groepsrisico als oriëntatiewaarde te handhaven, zij het met een nadrukkelijke verantwoordingsplicht. De risicokaart van de provincie Utrecht geeft geen risico’s aan. De Maarsbergseweg en de Rijksstraatweg zijn geen routes voor gevaarlijke stoffen en er bevinden zich geen Beviinrichtingen of leidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan er dan ook geen beperkingen aan de in hoofdstuk 4 beschreven ontwikkeling. Een verantwoording van het groepsrisico behoeft niet plaats te vinden.

5.6.

Flora en fauna Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen, artikelen 8 t/m 12). Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren (zorgplicht, artikel 2). Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren. De Flora- en faunawet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen. Bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren is het verplicht om vooraf te toetsen of deze kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen. Onder bepaalde voorwaarden geldt een vrijstelling of is het mogelijk van de minister van LNV ontheffing van de algemene verbodsbepalingen te krijgen voor activiteiten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Ten aanzien van de criteria die voor vrijstellingen en ontheffingen gelden, kunnen drie groepen soorten worden onderscheiden. Deze groepen sluiten aan bij de indeling in tabellen van de AMvB Flora- en faunawet. Groep 1: Algemene soorten waarvoor een vrijstelling geldt (Tabel 1 AMvB) Voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling van de verboden 8 tot en met 12. Aan deze vrijstelling zijn geen aanvullende eisen gesteld. Wel blijft ook voor deze soorten de zorgplicht van kracht.


23

Groep 2: Overige soorten waarvoor een vrijstelling geldt wanneer volgens een gedragscode gewerkt wordt (Tabel 2 AmvB; vogels) Voor een aantal soorten geldt een vrijstelling mits volgens een door het ministerie goedgekeurde gedragscode wordt gewerkt. Wanneer een dergelijke gedragscode (nog) niet beschikbaar is, kan een ontheffing worden aangevraagd. Deze kan worden verleend indien de beoogde ruimtelijke ingreep geen afbreuk doet aan de gunstige staat van instandhouding van de soort(en). Eventueel moeten hiertoe mitigerende en compenserende maatregelen genomen worden. Voor vogels geldt echter een uitgebreide toets voor een ontheffing (zie onder groep 3). Groep 3: Habitatrichtlijn bijlage IV-soorten en in AMvB aanvullend aangewezen soorten (streng beschermde soorten) (Tabel 3 AMvB) Voor soorten genoemd in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en voor de door het ministerie van LNV per algemene maatregel van bestuur nog aanvullend aangewezen soorten geldt een zwaar beschermingsregime. Voor deze soorten geldt geen vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Een ontheffing kan alleen worden verleend wanneer er: geen andere bevredigende oplossing bestaat; sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en voor het milieu gunstige effecten; geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort. Verricht onderzoek In het recente verleden is ruimschoots onderzoek gedaan naar de in het gebied voorkomende flora en fauna7. Daarbij heeft toetsing plaatsgevonden aan de weten regelgeving ten behoeve van het te slopen pand en realisatie van een appartementencomplex, maar ook ten behoeve van het realiseren van een VVV-gebouw in het achterliggende bosgebied. Vervolgens is dit onderzoek aangevuld8. De uitkomsten worden hieronder weergegeven voor zover deze betrekking hebben op het nu voorliggende plangebied, dat wil zeggen: alleen het perceel waarop het appartementencomplex en het parkeerterrein worden herontwikkeld. Vleermuizen Vanaf de buitenkant is niet uit te sluiten of er vleermuizen zitten in het voormalige restaurant. Een nadere visuele inspectie in en om het gebouw kan mogelijk de ongeschiktheid aantonen. Voor vleermuizen wordt geadviseerd een vleermuizenonderzoek te houden in het geschikte seizoen (voorjaar en zomer). Daarbij kan direct onderzoek worden gedaan naar eventuele foerageerroutes in de omgeving. Wanneer het gebouw daadwerkelijk door vleermuizen wordt gebruikt is het aanvragen van een ontheffing verplicht, aangezien vleermuizen streng beschermd zijn volgens de Flora- en faunawet (categorie 3).

7 8

Peterman, 2005. Natuur quick-scan Donderberg te Leersum, Grontmij Nederland bv, Arnhem. Notitie Grontmij ‘Aanvulling op Natuur Quick-scan Maarsberseweg te Leersum’, kenmerk 198958.


24

Bomen Daarnaast is het voor de uitvoering van het totale project aan te bevelen om bestaande bomen binnen het projectgebied te toetsen aan het ontwerp en vitaliteit. Voor de te handhaven bomen dienen dan beschermingsmaatregelen bepaald te worden. Volwassen groen levert voor nieuwbouw een aanzienlijke meerwaarde. Voor het bomenonderzoek wordt verwezen naar paragraaf 5.7 Als vervolg op het onderzoek en rekening houdend met de aanbevelingen is vervolgens in april 2009 een ecologische quickscan opgesteld9. In het rapport worden de volgende conclusies getrokken. In het plangebied werden vijf algemeen beschermde soorten waargenomen dan wel verwacht (zie tabel 1). Voor algemeen beschermde soorten met een tabel-1-status van de Flora- en faunawet geldt op voorhand een vrijstelling bij ruimtelijke ingrepen. Alle waargenomen vogelsoorten hebben een tabel-2-status van de Flora- en faunawet. Het Ministerie van LNV verleent voor soorten in tabel 2 en tabel 3 alleen ontheffing wanneer kan worden aangetoond dat de gunstige staat van instandhouding niet wordt aangetast door de voorgestelde ingrepen. Bij ruimtelijke ingrepen geldt op voorhand een vrijstelling voor algemeen voorkomende diersoorten, op voorwaarde dat een lichte toets heeft plaatsgevonden (zie Bijlage 2: Toelichting tabellen soorten Flora- en faunawet). Deze ecologische quickscan geldt als lichte toets. Op basis van artikel 2 van de Flora- en faunawet geldt de zorgplicht, die stelt dat binnen alle redelijkheid schade aan flora en fauna zo veel mogelijk moet worden beperkt. Voor de algemeen beschermde soorten die in het plangebied voorkomen hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Alle in Nederland voorkomende broedende vogelsoorten worden beschermd door de Flora- en faunawet en de Vogelrichtlijn. Het verstoren van broedende vogels tijdens het broedseizoen, dat globaal loopt van 15 maart tot 15 juli, is dan ook niet toegestaan. Vleermuizen: vervolgonderzoek Alle soorten vleermuizen die op basis van de bevindingen van de quickscan in het plangebied werden verwacht, hebben een tabel-3-status van de Flora- en faunawet en zijn daarom streng beschermd. Dat betekent onder andere dat het verboden is om vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te beschadigen, te vernielen, uit te halen, weg te nemen of te verstoren (art. 11). Het vernietigen of verstoren van vliegroutes en/of foerageergebieden die voor een verblijfplaats van essentieel belang zijn, is onder het zelfde artikel verboden.

9

BILAN, Ecologische quickscan in het kader van de Flora- en faunawet, april 2009.


25

Aan de hand van veldonderzoek10 met een vleermuizendetector naar de activiteit van vleermuizen is vanaf mei 2009 tot september 2009 in 5 veldbezoeken de functionaliteit van het gebouw voor de potentieel verwachte vleermuissoorten onderzocht. Dit onderzoek werd in oktober 2009 afgerond. Gedurende het onderzoek werden drie vleermuizensoorten in en in de directe omgeving van het plangebied waargenomen, namelijk de gewone dwergvleermuis, laatvlieger en de rosse vleermuis. In het plangebied werden geen territoria, vaste rust- en of verblijfplaatsen van vleermuizen gevonden. Geconcludeerd wordt dat het plangebied voor vleermuizen als foerageergebied dient. Gezien het waargenomen aantal jagende vleermuizen, in combinatie met de schaal van het onderzoeksgebied, kan gesteld worden dat het niet om een essentieel foerageergebied gaat. Met de voortzetting van de plannen wordt de Flora- en faunawet niet overtreden. Broedvogels: mitigerende maatregelen Ten aanzien van broedende vogels verleent het ministerie van LNV geen ontheffing. De aangrenzende groenstructuren en perceelsscheidingen vormen een broedlocatie voor diverse algemeen voorkomende broedvogels. Het is aan te bevelen werkzaamheden buiten het broedseizoen, dat globaal loopt van 15 maart tot 15 juli te laten plaatsvinden. Ook buiten deze datagrenzen zijn daadwerkelijke nestlocaties beschermd. Vogels zijn in deze periode extra gevoelig voor verstoring. Werkzaamheden moeten met zorg voor de broedlocatie(s) worden uitgevoerd, zoals door het aanhouden van een minimale, soortafhankelijke rustzone. Het broedseizoen valt samen met de kwetsbare periode van kleine grondgebonden zoogdieren. Daarom is het wenselijk om voorafgaand aan ruimtelijke ingrepen ruigtes en grazige vegetaties kort te maaien, zodat deze onaantrekkelijk worden voor het verblijf van zoogdieren.

5.7.

Bomenonderzoek Door Copijn is in 2006 een Bomen Effect Analyse (BEA)11 op een terrein op de hoek Maarsbergseweg/Rijksstraatweg in Leersum uitgevoerd. De gevolgen voor de aanwezige bomen, zijn als volgt: De keuzes voor de toekomstige positie en afmetingen van het appartementengebouw en het paviljoen betekenen, dat een aantal bomen niet kan worden gehandhaafd. De keuzes zijn echter stedenbouwkundig onderbouwd en in principe goedgekeurd door de gemeente. Uit het onderzoek blijkt, dat door aanpassingen van dit plan (binnen acceptabele marges) geen verbetering voor de bomen ontstaat. De inrichting rond het appartementgebouw staat los van de inrichting van het toekomstige parkeerterrein en de omgeving van het paviljoen. Het is echter wenselijk, om hier ondanks de duidelijke scheiding tussen privé en openbaar terrein een doorgaand beeld te creëren. In het kader hiervan moet worden overwogen om een aantal bomen (waarvan enkele beuken met matige

10 11

BILAN,Vleermuizenonderzoek in het kader van de Flora- en faunawet, 22 december 2009. Copijn Utrecht bv, Bomen Effect Analyse Donderberg Leersum, Projectnummer 6331.5, juli 2006.


26

conditie) ten noordwesten van het geplande parkeerterrein en langs de huidige bosrand te verwijderen. Hierdoor ontstaat meer ruimte en overzicht. Tevens kan een betere randsituatie langs het bos worden gecreëerd. Supervisie van de uit te voeren werkzaamheden door een boomtechnisch adviseur wordt dringend geadviseerd. Hierdoor kan tijdens alle bouwfases overbodige schade aan de bomen worden voorkomen.

5.8.

Natuurwaardenonderzoek In een eerder stadium van planontwikkeling (2007) werd niet alleen uitgegaan van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte herontwikkeling van het horecagebouw ten behoeve van het wonen, maar werd ook uitgegaan van het realiseren van een Groene Entree voor het Nationaal Park. Ten behoeve van die ontwikkeling is een natuurwaardenonderzoek12 verricht naar de effecten voor de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS. Geconcludeerd werd dat de ontwikkeling (dus inclusief de realisatie van een entreegebouw binnen de EHS) geen significant effect opleverde op de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS. Het compensatiebeginsel was niet van toepassing.

5.9.

Archeologie Grontmij Nederland bv heeft het noodzakelijke archeologisch vooronderzoek verricht13. Dit onderzoek richtte zich voornamelijk op de op dat moment geplande kiosk op het achterterrein. In 2005 is reeds door Grontmij een bureauonderzoek uitgevoerd en zijn enkele verkennende boringen gezet, die mede betrekking hadden op de nu voorliggende locatie. Aanleiding voor dat onderzoek waren de voorgenomen bouwwerkzaamheden binnen het plangebied. De met deze werkzaamheden gepaard gaande grondverstoringen konden immers een directe bedreiging vormen voor eventueel in de ondergrond aanwezige archeologische waarden en resten. Als eerste stap werd dus een bureauonderzoek uitgevoerd met als doel inzicht te verkrijgen in de geologische opbouw van het terrein, het in beeld brengen van eventueel aanwezige archeologische waarden en resten en het formuleren van een specifieke archeologische verwachting voor het plangebied. Ter toetsing van de verkregen verwachting is in november 2005 ook een inventariserend veldonderzoek, verkennende fase, uitgevoerd14. Uit het uitgevoerde bureauonderzoek was gebleken dat de kans op het aantreffen van archeologische waarden binnen het plangebied (in ruimere zin) middelhoog tot hoog is. Het kan daarbij gaan om sporen daterend uit de periode vanaf het Neolithicum (of mogelijk nog ouder) tot en met de Late-Middeleeuwen. Om deze verwachting in het veld te toetsen, zijn in 2005 verspreid over het gebied enkele verkennende boringen gezet in die delen waar straks grondwerkzaamheden zullen plaatsvinden. Daarbij werd geconstateerd dat ter hoogte van het hoofdgebouw de

12

Bureau Waardenburg bv, Natuurwaardenonderzoek Groene Entree Donderberg, 6 februari 2007. Archeologisch onderzoek VVV-kiosk op het terrein van De Donderberg te Leersum, Inventariserend veldonderzoek (IVO-B), Grontmij Archeologische Rapporten 415, 19 februari 2007. 14 Archeologisch onderzoek De Donderberg te Leersum - Inventariserend veldonderzoek, Grontmij Archeologische Rapporten 264. 13


27

bodem reeds tot grote diepte verstoord was, hier zullen geen archeologische waarden in situ meer aanwezig zijn. Voor dit deel is daarom geen nader onderzoek meer verricht. Amateur-archeologen zullen, in overleg met de ontwikkelaar, de mogelijkheid krijgen om de werkzaamheden te begeleiden. De Provincie heeft op 15 februari 2007 aangegeven de hierboven beschreven conclusies en gegeven aanbeveling over te nemen15. Het nu voorliggende plan omvat een kleiner bouwvlak dan het plan waar ten tijde van het onderzoek van werd uitgegaan. Geconcludeerd kan dan ook worden dat de bovengenoemde conclusies nog steeds van toepassing zijn.

5.10. Bedrijven en milieuzonering De beoogde ontwikkeling ligt op de hoek van de Maarsbergseweg en de Rijksstraatweg. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan de bouw van ongeveer 14 appartementen. De directe omgeving is gecontroleerd op de aanwezigheid van bedrijven. Restaurant en partycatering d’Arthuizen aan de Rijksstraatweg 315 is op basis van de VNGpublicatie Bedrijven en milieuzonering ingedeeld onder milieucategorie 2. Hiervoor geldt voor de nieuw te bouwen woningen een minmaal aan te houden afstand tot het bedrijf van 30 meter. Omdat de afstand groter is dan 80 meter wordt hieraan ruimschoots voldaan. Er zijn bij de milieudienst geen bedrijven in de directe omgeving bekend die mogelijk belemmerd zouden worden door het realiseren van de kinderopvang. Conclusie In de omgeving van de locatie (hoek Maarsbergseweg/Rijksstraatweg) bevinden zich geen bedrijven die vanuit oogpunt van milieuzonering van invloed zijn op de woningbouwontwikkeling.

15

E-mail van dhr. A. Borsboom (provincie Utrecht) aan dhr. J. van der Roest (Grontmij), 15 februari 2007.


28

6. 6.1.

Watertoets Algemeen In de toelichting van een bestemmingsplan dient volgens artikel 3.1.6, lid 1 onder b van het Besluit ruimtelijke ordening een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Doel daarvan is de uitgangspunten en wensen vanuit duurzame watersystemen en veiligheid te vertalen naar concrete gebiedsspecifieke ruimtelijke uitgangspunten en deze weer te geven in het bestemmingsplan. Als principe geldt dat afwenteling moet worden voorkomen en voor het watersysteem de driestaps-strategie "vasthouden, bergen en afvoeren" moet worden gehanteerd. In de waterparagraaf kan worden ingegaan op de resultaten van het overleg. Zowel in het landelijk beleid (Nationaal Bestuursakkoord Waterketen), als in het Provinciaal beleid heeft het water een belangrijke plaats binnen de Ruimtelijke Ordening gekregen. De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft bij het uitbrengen van haar rapportage de term Watertoets geïntroduceerd. Het Rijk heeft vervolgens een handreiking voor de invulling van de Watertoets afgerond. De Watertoets wordt in deze handreiking beschreven als een proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De toets is gebaseerd op vigerend beleid. Doel ervan is het waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten van zowel Rijk, provincies en gemeenten. Hiertoe behoren in elk geval structuurvisies, inpassingsplannen en bestemmingsplannen. De grootste winst van de Watertoets als procesinstrument ligt bij de vroegtijdige, wederzijdse betrokkenheid en informatievoorziening.

6.2.

De waterbeheerder van het gebied Leersum Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is waterbeheerder in het plangebied. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer in het zuidelijk deel van de provincie Utrecht.

6.3.

Beleidskaders waterbeheerders Vierde Nota Waterhuishouding De rijksoverheid hecht belang aan initiatieven voor een meer duurzaam stedelijk waterbeheer. Belangrijk onderdeel hiervan is de herwaardering van watersystemen bij de ruimtelijke inrichting van (nieuwe) woongebieden. In de Vierde Nota Waterhuishouding wordt samenwerking tussen gemeenten, waterschappen en provincies gestimuleerd om te komen tot gemeenschappelijke visies en samenwerking voor duurzaam stedelijk waterbeheer. WB21 In het rapport Waterbeheer 21e eeuw wordt geconstateerd dat klimaatveranderingen, zeespiegelstijging, bodemdaling en verstedelijking nopen tot een nieuwe aanpak in het waterbeleid. In het rapport wordt een voorkeurstrategie uitgeproken voor het omgaan met water. Deze drie-


29

trapsstrategie, vasthouden-bergen-afvoeren, is bedoeld om veiligheid te creëren en schade door wateroverlast en door droogte te voorkomen. De drietrapsstrategie behelst het volgende: Overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms vasthouden in bodem en oppervlaktewater; Zo nodig water tijdelijk bergen in retentiegebieden langs de waterlopen waarvoor ruimte moet worden gecreëerd. Pas als de vorige opties te weinig opleveren, water afvoeren naar elders of, als dat niet kan, het water bij zeer extreme omstandigheden gecontroleerd opvangen in daarvoor aangewezen gebieden. Waterhuishoudingsplan Utrecht Dit derde waterhuishoudingsplan (WHP) van de provincie Utrecht beschrijft wat de provincie tot 2010 wil bereiken op het gebied van waterbeheer. Belangrijke andere spelers zijn het Rijk, de waterbeheerders, de gemeenten en maatschappelijke organisaties. Het WHP is gebaseerd op de Wet op de waterhuishouding (Wwh). Volgens deze wet worden in het WHP de hoofdlijnen vastgelegd van het in de provincie te voeren beleid ten aanzien van de waterhuishouding. Bij het opstellen van het WHP is rekening gehouden met het nationale beleid, zoals vastgelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding (NW4) uit 1998. Waterschappen dienen bij het opstellen van hun waterbeheersplan, keur en peilbesluiten rekening te houden met het WHP. Waterbeheersplan, keur en peilbesluiten worden door gedeputeerde staten getoetst aan het WHP. Het WHP vormt ook het formele toetsingkader voor de gemeentelijke rioleringsplannen. De functiekaart in dit plan is de basis voor het ontheffingenbeleid ten aanzien van de gemeentelijke zorgplicht voor riolering. Op al deze manieren wordt gegarandeerd dat het beleid uit WHP doorwerkt in het operationele waterbeheer. Via de watertoets zal het provinciale waterbeleid zijn plaats vinden in ruimtelijke plannen. Voor de Utrechtse Heuvelrug geldt als speerpunt voor verbetering van de waterhuishouding "afkoppelen en herstel infiltratie". Handboek Watertoets De Stichtse Rijnlanden In het Handboek watertoets geeft het hoogheemraadschap aan hoe de advisering in het kader van ruimtelijke plannen of besluiten plaatsvindt en welke toetsingscriteria daarbij een rol spelen. Aangezien onderhavige ontwikkeling betrekking heeft op een plan met een gepland verhard oppervlak kleiner dan 1 hectare, betekent dit dat het volgens het handboek gaat om een zogenaamd categorie 3 plan . De inzet van het hoogheemraadschap zal zich derhalve concentreren in het kader van de vergunningverlening en handhaving en vooral reactief van aard zijn.

6.4.

Overleg waterbeheerder In een eerder stadium heeft het hoogheemraadschap gereageerd16 op het toen voorliggende plan om 24 appartementen, een VVV-gebouw en bijbehorende parkeervoorzieningen te realise-

16

Zie brief van 7 november 2005 met kenmerk 139183.


30

ren. Het hoogheemraadschap heeft aangegeven een definitief standpunt in te kunnen nemen op het moment dat aanvullend onderzoek heeft plaatsgevonden op een aantal punten. Deze punten zijn: compensatie van verhard oppervlak, voorkomen van verontreiniging van regenwater en de invloed van het plan op het grondwater. Teneinde de waterhuishouding niet te verslechteren, dient de versnelde waterafvoer van het totale verhard oppervlak te worden voorkomen of gecompenseerd. Dit kan op verschillende manieren worden bereikt. De voorkeur van het hoogheemraadschap gaat echter uit naar het infiltreren van het regenwater in de bodem. Daarbij wordt vooral gedacht aan ondergrondse infiltratievoorzieningen. Met betrekking tot het voorkomen van verontreiniging van hemelwater stelt het hoogheemraadschap dat het vooral van belang is om uitloogbare bouwmaterialen te vermijden. Ook dienen chemische onkruidbestrijdingsmiddelen te worden vermeden. Onder verwijzing naar een eerder door de provincie Utrecht uitgebracht advies17, wordt het belang van een waterdichte ondergrondse bebouwing benadrukt.

6.5.

Afweging en doorwerking in dit bestemmingsplan Naar aanleiding van de hiervoor beschreven reactie van het hoogheemraadschap is vervolgens nader onderzoek verricht. In 2005 is een geohydrologisch onderzoek18 verricht naar de mogelijke invloed van het toentertijd geplande bouwplan. Gelet op de geohydrologische situatie wordt in het onderzoeksrapport geconcludeerd dat mag worden verwacht dat een geplande ingreep op de locatie -in de vorm van een verdiepte bebouwing in de ondergrond- geen of slechts een geringe invloed heeft op de meer regionale grondwaterstroming. Uiteraard gaat dit alleen op voor de te realiseren bebouwing. Bij ingrepen in de waterhuishouding tijdens de bouw moeten gepaste maatregelen worden getroffen. De keuze in dit rapport voor afvoer van hemelwater middels infiltratie in de bodem is geheel volgens beleid van het hoogheemraadschap en de gemeente. Hieronder volgt een nadere uitwerking van het infiltratieadvies. Vervolgens is in 2006 een infiltratieadvies19 opgesteld. Het advies geeft gevolg aan de wens van het hoogheemraadschap om nadere uitwerking van het infiltratiebeginsel. De in dit bestemmingsplan voorgestane ontwikkeling beoogt het tot stand brengen van 14 woningen in de vorm van appartementen ter plaatse van de huidige horecavestiging. Dat betekent dat de toekomstige bebouwing geringer zal zijn dan in 2005 met het hoogheemraadschap is besproken en tevens geringer dan in de onderzoeken als uitgangspunt is gehanteerd. Het percentage verhard oppervlak zal ten opzichte van de huidige situatie naar verwachting gelijk blij-

17

Zie brief van 7 september 2005 van de provincie Utrecht. TNO, kenmerk DINO 05-10.136/el, 4 november 2005. 19 BOOT, Infiltratieadvies De Donderberg te Leersum, 17 november 2006. 18


31

ven. Per saldo kan er van worden uitgegaan dat de ontwikkeling nauwelijks gevolgen heeft voor de belasting van het aanwezige rioolstelsel. De afvoer van regenwater van het verhard oppervlak van de woningen zal plaatsvinden door middel van infiltratie in de bodem, conform het door bureau Boot opgestelde infiltratieadvies. Bij het schoon houden van hemelwater is het van belang dat uitlogende materialen als zink, lood, koper en Bitumen zonder KOMO-keurmerk niet worden toegepast, daar waar deze materialen in contact komen met het hemelwater, zoals dak, dakgoot en regenpijpen. Het van de verharding afgevoerde water zal niet of nauwelijks vervuild zijn. Het hemelwater zal worden verzameld door middel van kolken en lijngoten, Deze worden voorzien van vuilvangroosters en zandvang om te voorkomen dat het infiltratiesysteem wordt vervuild.


32

7.

Financiële uitvoerbaarheid Voor de Donderberg is een overeenkomst gesloten met de ontwikkelaars. Het tekort op deze locatie wordt gedekt uit de algemene reserve.


33

8.

Inspraakprocedure Van 28 augustus 2009 tot en met 8 oktober 2009 heeft het voorontwerp-bestemmingsplan gedurende gebruikelijke openingsuren bij de publieksbalie in het gemeentehuis ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon eenieder zijn of haar inspraakreactie schriftelijk of mondeling naar voren brengen. De terinzagelegging heeft geresulteerd in 1 inspraakreactie. De inspraakreactie zijn hieronder kort samengevat en van commentaar voorzien. Federatie Groene Heuvelrug Opmerking 1: In de zienswijze van 7 oktober 2009 heeft inspreker met betrekking tot het oprichten van 24 appartementen bezwaar aangetekend. In een eerdere reactie van 23 april 2007 waren ook reeds bezwaren geuit tegen het toentertijd voorliggende plan. De nieuwe plannen hebben al die bezwaren nog niet weggenomen. De federatie is niet tegen het bebouwen van dat gebied ten behoeve van de functie wonen. Echter, om de plannen goed te kunnen beoordelen is meer nodig dan een heel summiere indicatie van het bouwvolume, die past in een iets naar achteren geschoven bouwvlak. Op deze markante plaats fungeert het gebouw als visitekaart van Leersum. Het gebouw dient een verantwoorde woonfunctie te bieden, maar moet daarnaast ook een oogstrelend effect hebben op de passanten. Ook de indicatie van het bouwvolume en de daarvan sterk afwijkende plankaart voor de functie wonen, geeft ons nog niet de zekerheid, dat het massale karakter nu wel is beperkt. Reactie gemeente: De gemeente is het volledig eens met inspreker dat op deze locatie een kwalitatief hoogwaardig gebouw dient te worden gerealiseerd. In het voorliggende bestemmingsplan is de realisatie van circa14 appartementen toegestaan, derhalve een behoorlijk kleiner aantal appartementen dan in het bouwplan waarnaar de federatie verwijst. Op deze wijze heeft de gemeenteraad het, door inspreker gevreesde, massale karakter teruggebracht. Er dient evenwel onderscheid te worden gemaakt tussen de juridisch-planologische verankering in een bestemmingsplan en de welstandstoetsing in het kader van een bouwplan. De vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. In een bestemmingsplan is het in principe slechts mogelijk het gebruik en de kwantitatieve bebouwingsmogelijkheden (maatvoering) te bepalen. Het opnemen van welstandscriteria (bouwstijl, materiaalgebruik, e.d.) is niet mogelijk. Voordat een bouwvergunning voor een bouwplan kan worden verleend dient zowel toetsing plaats te vinden aan welstandsnormen als aan de ruimtelijke randvoorwaarden uit een bestemmingsplan. Het vaststellen van een bestemmingsplan is echter een eerste noodzakelijke voorwaarde om straks een appartementengebouw te kunnen realiseren op deze locatie. De gemeente heeft daarom besloten een bestemmingsplan vast te stellen dat de ruimtelijke randvoorwaarden voor de nieuwbouw vastlegt. In het bestemmingsplan is het door de gemeente-


34

raad vastgestelde ruimtelijke kader voor De Donderberg vertaald. Dit kader is beschreven in paragraaf 4.2 van de toelichting van het bestemmingsplan. Een specifiek bouwplan is nu derhalve niet aan de orde. Om het bouwplan goed te kunnen beoordelen dient de federatie dus te wachten op de toekomstige initiatieven. Opmerking 2: De voorgestelde (half) ondergrondse parkeergarage vindt de federatie geen goede oplossing, zowel uit esthetisch oogpunt als vanuit het beperken van de hoogte. Parkeren volledig onder het maaiveld verlaagt het appartementengebouw naar het oordeel van de federatie al met zo'n 1.5 meter. Reactie gemeente: Bij de vaststelling van het ruimtelijk kader is uitgegaan van het beschreven bouwvolume. Het bouwvolume maakt het mogelijk een (half-)ondergrondse parkeergarage met daarboven 3 bouwlagen te realiseren. Het parkeren kan overigens ook op het maaiveld een plaats krijgen. De maximale hoogte van het gebouw zal ongeveer 10 tot 11 meter bedragen. Uit het bovenstaande blijkt dat het realiseren van een parkeergarage zowel gedeeltelijk, als geheel ondergronds tot de mogelijkheden behoort. Een geheel ondergrondse uitvoering heeft echter financiële consequenties die waarschijnlijk ten laste komen van de uitstraling van het gebouw. Wanneer de parkeergarage halfondergronds wordt uitgevoerd zal natuurlijke ventilatie kunnen plaatsvinden, waardoor de plaatsing van afzuiginstallaties wordt voorkomen. Het zal duidelijk zijn dat dit soort installaties een negatieve uitstraling op de omgeving zouden kunnen hebben (visueel en milieuhygiënisch). De gemeente is van mening dat de afweging dient te worden gemaakt door de initiatiefnemer. Daarbij zal de gemeente toezien op een uitvoering die voldoet aan de voor het gebied opgesteld welstandsnormen. Verwezen wordt naar de gemeentelijke Welstandsnota, waarin voor zover van belang de beeldkwaliteitsplannen zijn geïntegreerd.


35

9. 9.1.

Regels en plankaart Algemeen De fundamentele herziening wetgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening (de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening) is op 1 juli 2008 in werking getreden. Vooruitlopend op deze inwerkingtreding heeft het ministerie VROM het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP-2008) gepresenteerd. Bij het opstellen van deze standaard is overigens ook rekening gehouden met het Informatie-model Ruimtelijke Ordening 2008 (IMRO-2008) en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen 2008 (PRBP-2008).De bestemmingen in het voorliggende bestemmingsplan passen binnen die standaarden.

9.2.

Analoge verbeelding Het digitale bestemmingsplan plan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. Met de invoering van de Wro en de daaraan gekoppelde standaarden kent alleen het analoge bestemmingsplan een “plankaart”, de zogenaamde "analoge verbeelding". Aangezien het primaat bij het digitale plan ligt, staan in de regels geen verwijzingen meer naar analoge verbeelding. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1:1000.

9.3.

Regels In het bestemmingsplan komt één bestemming voor, te weten: Wonen (artikel 3). Wonen Binnen de bestemming "Wonen" is een bouwvlak aangegeven. Het woongebouw en de eventuele parkeergarage dienen binnen dit bouwvlak te worden gebouwd. Ten opzichte van het vastgestelde ruimtelijk kader is het bouwvlak ruimer getekend. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om bij de nadere detaillering van het bouwplan enigszins af te wijken van de vastgestelde maatvoering. In verband met de beperkingen die voortkomen uit de Wet geluidhinder is de afstand tot de beide aanliggende wegen echter gehandhaafd (met uitzondering van eventuele balkons). De voorgevel hoeft niet in de voorste begrenzing van het bouwvlak te worden gebouwd, maar kan verder naar achteren worden gebouwd. De eventuele parkeerkelder mag overigens, evenals het hoofdgebouw, uitsluitend binnen het bouwvlak worden gesitueerd. De maximale bouwhoogte is conform het ruimtelijk kader vastgesteld op 11 meter. Conform het advies van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is in de bestemmingsomschrijving van de bestemming tevens de functie “infiltratievoorzieningen” opgenomen. Hierdoor is het mogelijk om deze voorzieningen te realiseren in het plangebied. Om ervoor te zorgen dat de bepalingen van de Wet geluidhinder worden gerespecteerd is een bepaling opgenomen die er toe strekt dat de woningen uitsluitend mogen worden gebouwd indien: 1.wordt voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder, dan wel; 2.wordt voldaan aan de door het bevoegd gezag verleende hogere waarden (zie voor de uitkomsten van de akoestische berekening paragraaf 5.3 en de bijlagen).


36

Deze bepaling blijft buiten werking indien de woningen worden voorzien van een permanent geluiddichte gevel (dove gevel). Het spreekt vanzelf dat de binnenwaarde van de woningen de norm uit het Bouwbesluit niet mogen overschrijden (33 dB). De definitie die in de begripsbepalingen is opgenomen sluit aan op de omschrijving die in het hogere waarden beleid van de gemeente is opgenomen. Flexibiliteitsbepalingen zijn opgenomen de algemene ontheffingsregels (artikel 5). Deze bieden de mogelijkheid om af te wijken van de aangegeven maatvoering of om bijvoorbeeld aan de oost- of noordzijde buiten het bouwblok te bouwen. Dat wil zeggen aan de van de weg afgekeerde zijde.


37

10.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro 2008

10.1. Algemeen In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening 2008 is het voorontwerp bestemmingsplan "De Donderberg" aan de volgende instanties toegestuurd: 1. Provincie Utrecht Dienst Ruimte en Groen Postbus 80300 3508 TH Utrecht 2. VROM Inspectie Regio Noord-West Postbus 1006 2001 BA Haarlem 3. Woon Advies Commissie (WAC) t.a.v. mevrouw M. Kelder-Linssen Postbus 200 3940 AE Doorn 4. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden Postbus 550 3990 GJ Houten 5. Welstand en Monumenten Midden-Nederland Postbus 115 3980 CC Bunnik

In totaal zijn van 3 instanties reacties ontvangen. Instantie 2 heeft aangegeven dat de betrokken rijkdiensten geen aanleiding zien tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen in de RNRB (Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid). De instanties genoemd onder 1 en 4 hebben aangegeven met het plan in te kunnen stemmen, daarbij zijn enkele kanttekeningen geplaatst. De open/of aanmerkingen zijn hieronder weergegeven en van commentaar voorzien. De overige instanties hebben niet gereageerd.


38

10.2. Provincie Utrecht Opmerking 1: De provinciale afdeling Mobiliteit heeft in overleg de gemeente een oplossing bedacht om de doorstroming van met name openbaar vervoer en het autoverkeer op de rotonde N225/N226/ Broekhuyzerweg te verbeteren, zeker de tak N225 vanuit Leersum naar de rotonde toe. Hierin is voorzien door een bypass langs de rotonde vanuit de richting Leersum richting Maarsbergen. De provincie Utrecht is momenteel met de besluitvorming bezig. Met de gemeente is afgesproken om de reservering te beschrijven in de toelichting bij het bestemmingsplan en op te nemen op de plankaart. De provincie zou graag zien dat op de bestemmingsplankaart binnen de bestemming 'woondoeleinden', conform het ontwerp van de bypass, een strook voor verkeersdoeleinden wordt opgenomen en dat deze ontwikkeling wordt beschreven in de toelichting behorend bij het bestemmingsplan. E.e.a. vereist ook een aanpassing van de regels. Reactie gemeente: Tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan De Donderberg is overwogen om de op dat moment bekende aanpassing van de verkeerssituatie in het bestemmingsplan op te nemen. Om twee redenen is daar van afgezien. De eerste (en belangrijkste reden) is het feit dat de voorgenomen aanpassing van de rotonde door middel van de realisering van een bypass reeds gerealiseerd kan worden op basis van het vigerende bestemmingsplan. Voor het gebied vigeert het bestemmingsplan "Rijksstraatweggebied-west". Dit plan is op 4 maart 1982 vastgesteld door de toenmalige gemeenteraad van Leersum. De gronden waarop de bypass gerealiseerd dient te worden heeft de bestemming Verkeersvoorzieningen. Binnen deze bestemming zou zelfs nog geschoven kunnen worden bij de definitieve uitwerking van het verkeersproject20. Nu het vigerende bestemmingsplan de realisering toestaat ziet de gemeente geen aanleiding de bypass in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk te maken. Temeer omdat de bypass, met voorsorteerstrook, een veel grotere omvang heeft dan uitsluitend ter plaatse van het bestemmingsplan De Donderberg. De tweede (bijkomende) reden, om de bypass niet op te nemen ter plaatse van De Donderberg, heeft te maken met de nog niet definitieve vormgeving/afmeting van deze verkeersvoorziening. De gemeente is op basis van bovenstaande overwegingen van mening dat de bypass niet in dit bestemmingsplan dient te worden opgenomen. De juridisch-planologische afweging dient in het kader van het verkeersproject te worden gemaakt. Dat betekent ook dat eventuele bezwaren tegen het verkeersproject daar thuishoren en geen belasting dienen te vormen voor de herontwikkeling van de locatie De Donderberg21.

20

21

Deze conclusie is ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan achterhaald. De laatste projecttekeningen geven aan dat een klein deel van het perceel benodigd is voor de realisering van de bypass. Zoals uit voorgaande voetnoot blijkt is bij de vaststelling van dit bestemmingsplan gebleken dat een marginale aanpassing van de plangrens, zoals deze was opgenomen in het ontwerp-bestemmingsplan, noodzakelijk was om het verkeersproject te kunnen uitvoeren.


39

Opmerking 2: Uit overleg is naar voren gekomen dat ter hoogte van de bestemming Woondoeleinden de huidige uitrit langs de N226 wordt verplaatst. De provincie is voorstander van deze verplaatsing omdat handhaving op de huidige locatie verkeerskundige problemen kan gaan opleveren. Verzocht wordt om deze wijziging in het plan op te nemen. Reactie gemeente: Tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan is inderdaad met de gedachte gespeeld om de aansluiting te verplaatsen. Het kan zijn dat op enig moment deze gedachte met de provincie is gecommuniceerd. Voor de ontsluiting zijn toentertijd verschillende varianten getekend. Vooralsnog heeft de gemeente echter besloten de verplaatsing van de ontsluiting niet dwingend op te leggen aan de toekomstige ontwikkelaar van het gebied. Een goede afweging van belangen in het kader van de toekomstige verkeerstructuur buiten het plangebied van het bestemmingsplan De Donderberg, is daar mede de reden voor. Het bestemmingsplan De Donderberg laat iedere aansluiting in beginsel mogelijk en is in die zin flexibel. De aansluiting zelf valt, evenals de bypass, geheel binnen het bestemmingsplan "Rijksstraatweggebied-west" en heeft ook de bestemming Verkeersvoorzieningen. De flexibiliteit van bestemmingsplan De Donderberg geldt voor het handhaven van de bestaande aansluiting, maar ook voor het realiseren van een nieuwe aansluiting. In dat laatste geval zal overleg met de provincie als wegbeheerder van de Maarsbergseweg vanzelfsprekend dienen plaats te vinden. Daar staat tegenover dat de bestaande ontsluiting een planologisch recht vormt, waarmee de provincie bij haar planontwikkeling rekening dient te houden. De gewijzigde bestemming van De Donderberg is daarbij zoverre relevant dat het aantal verkeersbewegingen alleen maar minder wordt in de nieuwe bestemming van De Donderberg. Opmerking 3: De voorgenomen woonlocatie is niet gelegen in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) echter wel in de onmiddellijke nabijheid. De parkeerplaatsen zijn wel gelegen in de EHS. Om te kunnen bepalen of er, al dan niet, waarden worden aangetast zal de gemeente, conform provinciaal beleid, hiernaar onderzoek moeten verrichten. De provincie verzoekt een nee tenzij-onderzoek, conform provinciale richtlijnen, uit te voeren voor de bestemmingswijziging van de bestemmingen 'horeca', 'erf' en 'tuin' naar 'wonen'. En hierbij ook de bestemming' parkeren' en de vergroting van het bouwblok met 10% extra mee te nemen. Reactie gemeente: In een eerder plan werd niet alleen uitgegaan van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte herontwikkeling van het horecagebouw ten behoeve van het wonen, maar werd ook uitgegaan van het realiseren van een Groene Entree voor het Nationaal Park. In dat plan werd ook een appartementencomplex voorzien. Daarvoor zou –net als nu het geval is- het voormalige restaurant gesloopt worden. De bestaande parkeerplaatsen bleven. Verder werd in het bosperceel een informatiepaviljoen toegevoegd (waarin V.V.V., fietsverhuur en kleinschalige horeca werden ondergebracht). Het paviljoen zou buiten de huidige locatie in het aangrenzende bos komen te staan.


40

Het appartementencomplex werd (evenals het nu voorliggende plan) buiten de EHS ontwikkeld, het informatiepaviljoen zou binnen de EHS worden ontwikkeld. Ten behoeve van bovenbeschreven ontwikkeling is een natuurwaardenonderzoek22 verricht naar de effecten voor de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS. Geconcludeerd werd dat de ontwikkeling (dus inclusief de realisatie van een entreegebouw binnen de EHS) geen significant effect opleverde op de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS. Het compensatiebeginsel was niet van toepassing. Nu het voorliggende bestemmingsplan alleen voorziet in de ontwikkeling van het appartementengebouw (buiten de EHS) zijn de conclusies uit bovengenoemd onderzoek volledig van toepassing op de huidige situatie. De gemeente is dan ook van mening dat nieuw onderzoek op dit moment niet noodzakelijk is. De uitkomsten van het onderzoek zijn, voor zover van toepassing op de ontwikkeling van het appartementengebouw, opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Opmerking 4: Onder het kopje Ontsluiting geeft de gemeente in het bestemmingsplan aan dat het parkeren zowel (gedeeltelijk) op maaiveld als (gedeeltelijk) in een parkeergarage zal plaatsvinden. De maximale parkeerbehoefte is berekend op 31 parkeerplaatsen. Het huidige parkeerterrein biedt ruimte aan zo'n 100 auto's. Aangezien het parkeerterrein gelegen is in de EHS geeft de provincie in overweging om het overschot aan parkeerterrein "terug te geven" aan de natuur. Reactie gemeente: De gemeente vindt dit een positieve gedachte. Hoewel de parkeerplaats grotendeels buiten het voorliggende bestemmingsplan is gesitueerd (en de opmerking formeel gesproken gedeeltelijk dus geen betrekking heeft op dit plan), zal tijdens de uitwerking van het plan worden bekeken hoe het terrein kan worden “teruggegeven” aan de natuur. Opmerking 5: De provincie vraagt het gedachtegoed van de Stichtse Lustwarande te vertalen in de planontwikkeling. Reactie gemeente: De gemeente heeft een Welstandsnota waarin de uitgangspunten voor de planontwikkeling staan beschreven. In de gemeentelijke Welstandsnota behoort het plangebied tot het deelgebied “Leersum - lintbebouwing”. Ontwikkeling volgens de principes van de Stichtse Lustwarande is zeker mogelijk. De gemeente deelt de mening van de provincie dat de architectuur op deze locatie van een hoogstaande kwaliteit dient te zijn.

22

Bureau Waardenburg bv, Natuurwaardenonderzoek Groene Entree Donderberg, 6 februari 2007.


41

Opmerking 6: De provincie geeft in overweging, aansluitend aan de conclusie van het verrichte archeologisch onderzoek, amateur-archeologen bij de graafwerkzaamheden de gelegenheid te geven tot het doen van waarnemingen. Reactie gemeente: De gemeente heeft geen wettelijke mogelijkheden om dit dwingend op te leggen aan de toekomstige ontwikkelaar. Gelet op de verkennende boringen die tijdens het archeologisch onderzoek zijn verricht en de daaruit afgeleide conclusies, lijkt de aanwezigheid van amateurarcheologen niet erg zinvol. In het overleg met de ontwikkelaar zal dit verzoek echter worden meegenomen.

10.3. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden Opmerking 1: Het HDSR adviseert positief over het bestemmingsplan, mits het hieronder genoemde wateradvies wordt opgevolgd. Het voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. In het kort gaat het om: Infiltratie in de bodem van het hemelwater afkomstig van het dak, op basis van het infiltratieadvies van BOOT Organiserend Adviesburo B.V. van 2006 Het niet gebruiken van uitlogende materialen zoals koper, lood of zink: dit staat expliciet aangegeven in hetzelfde infiltratieadvies. Het uitvoeren van een ondergrondse parkeergarage als waterdichte constructie. Voor de toelichting en de regels worden 2 suggesties gedaan. Wat de toelichting betreft wordt verzocht om in hoofdstuk 6 Watertoets expliciet naar het infiltratieadvies van bureau BOOT te verwijzen. HDSR verzoekt om in de regels van het plan de term “waterhuishouding “op te nemen ten behoeve van het realiseren van de genoemde infiltratievoorzieningen. Reactie gemeente: De gemeente is verheugd over het positieve advies en voldoet aan de suggesties van HDSR. In paragraaf 6.5 is aangegeven dat de regenwaterafvoer van het verhard oppervlak van de woningen zal plaatsvinden door middel van infiltratie in de bodem, conform het door bureau BOOT opgestelde infiltratieadvies. In de regels van het bestemmingsplan zijn de infiltratievoorzieningen opgenomen in de bestemmingsomschrijving van de bestemming Wonen. Opmerking 2: Tot slot verzoekt HDSR de gemeente een aangepaste waterparagraaf toe te zenden.


42

Reactie gemeente: Over de aanpassingen aan het plan is op 11 november 2009 overleg gevoerd met HDSR. HDSR heeft aangegeven met de wijzigingen in te kunnen stemmen.


BIJLAGE 1

Akoestische berekening wegverkeerslawaai

* geluidsbelasting inclusief aftrek volgens artikel 110g Wgh.

BIJLAGE 2

Stikstofdioxide 2010

Fijn stof 2010

Bestemmingsplan De Donderberg

Recommend Documents