Beoordeling principeverzoek Inveniam voor ontwikkeling Selissen

Beoordeling principeverzoek Inveniam voor ontwikkeling Selissen

De raadscommissie Ruimtelijke Zaken heeft in augustus 2012 het plan van aanpak met 13 uitgangspunten en het daarop gebaseerde programma van eisen aangenomen als basis voor ontwikkeling van Selissen. Het verzoek van Inveniam omvat een stedenbouwkundige plan in hoofdlijnen met een verkavelingvoorstel, inzage in de typen woningen en financieringsstrategie. Het verzoek van Inveniam is getoetst aan de uitgangspunten en het programma van eisen.

Duurzaamheid Het verzoek voldoet niet aan de uitgangspunten. Geluid Om het woongenot te kunnen garanderen zijn er normen opgesteld ten aanzien van de toegestane geluidbelasting van woningen. Bij voorkeur is de geluidbelasting lager dan 48 d(B). De feitelijke belasting varieert van 53 tot 60 d(B). Het plan van Inveniam voor de 1e fase voorziet in ‘woningen met geluidwerende voorzieningen’. Daardoor kan het niveau voor de daarachterliggende buurt tot circa 50 d(B) worden teruggebracht. Dit neemt niet weg, dat nog steeds voor alle woningen een besluit hogere geluidswaarde nodig is en dat is zeer bijzonder. Het is zeer ongebruikelijk dat een hogere grenswaarde nodig is voor een gehele buurt en het is daarom twijfelachtig of dit juridisch haalbaar is. Voor de gemeente Boxtel, waarvoor duurzaamheid verbonden is met het imago, is het ook ongewenst om voor een hele buurt hogere grenswaarde te moeten aanvragen. De geprojecteerde appartementen in de Dommeloever hebben eveneens een geluidsafschermende werking voor de woningen in fase 1. In de volgorde worden deze appartementen als laatste gebouwd. Mogelijk dat dit deel van het plangebied niet haalbaar is vanwege het niet voldoen aan de waterbergingsopgave. (Dit wordt later in dit stuk gemotiveerd.) Het niet realiseren van deze appartementen betekent een nog hogere geluidbelasting op de achterliggende woningen. Tevens zal dit effect hebben op de financiële onderbouwing van het plan. Wanneer fase 2 wordt ontwikkeld zal ook de geluidswaarde met betrekking tot de Bosscheweg gelden. Geur Voor bebouwing van het noordwestelijke deel van fase 1 zijn maatregelen nodig ten aanzien van de hinder- stankcirkel van Van der Meijden en van Van Alphen. Over laatstgenoemde agrariër wordt niet gesproken. Energie De ambities ten aanzien van energie-neutraal bouwen, gebruik alternatieve energiebronnen of stimulering andere vervoerswijzen dan de auto ontbreken.

Kwaliteiten omgeving Het verzoek voldoet niet aan de uitgangspunten. De Dommel De Dommel met bijbehorende Dommeloever is het paradepaardje van Boxtel. Het heeft ook een belangrijke functie voor het watersysteem. Het beleid van gemeente, waterschap en provincie is daarom gericht op behoud en natuurlijke ontwikkeling van de Dommel.


In zijn algemeenheid zijn het waterschap (eigendom en beheer) en de provincie (behoud ecologische zone) bereid om mee te denken met bebouwing in de beekdalen, mits dit een meerwaarde biedt en het verlies aan waterberging wordt gecompenseerd. Er is aangegeven dat nadere afspraken nodig zijn. In dit stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen wordt de bebouwing op een verhoging geprojecteerd zonder de mogelijkheden voor compensatie van waterberging aan te geven. Naar verwachting zal dit bebouwingsvoorstel met parkeren op maaiveld niet tot de vereiste medewerking van het waterschap en de provincie leiden.

Verkavelingvoorstel met appartementen in de Dommeloever

Cultuurhistorie De gemeente en provincie vinden het belangrijk dat nieuwbouw de bestaande kwaliteiten en daarmee de cultuurhistorie minimaal respecteert en liefst versterkt. Met het (onderstaand afgebeeld) stedenbouwkundig streefbeeld geeft Inveniam aan, dat de cultuurhistorische relatie tussen de Dommel, het gehucht Selissen en de hogere gronden worden versterkt. Het idee van Inveniam om het reliëf van het landschap juist binnen een groenzone tot uiting te laten komen is sterker dan het gemeentelijk idee om dit reliëf op te nemen binnen de woonbuurten. Dit komt in de nadere uitwerkingen als het onderstaand ‘stedenbouwkundig plan in hoofdlijnen’ en bovenstaand ‘verkavelingsvoorstel’ niet tot uiting.


Analyse stedenbouwkundige structuur gemeente

stedenbouwkundig streefbeeld gemeente

Stedenbouwkundig streefbeeld Inveniam

stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen

In de nadere uitwerking wordt niet het landschap, maar de perceelsgrenzen als uitgangspunt genomen. In de planbeschrijving wordt met geen woord gerept over de interactie tussen bebouwing fase 1 en bijv. het gehucht Selissen, de beeldbepalende bebouwing of de interactie met de Dommel. Ook in de beelden is dit niet te zien. De weg Selissen is in het programma van eisen beschreven als karakteristiek; het plan van Inveniam impliceert een opwaardering van dit weggetje tot hoofdontsluiting van de beoogde nieuwbouw aan de snelweg (fase III). Daarmee gaat het karakteristieke karakter verloren. e

Het is niet duidelijk hoe de interactie is tussen de 1 fase en de naastgelegen beeldbepalende bebouwing. In het plan op hoofdlijnen lijkt deze beeldbepalende bebouwing zelfs geamoveerd.


De geluidwal van woningen vormt een ongewenst harde begrenzing van het groen. Gezien de financiële risico’s mag worden aangenomen dat er geen bebouwing langs de snelweg meer mogelijk is en dat dit de definitieve begrenzing van de nieuwbouw blijft. In het principeverzoek wordt met geen woord gerept over de inpassing in de omgeving. De tekst gaat over aantallen woningen en de financiële strategie.

Ontsluiting en kosten Van het voorliggende verzoek kan niet worden gesteld dat het voldoet aan de eisen. Verkeer Het plan voldoet qua verkeer niet aan de gestelde eisen. Het plan van Inveniam betreft een realisering van de het hele plangebied in 4 fasen. Elke fase heeft een eigen hoofdontsluiting. De bestaande ‘fietsweg’ Selissen vormt de enige verbinding tussen fase 1, 2 en 4. In het programma van eisen is aangegeven: “De veiligheidsrichtlijnen en het gebruiksgemak vereisen een tweezijdig ontsluiting van de wijk”. Bij werkzaamheden aan de weg of calamiteiten moet een alternatieve route beschikbaar zijn. De uitwerking van fase 1 (het middengebied) toont een verkaveling met ruim 200 woningen. De buurt wordt via de Duit ontsloten. De capaciteit van deze weg is voldoende om het verkeer vanwege de nieuwe buurt te kunnen afwikkelen. De bestaande buurt wordt samen met de nieuwe buurt echter dermate groot, dat een tweede ontsluiting nodig is. De tweede ontsluiting via een rotonde op de Bosscheweg is echter niet betrokken bij fase 1. Voor de 2e fase is de ontsluiting niet in beeld gebracht. Het lijkt of deze direct op de Bosscheweg dient te worden ontsloten. Dit is strijdig met de uitgangspunten. Het plan van Inveniam geeft niet aan hoe de percelen ontsloten worden en of rekening gehouden is met de kosten van aanleg van een nieuwe ontsluiting. De locatie De Ketting vormt een onderdeel van de nader uit te werken fase 2. Ten behoeve van de ontsluiting van fase 3 is suggestief een rotonde getekend op de kruising van Ketting-Baandervrouwenlaan-Bosscheweg. Het is niet helder of deze aanpassing van de infrastructuur zowel functioneel als financieel haalbaar is. De getekende variant impliceert amovering van het complex van De Ketting met bijbehorende vrachtwagenparkeerplaats. De gemeente heeft geen exploitatieberekening ontvangen waaruit blijkt dat de kosten hiervan in de planvorming zijn meegenomen. Voor de 3e fase wordt ook de bestaande weg Selissen benut. Voor de 4e fase is dit nog niet duidelijk. Het realiteitsgehalte van de getekende nieuwe weg is niet aangetoond. Het stedenbouwkundig streefbeeld van de gemeente oogt vaag, maar is op detailniveau onderzocht en doorgerekend. In het principeverzoek van Inveniam zijn geen uitgangspunten, uitwerkingen en berekeningen van de infrastructurele maatregelen opgenomen. Financiële risico’s Financiering infrastructuur


De tweede ontsluiting van de nieuwe buurt is gekoppeld aan fase 3 van het plan Inveniam, terwijl dit al voor fase 1 nodig is. De financiële haalbaarheid van de infrastructuur is van wezenlijk belang voor de haalbaarheid van het totale plan en dus bepalend voor de gemeentelijke risico’s. Het college heeft met dit principeverzoek geen garanties op de financiële haalbaarheid. Financiering geluidwerende voorzieningen, aankoop hindercirkels Een van de uitgangspunten voor het plan Selissen is het kwantitatieve woningbouwprogramma.

Tot 2020 Tussen 2020 en 2030 totaal

structuurvisie 200 200 400

Programma van eisen 188 178 366

Plan Inveniam 190 25 + fase 2,3,4 215 + 176? = 366?

Het plan omvat ca 215 woningen in fase 1. Voor de overige fasen is niet helder wat het bouwvolume is. Fase 2 betreft de gronden rondom de Bosscheweg. Er is niet aangegeven of dit woningbouw betreft of andere functies. Voor fase 1 wil Inveniam investeren in geluidwerende maatregelen in de woningen van de eerste lijnsbebouwing. In het door Inveniam gepresenteerd plan zijn 190 woningen gepland voor de eerst bouwstroom in fase 1 en resteren er nog circa 180 woningen voor de fasen 2, 3 en 4. Dit resterend bouwvolume is te gering om de benodigde extra investeringen voor geluidwerende voorzieningen, de kosten voor de nieuwe wegen en rotonde en eventuele uitkoop van Van Alphen te kunnen terug verdienen. Het (fors) vergroten van het bouwvolume door verschuiven van bouwprogramma’s van elders naar dit gebied druist in tegen de provinciale uitgangspunten (eerst inbreiden dan uitbreiden) en tegen de gemeentelijke uitgangspunten voor het creëren van een passend woonklimaat. Feitelijk is realisering van sowieso de fasen 3 en 4 dus niet meer mogelijk. De opzet van het plan leidt zeer waarschijnlijk tot een permanent agrarisch gebruik van deze gronden langs de snelweg en een permanent zichtbare muur van geluidwalwoningen midden in het gebied. Juridische garantie voor bebouwing fase 2 Het ontwikkelen van de gronden langs de Bosscheweg was de belangrijkste reden om te kiezen voor Selissen boven de Oksel voor woningbouw. Woningbouw binnen Selissen is mogelijk in relatie tot het groene karakter en de ‘Groene poort’. Ontwikkeling van Selissen biedt de mogelijkheid om tot een ruimtelijke afronding van Boxtel te komen met een bijzondere entree voor Boxtel. De strategie van Inveniam is volgens het verzoek en de mondelinge toelichting gericht op het zo snel mogelijk ontwikkelen van de gronden aan de Bosscheweg. Inveniam geeft aan, dat een andere volgorde nodig is voor de financiële haalbaarheid. Door eerst het binnengebied te bebouwen kan de aankoop van de hindercirkel van het agrarisch bedrijf Van der Meijden worden verdiend. Vanaf 2017 kunnen de gronden langs de Bosscheweg worden ontwikkeld door derden of door Inveniam. Lindelust wordt als autonome ontwikkeling gezien.


De geschetste financieringsstrategie is acceptabel indien aannemelijk is, dat de ontwikkeling van de Bosscheweg daadwerkelijk van de grond komt. Echter op dit moment kan die garantie absoluut niet worden gegeven. Een informele toets van de afspraken over de verwerving van de hindercirkel van Van der Meijden en de verwerving van de gronden om te komen tot bebouwing fase 2 was negatief. De onderlinge afspraken zijn juridisch niet hard, er kan dus geen garantie worden gegeven op het feitelijk ontwikkelen van de gronden aan de Bosscheweg. Inveniam geeft aan met de grondeigenaren contact te hebben gehad. Inveniam vraagt de gemeente de gronden naast het politiebureau beschikbaar te stellen aan Inveniam om een grondpositie in het gebied te krijgen. De gemeente ziet geen rechtmatige mogelijkheden om (in combinatie met de grondverkoop) Inveniam te dwingen om de gronden langs de Bosscheweg te ontwikkelen. De door Inveniam genoemde afspraken die met diverse partijen zouden zijn gemaakt zijn niet hard. Dit geeft geen enkele garantie voor daadwerkelijke samenwerking. Er dient in dit stadium al inzicht te zijn in een samenwerkingsverband, een concrete bereidheid om gronden in te zetten voor een gezamenlijke ontwikkeling. De gemeente ziet geen garanties, dat op termijn wordt voldaan aan dit uitgangspunt.

Overige eisen Gewenst woningbouwprogramma Volgens de nadere uitwerking in het programma van eisen dient de wijk Selissen ruimte te bieden aan circa 370 woningen, waarvan circa 190 voor 2020. Getalsmatig voldoet het plan van Inveniam aan deze eis. Kwalitatief voldoet dit plan niet helemaal aan de wensen. Met name het aandeel vrijstaande woningen overtreft de vraag (die pas na 2020 moet worden gerealiseerd). Het aandeel halfvrijstaande woningen en het aandeel grondgebonden seniorenwoningen (kleine huishoudens) blijft achter. Een aanpassing is mogelijk, maar heeft effect op de opbrengsten in het plan. Riolering Bij de uitwerking moet blijken of ook de overige infrastructuur als riolering kan worden aangesloten op de bestaande systemen.

Conclusie Het college kan geen medewerking verlenen aan het verzoek van Inveniam. De belangrijkste argumenten zijn: 1) Er is een ‘besluit hogere grenswaarde’ nodig voor alle te bouwen woningen. 2) Het bouwen op de Dommeloever is waarschijnlijk niet mogelijk, wat direct gevolgen heeft voor de geluidbelasting en de financiële onderbouwing. e 3) In fase 1 ontbreekt de 2 ontsluiting. 4) Het verkavelingsplan past niet in de landschappelijke en cultuurhistorische context. 5) Er zijn geen juridische garanties voor aankoop van de hindercirkels. 6) Er zijn geen garanties voor de ontwikkeling van fase 2, de gronden aan de Bosscheweg. 7) De financiële haalbaarheid is nergens aangetoond.

Beoordeling principeverzoek Inveniam voor ontwikkeling Selissen

Recommend Documents