BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael
NEDERLANDSE WONINGMARKT IN EUROPEES PERSPECTIEF − Initiatief van acht institutionele woningbeleggers en de IVBN − Doel om Nederlandse woningmarkt internationaal onder de aandacht te brengen
− Vergelijking met andere ontwikkelde woningbeleggingsmarkten in Europa − Goede timing!
1
PERFORMANCE NEDERLANDSE WONINGBELEGGINGEN GOED − Goed rendement-risico profiel
RENDEMENT WONINGBELEGGINGEN
− Ook in crisisjaren slechts één keer negatief totaal rendement − Zeer stabiel direct rendement
− Lage correlatie met andere assets 2012
− Woningbelegging biedt beste inflatiebescherming van alle assets
Bron: IPD (2013)
2
PRICING NEDERLANDSE WONINGEN STERK VERBETERD
− Sterke daling woningprijzen sinds 2008
PRIJS - EN HUURNIVEAU WONINGMARKT 350 300
− Huren stijgen sterk door inkomensafhankelijke huurverhoging
250 200 150
− Pricing Nederlandse woningmarkt veel gunstiger dan voorheen
100 50 1975
1985
1995
2005
2013
Bron: CBS (2013)
3
PRICING VERSCHILLEND IN EUROPESE LANDEN HOUSE PRICE / RENT RATIO (1975-2013)
France
175
Germany
175
150
150
150
125
125
125
100
100
100
75
75
75
50
50
50
1975
1985
1995
2005
2013
Switzerland
175
1975
175
1985
1995
2005
2013
The Netherlands
1975
175
150
150
150
125
125
125
100
100
100
75
75
75
50
50
50
1975
1985
1995
2005
2013
1975
1985
1995
2005
Sweden
175
2013
1975
1985
1995
2005
2013
United Kingdom
1985
1995
2005
2013
Bron: The Economist (2013)
4
DREIGEND WONINGTEKORT LEGT EEN BODEM ONDER HUIZENPRIJZEN − Aantal huishoudens blijft stijgen tot in ieder geval 2040
NIEUWBOUWWONINGEN EN BOUWVERGUNNINGEN
− Totale bouwstop dreigt op basis van uitgegeven bouwvergunningen − Dreigend woningtekort goed nieuws voor beleggers en woningcorporaties
2013
Bron: CBS (2013)
5
REGIONALE VERSCHILLEN ZIJN GROOT, KEN DE FUNDAMENTALS!
− Huishoudensontwikkeling gefocust op stedelijke gebieden
HUISHOUDENSONTWIKKELING (2012 – 2030)
− Stijging vrijwel geheel toe te rekenen aan alleenstaande ouderen
− Ken de fundamentals om kansen inzichtelijk te maken daling > 500 daling < 500 stijging 0 - 200 stijging 200 - 500 stijging > 500 Bron: ABF Research (2014)
6
OVERHEID MOBILISEERT ONZE GROTE SPAARTEGOEDEN
− Grote spaartegoeden zitten bij de oudere generaties
BALANS NEDERLANDSE HUISHOUDENS (2011)
− Jaarlijkse schenkingen en eenmalige belastingvrije schenking aan kinderen voor aankoop woning of aflossing hypotheek
− Overheid zoekt actief naar mogelijkheden om pensioenen in te zetten op de woningmarkt
Bron: CBS (2012, 2013)
7
NEDERLANDSE WONINGMARKT KOMT IN BEELD VAN BUITENLANDSE BELEGGERS
8
WONINGCORPORATIES GEDWONGEN TOT VERKOPEN
− Woningcorporaties moeten focus leggen op sociale huur − Splitsing tussen commerciële en sociale taakstelling − Verhuurderheffing drukt op ambities corporatiesector − Druk om woningen te verkopen “Corporaties kunnen eigen bezit verkopen om de verhuurderheffing te compenseren.“
9
GEZICHTSVELD WONINGCORPORATIES VERGROTEN
− Vernieuwing en verduurzaming van het bestaande bezit is ook aantrekkelijk − Leren van anderen om nog efficiënter te functioneren
− Juridische splitsing biedt ook kansen
10
NOG MAAR MONDJESMAAT TRANSACTIES TUSSEN WONINGCORPORATIES EN BELEGGERS
11
GENERALISTISCH BEELD VAN CORPORATIEBEZIT: ‘ONVOLDOENDE’ VOOR BELEGGER
12
PENSIOENFONDSEN MOETEN ZICH OPENSTELLEN EN BLIK VERWIJDEN − Pensioenfondsen steeds verder los van nationale context − Pensioenfondsen prefereren continuïteit over innovatie − Grote kansen in corporatiebezit − stabiele inkomsten − ruimte voor verbetering − grote volumes aanwezig − ‘Creating shared value’
13
MOGELIJKHEDEN VOOR SAMENWERKING WONINGCORPORATIES EN BELEGGERS − Verkopen bezit aan beleggers − Fondsvorming − Hybride samenwerking − Verruimt de blik − Stimuleert innovatie
14
NS HEEFT HAAR VASTGOED ONDERGEBRACHT IN EEN FONDS
− NS heeft vastgoed in fonds ondergebracht, huidige NS Stations − Institutionele beleggers participeren voor 49% in fonds − Het aantal winkels op de (grote) stations is fors toegenomen − Stationsexploitatie op dit moment de activiteit waar NS het meeste geld mee verdient
15
DUITS WONINGFONDS RECENT NAAR DE BEURS
− Deutsche Annington heeft in 2001 64.000 woningen aangekocht van Federal Rail − In 2005 aankoop 180.000 woningen van Viterra (Energiemaatschappij)
− Uitpondstrategie, sinds start al 40.000 woningen verkocht − In 2013 naar de beurs
16
VRAGEN?
