Belgische woningmarkt Moeten we ons zorgen maken ?
22 mei 2015 Johan Van Gompel
senior economist KBC & docent KU Leuven campus Brussel www.kbceconomics.be
Belgische woningmarkt Waarover we het zullen hebben
2
1
Langetermijn- en recente prijsontwikkeling
2
Waarderingsmethoden en verklaringsmodel
3
Hypothecaire kredietverlening en schuldpositie
4
Conclusie en vooruitblik
Langgerekte periode van prijsstijging
Belgische woningmarkt heeft financiële crisis goed doorstaan Woningprijzen in België
Woningprijzen in de eurozone
(Q1 1995 = 100)
(Q1 1995 = 100)
300
320 Nominale woningprijzen
250
Reële woningprijzen Consumptieprijsindex
300 280 260
200
240
220 150
200 180
100
160 140
50
120 100
0
3
80
Bron: ECB
België Duitsland Frankrijk Nederland Oostenrijk Ierland Italië Spanje Portugal
Langgerekte periode van prijsstijging
Belgische woningmarkt heeft financiële crisis goed doorstaan Woningprijzen in België
Woningprijzen België vs. Nederland
(Q1 1995 = 100)
(Q1 1995 = 100)
300
320 Nominale woningprijzen
250
Reële woningprijzen Consumptieprijsindex
300
België
280
Nederland
260 200
240
220 150
200 180
100
160 140
50
120 100
0
4
80
Bron: ECB
Faillissement Lehman Brothers
Langgerekte periode van prijsstijging Behoorlijke verschillen tussen segmenten
500
Woningprijzen in België naar segmenten
Woningprijzen in België naar regio’s
(Q1 1995 = 100)
(cumulatieve stijging in 1995-2014, in %)
450
Gewone woonhuizen
400
Villa's, bungalows & landhuizen Appartementen & studio's
350
Gewone woonhuizen
300
Villa's, bungalows & landhuizen Appartementen & studio's
250
Bouwgronden
300
200
250 150
200 150
100
100 50
50 0
0 Brussel
5
Bron: FOD Economie
Vlaanderen
Wallonië
Demografisch gedreven vraag naar huisvesting Sterke toename aantal gezinnen, maar zwakt jongste jaren af Bevolking en aantal gezinnen in België Bevolking (1980 = 100, linkse as)
135
Woningaanbod vs. aantal gezinnen 2.8
1100
60000
Aantal gezinnen (1980 = 100, linkse as)
130
Aantal personen per gezin (rechtse as)
2.75
50000
1080 2.7
125
2.65
120
40000
1060
2.6
30000
115 2.55 110
1040 20000
2.5 105
2.45
100
1020
10000
2.4
95
2.35
90
2.3
1000
0
Aantal woongelegenheden per 1000 gezinnen (linkse as) Aantal bijkomende gezinnen (rechtse as) Aantal bijkomende woongelegenheden (rechtse as) 6
Bron: Federaal Planbureau, FOD Economie
Bron: FOD Economie, Federaal Planbureau
Zachte landing van de woningmarkt ?
Prijsstijging valt stil en tekenen van wat zwakkere verkoopactiviteit Recente ontwikkeling Belgische woningprijzen 130
(Q1 2007 = 100) Index FOD Economie:
125
36000
Voortschrijdend gemiddelde 4 kwartalen (excl. Q4 2014)
Gecorrigeerd (*) Niet-gecorrigeerd
120
40000
Aantal verkopen van bestaande woningen (FOD Economie)
32000 28000 24000
115 14
110
120 12 110
105
10
100 90
100
80
7
(*) Gecorrigeerd voor prijswijzigingen als gevolg van verschillen in de kwaliteit en locatie van het verkochte vastgoed
Aantal dagen te koop (linkse as) Verschil vraag- vs. verkoopprijs (in %, rechtse as)
(*) Maart 2015 – Bron: ERA
8 6
Zachte landing van de woningmarkt ?
Diverse databronnen wel niet eenduidig over recente prijsontwikkeling Recente ontwikkeling Belgische woningprijzen 130
(Q1 2007 = 100) 110
Gecorrigeerd (*) Niet-gecorrigeerd
120
(Q1 2011 = 100) 115
Index FOD Economie: 125
Prijsontwikkeling naar segmenten
Woonhuizen
105 100 95 ERA
115
110
90 115 110 105
105
100 95
100 90
8
(*) Gecorrigeerd voor prijswijzigingen als gevolg van verschillen in de kwaliteit en locatie van het verkochte vastgoed
Notarisbarometer FOD Economie Appartementen
Activiteit in de woningbouw Futloos…
Woningbouw
Conjunctuurindicator NBB (standaardafwijking v/h LT-gemiddelde) 1.5
(in ‘000, 3-maands voortschrijdend gem.) 7 6
1
Woningstarten Bouwvergunningen
Anticipatie-effect nieuwe EPB-vereisten
5 0.5
4
0
3
-0.5
2
Vertrouwen bij bouwaannemers (*)
-1 -1.5
1.5
-2
0.5
Beoordeling orderbestand woningbouw Vraagvooruitzichten
-0.5
-2.5 Verwerkende nijverheid -3 -3.5
9
Bouw
-1.5 -2.5
(*) Deelindicatoren conjunctuurenquête NBB (standaardafwijking v/h LT-gemiddelde)
Activiteit in de woningbouw
…tegen de achtergrond van een algemeen conjunctuurherstel Conjunctuurindicator NBB
Reëel bbp in de eurozone
(standaardafwijking v/h LT-gemiddelde)
(Q1 2008 = 100)
1.5
104
1 0.5
102 0 100
-0.5 -1
98 -1.5 96
-2 -2.5 Verwerkende nijverheid -3 -3.5
10
94
Bouw 92
België Duitsland Frankrijk Nederland Eurozone
Belgische woningmarkt Waarover we het zullen hebben
11
1
Langetermijn- en recente prijsontwikkeling
2
Waarderingsmethoden en verklaringsmodel
3
Hypothecaire kredietverlening en schuldpositie
4
Conclusie en vooruitblik
Waarderingsmaatstaven ECB
Gemiddelde schatting voor België wijst op 24% overwaardering ECB-schatting van de over-/onderwaardering van de huizenmarkt (Q4 2014) (*) 60 50
Gemiddelde
40
Duurste waardering
30
24%
Goedkoopste waardering
20 10 0 -10 -20 -30
12
(*) Schatting gebaseerd op vier waarderingsmethodes: price-to-income ratio, price-to-rent ratio en twee modelmatige methoden
Traditionele waarderingsmaatstaven Wijzen op forse overwaardering van 45 à 55%
Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt
Ontwikkeling huurprijs in de eurozone
(periodegemiddelde = 100)
(deelcomponent HICP, 1996 = 100) 200
160
Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)
150
Verhouding huizenprijs/huurprijs
140
180 170
130 120
190
160
Overwaardering
110
150
140
100
130
90 80
120
70
110
Onderwaardering
60 50
13
België Duitsland Frankrijk Nederland Oostenrijk Ierland Italië Spanje Portugal
100 90
Bron: eigen berekening
Bron: Eurostat
Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf Wijst op nauwelijks een overwaardering tegen de huidige lage rente
Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt
Belgische hypotheekrente
(periodegemiddelde = 100)
(in %)
160 150
Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid) Verhouding huizenprijs/huurprijs Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf
14 12
140 10
130 120
Overwaardering
8
110 6
100 90
4
80 70
2
Onderwaardering
60
0
50
14
Bron: eigen berekening
Bron: NBB
Verklaringsmodel KBC
Normale verklaarbare ontwikkeling, markt nagenoeg correct geprijsd
Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt (periodegemiddelde = 100) 160 150
Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid) Verhouding huizenprijs/huurprijs Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf Econometrisch model (*)
Verhouding huizenprijs/huurprijs Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid) Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf Econometrisch model (*)
140
54%
130 120
46% Overwaardering
110 100 Meest omvattende en betrouwbare benaderingen
90 80 70
Onderwaardering
60
50
15
3%
-0.5%
%-overwaardering Bron: eigen berekening
(*) Afwijking van de ‘fundamentele prijs’ zoals bepaald door beschikbaar inkomen, hypotheekrente en aantal gezinnen
Niveau Belgische prijzen niet overdreven hoog Zeker niet gegeven relatief hoge woningkwaliteit en -comfort
Gemiddelde prijs gezinswoning 300
Indicatoren wooncomfort
(in euro, 2014)
Gemiddeld aantal kamers per persoon (linkse as) Eurostat-maatstaf overbezetting (rechtse as) (*)
30
2.1 25
250 1.9
20 1.7
200
1.5 150
Bron: National statistical offices
10
1.3
5
1.1
0
100
16
15
(*) % of people living in a dwelling where the family does not have access to a minimum number of rooms, determined as follows: - one room for the family - one room for each couple in the family - one room for each person aged 18 or more -one room for each child aged 12 to 17 if not of the same gender -one room for each two children less the 12 years old
Niveau Belgische prijzen niet overdreven hoog Nederlandse woningen niet langer duurder dan Belgische/Vlaamse Gemiddelde woningprijs: België en Vlaanderen versus Nederland (in euro, einde jaar) 300000
300000
Gezinswoning
Appartement
België
België
Vlaanderen
250000
Nederland
Nederland
200000
200000
150000
150000
100000
100000
50000
50000
0
0 1995
17
2000
Vlaanderen
250000
2005
2010
2014
1995
Bron: FOD Economie (België), Centraal Bureau voor de Statistiek (Nederland)
2000
2005
2010
2014
Belgische woningmarkt Waarover we het zullen hebben
18
1
Langetermijn- en recente prijsontwikkeling
2
Waarderingsmethoden en verklaringsmodel
3
Hypothecaire kredietverlening en schuldpositie
4
Conclusie en vooruitblik
Dreef de ‘woonbonus’ de vraag & prijzen op ? Veronderstelde prijsverhogend effect moet worden gerelativeerd Mate van fiscale begunstiging hypotheeklening (OESO-indicator, 2009) (*)
70 Eigenwoningbezit met hypotheeklening (in % van de gezinnen)
1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4
60 Nederland 50
40
België
30
20 0.2 0.0
10 0.0
0.5
1.0
1.5
Fiscale begunstiging hypotheeklening (OESO-indicator) 19
Bron: OESO, Eurostat
(*) Indicator taking into account if interest payments on mortgage debt are deductible from taxable income and if there are any limits on the allowed period of deduction or the deductible amount, and if tax credits for loans are available
Economische stabiliteit niet in het gedrang Geen excessieve schuldenopbouw, geen bouwwoede Hypothecaire schuldpositie gezinnen (in % van het bbp) 12%
100
Aandeel bouwnijverheid in totale economische activiteit (in %)
2000
90
10% 2013
80 70
8%
60 6%
50 40
België Frankrijk Duitsland Ierland Nederland Spanje
4%
30 20
2%
10 0
20
0%
Bron: European Mortgage Federation
Bron: Eurostat
Daling macro-economische ‘loan-to-value’ …door toegenomen inbreng eigen middelen ‘Loan-to-value’ van leningen voor de aankoop van een woning 250
‘000 EUR
200
Toegenomen inbreng ‘eigen’ middelen: 85%
Fiscale amnestie 2005 (Eenmalige Bevrijdende Aangifte, EBA), recent herhaald 80%
150
75%
100
70%
50
65%
0
21
Gemiddeld bedrag aankooplening Gemiddelde woningprijs Loan-to-value (rechtse as)
Bron: FOD Economie, NBB
60%
Meer ‘fiscaal’ geïnspireerde leningen sinds hervorming 2005 Omzetting financieel vermogen in vastgoed (vlucht naar ‘veilige’ beleggingen) tegen de achtergrond van aanslepende crisis, het tijdens de crisis onzekere beleggingsklimaat en de lage rentestand Intergenerationele transfers: jonge gezinnen krijgen financiële steun van (groot)ouders
Daling macro-economische ‘loan-to-value’ …door toegenomen inbreng eigen middelen ‘Loan-to-value’ van leningen voor de aankoop van een woning 250
‘000 EUR
Vermogen van de Belgische gezinnen (in % van het bbp) 85% 500
200
80%
150
75%
400
Totaal netto vermogen Vastgoedvermogen Financieel vermogen Financiële verplichtingen
300
200 100
70% 100
50
0
22
65% Gemiddeld bedrag aankooplening Gemiddelde woningprijs Loan-to-value (rechtse as)
Bron: FOD Economie, NBB
60%
0
-100
Bron: Vuchelen & Rademaekers (1998); NBB; eigen berekening
Daling macro-economische ‘loan-to-value’ …maar niet voor iedereen
Uitsplitsing van de portefeuille aan hypothecaire kredieten naar loan-to-value (LTV), debt-service-ratio (DSR) en looptijd bij uitgifte (M) Eind 2013
23
Bron: NBB (Financial Stability Review 2014)
Woningkredieten
Tijdelijke opstoot nieuwe productie door mildering woonbonus Nieuwe productie woningkredieten
Uitstaande bedragen woningkredieten
(op maandbasis, 3-m voortschrijdend gem.) Exclusief herfinancieringen
(inclusief effectiseringen) 35
€3
180
14%
170
12%
30 25
€2
20 15
€1
10
160
10%
150
Bedragen (miljard €, linkse as)
Herfinancieringen
Aantallen (in '000, rechtse as)
€ 1.0
140 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
€ 0.8 € 0.6
€ 0.4 € 0.2 € 0.0
24
8%
Bron: NBB
6% 130 120 110 100
4% Bedragen (miljard €, linkse as) Jaarstijging (in %, rechtse as)
2% 0%
Woningkredieten
Strengere voorwaarden tegen achtergrond sluipende toename achterstallen
Kredietvoorwaarden voor en vraag naar woningkredieten 80
=
Verstrakking voorwaarden Toename vraag
60 40
Achterstallige hypotheekkredieten 1.7%
Achterstallige kredieten (in % aantal kredieten)
1.6%
Achterstallige kredietnemers (in % aantal kredietnemers)
1.5%
20
1.4%
0
1.3%
-20
1.2% Voorwaarden
-40
Vraag
-60
25
1.1% 1.0%
Bron: NBB, Bank Lending Survey
Bron: Centrale Kredieten aan Particulieren (CKP)
Belgische woningmarkt Waarover we het zullen hebben
26
1
Langetermijn- en recente prijsontwikkeling
2
Waarderingsmethoden en verklaringsmodel
3
Hypothecaire kredietverlening en schuldpositie
4
Conclusie en vooruitblik
Conclusie en vooruitblik
Allicht (beperkte) prijsdaling in 2015-2016, crash onwaarschijnlijk
Over een langere periode zijn de Belgische prijzen in Europees perspectief relatief sterk gestegen, woningmarkt heeft de financiële crisis goed doorstaan Recente koopgolf door woonbonus-mildering is een tijdelijk fenomeen, onderliggend tekenen van wat zwakkere verkoopactiviteit (‘zachte landing’) Belgische woningmarkt volgens een ruime benadering vrijwel correct gewaardeerd, wat schril afsteekt tegen wat klassieke enge benaderingen zeggen De economische stabiliteit van Belgische economie is niet in gevaar: geen bouwwoede, geen excessieve schuldenlast voor geheel kredietnemers De strengere houding van banken inzake kredietverlening (hogere eigen inbreng) ingegeven door noodzaak om de kwaliteit van de kredietportefeuille te vrijwaren De woonbonus-mildering zal in 2015-2016 wat druk op de woningmarkt zetten (een correctie van 5 à 10% is mogelijk), in de mate dat de stevige gezinsvorming en lage rente steun blijven bieden is een prijscrash evenwel onwaarschijnlijk
27
Conclusie en vooruitblik
Allicht (beperkte) prijsdaling in 2015-2016, crash onwaarschijnlijk Bevolkingsvooruitzichten Planbureau
Rentevooruitzichten KBC
145
Aantal gezinnen (1980 = 100, linkse as)
2.8
5
Aantal personen per gezin (rechtse as)
140 2.7 Vooruitzichten
135 130 125 120
4
Beleidsrente VS 10-jaars US Treasury 10-jaars Bund 10-jaars OLO Beleidsrente ECB
2.6 3 2.5
115 2
110
2.4
105 100
2.3
1
95 90
2.2
28
Bron: Federaal Planbureau
0
Bron: Datastream
Vooruitzichten
(in %)
Bevolking (1980 = 100, linkse as)
www.kbceconomics.be 29
22/05/2015
