Beleidsplan Stichting Stadsherstel Amsterdam 2014 – 2016 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Samenvatting Inleiding Missie en visie Interne analyse Externe analyse Beleid en strategische doelen 2014 t/m 2016 Bijlage 1
1. Samenvatting Stichting Stadsherstel Amsterdam staat er in financieel opzicht goed voor. De financiële prognose laat zien dat het bedrijfsresultaat de komende jaren positief zal zijn, waardoor de overige reserve toeneemt. De Stichting Stadsherstel besteedt 25% van de huurinkomsten aan onderhoud en start met een geïntensiveerd beleid om asbest op te sporen en te saneren. Stadsherstel voldoet daarmee aan haar missie en draagt bij aan het behoud van het restauratieambacht. De zorgelijke financiële omstandigheden op de vastgoedmarkt zijn ook van invloed op Stadsherstel. We merken dat het moeilijker wordt om bedrijfsmatig vastgoed te verhuren. Daarnaast vermindert de (toenemende) regelgeving voor corporaties de beleidsvrijheid en de ontwikkelmogelijkheden van aan te kopen panden. Bovendien zijn sociale huurwoningen door de verhuurderheffing minder rendabel te exploiteren. De regelgeving op het gebied van asbest wordt steeds strenger. Dit noopt Stadsherstel tot het inventariseren van de aanwezigheid van asbest in te verhuren eenheden, het formuleren van asbestbeleid en het (in sommige gevallen) verwijderen van asbest. Het verwijderen kan aanzienlijke financiële consequenties hebben, die nog niet in de prognoses zijn verwerkt. Dit maakt dat Stichting Stadsherstel vooralsnog geen nieuwe aankopen heeft gepland. Uit het oogpunt van risicobeheersing is het van belang dat beslissingen en procedures beter worden vastgelegd. De belangrijkste acties voor de periode 2014 t/m 2016 zijn: 1. Het formuleren van beleid op het gebied van: a) asbest, b) risicomanagement 2. Het analyseren van de implicaties van een administratieve scheiding tussen Daeb en niet-Daeb en het maken van een implementatie plan. 3. Het updaten van de administratieve organisatie en de interne controle (AO/IC). 4. Het voorkomen van leegstand van bedrijfsmatig verhuurd onroerend goed met behulp van gerichte maatregelen. 5. Het voortzetten van het verkoopprogramma met een gemiddeld verkoopresultaat van € 0,3 miljoen per jaar.
2. Inleiding Stadsherstel Amsterdam NV heeft voor de periode 2008 – 2012 een beleidsplan opgesteld. Dit plan is in december 2008 door de Raad van Commissarissen vastgesteld. In bijlage 1 is vastgelegd in hoeverre de belangrijkste beleidsuitgangspunten in de periode 2009 t/m 2011 zijn gerealiseerd. In verband met de splitsing van Stadsherstel in een woningcorporatie en een naamloze vennootschap is ervoor gekozen om het vaststellen van het volgende beleidsplan uit te stellen tot na het moment van daadwerkelijke splitsing. Door de splitsing zijn twee entiteiten ontstaan waarvan de statutaire doelstelling en de aansturing in die zin van elkaar verschillen, dat de doelstelling bij de stichting (toegelaten instelling) begrensd wordt door de regelgeving van de volkhuisvesting, terwijl dat bij de NV niet het geval is. Dit document betreft het beleidsplan van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Het is inhoudelijk afgestemd op het beleidsplan van de NV.
3. Missie & Visie De missie luidt als volgt: Stichting Stadsherstel Amsterdam zorgt binnen het gebied van de Stelling van Amsterdam voor het verschaffen van betaalbare en kwalitatief goede woningen in monumenten en beeldbepalende panden. Stadsherstel Amsterdam richt zich in het bijzonder op situaties waar karakteristieke panden door stedelijke ontwikkeling verloren dreigen te gaan. Door restauratie en modernisering van het interieur blijven deze panden behouden. Stadsherstel levert hierdoor een belangrijke bijdrage aan: het behoud van monumentaal erfgoed voor volgende generaties; het behoud van het restauratieambacht. Stadsherstel verricht haar werkzaamheden vanuit een autonome positie door een financieel gezonde bedrijfsvoering met respect voor de belangen van betrokkenen.
4. Interne analyse De Stichting Stadsherstel heeft geen eigen werkapparaat, maar maakt gebruik van dat van Stadsherstel Amsterdam NV. Onderstaande analyse heeft betrekking op de afdelingen van de NV. 4.1
Restauratie & Planontwikkeling
De afdeling Restauratie & Planontwikkeling zorgt voor de verwerving van (bedreigde) monumentale, vaak in slechte staat verkerende, panden en restaureert deze. De verwerving vindt plaats op basis van een gestandaardiseerde rendementsberekening, waaruit blijkt dat het project voldoende rendement oplevert om de verwervings-, restauratie-, apparaats- en financieringskosten te dragen. De aan de verwerving ten grondslag liggende rendementsberekening wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Belangrijke overwegingen in het verwervingsproces zijn cultuurhistorische waarde van het pand, de mate waarin het pand bedreigd is en de herbestemmingsmogelijkheden van het betreffende pand. Tevens is de afdeling verantwoordelijk voor het traject van de subsidie aanvraag. Dit is een erg arbeidsintensief proces. Op het gebied van herbestemming van monumenten is binnen Stadsherstel een aanzienlijke expertise opgebouwd. Daarnaast beschikt de afdeling over grote ervaring op het gebied van professioneel opdrachtgeverschap. Bij de planvorming wordt gebruik gemaakt van extern ingehuurde adviseurs, zoals architecten, constructeurs, installatietechnici. Ieder project wordt aangestuurd door een projectleider van afdeling Restauratie & Planontwikkeling, die – afhankelijk van de grootte van een project- wordt ondersteund door een medewerker van de afdeling. De daadwerkelijke restauratie van projecten wordt uitbesteed aan aannemingsbedrijven. De aannemer wordt in de realisatiefase gecontroleerd door de projectleider. 4.2
Beheer en onderhoud
De afdeling Beheer & Onderhoud verzorgt het groot en dagelijks onderhoud aan de panden van Stadsherstel. Jaarlijks wordt een bedrag van circa € 0,9 miljoen besteed aan onderhoud. Per object geeft Stadsherstel aanzienlijk meer geld uit aan het onderhoud van haar panden dan de meeste professionele onroerend goedbezitters. Dat heeft uiteraard te maken met het monumentale karakter van de portefeuille. De afdeling heeft geen werknemers in dienst die zich met het onderhoud zelf bezighouden; alle werkzaamheden worden uitbesteed aan gespecialiseerde bedrijven. De onderhoudsbehoefte wordt vastgesteld aan de hand van inspecties van de panden door medewerkers van de afdeling. Naast het reguliere groot onderhoud houdt de afdeling zich bezig met klacht- en mutatieonderhoud.
4.3
Verhuur en Juridische zaken
De afdeling Verhuur en Juridische zaken houdt zich bezig met het verhuren van woon- en bedrijfsruimte in de panden van Stadsherstel. Voor de verhuur van woonruimte worden kandidaten geselecteerd op basis van een wachtlijst. Dat heeft te maken met de enorme belangstelling voor woonruimte in monumentale panden. Die belangstelling heeft tot gevolg dat Stadsherstel geen structurele leegstand kent. De huurprijsstelling van woonruimte wordt voor een groot deel (60%) bepaald aan de hand van regelgeving van de overheid. Pas als woonruimte boven de huurliberalisatiegrens uitkomt (circa € 680), is Stadsherstel vrij de huurprijs zelf te bepalen. Bij de verhuur van bedrijfs- en kantoorruimte gaat de afdeling actief op zoek naar gegadigden. In sommige gevallen wordt de hulp van een makelaar ingeroepen. De vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte staat de laatste jaren onder druk. Deze druk heeft nog niet geleid tot aanzienlijke leegstand, maar de inspanningen die moeten worden verricht om bedrijfs- en kantoorruimte te vullen zijn aanzienlijk groter dan enige jaren geleden. Door de vereisten ten aanzien van verslaglegging en de administratieve werkzaamheden ten behoeve van een juiste toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhogingen is de werkdruk toegenomen.
4.4
Financiën en administratie
Stichting Stadsherstel Amsterdam staat er in financieel opzicht sterk voor. De prognoses laten zien dat het bedrijfsresultaat van Stadsherstel ook in de komende jaren positief is. In deze prognoses is bij de onderhoudskosten een asbestcomponent opgenomen ter grootte van € 100.000 tot € 150.000,- per jaar. Door de intensivering van het asbestbeleid waardoor versneld inventarisaties en ook saneringen worden uitgevoerd is te verwachten dat dit bedrag te beperkt is. Totdat hierover meer duidelijk is wordt daarom ten aanzien van andere investeringen een terughoudend beleid gevoerd. In de prognoses is geen rekening gehouden met nieuwe aankopen. De financiële administratie bij Stadsherstel is op orde. De accountants zijn zeer tevreden over de financiële verantwoording en verslaglegging van Stadsherstel. In verband met deze veelheid aan werkzaamheden rondom splitsing en andere projecten kon geen prioriteit gegeven worden aan het herijken van de administratieve organisatie en de interne controle. Daar zal in de komende periode aandacht aan gegeven worden. Dat geldt ook voor het nacalculeren van projecten en het –in samenwerking met andere afdelingen- vorm geven van risicomanagement.
4.5
Personeel en organisatie
Bij Stadsherstel werken gekwalificeerde, gemotiveerde en betrokken medewerkers. Dat Stadsherstel als een gewaardeerde werkplek/werkgever wordt beschouwd, blijkt uit het feit dat het verloop onder het personeel buitengewoon klein is. De afgelopen jaren is veel aandacht besteed aan het personeelsbeleid. De personeelsdossiers zijn op orde gebracht, er is integriteitbeleid ontwikkeld, de arbeidsovereenkomsten zijn vernieuwd, er wordt meer aandacht besteed aan functioneren en beoordelen, er wordt geïnvesteerd in opleidingen en er is een handboek personeel verschenen, waarin rechten, plichten en faciliteiten op personeelgebied zijn beschreven. 4.6
Communicatie, Fondsenwerving en Vrienden
Stadsherstel heeft sinds haar oprichting weinig energie gestoken in communicatie en public relations. Dat heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat het bedrijf binnen de restauratiesector bekendheid genoot en floreerde ondanks een relatief geringe naamsbekendheid. Voor het verwerven van in slechte staat verkerende, monumentale panden en voor het verkrijgen van restauratiesubsidies was het voldoende dat het ‘merk’ Stadsherstel Amsterdam bekend was in de monumentenwereld. Ook voor het verhuren van woon- en bedrijfsruimte was een grote naamsbekendheid niet nodig: Stadsherstel heeft in haar 57-jarige bestaan nooit te kampen gehad met noemenswaardige leegstand. De laatste jaren wordt Stadsherstel geconfronteerd met overheidsmaatregelen die het werk van Stadsherstel bemoeilijken. Restauratiesubsidies worden steeds minder verleend en zullen in de toekomst waarschijnlijk helemaal niet meer verstrekt worden en met ingang van 1 januari 2008 moet Stadsherstel vennootschapsbelasting betalen. Om de gevolgen van deze overheidsingrepen het hoofd te bieden zal Stadsherstel andere inkomstenbronnen moeten aanboren. Eén daarvan is fondsenwerving. Om succesvol fondsen te kunnen werven moet het werk van Stadsherstel bij een veel groter publiek onder de aandacht worden gebracht dan thans het geval is. Maatschappelijk draagvlak is een belangrijk criterium voor het verkrijgen van fondsen en subsidies.
4.7
Conclusie sterke en zwakke punten
Sterke punten 1. Stadsherstel heeft een sterke en betrouwbare merknaam in Amsterdam en omgeving als expert op het gebied van restauratie, onderhoud en beheer van monumentale panden. 2. Stadsherstel is een financieel gezonde organisatie, met een hoge solvabiliteit en aanzienlijke reserves. 3. Stadsherstel beschikt over enthousiaste, betrokken en gekwalificeerde medewerkers. 4. Stadsherstel heeft gedurende haar ruim vijftigjarig bestaan een groot netwerk opgebouwd in de Nederlandse monumentenwereld. 5. Stadsherstel is een professionele opdrachtgever op het gebied van restauratie en exploitatie van monumentale panden. Zwakke punten 1. De administratieve organisatie/interne controle van Stadsherstel dient, onder andere als gevolg van de splitsing, verder uitgewerkt te worden. 2. Het risicomanagement van Stadsherstel kan verbeterd worden, met name op het gebied van procedures, instrumenten, analyses en het vastleggen daarvan. 3. Het uitgebreide netwerk van Stadsherstel wordt nog te weinig benut voor fondswervingmogelijkheden. 4. Stadsherstel geniet slechts binnen de monumentenwereld een redelijke naamsbekendheid; daarbuiten niet.
5. Externe analyse 5.1
Regelgeving woningcorporaties
Al een aantal jaren is het regeringsbeleid erop gericht dat corporaties zich weer primair gaan richten op hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Doel van dat beleid is onder meer te voorkomen dat corporaties in commerciële projecten stappen waarvan de verliezen ten koste gaan van het maatschappelijk bestemd vermogen, waarvoor de sector en de staat garant staan. Het maatschappelijk bestemde vermogen van de toegelaten instellingen moet alleen voor sociale huisvesting worden ingezet. Daarnaast spelen overwegingen van marktverstoring een rol. In de uitwerking van dit beleid leek Stadsherstel -in ongesplitste vorm- gedwongen te gaan worden bedrijfspanden en herbestemde kerken te moeten verkopen. Om toch haar functie als restaurerende instelling te kunnen blijven uitoefenen is Stadsherstel Amsterdam NV gesplitst in een Stichting met de status van toegelaten instelling, en een NV, die deze status niet heeft.
In de Stichting Stadsherstel Amsterdam zijn de panden ondergebracht waarin sprake is van overwegend sociale huurwoningen. Het bezit van de stichting bestaat uit 93 panden die allen gelegen zijn in het centrum van Amsterdam. Verdeeld over deze panden zijn 407 verhuurbare eenheden, waarvan 350 woningen en 57 bedrijfsruimten. Van de woningen zijn er 300 in de sociale sector en 50 in de vrije sector. Dat er toch 107 eenheden geen sociale woning betreffen, heeft te maken met het typisch Amsterdamse monumentale woonhuis, waarin op de begane grond een bedrijfsruimte is gevestigd. Daarnaast zijn op de hoger gelegen verdiepingen ook grotere woningen aanwezig, bijvoorbeeld door samenvoeging van kapverdieping met de daaronder gelegen verdieping. Binnen de Stichting Stadsherstel is daarmee 26% van het bezit geen sociale huurwoning, dat is voor corporatiebegrippen een groot deel. Dit is niet zonder gevolgen. In de plannen van de huidige regering moet een corporatie zich administratief of juridisch splitsen in twee aparte bedrijfsonderdelen. In de eerste tak worden de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang uitgevoerd (DAEB): de kerntaken waarvoor via geborgde leningen staatssteun gegeven wordt. Dit betreft de sociale huurwoningen. In de tweede tak worden alle ‘niet-DAEB-activiteiten’ ondergebracht zoals de geliberaliseerde en een deel van de te liberaliseren huurwoningen, winkels en bedrijfspanden. Deze activiteiten moeten binnen een redelijke termijn marktconform worden geherfinancierd. Wanneer sprake is van alleen een administratieve splitsing gelden meer restrictieve maatregelen ten aanzien van de aard van de Niet-DAEB-activiteiten: deze moeten direct ten dienste staan van de DAEB-activiteiten. Wat dat precies gaat betekenen is nog niet duidelijk. In het gebruikelijke jargon zou dit betekenen dat een bedrijfsruimte of vrije sector woning niet is toegestaan, maar wel activiteiten als zorgcentra, buurthuizen, ruimten voor welzijnsen maatschappelijk werk. Voor de Stichting Stadsherstel Amsterdam geldt dat het bezit niet –of niet eenvoudigjuridisch gesplitst kan worden, omdat DAEB en NIET-DAEB gemengd per pand voorkomen. Ieder pand zou dan gesplitst moeten worden in appartementsrechten. Binnen de gemeente Amsterdam gelden hiervoor specifieke regels. In de meeste gevallen zou dit betekenen dat er nog een forse investering gedaan moet worden, die in bewoonde staat niet uitvoerbaar is. Het is waarschijnlijk dat de plannen daadwerkelijk beleid worden, brancheorganisatie Aedes heeft er al mee ingestemd. In dat geval zal er een administratieve splitsing doorgevoerd moeten worden in de administratie van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Onduidelijk is nog wat er (bij mutaties?) moet gebeuren met de NIET-DAEB activiteiten. De minister stelt daarnaast voorwaarden aan nieuwe niet-DAEB-activiteiten. Die zijn in bepaalde omstandigheden toegestaan, als zij bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals bij herstructurering in stads-en dorpsvernieuwing. Zo moet eerst worden bekeken of er geen marktpartijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Ook moeten de risico’s beperkt zijn. Ook hier is nog onduidelijk hoe dit wordt uitgewerkt en wat de precieze impact gaat zijn voor nieuwe projecten waarbij sprake is van gemengd sociale huur, en vrije sector of bedrijfsruimte binnen 1 pand, zeker wanneer het betreffende pand niet juridisch te splitsen is. Wanneer er een marktpartij betrokken moet worden, dan zou dat Stadsherstel Amsterdam NV kunnen zijn.
Verder wordt het toezicht op de corporatiesector in de regeringsvoorstellen verder versterkt. Nu al is merkbaar dat de administratieve druk hoger wordt, omdat meer gegevens worden opgevraagd door Corpodata ten behoeve van WSW en CFV. Tot slot is het voornemen de Governance code verplicht te stellen, hetgeen implicaties heeft voor de zittingstermijn van de leden van de Raad van Toezicht.
5.2
Verhuurderheffing en Saneringsheffing
De rijksoverheid vraagt een financiële bijdrage van verhuurders voor het verminderen van de nationale schuld. Dit heet de verhuurderheffing. De verhuurderheffing maakt deel uit van de maatregelen in het Woonakkoord. Deze maatregelen moeten de woningmarkt beter laten functioneren. De verhuurderheffing wordt geheven over de huren van woningen onder de huurtoeslaggrens, dus over de woningen in de sociale sector. De verhuurderheffing bedroeg In 2013 0,0014% van de WOZ waarde van de huurwoningen en is in 2014 0,381 %. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting saneert corporaties die (dreigen) om te vallen, zoals Vestia. Hiervoor wordt aan alle corporaties een heffing opgelegd. In 2013 bedroeg die 4% van de huursom van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Voor 2014 wordt een bedrag van € 204,- per zelfstandige woning geheven , dit gaat omgerekend om ruim 2% van de huursom. Het CFV heeft aangeven dat het verstandig is er rekening mee te houden dat de saneringsheffing de komende jaren nog wordt geheven. 5.3
Huurprijsbeleid rijksoverheid
Een van de knelpunten van de woningmarkt is de geringe doorstroming. De rijksoverheid voert een beleid om de doorstroming te bevorderen. Daarom staat zij in 2013 en 2014 een inkomensafhankelijke huurverhoging toe voor de niet geliberaliseerde huren. Bovenop de inflatie is een extra verhoging toegestaan tussen 1,5% voor de lagere inkomens tot 4% voor de midden- en hogere inkomens. Deze extra huurverhoging zou huiseigenaren tevens in staat moeten stellen de verhuurderheffing (gedeeltelijk) te kunnen betalen. Het huurprijsbeleid van Stadsherstel voor woonruimte was de afgelopen decennia gebaseerd op de zogenaamde Amsterdamse methode. Deze methode kwam er kort gezegd op neer dat voor rijksmonumenten de hoogte van de huur bepaald werd door de hoogte van de investeringen van een pand en niet door de puntentelling. Dit resulteerde in hogere huurprijzen dan op basis van de puntentelling. Enige jaren geleden kondigde de minister van Wonen aan dat hij de Amsterdamse methode voor berekening van de huurprijs niet langer wilde toestaan. Destijds berekende Stadsherstel (ongesplitst) de financiële schade van dit voornemen op € 0,75 miljoen per jaar. Richting het ministerie werd een lobby gestart om de maatregel te heroverwegen.
De lobbywerkzaamheden hebben er toe geleid dat per juli 2013 rijksmonumentale woningen 50 punten extra krijgen in de puntentelling. Al langer bestond de regeling dat woningen gelegen in zogenaamde schaarste gebieden 25 punten extra kregen. De combinatie van beide regelingen zorgt ervoor dat veel woningen van Stichting Stadsherstel Amsterdam na mutaties in de vrije sector verhuurd kunnen worden. Het kabinet heeft aangekondigd bij de bepaling van huurprijzen de WOZ-waarde van panden te willen betrekken. Naar het zich laat aanzien zal dit voorstel niet leiden tot een daling van de huurprijzen.
5.4
Subsidieregelgeving
In de subsidieregelgeving voor rijksmonumenten hebben zich de afgelopen jaren een aantal ingrijpende wijzigingen voorgedaan. De subsidiëring van rijksmonumenten vindt niet langer door de rijksoverheid plaats, maar wordt door de provincies uitgevoerd. Alle provincies gezamenlijk ontvangen € 20 miljoen per jaar van het rijk. Elke provincie verbindt zijn eigen voorwaarden aan het verstrekken van restauratiesubsidie. De provincie Noord Holland stelt als voorwaarde dat een monument na restauratie toegankelijk is voor publiek en wijst subsidie toe aan projecten waarvan de eigen financiële bijdrage aan de restauratie het grootst is. Tot 2013 gold de subsidie ook alleen voor panden die in oorsprong geen woonhuis waren. Gezien de voorwaarden die de provincie stelt komen potentiële projecten van Stichting Stadsherstel niet voor deze subsidie in aanmerking. De stadsherstelregeling, in het leven geroepen ter compensatie van het feit dat stadsherstellichamen vpb moesten gaan betalen, wordt nog wel door de rijksoverheid uitgevoerd. Wanneer de Stichting Stadsherstel Amsterdam een rijksmonument zou restaureren, kan op deze regeling aanspraak worden gemaakt. Naast restauratiesubsidie bestaat er onderhoudssubsidie voor rijksmonumenten. Op grond van het Besluit Rijkssubsidiëring Instandhouding Monumenten (BRIM) ontvangt de Stichting circa € 80.000 aan onderhoudssubsidie. Bij de restauratie van kleine woonhuismonumenten kan Stadsherstel gebruik maken van leningen van het Nationaal Restauratiefonds (NRF). Er kan een bedrag van maximaal € 300.000 geleend worden, tegen een laag rentepercentage (op het ogenblik 1,5%). Het verschil tussen dit percentage en dat van ‘gewone’ bankleningen wordt in de rendementsberekening meegenomen als subsidie. Binnen de Stichting Stadsherstel Amsterdam zijn tot heden geen projecten uitgevoerd die voor deze financiering in aanmerking kwamen.
5.5
Gemeente
De rijksoverheid kent in haar nieuwe beleid een grotere rol toe aan de gemeente om te bepalen waar corporaties zich op moeten richten. Hiertoe worden prestatieafspraken gemaakt tussen corporaties en de gemeente. In Amsterdam opereren de corporaties gezamenlijk binnen de Amsterdamse Federatie van WoningCorporaties (AFWC). Het overleg over prestatieafspraken vindt plaats tussen de gemeente en de AFWC. De afspraken worden gemaakt voor de Federatie als geheel, en de te verrichten prestaties worden door de deelnemende corporaties onderling verdeeld. Stichting Stadsherstel Amsterdam is buitengewoon lid van de Federatie. Dit betekent dat Stadsherstel niet deelneemt aan de prestatieafspraken. Dit is ook wel logisch vanwege de bijzondere gerichtheid van Stadsherstel op monumentaal vastgoed. De prestatieafspraken betreffen voor een groot deel het aantal te realiseren nieuwe woningen en koopwoningen. In 2014 zal er een nieuw college worden gekozen, dat een eigen koers zal bepalen t.a.v. de volkshuisvesting en de bijdrage die daarbij van de woningcorporaties wordt verwacht. De laatste tijd doet de gemeente steeds vaker een beroep op Stadsherstel om panden van de gemeente zelf, of panden waarbij de gemeente een bepaald belang heeft, over te nemen. Dat geldt met name voor postcodegebied 1012 (het Wallengebied), waar Stadsherstel partner is van de gemeente bij de aanpak van criminogene en laagwaardige functies in dat gebied. Gezien de aard van de panden en de daarin te realiseren functies past dit niet in de kaders van een woningcorporatie en wordt deze bijdrage door Stadsherstel Amsterdam NV geleverd. Bij de restauratie van (rijks)monumenten en beeldbepalende panden in Amsterdam vormt de gemeente voor Stadsherstel het belangrijkste loket. Er wordt intensief met de stadsdelen samengewerkt om de juiste vergunningen en bestemmingen te verkrijgen. Deze samenwerking verloopt over het algemeen zeer constructief, in het bijzonder in de stadsdelen Centrum en Noord. Daarnaast wordt er veel samengewerkt met de centrale gemeente (met name Bureau Monumentenzorg Amsterdam (BMA)).
5.6
Klantanalyse
De belangrijkste cliënten van “producten” van Stadsherstel zijn de huurders van sociale woningen, vrije sector woningen, bedrijfsruimten en horecaruimten. De belangstelling voor woonruimte van Stadsherstel is sinds jaar en dag onverminderd groot. Stadsherstel hanteert een wachtlijst voor geïnteresseerden, die bijna altijd gesloten is en slechts om de circa tien jaar voor een korte periode geopend wordt. Tijdens zo’n korte openstelling melden duizenden nieuwe geïnteresseerden. Ruim 85% van het woningbezit van Stichting Stadsherstel Amsterdam bevindt zich in de categorie waarvoor overheidsregelgeving voor toewijzing geldt. Deze categorie woningen is schaars in Amsterdam, zeker daar waar het monumenten betreft. De vraag is dus enorm. Zo’n 15% betreft duurdere huurwoningen. Ook voor deze categorie is de belangstelling groot. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat Stadsherstel geen leegstand kent. Slechts bij mutatie of verkoopplannen kan een zekere frictieleegstand optreden.
De kantoor- en bedrijfsruimte in bezit bij Stichting Stadsherstel Amsterdam bevindt zich in de Amsterdamse binnenstad. In verband met het bijzondere, monumentale karakter van deze ruimten en het feit dat de te verhuren units relatief klein zijn, wordt Stadsherstel tot nu toe ook in deze verhuurcategorie nauwelijks geconfronteerd met leegstand. We merken wel dat het achterstanden in huurbetaling in dit segment wat oplopen en dat we vaker benaderd worden door huurders die aangeven in de financiële problemen te zijn/komen. Indien de financiële crisis aanhoudt, moet ook Stadsherstel er rekening mee houden dat in dit segment leegstand gaat optreden.
5.7
Concurrentie en samenwerking
Op de markt van monumentenbehoud zijn verschillende soorten organisaties actief. Ten eerste zijn er de stadsherstellichamen, zoals die zijn verenigd in de koepel Het Behouden Huis. Omdat deze organisaties bijna zonder uitzondering plaatselijk actief zijn, ondervindt Stadsherstel Amsterdam (als geheel) weinig concurrentie van deze partijen. Slechts Vereniging Hendrick de Keyser is landelijk actief, dus ook binnen het werkterrein van Stadsherstel. Toch is er nauwelijks sprake van concurrentie van Hendrick de Keyser. Dat heeft te maken met het feit dat deze vereniging zich met name richt op woonhuizen en binnen dat aandachtsgebied slechts op de topmonumenten. Stadsherstel richt zich van oudsher meer op een bijdrage aan de leefbaarheid van de stad door het restaureren van krotten. Dat hoeven niet per se topmonumenten te zijn. Ten tweede ondervindt Stadsherstel concurrentie van woningcorporaties. Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren veel meer dan voorheen belangstelling getoond voor Amsterdamse monumenten en waren bereid zeer onrendabel te investeren in deze categorie vastgoed. Vooral Stadsgoed Amsterdam, 100% dochter van woningcorporatie Stadgenoot, Ymere en De Key verwierven actief monumenten in Amsterdam. In het gemeentelijke aandachtsgebied ‘1012’ (het Wallengebied) hebben deze drie partijen grote pakketten prostitutiepanden verworven met de bedoeling deze te transformeren naar woon- of bedrijfsruimte. Stadsherstel kon en wilde in deze transacties niet meedoen omdat onrendabel investeren niet in haar beleid past. Inmiddels hebben alle Amsterdamse woningcorporaties laten weten dat zij niet meer zullen investeren in de restauratie van monumenten. Tenslotte ondervindt Stadsherstel concurrentie van particulieren en projectontwikkelaars. Omdat particulieren bij restauraties fiscaal veel beter gefaciliteerd zijn dan Stadsherstel vormde met name deze groep een geduchte concurrent. We merken echter dat particulieren de laatste jaren meer risicomijdend zijn geworden, terwijl restaureren per definitie risico met zich meebrengt. Projectontwikkelaars hebben last van het feit dat de financiering van hun activiteiten steeds lastiger wordt. Stadsherstel werkt ook samen met andere partijen door projecten over te nemen (de Key), te adviseren (Stichting Oude Hollandse Kerken, de Key), haar kennis in te brengen in het bestuur (Begijnhof) of het onderhoud uit te voeren (Deutzenhofje). Samenvattend kan gesteld worden dat Stadsherstel als geheel vooral concurrentie ondervond in Amsterdam Centrum en dan met name van woningcorporaties. Deze
concurrentie zal in de nabije toekomst sterk verminderen als gevolg van het feit dat woningcorporaties zich moeten toeleggen op hun kerntaak: het produceren van sociale huisvesting. Daarnaast investeerden Amsterdamse woningcorporaties veelal onrendabel in het restaureren van monumenten en dat kunnen zij zich op dit moment niet meer veroorloven. Omdat Stichting Stadsherstel Amsterdam ook een corporatie is, gelden deze beperkingen ook voor haar.
5.8
Financiers
Het financieren van aankopen en restauraties vormde voor Stadsherstel tot 2012 geen probleem. De relatief hoge solvabiliteit in combinatie met een voorzichtig gewaardeerde vastgoedportefeuille maakte dat financiers graag bereid waren leningen te verstrekken, waarop niet werd afgelost en geen hypothecaire zekerheid werd gegeven. Als gevolg van de splitsing van Stadsherstel is bij Stichting Stadsherstel Amsterdam alleen nog sprake van twee door het WSW geborgde leningen van samen 19 miljoen. Na de splitsing heeft het WSW zich nog geen oordeel gevormd over het zogenaamde faciliteringsvolume, dit is de financieringsbehoefte waarvoor door het WSW geborgde leningen zijn af te sluiten. Op basis van de huidige situatie en plannen voor de komende jaren is er geen financieringsbehoefte.
5.9
Samenvatting kansen en bedreigingen
Kansen 1. Grote vraag naar huurwoningen in Amsterdam. 2. Huurprijzen woonruimte stijgen de komende jaren meer dan inflatie. 3. Gemeente biedt Stadsherstel veel monumentale panden aan. 4. Onderhoudssubsidie van rijksoverheid (BRIM/SIM) stijgt. 5. Stadsherstel ondervindt weinig concurrentie van andere restaurerende instellingen. Bedreigingen 1. Regelgeving voor corporaties leidt tot keurslijf en toenemende administratieve lasten, daarnaast kan de gemeente dwingender worden ten aanzien van te realiseren doelen. 2. Extra heffingen maken juist de sociale huurwoningen minder rendabel wat betreft de exploitatie. 3. Rijksoverheid treedt terug op het gebied van het verstrekken van restauratiesubsidies. 4. Provincie verbindt criteria aan subsidieverstrekking die voor Stadsherstel ongunstig zijn. 5. Vraag naar kantoor-, horeca- en bedrijfsruimte neemt af. Dit kan leiden tot leegstand. De huurprijzen in dit segment dalen.
6. Beleid en strategische doelen 2014 t/m 2016 6.1 Restauratie en planontwikkeling De panden die na de splitsing in de Stichting Stadsherstel Amsterdam terecht zijn gekomen, zijn allemaal al langere tijd in bezit bij Stadsherstel. Bij de recentere restauraties zijn blijkbaar geen panden betrokken die na restauratie overwegend in de sociale sector verhuurd worden. In de Amsterdamse woningmarkt is dat ook wel begrijpelijk. Enerzijds is de druk op de markt zo hoog dat huurders bereid zijn hoge prijzen te betalen. Dit betekent dat voor een woning in de vrije sector per vierkante meter meer huur ontvangen kan worden dan voor een woning in de sociale sector. Voor Stadsherstel was het daarom rendabeler om vrije sector woningen te realiseren. Anderzijds is de druk op de koopmarkt door particulieren en projectontwikkelaars zodanig groot, dat de aankoopprijzen al vrij hoog liggen. De door Stadsherstel recentelijk gerealiseerde projecten hadden daardoor al een onrendabele top, die alleen door het gebruik van subsidies kon worden afgedekt. Dit bood geen ruimte om nog een extra onrendabele top ten behoeve van de realisatie van sociale huurwoningen op te nemen. De verhuurderheffing, die alleen van toepassing is op woningen in de sociale sector, maakt de ontwikkeling van sociale huurwoningen relatief nog onrendabeler ten opzichte van de ontwikkeling van vrije sector woningen. Of zo men wil, maakt de onrendabele top nog groter. Volgens de nieuwe corporatie regelgeving dient de Stichting Stadsherstel Amsterdam zich alleen op de ontwikkeling van sociale huurwoningen te richten, en niet op vrije sector woningen. Dit betekent dat alleen na zorgvuldige analyse en rendementsberekening tot aankoop en ontwikkeling van een nieuw pand zal kunnen worden overgegaan. Mede hierdoor zijn voor de komende jaren geen daadwerkelijke aankopen geprognosticeerd.
Asbestbeleid De portefeuille van Stichting Stadsherstel Amsterdam omvat 350 woningen. Een groot aandeel van deze woningen is gerestaureerd in de periode voor 1994. Tot 1994 werd bij restauraties vaak gebruik gemaakt van asbesthoudend bouwmateriaal. De regelgeving van de rijksoverheid met betrekking tot de aanwezigheid van asbest in woonruimten wordt steeds strenger. Huurders dienen gewezen te worden op de aanwezigheid van asbest in hun woning en in sommige gevallen moet asbest verwijderd worden. In verband hiermee is een beleidsplan opgesteld, waarin is vastgelegd hoe Stadsherstel in de toekomst met de aanwezigheid van asbest zal omgaan. Het asbestbeleid voorziet in een intensivering van de asbestinventarisaties zodat binnen ongeveer een jaar er een compleet beeld is van de aanwezigheid van asbest in de Stadsherstel panden. Wanneer uit de inventarisatie blijkt dat er sprake is van ongebonden of risicovol astbest worden er onmiddellijk maatregelen genomen. In dergelijke situaties moeten kamers of complete woningen en bedrijfsruimten
meteen worden afgesloten en gesaneerd. In veel gevallen zal dit gepaard gaan met (tijdelijke) uitplaatsing van de huurder(s) met alle financiële consequenties van dien. Uit de asbestinventarisatie zal blijken in hoeveel panden sprake is van de aanwezigheid van asbest. Vervolgens zal een uitvoeringsprogramma voor de verwijdering van asbest uit Stadsherstel panden worden opgesteld. Het projectmanagement van deze extra inspanning om de panden van Stadsherstel asbest vrij te maken is belegd bij de afdeling Restauratie en planontwikkeling. Voor de verwijdering van asbest is voor de jaren 2014 t/m 2016 een bedrag van € 100 - 150K per jaar ingerekend. Wanneer het asbestprogramma van start is zal uit de eerste resultaten duidelijk worden of dit voldoende is.
6.2 Beheer en Onderhoud De afdeling Beheer en Onderhoud zal in de periode 2014 t/m 2016 rond 25% van de totale huurinkomsten van Stichting Stadsherstel Amsterdam aan onderhoud besteden. Deze forse uitgave is nodig om de onderhoudstoestand van de portefeuille op hoog niveau te houden en om woon- en bedrijfsruimte bij mutatie van de huurder weer geschikt voor verhuur te maken. Asbestbeleid Beheer en onderhoud vervult een belangrijke rol bij het omgaan met asbest in woningen en bedrijfsruimten van Stadsherstel. De medewerkers van de afdeling hebben een signalerende functie met betrekking tot de aanwezigheid van asbest. Zij komen immers het meest in de verhuurde panden van Stadsherstel. Zoals hierboven beschreven is het projectmanagement van de asbestverwijdering bij de afdeling Restauratie en planontwikkeling neergelegd. De beheerders spelen een rol bij de opdrachtverlening tot verwijdering van asbest en de controle daarop. Nadat het asbest is verwijderd moeten de ruimten weer geschikt gemaakt worden voor verhuur, dit gebeurt onder leiding van Beheer en Onderhoud.
6.3 Verhuur en juridische zaken Op het gebied van verhuur is het belangrijkste aandachtspunt voor de komende jaren het voorkomen van leegstand. Stadsherstel heeft tot nu toe, ondanks de crisis op de vastgoedmarkt, nog weinig last gehad van leegstand. Bij mutatie doet zich vaker kort durende leegstand voor. De verhuur van woonruimte blijft onveranderd goed lopen. Met name het afgelopen jaar hebben we gemerkt dat de recessie ook niet aan de huurders van bedrijfsruimte van Stadsherstel voorbij gaat. We ontvangen meer verzoeken tot huurverlaging en huurcontracten worden beeindigd vanwege teruglopende bedrijfsresultaten of omdat men elders goedkopere bedrijfsruimte kan huren.
Voorkomen leegstand bedrijfsruimten In de periode 201 t/m 2016 zal de afdeling Verhuur en juridische zaken zich in toenemende mate actief bezighouden met het voorkomen van leegstand van kantoor-, bedrijfs- en horecaruimte. Hierbij wordt samengewerkt met de afdelingen Beheer & Onderhoud en Restauratie en Planontwikkeling, waarmee circa 6 keer per jaar over het voorkomen van leegstand wordt overlegd. Door in een vroegtijdig stadium plannen te maken voor bedrijfsruimte waarvan het huurcontract is of wordt opgezegd, kan leegstand worden voorkomen. In sommige gevallen zullen grote bedrijfsruimten moeten worden onderverdeeld in kleinere ruimten of kan kantoorruimte worden omgezet in woonruimte. Daarnaast is het van belang in een vroeger stadium dan we tot nu toe gewend waren een makelaar in te schakelen voor de verhuur. Het netwerk van makelaars is uiteraard veel groter dan het onze. Verkoopbeleid Na de splitsing van Stadsherstel is een aanzienlijk deel van het oorspronkelijke verkoopprogramma aan Stichting Stadsherstel Amsterdam toebedeeld. Op basis van het resterende aantal te verkopen panden koerst de afdeling Verhuur & Juridische zaken in de periode 2013 t/m 2016 op een gemiddeld verkoopresultaat (verkoopopbrengst – boekwaarde en kosten) per jaar van € 335.000. Panden kunnen worden verkocht als zij geen monumentale status hebben. Te verkopen panden worden eerst gesplitst in appartementsrechten. In principe worden de appartementen eerst te koop aangeboden aan de zittende huurders. Wanneer deze geen belangstelling hebben wordt met verkoop gewacht tot de huurder vertrekt, soms wordt ook een actief uitplaatsingsbeleid gevoerd. In uitzonderingsgevallen kunnen ook monumentale panden verkocht worden, bijvoorbeeld wanneer het risicoprofiel van een pand in de portefeuille van Stadsherstel te groot wordt. Gezien het panden bestand van de Stichting Stadsherstel Amsterdam is de kans hierop erg klein.
Huurprijsbeleid De regelgeving van de rijksoverheid op het gebied van huurprijzen wordt door Stadsherstel nauwgezet gevolgd. De bedrijfsinkomsten van Stadsherstel bestaan bijna uitsluitend uit huurinkomsten, waardoor Stadsherstel zeer gevoelig is voor wijzigingen in de regelgeving. Door eerder beschreven lobby-inspanningen richting rijksoverheid is het gelukt om voor rijksmonumentwoningen in plaats van huurprijsbepaling op basis van de Amsterdamse Methode 50 extra punten in de puntentelling voor deze woningen te krijgen. Opgeteld bij de 25 schaarste punten die in Amsterdam en omgeving gelden, betekent dit dat voor rijksmonumenten de huurprijs op basis van de puntentelling ten minste op het niveau ligt van de Amsterdamse Methode en in de meeste gevallen daarboven. Voor de gemeentelijke monumenten en niet monumenten is het beeld minder eenduidig, maar gemiddeld ontlopen de huidige huren en de huur op basis van de puntentelling elkaar niet veel. Wanneer de woning meer dan 140 punten heeft, is sprake van een geliberaliseerde huur.
Van het bezit van Stichting Stadsherstel is 70% Rijksmonument. Bij een mutatie (nieuwe huurder) kan daarom in de meeste gevallen de huur worden verhoogd ten opzichte van de huidige huur. Het huidige kabinet heeft aangekondigd dat de niet-geliberaliseerde huren in 2014 net als in 2013 met meer dan de inflatie mogen stijgen, afhankelijk van het inkomen van de huurder. Dit betreft de zogenoemde scheefwoon toeslag. Stichting Stadsherstel Amsterdam hanteert voor woningen het beleid om binnen de nietgeliberaliseerde huren de maximale huur op basis van de puntentelling te vragen en in de geliberaliseerde sector een marktconforme huur. Door dit beleid zullen de huurinkomsten uit de verhuur van woningen aanzienlijk stijgen. Tevens is als beleid gehanteerd het bezit bij mutatie zo nodig te verbeteren. Dit leidt ook tot een hogere huursom, en bovendien tot een vermindering van het aantal sociale huurwoningen ten gunste van het aantal vrije sector woningen. Voor wat betreft de huurniveaus van bedrijfsmatig verhuurde panden merken we dat we de huurprijs in sommige gevallen naar beneden moeten bijstellen om geïnteresseerde huurders te vinden.
6.4 Financiën & administratie De afdeling Financiën & Administratie zal zich in 2014 toeleggen op de verdere implementatie van de splitsing van Stadsherstel in een stichting en een naamloze vennootschap. Software Een toegelaten instelling in het kader van de Woningwet dient naast het opstellen van een jaarverslag inclusief jaarrekening ook jaarlijks verantwoording af te leggen aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, waaronder de volkshuisvesting ressorteert, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en indien er geborgde leningen aangetrokken zijn aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dat laatste is ook bij de Stichting Stadsherstel Amsterdam het geval. Sinds een aantal jaren hebben deze toezichthouders hun verantwoordingsset gebundeld, en daarvoor een aparte organisatie (Corpodata) opgericht. Om de benodigde administratieve gegevens goed vast te leggen en de juiste informatie te kunnen genereren voor de rapportages is het software pakket WALS aangeschaft. In 2013 is dit programma al gebruikt. In 2014 zal het gebruik hiervan worden uitgebreid en verder gespecificeerd. Binnen dit programma is het ook mogelijk de bedrijfswaarde te berekenen een belangrijke vanuit het volkshuisvestelijk toezicht.
AO/IC Met het updaten van de administratieve organisatie/interne controle (AO/IC), waarvan de laatste beschrijving stamde uit 2008, is bewust gewacht tot de splitsing. Nu de splitsing een feit is, is het moment gekomen om de AO/IC van Stadsherstel Amsterdam vast te leggen en te implementeren en risicomanagementbeleid te formuleren. In 2014 worden de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden op functie- en afdeling niveau vastgelegd. De verschillende afdelingen leveren deze aspecten in eerste instantie zelf aan. De afdeling Financiën & administratie controleert deze voorstellen en verwerkt deze in een beschrijving voor het hele bedrijf. Daarnaast worden risico’s, de maatregelen van interne controle, kwaliteitstoetsing, -verbetering en voortgangsbewaking vastgelegd. Tenslotte zal worden beschreven hoe er wordt gerapporteerd aan directie en RvC over processen, risico’s en interne controle. Deze beschrijving zal in het hoofdenoverleg worden vastgesteld. Risicomanagement Stadsherstel heeft op dit moment geen risicomanagementbeleid vastgelegd en geen risicomanagement systematiek doorgevoerd. Dat betekent niet dat er op dit moment geen aandacht is voor het beperken van risico’s, maar de manier waarop dat gebeurt is niet beschreven. Stadsherstel zal in 2014 risicomanagementbeleid vaststellen en risicomanagementprocedures en -instrumenten, zoals scenario-analyses, stress testen en nacalculaties, vastleggen. Daarnaast zal aandacht worden besteed aan de functionele en hiërarchische scheiding van de risicomanagementfunctie binnen de organisatie. Waardering Vastgoed Met ingang van de jaarrekening 2013 waardeert Stichting Stadsherstel Amsterdam haar bezit op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De bedrijfswaarde die tot nu toe uitgangspunt was voor de waardering van de vastgoedportefeuille (huur x factor) wordt niet langer gebruikt. Ten behoeve van de jaarrekening 2013 werd de gehele portefeuille van Stichting Stadsherstel Amsterdam gewaardeerd door makelaarskantoor Colliers. In 2014 en 2015 behoeft de taxatie slechts voor 1/3 deel plaats te vinden. Stadsherstel kan dat zelf doen met behulp van het eerder genoemde softwarepakket WALS. Het is ook mogelijk Colliers een zogenaamde desktop taxatie te laten verrichten.
6.5 Personeel Stichting Stadsherstel heeft een directeur en maakt verder gebruik van het werkapparaat van Stadsherstel Amsterdam NV. Sinds 2011 is het beleid van Stadsherstel (als geheel) erop gericht om het personeelsbestand niet meer te laten groeien.
Onderzoek gevoeligheid fraude In 2014 wordt door PwC onderzoek verricht naar de gevoeligheid van Stadsherstel voor fraude. Dat geldt zowel voor de interne organisatie als de externe omgeving (met name opdrachtnemers). PwC heeft voor dit doel een instrument ontwikkeld (frauditor). Uit het onderzoek zal blijken welke maatregelen getroffen moeten worden om fraude zo veel mogelijk te voorkomen. 6.6 Communicatie & Fondsenwerving Communicatie De afgelopen jaren heeft Stadsherstel flink ingezet op het verbeteren van de externe communicatie. Er is een nieuwe huisstijl en een nieuwe website ontwikkeld. Daarnaast is aandacht besteed aan het gebruik van nieuwe media, zoals Twitter en Facebook. De hoofddoelstellingen voor de periode 2013 t/m 2016 op het gebied van communicatie zijn: 1. het duidelijker positioneren van stadsherstel, 2. het instandhouden en vergroten van de zichtbaarheid en herkenbaarheid van Stadsherstel als restaurerende instelling en 3. het ondersteunen van de fondsenwerving met gerichte communicatie-uitingen. Fondsenwerving Stadsherstel heeft in de loop van 2013 een fondsenwerver aangesteld voor 20 uur per week. De helft van dit aantal uren is gefinancierd door stichting AMF en de Vereniging Vrienden van Stadsherstel. Doel is om fondsen te verwerven voor onrendabele restauraties.
Bijlage I Analyse bedrijfsplan Stadsherstel periode 2009 – 2011 Onderzoek naar de mate van realisatie van de in het bedrijfsplan vastgelegde maatregelen en acties In december 2008 heeft de Raad van Commissarissen het bedrijfsplan van Stadsherstel Amsterdam goedgekeurd. In het bedrijfsplan wordt melding gemaakt van veranderende omstandigheden die Stadsherstel er toe nopen haar koers te veranderen, om de volgende redenen: a) de subsidiekranen worden door de overheid dichtgedraaid, b) Stadsherstel moet vennootschapsbelasting gaan betalen, c) op de financiële markten voltrekt zich een crisis, waardoor het onder andere lastiger zal worden om vreemd/eigen vermogen aan te trekken en d) aandeelhouders zullen hun deelnemingen kritisch tegen het licht houden en hun aandelen Stadsherstel wellicht willen verkopen. De belangrijkste maatregelen die in het bedrijfsplan worden genoemd zijn: 1. het verkopen van nieuwbouwpanden en panden zonder monumentale status, waarbij de gemiddelde jaarlijkse opbrengst wordt geraamd op meer dan € 2 miljoen, 2. het op basis van een geautomatiseerd systeem structureel verhogen van de huurinkomsten uit de verhuur van kantoor-, bedrijfs- en duurdere woonruimte, waardoor deze op een termijn van vijf jaar met tenminste € 500.000 zullen stijgen, 3. het aanboren van particuliere fondsen en geldbronnen door middel van fondsenwerving en 4. het meer structureel en intensiever onderhouden van contacten met de aandeelhouders van Stadsherstel. Het bedrijfsplan wordt afgesloten met een strategie voor de komende vijf jaren, waarin naast de hierboven beschreven maatregelen een aantal concrete acties zijn uitgewerkt. Hieronder volgt een analyse van de effectiviteit van de voorgenomen maatregelen en acties in de periode 2009 – 2011. Bij alle maatregelen staat eerst de (samengevatte) tekst uit het bedrijfsplan. Vervolgens wordt vastgesteld in hoeverre de maatregel of actie daadwerkelijk is uitgevoerd. I. Dividendbeleid. Stadsherstel heeft de statutaire verplichting om haar aandeelhouders een passend dividend te betalen over het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal. In de praktijk wordt als passend dividend 5% aangehouden. Stadsherstel streeft ernaar ieder jaar 5% dividend aan haar aandeelhouders te betalen. In de periode 2009 – 2011 heeft Stadsherstel steeds 5% dividend aan haar aandeelhouders uitgekeerd. II. Uitbreiding werkgebied. Stadsherstel ambieert een vergroting van haar belangen in buiten Amsterdam gelegen monumenten. Indien zich kansen voordoen wil Stadsherstel hier positie verwerven. Schaalvergroting kan gerealiseerd worden door bijvoorbeeld overname van vastgoedportefeuilles van andere vergelijkbare instellingen of door overname van en of fusie met andere gelijkgerichte bedrijven of instellingen. Stadsherstel heeft in 2009 Stadsherstel Haarlem B.V. overgenomen. Daarmee werden 8 panden aan de portefeuille van Stadherstel toegevoegd. In Haarlem werd tevens de Bakenesserkerk verworven. Daarnaast werden in 2009 23 panden en 6 bouwkavels van de Stichting Zaanse Schans overgenomen. Verder verwierf Stadherstel 5 panden in Hoofddorp, Durgerdam, Beverwijk, Weesp en Etersheim. In totaal werden in de periode 2009 – 2011 36 panden buiten Amsterdam aangekocht. III. Verkoopbeleid. Panden die Stadsherstel niet tot haar strategische portefeuille rekent kunnen in beginsel verkocht worden. Doelstelling voor de verkoop is het realiseren van de waardegroei teneinde deze te kunnen herinvesteren in vastgoed dat tot de doelstelling van Stadsherstel kan worden gerekend. Stadsherstel zal een verkoopplan opstellen en uitvoeren. De RvC heeft een overzicht van te verkopen panden/appartementen goedgekeurd. In de periode 2009 – 2011 heeft Stadsherstel 10 panden, 3 appartementen, 2 percelen en 1 parkeerplaats verkocht voor een bedrag van in totaal € 6,35 miljoen. Dat is gemiddeld iets meer dan € 2 miljoen per jaar. De boekwinst (opbrengst – historische kostprijs) bedroeg in totaal € 4 miljoen. IV. Behoud kennis en vaardigheden restauratie. Om kennis en vaardigheden binnen Stadsherstel te behouden streeft Stadsherstel naar een bezetting van de afdeling planontwikkeling & restauratie tenminste 5 fte in vaste dienst. In 2009 bedroeg het aantal medewerkers in vaste dienst ultimo december bij de afdeling Bouwzaken & Restauratie 5,7 fte, in 2010 6,0 fte en in 2011 6,5 fte.
V. Banden met aandeelhouders versterken. De banden met de aandeelhouders zullen worden versterkt om ze zodoende geïnteresseerd te houden in het ideële werk van Stadsherstel: het redden van monumentaal vastgoed. In de periode 2009 – 2011 hebben de directeur en de controller alle aandeelhouders met een belang van meer dan 5% bezocht. Met een aantal aandeelhouders zijn meerdere gesprekken gevoerd. Geen van de aandeelhouders heeft te kennen gegeven van plan te zijn aandelen Stadsherstel van de hand te doen. Aandeelhouder DNB gaf aan het belang in Stadsherstel niet te willen uitbreiden, omdat een dergelijke uitbreiding niet in haar beleid past. Aandeelhouder Rabobank heeft aangegeven interesse te hebben om haar aandeel in Stadsherstel te vergroten. Alle aandeelhouders zijn uitgenodigd voor concerten van Stadsherstel en worden door middel van nieuwsbrieven op de hoogte gehouden van het werk van Stadsherstel. VI. Verhouding courant – incourant. Om aantrekkelijk te blijven voor aandeelhouders, voldoende vreemd vermogen aan te kunnen trekken en een verantwoord risicoprofiel van de portefeuille te waarborgen zal Stadsherstel er voor zorg dragen dat het aandeel courant bezit in de portefeuille nooit minder zal zijn dan 85%. Als definitie voor incourant bezit wordt daarbij aangehouden de vaststelling of het betreffende bezit moeilijk of niet te vervreemden is. In 2008 is vastgesteld dat 13,75% van de portefeuille van Stadsherstel als incourant gekenschetst kan worden. In de periode 2009 – 2011 verwierf Stadsherstel 62 panden, waarvan 59 panden met een woon- of bedrijfsbestemming, twee kerken en een kinderdagverblijf. Slechts één kerk, de Van Houtenkerk in Weesp, kan als incourant worden aangemerkt. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de portefeuille meer courant is geworden dan zij in 2008 was en aldus ruim onder de norm van maximaal 15% incourant wordt gebleven. VII. Bijdragen, subsidies en fondsen. Een belangrijke bron van inkomsten, waarop Stadsherstel in het verleden kon rekenen, droogt op. Nieuwe bronnen en kansen moeten worden aangeboord. Zo vormen de EU, provincie, gemeente en particuliere fondsen en giften een mogelijke nieuwe bron. Stadsherstel heeft in de periode 2009 – 2011 voor haar restauratieprojecten ruim € 11,5 miljoen aan subsidie en fondsen ontvangen. Daarvan was circa 1,6 miljoen afkomstig van de gemeente Amsterdam en € 0,67 miljoen van de gemeente Haarlem. Ruim € 1 miljoen was afkomstig uit fondsen. Van het Rijk ontving Stadsherstel ruim € 8,2 aan restauratiesubsidie; de uitgebreide lobby voor compensatie van het schrappen van de vrijstelling van vennootschapsbelasting heeft effect gehad. Van de vereniging Vrienden van Stadsherstel ontving stadsherstel bijdragen voor een totaalbedrag van € 66.200 Geconcludeerd kan worden dat de veronderstelling dat de subsidiekraan in de periode 2009 – 2011 dichtgedraaid zou worden, niet is uitgekomen. VIII. Opleiding en kennis restauratievak. Stadsherstel stelt zich ten doel om het restauratievak (vooral in de opdrachtgeverrol) te behouden. Daartoe heeft zij specialistische mensen in dienst. Daarnaast biedt Stadsherstel jonge mensen een leerplek aan (trainees, stagiaires, afstudeerders). Stadsherstel heeft in de periode 1999 – 2011 8 stagiaires en 1 afstudeerder een leerplek kunnen aanbieden. Daarnaast vormde ieder restauratieproject een zogenaamde leerling-bouwplaats, dat wil zeggen dat de aannemer zich verplicht om jonge mensen op de bouwplaats op te leiden in het restauratieambt. Veel van de restauratieprojecten zijn ook restauratie opleidingsproject (ROP). IX. Werken voor derden. Stadsherstel zal werkzaamheden aan derden aan gaan bieden. Indien diensten aan derden worden aangeboden zal Stadsherstel tenminste 5% winstmarge op de integrale kostprijs in rekening brengen. Stadsherstel heeft in de onderzoeksperiode een aantal adviesopdrachten uitgevoerd, zoals advisering bij het oprichten van Stadsherstel Paramaribo, advisering bij een monumenten-inventarisatieproject op de Antillen en onderzoeken voor de Stichting Oude Hollandse Kerken en het Bureau Rijksbouwmeester van het ministerie van BZK. Laatstgenoemde onderzoeken werden betaald door de aanvrager en leverden een winstmarge van ten miste 5% op. Ook de adviesopdrachten werden betaald, maar daar is geen winst op gemaakt. Overigens is in de periode 2009 – 2011 niet sterk ingezet op het verlenen van diensten aan derden. De grote hoeveelheid restauratieprojecten maakte dat de capaciteit van de afdeling Bouwzaken & Restauratie met name ten behoeve van deze projecten nodig was. X. Systeem voor bijhouden markthuren bij bedrijfsruimten. Stadsherstel heeft circa 250 eenheden in eigendom die worden verhuurd als kantoor- of bedrijfsruimte. Het invoeren van een geautomatiseerd systeem waarmee de huren uit bedrijfsmatig onroerend goed kunnen worden bijgehouden moet het mogelijk maken dat de huur aan het eind van een huurperiode van 5 jaar verhoogd kan worden.
In 2009 heeft Stadsherstel een systeem opgezet om de huurcontracten van bedrijfsruimten te monitoren. Het systeem wordt gevoed vanuit de basisadministratie van Stadsherstel (WOCASS). Mede als gevolg van dit systeem was het mogelijk de huren voor bedrijfsruimten die in de periode 2009 -2011 na mutatie of aan het begin van een nieuwe huurperiode opnieuw konden worden vastgesteld –los van de gebruikelijke jaarlijkse huurverhogingen- met circa 13% te laten stijgen. Zie onderstaand overzicht. Voor de volledigheid is ook de huurstijging van de woningen na mutatie in beeld gebracht. Uit het overzicht blijkt dat de totale huurinkomsten uit zowel bedrijfsruimten als woningen in de periode 2009 – 2011 structureel met € 460.000 per jaar zijn gestegen.
mutaties/prijsaanpassingen exclusief mutaties oplevering na restauratie / exclusief jaarlijkse huurverhogingen
woningen
aantal mutaties
kale huur oud
kale huur nieuw verschil per maand
verschil per jaar
percentage gem
2011 2010 2009
62 70 77
34.700,64 55.249,07 40.608,78
43.672,88 66.340,29 48.611,27
8.972,24 11.091,22 8.002,49
107.666,88 133.094,64 96.029,88
25,9% 20,1% 19,7%
bedrijfsruimte
aantal mutaties
kale huur oud
kale huur nieuw verschil per maand
verschil per jaar
percentage gem
2011 2010 2009
16 19 19
25.865,48 23.704,02 31.314,58
29.220,62 27.347,34 34.510,36
40.261,68 43.719,84 38.349,36
13,0% 15,4% 10,2%
OM, januari 2012
3.355,14 3.643,32 3.195,78
