BÉKÉSCSABA MEGYEJ JOGÚ VAR OS
Ikt. sz.: IV. 457/2013.
POLGARMESTERÉTŐL
Előadó:
Czigléczkiné Liszkai Edit
Békéscsaba, Szent Jstván tér 7.
Mell.: l db Hiv. sz.: -
Postacím: 5601 Pf 112. Telefon : (66) 523-801
Telefax: (66) 523-804 E-maii:
[email protected]
NYIL VÁNOS ÜLÉS napirendje A döntéshozatal
minősített
többséget igényel!
Tárgy: Telekértékesítés az Északi Ipartelepen a 6147/21 hrsz.-ú ingatlanból Előkészítő:
Véleményező:
Stratégiai-Fejlesztési Osztály PénzÜgyi, Gazdasági és Városfejlesztési Bizottság
Előterjesztés
Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyülésének 2013. március 29-én tartandó nyilvános ülésére
l'isztelt }(özgyíílés! A Stony Plusz Kft. (székhely: 1141 Budapest, Pitvar u. 3/D., adószám: 12816534-2-42, a továbbiakban: Kft.) vételi ajánlatot nyújtott be a Békéscsaba, Északi Ipartelep, Balassa utca mellett található kivett beépítetlen terület müvelési ágú, 6147/21 hrsz. alatt felvett, 11770 m 2 terUletü belterületi ingatlan egy részére. A Kft. területigénye 5.000 m 2, amelyen telephely kialakítását tervezi, egy csarnok és egy kisebb irodaház felépítésével. A Kft. fenyő fűrészáru és egyéb gyalult tennékek (lambéria, hajópadló, faházelemek) kereskedelmével foglalkozik, az ingatlan megvásárlását önerőből tervezi megvalósítani. A vételi ajánlatban foglalt területigénynek megfelelő adásvételi szerződés nem köthető meg a jelenlegi teleIddalakítás mellett. A telekhatár teri.iletigényhez igazodó rendezése szükséges, amelyet követően kerülhet sor az adásvételi szerződés megkötésére. Az érintett ingatlan korlátozottan forgalomképes vagyoni körbe tartozik, elidegenítése a közgyűlés kizárólagos hatásköre. Az ipari területen az infrastruktúra kialakítása uniós pályázati forrásból valósult meg, amelynek keretében az önkormányzat az ipari terület nettó beépítettségének növekedése és vállalkozások betelepítése vonatkozásában vállalta
2 indikátorok teljesítését. A pályázati feltételek teljesítése és a foglalkoztatás érdekében annak elősegítése, hogy elsősorban stabil alapokon nyugvó, innovatív vállalkozások kapjanak elhelyezést az adott területen, így indokolt az önkormányzati érdekre való hivatkozással a versenyeztetés nélküli elidegenítés. Jelen esetben ezt támasztja alá az a tény is, hogy a vállalkozás önerőből kívánja megvásárolni a területet. célszerű
Az Európai Bizottságnak a hatóságok általi földterület- és épületéliékesítés állami támogatási elemeiről szóló 971C 2009/03 számú közleménye szerint köztulajdonban lévő földterület és épület vállalkozások részére történő értékesítésére kizárólag akkor kerülhet sor az Európai Bizottság eljárása nélkül, ha a jogügylet során a vállalkozás nem jut állami támogatáshoz. A közlemény alapján a támogatási elem hiánya független értékbecslésre jogosult szakéliő által megállapított vételár figyelembe vétel ével biztosítható. A szükséges szakértői véleményt a megjelölt területre elkészíttettük, amely szerint az ingatlan m2 ára nettó 3.100,- Ft, azaz nettó háromezer-egyszáz forint. A fentiekre tekintettel javaslom a Kft.-vel a telekalakítási eljárást szerződés megkötését.
követően
az adásvételi
A javaslatot a Pénzügyi, Gazdasági és Városfejlesztési Bizottság véleményezi. A bizottsági határozat a közgyűlés i előteljesztés mellékletét képezi. Kérem a Tisztelt
Közgyűlést,
hogy döntését az alábbi határozati javaslat alapján hozza meg.
A határozat végrehajtásában Osztály.
közreműködő felelős
hivatali egység: Stratégiai-Fejlesztési
HATÁROZATI JAVASLAT:
1. Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése az önkormányzat
kizárólagos tulajdonában lévő, békéscsabai 6147/21 hrsz.-ú, 11770 m 2 területű, kivett beépítetlen terület művelési ágú ingatlanból 5000 m 2 területű, a 614714 hrsz.-ú ingatlannal két oldalról határos ingatlanrészre - a telekhatár-rendezést követően adásvételi szerződést köt a Stony Plusz Kft.-vel (székhely: 1141 Budapest, Pitvar u. 3/D., adószám: 12816534-2-42) az alábbiak szerint: Az ingatlan eladási ára nettó 3.100,- Ft + áfa/m 2, azaz nettó háromezer-egyszáz forint + áfa/m 2 . A vevő a vételárat a szerződés aláírásától számított 30 napon belül egyösszegben fizeti meg. Az eladó a tulajdonjog-változás bejegyzéséhez a teljes vételár megfizetését követően járul hozzá. Az ingatlan eladási ára nem tartalmazza a közműhálózati csatlakozások díjait és a Balassa utcán kiépített közúthoz való csatlakozás költségeit, azok megfizetése a vevőt terheli. A vevő köteles az ingatlanon fennálló beépítési kötelezettséget 2014. december 31-ig teljesíteni. Arra az esetre, ha a beépítési kötelezettség határidőre nem teljesül, az eladó visszavásárlási jogot köt ki az ingatlanra az eredeti vételár évi 5 %-kal csökkentett
3
értékén, illetve kötbérigényt érvényesít, amelynek méItéke évente az ingatlan bruttó forgalmi értékének a 10 %-a. A megvásárolt ingatlan továbbértékesítése a beépítési kötelezettség teljesítéséig az eladó hozzájárulása mellett történhet, erre az esetre a vevő vételi jogot enged az eredeti vételi áron. 2. Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése felhatalmazza Vantara Gyula polgármestert az l. pontban meghatározott adásvételi szerződés aláírására.
Felelő s :
Vantara Gyula polgármester Határidő: 2013. június 30.
Békéscsaba 2013. március 19.
Vantara Gyula polgármester
Ellenje:::~s .........~ PénzÜgyi: ....
7.~.........
ll. példány
fNGATLANÉRTÉKBECSLÉS Készült a békéscsabai 6147/21 hrsz. alatt felvett, 'beépítetlen terület' megnevezés ű ingatlan vázrajzon jelölt, kb. 5.000 m2 területű részéről.
Készült: Békéscsabán, 2013. március 20. napján.
Készítette: Cseke Tamás
CS-269/2006.
LUX.oR TRADE KFT. 5600 Békéscsaba. Andrássy u. 14. Telefon: 452·317 Adószám. 13732194·2·04 (2.)
LUXOR TRADE KFT. Békéscsaba Andrássy u. 14.
T: 66/452-317,30/22-869-22
Ellenőrizte:
Szabó Lajos
11.8642/1993.
Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, belterUlet 6) 47/2) hrsz.
1. A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA: BÉKÉSCSABA MEGYEI JOGÚ vÁRos ÖNKORMÁNYZATA megbízta a LUXOR TRADE KFT.-t a Békéscsaba, belterület 6147/21 hrsz. szám alatti, 1/1 tulajdoni hányadban Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzata tulajdonát képező ingatlan, mellékelt vázrajzonjelölt telekrészének értékelésével. Az értékelés kizárólag a mellékelt rajzon jelölt, összesen kb. 5000 m2 területre vonatkozik. Pontos terület a későbbi telekkialakítás után. Az ingatlanértékelés célja piaci forgalmi érték megállapítása értékesítéshez. Az értékbecslés 2 példányban készült Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzata részére.
2. AZ ÉRTÉKBECSLÉST MEGRENDELŐ ADATSZOLGÁLTATÁSAI: - Tulajdoni lap másolat, - Helyszíni szemle, - Tulajdonos tájékoztatása, - Térképmásolat 3. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE: 3.1. Ingatlan-nyilvántartási adatok: 5600 Békéscsaba, belterület 6147/21 helyrajzi szám Település: Besorolás: Helyrajzi szám: Megnevezése: Terület összesen: Tulajdonos bejegyzetten: Övezeti besorolás:
Békéscsaba belterület 6147/21 beépítetlen terület 11.770 m2 (értékelt terület kb. 5.000 m2) 1/1 tul. hányad Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkonnányzata GKSZ-3
Széljegy:
Nem szerepel.
Szolgalmi jog, jogi jelleg:
Nem szerepel.
Bejegyző
Az III alatti ingatlan a békéscsabai 6147/16 hrsz-ú ingatlan megosztásából keletkezett.
Terhelés:
határozat:
Nem szerepel.
____________________________________________~----~~--~~~----~~--------------------------------2 Luxor Trade Kft. (5600 Békéscsaba, Andrássy út 14.)
Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, belterület 6147/21 hrsz.
3.2. Az ingatlan elhelyezkedése, általános leírása: Az ingatlan elhelyezkedése, környezete:
Békéscsaba Megyei Jogú Város a Tiszántúl déli részén, Békés megye fóldrajzi középpontjában, a Körös-Maros közén, a Kettős-Körös folyótól 8 km-re, délnyugatra fekszik. A város Gyulától 16 km-re nyugatra, Orosházától 36 km-re, északkeletre található. A román határ (Gyulavarsánd) mintegy 20 km-re keleti irányban húzódik.
Békéscsaba a 44-es és 47-es fóútvonalak találkozópontja. A 44-es számú, elsőrendú főút Kecskemét-Szarvas-Békéscsaba-Gyula-országhatár, míg a 47-es másodrendű főút DebrecenBerettyóújfalu-Szeghalom-Békéscsaba-Orosháza-Hódmezővásárhely-Szeged irányába biztosít megfelelő kapcsolatot. Ezen kívül mellékutak és egyéb alacsonyabb besorolású útszakaszok futnak be a városba, illetve indulnak ki onnan. A két számjegyű főútvonalak jó állapotban vannak.
_______________________________________________________________________ 3 Luxor Trade Kft. (5600 Békéscsaba, Andrássy út 14.)
Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, belterület 6147/21 hrsz.
Az értékelt ingatlan a várost elkerülő út mellett, frekventált, igen forgalmas, i pari környezetben helyezkedik el. Környezetében elsősorban telephelyek, ipari területek, az elkerülő út túloldalán mezőgazdasági területek, tanya ingatlanok találhatók. Az ingatlan megközelítése az elkerülő útról 2 sávos, igen forgalmas, jó minőségű út felől, illetve a Balassa utcából, ipari telephelyek felől szintén jó minőségű úton lehetséges, útcsatlakozás kiépítve. Az ingatlan a város önkormányzatától kb. 3500 m távolságra fekszik, napi élelmiszert árusító üzlettől kb. 600 m, orvosi rendelőtől kb. 1500 m, a tömegközlekedés megállóhelye kb. 500 m. Az ingatlan megközelítése gépkocsival több iránybóliehetséges, parkolás jelenleg nem megoldott. A környék infrastrukturális és közmű ellátottsága teljes. Az ipari park területén jó minőségű úthálózat közvilágítással kiépített.
Az ingatlan alakja, domborzati viszonyai, felépítmények: Az ingatlan téglalap alakú, sík terület, nem kerített. A telek felszíne jelenleg műveletlen. Az érintett terület egy minimális része régészeti lelőhelyként nyilvántartott, azonban ez elenyésző, a beépítést nem korlátozza (vázrajz mellékelve). A területen korábban mészoltó medenceként hasznosított vasbeton létesítmények találhatók, melyek értéket nem képviselnek, bontandó állapotúak. Ezen létesítményekjelentős bontási költséggel távolíthatók el. Ez a telekjelenlegi állapotának értékét csökkenti. Közműellátottság:
Az ingatlanon belül gázcsonk megtalálható, a többi közmű az ingatlan előtt elérhető. A keletkezett csapadékvíz elvezetése természetes úton, illetve a Balassa utca felől kialakított csapadékvíz elvezető árokba megoldott.
Jelenlegi hasznosítás: Az ingatlan jelenleg műveletlen, azonban az Északi-ipartelep közelsége és a megközelíthetősége miatt ipari célokra kiválóan hasznosítható. ____________________________________________________________________________ 4 Luxor Trade Kft. (5600 Békéscsaba, Andrássy út 14.)
Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, belterület 6147/21 hrsz.
Övezeti besorolás: Az ingatlan Gksz-3 építési övezetbe tartozik. (megengedett beépítési mód szabadonálló; megengedett legkisebb telekterület 3000 m2; megengedett legnagyobb beépítési százalék 50%; megengedett legnagyobb építménymagasság 10,5 m)
4. AZ ÉRTÉKELÉS MÓDSZERÉNEK MEGHATÁROZÁSA: A szakvélemény felépítése és tartalmi összetétele megfelel a Termőfóldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó 32/ 2000.(VIII.29.) és 26/2005. (VIII. l l. ) PM rendeletekkel módosított 25/1997. (VIII. l. ) PM rendelet előírásainak. Az értékbecslés alkalmazott módszerei megfelelnek az EVS 2003 (Európai Értékelési Szabvány) ajánlásainak. A forgalmi érték megállapítása fenti rendelet és az EVS 2003 ajánlása szerint általában három különböző niódszerrel történhet, melyek közül lehetőség szerint legalább két módszert kell kiválasztani: 4.1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés: A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az összehasonlító vizsgálatokat olyan alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok azonos típusúak az értékelt ingatlanna/. Az értékelés során az ingatlanpiacon a közelmúltban eladott, vagy kínált ingatlanokat kell elemezni, és összehasonlítani az értékelés tárgyát képező ingatlannal a megfelelő korrekciók alkalmazásával. Az értékelt ingatlan jellege miatt ezzel a módszerrel végeztük el az értékbecslést.
4.2. Költség alapú értékelés: Az
ingatlanok
költségalapú érték-megközelítésének lényege, hogy a felépítmények újraelőállítási költségéből levonjuk az idő múlása miatti fizikai kopásból, funkcionális avulás ból és környezeti-gazdasági avulás ból származó értékcsökkenést, majd hozzáadjuk a felépítményhez tartozó földterület piaci összehasonlítással meghatározott értéké!. A piaci érték meghatározására ez a módszer csak korlátozottan alkalmas, mivel az elv nem a piac, hanem a műszaki tartalomfelől közelít. Az ingatlanon
értékel/letőfelépítmény
nem található ez a módszer nem alkalmazható.
4.3. Hozamszámításon alapuló értékelés: A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeli haszna i és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. Az ingatlan nem termel/tasznot,
{gy
ez a módszer jelen esetben nem alkalmazható.
Luxor Trade Kft. (5600 Békéscsaba, Andrássy út 14.)
Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, belterület 6147/21 hrsz.
5. ÉRTÉKELÉS: Az ingatlan jellege miatt az értékelést a piaci összehasonlító módszerrel végeztük el. Az ingatlan jelenlegi becsült forgalmi értékének megállapítása során figyelemmel voltam az ingatlan fekvésére, közművesítettségére, jellegére, területére, a használhatóságára, valamint a hazai ingatlanpiacon kialakult viszonyo kra, az ingatlanpiaci, gazdasági lehetőségeire.
Összehasonlító adatok bemutatása: Irányítószám
5600
5600
5600
Település
Békéscsaba
Békéscsaba
Békéscsaba
Utca
belterület
belterület
belterület
Ingatlan típusa
beépltetlen terület
beépltetlen terület
beépftetlen terület
Telek területe (m2)
3500
3 OOO
3370
Eladási/kínálati ár
12250 OOO
10500 OOO
13990 OOO
Kínálatl ár korrekció Fajlagos ár (Ftlm2)
-15%
3500
3500
3530
Telekterület miatti korrekció Közmüvesítettség Régészeti
-5%
lelőhely
Telek alakjaIutcafront szélessége Megközelfthet6ség
+5%
Elhelyezkedés
+10%
Bontási költség
-15%
-15%
-15%
Korrigált fajlagos ár
2975 Ftlm2
2975 Ftlm2
3354 Ftlm2
Atlagos korrigált fajlagos ár: 3.101 Ftlm2 - 3.100 Ftlm2
A fajlagos telekár nettó 3.100 Ft/m2 Az értékelt telekrész pontos értékét csak a telekhatárrendezés után kapjuk meg.
Luxor Trade Kft. (5600 Békéscsaba, Andrássy út 14.)
Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, belterUlet 6147/21 hrsz.
6. ÖSSZEFOGLALÁS: A Békéscsaba, belterület 6147/21 helyrajzi szám alatti, 1/1 tulajdoni hányadban Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzata tulajdonát képező ingatlan, mellékelt vázrajzon jelölt (kb. 5.000 m2) részének 2013. március 20. fordulónapra érvényes, fajlagos forgalmi értéke nettó:
3.100 Ft/m2, azaz Háromezer-egyszáz forint négyzetméterenként.
Az ingatlan likviditációs értéke: 70 % A kialakított forgalmi értéket 90 napigfenntartom. Kijelentem, hogy felelősséget vállalok az értékbecslés tartalmáért, a megállapított értékért. Az ingatlan értékbecslést megrendelő tudomásul veszi, hogy az ingatlan értékének megállapítása szemrevételezéssel, ill. a megrendelő adatszolgáltatásai alapján készült. Geodéziai, statikai, talajmechanikai épületfizikai, környezetvédelmi és egyéb vizsgálatok nem készültek. Az értékbecslést végző nem vállal felelősséget a tulajdonos által szolgáltatott adatok ténylegességéért, később jelentkező gazdasági, vagy fizikai tényezőkért, amelyek a későbbiekben befolyásolhatják az itt meghatározott értéket. A jelen értékelés kizárólag csak a megjelölt célra használható, egyéb cé/ra történő felhasználás csak az értékelést készítő értékbecslő hozzájárulásával. Az adatszolgáltatás során kapott információkat ellenőrzés nélkül e(fogadtam. Békéscsaba, 2013. március 20.
, ,L,uXUj{ Tf{.\OE KI<'T.
Készítette: Cseke Tamás
5600 Békéscsaba, Andrássy u 14, rs If' fl') n , 452-317 I < ',! 1""":-1'14_" 04
Ellenőrizte:
Szabó Lajos
II. 8642/1993.
CS-269/2006.
LUXOR TRADE KFT. Békéscsaba Andrássy u. 14.
T: 66/452-317, 30/22-869-22
________________________________
~~~--~
__----__----------------7
Luxor Trade Kft. (5600 Békéscsaba, Andrássy út 14.)
arvasu
o
o o
6147/15 O
o 6144/25
CJ
6144/24
-f' 614 '7/1 6
6147/21 6144/ 15
/
o
, j
