Beroepscompetentieprofiel Onderhoudsopzichter
Regie: Bouwradius LOB Datum wijzigen: 26-8-2004 Versie 3
Print: 05-januari-2005
Pagina 1 van 17
BEROEPSCOMPETENTIEPROFIEL Onderhoudsopzichter Algemene informatie
datum: 26-8-2004
Onder regie van kenniscentrum beroepsonderwijs bedrijfsleven
Bouwradius LOB
versie: 3
Ontwikkeld door Brondocument(en)
Harry van der Veen en Louise van Helden • Advertenties en functiebeschrijvingen midden/groot bouwbedrijf. • Interviews en workshops in de praktijk (beroepsbeoefenaren en leidinggevenden). • Rapport AO Consult: bouwvaardige competenties UTA functies en sociaal communicatieve competenties; Arbeid Opleidingen Consult BV ( 2002) • Informatie van internet, uit kranten, vakbladen etc. • Onderzoeksrapport Bouwradius (nieuwe kwalificatie niveau 3).; Bouwradius Groep (februari 2002) • Bouw Avies Beheer ‘s-Gravenhage.
Legitimering beroepscompetentieprofiel - op format vereisten door - op inhoud door
KBB bouwradius
dd. 26-8-2004
Aedes (Vereniging van woningcorporaties) COMOG (branchevereniging voor onderhoud en beheer van onroerend goed)
dd. 1-6-2004
Mogelijke functiebenamingen •
Onderhoudsopzichter
•
(planmatig) onderhoudsopzichter
•
medewerker onderhoud
Loopbaanmogelijkheden - Projecten leiden voor renovatie of onderhoudswerkzaamheden. - Senior medewerker onderhoud. BEROEPSBESCHRIJVING beroepscontext / werkzaamheden
Print: 05-januari-2005
De onderhoudsopzichter werkt bij woningcorporaties of bij (particuliere) vastgoedbeheerders. De onderhoudsopzichter wordt ook wel directievoerder genoemd. De onderhoudsopzichter, inspecteert volgens schema de onderhoudsstaat van gebouwen inclusief de daarin aanwezige installaties. Hij levert gegevens aan ten behoeve van planmatig onderhoud. Hij onderhoudt contacten met bewoners/ gebruikers, (interne) aannemers, technici, brandweer, politie, gemeente, nutsbedrijven, verhuurmedewerkers, makelaars, en bouw- en woningtoezicht. De onderhoudsopzichter beoordeelt en onderzoekt onderhoudsklachten en houdt toezicht op onderhoudsprojecten en coördineert de onderhoudswerkzaamheden. Hij vraagt offertes aan, verstrekt opdrachten en voert technische opnamen uit t.b.v. de onderhoudsbegroting. Hij stuurt de (interne) aannemer en installateurs aan. De onderhoudsopzichter legt de voor het grote onderhoudswerk noodzakelijke werkzaamheden vast middels een bestek, bestektekeningen en begroting, of laat dit vastleggen. Hij verzorgt hier ook de bouwaanvraag. Hij rapporteert en adviseert richting zijn direct leidinggevende. De functie wordt zowel op kantoor, het bedrijfs-/ projectbureau als ´buiten´ (in de wijk) uitgeoefend. Het werk vindt in de regel plaats tijdens reguliere kantoortijden. Er kunnen ´s avonds spreekuren zijn.
Pagina 2 van 17
rol en verantwoordelijkheden
- De onderhoudsopzichter is in operationele zin verantwoordelijk voor het onderhoud, medeverantwoordelijk voor het verloop van het onderhoudsproces en de tevredenheid van de bewoners/ gebruikers hierover. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor het coördineren en aansturen van en toezicht houden op de uitgevoerde werkzaamheden ten behoeve van een onderhoudswerk en voor alle daaraan gerelateerde aspecten. Op een groot onderhoudswerk berust de coördinatie en het toezicht bij de onderhoudsopzichter. - Op een klein onderhoudswerk berust de coördinatie en het toezicht bij een medewerker onderhoud van het bedrijfs-/ projectbureau van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder. - De onderhoudsopzichter heeft een beoordelende, onderzoekende, toezichthoudende, coördinerende, rapporterende, adviserende, controlerende, aansturende en bemiddelende rol. - De onderhoudsopzichter coördineert de onderhoudswerkzaamheden. - De onderhoudsopzichter ziet toe op de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden. - De onderhoudsopzichter verleent ondersteuning bij het beheren en exploiteren van gebouwen. - De onderhoudsopzichter levert informatie aan ten behoeve van de woningcartotheek, het strategisch voorraadbeheer en planmatig onderhoud. - De onderhoudsopzichter werkt zelfstandig. - De onderhoudsopzichter heeft rechtstreeks contact met bewoners/ gebruikers en lost eventuele conflicten op. - De onderhoudsopzichter rapporteert en adviseert over zijn werkzaamheden aan de direct leidinggevende. - De onderhoudsopzichter onderhandelt met aannemers. - De onderhoudsopzichter maakt afspraken met onderhoudsmedewerkers voor de planning en uitvoering van werken.
complexiteit
- De onderhoudsopzichter communiceert met verschillende mensen. Daarbij komt de onderhoudsopzichter bewoners/ gebruikers tegen met een beperkte Nederlandse taalvaardigheid. - De onderhoudsopzichter heeft te maken met bewoners/ gebruikers die steeds mondiger en agressiever worden. Hij is in staat een slechtnieuws gesprek te voeren. - De administratieve taken van de onderhoudsopzichter hebben een routinematig karakter maar kunnen nochtans complex worden door steeds verschillende gebouwkarakters. - De onderhoudsopzichter beoordeelt en geeft advies over door bewoners/ gebruikers zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV). - De onderhoudsopzichter heeft te maken met bouwkundige aanpassingen voor gehandicapte en oudere bewoners/ gebruikers. - De onderhoudsopzichter schat de consequenties van schades in (beleid, financiën). - De onderhoudsopzichter werkt volgens vooraf vastgestelde procedures, maar moet om kunnen gaan met afwijkende situaties.
typerende beroepshouding
-
Organisatievermogen. Zelfvertrouwen. Sociaal. Communicatief. Kan goed tegen kritiek. Accuraat. Assertief. Oplossingsgericht. Commercieel. Klantgericht. Integer. Leidinggeven. Besluitvaardig. Stressbestendig.
TRENDS / INNOVATIES Marktontwikkelingen
Print: 05-januari-2005
• Consumentgericht bouwen: klanten leggen meer specifieke wensen op, zijn mondiger en willen zich professioneel laten adviseren/ ondersteunen. Er worden meer eisen gesteld aan sociale en communicatieve vaardigheden van medewerkers. • Prefabricage: verschuiving van productiearbeid naar de voorfase van het bouwproces met als gevolg meer nadruk op montage vaardigheden en logistieke vaardigheden. • Technische en procedurele advisering: (potentiële) klanten vragen advies aan de onderhoudsopzichter over leveranciers van goederen en diensten technisch advies en advies inzake procedures (bouwvergunning). • Onderhoud en herstel: meer aandacht voor onderhoud en herstel tijdens het ontwerp en het beheer en de exploitatie van vastgoed. • In toenemende mate geautomatiseerd opvragen en vastleggen van gegevens.
Pagina 3 van 17
Wetgeving overheidsregulering
• Wet- en regelgeving: toename op het gebied van product- en proceskwaliteit (bouwbesluit, huurwet, gemeentelijke regelgeving, ISO, etc.), arbo (VCA, Arbeidsomstandighedenwet, etc.), en milieu (duurzaam bouwen, Energie Prestatie Norm, etc). • Bouwkeuringen worden in de toekomst mogelijk wettelijk verplicht.
Technologische ontwikkelingen
• Omdat de adviesrol van de onderhoudsopzichter steeds groter wordt, houdt hij de technische ontwikkelingen bij (m.n. over bouwinstallaties, materiaal- en productkeuze, brand- en inbraakbeveiliging). • In toenemende mate “geprefabriceerde” bouwonderdelen met strakkere leveringsschema’s. • Meer ICT toepassingen. • Zelfsturing: verantwoordelijkheden en bevoegdheden delegeren naar het operationele niveau waardoor medewerk(st)ers de mogelijkheid krijgen om zelf mee de eigen werkprocessen aan te sturen. • Veranderingen van de interne organisatiestructuur, ook door fusies, van woningcorporaties en vastgoedbeheerders, ook naar aanleiding van de maatschappelijke ontwikkelingen • Europese normen.
Bedrijfsorganisatorische ontwikkelingen
Internationale ontwikkelingen
• Loopbaanmogelijkheden en mogelijkheden tot inhuren van buitenlandse (EU) werknemers. • Internationale concurrentie leidt mogelijk tot veranderende ontwikkelingen.
Print: 05-januari-2005
Pagina 4 van 17
KERNTAKEN VAN HET BEROEP 1
Inspecteert vooraf en achteraf ten behoeve van onderhoudswerken en ten behoeve van planmatig onderhoud.
2
Coördineert de uitvoering van onderhoudswerken.
3
Houdt toezicht op en controleert de kwaliteit van de uitvoering van onderhoudswerken.
4
Draagt zorg voor een correcte oplevering van het onderhoudswerk aan de bewoners/gebruikers.
5
Beheerfunctie (uit bcp bwt geknipt en geplakt)
Print: 05-januari-2005
Pagina 5 van 17
KERNTAAK 1 Inspecteert vooraf en achteraf ten behoeve van onderhoudswerken en ten proces
- De onderhoudsopzichter raadpleegt het gebouwdossier, het planmatig onderhoudsschema en andere relevante informatie over het gebouw. - De onderhoudsopzichter beoordeelt de door bewoners/ gebruikers zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV). - De onderhoudsopzichter beoordeelt de conditie van bouwdelen (visuele inspectie). Gevels soms met een verrekijker. - De onderhoudsopzichter controleert de aan- en afwezigheid van onderdelen van het gebouw. - De onderhoudsopzichter signaleert de plaats en mate van eventuele gebreken van het gebouw. - De onderhoudsopzichter bepaalt het achterstallig onderhoud. - De onderhoudsopzichter noteert bij de voorinspectie wat voor rekening komt van respectievelijk de bewoner/ gebruiker en de verhuurder en stelt partijen daar voor aansprakelijk. - De onderhoudsopzichter bepaalt bij de na-inspectie welke werkzaamheden uitgevoerd zullen worden. - De onderhoudsopzichter legt overnames van roerende goederen vast. - De onderhoudsopzichter adviseert over de staat van onderhoud en het toepassen of de kwaliteit van ZAV (zelf aangebrachte voorzieningen). - De onderhoudsopzichter legt de gegevens vast van de voor- en na-inspectie, en rapporteert en adviseert over zijn inspectiewerkzaamheden aan de direct leidinggevende. - De onderhoudsopzichter neemt het planmatig onderhoud op voor de komende jaren. - De onderhoudsopzichter levert informatie aan ten behoeve van de woningcartotheek, het strategisch voorraadbeheer en het planmatige onderhoudsschema. - De onderhoudsopzichter verricht aan- en verkoopkeuringen voor zijn werkgever. - De onderhoudsopzichter legt de gegevens vast van de opnames van planmatig onderhoud, en rapporteert en adviseert over zijn opnamewerkzaamheden aan de direct leidinggevende.
rol / verantwoordelijkheden
- De rol van de onderhoudsopzichter is observerend, controlerend, analyserend, beoordelend en besluitvormend van aard. - De onderhoudsopzichter rapporteert en adviseert over zijn inspectie- en opnamewerkzaamheden aan de direct leidinggevende. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor de eigen inspectie- en opnamewerkzaamheden. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor de uitvoering van het onderhoudsbeleid met betrekking tot de voor- en na-inspectie. - De onderhoudsopzichter rapporteert en adviseert richting zijn direct leidinggevende.
complexiteit
- De administratieve taken van de onderhoudsopzichter hebben veelal een routinematig karakter. - De onderhoudsopzichter heeft te maken met verschillende typen gebouwen/onderhoudswerken. Veelal woningbouw maar ook utiliteitsbouwwerken komen voor (planmatig) onderhoud in aanmerking. - De onderhoudsopzichter heeft te maken met verschillende typen bewoners/ gebruikers. Soms is daarbij sprake van meningsverschil over de staat van de woning/ het gebouw. - De onderhoudsopzichter legt verbanden tussen gebreken, de oorzaken daarvan en draagt mogelijke oplossingen aan. - De onderhoudsopzichter stelt het schadebedrag vast voor bewoners/ gebruikers en verhuurder. - De onderhoudsopzichter moet de belangen van de oude en nieuwe bewoner/ gebruiker afwegen. - De onderhoudsopzichter communiceert ook met mensen die de Nederlandse taal niet goed beheersen. - De onderhoudsopzichter vertegenwoordigt het belang van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder en zorgt tegelijk voor een goede verstandhouding met de bewoner/ gebruiker.
betrokkenen
- Collega's (bijvoorbeeld: direct leidinggevende, verhuurmedewerker, of degene die woningcartotheek bijhoudt). - Makelaar. - Vertrekkende bewoner/ gebruiker. - Nieuwe bewoner/ gebruiker. - Eigen of externe aannemer. - Gemeentelijke dienst bouw- en woningtoezicht.
(hulp-)middelen
- Instrumenten om conditiemetingen uit te voeren. (meetapparatuur, waterpas, vochtmeter, elektrische leidingen zoeker, verrekijker, trap, inspectie klopstok, slaghamer, ). - Inspectielijst .
Print: 05-januari-2005
Pagina 6 van 17
- Gebouwdossier, het planmatig onderhoudsschema en andere relevante informatie over het gebouw. (bijvoorbeeld woningplattegrond, woningomschrijving). - Prijzenlijst. - Vervoer. - (Mobiele) telefoon. - Computer. - Computer, ook om op afstand de werking van en storingen aan liftinstallaties te kunnen beoordelen. kwaliteit van proces en resultaat
- Het planmatig onderhoud is goed in kaart gebracht. - De onderhoudsopzichter werkt gestructureerd en slaat geen onderdelen over. - De onderhoudsopzichter beschrijft de conditie van de bouwdelen op de inspectielijst. - De onderhoudsopzichter beschrijft wijzigingen en schades van bouwdelen middels de inspectielijst. - De onderhoudsopzichter maakt een schriftelijke verdeling van kosten voor bewoner/ gebruiker en verhuurder. - De onderhoudsopzichter communiceert zodanig met de bewoners/ gebruikers dat deze dat als prettig ervaren. - De onderhoudsopzichter volgt in het contact met de bewoners/ gebruikers het beleid van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder.
keuzes en dilemma's
Keuzes: - Wat moet er gebeuren om de woning/het gebouw beter verhuurbaar te maken? - Wat zijn kritische bouwdelen? - Voldoet het gebouw constructief aan de regelgeving? - Is de woning/ het gebouw nog esthetisch verantwoord? - Voldoet de indeling aan de eisen van de tijd? - Wat wordt aangepast of verwijderd, wat niet? - Welke onderhoudswerkzaamheden vallen binnen het gestelde budget? - Wat is voor rekening van de bewoner/ gebruiker of verhuurder? Dilemma’s: - Afstemmen van werkzaamheden op meerjarenplanning. - Het betrekken van bewoners/ gebruikers bij uit te voeren werkzaamheden. - Het omgaan met verschil van mening met bewoner/ gebruiker over uit te voeren werkzaamheden. - De afweging welke belangen voorrang krijgen in een conflictsituatie met een bewoner/ gebruiker. - Het afstemmen van de verschillende belangen van vertrekkende en nieuwe bewoner/ gebruikers.
Print: 05-januari-2005
Pagina 7 van 17
KERNTAAK 2 Coördineert de uitvoering van onderhoudswerken. proces
- De onderhoudsopzichter legt de voor het grote onderhoudswerk noodzakelijke werkzaamheden vast middels een bestek, bestektekeningen en begroting, of laat dit vastleggen. - De onderhoudsopzichter verzorgt voor het grote onderhoudswerk de bouwaanvraag. - De onderhoudsopzichter bereidt planmatig onderhoudswerk voor en besteedt het werk aan. - De onderhoudsopzichter begeleidt de uitvoering van het onderhoudswerk door (deeltijds) toezicht te houden op de uit te voeren werkzaamheden.. - De onderhoudsopzichter vraagt offertes aan, verstrekt opdrachten en voert technische opnamen uit t.b.v. de onderhoudsbegroting. - De onderhoudsopzichter stuurt de (interne) aannemer en installateurs aan. - De onderhoudsopzichter maakt afspraken over uit te voeren werkzaamheden met bewoners/gebruikers, verhuurmedewerker/ makelaar, eigen onderhoudsdienst/interne aannemer, derden (zoals nutsbedrijven en de gemeentelijke dienst bouw- en woningtoezicht) en eventueel de wijkopzichter en notuleert het werkoverleg met hen. - De onderhoudsopzichter plant de datum van oplevering door de (interne) aannemer aan de opdrachtgever. - De onderhoudsopzichter coördineert de oplevering van de werkzaamheden door de (interne) aannemer aan de opdrachtgever. - De onderhoudsopzichter beheert de contracten met installateurs. - De onderhoudsopzichter bewaakt de naleving van onderhoudscontracten met installateurs zoals bij het liftenonderhoud m.b.t. overmatig veel storingen. - De onderhoudsopzichter rapporteert en adviseert over zijn coördinerende werkzaamheden richting zijn direct leidinggevende.
rol / verantwoordelijkheden
- De rol van de onderhoudsopzichter is coördinerend, beoordelend en controlerend, maar ook (enigszins dubbel) aansturend. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor de coördinatie van de oplevering van het onderhoudswerk door de (interne) aannemer aan de opdrachtgever. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor het behalen van de geplande datum van oplevering door de (interne) aannemer aan de opdrachtgever. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor het kwalitatief bewaken van de omschreven bouwkwaliteit. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor het bewaken van de bouwkosten. - De onderhoudsopzichter rapporteert en adviseert richting zijn direct leidinggevende.
complexiteit
- De onderhoudsopzichter werkt zelfstandig. - De onderhoudsopzichter zorgt ervoor dat de werkzaamheden voor de geplande opleverdatum, volgens omschreven kwaliteit en binnen de begroting uitgevoerd zijn. - De onderhoudsopzichter communiceert met aannemers over de uit te voeren werkzaamheden en meerwerk. - De onderhoudsopzichter beheert de gemaakte afspraken, beheert het budget en controleert de voortgang en de kwaliteit van de werkzaamheden.
betrokkenen
- (Eigen) aannemerij/ onderhoudsdienst/ installateurs/ leveranciers. - Oude/ nieuwe bewoner/gebruiker. - Makelaar. - Collega's (bijvoorbeeld: direct leidinggevende, tekenaar, bestekschrijver, calculator, verhuurmedewerker/ makelaar, of degene die woningcartotheek bijhoudt). - Nutsbedrijven. - Gemeentelijke dienst bouw- en woningtoezicht.
(hulp-)middelen
-
kwaliteit van proces en resultaat
- Conform de gemaakte afspraken wordt de woning/ het gebouw tegen de beste prijs / kwaliteitsverhouding verhuurbaar gemaakt voor de geplande einddatum.
keuzes en dilemma's
Keuzes: - Welke gebreken hebben prioriteit? - Wat wordt uitbesteed of in eigen beheer uitgevoerd? - Wat is een reële opleverdatum? Dilemma’s: - De bewoner/ gebruiker wil er sneller in dan gepland. (De onderhoudsopzichter moet om kunnen gaan met wijzigingen in opleverdata). - De kwaliteit waarin een woning/ gebouw gebracht wordt om snel en toch verantwoordelijk te kunnen verhuren.
Print: 05-januari-2005
Proces verbaal van oplevering volgens UAV. UAV Opleveringslijsten/ -formulieren Een (geautomatiseerd) administratief systeem. (Mobiele) telefoon. Vervoer.
Pagina 8 van 17
- Verdeling van uit te voeren werkzaamheden over de vertrekkende bewoner/ gebruiker of verhuurder. KERNTAAK 3 Houdt toezicht op en controleert de kwaliteit van de uitvoering van onderhoudswerken. proces
- De onderhoudsopzichter controleert per werkzaamheid preventief, gedurende en achteraf of de uitvoering is volgens de vooraf afgesproken kwaliteitseisen volgens bestek, bestektekeningen, begroting en volgens de financiële afspraken. - De onderhoudsopzichter overlegt met de uitvoerder over niet goed of niet uitgevoerde werkzaamheden. Met name over hoe en wanneer deze alsnog goed uitgevoerd worden. - De onderhoudsopzichter keurt de bouwmaterialen en de bouwproducten. - De onderhoudsopzichter ziet toe op de veilige bouwuitvoering. - De onderhoudsopzichter controleert de aanvullend uitgevoerde werkzaamheden op afspraken van prijs, tijd en bouwtechnische kwaliteit. - De onderhoudsopzichter controleert de facturen/ vervallen termijnen. - De onderhoudsopzichter controleert en bewaakt de voortgang. - De onderhoudsopzichter rapporteert en adviseert over zijn controlerende werkzaamheden richting zijn direct leidinggevende.
rol / verantwoordelijkheden
- De rol van de onderhoudsopzichter is controlerend en sturend van aard voor wat betreft de uit te voeren werkzaamheden, de bouwmaterialen en bouwproducten, de financiën, de veiligheid en de voortgang. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor het behalen van de geplande opleverdatum. - De onderhoudsopzichter beslist of het werk goed is uitgevoerd. - De onderhoudsopzichter rapporteert en adviseert richting zijn direct leidinggevende.
complexiteit
- De onderhoudsopzichter werkt zelfstandig. - De onderhoudsopzichter moet een aantal aspecten tegelijk in de gaten houden. - De onderhoudsopzichter heeft enigszins een dubbele rol. Hij stuurt de uitvoering aan en houdt tegelijkertijd het toezicht op de uitvoering.
betrokkenen
- (Eigen) aannemerij/ onderhoudsdienst/ installateurs/ leveranciers/ vaklieden. - Oude/ nieuwe bewoner/ gebruiker. - Makelaar. - Collega's (bijvoorbeeld: direct leidinggevende, tekenaar, bestekschrijver, calculator, verhuurmedewerker, of degene die woningcartotheek bijhoudt). - Nutsbedrijven. - Gemeentelijke dienst bouw- en woningtoezicht.
(hulp-)middelen
- Rolmaat of duimstok. - Vochtmeter. - Technische omschrijving. - Computer. - Voorwaarden en normen/ kwaliteitseisen van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder zelf. - Spiegeltje. - Vervoer. - (Mobiele) telefoon.
kwaliteit van proces en resultaat
- De werkzaamheden zijn uitgevoerd volgens de eisen en afspraken zoals: - Opdrachtomschrijving/ -bon. - Bestek, bestektekeningen en begroting. - Arbo- en milieueisen. - Bouwbesluit en andere relevante wet- en regelgeving. - Voorwaarden van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder. - Financiële afspraken. - Het werk is tijdig opgeleverd en volgens afspraken omtrent prijs, en bouwtechnische kwaliteit. - De woning/ het gebouw is verhuurbaar.
keuzes en dilemma's
Keuzes: - Spanningsvelden en risico’s kunnen voorkomen in de zin van planning versus veiligheid, planning versus kwaliteit, bedrijfsbelang van het bouwkundig aannemingsbedrijf versus belang opdrachtgever en financiën versus kwaliteit. Dilemma’s: - Bepalen van de grens tussen afkeuren en goedkeuren van uitgevoerd werk. - Bepalen van te ondernemen actie naar aanleiding van een niet goed uitgevoerde werkzaamheid. - Bepalen wat te doen als de factuur niet klopt. - Bepalen wat te doen als de voortgang stagneert. - Bepalen wanneer samenwerking met een aannemer stopt. Kansen: - Kansen zijn voor de onderhoudsopzichter om door preventief toezicht te houden, de beschreven spanningsvelden en risico’s te verminderen.
Print: 05-januari-2005
Pagina 9 van 17
KERNTAAK 4 Draagt zorg voor een correcte oplevering van het onderhoudswerk aan de proces
- De onderhoudsopzichter loopt met de bewoner/ gebruiker door de woning/ het gebouw en registreert op een lijst per vertrek de huidige situatie zoals de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder de woning/het gebouwaan de bewoner/ gebruiker op wil leveren. - De onderhoudsopzichter luistert naar wensen van bewoners/ gebruikers. Hij onderhandelt met bewoners/gebruikers over de uitvoerbaarheid van hun wensen of/ en geeft advies. - De onderhoudsopzichter geeft advies over mogelijke aanpassingen voor ouderen of gehandicapten. - De onderhoudsopzichter maakt afspraken met de nieuwe bewoner/ gebruiker over nog uit te voeren werkzaamheden in verband met verborgen gebreken en legt de afspraken vast. - De onderhoudsopzichter geeft de gemaakt afspraken door aan de verhuurmedewerker/ makelaar. - De onderhoudsopzichter geeft uitleg over de technische installaties, reeds uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en toekomstige onderhoudswerkzaamheden. - De onderhoudsopzichter geeft uitleg over de kostenverdeling van het nog uit te voeren onderhoud. - De onderhoudsopzichter geeft een toelichting op de uitgevoerde herstelwerkzaamheden.
rol / verantwoordelijkheden
- De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor een goede verstandhouding met de bewoners/ gebruikers; de onderhoudsopzichter is het visitekaartje van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder. - De onderhoudsopzichter is verantwoordelijk voor de uiteindelijk opgeleverde kwaliteit van de aan de bewoner/ gebruiker opgeleverde woning/ het aan de bewoner/ gebruiker opgeleverde gebouw.
complexiteit
- De onderhoudsopzichter stelt zich klantgericht op naar nieuwe bewoners/ gebruikers. - De onderhoudsopzichter adviseert over voorzieningen voor gehandicapten, bouwvergunningen en zelf aan te brengen voorzieningen. - De onderhoudsopzichter communiceert met mensen die de Nederlandse taal niet goed beheersen. - De onderhoudsopzichter vertegenwoordigt het belang van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder en zorgt tegelijk voor een goede verstandhouding met de bewoner/ gebruiker.
betrokkenen
-
(hulp-)middelen
- Computer. - Lijsten en formulieren die de oplevering structureren.
kwaliteit van proces en resultaat
- De onderhoudsopzichter communiceert zodanig met de bewoners/ gebruikers dat deze dat als prettig ervaren. - De onderhoudsopzichter volgt in het contact met de bewoners/ gebruikers het beleid van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder. - De onderhoudsopzichter maakt duidelijke afspraken. - De kwaliteit van de opgeleverde woning is acceptabel voor de nieuwe bewoner/ gebruiker.
keuzes en dilemma's
Keuzes: - Welk meerwerk moet uitgevoerd worden? - Wie voert het meerwerk uit? - Voor wie zijn de kosten van het meerwerk? Dilemma’s: - Het betrekken van bewoners/ gebruikers bij uit te voeren werkzaamheden. - De afweging welke belangen voorrang krijgen in een conflictsituatie met een bewoner/ gebruiker. - Vaststellen of een gebrek in de woning/ het gebouw een verborgen gebrek is.
Print: 05-januari-2005
Nieuwe bewoner/ gebruiker. Verhuurmedewerker/ makelaar . Makelaar. Uitvoerder van de (interne) aannemer. Vaklieden.
Pagina 10 van 17
KERNTAAK 5 Beheerfunctie (uit bcp bwt geknipt en geplakt) proces
Sommige med. BWT hebben een beheertaak. Gebouwen die in eigendom zijn van de gemeente zelf, zoals (vm.) schoolgebouwen, pastorie, ambtswoningen, buurthuizen, worden ook beheerd door één van de bouwkundigen die bij de gemeente in dienst zijn, regelmatig door een med. BWT.
rol / verantwoordelijkheden
De bouwkundige heeft al het voorkomende bouwkundige onderhoud en beheer van alle panden onder zijn hoede. Hij maakt een meerjarenonderhoudsbegroting (bouwkundige opname maken + begroten + plannen). Elk jaar wordt een voorstel aan de raad en B&W gedaan om jaarbegroting te laten bekrachtigen (nota maken). A.h.v. dit budget wordt het werk uitbesteed, hetzij in regie, hetzij na een prijsopgave. Het werk zal bouwkundig gecontroleerd worden en er moet worden ingespeeld oep onvoorziene situaties. Soms zal de med. BWT zelf de schroevendraaier ter hand nemen of een pannetje rechtleggen. Zie verder (deels) de BCP onderhoudsopzichter. Houdt de klachtenregistratie bij.
complexiteit
- Er is sprake van verschillende verantwoordelijkheden die bij dezelfde persoon liggen. De med. BWT heeft op het ene moment de pet op van opdrachtgever van een werk. Het volgende moment heeft hij te maken met diezelfde aannemer die zijn bedrijf runt en wellicht moet worden aangesproken (bv storten grond zonder milieuvergunning of bouwen zonder vergunning). - Het opbouwen van een vertrouwensband met vaste aannemers en schilders kan belangrijk zijn; je weet dan wat voor werk je van hem kan verwachten. - Het verdelen van het werk onder de verschillende aannemers in de omgeving. Dit kan ook tot scheve gezichten leiden.
betrokkenen
Aannemer, B&W, raad, leidinggevende, huurder
(hulp-)middelen
Schroevendraaier, accuboor, meetband, hamer, fototoestel, ladder
kwaliteit van proces en resultaat
De gemeentelijke gebouwen dienen in technisch goede staat te zijn. Maakt de college- of raadsvoorstellen.
keuzes en dilemma's
Het gemeentelijke budget is wat krapper aan het worden.
Print: 05-januari-2005
Pagina 11 van 17
KERNOPGAVEN VAN HET BEROEP 1
De onderhoudsopzichter moet het beleid van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder afwegen tegen de belangen van de bewoner/ gebruiker, zodanig dat de bewoner/ gebruiker zich in het beleid van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder kan herkennen.
2
Bij het vaststellen van uit te voeren werkzaamheden moet gekeken worden naar verschillende criteria, het beleidsplan, meerjarenplanning, de begroting (woningbeleidsplan), regelgeving, eisen van de tijd, het beschikbare budget van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder, enz.
3
De onderhoudsopzichter moet het evenwicht vinden tussen zakelijkheid en sociale contacten met bewoner/ gebruikers om verantwoorde beslissingen kunnen te nemen.
4
De onderhoudsopzichter moet de informatie die hij van de bewoner/ gebruiker krijgt op waarde kunnen schatten. Er kan verschil van mening zijn over de herkomst van een gebrek inde woning/ het gebouw, vooral bij gebrekkige dossiervorming.
5
De onderhoudsopzichter moet met bewoners/ gebruikers met verschillende sociale achtergronden of met bewoners/ gebruikers die de Nederlandse taal niet goed beheersen duidelijk en eenduidig kunnen communiceren.
6
De onderhoudsopzichter stelt het schadebedrag direct en efficiënt zodanig vast dat een reële inschatting van werkzaamheden, tijd en geld wordt gemaakt.
Print: 05-januari-2005
Pagina 12 van 17
OVERZICHTSSCHEMA BEROEPSCOMPETENTIES EN KERNTAKEN KERNTAAK BEROEPSCOMPETENTIES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
vakmatig-methodisch (VM) 1 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze de technisc
X
X
2 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze de uitvoeri
X
3 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze gegevens t
X X X X
4 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze de herstelk
X
X
bestuurlijk-organisatorisch en strategische (BOS) 5 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze taken zelfs
X X X X
sociaal-communicatieve (SC) 6 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze met colleg
X
7 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze zowel mon
X X X X
8 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze te onderha
X
ontwikkelings (ON) 9 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze zijn eigen
Print: 05-januari-2005
X X X X
Pagina 13 van 17
OVERZICHTSSCHEMA BEROEPSCOMPETENTIES EN KERNOPGAVEN KERNOPGAVE BEROEPSCOMPETENTIES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
vakmatig-methodisch (VM) 1 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze de technisc
X
X
4 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze de herstelk
X
bestuurlijk-organisatorisch en strategische (BOS) 5 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze taken zelfs
X X X X X X
sociaal-communicatieve (SC) 7 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze zowel mon
X
8 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze te onderha
X
X X X
ontwikkelings (ON) 9 De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze zijn eigen
Print: 05-januari-2005
X X X X X X
Pagina 14 van 17
BEROEPCOMPETENTIES MET SUCCESCRITERIA Nr. 1 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze de technische staat vande woning/ het gebouw te beoordelen op eventuele schade/ gebreken of afwijkingen om te zorgen voor VM een complete en bouwtechnisch verantwoorde, verhuurb(a)ar(e) woning/ gebouw. Succescriteria Proces
De onderhoudsopzichter werkt gestructureerd en nauwkeurig tijdens de controle/ beoordeling. De onderhoudsopzichter schat in hoeveel tijd (in werkdagen) werkzaamheden in beslag nemen. De onderhoudsopzichter maakt een bouwtechnische beoordeling met behulp van geldende normen, eisen en het woningdossier. De onderhoudsopzichter signaleert welke informatie relevant is voor het onderhoudsbeleid. De onderhoudsopzichter registreert de relevante gegevens nauwkeurig op papier of digitaal.
Resultaat
De onderhoudsopzichter geeft de informatie door aan de verantwoordelijke voor het onderhoudsbeleid. Een volledige beoordeling van de schade/ gebreken. De nieuwe bewoner/ gebruiker kan op de afgesproken tijdde woning/ het gebouw betrekken. De leegstand vande woning/ het gebouw is minimaal. Het is de vertrekkende bewoner/ gebruiker en de verhuurder duidelijk wie welke herstelwerkzaamheden uit moet voeren. De afwijkingen die er zijn ten opzichte van de woningcartotheek zijn duidelijk in kaart gebracht. Een volledig en correct overzicht van relevante informatie ten behoeve van het onderhoudsbeleid.
Nr. 2 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden of schadewerkzaamheden te controleren op voortgang om te VM zorgen voor een complete en bouwtechnisch verantwoorde verhuurb(a)ar(e) woning/ gebouw. Succescriteria Proces
De onderhoudsopzichter beoordeelt nauwkeurig en gestructureerd bij de na-inspectie, tijdens herstelwerkzaamheden en bij de oplevering. De onderhoudsopzichter beoordeelt of de herstelwerkzaamheden voldoende bouwtechnisch goed uitgevoerd zijn. De onderhoudsopzichter noteert zijn bevindingen overzichtelijk.
Resultaat
Een volledige beoordeling van de herstelwerkzaamheden van de aannemer en/ of verstrekkende bewoner/ gebruiker. Het uitgevoerde werk voldoet aan de vooraf aangegeven kwaliteitseisen (volgens: normen woningcorporatie/ vastgoedbeheerder, wet- en regelgeving). Het uitgevoerde werk voldoet aan bestek en tekeningen (indien van toepassing). Het uitgevoerde werk voldoet aan de financiële afspraken. De voortgang van het uitgevoerde werk voldoet aan de tijdafspraken.
Nr. 3 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze gegevens te registreren, zodat duidelijk is welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden omde woning/ het gebouw VM verhuurklaar te maken en het onderhoudsbeleid vorm te kunnen geven. Succescriteria Proces
De onderhoudsopzichter registreert systematisch met behulp van een checklist en volgens een vooraf vastgelegde vaste looproute. De onderhoudsopzichter registreert de aan- en afwezigheid van onderdelen en gebreken inde woning/ het gebouw nauwkeurig. De onderhoudsopzichter geeft aan welke informatie relevant is voor het onderhoudsbeleid. De onderhoudsopzichter controleert de registratie op volledigheid.
Resultaat
De registratie is volledig. De registratie heeft een heldere structuur. In de registratie is helder weergegeven welke herstelwerkzaamheden uitgevoerd worden en voor wiens rekening de kosten zijn. De registratie is te begrijpen voor alle betrokken partijen.
Print: 05-januari-2005
Pagina 15 van 17
Nr. 4 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze de herstelkosten vast te stellen zodat voor alle partijen de kosten van de uit te voeren werkzaamheden duidelijk zijn. VM Succescriteria Proces
Resultaat
De onderhoudsopzichter maakt een snelle en juiste inschatting van de herstelkosten zonder rekenprogramma. De onderhoudsopzichter stelt vast welke kosten voor bewoner/ gebruiker en verhuurder zijn volgens het beleid van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder. De herstelkosten zijn realistisch voor de vertrekkende bewoner/ gebruiker en woningcorporatie/ vastgoedbeheerder. De herstelkosten blijven binnen redelijke kaders zoals weergegeven in het beleid van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder. Duidelijkheid voor de vertrekkende bewoner/ gebruiker en de verhuurder over welke kosten voor wiens rekening komen.
Nr. 5 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze taken zelfstandig uit te kunnen voeren om bij te dragen aan een optimaal onderhoudsproces. BOS Succescriteria Proces
De onderhoudsopzichter bepaalt of wensen van de nieuwe bewoner/ gebruiker bouwkundig verantwoord zijn. De onderhoudsopzichter bepaalt of wensen van de nieuwe bewoner/ gebruiker binnen het beleid van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder vallen. De onderhoudsopzichter beoordeelt of de aannemer werkt volgens de gemaakte afspraken. De onderhoudsopzichter maakt nauwkeurige aantekeningen en legt deze overzichtelijk vast. De onderhoudsopzichter overlegt in uitzonderingsgevallen met de leidinggevende .
Resultaat
De onderhoudsopzichter bepaalt of veranderingen die aangebracht zijn door de vertrekkende bewoner/ gebruiker bouwkundig verantwoord zijn. De beslissingen zijn genomen volgens de geldende procedures. Alle partijen zijn op de hoogte van de gevolgde procedure. De woningcorporatie/ vastgoedbeheerder stemt in met de beslissing. De bewoner/ gebruiker stemt in met de beslissing. De aannemer stemt in met de beslissing. De planning wordt gehaald. Een goede verstandhouding tussen woningcorporatie/ vastgoedbeheerder en bewoner/ gebruiker. Een goede verstandhouding tussen woningcorporatie/ vastgoedbeheerder en aannemer.
Nr. 6 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze met collega’s samen te werken om bij te dragen aan het goed verlopen van het onderhoudsproces. SC Succescriteria Proces
De onderhoudsopzichter maakt afweging welke informatie voor collega relevant is. De onderhoudsopzichter geeft informatie tijdig door aan collega’s.
Resultaat
De onderhoudsopzichter overlegt regelmatig met collega’s over bijzondere situaties in een onderhoudsproces. De collega’s geven aan tevreden te zijn. De bewoner/ gebruiker geeft aan tevreden te zijn door duidelijkheid over het onderhoudsproces. Het onderhoudsproces loopt geen vertraging op door overdracht. De woningcorporatie/ vastgoedbeheerder heeft een goed imago. Binnen de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder heerst een goede collegiale werksfeer.
Print: 05-januari-2005
Pagina 16 van 17
Nr. 7 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze zowel mondeling als schriftelijk te communiceren met verschillende partijen, zoals aannemers en bewoner/ gebruikers, in het SC belang van een goed verloop van het onderhoudsproces. Succescriteria Proces
De onderhoudsopzichter stemt gedrag en presentatie af op de functionele positie van de andere partij. De onderhoudsopzichter stelt zich coöperatief, flexibel en dienstverlenend op. De onderhoudsopzichter stemt gebruik van media af op de situatie (brief of telefoon). De onderhoudsopzichter kiest gesprekstechnieken die aansluiten bij de situatie en doelgroep. De onderhoudsopzichter maakt afspraken en komt deze na. De onderhoudsopzichter legt afspraken overzichtelijk vast.
Resultaat
De onderhoudsopzichter houdt rekening met belangen en omstandigheden van verschillende partijen. Alle partijen beschouwen de onderhoudsopzichter als representatief voor de organisatie. Er is duidelijkheid bij alle partijen over gemaakte afspraken. Het werk is uitgevoerd zoals het is afgesproken. De woning staat niet langer leeg dan gepland. De bewoner/ gebruiker voelt zich serieus genomen. De aannemer is tevreden over de wijze van communiceren voor, tijdens en na de onderhoudswerkzaamheden. De woningcorporatie/ vastgoedbeheerder heeft een goed imago.
Nr. 8 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze te onderhandelen met de bewoner/gebruiker, om bij te dragen aan een optimaal onderhoudsproces. SC Succescriteria Proces
De onderhoudsopzichter luistert actief. De onderhoudsopzichter vertegenwoordigt het belang van het bedrijf. De onderhoudsopzichter staat open voor ideeën van nieuwe en vertrekkende bewoners/ gebruikers. De onderhoudsopzichter blijft rustig, ook in lastige situaties. De onderhoudsopzichter draagt zelf oplossingen aan. De onderhoudsopzichter gebruikt het onderhandelen niet als standaardprocedure.
Resultaat
Komt zoveel mogelijk tegemoet aan de wensen van de bewoner/ gebruiker binnen de beleidskaders van de woningcorporatie/ vastgoedbeheerder. De bewoner/ gebruiker vindt de genomen beslissing acceptabel. De verstandhouding met bewoners/ gebruikers is goed. Het onderhoudsproces verloopt zonder vertraging. De kwaliteit vande woning/ het gebouw en de herstelwerzaamheden voldoet aan de afgesproken criteria. De bewoner/ gebruiker voelt zich serieus genomen.
Nr. 9 Beroepscompetentie De onderhoudsopzichter is in staat om op adequate wijze zijn eigen werk te evalueren zodat gemaakte fouten leiden tot verbetering van het onderhoudsproces. ON Succescriteria Proces
De onderhoudsopzichter leest het eigen werk na, of kijkt terug op het werk. De onderhoudsopzichter bepaalt waar het werk (nog niet) voldoet aan de gestelde criteria. De onderhoudsopzichter bepaalt welke delen van het werk moeten veranderen om te voldoen aan de criteria. De onderhoudsopzichter bepaalt hoe in het vervolg dezelfde fouten kunnen worden voorkomen. De onderhoudsopzichter past de werkwijze aan.
Resultaat
De tussenproducten voldoen aan de gestelde criteria. De werkwijzen worden voortdurend aangepast en verbeterd.
Print: 05-januari-2005
Pagina 17 van 17
