Bedrijfsplan 2014 Vastgesteld door directeur-bestuurder d.d. 11 december 2013

Bedrijfsplan 2014

Vastgesteld door directeur-bestuurder d.d. 11 december 2013

Bedrijfsplan 2014 Mozaïek Wonen

2


Inhoudsopgave: Blz. Voorwoord

5

1. Bedrijfsplan 2014

6

1.1. Bedrijfsjaarplan: intern instrument 1.2. Bedrijfsjaarplan: externe werking

2. Onze omgeving 2.1. Economische onzekerheid 2.2. De Woningmarkt 2.3. Den Haag en de lokale overheid 2.4. Werkgebied van Mozaïek Wonen 2.5. Onze stakeholders 2.6. Mozaïek Wonen in 2014 – 2018

3. Beleids- en bedrijfsactiviteiten Mozaïek Wonen in 2014

6 6

7 7 7 9 11 12 12

14

3.1. Enkele activiteiten voor 2014 uitgelicht 3.2. Activiteitenoverzicht 2014

14 16

Overzicht beleids- en bedrijfsactiviteiten 2014

17

4. Conclusies uit de begroting, risico’s en scenario’s 4.1. Inleiding 4.2. Financiële ankerpunten 4.2.1. Financieel dashboard Mozaïek Wonen 4.2.2. Financial Risk volgens WSW 4.2.3. Toezicht kaders Centraal Fonds Volkshuisvesting 4.3. Risico’s en onzekerheden begroting 2014 – 2018 4.3.1. Indicatoren 4.3.2. Conclusies

26 26 26 26 27 28 29 30 33

Bijlagen:

36

Bijlage 1: Missie en visie Mozaïek Wonen Bijlage 2: Financiële begrippenlijst

36 38

3


4


Voorwoord Een uitdagend en kansrijk perspectief De volkshuisvesting is in beweging. Politieke keuzes en economische- en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen het speelveld, de omgeving en de mogelijkheden van woningcorporaties ingrijpend. Deze veranderingen dwingen ons tot een fundamentele herbezinning op onze taken en de wijze waarop wij hier invulling aan geven. Deze heroriëntatie raakt onze drijfveren en kernwaarden, maar vraagt ook om keuzes in strategische sturing, bedrijfsvoering, de klant, samenwerking met anderen en de inrichting van onze organisatie. Mozaïek Wonen heeft de “reis” naar haar fundamenten opnieuw gemaakt. Er zijn keuzes gemaakt voor een toekomstbestendige volkshuisvesting en een corporatie die midden in de samenleving staat, lokaal nauw verbonden is met haar huurders en maatschappelijke omgeving. Hier ligt de legitimatie voor ons handelen en de keuzes die wij maken: een financieel en maatschappelijk duurzame corporatie zijn, opdat wij onze kerntaak, namelijk het voorzien in voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep van beleid, kunnen blijven realiseren . In ons nieuwe ondernemingsplan 2014 – 2018 “Krachtig naar 2018” zetten wij uiteen hoe wij vanuit onze eigen kracht - en in samenspraak en samenwerking met onze huurders, belanghouders en andere partners - de komende jaren invulling aan onze volkshuisvestelijke opgave gaan geven. Huisvesten van die doelgroepen, die daar zelf niet in kunnen voorzien, ziet Mozaïek Wonen als haar voornaamste opdracht. Aan deze missie ontleent zij haar bestaansrecht. Concreet hebben wij de missie van Mozaïek Wonen voor de komende jaren als volgt geformuleerd: “Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben”.1 In dit Bedrijfsjaarplan maken wij onze voornemens voor 2014 concreet. Wij zijn ervan overtuigd, dat wij met de door ons gekozen richting optimaal inspelen op de gewijzigde economische, sociale, maatschappelijke en politieke omstandigheden. Wij kunnen het echter niet alleen en nodigen dan ook gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties en onze huurdersvereniging uit om samen met ons deze richting verder gestalte te geven en te realiseren.

Peter Ruigrok Directeur-bestuurder a.i.

1

Met “ betaalbare huisvesting “ en “mensen met een smalle beurs” duidt Mozaïek Wonen de DAEB-voorraad en – doelgroep, t.w. DAEB-voorraad = sociale voorraad < € 699,48 (prijspeil 1-1-2014) . DAEB-doelgroep = doelgroep met huishoudinkomen < € 34.768 (prijspeil 1-1-2014). DAEB= Diensten van Algemeen Economische Belang.

5


1. Bedrijfsjaarplan 1.1. Bedrijfsjaarplan: intern instrument De doelstellingen uit ons Ondernemingsplan 2014 – 2018 vormen de basis voor onze jaarlijkse bedrijfsplannen. De activiteiten die uit deze doelstellingen voortvloeien, uiteraard jaarlijks getoetst en voor zover nodig aangepast aan de actualiteit, worden weggeschreven in het bedrijfsjaarplan en via het bedrijfsjaarplan vervolgens naar de verschillende afdelingswerkplannen. Zo heeft het bedrijfsjaarplan in feite de interne functie van “opdracht” aan de organisatie. 1.2. Bedrijfsjaarplan: externe werking Naast de interne werking heeft een bedrijfsjaarplan ook een externe functie. Het BBSH (artikel 25) verplicht woningcorporaties jaarlijks vóór 1 november een activiteitenoverzicht op te stellen. In dit overzicht dienen de voor het nieuwe jaar voorgenomen beleidsactiviteiten te staan. Mozaïek Wonen heeft haar koers en haar beleidsvoornemens besproken met de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas. De prestatieafspraken met deze gemeentes zijn een uitvloeisel van dit overleg en vormen mede de basis voor ons ondernemingsplan en de diverse bedrijfsjaarplannen. Daarnaast zijn de huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda en Bodegraven geconsulteerd. Opmerkingen en aanscherpingen van zowel gemeenten als huurdersverenigingen zijn meegewogen in de koersbepaling en verwerkt in het activiteitenoverzicht van dit bedrijfsjaarplan.

6


2. Onze omgeving Wij realiseren ons, dat wij in sterk veranderende en onzekere omstandigheden keuzes moeten maken: welke positie nemen wij in, wat verwachten onze stakeholders van ons, waar richten wij ons op, maar ook wat doen wij niet? Daarbij kan niet voorbij worden gegaan aan de situatie van nu en aan een inschatting van de niet of nauwelijks te beïnvloeden ontwikkelingen in de komende jaren. Mozaïek Wonen heeft ten behoeve van haar ondernemingsplan 2014 -2018 haar omgeving verkend. Hierbij realiseren wij ons terdege, dat een verkenning van de huidige situatie en een inschatting van mogelijk toekomstige ontwikkelingen ten alle tijden een momentopname is. De wereld om ons heen blijft dynamisch, de praktijk weerbarstiger dan gedacht. De door ons uitgevoerde verkenningen geven echter wel voldoende houvast om onze richting te bepalen en mogelijke risico’s te identificeren. Dit laat onverlet, dat wij onze omgeving ook tijdens de looptijd van ons ondernemingsplan zullen blijven monitoren. Hierdoor zijn wij in staat op elk moment tijdig en adequaat bij te sturen. 2.1. Economische onzekerheid Matige maar toenemende groei wereldeconomie, pril herstel eurogebied. De groei van de wereldeconomie zal dit jaar iets lager zijn dan in 2012. In 2014 trekt de groei misschien aan. De economie van het eurogebied stabiliseert. Consumenten- en producentenvertrouwen zijn in de afgelopen maanden licht gestegen en het bbp2 van het eurogebied is in het tweede kwartaal van 2013 licht gegroeid. De Nederlandse economie blijft achter bij het eurogebied De Nederlandse economie volgt de beweging van de economie van het eurogebied, maar blijft daarbij enigszins achter. Dit jaar krimpt de Nederlandse economie met ½ %. Na negen kwartalen, waarvan acht met negatieve groei, is de verwachting dat de groei in de tweede helft van 2013 en in 2014 weer licht positief is. Alle bestedingscategorieën dragen bij aan deze omslag. De consumptie krimpt nog wel, maar minder dan in de afgelopen jaren. De werkloosheid stijgt door naar 7% dit jaar en 7½% in 2014. Zowel dit als volgend jaar zal de gemiddelde koopkracht dalen onder invloed van dalende reële lonen en beleidsmaatregelen. Het overheidstekort daalt dit jaar naar 3.2% om volgend jaar enigszins op te lopen naar 3.3% Dit jaar leveren zowel de consumptie, de investeringen als de overheidsbestedingen een negatieve bijdrage aan de bbp-ontwikkeling. Volgend jaar groeien de uitvoer, de investeringen en de overheidsbestedingen weer. De consumptie is sinds 2008 gedaald en die daling houdt nog wel even aan. Het beschikbaar inkomen van huishoudens daalt dit jaar nog fors en dat werkt - ondanks het feit dat het vertrouwen weer wat toeneemt - door op de consumptie die sterk krimpt. Gevolgen De huidige conjunctuur trekt een zware wissel op burgers, organisaties, bedrijven en overheden. Door het aangaan van hoge schulden in het verleden is de Nederlandse economie gevoeliger geworden voor financiële schokken. Dit is vooral goed zichtbaar op de woningmarkt. Sinds medio jaren negentig waren de woningprijzen en de hypotheekverstrekking in een opwaartse spiraal gekomen. Gerealiseerde vermogenswinsten leidden tot stevige consumptiegroei. Nu dalen de huizenprijzen, de hoge hypotheekschulden blijven echter staan. Huishoudens passen hun uitgaven aan op dit vermogensverlies. 2.2. Woningmarkt Over de volle breedte is te zien, dat de woningmarkt een moeilijke periode doormaakt. Het aantal huishoudens is in de afgelopen jaren – conform verwachtingen – toegenomen. Vanaf 2009 zijn er ruim 200.000 huishoudens bijgekomen, terwijl het aantal huishoudens in een zelfstandige woning met 2

Bbp: Het bruto binnenlands product is de totale geldwaarde van alle in een land geproduceerde finale goederen en diensten gedurende een bepaalde periode (meestal 1 jaar).

7


140.000 toenam. De huishoudens die geen zelfstandige woning hebben, vinden op een andere manier een plekje: in een wooneenheid, op kamers, inwonend bij anderen of in vakantiewoningen. Oudere kinderen wonen langer of opnieuw bij hun ouders. Verhuizen is voor (echt-) paren in scheiding minder eenvoudig. Dalende inkomens, dalende prijzen en stabiele huur/verkoopverhouding De voor inflatie gecorrigeerde besteedbare inkomens zijn zowel bij huurders als bij eigenaar bewoners gedaald: gemiddeld 3.7% in drie jaar tijd. De WOZ-waarde van alle woningen in de voorraad daalde met 9% boven inflatie. Na een jarenlange toename van het aandeel koopwoningen in de voorraad is de verhouding tussen huur- en koopwoningen de laatste 2 – 3 jaar niet veranderd. Niet alles is anders De woningmarkt in zijn geheel verandert als voorraadmarkt maar langzaam. De vergrijzing zet door. Alleenstaanden zijn nog altijd oververtegenwoordigd binnen de lage inkomensgroepen. 70% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, 90% van de gezinnen met kinderen woont in een eengezinswoning, tegen 43% van de alleenstaanden. Jonge mensen onder dertig jaar wonen gemiddeld nog steeds minder dan vijf jaar in een woning, terwijl ouderen boven 65 jaar gemiddeld meer dan twintig jaar in hun woning blijven wonen. Het aantal kleine huishoudens neemt toe, terwijl het aantal gezinnen verder afneemt. De huursector: meer aanbod in het hogere huursegment De huur in de totale huurvoorraad steeg de laatste 3 jaar met gemiddeld 2% per jaar boven inflatie. De oorzaken zijn divers: woningverbetering en sloop/nieuwbouw, alsmede huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen, waarbij de huren dichter bij de maximaal toegestane huur worden gebracht. Langzamerhand verandert ook de samenstelling van de huursector zelf. Meer en meer bestaat de sector tegenwoordig uit appartementen in plaats van eengezinswoningen: 56% in 2012 tegen 48% in 1986. Aanzienlijk sneller is de prijsopbouw veranderd. Na 2006 nam het aandeel woningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens toe van 15 naar 21% en het aandeel boven de liberalisatiegrens verdubbelde bijna van 7 naar 12%. Ondanks de hogere huren wordt de huursector meer en meer het domein van lage inkomensgroepen en oudere alleenstaanden. De huurstijging tussen 2009 en 2012 (6% > inflatie) werd bij de lage inkomens voor een deel opgevangen door de huurtoeslag. Daardoor is de stijging van de netto huuruitgaven beperkt gebleven (4%). Daarnaast namen de bijkomende lasten voor gas, licht, water en lokale belastingen licht af (-4%). De totale woonuitgaven in de huursector stegen daarmee in 3 jaar tijd met 2% (2012 t.o.v. 2009). Door de gestegen woonuitgaven en de daling van het huishoudinkomen liep de huurquote op van 23 naar 26% en de totale woonquote van 34 naar 36%; een toenemend deel van het inkomen wordt besteed aan het wonen. De goedkope scheefheid (hogere inkomensgroepen in het sociale huursegment) is met 12% aanzienlijk gereduceerd. De invoering van het strengere toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen heeft de instroom van hogere inkomensgroepen teruggedrongen. Daarnaast daalden de inkomens in reële termen, terwijl de prijsgrens voor de sociale huurvoorraad met inflatie steeg. Huishoudens met een hoger inkomen vinden vaker buiten de sociale huursector een woning. Koopsector: prijsdaling en hogere woonuitgaven Na een periode waarin de prijzen in de koopsector alsmaar opliepen, worden we inmiddels ruim 5 jaar geconfronteerd met fikse prijsdalingen. De netto woonuitgaven3 van eigenaar bewoners namen de afgelopen 3 jaar met 4% toe. De daling van de bijkomende woonlasten (-3%) compenseerde deze stijging gedeeltelijk, waardoor de totale uitgaven met niet meer dan 1% zijn toegenomen. Maar net als in de huursector is ook in de koopsector het gemiddeld inkomen de laatste 3 jaar gedaald (-3%). De koopquote4 ging van 16 naar 17%, terwijl de totale woonquote van 24 naar 25% is gestegen. Onder invloed van de prijsdalingen van koopwoningen en de discussie over de risico’s van hypotheken is de kwetsbaarheid van de koopsector in het algemeen en die van eigenaar bewoners in het bijzonder een

3 4

Financieringslasten voor de hypotheek gecorrigeerd voor de renteaftrek. Netto woonuitgaven van eigenaar bewoners als aandeel van het besteedbare huishoudinkomen.

8


nieuw thema geworden. Op basis van inschatting blijkt dat bijna 570.000 huishoudens nu “onder water staan” 5 (ter vergelijking in 2002 waren dat er 120.000). Verhuizingen: minder doorstroming in de koopsector Het aantal verhuisde huishoudens daalde met 19% ten opzichte van 2009. De stagnatie op de woningmarkt heeft eigenaar bewoners veel meer geraakt dan huurders en doorstromers meer dan starters. De doorstroming binnen de koopsector is bijna gehalveerd. Vanuit huurwoningen is ook minder verhuisd. Starters verhuisden vrijwel even frequent als voor de crisis, zij het iets vaker naar de huursector. Verhuiswens meer dan ooit De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe, dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn plannen verdampen. Veel zoekers zijn tamelijk realistisch en geven aan pas over een jaar of twee te verhuizen. In het stuwmeer zijn eigenaar bewoners en mensen boven 45 jaar sterk vertegenwoordigd. Dit betekent overigens niet, dat deze huishoudens allemaal willen kopen. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaar bewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning. 2.3. Den Haag en lokale overheid Parlementaire enquête. De Tweede Kamer heeft op 16 april 2013 de onderzoeksopdracht voor een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties vastgesteld. De aanleiding voor dit zware politieke middel waren een reeks van incidenten in de sector, waardoor er een maatschappelijk discussie ontstond over de opzet en werking van het stelsel. Dit jaar besteedt de commissie aan voorbereidend onderzoek. De gesprekken en verhoren door de enquêtecommissie zullen vervolgens in de eerste helft van 2014 plaatsvinden. Het eindrapport is naar verwachting in oktober 2014 gereed. Hervormingsagenda minister Blok In september 2013 stuurde de Minister zijn hervormingsagenda voor de woningmarkt aan de Tweede Kamer. In deze hervormingsagenda schrijft de minister, dat hij op korte termijn een heldere afbakening van de taken van woningcorporaties wil vaststellen. Ook moeten de relaties tussen woningcorporaties en stakeholders verbeteren. De verantwoording naar stakeholders kan beter en de rol van de gemeenten ten opzichte van woningcorporaties sterker. Daarnaast wil de minister het toezicht op de sector versterken. Voor de koopmarkt worden een tweetal nieuwe maatregelen geïntroduceerd. Huiseigenaren mogen onder strikte voorwaarden de restschuld van hun “onder water staande” woning voor een gedeelte of in zijn geheel onder Nationale Hypotheek Garantie laten vallen. De maatregel geldt alleen voor mensen die nu ook een garantieregeling hebben. Ouders mogen hun kinderen daarnaast maximaal € 100.000,- euro belastingvrij schenken voor de aankoop of verbouw van een eigen huis. Deze regel geldt van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015. Afspraken Aedes – Kabinet Het kabinet heeft op 30 augustus 2013 met Aedes overeenstemming bereikt over het werkdomein van corporaties, het toezicht, de verhuurdersheffing, striktere afbakening van DAEB6 en niet-DAEB activiteiten en het aanpassen van de woningwaardering en het huurbeleid. In het akkoord wordt ook de intentie uitgesproken om de uitvoering van de publieke saneringstaak van het Centraal Fonds Volkshuisvesting onder te brengen bij de privaatrechtelijke organisatie Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als belangrijke randvoorwaarde is geformuleerd, dat het risico 5 6

Omvang hypotheek > waarde van de woning. DAEB: Diensten van algemeen economisch belang.

9


voor de achtervangers niet toeneemt en dat de rating gelijk kan blijven aan die van de Nederlandse Staat. Hoofdlijn is, dat sanering (publiekrechtelijk ingrijpen) is gericht op het continueren van de DAEB-activiteiten en niet op het continueren van de instelling. Bij het invullen van een grotere rol voor het Waarborg Sociale Woningbouw gaat het alleen om sanering. Nieuwe toezichtstaken, zoals een fit & proper test voor bestuurders en commissarissen zullen worden belegd in het publiekrechtelijke toezicht. De nadere uitwerking en implementatie van dit woonakkoord (w.o. de politieke besluitvorming) lopen via de politieke behandeling van de woningwet. Woningwet Het wetsvoorstel voor de herziening van de woningwet van het kabinet Rutte I is in juli 2012 aangenomen. Minister Blok (kabinet Rutte II), wil het voorstel aanpassen. Het plan is de integrale concept wetstekst, dat wil zeggen inclusief de aanpassingen, voor het kerstreces 2013 voor advies naar de Raad van State te sturen. De nadere uitwerking van de wet vindt plaats in een Algemene Maatregel van Bestuur. Verhuurdersheffing Een meerderheid van de Tweede Kamer stemde op 12 november 2013 in met de Wet maatregelen woningmarkt 2014, die onder andere de verhuurdersheffing regelt. De verhuurdersheffing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders moet het Rijk in 2014 ruim 1,2 miljard euro opbrengen. Dit bedrag loopt daarna op tot 1,7 miljard in 2017. Verhuurders die investeren in Rotterdam-Zuid of in krimpregio’s kunnen in aanmerking komen voor verlaging van de heffing. Dat geldt ook in het hele land voor investeringen in de transformatie van bijvoorbeeld kantoren in woningen. De mogelijkheid voor een lagere heffing geldt tijdelijk voor de jaren 2014 tot en met 2017. Er is 70 miljoen euro per jaar voor beschikbaar, dus in totaal 280 miljoen. Om dat te kunnen bereiken wordt de verhuurdersheffing voor alle corporaties verhoogd. Anders gezegd: alle corporaties betalen mee aan de vermindering van de heffing, die een aantal corporaties kunnen realiseren. De gemiddelde heffing per woning bedraagt in 2014 ongeveer 541 euro en in 2017 ongeveer 775 euro per woning. De Eerste Kamer start op 3 december met de behandeling van de Wet maatregelen woningmarkt 2014. Scheiding wonen/zorg Met ingang van 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Hiermee wordt bedoeld, dat nieuwe cliënten met lichtere zorgindicatie voortaan zelf de woonlasten betalen en een huurovereenkomst gaan sluiten. Voorheen ontvingen cliënten in de zorg nog een vergoeding uit de AWBZ voor het wonen en de verzorging. Dat blijft voor de hogere indicaties. De overgang naar scheiden van wonen en zorg vindt gefaseerd plaats en geldt vooralsnog alleen voor nieuwe cliënten met een bepaalde ZorgZwaartePakketten (ZZP), te weten 1 t/m 2, ZZP 3 volgt per 1 januari 2014. Voor ZZP 4 wordt wat meer tijd genomen om de partijen tot een verantwoorde uitvoering te laten komen. Het scheiden van wonen en zorg heeft gevolgen voor zowel de cliënten (huurders), de zorgorganisaties als de verhuurder. Gemeenten bezuinigen Gemeenten worden geconfronteerd met substantieel teruglopende financiële middelen. De uitkeringen uit het gemeentefonds volgen trendmatig de begroting van de rijksoverheid. Daarbij komt het feit dat de gemeentelijke grondexploitatie geen winsten (meer) opleveren. Tegelijkertijd neemt de druk op de gemeentelijke uitgaven toe. Door de recessie en de vergrijzing melden steeds meer mensen zich bij de gemeentelijke loketten (sociale dienst, werkgelegenheid, WMO). De gemeentelijke uitgaven op deze begrotingsposten stijgen overal.

10


Daarbij komt, dat gemeenten met ingang van 1 januari 2015 verantwoordelijk worden voor 3 grote decentralisaties in het publieke domein: •

Wet Maatschappelijke Ondersteuning Gemeenten krijgen per i januari 2015 nieuwe taken en middelen om mensen te ondersteunen bij hun zelfredzaamheid en maatschappelijke participatie. Landelijk maken zo’n 200.000 mensen gebruik van deze AWBZ-begeleiding en verzorging. (in Midden-Holland zijn dat er tussen 4.000 – 5.000). Het gaat dan om mensen met (en combinatie van) somatische, psychiatrische aandoeningen of zintuigelijke, lichamelijke en verstandelijke beperkingen. Zij wonen zelfstandig en/of nog bij hun ouders. Begeleiding en verzorging zijn noodzakelijk voor hun dagelijkse structuur.

•

Jeugdhulp Vanaf 2015 worden gemeenten verantwoordelijk voor de jeugdhulp in Nederland. Het gaat dan om de jeugdhulp die tot nu toe door de provincies wordt uitgevoerd (Kindermishandeling, Bureau Jeugdzorg, Jeugdbescherming, Jeugdreclassering, etc.), die onder de AWBZ en/of zorgverzekering vallen. Jaarlijks ontvangen zo’n 400.000 jeugdigen 1 of meerdere vormen van deze zorg.

•

Participatiewet De participatiewet moet mensen met een arbeidsbeperking aan het werk helpen. In eerste instantie bij reguliere werkgevers, maar als dat niet lukt in een beschutte werkomgeving. Diverse regelingen, zoals Wajong, sociale werkvoorzieningen, worden samen gevoegd tot 1 regeling voor de onderkant van de arbeidsmarkt. Vanaf 2015 zijn de gemeenten hiervoor verantwoordelijk. In zijn totaliteit maken nu zo’n 650.000 mensen gebruik van 1 van deze regelingen.

Het Bestuursakkoord tussen Rijk, Provincies en Gemeenten heeft de gemeenten verantwoordelijk gemaakt voor deze drie nieuwe taakvelden. Tegelijkertijd zet het Rijk deze decentralisaties in als forse bezuinigingsoperatie: de bijbehorende budgeten worden eerst gekort met € 2 miljard/jaar en vervolgens overgeheveld naar gemeenten. 2.4. Werkgebied Mozaïek Wonen De huidige economische situatie heeft uiteraard ook effect op de woningmarkt in het werkgebied van Mozaïek Wonen. De slaagkansen in Gouda en Bodegraven in het sociale huursegment zijn het afgelopen jaar licht toegenomen, maar voor sommige doelgroepen nog steeds relatief laag. Deze toename van de slaagkansen wordt veroorzaakt doordat het aantal actief woningzoekenden het afgelopen jaar stabiel is gebleven en het woningaanbod (door nieuwbouw) is toegenomen. Tussen de verschillende groepen woningzoekenden is een groot verschil in slaagkansen zichtbaar: • Er is een duidelijk verband te zien tussen de slaagkansen en de leeftijdsgroep van woningzoekenden. De jongste woningzoekenden hebben beduidend lagere slaagkansen dan oudere woningzoekenden. • In Bodegraven was de slaagkans voor doorstromers beduidend beter dan voor starters. Dit kwam door de lokale verordening waarin voorrang werd gegeven aan doorstromers7. In Gouda geldt deze regel niet waardoor daar de starters zelfs een iets grotere slaagkans hebben. Zowel in Gouda als in Bodegraven is het gemiddeld aantal reacties op een advertentie in het afgelopen jaar ongeveer gelijk gebleven en nog steeds groot. In Gouda is dat aantal het dubbele van dat in Bodegraven (124 t.o.v. 61 reacties). Dat heeft te maken met het verschil in omvang van de groep woningzoekenden en niet met een verschil in populariteit. De starter reageert gemiddeld 2 x zo

7

Inmiddels heeft de provincie Zuid-Holland de gemeente Bodegraven-Reeuwijk op de vingers getikt met betrekking tot dit “hekjes”- beleid. De huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk is naar aanleiding hiervan in oktober 2013 aangepast.

11


vaak als de doorstromer. De woningzoekenden tot 30 jaar zijn zeer actief (gemiddeld 40 reacties) en de 55-plussers zeer selectief (gemiddeld 1 reactie). In Gouda krijgt het appartement zonder lift, gezien de lage prijs, gemiddeld de meeste reacties. Dan volgt de eengezinswoning. In Bodegraven is de eengezinswoning het populairst. De vrije sector huurwoningen krijgen gemiddeld beduidend minder reacties dan de betaalbare sociale huurwoning. Ook hier geldt dat het om gemiddelden gaat. Er zijn grote verschillen tussen complexen. 2.5. Onze stakeholders In Gouda zijn in 2009 prestatieafspraken voor de periode 2010 – 2014 gemaakt. In BodegravenReeuwijk is dit zeer recent gebeurd voor de periode 2012 – 2016 en met de gemeente Zuidplas worden in 2014 prestatieafspraken gemaakt. Met Prestatieafspraken beogen partijen de wederzijdse afstemming van en afspraken over de investeringen in woningen en woonomgeving vast te leggen. Vanwege de cumulatie van heffingen (verhuurders- en saneringsheffing) staan onze mogelijkheden om te investeren onder druk, waardoor wij genoodzaakt zijn geweest begin 2013 een substantieel deel van onze voorgenomen (nieuwbouw-) investeringen te schrappen of te faseren. Over de bijstelling en fasering van onze investeringen zijn wij uiteraard in overleg gegaan met de gemeenten en de zorg en welzijnsorganisaties in het gebied waar wij werkzaam zijn . Het onder druk staan van de financiële positie geldt overigens ook voor zorg- en welzijnsorganisaties: die hebben eveneens te kampen met grotere uitgaven en verminderde inkomsten. 2.6. Mozaïek Wonen 2014 - 2018 De in voorgaande paragrafen geschetste ontwikkelingen ѐn de discussie over de positie en mogelijkheden van woningcorporaties dwingen Mozaïek Wonen tot een fundamentele herbezinning op haar taken en de wijze waarop zij hier de komende jaren invulling aan gaat geven. Wij hebben scherpe keuzes gemaakt: voor welke doelgroepen zetten we onze middelen in, wat doen we nog wel en wat doen we niet meer? Het doel wat wij hierbij voor ogen hebben is een financieel en maatschappelijk duurzaam Mozaïek Wonen opdat wij ook in de toekomst voldoende betaalbare en geschikte woningen aan kunnen blijven bieden aan huishoudens met een smalle beurs en bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, dak- en thuislozen en mensen met een beperking. Wij leggen de rekening van onze teruglopende financiële mogelijkheden niet alleen bij onze huurders, maar zeker ook bij de organisatie zelf: de komende 4 jaar verminderen wij de formatie met 17 fte’s en besparen wij zo’n 22 % op onze personeelskosten. Dit komt boven op de reeds in 2011 en 2012 gerealiseerde bezuiniging van 15%. Het huidige economische en politieke klimaat en de daarmee gepaard gaande teruglopende kasstromen en investeringsmogelijkheden dwingen ons tot (nog) striktere afwegingen als het gaat om de vraag welke activiteiten prevaleren en op welke wijze wij deze realiseren. Dit betekent concreet, dat wij ons de komende jaren vooral zullen richten op: • • • • • • • •

voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroepen van beleid. meer accent op de bestaande voorraad. minder nieuwbouw. doorstroming woningmarkt (o.a. door realiseren van 50% van (nieuwbouw-) opgave en verkoop van enkele clusters uit de niet-DAEB portefeuille) sober en doelmatig onderhoud en kwaliteits- en uitrustingsniveau. minder inzet op leefbaarheid. gematigd huurbeleid voor doelgroep lage inkomens (= < € 34.768, prijspeil 1-1-2014). innovatieve samenwerking met gemeenten en partners op het gebied van wonen, zorg, welzijn en duurzaamheid (o.a. ketensamenwerking, co-creatie – en – financiering).

12


• • •

snellere en adequate dienstverlening (o.a. door middel van rayonnering en huurders- en aannemersportal) sobere en doelmatige bedrijfsvoering. een slankere organisatie.

Wij zijn ervan overtuigd, dat wij met deze gekozen richting optimaal inspelen op de gewijzigde economische, sociale, maatschappelijke en politieke omstandigheden. In de volgende paragrafen maken wij onze voornemens voor 2014 concreet.

13


3. Beleids- en bedrijfsactiviteiten Mozaïek Wonen in 2014 3.1. Enkele activiteiten voor 2014 uitgelicht De activiteiten, die in dit hoofdstuk zijn opgenomen, vloeien logisch voort uit de inleidende hoofdstukken van dit bedrijfsjaarplan en uit ons nieuwe ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”. In het activiteitenoverzicht (bladzijde 17 t/m 25) laten wij zien wat onze concrete inzet voor 2014 is. Enkele activiteiten lichten wij eerst wat uitgebreider toe. • Huurbeleid Mozaïek Wonen maakt gebruik van de mogelijkheid de huren voor huishoudens met een inkomen > € 34.768,- extra te verhogen. Bij de uitwerking van ons huurbeleid zullen wij onze primaire doelgroep (< € 34.678,-) zoveel als mogelijk ontzien. In 2014 beraden wij ons op ons huurbeleid en de (differentiatie van) huurniveaus. Dit doen we onder meer vanwege de aangekondigde gewijzigde regelgeving - o.a. huursombenadering – en onderzoeken wij in hoeverre wij de investeringen in het kader van energiebesparende maatregelen door gaan berekenen in de huurprijs. • Doorstroming door toewijzingsexperimenten Samen met gemeenten onderzoeken wij in 2014 de mogelijkheden met betrekking tot toewijzingsexperimenten “op maat” voor specifieke doelgroepen. Hiermee beogen wij de doorstroming te stimuleren; bijvoorbeeld door senioren in een (te) grote woning en/of huurders met een wat hoger inkomen de kans te bieden om met voorrang te verhuizen naar een woning die beter past bij hun specifieke omstandigheden en wensen, waardoor de woning die vrij komt weer beschikbaar komt voor doelgroepen van beleid. Of via gerichte loting jonge starters wat meer kans te bieden op een passende woning. •

Oplevering nieuwbouw In Gouda leveren wij in 2014 20 appartementen voor senioren en 34 zorgeenheden voor onzelfstandig wonen aan het Olympiadeplein op. De verhuur van de zorgeenheden loopt via Vierstroom. In Bodegraven leveren wij in 2014 in het kader van de herstructurering Noordrand 32 vrije sector huurappartementen op binnen project Graafse Waard. In Nieuwerbrug leveren wij negen sociale huur eengezinswoningen op in de ontwikkeling Wijde Wiericke.

• Nieuwbouw/renovatie Rijngaarde, Bodegraven Voor de locatie Rijngaarde in Bodegraven ontwikkelen we momenteel een uitbreidingsplan, waarbij het de bedoeling is, dat Mozaïek Wonen circa 50 zelfstandige 2- en 3-kamerwoningen zal realiseren. Met Vierstroom onderzoeken we of het mogelijk is om de 24-uurs zorg op afroep te leveren. Daarnaast is besloten de 63 woningen Rijngaarde in de lange vleugel niet te slopen maar levensduur verlengende maatregelen uit te voeren. In 2014 wordt een éénmalige ingreep verricht, waarbij o.a. de entree wordt aangepakt en schilderwerk en kozijnherstel worden uitgevoerd. Bij mutatie worden de woningen voorzien van een nieuwe badkamer en keuken en wordt de toegankelijkheid verbeterd. • Renovatie Heemskerkstraat, Gouda Bij deze woningen worden in 2014 eveneens levensduur verlengende maatregelen uitgevoerd. Hierbij worden schilderwerk, kozijnherstel en gevel- en vloerisolatie aangepakt. Ook wordt mechanische ventilatie aangebracht. Bij mutatie wordt de plattegrond van de woningen gewijzigd, waarbij de badkamer ruimer wordt gemaakt. De keuken wordt eveneens vervangen.

14


• Onderhoudsbeleid versoberd De druk op onze financiële middelen maakt, dat wij ons onderhoudsbeleid vanaf 2014 zullen versoberen. Uitgangspunt hierbij blijft uiteraard, dat onze voorraad woningen schoon, heel en veilig moeten zijn. Maar tegelijkertijd beseffen wij ook, dat de balans tussen de kosten van de geleverde kwaliteit en het onderhoudsniveau van onze woningen niet altijd en als vanzelfsprekend in gezonde relatie staat met de huurprijs, hetgeen veelal een negatief exploitatieresultaat met zich meebrengt. Wij zetten daarom in op: • sober en doelmatig onderhoud • een goed evenwicht tussen inkomsten en uitgaven • meer differentiatie in onderhoudsbeleid en uitrustingsniveau. Voor meer ruimte en/of kwaliteit dient men te betalen De belangrijkste aanpassingen: • Het onderhoudsbeleid van het interieur schakelen we om van preventief (planmatig) naar correctief (bij mutatie en op klacht). Concreet betekent dit, dat keukens en badkamers alleen nog vervangen worden wanneer deze vanuit technische noodzaak aan vervanging toe zijn en niet omdat zij aan een bepaalde “levensduur” zijn. • De onderhoudscycli van buitenschilderwerk en c.v.-ketels worden opgerekt. Wanneer er een technische noodzaak is om eerder onderhoud te plegen, dan wordt hierop tijdig en adequaat bijgestuurd. • Vastgoedbeslissingen verzakelijken Mozaïek Wonen gaat vanaf 2014 haar portefeuillemanagement vorm geven door middel van asseten propertymanagement. Doel hiervan is het verzakelijken van onze vastgoedbeslissingen, waarbij een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen het zo rendabel mogelijk exploiteren van het vastgoed aan de ene kant en de maatschappelijke opgave aan de andere kant. Het realiseren van financieel rendement ten behoeve van het maatschappelijke rendement staat hierbij centraal. Essentieel onderdeel hierbij is de waardering van ons vastgoed – naast bedrijfswaarde - op marktwaarde, zodat wij een goede en objectieve vergelijking kunnen maken met het te behalen rendement bij marktconforme exploitatie. Het verschil met het gerealiseerde rendement is vervolgens aan te merken als onze maatschappelijke prestatie, oftewel het maatschappelijk rendement van Mozaïek Wonen. Het resultaat toetsen wij aan Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en de Corporatie Benchmark Centrum (CBC). • Samenwerking Wonen, Welzijn en Zorg Het vraagstuk van extramuralisatie is te groot voor de individuele gemeente, corporatie of zorgaanbieder. Mozaïek Wonen zet in 2014 in op innovatieve manieren van samenwerking om vanuit het principe van co-creatie invulling te geven aan de thema’s wonen, zorg en leefbaarheid. Hiermee beogen we om met elkaar en ieder vanuit zijn eigen kracht en competenties, informatie, expertise en middelen bijeen te brengen om zo te faciliteren dat oudere en/of kwetsbare huurders langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Hierbij denken wij o.a. ook aan het samenbrengen van informatiekanalen (linken van portals en/of infowebsites) op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn, waardoor de informatie, die nu nog verspreid is over de organisaties, makkelijker en vollediger toegankelijk is voor de klant, zijn/haar familie of hulpverlener. • We blijven werken aan onze klantgerichtheid Vanaf 1 januari 2014 gaat Mozaïek Wonen werken met rayons, waarbij een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie, die tot nu toe vanuit verschillende afdelingen plaatsvinden, gebiedsgericht worden opgepakt vanuit het rayon. Hiermee beogen wij onze klanten nog gerichter te bedienen omdat er minder tijd en informatie verloren gaat, hetgeen ook de bedrijfsefficiency ten goed komt.

15


Daarnaast wordt in 2014 onze website uitgebreid met een huurdersportal. In een huurdersportal kunnen huurders zelfstandig en eenvoudig zelf zaken regelen, zoals het wijzigen van persoonlijke gegevens of gegevens over betalingen en huurachterstanden inzien. De huurder kan deze gegevens zelf inzien en indien nodig wijzigen, waardoor de gegevens altijd up-do-date zijn. Huurders kunnen in het huurdersportal 24/7 hun persoonlijke gegevens inzien, vragen stellen en reparatieverzoeken indienen. 3.2. Activiteitenoverzicht 2014 In het hierna volgend activiteitenoverzicht presenteren wij een totaaloverzicht van onze activiteiten voor 2014. Om onze prestaties beter zichtbaar te maken, zijn deze activiteiten geordend langs de zes BBSH-aandachtsvelden. Daarbij hebben we als zevende “Ons klantrendement” en achtste “Mozaïek Wonen een effectieve en efficiënte organisatie” toegevoegd. Per aandachtsveld is een strategische doelstelling, ontleend aan ons ondernemingsplan 2014 – 2018, geformuleerd en beschrijven we welke ambitie we hebben, vertaald in concrete prestatie-indicatoren. Vervolgens laten we zien welke middelen, instrumenten en/of activiteiten we in 2014 op deze strategische doelstelling inzetten. Op deze manier laten we niet alleen onze intenties zien, maar maken we ze ook expliciet.

16


BBSH: Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep (OP. par. 4.1.) Strategische doelstelling Mozaïek Wonen/ Strategische prestatie-indicator

Inzet van middelen/instrumenten/ activiteiten 2014.

Resultaten/doelstellingen 2014

Strategische doelstelling Mozaïek Wonen: Woningen en bijbehorende producten leveren met een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau.

Geraamde uitgaven nieuwbouw in 2014: - Gouda: € 6.2 milj. - Bodegraven: € 7.7 milj.

* Nieuwbouw kwantitatief:

Onze ambitie: We zetten in op een voldoende beschikbaarheid van naar prijs en kwaliteit passende huisvesting voor onze doelgroepen van beleid. Onze prestatie-indicatoren: • Een voldoende omvang van betaalbare huurwoningen voor de doelgroep. • De slaagkansen van de verschillende doelgroepen zijn in evenwicht met elkaar.

•

Voldoen aan 90% norm (Ministeriële regeling met betrekking tot passend toewijzen van sociale huurwoningen)

•

Gematigd huurbeleid voor primaire doelgroep.

Gouda Oplevering in 2014 Huur woningen Buurtservicecentrum Garages en parkeerplekken

598

B’graven 419

M”drecht 0

110 3111

In uitvoering: Huur woningen

0

6812

0

Sloop van woningen

0

1813

0

8

Gouda: Olympiadeplein (54), Wachtelstraat (5) Bodegraven: Graafse Waard blok A (32), Wijde Wiericke (9) 10 Gouda: Buurtservicecentrum Korte Akkeren. 11 Gouda: Betreft koop garages en parkeerplekken Wachtelstraat. 12 Bodegraven: Schoutendreef (18), Rijngaarde (50) 13 Bodegraven: Schoutendreef (18) 9

17


Verkoop bestaande bouw.

* Verkoop: - DAEB woningen : 21. - Niet DAEB woningen: 3. * Verkenning (cluster-) verkoop aan belegger. - betreft 2 niet-DAEB clusters.

Prijsbeleid. Huursomstijging: inflatie + 0.5% door - Gedifferentieerd en gematigd huurbeleid. - Streefhuren lager dan maximaal redelijk.

* Gematigd huurbeleid voor lagere inkomens.(< € 34.768) * Inkomensafhankelijk huurbeleid midden- en hogere inkomens. (> € 34.768). * Herzien huurbeleid. Betreft systematiek en (differentiatie) huurniveaus. - t.g.v. gewijzigde regelgeving (o.a. huursombenadering) - uitkomst onderzoek of MW investeringen in het kader van energiebesparende maatregelen door gaat berekenen in huurprijs.

Woonruimteverdeling. - Huisvestingsverordening. - Woningnet. - Doorstroomexperimenten. - Labeling.

* Huisvestingsverordening Gemeente Gouda geactualiseerd. * Woningnet geoptimaliseerd. Betreft o.a.: - Informatie uitbreiden. - Verkennen maatregelen om vertraging (door niet reageren van kandidaten) terug te dingen. * Doorstroomexperimenten Gouda en Bodegraven- Reeuwijk geïmplementeerd. O.a. - maatregelen om doorstroming ouderen te bevorderen. - maatregelen om doorstroming midden- en hogere inkomens te bevorderen. - spijtoptantenregeling. - loting jonge starters. * Labeling – voor zover wenselijk – geactualiseerd (via portefeuillemanagement) * Slaagkansen gemonitord. * > 90% van vrijkomende sociale huurwoningen aan doelgroep < € 34.768).

18


BBSH: Het kwalitatief in stand houden van het bezit (OP.par. 4.2.) Strategische doelstelling Mozaïek Wonen/ Strategische prestatie-indicator



Strategische doelstelling Mozaïek Wonen: Woningen en bijbehorende producten leveren met een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau.

Bestaande voorraad: De begroting onderhoud voor 2014 bedraagt €11.4 miljoen, waarvan: * € 5.6 milj. Correctief onderhoud (meldings-, mutatieonderhoud en contracten). * € 3.2 milj. Planmatig onderhoud (waarvan € 137.000 leefbaarheid) * € 2.6 milj. Investeringen bestaand bezit,

Renovatie bestaande voorraad: - Heemskerkstraat (Gouda), betreft o.a. - levensduur verlengende maatregelen. - Rijngaarde lange vleugel (Bodegraven) betreft o.a. - levensduur verlengende maatregelen.

Onze ambitie: Mozaïek Wonen is van mening, dat bij een betaalbare huurprijs een sober en doelmatig kwaliteits- en uitrustingsniveau past. Onze prestatie-indicatoren: • Een positieve waardering voor de kwaliteit en onderhoudsstaat van de woning/het vastgoed. • Portefeuillesturing op basis van marktwaarde en rendement. • Een naar vermogen voldoende inzet op CO2- reductie.

Totaal (fysieke) maatregelen leefbaarheid: € 137.000,-

Portefeuillemanagement: - Aanpassen kwaliteit voorraad. - Verbeteren energetische kwaliteit. - Milieubeleid.

- Investeringsstatuut.

* Versoberd en gedifferentieerd onderhoudsbeleid en uitrustingsniveau vastgesteld. * ZAV-beleid e.d. naar aanleiding van versoberde inzet heroverwogen en vastgesteld. * Monitor beleidswijziging switch van planmatig onderhoud naar correctief onderhoud, oprekken cycli ed. ontwikkeld. * Herbezinning milieubeleid gerealiseerd.. Betreft o.a. - sturen op labels of CO2 uitstoot. - investeringen wel/niet doorberekenen in huurprijs - inzet van innovatieve energieconcepten. - gebruik mogelijkheden energieakkoord. * Asset management uitgewerkt. * Investeringscriteria (nieuwbouw en bestaande bouw) aangepast. Betreft o.a. - rendementseisen. - aanpassing kwaliteit en woninguitrusting.

19


BBSH: Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer (OP. Par. 4.3.) Strategische doelstelling Mozaïek Wonen/ Strategische prestatie-indicator

Inzet van middelen/instrumenten/ activiteiten 2014


Strategische doelstelling Mozaïek Wonen: Een toonaangevende volkshuisvestelijk speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie MW wil zijn. Vanuit verschillende rollen – op creatieve en innovatieve wijze – proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid

In 2014 zet Mozaïek Wonen € 145.000 in op transparante verantwoording, openheid en het betrekken van stakeholders bij het ontwikkelen van haar strategie en beleid, t.w.: * Communicatiebudget: € 76.000 * Bewonersparticipatie: € 7.000 * Huurdersverenigingen: € 62.000

Budgetten 2014 gerealiseerd. (zie ook Par. 5: communicatie)

Samenwerking met onze huurders - Huurdersvereniging. - Bewonerscommissies. - Huurders

* Huurdersvereniging; - > 3 thema bijeenkomsten (b.v. huurbeleid, ZAV-beleid e.d.) - Samen met huurdersvereniging vormen van zelfbeheer clusters/ woonomgeving verkend. * Bewonerscommissies: - > 3 complexschouwen. * Bewonerscommissies/huurders: - Visie en Plan van aanpak efficiëntere en effectievere participatie vastgesteld. - Consultatie BP 2015 gerealiseerd. - Visitatie gerealiseerd. - Prestatie afspraken Gouda 2014 > vastgesteld. - Prestatie afspraken Zuidplas > vastgesteld.

Onze ambitie: We zetten in op het continueren en verder uitbouwen van de samenwerking met partners en huurdersorganisaties. Hierbij realiseren we ons dat de belangrijke thema’s in deze tijd van bezuinigingen alleen aangepakt kunnen worden wanneer lokale overheid, organisaties en bewoners(-organisaties) elkaar vinden en dat synergie alleen ontstaat wanneer organisaties, publiek en privaat, bereid zijn buiten de eigen organisatiegrenzen te treden. Op lokaal niveau moet worden gepresteerd. Dit leidt meer en meer tot samenwerking ter plaatse, het aangaan van partnerships en het betrekken van stakeholders en bewoners(-organisaties) bij beleid en beheer. Onze prestatie-indicatoren: • Een positieve waardering van onze stakeholders voor samenwerking, zakelijkheid en transparantie. • Een intensief en constructief overleg en productieve samenwerking met de huurderskoepel en bewonerscommissies. • Een regelmatige en informatieve informatie(stroom) aan huurders en woningzoekenden, via website, krant en/of moderne media.

Samenwerking met onze stakeholders.

20


BBSH: Het waarborgen van financiële continuïteit (OP par. 4.4.) Strategische doelstelling Mozaïek Wonen/ Strategische prestatie-indicator



Strategische doelstelling Mozaïek Wonen: Een financieel gezonde woningcorporatie zijn, om de continuïteit , voor nu en in de toekomst, te kunnen waarborgen.

Balansverhoudingen - Solvabiliteit - Loan to value - Leningportefeuille.

Normen/prestatie-indicatoren. * monitoren, zo nodig nav actuele ontwikkelingen geherdefinieerd.

Onze ambitie: Mozaïek Wonen wil in financieel opzicht zoveel mogelijk “op eigen benen staan”, dat wil zeggen, voor haar financiering minder afhankelijk zijn van sectorinstituten. Minder afhankelijk wil niet zeggen, dat Mozaïek Wonen helemaal geen gebruik meer wil maken van de gunstige financieringsvoorwaarden: als we kunnen financieren met WSW-borging, dan zullen wij dat zeker doen. Wij zetten actief in op het versterken van de balans en alternatieve financieringsvormen. Onze prestatie-indicatoren: Solvabiliteit: > 50% Loan to value: < 50% Rentedekkingsratio (ICR): > 1.4 Debt Service Coverage Ratio (DSCR): > 1.2 Voldoen aan criteria sectorinstituten

Kasstromen. - ICR - DSCR. Interne financiële sturing. - Marktwaarde als interne sturing - Rendement als interne sturing. - Deelbegroting budgetten - Periodieke rapportages.

Interne sturing. * Marktwaarde vastgoed als interne sturingsmiddel geïmplementeerd * Norm “te behalen rendement op ondernemingsniveau” bepaald. * Financiële sturing in (deel) begrotingen, budgeten en rapportages geïntegreerd. Sturen op waarden en vermogenspositie. * Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex als toetsingsinstrument verkend. * Corporatie Benchmark Centrum (CBC) als toetsingsinstrument verkend.

Sturen op waarden en vermogenspositie. - Aedex/IPD Vastgoed index - Corporatie Benchmark Centrum (CBC)

21


BBSH: Het bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten (OP.par. 4.5.) Strategische doelstelling Mozaïek Wonen/ Strategische prestatie-indicator


Strategische doelstelling Mozaïek Wonen: Een toonaangevende volkshuisvestelijk speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie MW wil zijn. Vanuit verschillende rollen – op creatieve en innovatieve wijze – proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en

In 2014 investeren we € 788.000 aan wijkgebonden sociale en fysieke leefbaarheidsprojecten en – activiteiten, t.w. • Sociale: € 651.000 • Fysieke: € 137.000 Waarvan in: Gouda: € 643.000 Bodegraven: € 145.000

duurzaamheid. Onze ambitie: Een plezierige woonomgeving vergroot de verhuurbaarheid en reduceert de kosten in onderhoud en beheer. Tegelijkertijd dwingen de financiële omstandigheden ons onze inzet op leefbaarheid te beperken. Daarbij realiseren wij ons ook, dat Mozaïek Wonen “slechts” in beperkte mate invloed heeft op een goed leefklimaat en dat onze partners ook geconfronteerd worden met teruglopende financiële mogelijkheden. Wij zetten daarom in op meer inzet van bewoners als het gaat om het oppakken van knelpunten met betrekking tot leefbaarheid. Hierbij zal steeds vaker de vraag gesteld worden “wat kunnen bewoners zelf doen om hun omgeving schoon, heel en veilig te houden”. Mozaïek Wonen investeert in beginsel niet in het publieke domein, maar zoekt de samenwerking met de partners, die voor dit domein verantwoordelijk zijn. Onze prestatie-indicator: • Een positieve waardering van de huurders voor de directe woonomgeving. • Voldoende bewonersinzet, - initiatieven en – activiteiten om kwaliteit van de woonomgeving en leefbaarheid in het complex te bevorderen. • Voldoende participatie en samenwerking van en door partners op wijk-, buurten complexniveau.


Van de totale personele kosten is € 462.000 direct aan leefbaarheidsactiviteiten toe te rekenen: Gouda: € 445.000 Bodegraven: € 107.000

Integrale wijkaanpak. - Wijkvisies - Buurtbeheer - Leefbaarheidsfonds - Participatie - Overlast - Huismeesters.

* Wijkvisies - Deelname aan wijknetwerken. * Buurtbeheer - Operationele doelstellingen gerealiseerd (zie beheerplannen) * Leefbaarheidsfonds - Budget € 60.000 gerealiseerd t.b.v. kleinschalig leefbaarheidsbevordering. * Huismeesters - Taken huismeesters heroverwogen en vastgesteld. - Kostenverdeling kosten huismeester heroverwogen en vastgesteld.

22


BBSH: Wonen, Welzijn, Zorg (OP.par. 4.6.) Strategische doelstelling Mozaïek Wonen/ Strategische prestatie-indicator



Strategische doelstelling Mozaïek Wonen: Een toonaangevende volkshuisvestelijk speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie MW wil zijn. Vanuit verschillende rollen – op creatieve en innovatieve wijze – proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid

In 2014 investeren wij € 589.000 in het opplussen van woningen.

Opplussen Hugo de Vrieslaan Heemkerkstraat Waagpoort/Rijnpoort Rijngaarde Emmakade

Onze ambitie Iedereen, jong, oud, ongeacht zijn beperking of problematiek moet voldoende mogelijkheden en kansen hebben om, zo lang als hij dat zelf wil en kan, zelfstandig te blijven wonen en mee te (blijven) doen in de samenleving. Wij vinden, dat iedereen een eigen verantwoordelijk heeft als het gaat om het – naar vermogen en binnen de eigen mogelijkheden - oplossen van belemmeringen om dit te kunnen realiseren. Onze prestatie-indicatoren: • Binnen de financiële mogelijkheden en kaders ontwikkelen van woonzorgvastgoed. • Binnen de financiële en technische mogelijkheden levensloopbestendig maken van bestaand vastgoed. • Het stimuleren, verbreden en toegankelijk maken van kennis en informatie op het gebied van wonen, welzijn en zorg om in samenwerking met partners, bewoners langer zelfstandig te laten wonen.

Samenwerking wonen, zorg en leefbaarheid. - innovatieve samenwerking. - co-creatie. Huisvesten bijzondere doelgroepen. - woningen beschikbaar stellen - bijzondere woonvastgoedprojecten. Bestaande voorraad - opplussen Individueel welzijn. - Armoedebeleid - Voorkomen huisuitzetting. - Incassoprocedure

Gouda 2 9

Bodegraven

1 18 1

* Samenwerking. - Koppeling huurdersportal aan info-websites partners WWZ gerealiseerd. - Verkenning en plan van aanpak innovatieve samenwerking met partners en vormen van co-creatie. op terreinen wonen, welzijn en zorg gerealiseerd. * Nieuwbouw. - Gouda: 20 appartementen voor senioren en 34 zorgeenheden voor onzelfstandig wonen aan het Olympiadeplein in samenwerking met Vierstroom opgeleverd. * Huisvesten bijzondere doelgroepen. - Volumeafspraken Prestatieafspraken (bijzondere) doelgroepen Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas geactualiseerd. - Heemskerkstraat (Gouda) (zie 4.2.) - Rijngaarde lange vleugel (Bodegraven) (zie 4.2.) - Alternatieve invulling/gebruik ’t Veerhuis (Sociaal Pension) verkend. * Bestaande voorraad. - 31 vhe’s Bij mutatie opgeplust. (zie boven) * Individueel Welzijn. - Armoedebeleid: participatie min. 1 gezamenlijk project. - Voorkomen huisuitzetting: niet meer dan 14 huisuitzettingen/jaar. - Verbetering incassoproces

23


Ons klantrendement (OP-par. 5) Strategische doelstelling Mozaïek Wonen/ Strategische prestatie-indicator.



Strategische doestelling Mozaïek Wonen: Een klantgerichte organisatie zijn, die haar klanten – middels meerdere kanalen – zakelijk en adequaat bedient en hierbij duidelijk is over de inhoud, reikwijdte ѐn beperkingen van haar service en dienstverlening.

Woonservicepunt. Rayons. Huurdersportal Communicatie Marketing.

* Woonservicepunt. - Performance gemonitord en – zo nodig – bijgestuurd.

Onze ambitie: Mozaïek Wonen kiest voor een klantgerichte en zakelijke benadering van de klant. Over onze service en dienstverlening zijn wij duidelijk en transparant: wat doen wij wel en wat niet en wat kost extra geld. Vragen van de klant worden adequaat aangenomen en afgehandeld. Mozaïek Wonen biedt haar klanten hiervoor meerdere kanalen/middelen aan. Onze prestatie-indicator: • Een positieve waardering van onze huurders/klanten voor onze dienstverlening. • Een verbeterde bedrijfsefficiency (door rayonnering) ter optimalisatie van de dienstverlening. • Een optimale inzet van informatie en communicatietechnologie, 24/7 beschikbaarheid van systemen voor de huurder/klanten.

* Rayons. - 4 rayons geïmplementeerd. - Performance gemonitord en – zo nodig bijgestuurd. * Huurdersportal. - Geïmplementeerd. - Performance gemonitord en – zo nodig – bijgestuurd. * Communicatie - Strategisch communicatie 2014 – 2018 vastgesteld. - Informatie (website, folders, brochures e.d. ) aangepast aan gewijzigd beleid. * Marketing. - Diverse (aftersales) metingen gerealiseerd, Verbeterpunten vastgesteld. Betreft o.a.: - Proces nieuwe bewoners. - Proces reparatieverzoeken. - Proces verkoop - Nieuwbouw. - Bewonersscan.

24


Mozaïek Wonen een effectieve en efficiënte organisatie (OP-par. 6) Strategische doelstelling Mozaïek Wonen/ Strategische prestatie-indicator



Strategische doelstelling Mozaïek Wonen: Een zakelijke organisatie zijn met een solide en doelmatige bedrijfsvoering, waarin medewerkers professioneel handelen met oog voor de klant, samenwerking en kosten.

Organisatie en Personeel. Intern Beheersysteem. Kwaliteitszorg Aannemersportal Document Management System (DMS) Planning ondernemingsstrategie.

* Organisatie en Personeel. - Nieuwe organisatiestructuur geïmplementeerd. - Omvang Fte 2014: 82.7. Afbouw fte’s voor 2014 gerealiseerd. - Bezuiniging 2014 op personeels- en bedrijfslasten gerealiseerd. - Gewijzigde regelgeving (tgv woningwet ed.) geïmplementeerd. - Integriteitscode – voor zover nodig -aangepast aan nieuwe organisatie. - Klokkenluidersregeling – voor zover nodig - aangepast aan nieuwe organisatie. - Personeelsbeleid (o.a. criteria beoordeling, competenties, functiebeschrijvingen, trainingen e.d.) aangepast aan nieuwe organisatie. - Themabijeenkomsten naar aanleiding van actuele ontwikkelingen. - Aannemersportal geïmplementeerd. - Document Management System (DMS) geïmplementeerd.

Onze ambitie: Mozaïek Wonen wil haar investerend vermogen herwinnen, opdat zij nu en in de toekomst kan blijven voorzien in betaalbare woningen voor haar doelgroepen van beleid. Hiertoe streeft zij naar een substantiële vermindering van haar bedrijfslasten, hetgeen o.a. betekent, dat de omvang van de organisatie de komende jaren met ca. 17 fte’s wordt verminderd. Onze prestatie-indicatoren: • Een positieve ontwikkeling van en door medewerkers. • Medewerkers beoordelen het werken bij Mozaïek Wonen positief. • Goede communicatie en samenwerking; zakelijk en klantgericht. • Participeren aan Corporatie Benchmark Centrum (CBC); met als resultaat: positief onderscheidend in de sector.

Intern beheersysteem. - Bestuurlijk informatievoorziening geactualiseerd. - Control plan geactualiseerd. - Functioneren auditcommissie geëvalueerd. - Risico management geactualiseerd. Kwaliteitszorg. - Visitatie gerealiseerd. - Benchmark (Aedex/IPD vastgoed en CBC) verkend. - Beleid en procedures aangepast aan nieuwe werkwijze. - Medewerkers tevredenheidsonderzoek 2014 gerealiseerd. Verbeterpunten vastgesteld. Planning ondernemingsstrategie. - Bedrijfsplan 2015 vastgesteld. - Begroting 2015 e.v. vastgesteld.

25

Bedrijfsplan 2014 Mozaïek Wonen.

4. Conclusies begroting 2014 - 2014, risico’s en scenario’s 4.1 Inleiding Hoofddoelstelling van het financiële beleid is financiële mogelijkheden te creëren om maatschappelijke prestaties op het gebied van de volkshuisvesting te kunnen leveren. Daarbij wil Mozaïek Wonen in financieel opzicht zoveel mogelijk “op eigen benen staan”. Dat wil zeggen, voor haar financiering minder afhankelijk zijn van sectorinstituten en bestand zijn tegen (financiële) risico’s. Mozaïek Wonen zet daarom actief in op het versterken van de balans en alternatieve samenwerkingsen financieringsvormen. Om maatschappelijke investeringen te kunnen doen, dient Mozaïek Wonen over voldoende investeringscapaciteit te beschikken. Voldoende investeringscapaciteit vraagt om gezonde kasstromen, om de benodigde financieringen voor nieuwbouwinvesteringen te kunnen krijgen. Hiertoe dient Mozaïek Wonen een bepaald rendement te genereren over haar bestaande vastgoedportefeuille en haar nieuwbouwprojecten. In het ondernemingsplan 2014-2018 is ervoor gekozen de rekening van de verwachte heffingen niet volledig bij de huurders neer te leggen. Omdat deze heffingen een grote aanslag doen op de kasstromen voert Mozaïek Wonen forse bezuinigingen door op de bedrijfskosten en de onderhoudskosten. Deze voorgenomen bezuinigingen zijn in deze begroting en de meerjarenprognose verwerkt. Met deze begroting wordt invulling gegeven aan het financiële beleid van Mozaïek Wonen. Zoals onderstaande ratio’s weergeven past deze begroting binnen de in het ondernemingsplan 2014- 2018 opgenomen financiële kaders. Deze begroting is passend binnen de kaders van het Waarborg Fonds Sociale Woningbouw (WSW) ten aanzien van hun beoordeling van het Financial Risk. Ook de solvabiliteit op basis van het volkshuisvestelijke vermogen voldoet aan de eisen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) daaraan stelt.

4.2 Financiële ankerpunten In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van de begroting en de meerjarenprognose met behulp van het financiële dashboard van Mozaïek Wonen getoetst aan de financiële doelstellingen uit het ondernemingsplan. Vervolgens toetsen we de begroting aan de financiële kaders van het WSW en het CFV. Hierbij is het verwarrend dat de sectorinstituten dezelfde ratio’s hanteren, maar dat de berekeningswijzen en normeringen van de sectorinstituten afwijken van de meer algemeen gehanteerde formules, die Mozaïek Wonen hanteert in haar financiële dashboard. In onderstaande paragrafen worden daarom de door de verschillende partijen gehanteerde formules en grondslagen verder uitgewerkt. 4.2.1 Financieel dashboard volgens Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen stuurt actief op de kasstromen en de ontwikkeling van de waarde van het bezit en het vermogen. Mozaïek Wonen monitort de ontwikkeling van de kasstromen en de balansposities aan de hand van het financiële dashboard. De belangrijkste ratio’s uit het financiële dashboard van Mozaïek Wonen worden gevormd door de Rentedekkingsratio (ICR), de Debt Service Coverage Ratio (DSCR), de Loan to value en de solvabiliteit. Bij de ICR worden de rentelasten uitgedrukt in de operationele kasstroom exclusief rentelasten. Deze ratio is gebaseerd op de geprognosticeerde kasstromen, waardoor het niet wordt beïnvloed door waarderingsvraagstukken. Een hoge ICR betekent dat er meer ruimte is om aan de renteverplichtingen te voldoen. Bij de DSCR worden de rentelasten en aflossingsverplichtingen uitgedrukt in de operationele kasstroom exclusief rentelasten. Hoe hoger de DSCR hoe meer ruimte er is om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen.

26


Bij de loan to value drukt Mozaïek Wonen het nominale schuldrestant van de leningen uit in de marktwaarde in verhuurde staat. Een lage Loan to value wordt in het algemeen als positief gewaardeerd. Tegenover een lage lening portefeuille staat in dat geval een hoge waarde. Hierdoor neemt het insolventierisico voor vreemd vermogensverschaffers af, omdat de vreemd vermogensverschaffers de aflossingen voldoen vanuit deze hogere onderliggende waarde. Bij de bepaling van de solvabiliteit drukt Mozaïek Wonen het eigen vermogen uit in een percentage van het balanstotaal, waarbij het vastgoed is gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Een hoge solvabiliteit wordt in het algemeen als positief gewaardeerd, aangezien er een groot vermogen is om risico’s op te vangen. Bij Mozaïek Wonen is de onderliggende waarde groot, omdat we veel materieel vaste activa hebben. Hierdoor zouden vreemd vermogensverschaffers genoegen kunnen nemen met een lagere solvabiliteit, dan bij ondernemingen met weinig vaste activa. Kengetallen financieel dashboard volgens Mozaïek Wonen Ratio Norm 2014 2015 Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio Loan to Value Solvabiliteitsratio

> 1,4 > 1,2 < 50% > 50%

1,78 1,19 38,9% 59,7%

1,80 1,20 37,6% 60,8%

2016

2017

2018

1,82 1,22 36,2% 62,0%

1,87 1,26 34,7% 63,4%

1,90 1,28 34,0% 64,4%

Op basis van bovenstaande tabel concluderen we dat we met deze begroting invulling geven aan het financiële beleid van Mozaïek Wonen en voldoen aan de normen gesteld in het ondernemingsplan. 4.2.2 Financial Risk volgens WSW WSW: hoeder van de borg Op basis van de nieuwe missie van het WSW: “Het WSW draagt als “hoeder van de borg” door objectief risicomanagement bij aan de optimale financiering van de volkshuisvesting” lanceerde het WSW in oktober 2013 haar nieuwe beoordelingskader en werkwijze. Dit beoordelingskader is gericht op het Business Risk en het Financial Risk van de corporatie. Het Business Risk wordt bepaald aan de hand van 24 kwalitatieve vragen, gericht op de specifieke risico’s van de corporatie en de beheersing daarvan. Aan de hand van de kwalitatieve en kwantitatieve beoordeling wordt door het WSW een risicoclassificatie / rating vastgesteld. De rating en de omvang van de geborgde lening portefeuille zijn bepalend voor de toekenning van het Faciliteringsvolume. De kasstromen vormen belangrijke pijlers in het Financial Risk. Het WSW beoordeelt de kasstromen op de middellange termijn met behulp van de ICR en DSCR. De kasstromen op lange termijn beoordeelt het WSW op basis van de bedrijfswaarde, die gevormd wordt door de contante waarde van de exploitatiekasstromen. De leningportefeuille van Mozaïek Wonen bedraagt ultimo 2013 naar verwachting € 354 miljoen en valt daarmee in de nieuwe werkwijze van het WSW in categorie 2 (geborgde schuld € 250 miljoen – € 1 miljard). De Kredietwaardigheidsverklaring wordt vervangen door een Borgbaarheidsverklaring. Momenteel verzoekt het WSW de corporaties een volmacht voor hypotheekvestiging op eerste verzoek af te geven. Dit is gebaseerd op artikel 30 van het Reglement van Deelneming, waarin een positieve hypotheek- en pandverklaring is opgenomen. WSW: Financial Risk Voor de berekening van de ICR en DSCR hanteert het WSW eigen definities. Deze definities wijken af van de definities die Mozaïek Wonen hanteert in het financiële dashboard. Bij de berekening van de DSCR bepaalt het WSW een aflossingsfictie door op het schuldrestant van de geborgde leningen de geraamde verkoopopbrengsten en restwaarde van het bezit in mindering te brengen. Het WSW gaat er hierbij van uit dat de leningen lineair worden afgelost over de gemiddelde looptijd van het bezit. 27


Ratio’s Financial Risk WSW ten behoeve van de beoordeling van de kasstromen WSW - ICR Norm WSW Gemiddelde realisatie 2010-2012 Gemiddelde prognose 2014-2018

WSW - DSCR

> 1,40 1,61 1,79

> 1,00 1,10 1,16

Voor het beoordelen van de realisatie berekent het WSW de kasstroomratio’s ICR en DSCR op basis van de ongewogen gemiddelde kasstromen over 2010, 2011 en 2012.Voor het beoordelen van de prognose berekent het WSW de kasstroomratio’s ICR en DSCR op basis van de gewogen gemiddelde kasstromen over de prognosejaren 2014 tot en met 2018, waarbij de kasstromen in prognosejaar 2014 het hoogste gewicht krijgen en de kasstromen in prognosejaar 2018 het laagste. Voor de beoordeling van het Financial Risk hanteert het WSW de laagste uitkomst. Voor de beoordeling de vermogenspositie hanteert het WSW de ratio’s Loan to Value, de solvabiliteitsratio en de dekkingswaarde. Omdat de ontwikkeling van de kasstromen centraal staat bij de beoordeling van het Financial Risk, hanteert het WSW de bedrijfswaarde als waarde bij de berekening van de Loan to Value en de solvabiliteitsratio. De schulden bedragen de totale schulden, dus zowel de leningenportefeuille als de kortlopende schulden. Bij de dekkingswaarde drukt het WSW de leningportefeuille uit in de WOZ-waarde van het totale bezit. Ratio’s Financial Risk WSW ten behoeve van de beoordeling van de balansverhoudingen Norm 2014 2015 2016 2017 WSW - Loan to Value WSW - Solvabiliteitsratio WSW - Dekkingswaarde

< 75% > 20% < 50%

62,7% 37,8% 28,4%

60,1% 36,1% 27,5%

57,8% 34,1% 26,0%

55,3% 32,9% 24,5%

2018 54,2% 31,8% 23,6%

Uit bovenstaande tabellen is af te lezen, dat Mozaïek Wonen met deze begroting voldoet aan de normen die het WSW op dit moment stelt aan bovenstaande ratio’s, mits zij de gekozen versobering van inzet en bezuinigingen volledig en in het voorgenomen tempo realiseert. Op basis van deze begroting verwachten wij, dat het WSW ons positief zal beoordelen en ons een faciliteringsvolume zal toekennen voor de herfinanciering van finale aflossingen van de leningscontracten alsmede voor de financiering van de in deze begroting opgenomen, beperkte, nieuwbouwinvesteringen. Op het moment, dat Mozaïek Wonen wordt geconfronteerd met vertraging en/of tegenvallers met betrekking tot de realisatie zakt de DSCR onder de aangegeven norm van het WSW. 4.2.3 Toezicht kaders Centraal Fonds Volkshuisvesting Het CFV in 2014 zet verdere stappen in het risicogerichte toezicht. Het CFV ziet toezicht als een continu proces. Meer risicogericht toezien betekent dat het CFV niet over elk onderwerp beoordelingen gaat geven. De continuïteitsrating wordt afgeschaft. Het CFV richt zich op signalen (risico’s) die uit een analyse van de volgende onderwerpen naar voren kunnen komen: • Kwaliteit financiële verantwoording • Behoud maatschappelijk gebonden vermogen • Financieel risicobeheer • Liquiditeit • Solvabiliteit • Draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten

28


Het CFV heeft in de toezichtbrief 2013 Mozaïek Wonen beoordeeld op de in onderstaande tabel opgenomen ratio’s. Bij de berekening van de Loan to Value zet het CFV de leningenportefeuille af tegen de leegwaarde, ofwel de WOZ-waarde. De solvabiliteitratio wordt berekend aan de hand van het volkshuisvestelijke vermogen. Het volkshuisvestelijke vermogen wordt berekend aan de hand van de genormeerde bedrijfswaarde. De DSCR, zoals het CFV deze hanteert, geeft weer welk percentage van de langlopende schuld zou kunnen worden afgelost op basis van de exploitatiekasstroom na rente. Ratio’s toetsing CFV Ratio

Norm

CFV - Loan to Value CFV - Solvabiliteitsratio CFV - DSCR/Aflossingsratio CFV - Schuld per eenheid

2014

2015

2016

2017

2018

28,6% 33,3% 3,08 38.100

27,7% 35,6% 3,32 36.900

26,2% 37,9% 3,48 35.600

24,7% 40,2% 3,74 34.200

23,7% 42,2% 3,79 33.500

Het CFV heeft in de toezichtbrief 2013 geen normen aangegeven bij deze ratio’s. De uitkomsten op de ratio’s in bovenstaande tabel scoren, als gevolg van de bezuinigingen verwerkt in de begroting 2014 2018 nu beter dan in de toezichtbrief 2013. Mozaïek Wonen concludeert daarom dat we met deze begroting voldoen aan de toezichtkaders van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. 4.3 Risico’s en onzekerheden bij de begroting 2014 - 2018 In de begroting 2014 – 2018 zijn uitgangspunten verondersteld met betrekking tot de ontwikkeling van de prijsinflatie, bouwkosteninflatie, lonen en rente en de prijsontwikkeling op de huizenmarkt. Deze veronderstellingen zijn afgeleid uit een advies van het bureau Ortec Finance, dat zich op haar beurt baseert op verwachtingen van het Centraal Planbureau (CPB), het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de Nederlandse Bank (DNB). Deze veronderstellingen zijn opgenomen in het basisscenario. Basisscenario 2014 Prijsinflatie Looninflatie Korte rente Lange rente Bouwindex Onderhoudindex Marktindex

2,00% 2,00% 1,75% 4,25% 2,00% 2,00% -2,00%

2015 2,00% 2,30% 2,25% 4,50% 2,30% 2,30% 0,00%

2016 2,00% 2,50% 2,65% 4,75% 2,50% 2,50% 2,00%

2017 2,00% 2,65% 3,00% 5,00% 2,65% 2,65% 2,00%

2018 2,00% 3,00% 3,30% 5,25% 3,00% 3,00% 2,00%

Vanaf 2019 2,00% 3,00% 3,30% 5,25% 3,00% 3,00% 2,00%

Scenario Rentestijging Met het scenario rentestijging worden risico’s van rentestijgingen op het beleid van Mozaïek Wonen en de daarbij behorende kasstroomprognoses in beeld gebracht. In het scenario rentestijging wordt ten opzichte van het basisscenario rekening gehouden met een stijging van 1% van de lange rente ten opzichte van het basisscenario. Scenario stijging bedrijfslasten Met het scenario van een stijging van de bedrijfslasten wordt het risico in beeld gebracht indien Mozaïek Wonen wordt geconfronteerd met tegenvallers in de prognoses van de bedrijfslasten en/of onderhoudskosten. In het scenario wordt ten opzichte van het basisscenario € 1 miljoen extra aan lasten ingerekend. Scenario stijging rente en bedrijfslasten 29


In het scenario van een stijging van zowel de rente als de bedrijfslasten wordt het totale effect van beide risico’s in beeld gebracht. In dit scenario is daarom rekening gehouden met zowel een stijging van de rente met 1% en een stijging van de bedrijfslasten met € 1 miljoen. Scenario inflatiestijging In het scenario van inflatiestijging wordt het effect op de meerjarenprognose in beeld gebracht als de inflatie stijgt met 0,5%. In dit scenario wordt tevens rekening gehouden met een stijging van de rente van 1% en een stijging van de bedrijfslasten met € 1 miljoen. Hiervoor zijn de prijsinflatie, looninflatie, onderhoudsindex, bouwindex en de marktindex ieder met 0,5% verhoogd. Scenario inflatiedaling Hoewel er een verband wordt verwacht tussen de inflatie en de rente is het niet onmogelijk dat de rente voor woningcorporaties stijgt, terwijl de inflatie daalt. In dit scenario kunnen de huren slechts beperkt worden verhoogd, terwijl de rentelasten wel stijgen. Voor Mozaïek Wonen is dit absoluut een worst-case scenario. In dit scenario wordt, naast een stijging van de rente met 1% en een stijging van de bedrijfslasten met € 1 miljoen, een daling van de inflatie van 0,5% verondersteld. 4.3.1 Indicatoren Mozaïek Wonen heeft haar financieel dashboard in 2013 verder ontwikkeld. De belangrijkste indicatoren worden hierna toegelicht en worden vooral bekeken door de bril van de kapitaalmarkt en niet langer primair door de toetsingskaders van het CFV en het WSW. Reden hiervoor is dat Mozaïek Wonen in financieel opzicht zoveel mogelijk “op eigen benen wil staan”, hetgeen wil zeggen voor haar financiering minder afhankelijk van overheidsinstanties. A. Rentedekkingsratio (ICR) De rentedekkingsratio geeft inzicht in de mate waarin Mozaïek Wonen in staat is om vanuit de operationele kasstroom aan haar rente verplichtingen te voldoen. Uit onderstaande grafiek is af te lezen dat de rentedekkingsgraad van alle scenario’s negatiever uitpakken ten opzichte van het basisscenario, maar ruim boven de minimale norm blijven. De operationele kasstromen zijn dus ruim voldoende om aan de renteverplichtingen te kunnen blijven voldoen. Doordat Mozaïek Wonen veel leningen met langlopende rentevast perioden kent, blijft het effect van een rentstijging op de kasstromen op korte termijn beperkt. Op de langere termijn bekent dit een aanzienlijke daling van de rentedekkingsratio.

Rentedekkingsgraad (ICR) 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 2013

2014

Basisscenario Rente +1% en bedrijfslst +1mln Norm: 1,4

2015 Rente +1% Inflatie +0,5%

2016

2017

2018

Bedrijfslasten +1mln Inflatie -0,5%

30


B. Debt service coverage ratio (DSCR) De Debt service coverage ratio (DSCR) geeft inzicht in de mate waarin Mozaïek Wonen in staat is om vanuit de operationele kasstroom zowel aan haar rente verplichtingen als aan de aflossingsverplichtingen te voldoen. Doordat Mozaïek Wonen veel fixe-leningen heeft, die op vervaldatum in één keer worden afgelost, is het moeilijk om op de DSCR te sturen als daar de werkelijke aflossingsverplichtingen in worden verwerkt. In de berekening van de DSCR in dit beleidswaardemodel is daarom niet uitgegaan van de feitelijke aflossingsverplichtingen, maar is een aflossingsfictie van jaarlijks 2% van de lening portefeuille gehanteerd. Uit de onderstaande grafiek is af te lezen dat de DSCR bij het basisscenario op of boven de norm uitkomt. In alle overige scenario’s ligt de DSCR in de eerste jaren onder de norm. Bij de grafiek van de ICR werd geconcludeerd dat de operationele kasstromen ruim voldoende zijn om aan de renteverplichtingen te voldoen. Bij tegenvallende renteontwikkelingen of tegenvallers aan de bedrijfslastenkant voldoet de DSCR niet in alle jaren aan de norm van 1,2. Een hogere inflatie lijkt deze tegenvallers op korte termijn niet goed te maken. De DSCR is wel in alle jaren groter dan 1,1. Dit betekent dat de operationele kasstromen wel toereikend zijn om aan de aflossingsverplichtingen te voldoen. Mozaïek Wonen loopt in deze scenario’s wel een groter risico, doordat zij op basis van een lage DSCR problemen kan ondervinden bij het aantrekken van nieuwe leningen op de kapitaalmarkt.

C. Loan to value De Loan to value drukt het schuldrestant op balansdatum uit in de geschatte marktwaarde in verhuurde staat. Een lage loan to value wordt in het algemeen als positief gewaardeerd. Tegenover een lage lening portefeuille staat in dat geval een hoge waarde. Hierdoor neemt het insolventierisico voor vreemd vermogensverschaffers af. In geval van insolventie kunnen de vreemd vermogensverschaffers de aflossingen voldoen vanuit de onderliggende waarde. Uit de grafiek blijkt dat de loan to value bij alle scenario’s ruim onder de norm van 50% blijft. Hoewel bij de grafiek van de DSCR geconcludeerd werd dat dit kengetal onder druk kwam te staan als gevolg van de aflossingsfictie, veroorzaakt door de hoge leningenportefeuille, geldt voor de loan to value dat de omvang van de leningenportefeuille passend is bij de omvang van de geschatte marktwaarde. Hiermee wordt het effect van de lagere sociale huren op de kasstromen zichtbaar. De marktwaarde in verhuurde staat gaat evenwel in eerste instantie uit van de huidige contracturen, maar bij mutatie worden deze verhoogd tot de markthuur. Doordat Mozaïek Wonen dit in de praktijk niet doet gezien 31


haar maatschappelijke doelstellingen, komt de DSCR sneller onder druk te staan dan op basis van de Loan to value verondersteld wordt.

D. Solvabiliteit De solvabiliteit drukt het eigen vermogen uit in een percentage van het balanstotaal op balansdatum. Bij de bepaling van het balanstotaal is de gehele vastgoedportefeuille gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Een hoge solvabiliteit wordt in het algemeen als positief gewaardeerd, aangezien er een groot vermogen is om risico’s op te vangen. Voor de beoordeling van de solvabiliteit is de onderliggende waarde belangrijk. Bij Mozaïek Wonen is de onderliggende waarde groot, omdat we over een omvangrijke vastgoedportefeuille beschikken. Hierdoor zouden vreemd vermogensverschaffers genoegen kunnen nemen met een lagere solvabiliteit, dan bij ondernemingen met weinig vaste activa. Uit de grafiek blijkt dat de solvabiliteit bij alle scenario’s ruim boven de norm van 50% blijft. Ook valt af te lezen dat de lijnen elkaar “overlappen”. Dit wordt veroorzaakt doordat factoren als renteverplichtingen en de hoogte van de bedrijfs- of onderhoudslasten niet direct invloed hebben op de marktwaarde. Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat wordt rekening gehouden met de zogeheten VEX-normen, de algemeen marktconforme exploitatienormen die een vastgoedbelegger zou hanteren als deze onze vastgoedportefeuille zou beheren. Tegenvallende beheerlasten van Mozaïek Wonen komen hierdoor niet direct tot uiting in de marktwaarde in verhuurde staat en daarmee worden deze lasten niet zichtbaar in de solvabiliteit op basis van de marktwaarde.

32


Solvabiliteit obv bedrijfswaarde

60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 2013

2014

Basisscenario Rente +1% en bedrijfslst +1mln Norm WSW > 20%

2015 Rente +1% Inflatie +0,5%

2016

2017

2018

Bedrijfslasten +1mln Inflatie -0,5%

In de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde heeft een stijging van de exploitatielasten wel effect. Het WSW en het CFV betrekken de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde in hun beoordeling van de financiële positie van Mozaïek Wonen. Ook in geval de risico’s uit de scenario’s zich voordoen kan Mozaïek Wonen naar verwachting voldoen aan de solvabiliteitseisen van de sectorinstituten.

4.3.2 Conclusies Mozaïek Wonen wil in financieel opzicht zoveel mogelijk “op eigen benen staan” dat wil zeggen, voor haar financiering minder afhankelijk zijn van sector instituten en bestand tegen (financiële) risico’s. Op basis van deze begroting kunnen we concluderen, dat met het in het ondernemingsplan geformuleerde beleid, de financiële continuïteit gewaarborgd is en dat we voldoen aan zowel de parameters van de sectorinstituten als de kapitaalmarkt ten aanzien van de solvabiliteit, loan to value. Ook de operationele kasstroom in de begroting voldoet aan de criteria die gesteld worden aan de ICR en DSCR. Op basis van vijf scenario’s is de weerbaarheid van de begroting getoetst. In deze scenario’s zijn vooral omgevingsrisico’s opgenomen die de financiële positie van Mozaïek Wonen kunnen aantasten. De belangrijkste risico’s die wij identificeren, zijn stijging van rentestanden, tegenvallers in de operationele kasstromen in combinatie met een stijgende of dalende inflatie. 33


Uit de in dit hoofdstuk opgenomen grafieken blijkt dat Mozaïek Wonen indien de in de scenario’s opgenomen risico’s zich voordoen: • de loan to value en de solvabiliteit in alle scenario’s ruim voldoet aan de norm van 50%; • de ICR blijft voldoen aan de normen; • de DSCR onder druk kan komen te staan en niet meer voldoet aan de in het ondernemingsplan gestelde normen. Op basis van de loan to value en de solvabiliteit kan geconcludeerd worden dat Mozaïek voldoende waarde heeft ten opzichte van haar leningenportefeuille. Uit het verloop van de ICR blijkt dat de operationele kasstromen ruim voldoende zijn om ook bij tegenvallende economische omstandigheden aan de renteverplichtingen te voldoen. Bij tegenvallende economische omstandigheden of bij het niet en/of niet tijdig realiseren van de beoogde bezuinigingen kan de DSCR onder druk komen te staan en voldoet dan niet meer aan de in het ondernemingsplan gestelde normen. De DSCR is wel, zij het uiterst beperkt, groter dan 1,1. Dit betekent dat de operationele kasstromen toereikend zijn om aan de aflossingsverplichtingen te voldoen. Mozaïek Wonen loopt in deze scenario’s een groter risico, doordat zij op basis van een lage DSCR problemen kan ondervinden bij het aantrekken van nieuwe leningen op de kapitaalmarkt. Om de beleidsvoornemens uit het ondernemingsplan te kunnen realiseren moet Mozaïek Wonen strak sturen op de kasstromen. Alleen op deze wijze kan de toegang tot de kapitaalmarkt worden gegarandeerd en daarmee de geplande maatschappelijke investeringen worden verzekerd.

34


Bijlagen

Bijlagen.

Bijlage 1: Missie en visie Mozaïek Wonen Bijlage 2: Financiële begrippenlijst

35


Bijlage 1. (Bron: Ondernemingsplan Mozaïek Wonen 2014 - 2016) Missie en visie Mozaïek Wonen Onze missie. Huisvesten van die doelgroepen, die daar zelf niet in kunnen voorzien, ziet Mozaïek Wonen als haar voornaamste opdracht. Aan deze missie ontleent zij haar bestaansrecht en identiteit. Concreet hebben wij de missie van Mozaïek Wonen voor de komende jaren als volgt geformuleerd: “Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben”14. Mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben, zijn bijvoorbeeld huurders met een zorgvraag en dak- en thuislozen. Wij streven hierbij naar een doelmatige inzet van de betaalbare voorraad. Onze visie; hoe anticiperen wij op de wereld van vandaag en morgen. Mozaïek Wonen zet in op: 1. Woningen en bijbehorende producten leveren met een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. Vanzelfsprekend uitgangspunt hierbij is dat alle woningen veilig, gezond en heel zijn. Huisvesting omvat de woningen maar ook de evt. bijbehorende diensten zoals het serviceabonnement en huismeesters. Bij het aanbieden van deze diensten gaat Mozaïek Wonen uit van een kostendekkende prijs-kwaliteitverhouding. 2. Een toonaangevende volkshuisvestelijke speler in de gemeenten Gouda, BodegravenReeuwijk en Zuidplas, dat is wie Mozaïek Wonen wil zijn. Vanuit verschillende rollen - op creatieve en innovatieve wijze - proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. Mozaïek Wonen staat midden in de samenleving en is zich bewust van de grote maatschappelijke ontwikkelingen: vergrijzing van de samenleving, versmalling van het voorzieningenniveau in de wijken en haar gemeenten en de bezuinigingen in de zorg en welzijn. Mozaïek Wonen ziet haar taak daarom breder dan alleen het beheren, verhuren, -beperkt bouwen en verkopen van bestaande woningen. Vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid en vanuit het besef, dat financiële middelen schaarser worden, wil zij in samenspel met belanghouders en andere partners - vanuit het principe van co-creatie - invulling geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. 3. Een financieel gezonde woningcorporatie zijn, om de continuïteit, voor nu en in de toekomst, te kunnen waarborgen. Mozaïek Wonen wil in financieel opzicht zoveel mogelijk “op eigen benen staan” dat wil zeggen, voor haar financiering minder afhankelijk zijn van sectorinstituten en bestand zijn tegen (financiële) risico’s. Wij zetten daarom actief in op het versterken van de balans en alternatieve financieringsvormen. Ook zoeken wij hiervoor, in meer of mindere mate, samenwerking met andere woningcorporaties.

14

Met “betaalbare huisvesting” en “mensen met een smalle beurs” duidt Mozaïek Wonen de DAEB-voorraad en – doelgroep, t.w. DAEB-voorraad = sociale voorraad < € 699,48 (prijspeil 1-1-2014) ; DAEB doelgroep = doelgroep met huishoudinkomen < € 34.768 (prijspeil 1-1-2014). DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang.

36


4. Een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de woonlasten én aan het milieu door het, daar waar mogelijk en effectief/rendabel, toepassen van energiebesparende maatregelen. Door het toepassen van energiebesparende maatregelen verbetert de kwaliteit van de woningen, worden de woonlasten voor huurders lager en levert Mozaïek Wonen een bijdrage aan een beter milieu. Wij vinden het eerlijk dat huurders, die hierdoor een lagere energierekening hebben, (een deel van) de kosten voor hun rekening nemen door een verhoging van de huur. 5. Een klantgerichte corporatie zijn, die haar klanten -middels meerdere kanalen- zakelijk en adequaat bedient en hierbij duidelijk is over de inhoud, reikwijdte en beperkingen van haar service en dienstverlening. Wij kiezen voor een klantgerichte en zakelijke benadering van de klant. Uitgangspunt hierbij is dat zowel Mozaïek Wonen als de klanten, over en weer, rechten en plichten hebben. Hierbij hanteren wij het principe, dat iedereen zijn/haar eigen verantwoordelijk neemt, waarbij wij uitgaan van iemands mogelijkheden en de mate waarin hij/zij zelfredzaam is, in plaats van zijn/haar beperkingen. 6. Een zakelijke organisatie zijn met een solide en doelmatige bedrijfsvoering, waarin medewerkers professioneel handelen met oog voor de klant, samenwerking en kosten. Onze medewerkers zijn de doorslaggevende factor voor de prestaties van en de waardering door de klant en de maatschappij voor Mozaïek Wonen. Wij dagen hen daarom uit het beste uit zichzelf en uit elkaar te halen en zich hiervoor continu te blijven ontwikkelen. De basis voor het handelen van onze medewerkers is verankerd in onze kernwaarden.

37


Bijlage 2: Financiële begrippenlijst Operationele kasstroom: De operationele kasstroom bevat de belangrijkste inkomsten en uitgaven van Mozaïek Wonen als huurontvangsten, uitgaven voor onderhoud, belastingen, bedrijfskosten, leefbaarheidsuitgaven. Opbrengsten uit de verkoop van woningen vallen hier niet onder. Bedrijfswaarde/actuele waarde: De bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen van het toekomstige beleid vastgesteld aan de hand van de richtlijn RJ 645. Beleidswaarde: De beleidswaarde is de contante waarde van de kasstromen van het toekomstig beleid, rekening houdend met de eigen strategie ten opzichte van complexen uit de vastgoedportefeuille. Hierbij wordt geen beperking gehanteerd in de termijn waarover met daadwerkelijk beleid mag worden gerekend, zoals bij de bedrijfswaarde op grond van richtlijn RJ 645. De beleidswaarde sluit daarmee beter aan op de vastgoedstrategie van de eigen corporatie. Direct rendement: Het met een enkel vastgoedobject of een portefeuille van vastgoedobjecten gerealiseerde operationele resultaat (huuropbrengsten -/- exploitatielasten exclusief overhead en financieringslasten), uitgedrukt in de marktwaarde van het vastgoed waarmee het operationele resultaat is gerealiseerd. Indirect rendement: De met een enkel vastgoedobject of een portefeuille van vastgoedobjecten gerealiseerde marktwaardeontwikkeling (waarde eind meetperiode -/- waarde begin meetperiode), uitgedrukt in de marktwaarde van het vastgoed waarop de waardeontwikkeling betrekking heeft. Internal Rate of Return (IRR): De IRR is de discontovoet waartegen alle kasstromen die met een investering in de toekomst kunnen worden gerealiseerd, contant moeten worden gemaakt om op een netto contante waarde van nul uit te komen. Gemiddelde vermogenskostenvoet: De gemiddelde vermogenskostenvoet wordt gevormd door de te betalen rente op de leningenportefeuille en het rendement op het eigen vermogen. WOZ-waarde: Dit is de waarde die op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken periodiek door de lokale overheden als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. Solvabiliteit Hierbij wordt het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal op balansdatum. Een hoge solvabiliteit wordt in het algemeen als positief gewaardeerd, aangezien er een groot vermogen is om risico’s op te vangen. Loan to value In dit kengetal wordt het schuldrestant op balansdatum uitgedrukt in de geschatte marktwaarde in verhuurde staat. Een lage Loan to value wordt in het algemeen als positief gewaardeerd. Tegenover een lage leningenportefeuille staat in dat geval een hoge waarde. Hierdoor neemt het insolventierisico voor vreemd vermogensverschaffers af. In geval van insolventie kunnen de vreemd vermogensverschaffers de aflossingen voldoen vanuit de onderliggende waarde.

38


Rentedekkingsratio (ICR) Hierbij worden de rentelasten uitgedrukt in de operationele kasstroom exclusief rentelasten. Hoe hoger de ICR hoe meer ruimte er is om aan de renteverplichtingen te voldoen. Debt service coverage ratio (DSCR) Hierbij worden de rentelasten en aflossingsverplichtingen uitgedrukt in de operationele kasstroom exclusief rentelasten. Hoe hoger de DSCR hoe meer ruimte er is om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen.

39

Bedrijfsplan 2014 Vastgesteld door directeur-bestuurder d.d. 11 december 2013

Recommend Documents