Deloitte.
Omzetbelasting Orfeoschouw 66 2726JHZoetermeer U57U2 AC Zoetermeer 79)3465100 ;079) 3465130 .delortle.nl
Gemeente Dordrecht T.a.v. de heer A. van Prooijen Postbus 8 3 300 AA DORDRECHT
Datum
Behandeld door
Ons kenmerk
29 juni 2006
G.J.A. van Kalmthout
BTW-060629b-GvK/mha
Onderwerp
Uw kenmerk
De verbouwing van het Energiehuis en de heffing van omzetbelasting
Geachte heer Van Prooijen, Zoals wij met u hebben afgesproken zullen wij hierna ingaan op de mogelijkheden en risico's voor de omzetbelasting met betrekking tot de voorgenomen verbouwing van het Energiehuis, waarbij mede de asbestbehandeling in 2004/2005 en de beheerstructuur in acht wordt genomen. 1. De feiten Het Energiehuis is thans in gebruik als multi functioneel centrum (hierna: mfc). De gemeente Dordrecht (hiema: de gemeente) verhuurt het Energiehuis aan Woningstichting Progrez zonder dat geopteerd is voor belaste verhuur. Woningstichting Progrez verhuurt de ruimten binnen het Energiehuis onder hetzelfde regime, in beginsel dus zonder omzetbelasting door aan de gebruikers. De aanscnafwaarde (inclusief grond en legeskosten) van het Energiehuis is € 1.804,000,-. In 2004/2005 heeft een asbestsanering van het Energiehuis plaatsgevonden voor een bedrag van ongeveer € 3.000.000,-, exclusief omzetbelasting. De gemeente heeft het voornemen om het bestaande Energiehuis ingrijpend te verbouwen. De start van de verbouwing is gepland eind 2007 en zal eenjaar in beslag nemen. Naar wij hebben begrepen zal de verbouwing uitsluitend intern plaatsvinden. De verbouwingskosten worden geschat op € 20.821.000,-, exclusief omzetbelasting. De functie van het verbouwde Energiehuis blijft een mfc. De totale bvo van het mfc is ongeveer 13.300 m2.
Op alk contiactuek relttf** vin Delortte zijn d« algemene voorwaarden van Deloltte, welke lijn gedeponeerd bljde Grrffle «n de Airondliiementuechtbank te Rotterdam ond«r * kt «nummer M/2004 van tocpuilng. DeloHt* Betaitlngadvtsetm B.V. l» Ing eit h reven In het handeliregltter van de Kam«f vin Koophandel Ie Rotterdam onder nummer 24362840.
Member af DvtottU Toucht Tohnurtf u
Deloitte. 2 29 juni 2006 BTW-060629b-GvKAnha
U hebt aan ons de volgende structuur voorgelegd. De gemeente zal het mfc verhuren dan wel ter beschikking stellen aan de Stichting Energiehuis. Stichting Energiehuis zal de ruimten binnen het mfc gaan verhuren dan wel ter beschikking stellen aan Stichting ToBe (ongeveer 8.000 m2), aan Bibelot (1.700 m2), aan de Popcentrale (900 m2) aan B.V. Horeca (600 m2) en aan derden (ongeveer 2.100 m2). Stichting ToBe wordt voor haar hoofdactiviteiten (kunstzinnige vorming) als een vrijgestelde ondernemer aangemerkt. Voor de Popcentrale, eveneens een onderdeel van Stichting ToBe, komt naar wij vernomen hebben heffing van omzetbelasting wél aan de orde. Dat geldt ook voor Bibelot, en de B.V. Horeca. Deze laatste verstrekt immers spijzen en dranken tegen vergoeding. 2. De gevolgen voor de omzetbelasting 2.1
Beoordeling van de gekozen structuur
De Stichting Energiehuis zal afzonderlijke huurovereenkomsten sluiten met ToBe, Bibelot, de BV Horeca en Derden. Indien sprake is van btw-belaste exploitatie, dan dient voor de verhuur van dat onderdeel te worden geopteerd voor btw-belaste verhuur. Verricht een huurder zowel btw-belaste als btw-v rij ges telde activiteiten, en de btw-vrijgestelde activiteiten vormen meer dan 10%, dan heeft het de voorkeur afzonderlijke huurovereenkomsten te sluiten. Om deze reden adviseren wij u voor de Popcentrale een afzonderlijke huurovereenkomst te sluiten, en daarin te opteren voor btw-belaste verhuur. Om dezelfde reden adviseren wij u om de huurovereenkomst tussen de gemeente en Stichting Energiehuis op te splitsen in btw-belaste en btw-vrijgestelde huurovereenkomsten. Indien sprake is van één huurovereenkomst, dient een splitsing te worden gemaakt in de verschillende verhuurde onderdelen. De inspecteur zou kunnen stellen dat sprake is van één onroerende zaak, waarvoor niet kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur, maar hanteren van één huurovereenkomst achten wij verdedigbaar, omdat de Stichting de verschillende onderdelen weer afzonderlijk doorverhuurt. Afzonderlijk te verhuren zaken worden voor de btw-heffing als afzonderlijke onroerende zaken beschouwd. Wij zijn van mening dat de in de notitie "Analyse beheersvorm Energiehuis" geschetste structuur tot een optimaal fiscaal resultaat kan leiden. Voorwaarde daarbij is wel dat wordt getracht zoveel mogelijk te opteren voor btw-belaste verhuur. 2.2
Verhuur van zalen
De verhuur van zalen vormt in principe de verhuur van een onroerende zaak, welke is vrijgesteld van btw-heffing. Ook hier geldt dus dat huurder en verhuurder kunnen kiezen voor btw-belaste verhuur als de huurder voor meer dan 90% recht heeft op aftrek van voorbelasting.
Deloitte. 3 29 juni 2006 BTW-060629b-GvK/mha
In de praktijk wordt bij de commerciële exploitatie van congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte ruimte gebruik gemaakt van een goedkeuring1. Op grond van deze goedkeuring mag onder strikte voorwaarden steeds btw in rekening worden gebracht, ook als de gebruiker een particulier of vrijgestelde ondernemer is. De goedkeuring geldt met name niet ten aanzien van buurthuizen, dorpshuizen en gebouwen van daarmee verwante instellingen, theaters, schouwburgen, ijsstadions en sporthallen en ook niet voor kantoorgebouwen die in gebruik zijn bij publiekrechtelijke lichamen of ondernemers die geen volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van voorbelasting hebben. Indien voor de verhuur van zalen een beroep op deze goedkeuring wordt gedaan, adviseren wij om dit eerst aan de Belastingdienst voor te leggen. Overigens achten wij het een zeer pleitbaar standpunt dat in casus geen sprake is van de verhuur van een onroerende zaak, maar van het geven van gelegenheid tot het houden van een vergadering, bijeenkomst etc. Deze visie wordt echter in de regel niet geaccepteerd door de Belastingdienst. 2.3
Leidt de verbouwing van het Energiehuis tot een integratieheffing?
2.3.1 Algemeen In artikel 3, eerste lid, onderdeel h, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) wordt als levering aangemerkt het beschikken voor bedrijfsdoeleinden over in het eigen bedrijf vervaardigde goederen in gevallen waarin, indien de goederen van een ondernemer zouden zijn betrokken, de op die goederen drukkende belasting niet of niet geheel voor aftrek in aanmerking zou komen; met in het eigen bedrijf vervaardigde goederen worden gelijkgesteld goederen welke in opdracht zijn vervaardigd onder terbeschikkingstelling van stoffen, waaronder grond is begrepen. Er is sprake van vervaardiging als een goed wordt voortgebracht dat tevoren niet bestond. Een verbouwing van een bestaand pand kan soms worden aangemerkt als de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak. De verbouwing moet dan zo ingrijpend zijn dat er een pand ontstaat dat tevoren niet bestond. Hierbij spelen niet zozeer de kosten en de omvang van de verbouwing een rol, als wel de aard ervan. De rechter hecht met name veel belang aan een ingrijpende wijziging in het uiterlijk en van de gebruiksmogelijkheden van een onroerende zaak (functiewijziging). Vooral als de functiewijziging uiterlijk zichtbaar is, zal er van vervaardiging sprake zijn.
1
Beslui! van 11 augustus 2004. nr. DGB2004/4221M.
Deloitte. 4 29 juni 2006 BTW-060629b-GvK/mha
Er is verschil tussen een functiewijziging en een bestemmingswijziging. Bij de laatste wordt het pand wel voor andere doeleinden gebruikt, maar worden de gebruiksmogelijkheden van het pand zelf niet wezenlijk veranderd. Indien sprake is van vervaardiging, vindt er bij ingebruikneming een integratieheffing plaats. Tijdens de bouwfase kan alle omzetbelasting worden verrekend, terwijl bij ingebruikneming over de voortbrengingskosten omzetbelasting moet worden voldaan over die gedeelten van het gebouw waar vrijgestelde prestaties worden verricht. Enerzijds heeft de gemeente een flnancierings voordeel, anderzijds dient bij ingebruikneming ook omzetbelasting te worden betaald over die elementen, waarop in eerste instantie geen omzetbelasting drukt (grondwaarde, mogelijk de waarde van de oude onroerende zaak, leges e.d.). Of er in een concreet geval sprake is van een vervaardiging, is sterk afhankelijk van de feitelijke situatie. Niet als vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak zijn aangemerkt: de verbouwing van een historisch pand dat in de loop van de eeuwen verschillende bestemmingen had gehad. Dit pand was na een brand ernstig beschadigd. Bij de restauratie en reconstructie zijn er in het pand bejaarden woningen, trouwzalen en een restauratie ruimte gerealiseerd. Het uiterlijk bleef echter goeddeels ongewijzigd. de renovatie van een sportaccommodatie waarbij o.a. het kantinedeel is gesloopt en op de bestaande fundamenten is herbouwd, een vergaderruimte en een bijkeuken zijn gerealiseerd en in de kleedruimte een douchegelegenheid is aangebracht. Het uiterlijk en de functie waren naar de mening van de rechter niet gewijzigd. de verbouwing van een complex met 47 onzelfstandige eenkamerverblijven tot 25 tweekamerappartementen. De buitenkant van het complex was aan de straatzijde niet en aan de minkant slechts weinig gewijzigd. 2.3.2 Specifiek met betrekking tot het Energiehuis. Het bestaande Energiehuis wordt thans gebruikt als multifunctioneel centrum. Ook na de ingrijpende verbouwing zal het Energiehuis dienst doen als multifunctioneel centrum. Wij vinden verdedigbaar dat hierdoor niet de functie doch de bestemming wijzigt. Gelet op het feit dat aan het uiterlijk van het Energiehuis niets danwei weinig zal worden veranderd vinden wij eveneens verdedigbaar dat geen vervaardiging van het (verbouwde) Energiehuis zal plaatsvinden.
Deloitte. 5 29 juni 2006 BTW-060629b-GvK/mha
Vanwege de omstandigheid dat al dan niet vervaardiging zeer feitelijk van aard is, kunnen wij pas een definitief oordeel geven wanneer het feitencomplex onherroepelijk vaststaat. Indien sprake is van hoge verbouwingskosten in vergelijking tot de boekwaarde, merken wij in de praktijk dat de Belastingdienst hierin soms aanleiding ziet om toch de stelling in te nemen dat sprake is van een vervaardiging. Wij geven u daarom in overweging dat wij in een later stadium (voorafgaande aan de verbouwing) de casus en onze zienswijze met de inspecteur afstemmen. 2.4
De (cijfermatige) uitwerking van de investering indien geen sprake is van vervaardiging
Een gedeelte van het Energiehuis zal vrijgesteld van omzetbelasting worden verhuurd aan Stichting ToBe (8.000 m2). De ruimten voor de Popcentrale (900 m2), Horeca B.V. ( 600 m2) en Bibeiot (1.700 m2) zullen met omzetbelasting worden verhuurd. Wat betreft de ruimten die aan derden ter beschikking worden gesteld (2.100 m2), kan worden onderzocht in hoeverre dit met omzetbelasting kan geschieden. Een en ander is afhankelijk van de feitelijke situatie en hierover zal pas een standpunt kunnen worden ingenomen als definitief bekend wordt hoe deze ruimten zullen worden gebruikt. Afstemming met de inspecteur is dan zeer wenselijk. De omzetbelasting die ter zake van de verbouwing aan de gemeente in rekening wordt gebracht bedraagt €3.908.000,-. Uitgaande van de situatie dat de ruimten ten behoeve van derden vrij van omzetbelasting ter beschikking worden gesteld betekent dit dat 10.100/13.300 van de omzetbelasting op de investering blijf drukken, ofte wel € 2.967.729,-. Uitgaande van de situatie dat de ruimten ten behoeve van derden met omzetbelasting ter beschikking worden gesteld betekent dit dat 8.000/13.300 van de omzetbelasting op de investering blijf drukken, of te wel € 2.350.677,-. 2.5
De (cijfermatige) uitwerking van de investering indien wel sprake is van vervaardiging.
Een gedeelte van het Energiehuis zal vrijgesteld van omzetbelasting worden verhuurd aan Stichting ToBe (8.000 m2). De ruimten voor de Popcentrale (900 m2), Horeca B.V. ( 600 m2) en Bibeiot ( 1.700 m2) zullen met omzetbelasting worden verhuurd.
Deloitte. 6 29 juni 2006 BTW-060629b-GvK/mha
Voor wat betreft de ruimten die aan derden ter beschikking worden gesteld (2.100 m2) kan worden onderzocht in hoeverre dit met omzetbelasting kan geschieden. Een en ander is afhankelijk van de feitelijke situatie en hierover zal pas een standpunt kunnen worden ingenomen wanneer definitief bekend wordt hoe deze ruimten zullen worden gebruikt. Afstemming met de inspecteur is dan zeer wenselijk. De integratiehefftng vindt plaats over de voortbrengingskosten. Tot de voortbrengingskosten kunnen behoren de grond/boekwaarde pand (€ 1.624.000,-), legeskosten (€ 180.000,-) en de investeringskosten (€ 20.821.000,-). Verschuldigde omzetbelasting: 19% x € 22.625.000,- = €4.298.750,-. Uitgaande van de situatie dat de ruimten ten behoeve van derden vrij van omzetbelasting ter beschikking worden gesteld betekent dit dat 10.100/13.300 van de omzetbelasting op de investering blijf drukken, ofte wel 10.100/13.300 x €4.298.750,- = € 3.264.464,-. Uitgaande van de situatie dat de ruimten ten behoeve van derden met omzetbelasting ter beschikking worden gesteld betekent dit dat 8.000/13.300 van de omzetbelasting op de investering blijf drukken, of te wel 8.000/13.300 x € 4.298.750,- = € 2.585.714,-. In deze situatie kan met de fiscus nog wel discussie ontstaan over de vraag wat de waarde van het oude Energiehuis is. Wij gaan ervan uit dat dit maximaal de aanschafwaardc is. 2.6
De (cijfermatige) uitwerking van de investering indien wel sprake is van vervaardiging, maar de gemeente "om niet" verhuurd
U vroeg nog wat de gevolgen zijn indien sprake is van een vervaardiging, maar de gemeente het Energiehuis "om niet" ter beschikking stelt aan de Stichting. In deze situatie treedt de gemeente niet op als ondernemer. De gemeente heeft geen recht op aftrek van voorbelasting. De btw-kostenpost bedraagt in dat geval € 3.908.000,-. Beslist geen gunstig scenario! 3. De asbestsanering en de gevolgen voor de investering In 2004/2005 heeft een asbestsanering plaatsgevonden van het Energiehuis voor een bedrag van ongeveer € 3.000.000,-. Wij zijn van mening dat in casu sprake is van een dienst. Bij de aftrek van omzetbelasting moet in het jaar van de sanering worden beoordeeld hoe het gebruik is van het Energiehuis. Aangezien zowel voor als na de asbestsanering het Energiehuis voor vrijgestelde doeleinden is gebruikt, lijkt ons dat geen aftrek van omzetbelasting in dezen kan plaatsvinden.
Deloitte. 7 29 juni 2006 BTW-060629b-GvK/mha
Op grond van het vorenstaande vinden wij niet verdedigbaar om de sanering mede toe te rekenen aan de investering in de verbouwing van het Energiehuis. 4. Ten slotte Hiervoor hebben wij een eerste notitie opgesteld over de mogelijke fiscale gevolgen van de verbouwing van het Energiehuis. Zoals u hebt aangegeven, /.al in de directe toekomst pas bekend worden hoe de definitieve verbouwing van het Energiehuis en het gebruik ervan er uit komt te zien. Wij zullen eerst dan in een uitgebreidere notitie meer specifiek de omzetbelastingtechnische gevolgen kunnen aangeven, waarbij dan ook zal worden vermeld hoe de belaste verhuur in één huurovereenkomst dient te worden opgenomen. Indien u nog vragen en/of opmerkingen hebt of voor het maken van nadere afspraken, kunt u de heer G.J.A. van Kalmthout bereiken via telefoonnummer (079) 3465384. Hoogachtend, Deloitte Belastingadviseurs B.V. Omzetbelasting voor deze:
/
A.M.M.F. van Empel FB
G.J.A. van Kalmthout
