… 2013 Hoofd van Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid Postbus 47 2050 AA Overveen
Betreft: bezwaar tegen aanslag-/beschikkingsbiljet gemeentelijke belastingen 2013, Aanslagnummer … , belastingjaar 2013, dagtekening… 2013, ten name van…
Weledelgestrenge heer, Hierbij maak ik bezwaar tegen bovengenoemde beschikking cq aanslag. In de aanslag is de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op EUR … Deze waarde wordt bestreden. De grondslag dient EUR … te zijn. De motivering voor een lagere WOZ-waarde volgt hieronder. In februari 2011 heeft het Breed Bestuurlijk Overleg, ofwel het BBO, unaniem gekozen voor de Noordelijke Ontsluiting Greenport, eerder genoemd de NOG, maar thans bekend onder de naam Duinpolderweg. Het betreft een vierbaans weg (100/80 km per uur) die vlak langs de woonkernen Vogelenzang en Bennebroek loopt. Deze snelweg verbindt de N206 bij de Zilk met de N205 bij Hoofddorp. Vervolgens gaat de weg door naar de A4, langs de zuidkant van de Haarlemmermeer. Volgens de VVD fractie van de provincie NH is deze snelweg bedoeld als calamiteitenroute. Dat houdt in dat indien de A4 of de A44 vast komt te staan in de spits, de Duinpolderweg wordt gebruikt als calamiteitenroute. Hieronder volgt de relevante passage over de nieuwe calamiteitenroute de Duinpolderweg: ‘Door de komst van de nieuwe Rijnlandroute in combinatie met de nieuwe verbinding tussen N206 en A4 ontstaat in het kustgebied tussen Den Haag en Haarlem een robuust verkeerssysteem los van de A4. De snelweg A4 is één van de belangrijkste snelwegen in Nederland, maar kent geen alternatieve routes (deels de A44). Door de nieuwe verbinding ontstaat de mogelijkheid om vanaf de A9 een alternatief tot Den Haag te nemen. Vanaf Malieveld tot knooppunt Rotterpolderplein is via de A4 een vijftal minuten sneller (33 vs 38 minuten). Echter, bij files op de A4 ontstaat een alternatief via de nieuwe robuuste structuur.’ De verantwoordelijk gedeputeerde van de provincie NH heeft verklaard dat de weg er komt. Zie hiervoor bijlage 1 bij dit bezwaar. Het betreft een artikel uit het Haarlems Dagblad van juni 2011, waarin de gedeputeerde verklaart dat de weg goed is voor de dorpskernen, waaronder Bennebroek en Vogelenzang. Intussen is duidelijk geworden dat de Duinpolderweg niet dient ter bevordering van het belang van de genoemde dorpskernen, maar ter bevordering van het belang van de gemeente Haarlemmermeer doordat deze gemeente via de Duinpolderweg met behulp van een bijdrage van het Rijk een extra aansluiting wenst te realiseren op de A4.
In het Provinciaal Meerjarenprogramma Infrastructuur 2013-2016 (hierna PMI) van de provincie NH staat hierover het volgende: ‘Verbinding N205-N206: In samenwerking met het Rijk, de provincie Zuid-Holland en overige partners inzetten op de verbinding van de N205-N206, ten behoeve van de Westflank Haarlemmermeer.’ Het PMI is eind 2011 vastgesteld. Het belang van de dorpskernen is naar de achtergrond verdwenen. Dat komt omdat uit onderzoek is gebleken dat de Duinpolderweg zal zorgen voor ernstige problemen op aanliggende wegvlakken (uitkomst van de MER-studie en het besluit van de provincie NH en ZH van 2004). Op de tweede plaats zal van de Duinpolderweg een sterk aanzuigende werking uitgaan op het verkeer uit de regio. Het gevolg is dat duizenden extra voertuigen zullen rijden door de dorpskernen Bennebroek en Vogelenzang. De wegen die zeer ernstig belast, cq overbelast zullen worden zijn bijv: de Rijksstraatweg/Herenweg (N208), de Zwarteweg, de Bekslaan, de Leidsevaart, de Vogelenzangseweg, de Glipperdreef/Binnenweg, de Schoollaan, de Bennebroekerdreef, en alle aanliggende wegen zoals bijv de wegen in de Bloemenbuurt in Bennebroek die ontsloten worden door de Zwarteweg, zie ook het MIRT rapport van 2010 en het aanvullend onderzoek dat is gedaan door deskundige M Bunnik in zijn rapport beschreven ‘Duinpolderweg, hoe nu verder?’. Overigens heeft de onderzoeker bij Goudappel Coffeng in dit verband reeds bevestigd dat flankerende maatregelen genomen zullen moeten worden op het wegennet. Dit staat derhalve niet ter discussie. Hetzelfde geldt voor de Provincie NH, die in een reactie op de door de PvdA gestelde vragen laat weten dat mitigerende maatregelen nodig zijn (rotonde, andere ontsluiting Bennebroek zelf enz). Zie het document 2012/62, Haarlem 5 februari, Vragen inzake Duinpolderweg van mevrouw N. Ajouaau (PvdA), te vinden op de site van de provincie Noord-Holland. Los van de ernstige problemen op aanliggende wegvlakken, zal het verkeer op de Duinpolderweg ook aanzienlijk zijn. Dit betreft het verkeer dat op deze weg langs de dorpskernen rijdt. Uit het MIRT rapport blijkt dat het om 18.000 tot 30.000 voertuigen per dag gaat, terwijl hierin nog niet (volledig) het effect van de calamiteitenroute is verwerkt. Van het voornemen om de Duinpolderweg aan te leggen volgens het meest noordelijke tracé gaat een sterk waardedrukkend effect uit op de woning van ondergetekende. De noordelijke variant kwam volgens de MER studie uit de bus als de slechtste variant in alle opzichten, oa vanwege de negatieve gevolgen voor woon- en leefmilieu. Uit een recent door de provincie ingesteld onderzoek, blijkt ook dat de noordelijke variant op alle getoetste onderdelen bijzonder slecht scoort en met name op het gebied van de leefbaarheid in Bennebroek. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Zie verder voor de waardepeildatum en veranderingen artikel 18 derde lid Wet WOZ.
Het waardedrukkend effect van de Duinpolderweg is in de WOZ-aanslag/beschikking niet verdisconteerd. De daling die uit de beschikking blijkt is …%. De waardedaling als gevolg van de Duinpolderweg is berekend op …%. Hierbij verzoek ik u met dit effect rekening te houden. Ik verwijs u naar relevante jurisprudentie, zie oa LJN: BV2205, Gerechtshof 's-Gravenhage , BK-11/00117: ‘Het Hof acht aannemelijk dat potentiële kopers van de woning rekening zullen houden met de aanwezigheid van zo’n fabriek als negatieve liggingsfactor en die in de door hen te betalen prijs zullen verdisconteren. Het is evenzeer aannemelijk dat reeds de enkele aanwezigheid van die fabriek zorgt voor een waardedrukkend effect, ongeacht of de concentratie van de uitgestoten kankerverwekkende stof op de plaats van de woning daadwerkelijk bedreigend is voor de volksgezondheid.’
Vertrouwend dat u aan dit bezwaar tegemoet zult willen komen, verblijf ik, Hoogachtend, …… Bijlagen: Externe omstandigheden
Instantie
Fidanr.
WOZ-waarde met € 40.000 verminderd wegens stankoverlast
Hoge Raad 17-2-2012, nr. 11/03369
20121152
Effect crisis op WOZ-waarde verdisconteerd in prijspeil vergelijkingspanden
Rechtbank Amsterdam 1-122011, nr. 11/1073
20121240
Kleinere aanbouw bij woning reden voor neerwaartse bijstelling WOZ-waarde
Hof Den Bosch 6-10-2011, nr. 20120679 10/00640
Lagere WOZ-waarde voor door fabriek uitgestoten Hof Den Haag 9-11-2011, nr. 20120647 kankerverwekkende stof 11/00117 Verlaging WOZ-waarde met bijna 5% voor plaatsing UMTS-telefoniemasten
Hof Amsterdam 12-1-2012, nr. 10/00095
20120536
Rompslompforfait wegens bodemverontreiniging van 40%
Hof Amsterdam 27-10-2011, nr. 09/00656
20120515
Ligging woning bij druk kruispunt leidde tot lagere Rechtbank Breda 7-12-2011, WOZ-waarde nr. 11/3523
20120474
Niet-nakomen van toegezegd vrij uitzicht leidde tot lagere WOZ-waarde
Rechtbank Dordrecht 10-12012, nr. 11/350
20120301
Bodemverontreiniging, wateroverlast en schoolplein leidden tot lagere WOZ
Rechtbank Dordrecht 10-12012, nr. 11/34
20120326
Lagere WOZ-waarde door ligging aan uitvalsweg en bij ophaalbrug
Hof Amsterdam 22-12-2011, nr. 10/00367
20120117
Geluidsoverlast van treinverkeer
Hof Arnhem 22-11-2011, nr.
20116563
verminderde WOZ-waarde met € 16.000
11/00268
Uitzicht op vervallen hotel leidde tot lagere WOZ-waarde
Hof Den Haag 27-9-2011, nr. 20116024 11/00121
Waardedruk van 25% voor niet-opgeloste bodemverontreiniging
Hof Arnhem 12-7-2011, nr. 11/00125
Forse verlaging WOZ-waarde wegens bouwplannen hoogspanningsmast
Hof Den Haag 24-6-2011, nr. 20113386 10/00142
20113699
Naastgelegen bordeel en Rechtbank Den Haag 1-6verzakkingen drukten WOZ-waarde met ruim 10% 2011, nr. 10/8694
20113401
Uit de hand gelopen burenruzie drukte WOZ-waarde met € 75.000
Hof Amsterdam 28-4-2011, nr. 09/00808
20113249
WOZ-waarde met € 7.000 verlaagd door matig buitenschilderwerk
Rechtbank Breda 13-4-2011, nr. 10/3270
20112334
Waardedruk van € 41.000 voor tunnelbak en hangplek jongeren
Hoge Raad 29-4-2011, nr. 10/03620
20112052
WOZ-waarde verminderd wegens bodemverontreiniging en ligging
Hoge Raad 8-4-2011, nr. 10/01073
20111678
Drugstoerisme in Bergen op Zoom verminderde WOZ-waarde
Rechtbank Breda 7-2-2011, nr. 10/3342
20111123
Waardedruk van € 22.000 door geluidsoverlast van Randstadrail
Hof Den Haag 25-3-2011, nr. 20110608 10/00203
WOZ-waarde verlaagd door bodemverontreiniging in nabije omgeving
Rechtbank Dordrecht 19-112010, nr. 09/556
WOZ-waarde verminderd wegens Reeperbahneffect
Hof Den Bosch 29-7-2010, nr. 20105429 08/00797
WOZ-waarde wegens slechte bereikbaarheid met 10% verminderd
Rechtbank Den Haag 23-92010, nr. 10/179
WOZ-waardedruk van € 200.000 voor agrarische bestemming woning
Hof Den Haag 28-7-2010, nr. 20104229 09/00541
Structurele wateroverlast drukte WOZ-waarde met € 11.000
Hof Den Haag 9-6-2010, nr. 09/00447
Rompslomp voor bestemmingswijziging drukte WOZ-waarde met 10%
Hof Den Haag 23-6-2010, nr. 20103401 09/00764
Lagere WOZ-waarde door slechtere ligging niet volledig vrijstaande woning
Hof Den Haag 28-4-2010, nr. 20102575 09/00166
Vermindering WOZ-waarde wegens
Rechtbank Dordrecht 20-11-
20105678
20105086
20103518
20101778
overlast naastgelegen veehouderij
2009, nr. 07/1088
WOZ-waarde met € 97.000 verminderd wegens overlast van hondenkennel
Hof Den Haag 19-1-2010, nr. 20101482 09/00537
Voorgenomen bouw megavarkensstallen in omgeving drukte WOZwaarde
Rechtbank Almelo 27-1-2010, 20100671 nr. 09/596
Vermindering WOZ-waarde met 10% na beurskrach
Hoge Raad 18-12-2009, nr. 08/04439
20095833
Waardedruk van € 20.000 voor ligging langs sluiproute en andere overlast
Hof Amsterdam 10-12-2009, nr. 08/00085
20095745
WOZ-waarde van sloopwoning nabij luchthaven fors verminderd
Hof Amsterdam 5-11-2009, nr. 07/00324
20095358
Nabijheid van horeca en coffeeshop drukte WOZ-waarde
Hof Den Haag 7-7-2009, nr. 07/00627
20093961
Plannen om dijk terug te leggen verminderden WOZ-waarde met 10%
Hof Arnhem 8-9-2009, nr. 08/00199
20094061
Nabijheid van horeca en coffeeshop drukte WOZ-waarde
Hof Den Haag 7-7-2009, nr. 07/00627
20093961
WOZ-waarde met 10% verminderd door burenoverlast
Rechtbank Arnhem 15-42009, nr. 08/3339
20093094
WOZ-waarde met 10% gedrukt wegens paalrot van naastgelegen pand
Rechtbank Dordrecht 29-82008, nr. 07/539
20091873
Verlaging WOZ-waarde voor (geluids)overlast horecagelegenheden
Arr.rb. Den Haag 17 maart 2009 AWB07/6299
20091714
Deplorabele staat van garage en tuinmuurtjes drukten WOZ-waarde fors
Hof Den Haag 13-1-2009, nr. 20091232 08/00066
Nabijheid van spoorlijn verminderde WOZ-waarde van woning met € 37.300
Rechtbank Almelo 28-102008, nr. 08/368
20084377
Mogelijke plaatsing van UMTS-mast verminderde WOZ-waarde met € 19.000
Rechtbank Leeuwarden 8-52008, nr. 07/1792
20082590
Geluidsoverlast van brug nabij woning drukte WOZ-waarde met € 12.000
Rechtbank Dordrecht 30-112007, nr. 07/23
20074277
Waardedruk nabijgelegen luchthaven en verkeersweg was 5%
Hof Arnhem 5-10-2007, nr. 07/00037
20073502
Windmolens nabij woning verminderden WOZ-waarde met € 25.000
Hof Leeuwarden 17-8-2007, nr. 76/06
20072900
Studentenoverlast drukte WOZ-waarde met € 35.000
Rechtbank Den Haag 29-62007, nr. 06/5791
20072411
Naast woning gelegen pretpark drukte WOZ-waarde
Rechtbank Middelburg 29-12- 20070061 2006, nr. 06/239
Plannen omtrent plaatsing windmolenpark drukten WOZ-waarde met 15%
Rechtbank Zwolle 26-10-2006 20063527 nr. 06607
Hoogspanningsmast verminderde WOZ-waarde grond met 10%
Rechtbank Middelburg 28-06- 20063046 2006 051160
Uitzichtbelemmering verminderde WOZ-waarde
Rechtbank Leeuwarden 19-6- 20062015 2006, nr. 05/2392
Nabijheid hondenuitlaatplaats verminderde WOZ-waarde met f 5.000
Hoge Raad 11-02-2005 nr. 3992
20050630
Slagschaduwhinder windmolen verminderde WOZ-waarde
Hoge Raad 17-12-2004, nr. 39644
20044508
Naburig papegaaienbedrijf verminderde WOZ-waarde met € 10.000
Hof Arnhem 9-8-2004, nr. 02/03453
20043208
Niet-ontplofte bom in tuin verminderde WOZ-waarde met € 22.689
Hof Den Haag 3-8-2004, nr. 03/03484
20042740
Naburige kippenmesterij leidde tot vermindering WOZ-waarde
Hof Leeuwarden 20-2-2004, nr. 1403/02
20040631
Skatebaan leidde tot vermindering WOZ-waarde
Hof Arnhem 23-4-2003, nr. 02/03112
20032205
……………. Bijlagen
