Bedrijfsjaarplan 2016

Bedrijfsjaarplan 2016

Goedgekeurd door Raad van Commissarissen en vastgesteld door directeur-bestuurder d.d. 26 november 2015

Bedrijfsplan 2016

2

Bedrijfsplan 2016

Voorwoord

Mozaïek Wonen laat zien waar ze voor staat! Na een paar jaar van forsere huurverhogingen, bezuinigen op de bedrijfskosten en het verminderen van het aantal medewerkers verkeert Mozaïek Wonen in rustiger vaarwater. De organisatie is professioneel ingericht, de financiën zijn op orde en de medewerkers zijn op een zakelijke en betrokken manier gericht op het inspelen op vragen en wensen van de huurders. Kortom Mozaïek wonen is een solide organisatie! Betaalbaar en duurzaam wonen in 2016 De forse koersverandering van de afgelopen jaren werpt zonder meer z’n vruchten af. Mozaïek Wonen kan de komende jaren zelfs haar ambities ten aanzien van betaalbaarheid van het wonen, zowel wat betreft de huurprijzen als de energielasten, substantieel verhogen. Bij maar liefst ca. 3.000 woningen verlagen wij zelfs de huur bij mutatie. Juist omdat wij vinden dat er voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor mensen, die zijn aangewezen op huurtoeslag. De huren worden volgend jaar per 1 juli weliswaar nog verhoogd, maar de totale huurstijging zal veel minder zijn dan in voorgaande jaren. De investeringen in woningisolatie worden zelfs fors opgeschroefd. Eind 2018 heeft 95% van ons bezit een C-label en al bijna de helft van ons bezit heeft dan een label A of B. We gaan het daarnaast ook mogelijk maken dat er zonnepanelen geplaatst kunnen worden op onze woningen. Gedreven om het wonen aantrekkelijker te maken Nog meer dan de nieuwe Woningwet ons voorschrijft, zijn we gedreven om te zorgen voor plezierig wonen voor onze huurders. Daarbij rekenen we ook op de eigen verantwoordelijkheid van onze huurders en spreken wij hen daar waar nodig ook op aan. We zien mogelijkheden om met nieuwe initiatieven huurders te faciliteren in het gezamenlijk verbeteren van het woongenot in hun wooncomplex of buurt. Dan wel door de individuele huurder op weg te helpen bij het verbeteren van zijn woonsituatie in samenwerking met gemeente, zorg en welzijn. We gaan ons hiervoor in 2016 nog meer dan in het verleden inspannen. Maar we blijven ook aandacht schenken aan onze toekomstige huurders. We richten ons daarom weer meer op het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen. Voortvarende implementatie Woningwet De nieuwe Woningwet vraagt in 2016 veel aandacht als het gaat om nieuwe regels. Bijvoorbeeld waar het gaat om regels rondom het passend toewijzen van woningen, het scheiden van ons bezit in sociaal en (min of meer) commercieel vastgoed, allerlei governance aspecten en de vernieuwde samenwerking met gemeenten en huurdersorganisaties. Wij verwachten deze implementatie in onze organisatie adequaat te kunnen afronden in 2016. Maximale inzet op onze opgaven De opgaven voor 2016 zijn helder. Er is weer veel te doen en met onze medewerkers zetten wij ons in op goed en betaalbaar wonen voor huurders met een smalle beurs. Daarop zijn we uiteraard steeds aanspreekbaar! Gouda, november 2016 Ron de Haas, directeur-bestuurder Henk Brückmann, adjunct-directeur

3

Bedrijfsplan 2016

INHOUDSOPGAVE Voorwoord 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Onze omgeving Herstel Nederlandse economie zet door Herzieningswet Toegelaten Instellingen Woningmarkt Woonlasten en woonbeleid Werkgebied Mozaïek Wonen Onze stakeholders Mozaïek Wonen; de conclusies

5 5 5 6 6 7 8 8

2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.3 2.4

Beleids- en bedrijfsactiviteiten Mozaïek Wonen in 2016 Betaalbaarheid Aanpassing streefhuurbeleid Gematigd huurbeleid bij jaarlijkse huurverhoging Verlaging woonlasten door verhoging energieprestatie Beschikbaarheid verbeteren Samenwerking is nodig om optimaal te kunnen presteren We blijven werken aan onze klantgerichtheid

10 10 10 11 12 13 14 15

4

Bedrijfsplan 2016

1. Onze omgeving Wij realiseren ons dat wij in sterk veranderende en onzekere omstandigheden opereren en daarbij steeds weer keuzes moeten maken: welke positie nemen wij in, wat verwachten onze stakeholders van ons, waar richten wij ons op, maar ook wat doen wij niet? Daarbij kan niet voorbij worden gegaan aan de situatie van nu en een inschatting van de niet of nauwelijks te beïnvloeden ontwikkelingen in de komende jaren. Mozaïek Wonen verkent continue haar omgeving en heeft dat ook gedaan voor dit bedrijfsplan en deze begroting 2016. Hierbij realiseren wij ons terdege dat een verkenning van de huidige situatie en een inschatting van mogelijk toekomstige ontwikkelingen te allen tijde een momentopname is. De wereld om ons heen blijft dynamisch, de praktijk weerbarstiger dan gedacht. De hierna volgende verkenningen geven echter wel voldoende houvast om onze richting voor de komende jaren te bepalen en mogelijke risico’s te identificeren. Dit laat onverlet, dat wij onze omgeving zullen blijven monitoren. Hierdoor zijn wij in staat op elk moment tijdig en adequaat bij te sturen. Wat zien we? 1.1 Herstel Nederlandse economie zet door De economie groeit in 2015 naar verwachting met 2,0% en in 2016 met 2,4%. Met de aantrekkende economie neemt ook de werkgelegenheid toe. Zo groeit de werkgelegenheid in de marktsector in 2015 met 0,9% en in 2016 met 1,3%. De werkloosheid daalt tot 620.000 personen dit jaar en tot 605.000 personen in 2016. Een afname van de werkgelegenheid in de zorg en een toename van het arbeidsaanbod matigen een verdere daling. De inflatie neemt, door de aantrekkende economie, naar verwachting volgend jaar toe tot 1,4%. Door het huurakkoord van Woonbond en Aedes, juni 2015, zal de huurontwikkeling in 2016 lager zijn dan in voorgaande jaren. Dit heeft – naast andere factoren – een dempend effect op de inflatie. Verwacht wordt dat de investeringen in woningen verder aantrekken. De consumptie van huishoudens groeit door verdere groei van de reële lonen en de extra lastenverlichting in 2016 (5-miljardenpakket). Volgend jaar is de koopkrachtontwikkeling voor veel huishoudens positief (+ 1,4%). Vooral tweeverdieners (+1,9%) en gezinnen met kinderen (+1,4%) gaan er op vooruit.1 Voor ouderen – een belangrijk deel van onze huurders – zal de koopkrachtontwikkeling echter zeer beperkt zijn.

1.2 Herzieningswet Toegelaten Instellingen Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. De herziene Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid er voor zorgen dat de sociale huursector zich richt op haar kerntaak. Die kerntaak houdt in betaalbare en goede huisvesting voor mensen met een smalle beurs. In de nieuwe Woningwet staat beschreven dat de taken van een corporatie primair liggen op het terrein van wonen. Investeren in leefbaarheid hoort daarbij als het gaat om het bestrijden van overlast, een schone woonomgeving en veiligheid. Huurders krijgen in de Woningwet een steviger positie en zijn een volwaardige partij bij het maken van de verplichte prestatieafspraken en het bod op de gemeentelijk woonagenda. Dit geldt ook voor bewonerscommissies als het gaat om werkzaamheden in hun eigen complex.

1

Bron: Centraal Plan Bureau (o.a. korte termijn raming juni 2015)

5

Bedrijfsplan 2016

De woningportefeuille dient gescheiden te worden in een DAEB 2- tak en een niet-DAEB tak. Voorts komen er aanvullende eisen aan Raad van Toezicht en Bestuur (o.a. Fit en Proper test, zittingsduur, aansprakelijkheid).

1.3 Woningmarkt Alhoewel de koopmarkt aantrekt, is de druk op de sociale huurmarkt onverminderd groot. We verwachten dat er minder woningen beschikbaar zullen komen voor onze doelgroep door:  de economische en maatschappelijke ontwikkelingen;  de aanscherping van de hypotheekregels;  de flexibilisering van de arbeidsmarkt;  de verwachte verdunning van huishoudens;  de per 1 januari 2013 ingezette beleidslijn om mensen met een zorgvraag langer dan voorheen thuis te laten wonen. Dit zal ertoe leiden, dat er eerder sprake zal zijn van toe- dan afnemende druk op het sociale huursegment. Daarbij komt de zeer recente toestroom van vluchtelingen. Elke gemeente is verplicht naar verhouding van het aantal inwoners een aantal mensen met een verblijfsvergunning te huisvesten. Uit onderzoek blijkt dat ruim een kwart van de gemeenten problemen voorziet met de huisvesting. Dat heeft vooral te maken met het beschikbare aanbod van sociale huurwoningen. Op dit moment is het zo dat mensen met een verblijfsvergunning evenals andere groepen woningzoekenden voorrang krijgen door middel van een urgentiestatus. Het gaat dan o.a. om mantelzorgers en – ontvangers, personen in de maatschappelijke opvang en mensen met een medische of sociale indicatie. Globaal gaat circa 15% van de vrijkomende woningen bij Mozaiek Wonen naar urgenten (inclusief statushouders), waarbij de verwachting is dat dit in 2016 zal oplopen naar 20%. Inmiddels heeft de Tweede Kamer op 15 oktober jl. aangegeven, dat vergunninghouders straks geen voorrang meer op sociale huurwoningen zouden moeten hebben. Het idee is, deze groep zoveel mogelijk buiten de reguliere sociale huurwoningen om te huisvesten in tijdelijke nieuwe woningen en omgebouwde kantoorpanden. Gemeenten dienen hiertoe voor ombouw geschikte gebouwen beschikbaar te stellen en bouwrijpe bouwkavels te verhuren. Overigens wordt de voorrangspositie voor vergunninghouders niet direct afgeschaft omdat hiervoor een wijziging van de huisvestingswet noodzakelijk is. 1.4 Woonlasten en woonbeleid Het gemiddelde inkomen van huurders in de sociale huursector is in de afgelopen jaren gedaald. De economische crisis speelt hierbij een rol. Er is al langere tijd sprake van een toenemend aandeel van lagere inkomens in de sociale huursector. Ruim de helft van de huurders in de gereguleerde huurwoningen (1,3 miljoen huishoudens) behoort tot de primaire doelgroep; d.w.z. dat zij op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Nog eens 22% van de huurders (577.000 huishoudens) komt niet in aanmerking voor huurtoeslag maar heeft wel een inkomen onder de grens van € 34.614. Een doorsnee huurder is ruim 29% van zijn budget kwijt aan woonlasten. Huurders uit de primaire en secundaire doelgroep besteden ruim 32% van hun inkomen aan woonlasten. Uit onderzoek van het Sociaal Cultureel Planbureau en het Centraal bureau van de Statistiek blijkt dat, wanneer we de bestedingsruimte van huurders in het sociale huursegment confronteren met de budgetten die zij nodig hebben voor overige uitgaven, 18% van de huurders na aftrek van woonlasten onvoldoende over houdt

2

DAEB: Diensten van Algemeen Economisch Belang.

6

Bedrijfsplan 2016

om de overige noodzakelijke kosten voor levensonderhoud te kunnen betalen. Nog eens 10% houdt onvoldoende over voor de kosten voor de meest minimale sociale participatie. Dit betekent, dat 28% van de huurders in het sociale huursegment na aftrek van hun woonlasten onvoldoende inkomen overhoudt om in de kosten van de overige uitgaven te kunnen voorzien. Het gaat dan om 724.000 huurders. Met name gaat het dan om gezinnen en 1 persoonshuishoudens tot 35 jaar en van 65 jaar en ouder. Het sociaal huurakkoord en de ministeriele beleidsvoornemens Naast de huidige inkomenstoets om te oordelen of staatssteun rechtmatig wordt verkregen, is in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (Btiv2015) de verplichting opgenomen om per 1-12016 passend toe te wijzen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Met passend toewijzen wordt in dit verband bedoeld, dat 95% van de toewijzingen aan huurders met recht op huurtoeslag een woning dient te zijn met een huurprijs onder respectievelijk de 1e of 2e aftoppingsgrens huurtoeslag3. Voorts heeft de minister de kern van het sociaal huurakkoord van Aedes en Woonbond, te weten een beperking van de huurstijging met het oog op de betaalbaarheid en een sterkere koppeling van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning omarmd. De belangrijkste punten:  Een maximale huursomstijging van inflatie + 1 % (inclusief harmonisatie).  Differentiatie daarbinnen is toegestaan tot maximaal inflatie + 2,5%  Als oplossing voor het goedkope scheefwonen en ter bevordering van de doorstroming komt de minister in het voorjaar van 2016 nog met een voorstel, waarbij gedacht wordt aan een 5 jaarlijkse inkomenstoets. Huishoudens met een inkomen boven de € 38.950,- zouden dan een extra huurverhoging krijgen van maximaal 4%. Verduurzaming leidt tot lagere woonlasten In het Nationale Energieakkoord zijn afspraken vastgelegd over het energiezuinig maken van de sociale huurvoorraad. Doel is te zorgen dat de sociale huurvoorraad (33% van de landelijke voorraad) in 2021 een energie-index kent van 1,25. Dat betekent dat de gehele sector van gemiddeld label D in 2014 naar gemiddeld label B in 2021 transformeert. Behalve voor een lagere CO2 uitstoot, is een lager energieverbruik van groot belang voor lagere woonlasten. De uitdaging voor corporaties is om de toch al beperkte financiële middelen efficiënt en effectief in te zetten. Investeren in energiebesparende maatregelen kost immers geld maar levert ook een besparing op in de woonlasten van huurders. 1.5 Werkgebied Mozaïek Wonen4 De huidige economische situatie heeft uiteraard ook effect op de woningmarkt in het werkgebied van Mozaïek Wonen. De slaagkansen in Gouda en Bodegraven in het sociale huursegment zijn door enkele opgeleverde nieuwbouwprojecten het afgelopen jaar tijdelijk licht toegenomen, maar voor sommige doelgroepen nog steeds relatief laag. Voor zowel Gouda als Bodegraven gaat Mozaïek Wonen dan ook uit van een groei van het aantal huishoudens. Daarbinnen constateert zij ook een lichte groei van het aantal lage inkomens. Binnen de lage inkomens (waar Mozaïek Wonen zich op focust) zien we een verdere afname van het aandeel gezinnen (ouders met kinderen) en een toename van het aandeel kleine huishoudens (inclusief 1oudergezinnen) in alle leeftijdsklassen. Dat vertaalt zich in een toename van het aantal benodigde sociale huurwoningen.

3

1e aftoppingsgrens: 1 en 2 persoonshuishoudens € 576,87. 2 e aftoppingsgrens 3 en meer persoonshuishoudens € 618,24 (prijspeil 2015) Mozaiek Wonen heeft een zeer beperkt aantal woningen in gemeente Zuidplas (Moordrecht), waardoor de focus vooralsnog vooral gericht is op Gouda en Bodegraven-Reeuwijk. Op het moment dat een fusie met de Woonmaat gerealiseerd is wordt deze focus verbreed naar Zuidplas (Moordrecht). 4

7

Bedrijfsplan 2016

Naast een kwantitatieve toename concludeert Mozaïek Wonen ook dat in kwalitatieve zin de voorraad moet toenemen met levensloopbestendige woningen, bestaande uit overwegend 3-kamerwoningen, die geschikt zijn voor kleine huishoudens van alle leeftijden en voor startende gezinnen. Afhankelijk van de mogelijkheden van een locatie kunnen dat ook eengezinswoningen zijn. Voor alle woningen geldt een sobere, doelmatige en duurzame kwaliteit. De verhuurbaarheid van een woning op de lange termijn neemt toe als deze breed inzetbaar is. Specifieke huisvesting voor specifieke groepen kan, als daar door organisaties om wordt gevraagd en er extra financiering beschikbaar is voor eventuele aanvullende eisen. 1.6 Onze stakeholders Momenteel worden in de gemeenten Gouda en Bodegraven-Reeuwijk nieuwe concept woonvisies geschreven. In 2015 zijn in beide gemeenten een aantal thematische gesprekken georganiseerd om samen met een divers en uitgebreid gezelschap te komen tot een integrale en door alle partijen gedragen woonvisie. Deelnemende partijen waren o.a. woningcorporaties en zorgorganisaties met woningbezit, marktpartijen (ontwikkelaars, bouwers, aannemers, makelaars, beleggers, banken etc.), zorg- en welzijnsorganisaties en woonconsumentenorganisaties. Kortgezegd stuurt de gemeente Gouda op behoud van het huidige aantal sociale huurwoningen en behoud (en/of aanscherping) huidige huurprijssegmentering. Dit betekent overigens niet dat er geen nieuwe sociale huurwoningen gebouwd zouden moeten worden. Immers door sloop, verkoop, overheveling sociaal naar vrije sector en/of afname particuliere voorraad zou het totale aanbod sociale huurwoningen afnemen, wanneer deze niet door nieuwbouw vervangen wordt. Uitbreidingsnieuwbouw in het sociale huursegment is in deze woonvisie vooralsnog niet opgenomen. Gezien de toenemende druk op het sociale huursegment staat Mozaiek Wonen echter op standpunt dat uitbreidingsnieuwbouw met name in het sociale huursegment wel gewenst is. Dit standpunt hebben we onder de aandacht gebracht van de gemeente. In Bodegraven-Reeuwijk spreekt de concept-woonvisie van een noodzaak om in de periode 2015 – 2024 “bovenop de al eerder ingerekende uitbreiding van 155 nog eens 120 extra sociale huurwoningen, dus in totaal 275 sociale huurwoningen, toe te voegen”. Gezien de aanname, dat 2/3 hiervan in Bodegraven terecht moet komen betekent dit voor Bodegraven een uitbreidingsopgave van 183 sociale huurwoningen. Ook in de gemeente Zuidplas is behoefte aan uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen. De complexe situatie rond Vestia maakt het voor de gemeente lastig deze ambitie binnen de beperkte mogelijkheden van de andere in het gebied werkzame corporaties te verwezenlijken. De ontwikkeling van de woonlasten van huurders en het feit dat huurders in toenemende mate problemen hebben de eindjes aan elkaar te knopen is in de gemeentelijke woonvisies een belangrijk aandachtspunt. De woonvisies zijn nog onderwerp van overleg/politiek debat en zullen eind 2015/begin 2016 worden vastgesteld. Na vaststelling zullen deze gemeentelijke woonvisies de basis vormen voor de nog nader uit te werken prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. In de eerste helft van 2016 worden zowel in Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas nieuwe Prestatieafspraken opgesteld en/of getekend. 1.7 Mozaïek Wonen; de conclusies In 2013 formuleerde Mozaïek Wonen haar missie voor de periode 2014 – 2018 als volgt: “het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben”.

8

Bedrijfsplan 2016 Met “betaalbare huisvesting” en “mensen met een smalle beurs” duidt Mozaïek Wonen de DAEBwoningvoorraad en – doelgroep5. De maatregel om corporaties te verplichten dat 95% van de verhuringen aan huurtoeslagontvangers een woning met een huur onder de 1e of 2e aftoppingsgrens moet zijn, “dwingt” corporaties als het ware tot een nog scherpere focus op het zorgdragen voor voldoende aanbod van woningen onder de aftoppingsgrenzen. Een focus, die naadloos aansluit bij de in 2013 geformuleerde missie van Mozaiek Wonen. Eerder constateerden we al dat de voorraad huurwoningen onder de aftoppingsgrenzen van Mozaiek Wonen ondanks ons gematigde huurbeleid de afgelopen jaren minder groot geworden is. Op dit moment (2015) is dat 80% van onze totale voorraad; in 2011 was het 87%. In 2016 buigen we deze tendens verder om naar een huurbeleid waardoor substantieel meer woningen (circa 500) beschikbaar blijven voor huurders met de laagste inkomens6. Alhoewel we de beleidslijn om woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens passend toe te wijzen aan huishoudens met recht op huurtoeslag onderschrijven, zien we ook dat deze maatregel een ongewenst neveneffect met zich meebrengt. Immers deze maatregel richt zich sec op het passend toewijzen van woningen met een bepaalde huurprijs en niet op de totale woonlasten (huur incl. energiekosten) die een woning met zich meebrengt. Hierdoor is het voor corporaties nagenoeg onmogelijk geworden om investeringen in het kader van energiemaatregelen door te berekenen in de huurprijs. Bij het wel in de huur doorberekenen van de energie investering kan het uitermate curieuze gevolg immers zijn, dat met name de goedkopere woningen – veelal met een lagere energieprestatie – vooral terecht gaan komen bij de lagere inkomens en de wat duurdere woningen met een betere energieprestatie bij de wat hogere inkomens. In het kader van betaalbare woonlasten voor juist de doelgroep met de laagste inkomens een zeer ongewenste situatie. De vraag naar sociale huurwoningen voor statushouders zien wij in de bredere context van een toenemende vraag naar woningen voor huishoudens met een urgentie in een toch al krappe sociale huurmarkt. Op dit moment wordt circa 15% van de vrijkomende woningen van Mozaiek Wonen verhuurd aan huishoudens met een urgentie en de verwachting is, dat dit in 2016 verder zal oplopen tot circa 20%. We hebben het dan bijvoorbeeld over huishoudens met een medische dan wel sociale indicatie, mantelzorgers en – vragers e.d.. Mozaiek Wonen acht 20% nog verantwoord maar ziet dit gezien de toch al krappe sociale huurmarkt wel als maximum. Mozaiek Wonen streeft naar een uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen, in zowel Gouda als Bodegraven-Reeuwij,k en zoekt samen met die gemeenten naar mogelijkheden voor het versnellen van het nieuwbouwprogramma. De extramuralisering van de zorg, de vergrijzing en de decentralisaties in het sociale domein zijn voor ons reden om samen met lokale partners nauwlettend de impact van deze ontwikkelingen in de gaten te houden. Een impact die op dit moment nog niet direct zichtbaar is in onze wijken maar wel verwacht wordt. Hoe groot, op welke wijze en wanneer is echter (nog) niet eenduidig aan te geven. Het is hierbij van belang om het sociale netwerk rondom huurders te versterken door o.a. de betrokkenheid van huurders bij elkaar te vergroten. In 2016 pakken we dit samen met huurdersorganisaties en gemeenten op. Samenvattend kunnen we concluderen dat de in dit hoofdstuk geschetste ontwikkelingen voor ons geen aanleiding zijn de koers en strategie van ons Ondernemingsplan 2014 – 2018 bij te stellen. Wel constateren we dat we door de gekozen lijn van sober en doelmatig in staat zijn in 2016 onze inzet nog wat uit te breiden. In hoofdstuk 2 maken we dit voor 2016 expliciet.

5

DAEB = Diensten van algemeen economisch belang. Grens DAEB woningvoorraad: huur < € 710,68. Grens DAEB-doelgroep: inkomen < € 34.911,- (Prijspeil 2015). 6 Huishoudens met recht op huurtoeslag, t.w.: € 21.950,-/€ 29.800,- (pp 2015)

9

Bedrijfsplan 2016

2. Beleids- en bedrijfsactiviteiten Mozaïek Wonen in 2016 Voldoende betaalbare goede woningen voor mensen met een laag inkomen. Dat is het doel dat corporaties al sinds hun oprichting hebben. In de circa 2,4 miljoen woningen van corporaties woont bijna een derde van de Nederlandse huishoudens. In de meeste gevallen naar volle tevredenheid; een prima woning, een prettige woonomgeving en tegen een betaalbare prijs. Maar de laatste jaren komen er ook steeds meer mensen in de knel. De verwachting is dat in 2017 één van de tien huishoudens onder de armoedegrens zal leven. Van de huurders heeft 28% gezien hun woonlasten te weinig geld voor overige uitgaven. De economische crisis heeft deze ontwikkeling versterkt. Meer mensen zijn werkloos, meer mensen hebben geen vast inkomen, meer mensen kunnen niet meer in een verpleeghuis wonen en toegang tot reguliere en ondersteunende zorgfaciliteiten is niet langer vanzelfsprekend. Voor de huurder is het simpel: zijn inkomen bepaalt wat hij kan betalen aan woonlasten, oftewel houdt hij voldoende over om in de overige (minimale) levensbehoeften te kunnen voorzien. Of hij een voor hem betaalbare woning kan vinden hangt af van de huurprijs, de kwaliteit van de woning (m.n. de energieprestatie) en het feit of er voldoende voor hem betaalbare woningen beschikbaar zijn/komen. Op deze thema’s zet Mozaïek Wonen ook het komende jaar nadrukkelijk in. Enkele activiteiten voor 2016 uitgelicht: 2.1. Betaalbaarheid Betaalbaar en duurzaam wonen is een kernbegrip uit ons Ondernemingsplan. In 2013, 2014 en 2015 heeft Mozaïek Wonen de laagste inkomens ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging. Wij hebben een lagere huurstijging doorgevoerd dan de ruimte die de wet ons bood. Deze lijn continueren we in 2016. Daarnaast hebben we ons streefhuurbeleid zodanig aangepast dat er komende jaren substantieel meer woningen beschikbaar blijven voor de huishoudens met recht op huurtoeslag. De concrete uitwerking van onze inzet op betaalbaarheid ziet er als volgt uit: 2.1.1. Aanpassing streefhuurbeleid De volkshuisvestelijke resultaten van de aanpassing van ons streefhuurbeleid zijn substantieel. Daar waar op basis van het oude huurbeleid de huren op basis van de vastgestelde streefhuren toe zouden groeien naar een verschuiving van o.a. het segment onder 2 e aftopping naar segment tussen 2e aftopping – en vrije sectorgrens, is dit met deze herijking nagenoeg geneutraliseerd. De concrete resultaten van deze verschuiving zien er als volgt uit:

Streefhuur en nettohuur 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 <=403,06

>403,06 <=576,87 >576,87<= 618,24

aantal woningen nettohuur 1-10-2015

> 618,24 <= 710,68

>710,68

aantal woningen streefhuur 1-3-2015

aantal woningen streefhuur 1-10-2015

10

Bedrijfsplan 2016   

Op termijn blijven, binnen de bestaande voorraad, ruim 500 woningen meer beschikbaar voor huurders, die aangewezen zijn op woningen met een huurprijs onder de 1e of 2e huurtoeslaggrens. Het aandeel vrije sector neemt af (- circa 485 woningen) omdat deze woningen verschuiven naar de sociale huur, die toeneemt (+ circa 485 woningen). Woningen worden bij mutatie aangeboden op basis van de nieuwe streefhuren. Concreet: o Als de huidige huur bij mutatie hoger is dan de vastgestelde streefhuur wordt de huurprijs bij mutatie verlaagd (circa 3.000 woningen). o Als de huidige huur bij mutatie lager is dan de vastgestelde streefhuur wordt de huurprijs zoals tot nu toe al gebruikelijk is - bij mutatie verhoogd naar de gewenste streefhuur (circa 5.500 woningen).

2.1.2. Gematigd huurbeleid bij jaarlijkse huurverhoging Minister Blok heeft op 3 juli 2015 in een brief aan de Tweede Kamer een voorstel gepresenteerd voor een nieuw huurbeleid. De minister neemt daarbij de kern van het sociaal huurakkoord van Aedes en Woonbond over, te weten: een beperking van de huurstijging met het oog op de betaalbaarheid en een sterkere koppeling van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning. De belangrijkste punten:  

De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, stelt hij vast op inflatie + 1%. Als de huur onder de 80% van de maximaal toegestane huur ligt, mag de huurverhoging maximaal inflatie + 2.5% zijn. Als de huur boven de 80% van de maximaal toegestane huur ligt mag de huur met maximaal het inflatiepercentage stijgen.

Uitgangspunten jaarlijkse huurverhoging Mozaiek Wonen per 1-7-2016: Wettelijk Huurverhoging toegestane Mozaiek Wonen huurverhoging 1-7-2016 per 1-7-2016 Huur > 80% maximale huur WWS < streefhuur Inflatie Inflatie Huur > 80% maximale huur WWS > streefhuur Inflatie Geen Huur < 80% maximale huur WWS < streefhuur Inflatie + 2,5% Inflatie + 1% Huur < 80% maximale huur WWS > streefhuur Inflatie + 2,5% Geen 



Aantal woningen (indicatief) 10 1.030 5.550 1.970

Bij de jaarlijkse huurverhoging wordt voor die woningen waarbij de huur hoger is dan de nieuwe streefhuur, de huur per 1-7-2016 afgetopt op de gedefinieerde streefhuur. Dit betekent, dat circa 3.000 woningen per 1-7-2016 geen huurverhoging krijgen en circa 5.550 woningen inflatie plus 1%. Op dit moment is het nog onduidelijk of en in welke vorm inkomensafhankelijk huurverhoging mogelijk zal zijn. Op het moment dat inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk zal zijn, zal Mozaiek Wonen hiervan gebruik maken. Hoe en in welke mate zal dan nader uitgewerkt worden.

Resultaat huursomstijging: Verwachte huursomstijging Mozaiek Wonen 2016 Jaarlijkse huurstijging 1-7-2016

Wettelijk toegestane huursomstijging per 1-7-2016

Inflatie + 0,3 %

Verwachte harmonisatie bij mutatie 2016

0,2 %

Totaal verwacht resultaat Mozaiek Wonen t.o.v. wettelijke toegestaan

Inflatie + 0,5 % (incl. harmonisatie)

Inflatie + 1 % (incl. harmonisatie)

Conclusie: Met dit huurbeleid continueert Mozaiek Wonen haar inzet op betaalbaarheid. We zoeken nadrukkelijk de grenzen op wat kan en mag en blijven met ons huurbeleid voor 2016 ruimschoots binnen de afspraken van het huurakkoord en de ministeriële richtlijn.

11

Bedrijfsplan 2016

2.1.3. Verlagen woonlasten door verhoging energieprestatie Of een woning betaalbaar is, is mede afhankelijk van de energieprestatie van die woning; hoe beter geïsoleerd, hoe minder de huurder immers aan energielasten hoeft te betalen. Onze inzet voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van onze woningen, zoals benoemd in het in 2015 vastgestelde milieubeleidsplan, richten wij dan ook primair op het beperken van de woonlasten van onze huurders. Tevens leveren we hiermee een bijdrage aan het milieu door het verlagen van de CO2 uitstoot. Waar staan we nu? Per 31 augustus 2015 heeft Mozaïek Wonen een gemiddelde Energie Index van 1,6. Dit is te vertalen naar een gemiddeld C niveau. Op dit moment hebben 2.179 van de 8.953 woningen van Mozaiek Wonen (24%) nog een D label of lager. (zie grafiek 1). Grafiek 1. Actuele labels Mozaïek Wonen per 31 augustus 2015

Waar gaan we naar toe? De gemiddelde Energie Index van onze voorraad transformeren wij de komende drie jaar van 1,6 (nu) naar 1,4 (straks). In labels uitgedrukt betekent dit, dat 95% van onze woningen eind 2018 een groen label (C of hoger) zal hebben, en zelfs 47% een B label of hoger heeft (zie grafiek 2). Grafiek 2. labels Mozaiek Wonen per 31-12-2018

12

Bedrijfsplan 2016

Daarnaast zet Mozaiek Wonen in 2016 in op:  Het informeren van huurders over mogelijkheden om zelf zonnepanelen aan te brengen  We komen tot afspraken met leveranciers van zonnepanelen. Met name gaat het dan om alternatieve eigendomsvormen, leaseconstructies en alternatieve financieringsvormen om collectieve aanbiedingen aan onze huurders te kunnen doen.  We verkennen of het mogelijk is zonnepanelen te plaatsen op onze bestaande woningvoorraad (zowel eengezinswoningen als appartementsgebouwen) en ons kantoor aan de Bachstraat in Gouda.  We participeren in lokale initiatieven om bewustwording en/of efficiëntere energiebesparing onder huurders te bevorderen.

2.2. Beschikbaarheid verbeteren. o Nieuwbouw Rijngaarde, Bodegraven. In 2016 starten we met de nieuwbouwontwikkeling Rijngaarde. Hier worden 43 driekamerappartementen gerealiseerd specifiek bedoeld voor senioren. 33 woningen zullen een huurprijs krijgen onder de 1e aftoppingsgrens voor 1 of 2 persoonshuishoudens, t.w. € 576,87. 10 woningen krijgen een huurprijs van rond de € 630,00. o

Aankoop Walvisstraat Gouda. Vanwege het feit, dat er binnen de gemeenten in ons werkgebied een tekort is aan geschikte bouwlocaties zoeken we actief naar mogelijkheden om lopende en/of toekomstige bouwontwikkelingen van marktpartijen aan te kopen. Zo zullen we in 2016 14 appartementen aan de Walvisstraat in Korte Akkeren (Gouda), welke momenteel voor de verkoop gebouwd worden, overnemen. Deze woningen zullen door ons als sociale huurappartementen verhuurd worden vanaf het derde kwartaal 2016.

o

Voorbereiden ontwikkeling blokken DMS Graafse Waard, Bodegraven. In 2016 bereiden wij de ontwikkeling voor van circa 27 sociale huur eengezinswoningen op de locatie Graafse Waard in Bodegraven.

o

Beheerste verkoop sociale huurwoningen; extra verkoop vrije sector woningen. Mozaïek Wonen verkoopt woningen uit de bestaande woningportefeuille om investerings-ruimte te genereren voor o.a. nieuwbouw in het sociale huursegment. Begin 2015 waren ongeveer 1100 woningen van Mozaïek Wonen aangewezen voor de verkoop, waarvan het grootste gedeelte een huurprijs heeft die onder de sociale huurgrens ligt. Op het moment, dat er onvoldoende ruimte is om plaatsvervangende nieuwbouw te plegen, neemt de betaalbare voorraad af; de voor verkoop gelabelde woningen zijn bij mutatie immers niet meer beschikbaar voor verhuur, hetgeen niet gecompenseerd wordt door aanvullende nieuwbouw. Dit is des te nijpender op het moment, dat de vraag naar betaalbare huurwoningen onverminderd groot is en de doorstroming stagneert. Daarom is in 2015 besloten onze verkoop te temporiseren door het aantal voor verkoop gelabelde woningen in onze sociale huurvoorraad met circa 400 woningen te verminderen en onze verkoopdoelstelling voor de komende jaren te verminderen naar 20 woningen in het sociale huursegment en 5 woningen in het vrije sectorhuursegment per jaar. Met deze maatregelen blijven meer betaalbare woningen beschikbaar voor onze doelgroep.

o

Doorstroming bevorderen, verbeteren slaagkansen. Afspraken en doelstellingen ten aanzien van de betaalbare voorraad is één, iets anders is of deze betaalbare voorraad ook daadwerkelijk beschikbaar zijn en komen voor de doelgroepen van beleid. In hoeverre specifieke doelgroepen erin slagen een voor hen geschikte en betaalbare woning te bemachtigen, wordt uitgedrukt in een slaagkanspercentage per doelgroep. Sturen op slaagkansen kan door middel van (gericht) woonruimteverdeelbeleid en/of het labelen van specifieke doelgroepen.

13

Bedrijfsplan 2016

De nieuwe huisvestingsverordeningen voor Gouda en Bodegraven-Reeuwijk, die per 1-7-2015 van kracht zijn geworden, geven corporaties meer ruimte om te sturen op slaagkansen. Wanneer blijkt dat een bepaalde groep woningzoekenden minder kans heeft om binnen een aanvaardbare zoektermijn een passende woning te vinden, dan zullen wij passende woningen voor die specifieke doelgroep labelen, waardoor deze voorrang krijgen op het moment dat zo’n woning vrij komt. Daarnaast onderzoeken we in 2016 samen met gemeenten verschillende maatregelen om de doorstroming van o.a. ouderen te bevorderen en/of de slaagkansen van specifieke doelgroepen te verbeteren. Concreet hebben we het dan bijvoorbeeld over het samen met de gemeente en andere organisaties faciliteren van een senioren wooncoach, die ondersteuning biedt aan ouderen bij het zoeken naar een passende woning. Voorts zullen we in 2016 Woningnet verder optimaliseren door o.a. informatie over het energiegebruik van de aangeboden woningen toe te voegen, zodat voor de woningzoekende een completer beeld ontstaat van de totale woonlasten.

2.3 Samenwerking is nodig om optimaal te kunnen presteren. Financiële middelen zijn schaarser, de opgave is onverminderd groot. Om iets te bereiken heb je elkaar nodig. Mozaïek Wonen zoekt actief de samenwerking met andere partijen om samen die schaarser wordende middelen nog efficiënter en effectiever in te zetten. o

Onderzoek fusie Woonmaat. Mozaïek Wonen en Stichting de Woonmaat onderzoeken in 2016 of een fusie tussen beide woningcorporaties wenselijk en mogelijk is. Op dit moment doet Mozaiek Wonen al het beheer van de 780 woningen van de Woonmaat in Moordrecht. Begin 2016 wordt onderzocht wat de volkshuisvestelijke meerwaarde van een eventuele fusie is voor de huurders en woningzoekenden in het werkgebied. Ook zal het onderzoek inzicht moeten geven in de meerwaarde voor de beide woningcorporaties, de risico’s, financiële consequenties en organisatorische gevolgen.

o

Samenwerking andere corporaties. In 2015 hebben de directeur-bestuurders van Woonpartners Midden-Holland, Mozaïek Wonen, WonenCentraal en QuaWonen de samenwerking van de Groene Hart corporaties bekrachtigd met de ondertekening van een overeenkomst. Doel van de regionale samenwerking is besparen op kosten (denk aan inkoop), kwaliteit verhogen (control & risk) en efficiënter werken (P&O). De afgelopen twee jaar stond vooral in het teken van kennis maken en informatie uitwisselen. Komend jaar wordt de samenwerking concreet met diverse projecten die gezamenlijk worden opgepakt. Dit zijn projecten op de volgende thema’s: 1. Inkoop: De inkoopaudit die in 2015 is uitgevoerd, heeft inzicht gegeven in een aantal mogelijkheden voor gezamenlijke inkoop. Het gaat om inkoop met een grote (financiële) impact en weinig complexiteit. In 2016 worden de voorbereidingen getroffen. 2. Control & Risk: Op zoek naar best practices risicomanagement; het samen systematiseren en optimaliseren van audit en control; gebruikmaken van elkaars specialiteiten. 3. Informatie & Technologie: Op zoek naar mogelijkheden rondom naleving van de Wet bescherming persoonsgegevens; onderzoek naar digitale leer- en toets-omgeving medewerkers; en gezamenlijke strategische visie op informatie/ ICT. 4. Personeel en Organisatie: Delen en uitwisselen van elkaars specialiteiten. Verder is er het plan om in 2016 een loopbaangerichte workshop te organiseren, alsmede stages. De samenwerking is dynamisch. Naarmate omstandigheden veranderen, kan ook de invulling van de samenwerking veranderen.

14

Bedrijfsplan 2016

o

Samenwerking Wonen, Welzijn en Zorg. Ook in 2016 blijft Mozaïek Wonen actief inzetten op samenwerking met locale zorg- en welzijnsorganisaties. Hiermee beogen we om met elkaar informatie, expertise en middelen bijeen te brengen om zo te faciliteren, dat oudere en/of kwetsbare huurders langer zelfstandig kunnen blijven wonen. De samenwerking heeft op dit moment betrekking op het goed afstemmen van informatiekanalen, het uitwisselen van informatie met betrekking tot kwetsbare huurders en het onderzoeken van mogelijkheden om met elkaar huisvesting voor bijzondere doelgroepen te ontwikkelen.

o

Samenwerking huurders. Vernieuwing van huurdersbetrokkenheid staat bij veel corporaties, gemeenten en huurders hoog op de agenda. Een versterkte positie van huurders in de Woningwet, de participatiesamenleving en het vraagstuk van legitimiteit zijn aanleidingen voor deze urgentie. Uit onderzoek blijkt, dat huurders en corporaties – en soms ook gemeenten – behoefte hebben aan meer betrokkenheid van huurders die leidt tot effectievere input voor gedragen beleid en investeringskeuzes. Naast de inzet die huurders al tonen bij formele zeggenschap over beleid ontstaan er vanuit huurders ook steeds vaker initiatieven en ideeën op andere terreinen, zoals het beheer van complexen. In 2016 start Mozaiek Wonen samen met haar huurdersverenigingen en bewoners-commissies enkele pilots om haar huurders meer te betrekken bij haar beleidskeuzes en het versterken van bewonersparticipatie en – betrokkenheid bij de buurt en woning

2.4 We blijven werken aan onze klantgerichtheid. In 2016 wordt onze website uitgebreid met een huurdersportaal. In een huurdersportaal kunnen huurders zelfstandig en eenvoudig zelf zaken regelen, zoals het wijzigen van persoonlijke gegevens of gegevens over betalingen en huurachterstanden inzien. De huurder kan deze gegevens zelf inzien en indien nodig wijzigen, waardoor de gegevens altijd up-do-date zijn. Huurders kunnen in het huurdersportaal 24/7 hun persoonlijke gegevens inzien, vragen stellen en reparatieverzoeken indienen.

15