Bed and Breakfasts in Den Haag

Bed and Breakfasts in Den Haag

Scan

Gemeente Den Haag December 2012 Definitief

Bed and Breakfasts in Den Haag

Scan dossier : EPS20120015 registratienummer : BB3411-101-100 versie : 1 classificatie : Klant vertrouwelijk

Gemeente Den Haag December 2012 Definitief

© DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.

DHV B.V.

INHOUD

BLAD

1 1.1 1.2 1.3 1.4

INZICHT IN BED & BREAKFASTS IN DEN HAAG Actualisatie overnachtingbeleid gemeente Den Haag Wat is een Bed & Breakfast? Snelle ontwikkeling particulier aanbod Leeswijzer

3 3 3 4 4

2

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN BED & BREAKFASTS

5

3 3.1 3.2 3.3 3.4

HET HAAGSE AANBOD Inventarisatie is een momentopname Aanbod B&B’s in Den Haag B&B in Den Haag in beeld Vergelijking aanbod Den Haag met G4 steden & Maastricht

7 7 7 9 11

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

BELEID EN REGELGEVING Belangrijke wettelijke kaders en regelgeving Haags Beleid Amsterdams beleid Rotterdams beleid Utrechts beleid Maastrichts beleid

13 13 14 15 16 17 17

5 5.1 5.2

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN DEN HAAG Conclusies Aanbevelingen

19 19 21

COLOFON

23

BRONNEN

1

BIJLAGE 1: OVERZICHT BED & BREAKFASTS DEN HAAG

2

Gemeente Den Haag/Bed and Breakfasts in Den Haag Klant vertrouwelijk

19 december 2012, versie 1 - 1-

DHV B.V.

1

INZICHT IN BED & BREAKFASTS IN DEN HAAG

1.1

Actualisatie overnachtingbeleid gemeente Den Haag

De gemeente Den Haag werkt aan de actualisatie van haar overnachtingbeleid. In dat kader wil de gemeente graag meer inzicht in de overnachtingsmogelijkheden bij Haagse Bed & Breakfasts (B&B). De gemeente Den Haag heeft Royal HaskoningDHV gevraagd om voor deze overnachtingsvorm een scan uit te voeren. De resultaten van de scan kunnen bijdragen aan het formuleren van het gemeentelijke beleid. Bij de scan komen de volgende vragen aan de orde: • Welke trends en ontwikkelingen zijn er op het vlak van B&B’s? • Wat is het huidige aanbod binnen de gemeente Den Haag? Hoe is dit in vergelijking met andere steden? • Welk beleid en regelgeving voor B&B’s is in de gemeente Den Haag van kracht? Hoe is dit in vergelijking met andere steden? • Welke aanbevelingen kunnen worden gegeven voor het gemeentelijke beleid? De resultaten van de scan naar B&B’s staan beschreven in deze rapportage.

1.2

Wat is een Bed & Breakfast?

Een Bed & Breakfast wordt door de Stichting Bed & Breakfast in het ‘Handboek Bed & Breakfast’ uit 2012 als volgt omschreven. “Een bed & breakfast is een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woonhuis of een bijhuis, wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis en heeft maximaal 7 kamers.” Deze definitie maakt het onderscheid tussen een B&B en een pension of een hotel mogelijk. Het hoofddoel van pand waarin de B&B is gevestigd is wonen en het verstrekken van logies wordt daarbij als een nevenactiviteit gezien naast het wonen of een agrarische functie. Dit in tegenstelling tot pensions en hotels die als hoofddoel hebben ‘het verstrekken van logies voor korte of lange tijd’. Om een onderscheid te kunnen maken tussen een B&B en een pension of hotel is een grens van 7 kamers gebruikelijk. Een B&B met meer dan 7 kamers zou inboeten aan kleinschaligheid en persoonlijke aandacht voor de gast. De accommodatie gaat dan teveel op een pension of hotel lijken. Overigens is deze grens ook in andere Europese landen gebruikelijk. In bovenstaande definitie is ook het woord ‘kortdurend’ opgenomen om duidelijk te maken dat het niet gaat om wonen of seizoensrecreatie. Een Bed & Breakfast voorziening is namelijk niet bedoeld voor overnachtingen die noodzakelijk zijn in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden/arbeid. Een Bed & Breakfast is dan ook niet bedoeld om expats voor langere tijd te huisvesten; daarvoor zijn de specifieke short-stay appartementen bedoeld waarvoor tevens een vergunning voor (tijdelijke) woningonttrekking nodig is. Tot slot is de kleinschaligheid van B&B’s als kenmerk ook van belang, omdat daarbij de kans op overlast voor de omgeving evenals de kans op



DHV B.V.

onevenredige toename van de parkeerdruk te verwaarlozen is. Daarmee is een B&B vaak in te passen binnen de woonfunctie in het bestemmingsplan.

1.3

Snelle ontwikkeling particulier aanbod

In het ‘overnachtingsaanbod’ is een snelle stijging zichtbaar van particulier aanbod van kamers en woningen via internetbedrijven zoals Wimdu en AirBnB. Dit past bij een wereldwijde trend waarin sprake is van een toenemende behoefte aan een kort toeristisch verblijf in een woonomgeving. Dit kleinschalige en sterk groeiende aanbod van particulieren concurreert in feite met officiële en geregistreerde B&B’s. Er is echter op dit moment onvoldoende zicht op dit type aanbod in Den Haag. Wel is bekend dat dit een groeiende markt is. In Amsterdam is het totale particuliere aanbod binnen één jaar met 600% gegroeid. De gemeente Den Haag is zich dan ook aan het oriënteren op de wijze waarop ze hiermee beleidsmatig kan omgaan. Voorliggende scan geeft inzicht in de omvang van het fenomeen in Den Haag.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 staan de trends en ontwikkelingen beschreven voor B&B als overnachtingsmogelijkheid. Hoofdstuk 3 gaat vervolgens in op het huidige Haagse aanbod van B&B in de gemeente. We vergelijken dit tevens met het aanbod in de steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Maastricht. Hoofdstuk 4 gaat in het op beleid en regelgeving rondom B&B en vergelijkt het vigerende beleid in Den Haag met het toegepaste beleid en de regelgeving in de referentiegemeenten (overige G4 gemeenten en Maastricht). Hoofdstuk 5 gaat tot slot in op de conclusies en aanbevelingen.


19 december 2012, versie 1 -4-

DHV B.V.

2

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN BED & BREAKFASTS

Snelle groei van de vraag en het aanbod B&B’s in Nederland Het aantal B&B’s is in Nederland de afgelopen tien jaar sterk gegroeid. Geschat wordt dat er in Nederland in 2012 tussen de 5500 en 6000 B&B’s zijn, waarvan ongeveer de helft binnen de bebouwde kom ligt, en de andere helft in het buitengebied. Uit onderzoek van de Stichting Bed & Breakfast Nederland in 2009 blijkt dat 85% van de B&B’s is gestart tussen 2000 en 2009. In de periode 2009 -2012 is het aantal B&B’s gegroeid van 5000 naar 6000, dit is een groei van 20%. De verwachting is dat het aantal B&B’s de komende jaren blijft stijgen. Hoewel gezelligheid en contact met mensen vaak als belangrijkste motief worden genoemd om een B&B te starten, worden de extra inkomsten die voortkomen uit de verhuur van de kamers steeds vaker als aantrekkelijk gezien. Gezien het economische tij is de verwachting dat het aantal B&B’s dat (voornamelijk) wordt gestart uit economische motieven de komende jaren toeneemt. Niet alleen het aanbod maar ook de vraag naar B&B’s zal de komende jaren blijven groeien. Door vergrijzing groeit de groep ouderen die het meest een B&B bezoekt. Ook voor andere doelgroepen voorzien de B&B’s in de behoefte aan kleinschalige overnachtingsmogelijkheden op minder standaard locaties. Bezoekers van een B&B waarderen de bijzondere beleving en de persoonlijke service die vaak typerend zijn voor een B&B. Zij zien in B&B’s een aantrekkelijk alternatief qua prijs, in geboden kwaliteit en in locatie. Daar tegenover staat een verlies aan privacy en anonimiteit ten opzichte van hotels. Niet iedere reiziger heeft behoefte aan de persoonlijke benadering van een B&B. Bed & Breakfasts: vooral toeristen, groei aan populariteit bij zakenreizigers B&B’s zijn het meest populair bij toeristen. Circa 76% van alle overnachtingen worden geboekt door binnenlandse en buitenlandse toeristen, waarbij circa 36% van deze groep toeristen afkomstig is uit het buitenland. Daarnaast is er een trend te zien waarbij steeds meer zakenreizigers kiezen voor een Bed & Breakfast in plaats van een hotel. Uit onderzoek door Bed & Breakfast Europe (2010) onder 6.659 B&B’s blijkt dat circa een kwart van de gasten (24%) die de Nederlandse B&B’s ontvangen hier (kort) overnachten in verband met hun werk. Redenen zijn de geboden kwaliteit, de persoonlijke aandacht en service en de prijs. Ook wordt een B&B als een duurzame vorm van verblijfslogies gezien. Bedrijven vinden MVO steeds belangrijker en een Bed & Breakfast past daarin. Opkomst internetboekingen Uit onderzoek in 2009 van de Stichting Bed & Breakfast Nederland blijkt dat 61% van de boekingen voor B&B’s binnenkomen via Internet. Websites als www.bedandbreakfast.nl zijn erg populair voor het maken van boekingen. De verwachting is dat het aantal internetboekingen de komende jaren toe zal nemen. Ook voor hotels zijn websites zoals Booking.com, weekendjeweg.nl of hotels.com inmiddels erg populair. Een groot deel van de Nederlanders maakt daarbij gebruik van vergelijkingswebsites bij het boeken van overnachtingen. Door eerdere gasten geplaatste recensies worden in toenemende mate als criterium meegenomen bij de keuze voor een overnachtingsaccommodatie. Het belang van transparante en duidelijke online informatie over het aanbod van B&B’s is daarmee groot en zal alleen maar toenemen.



DHV B.V.

Professionalisering B&B’s Door de groei van het aantal B&B’s in Nederland groeit ook de behoefte om de kwaliteit van diverse onderkomens op een objectieve wijze met elkaar te kunnen vergelijken. De stichting Bed & Breakfast Nederland heeft daarom in 2006 een classificatiesysteem ontwikkeld dat laat zien wat de kwaliteit van de diverse onderkomens is. Door toetsing van de B&B op een aantal meetbare criteria (privacy, veiligheid, licht, klimaat, sanitair, ontbijt, netheid, onderhoud, gastvrijheid, meubilair) kan de B&B beoordeeld worden met één tot vijf tulpen. Gasten krijgen zo snel inzicht in het kwaliteitsniveau dat zij kunnen verwachten. De verwachting is dat steeds meer B&B’s worden geclassificeerd. Explosieve groei van het particuliere aanbod via internetbedrijven Vanaf 2000 is ‘Couchsurfing’ een trend die snel in populariteit toeneemt. Een wereldwijd netwerk van mensen die gratis hun bank als overnachtingsplek aanbieden. Avontuurlijke (budget) toeristen gaan bij een ‘local’ op de bank slapen, waardoor ze enerzijds gratis kunnen overnachten, en op de koop toe een gastheer of gastvrouw hebben die hen de omgeving kan laten zien. Via websites als www.couchsurfing.com komen vraag en aanbod bij elkaar. Economische motieven spelen bij de aanbieders van slaapplaatsen geen rol; vaak is het leren kennen van mensen vanuit de hele wereld het belangrijkste motief. Naast het ‘couchsurfen’ is recent de trend zichtbaar waarbij particulieren (veelal huiseigenaren) kamers of een volledig appartement online verhuren aan binnen- en vooral buitenlandse vakantiegangers en zakenreizigers, maar dan tegen een (kleine) prijs. Internetbedrijven als Wimdu en AirBnB spelen daarin een belangrijke rol en zijn in korte tijd enorm populair geworden. Deze websites fungeren als marktplaats waarop vraag en aanbod bij elkaar komen. Daarbij biedt het internetbedrijf bepaalde garanties tegen oplichting en voor de betaling. In tegenstelling tot het ‘couchsurfen’ richten deze sites zich meer op de mainstream markt, waar reizigers op zoek zijn naar meer privacy en comfort. Door deze websites is het voor aanbieders van een kamer of een appartement gemakkelijk om deze aan een groot publiek te laten zien, te verhuren en daar geld mee te verdienen1. Voor vragers is het eenvoudig om via deze sites prijzen en locaties met elkaar te vergelijken. De reviews op de website geven enig zicht op de betrouwbaarheid en klantvriendelijkheid van de gastheer/vrouw. Het aanbod is niet het minste: zo worden via AirBnB bijvoorbeeld appartementen in historische panden en in moderne woontorens aangeboden. Het aanbod via deze sites is in de afgelopen jaren explosief toegenomen, wereldwijd. Het is een relatief eenvoudige manier om een leuk zakcentje bij te verdienen als je bijvoorbeeld op vakantie bent of een weekendje weg. In Amsterdam is het aanbod van kamers/woningen het afgelopen jaar zelfs met 600% gegroeid. Deze explosieve groei van het particuliere aanbod wordt niet door iedereen toegejuicht. Hotels zien dit particuliere aanbod als oneerlijke concurrentie. Gemeenten kunnen te maken krijgen met ongewenste ‘woningonttrekking’, met leefbaarheidproblemen door overlast van toeristen in woongebieden, of ze lopen toeristenbelasting mis. Daarnaast worden in Amsterdam sociale huurwoningen te huur aangeboden op bovengenoemde websites, waardoor woningcorporaties te maken krijgen met illegale onderhuur en moeten handhaven.

1

De Volkskrant berichtte op 13 augustus 2012 bijvoorbeeld dat Amsterdammers al ca. 13 miljoen hebben verdiend met

de verhuur van hun kamers, appartementen en woningen via AirBnB.



DHV B.V.

3

HET HAAGSE AANBOD

In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 3.2 een overzicht gegeven van het Haagse aanbod van B&B’s. Dit aanbod wordt vervolgens in paragraaf 3.3 kort vergeleken met het aanbod in de andere G4 steden (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam) en Maastricht. Voor de inventarisatie van het aanbod in Den Haag hebben we gekeken naar het aantal B&B’s, het aantal bedden en de spreiding van B&B’s over de stad. Tevens hebben we gekeken naar de prijzen van de B&B’s. Het totale overzicht is terug te vinden in bijlage 1. Vakantiewoningen zijn in deze inventarisatie niet meegenomen.

3.1

Inventarisatie is een momentopname 2

De inventarisatie van het Haagse aanbod is het resultaat van een momentopname op Internet , uitgevoerd op 4 en 5 september 2012. Dit aanbod is daarmee per definitie niet volledig. Er is niet naar gegevens gezocht in databestanden, aangezien B&B’s voor het grootste deel niet verplicht zijn zich te registreren bij de Kamer van Koophandel. Wél hebben zij een meldingsplicht bij de gemeente, waaraan echter niet in alle gevallen wordt voldaan. In het geval er van een B&B slechts zeer beperkte informatie te vinden is, zijn we er vanuit gegaan dat deze B&B niet langer in gebruik is, danwel onder een nieuwe naam is verder gegaan. Aangezien een aanzienlijk aantal aanbieders via verschillende (digitale) middelen adverteert, zijn er veel dubbelingen te vinden. Omdat van alle overnachtingsmogelijkheden het adres (meestal straatnaam), cijfers van de postcode en doorgaans foto’s beschikbaar zijn, is op basis van deze informatie zoveel mogelijk overlap uit het aanbod gefilterd. Om een idee te geven van de gevonden dubbelingen: 7 van de 26 aanbiedingen op Wimdu overlappen met de aanbiedingen op AirBnB en 6 van de 26 aanbiedingen overlappen met het aanbod op www.bedandbreakfast.nl. De overige 13 aanbiedingen zijn alleen op Wimdu geadverteerd.

3.2

Aanbod B&B’s in Den Haag

‘Traditionele’ B&B’s In totaal zijn er circa 55 B&B’s binnen de Haagse gemeentegrenzen. Het grootste deel van de B&B’s is volgens het gebruikelijke recept van een kamer in een bestaande woning, waarbij de gastheer of gastvrouw voor een ontbijt zorgt. Ook wordt een aantal volledige appartementen en woningen aangeboden. Het kwaliteitsniveau wisselt sterk, zowel qua inrichting als qua aantal vierkante meters dat de gast ter beschikking staat. Ook de prijzen variëren sterk, tussen de € 40 en € 145, waarbij het merendeel van de aanbieders een prijs tussen de € 70 en € 95 per overnachting (per kamer) hanteert. De meeste B&B’s hebben 1 of 2 kamers, waarmee ze als kleinschalige overnachtingsmogelijkheid zijn aan te merken. De kamers bieden vrijwel altijd ruimte voor twee personen. Daarmee richt de meerderheid van de B&B’s zich op (binnenlandse en buitenlandse) stellen, echtparen of vrienden/vriendinnen die een bezoek aan de stad brengen. Voor gezinnen met kinderen zijn B&B’s een mindere voor de hand liggende optie, hoewel er 2

Het aanbod op de volgende websites is onderzocht: www.bedandbreakfast.nl, www.breakfastandbed.nl,

www.bedandbreakfastdenhaag.nl, www.bed-and-breakfast.nl, www.wimdu.com, www.airbnb.com, www.shortstayapartment.com, www.BizStayTheHague.com , www.bedandbreakfast.bbnl.nl en andere websites met een soortgelijk aanbod.



DHV B.V.

in enkele gevallen ook 3 à 4 persoonskamers beschikbaar zijn of er extra bedden bijgeplaatst kunnen worden. De traditionele B&B’s zijn sterk verspreid over de stad. Twee concentraties zijn, zoals te verwachten, te vinden in Scheveningen en in het centrum van de stad. Daarnaast is een aantal B&B’s te vinden in een strook parallel aan de kust: de Bloemenbuurt, Segbroek en het Valkenboskwartier. In het noordoosten en het zuiden van de stad, op grotere afstand van toeristische bestemmingen, ontbreekt het aanbod volledig. Particuliere verhuur van kamers / appartementen Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 is het particulier verhuren van kamers en appartementen sterk in opkomst. Op de websites AirBnB en Wimdu werden tijdens deze inventarisatie ca. 100 kamers, woningen en appartementen aangeboden. Het aantal kamers en het aantal woningen/appartementen is daarbij ongeveer even groot. In het geval van een kamer wordt de woonruimte (keuken, huiskamer, badkamer) veelal gedeeld met de bewoners van het pand. Kamers worden verhuurd tussen de € 19 en € 80, waarbij er een sterke spreiding is van de prijzen die worden gevraagd. Wanneer een appartement wordt aangeboden, dan is dit in vrijwel alle gevallen een privé-accommodatie voor bezoekers. Appartementen worden verhuurd voor een prijs tussen de € 34 en € 115, waarbij het merendeel tussen de € 60 en € 90 kost. Zowel het aanbod van appartementen als van kamers richt zich op bezoekers die alleen of met zijn tweeën naar Den Haag komen. Tot slot worden 14 volledige grondgebonden woningen aangeboden, met prijzen tussen de € 48 en € 264, waarbij de laatste een luxe vrijstaande vakantiewoning is die door meerdere gezinnen kan worden gebruikt. Voor het gehele aanbod op AirBnB en Wimdu geldt dat zowel de inrichting als het aantal vierkante meters dat de gast ter beschikking staat sterk variëren: van zeer basic tot luxe. De accommodaties bevinden zich meer verspreid over de stad dan de B&B’s. De grootste dichtheid is te vinden in en rondom het centrum, in het Valkenboskwartier, Segbroek, Duinoord en Scheveningen. Daarnaast is er ook aanbod te vinden op minder voor de hand liggende plekken zoals Bezuidenhout en Escamp. Overigens zijn er ook aanbieders die op Wimdu of AirBnB adverteren als zijnde een B&B. Dit aanbod hebben we in het totale overzicht opgenomen onder het B&B aanbod en is dus niet in bovenstaande getallen meegenomen als particulier aanbod. De scheidslijn tussen de ‘echte’ B&B en dit particuliere aanbod is echter dun. De verwachting is dat Wimdu/AirBnB-aanbieders die als B&B adverteren niet officieel geregistreerd staan en/of zich gemeld hebben bij de gemeente als B&B. Naast Wimdu en AirBnB zijn er meerdere organisaties die via het internet als tussenpersoon tussen vraag en aanbod functioneren. Het gaat om sites als www.friendlyrentals.com en www.waytostay.com. Tot nu toe hebben deze een beperkte omvang en in Den Haag geen of een heel beperkt aanbod. Gezien de snelle ontwikkeling van de markt komt hier mogelijk in de toekomst verandering in. Luxe appartementen Tot slot is een aantal professionele aanbieders van luxe appartementen onderzocht, gericht op expats en de zakelijke markt. In deze categorie zijn shortstay appartementen te vinden die voor korte en langere tijd kunnen worden gehuurd. Deze appartementen zijn veelal gelegen in en rondom het centrum. Op het moment van de inventarisatie (5 september) zijn er in totaal 17 short-stay appartementen te huur



DHV B.V.

aangeboden3. De verwachting is dat het totale aanbod van short-stay appartementen in Den Haag vele malen groter is, gezien het feit dat Den Haag als aantrekkelijke stad voor internationale bedrijven te maken heeft met veel expats. Bij een check van het aanbod begin oktober, was het aanbod dan ook groter dan bij onze inventarisatie op 5 september. Daarnaast worden ook vele short-stay appartementen verhuurd via makelaars en dit aanbod is in deze inventarisatie niet meegenomen. De prijzen van het aanbod dat beschikbaar was tijdens de inventarisatie variëren van € 120 tot € 200 per nacht met veelal een minimum verblijfsduur van 3 nachten. De kosten per nacht zijn bij een short-stay hoger dan bij een B&B. Daarnaast is er in tegenstelling tot een B&B vaak een minimale verblijfsduur (bijvoorbeeld 3 nachten) aan verbonden. Wel is er de trend zichtbaar dat zakelijke bezoekers vaker voor (veelal een wat kortere periode) in een B&B overnachten. Daarmee kunnen de luxere B&B’s en short-stay appartementen concurrerend met elkaar zijn vanaf 3 nachten. Tot slot wordt opgemerkt dat via websites als AirBnB en Wimdu ook woningen/appartementen voor langere tijd worden verhuurd. Informele verhuur en woningruil In Den Haag zijn er ook informele vormen van kamerverhuur. Deelnemers van de stichting Vrienden op de Fiets bieden iedereen ‘die zich op eigen spierkracht verplaatst’ een overnachtingsmogelijkheid. Voor minimaal € 8 per jaar kan iedereen lid worden van deze stichting, waarna overnacht kan worden op ca. 4000 gastadressen. Daarna kunnen wandelaars, fietsers, schaatsers en skeelers voor een vast tarief van € 19 overnachten. Binnen de gemeente Den Haag bevinden zich 17 gastadressen (situatie 2010). Daarnaast bestaan er sites als bijvoorbeeld www.homeforexchange.com, waarin vakantiegangers overal ter wereld een huis kunnen ‘ruilen’ voor een bepaalde periode. Op het moment van schrijven zijn hiervoor in Den Haag 31 geïnteresseerden, met een gewenste ruiltijd die varieert in lengte van enkele weken tot meer dan een jaar. Vakantiewoningen Vakantiewoningen, die doorgaans per (mid)week of weekend worden verhuurd, zijn niet onderzocht. Ook deze categorie verblijfsmogelijkheden overlapt gedeeltelijk met het aanbod van AirBnB / Wimdu.

3.3

B&B in Den Haag in beeld

In het kader van dit onderzoek zijn gesprekken gevoerd met 5 B&B eigenaren4 om een beeld te krijgen van de motieven, omgang met beleid en regelgeving etc. Aangezien het slechts 5 B&B eigenaren betreft, gaat het hier om een globaal beeld. Motieven Er zijn vaak meerdere motieven om een B&B op te starten. Vaak begint het met een lege kamer of lege verdieping die relatief eenvoudig te verhuren is. De B&B eigenaren zien het verhuren van deze kamer/kamers veelal als een welkome aanvulling op het inkomen, maar daarnaast vinden ze het ook heel leuk om de gastvrouw/gastheer te zijn. De B&B zorgt in geen van de gevallen voor het hoofdinkomen, maar wordt gezien als aanvulling. Dit sluit aan bij de resultaten van een onderzoek van Stichting B&B Nederland (2009) waarin naar voren komt dat slechts 16% van de Nederlandse eigenaren de B&B ziet als 3 4

Dit aanbod is voornamelijk gevonden via de websites www.shortstay-apartment.com en www.BizStayTheHague.com. B&B Kussengevecht, B&B Kleine Binnenhof, B&B van Nassau, B&B de Iris en B&B de Vuurtoren



DHV B.V.

hoofdactiviteit waaruit het volledige inkomen moet worden verdiend. Uit dat onderzoek kwam naar voren dat 41% als startmotief ‘gezelligheid en contact’ aangeeft en daarnaast gaf 27% aan de B&B gestart te zijn vanwege de extra inkomsten. Over het algemeen geldt dat in economische minder tijden mensen vaak op een ‘creatieve’ manier op zoek gaan naar extra inkomsten. Het opstarten van een B&B of het verhuren van een kamer hoort daar ook bij. Extra inkomsten zal daarmee t.o.v. 2009 een belangrijkere factor zijn geworden bij het opzetten van een B&B. Kenmerken De B&B eigenaren verhuren 1-3 kamers, waarbij 2-6 gasten kunnen overnachten. De grootste groep bezoekers van de B&B zijn toeristen, zowel binnenlands als buitenlands. De binnenlandse toeristen zijn daarbij duidelijk in de meerderheid. De B&B geven aan dat circa 10-20% van de bezoekers zakelijke klanten zijn. Gemiddeld blijven de gasten 2 tot 3 dagen. De groep bezoekers van een B&B kiest vaak bewust voor deze overnachtingvorm. Het is kleinschalig, gunstige prijs, goed bereikbaar en er is persoonlijke aandacht. De B&B eigenaren geven dan ook aan geen (directe) concurrentie te voelen met hotelketens. Kamerbezetting De drukste maanden zijn april en mei, en september en oktober. Alle B&B eigenaren merken in deze maanden een duidelijke piek. Zo geeft één eigenaar aan dat voor drie kamers het gemiddelde aantal overnachtingen uit komt op circa 45-50 per maand, met uitzondering van de drukke maanden waarin het aantal overnachtingen uit komst op circa 70-90 per maand voor 3 kamers. Daarnaast zijn over het algemeen de weekenden erg populair; door de week is het rustiger. In de schoolvakanties is het vaak rustig. Dit heeft ook te maken met het gegeven dat B&B’s vaak te klein zijn en daarmee niet geschikt zijn om gezinnen te ontvangen. De bezettingsgraad van een Bed & Breakfast lag in 2009 gemiddeld op circa 17%5. Eigenaren geven aan dat ze ook niet altijd gasten willen ontvangen, bijvoorbeeld vanwege privé redenen. In vergelijking met de gemiddelde kamerbezetting van hotels in Den Haag, van 61% in 2010, is de kamerbezetting van B&B’s relatief laag (actualisatie hotelmarktonderzoek Den Haag; ZKA (2012). Deze B&B eigenaren ervaren (nog) geen problemen door het toenemende aanbod van B&B’s of particulier aanbod. Bijna alle B&B eigenaren geven aan dat ze juist regelmatig samenwerken met andere B&B’s omdat ze vaak te maken hebben met teveel vraag die ze niet kunnen accommoderen. Op basis van deze gesprekken zijn geen klachten naar voren gekomen. Het gaat hier echter om 5 gesprekken, waardoor deze uitkomsten niet representatief te noemen zijn voor het volledige Haagse aanbod. Boekingskanaal De B&B eigenaren geven aan dat de meeste boekingen binnen komen via websites als www.bedandbreakfast.nl of via mond-op-mond-reclame. Internet is een belangrijke bron geworden voor toeristen bij het vinden van een accommodatie. De opkomst van veel betrouwbare sites, waar ook referenties te vinden zijn van eerdere gasten zijn zeer belangrijk geworden. Overigens geven deze eigenaren aan dat ze hun kamers niet aanbieden via AirBnB of Wimdu. Dit heeft vooral te maken met het feit dat ze zelf de boekingen willen blijven controleren en in willen plannen. Informatieverschaffing via de VVV Den Haag wordt gezien als een belangrijke bron. Overigens geeft het VVV aan dat zij alleen B&B’s actief promoot die meedoen aan het partnerschap Den Haag marketing. Momenteel doen 4 B&B’s dit (waarvan er toevallig twee zijn geïnterviewd in het kader van deze studie). De VVV heeft hiernaast geen overzicht van B&B’s in de stad.

5

Daarbij is overigens gerekend met de ‘bedbezetting’, die naar verwachting slechts beperkt afwijkt van de

kamerbezetting; de maat die gebruikelijk is in de hotelsector.


19 december 2012, versie 1 - 10 -

DHV B.V.

Eén van de B&B eigenaren staat vermeld op website www.denhaag.nl en merkt dat ook via deze website veel boekingen binnen komen. Om de B&B sector te ondersteunen zou het gepresenteerde aanbod op deze website verder uitgebreid kunnen worden met meer goede en geregistreerde B&B’s in Den Haag. Mogelijk kan het verlagen van de inschrijfgelden B&B’s hiertoe stimuleren. Beleid en regelgeving De B&B eigenaren hebben weinig op- of aanmerkingen op het huidige gemeentelijke beleid. Wel geeft een aantal aan dat ze de informatievoorziening over het opstarten van een B&B erg onduidelijk vindt. De informatie hierover zou duidelijker op de website kunnen staan. Ook zou het een goed idee zijn om 1 maal per jaar een informatieve bijeenkomst te organiseren voor B&B eigenaren over het beleid en regelgeving en voor informatie-uitwisseling. Een andere eigenaar geeft aan dat de gemeente betere criteria zou moeten stellen wanneer een B&B zich daadwerkelijk zo mag noemen. Er zou teveel aanbod op de markt zijn van B&B’s die een lage kwaliteit bieden. Een overzicht van eisen of een keurmerk zou hierbij kunnen helpen.

3.4

Vergelijking aanbod Den Haag met G4 steden & Maastricht

Het aanbod in Den Haag is vergeleken met het aanbod in de andere grote steden van Nederland (Utrecht, Rotterdam, Amsterdam). Daaraan is Maastricht toegevoegd vanwege haar sterke toeristisch-recreatieve profiel. Om een vergelijking te kunnen maken is het aantal bed- en breakfasts en het aanbod via Wimdu en AirBnB gerelateerd aan het totaal aantal hotelkamers in de stad en het aantal buitenlandse bezoekers van de stad. Tabel 1 laat de resultaten zien van deze vergelijking. Tabel 1: vergelijking van Den Haag met G4 steden en Maastricht

Stad

Aantal B&B’s (ca.)*

Den Haag Utrecht Amsterdam Rotterdam Maastricht

Aanbod Wimdu / AirBnB (ca.)**

55 59 265 49 61

103 98 3620 106 18

Aantal hotels*** 64 28 366 65 50

Hotelkamers****

3.845 1.440 23.001 3.958 2.362

Aantal buitenlandse bezoekers **** 291.000 145.000 4.184.000 294.000 135.600

Toelichting bij de tabel: * Het aantal Bed en Breakfast in deze steden is geschat door het aanbod te bekijken van verreweg de grootste en meest actuele site: www.bedandbreakfast.nl. Dit aantal is opgehoogd met een geschat percentage (33%) van het aanbod dat niet op deze site te vinden is. Daarmee is de aanname gedaan dat dit percentage in de overige steden gelijk is aan Den Haag. ** Voor AirBnB en Wimdu is het totaal aantal aanbiedingen voor particuliere verhuur binnen de gemeentegrenzen van de genoemde steden opgenomen. Daarbij is de aanname gedaan dat Wimdu 25% dubbeling heeft met AirBnB, dat is gelijk met het % voor Den Haag. De overlap tussen deze sites en de B&B sector is niet meegenomen, wat waarschijnlijk voor een (beperkt) aantal dubbelingen zorgt. ***Bron: bedrijfschap Horeca en Catering, website www.khn.nl, geraadpleegd op 06-09-2012 **** Cijfers van inkomend toerisme, dus exclusief binnenlands toerisme. Cijfers van 2011, zoals te vinden in de folder Kerncijfers Toerisme van het NTBC. Voor Maastricht: Cijfers van het aantal gasten in Maastrichtse hotels uit 2010, zoals te vinden in het marketingplan van de VVV Maastricht uit 2011. ***** Het betreft binnenlandse bezoekers is niet opgenomen. Opgemerkt wordt dat de vier grote steden hier bovenop in totaal 1.700.000 binnenlandse bezoekers trokken in 2011 (Volkskrant d.d. 13-08-2011, op basis van cijfers van het Gemeente Den Haag/Bed and Breakfasts in Den Haag Klant vertrouwelijk


DHV B.V.

CBS). Maastricht trok in 2010 in totaal 381.500 binnenlandse gasten, volgens genoemd marketingplan van de VVV Maastricht.

Vergelijking tussen steden Het aanbod in Den Haag van B&B’s, particuliere verhuur, hotels en hotelkamers is in aantallen vergelijkbaar met het aanbod van Rotterdam en Utrecht, met de opmerking dat Den Haag ruimschoots meer hotelkamers heeft dan Utrecht. Het aantal B&B’s is in verhouding tot het aantal hotels en vergeleken met andere steden vrij normaal. De B&B’s en het aanbod aan particuliere verhuur zijn duidelijk in de minderheid in Den Haag t.o.v. hotels. Aangezien B&B’s over het algemeen een (veel) lagere bezettingsgraad kennen dan hotels6 is de onderlinge concurrentie momenteel nog beperkt te noemen. Uiteraard is het wel afhankelijk van de bestaande marktruimte voor nieuwe initiatieven. Amsterdam toont vanwege de grote aantrekkingskracht op buitenlandse toeristen op alle onderwerpen uitschieters naar boven. Amsterdam staat inmiddels ook in de top 10 van plaatsen in de wereld met de meeste overnachtingen die geboekt worden via AirBnB. Het aanbod van particuliere woningen/kamers via deze websites is in Maastricht juist erg beperkt.

6

Exacte getallen over de gemiddelde bezetting van de B&B’s in Den Haag is niet bekend. Wel is in 2009 onderzoek

gedaan naar een gemiddelde bezettingsgraad van B&B’s in Nederland (17%). Voor hotels ligt dit veelal boven de 50%.



DHV B.V.

4

BELEID EN REGELGEVING

Dit hoofdstuk gaat in op het algemene beleid en regelgeving voor B&B’s en op het beleid voor de gemeente Den Haag. Tevens wordt het beleid rondom B&B’s en de belangrijkste ervaringen hiermee beschreven voor de gemeentes Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Maastricht.

4.1

Belangrijke wettelijke kaders en regelgeving

Bestemmingsplan Bed and breakfasts dienen te voldoen aan landelijk geldende wet- en regelgeving. Daarnaast mogen gemeenten op hun eigen manier invulling geven aan het gemeentelijke beleid rondom B&B’s. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke regelgeving is de inpassing van de B&B in het bestemmingsplan het belangrijkste instrument voor het al dan niet mogelijk maken van B&B’s op gemeente niveau. Allereerst hebben B&B eigenaren een meldingsplicht bij de gemeente in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Een verzoek om een bed & breakfast te mogen starten wordt in de eerste plaats getoetst aan de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan. Veelal is vestiging van een B&B dan niet zonder meer mogelijk omdat het pand een woonbestemming heeft, die doorgaans wordt gedefinieerd als ‘voor huisvesting van een huishouden’. Reguliere hotels en pensions beschikken over een specifieke horecabestemming; voor B&B’s is niet altijd iets geregeld binnen de woonbestemming. Er is een aantal opties om de B&B in te passen in het bestemmingsplan (Stichting Bed & Breakfast Nederland 2010): • De B&B activiteit kan als ‘ondergeschikte nevenactiviteit’ worden bestempeld, waarbij vaak een maximum % vloeroppervlak wordt benoemd. Een bruikbare omschrijving is ‘het gebruik van maximaal 50% van het vloeroppervlak’. Sommige gemeenten hanteren een lager percentage (40%), soms aangevuld met een maximaal aantal vierkante meters voor B&B, zodat de nevenactiviteit geen afbreuk doet aan de woonfunctie. In dat geval past de B&B zonder procedure in het bestemmingsplan. De mogelijkheid hiertoe is afhankelijk van de specifieke regels in het betreffende bestemmingsplan. Soms is het gebruik van gronden en bouwwerken voor bedrijvigheid binnen de woonfunctie in bepaalde gebieden juist verboden. • Veel bestemmingsplannen bevatten een regeling voor aan huis gebonden beroepen en bedrijven, waarbij de B&B ook kan worden bestempeld als ‘aan huis gebonden beroep en bedrijf’. In dat geval is het mogelijk om middels een korte procedure (de binnenplanse ontheffing) de B&B in te passen in het bestemmingsplan. Wederom is de mogelijkheid hiertoe afhankelijk van de specifieke regels in het betreffende bestemmingsplan. • Als bovenstaande opties niet mogelijk zijn, kan met een buitenplanse ontheffing het college van Burgemeester en Wethouders in een relatief korte procedure (de ‘kruimelgevallenregeling’ artikel 4, bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (BOR) ) ontheffing van het bestemmingsplan verlenen. • Via een projectbesluit kan het B&B mogelijk worden gemaakt. Dit is echter een lange, zwaardere procedure die bovendien relatief hoge kosten met zich meebrengt. Overige wetgeving Overige wetgeving waaraan de B&B (kleinschalige logies) dient te voldoen: • De gebruikelijke wetgeving voor woningen (Bouwbesluit, Woningwet). Indien de B&B nachtverblijf biedt aan meer dan 10 personen heeft de eigenaar voor het brandveilig gebruik van het pand een gebruiksvergunning. • Indien tegen betaling alcoholhoudende drank wordt verstrekt, dan is formeel een drank- en horeca van de gemeente op grond van de drank- en horecawet noodzakelijk. Gemeente Den Haag/Bed and Breakfasts in Den Haag Klant vertrouwelijk


DHV B.V.

•

• •

Wanneer een B&B volgens het gemeentelijke bestemmingsplan een logiesfunctie heeft of als een B&B een woonfunctie heeft en een nachtverblijf verleent aan meer dan 5 personen gelden verplichtingen op het gebied van veilig leidingwater. Deze B&B’s moeten legionella preventie maatregelen treffen. Bed & Breakfast eigenaren moeten een doorlopend nachtregister bij houden, zoals vastgesteld in het Wetboek van Strafrecht. De wet Milieubeheer is niet relevant. Het is dan ook niet nodig om een omgevingsvergunning voor het oprichten of het veranderen van een milieu-inrichting aan te vragen. Een melding van het bedrijf bij de betreffende gemeente volstaat.

Dan is er tot slot een aantal gebruiksregels waaraan voldaan dient te worden: • De hoofdgebruiker dient in de woning aanwezig te zijn tijdens het nachtverblijf van gasten. • In geval van ‘voldoende omvang’ of een ‘bedrijfsmatige exploitatie’ dient een B&B zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Het criterium ligt vaak bij een omzet vanaf €10.000. • Er geldt een meldingsplicht bij de Belastingdienst. • Er geldt een registratieplicht bij het Bedrijfschap Horeca en Catering en de Nederlandse Hotelclassificatie indien het B&B over meer dan 2 kamers / 5 bedden beschikt. Overigens geldt voor kamerverhuur, bijvoorbeeld aan studenten, specifieke regelgeving. In dat geval is verhuur van kamers mogelijk indien de verhuurder hoofdbewoner is en zelf in de woning woont. De verhuurder is verplicht om de afspraken met de huurder vast te leggen in een huurovereenkomst.

4.2

Haags Beleid

Hotelbeleid Het Haagse hotelbeleid is vastgelegd in de hotelnota ‘Roomservice, hotels in Den Haag 2000-2005’. In deze hotelnota werd gestreefd naar uitbreiding van de hotelcapaciteit. Dit beleid is geactualiseerd met een aantal voortgangsrapportages in 2006, 2007 en 2008. In dit beleid worden geen specifieke beperkingen gesteld aan het aantal locaties van B&B’s of aan particuliere verhuur. Bestemmingsplan Uiteraard dienen de B&B’s te passen in het bestemmingsplan. In de bestemmingsplannen voor Den Haag is opgenomen dat een ontheffing mogelijk is voor ‘een bedrijf of beroep aan huis’. Hieronder vallen ook de B&B’s. Er zijn een aantal criteria verbonden aan deze ontheffing. Voor B&B eigenaren gelden de volgende criteria: • • • • •

Gasten logeren in een kamer bij de eigenaar thuis; De gast mag alleen ontbijt geserveerd worden; Er mogen maximaal vier personen per keer overnachten (hierdoor geen gebruiksvergunning nodig); Ze maken gebruik van de aanwezige sanitaire voorzieningen; Het is niet toegestaan de ruimte voor langere tijd te verhuren aan mensen die tijdelijk in de stad werken.

Daarnaast is er een algemeen criterium opgenomen dat er bij ‘een bedrijf of beroep aan huis’ in totaal maximaal 30% van het brutovloeroppervlak (tot een maximum van 40 vierkante meter) van de woning gebruikt mag worden voor de werkzaamheden. Vaak komt dit neer op het gebruik van 1 kamer.



DHV B.V.

Vergroten diversiteit? In de hotelnota (Roomservice 2000-2005) werd gestreefd naar uitbreiding van de hotelcapaciteit. Veel van de uitbreidingsmogelijkheden zijn inmiddels gerealiseerd of als plan bestempeld. Momenteel is het aantal hotelinitiatieven in Den Haag groter dan de marktruimte voor de komende 10 jaar. Een mogelijkheid is om in de toekomst terughoudender om te gaan met bestemmingswijzigingen en met locaties. Hiervoor is momenteel een hotelstrategie in ontwikkeling. Deze zal gericht zijn op het vergroten van de diversiteit en het onderscheidend vermogen. Een onderdeel zal ook zijn de wijze waarop beleidsmatig omgegaan dient te worden met B&B’s.

4.3

Amsterdams beleid

Hotelbeleid Het hotelbeleid voor de stad Amsterdam is vastgelegd in de Nota Hotelbeleid 2007-2010. In 2011 is besloten dat dit beleid tot 2015 wordt voortgezet. Binnen de kaders van de centraal stedelijke Nota Hotelbeleid heeft het stadsdeel Centrum aanvullend hotelbeleid gemaakt (Hotelbeleid Binnenstad 20122015). In dit beleid vormen de spreiding van hotelontwikkeling en het toeristische bezoek naast het voorkomen van woningonttrekking de belangrijkste uitgangspunten. De gemeente stelt verder strikte eisen aan de verhuur van accommodaties in de gemeente: • Het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal 6 maanden is mogelijk met een short-stay vergunning. In het Short-stay beleid is opgenomen dat shortstayers in de stad niet ten koste mag gaan van de leefbaarheid in de buurt en van het aanbod van goedkope huurwoningen en dat daarom een vergunning nodig is voor woningonttrekking. • Een betaald verblijf van minder dan één week is alleen toegestaan in een hotel of een bed & breakfast. • Particuliere verhuur is voor korter dan een week niet toegestaan. Verblijf van korter dan één week in een woning met een woonbestemming is in strijd met o.a. de bestemming wonen volgens het bestemmingsplan. • Uiteraard dient een B&B te passen binnen het bestemmingsplan. Daarbij geldt dat deze B&B’s uitsluitend aangeboden mogen worden in een woonruimte, er maximaal 4 mensen mogen overnachten en dat maximaal 40% van het woningoppervlak hiervoor mag worden gebruikt. De woning dient bewoont te worden door de hoofdbewoner. Er geldt een meldingsplicht bij het stadsdeel, er dient een hotelregister bijgehouden te worden en geldt een verplichte afdracht toeristenbelasting van 5%. Nieuw beleid: beperken of ondersteunen? Op dit moment zijn er ‘slechts’ 130 geregistreerde B&B’s, terwijl er een enorm aanbod is op websites als AirBnB en Wimdu. Dit zelfde geldt voor het aanbod van ‘short-stay’. Zo zijn er inmiddels 2000 Amsterdamse woningen onttrokken door deze alleen als shortstay te verhuren. Een zeer groot deel van het aanbod van B&B’s of ‘short-stay’ via diverse websites is niet geregistreerd, heeft geen vergunning en is daarmee niet legaal. De laatste tijd komen er steeds vaker klachten binnen van bewoners die overlast ervaren van toeristen in woongebieden. Maar ook hotels geven aan dat ze gebukt gaan onder deze nieuwe vormen van concurrentie. Handhaving op deze ‘woningonttrekking’ blijft beperkt mede vanwege het feit dat de meeste adressen simpelweg niet bekend zijn en het daarnaast een enorme omvangrijke en kostbare klus is. Ook is het onduidelijk wanneer er juridisch gezien sprake is van ‘woningonttrekking’



DHV B.V.

waardoor rechtzaken vaak kostbaar zijn. Het ‘short-stay’ beleid heeft tot op heden niet het gewenste effect bereikt. Het beleidsmatig beperken van dit aanbod van particuliere verhuur van kamers en woningen is gewenst vanuit verschillende aspecten zoals: • Een eerlijk ondernemersklimaat, eerlijke concurrentie • Gezonde verdeling tussen wonen, werken en recreëren in het centrum (spreiding van hotelontwikkeling) • Veiligheid van de bezoekers is niet gewaarborgd bij deze vorm van overnachten en bij ongevallen in het kader van citymarketing ongewenst • Leefbare stad • Toeristenbelasting Anderzijds is particuliere verhuur van kamers/woningen wereldwijd een opkomende trend, ook in ander steden in andere landen. Welk effect heeft het beperken en striktere handhaving op het aantrekken van toeristen naar Amsterdam, op Amsterdam als toeristenstad? Een andere kanttekening is dat handhaving vanwege de enorme omvang van deze markt ontzettend moeilijk is en kostbaar (extra inzet van ambtenaren). Oplossingsrichtingen De gemeente Amsterdam oriënteert zich voorlopig op de volgende oplossingsrichtingen: • Markconsultatie met hoteliers, Belastingdienst, Amsterdam Toeristenbureau, woningcorporaties etc. Aangezien het om een groeiend probleem gaat waar veel partijen bij betrokken zijn/mee te maken krijgen wordt er breed gezocht naar mogelijke oplossingsrichtingen om deze opkomende markt op een juiste wijze te faciliteren dan wel te beperken. • Op juridisch vlak wordt nader onderzoek gedaan naar de juridische voorwaarden waaronder er op basis van het bestemmingsplan gesteld kan worden dat er sprake is van ‘woningonttrekking’ bij particuliere verhuur van woningen/kamers voor langere tijd. Dit is van belang om handhaving beter vorm te kunnen geven. • Keurmerk ontwikkelen. Op korte termijn zal er met officiële B&B eigenaren en officiële short-stay eigenaren worden gekeken naar de mogelijkheden om zich te gaan organiseren en om een eigen keurmerk te ontwikkelen. Door een eigen keurmerk kan een toerist eenvoudiger onderscheid zien tussen officiële en geregistreerde B&B’s, short-stays en het andere vaak illegale aanbod. Daarnaast ondersteunt een dergelijk keurmerk de legale aanbieders. • Op het gebied van overzicht en handhaving is meer inzicht in het adressenbestand van verhuurders via websites als AirBnB en Wimdu erg gewenst. Op dit moment ontbreken deze gegevens aangezien deze verhuurders nergens geregistreerd staan. De gemeente gaat contact zoeken met deze webbedrijven om afspraken te maken over het delen van de adressenbestanden aan de gemeente Amsterdam.

4.4

Rotterdams beleid

De gemeente Rotterdam hanteert geen hotelbeleid en stelt geen specifieke eisen aan B&B’s. De markt krijgt hierin alle vrijheid. Er zijn geen problemen bekend met particuliere verhuur van kamers/woningen aan toeristen. Er wordt op dit moment dan ook geen reden gezien om een hotelbeleid te formuleren. Om een beter beeld te krijgen van de hotelsector in Rotterdam wordt er eind van het jaar wel een onderzoek uitgevoerd naar het huidige aanbod, het type bezoekers en toekomstige marktruimte. Dit onderzoek is ook



DHV B.V.

een wens vanuit de huidige hotelsector in Rotterdam, aangezien zij een trend waarnemen dat er sprake is van sterke groei van hotels in het lagere segment. Er is echter geen sprake van een ongewenste situatie.

4.5

Utrechts beleid

In de nota ‘A room with a view’ heeft Utrecht haar hotelbeleid voor de periode 2010-2020 beschreven. De gemeente Utrecht wil er 1000 nieuwe hotelkamers bij vóór 2020 om de toeristische ontwikkeling van de stad te ondersteunen. In de periode tot 2010 is een aantal plannen vertraagd of gestopt. Daarnaast kent de stad in verhouding tot de andere G4 steden weinig hotels. Aanleiding voor de gemeente om nu een inhaalslag te maken. In het beleid worden volop mogelijkheden gegeven aan uitbreiding van B&B’s en kleinschalige hotels, die als ‘krenten in de pap’ worden omschreven. Tot dan toe was het in Utrecht binnen de woonbestestemming B&B’s alleen mogelijk als het gaat om maximaal 2 kamers, maximaal 5 bedden en wanneer het pand door minimaal 60% wordt gebruikt voor eigen bewoning door de eigenaar. Om de vestiging van B&B te stimuleren verruimt Utrecht de mogelijkheden voor B&B’s in nieuwe, relevante bestemmingsplannen tot maximaal 4 kamers en 10 bedden. Vooral in ‘aantrekkelijke stedelijke gebieden’ wordt meer ruimte gegeven, zoals in Utrecht Oost en het centrum van Utrecht. Overigens is er bij deze grotere B&B’s wel – in tegenstelling tot bij een B&B van maximaal 2 kamers, 5 bedden en 40% van de woning – een toetsing nodig door de woningonttrekkingscommissie. Tot slot wordt er flexibeler dan voorheen omgegaan met het parkeerbeleid (mildere parkeernorm). Samengevat voert Utrecht een actief beleid voor het aantrekken van B&B’s en kleine hotels. Dit komt voort uit de wens om de overnachtingsmogelijkheden in de stad beter aan te laten sluiten bij haar functie als aantrekkelijke toeristische bestemming. Hierbij past ook dat de stad in haar aanbod aansluit bij de trend van kleinschalige, zeer karakteristieke overnachtingsmogelijkheden.

4.6

Maastrichts beleid

Hotelbeleid Het Maastrichtse hotelbeleid is vastgelegd in de Hotelnota 2009-2013. Aanleiding voor het opstellen van de nota was het grote aantal initiatieven voor de realisatie van nieuwe hotels en B&B’s in de stad. Om het aanbod van nieuwe hotels en B&B’s te beperken en ‘teveel van het zelfde’ te voorkomen zijn er diverse instrumenten ingezet. Het uitgangspunt vormt daarbij dat er geen nieuwe initiatieven bij kunnen komen, tenzij het iets toevoegt aan het huidige aanbod en een nieuw type toerist naar de stad toe trekt. Bestemmingsplan Op het gebied van het bestemmingsplan geldt het volgende: • Binnen de woonfunctie in het bestemmingsplan worden B&B’s met één en twee kamers mogelijk gemaakt. Voor dergelijke initiatieven kan op basis van het bestemmingsplan dan ook vrijstelling worden verleend. • Indien er een initiatief zich aandient voor een B&B of hotel met meer dan twee kamers, dan is het hotelbeleid van toepassing. Er kan een vrijstellingbevoegdheid worden geregeld indien het volgende geldt: De economische haalbaarheid is aangetoond; De woon- en leefomgeving in de nabijheid wordt niet geschaad; Het stedenbouwkundige beeld mag niet worden aangetast; Gemeente Den Haag/Bed and Breakfasts in Den Haag Klant vertrouwelijk


DHV B.V.

-

Er is geen onevenredige nadelige invloed op de parkeersituatie in de omgeving.

De ervaringen met dit ‘toelatingssysteem’ zijn positief. Het aantal initiatieven voor B&B’s en hotels zijn, zoals gewenst, teruggebracht in de afgelopen jaren. Tevens is er aan een aantal bijzondere, unieke en goed onderbouwde concepten vrijstelling verleend waardoor er toch een aantal goede overnachtingsmogelijkheden zich hebben toegevoegd aan het aanbod in Maastricht. Belangrijke voorwaarde voor een dergelijk toelatingssysteem is dat dit goed geregeld is in het bestemmingsplan. In 2013 wordt het hotelbeleid geëvalueerd. Volgens berekeningen is er mogelijk na 2014 meer marktruimte voor hotels en B&B, waardoor het versoepelen van het huidige beleid mogelijk gewenst is. De gemeente ervaart momenteel geen problemen op het gebied van particuliere verhuur van woningen via websites als Wimdu of Airbnb. Het aanbod hiervan blijft op dit moment in Maastricht dan ook heel beperkt.



DHV B.V.

5

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN DEN HAAG

5.1

Conclusies

Aanbod B&B’s in verhouding tot aantal hotels Uit de inventarisatie komt naar voren dat er momenteel circa 55 B&B’s aanwezig zijn binnen de Haagse gemeentegrenzen. Vakantiewoningen zijn in deze inventarisatie niet meegenomen. Dit getal vormt een indicatie, aangezien het gaat om een momentopname van het aanbod op 5 september 2012. Dit aanbod is vergeleken met het aanbod in de steden Utrecht, Rotterdam, Amsterdam en Maastricht. Het aanbod in Den Haag blijkt op het moment van inventarisatie vergelijkbaar te zijn met het aanbod in de steden Rotterdam (49 B&B’s) en Utrecht (59 B&B’s) en Maastricht (61 B&B’s). Alleen Amsterdam vormt met 265 B&B’s een uitschieter. Hoewel Den Haag een vergelijkbaar aanbod B&B’s heeft t.o.v. Rotterdam, Utrecht en Maastricht, dient wel vermeld te worden dat Den Haag op dit moment ruimschoots meer hotelkamers heeft dan Utrecht of Maastricht. Den Haag heeft in verhouding tot het aantal hotelkamers dus een relatief beperkt aantal B&B’s. Er kan dan ook (nog) niet gesproken worden van ‘overaanbod’ of ‘dreigend overaanbod’ van de traditionele B&B’s in de Haagse overnachtingsector. Particulier aanbod neemt nog geen extreme vormen aan; sterke regulering vooralsnog niet nodig Het particuliere aanbod van kamers en woningen in Den Haag via AirBnB en Wimdu is bijna twee keer zo groot als het aantal B&B’s in de stad. Deze verhouding is niet ongebruikelijk aangezien deze verhouding ook zichtbaar is in bijvoorbeeld Rotterdam en Utrecht. In Amsterdam is het aanbod via deze websites bijna 13 keer zo groot. Er is in deze stad een explosieve groei van het aanbod. Van een dergelijke groei is in Den Haag (nog) geen sprake. Den Haag heeft een ander toeristisch attractief profiel dan Amsterdam en trekt een ander type bezoeker. Een stad als Maastricht heeft bijvoorbeeld een heel beperkt particulier aanbod; het aantal B&B’s is in deze stad juist veel groter. Gezien deze resultaten is er op dit moment in Den Haag dan ook geen sprake van een onhoudbare situatie. Wel is monitoring van de groei van dit aanbod essentieel. Als op AirBnB op ‘Den Haag’ wordt gezocht, wordt een snelle indicatie van het aantal beschikbare accommodaties weergegeven, maar let wel op dat vaak de hele regio wordt meegenomen (dus inclusief Delft, Rotterdam en Leiden). B&B’s verspreid over de stad maar met 2 concentraties, particulier aanbod meer diffuus De traditionele B&B’s zijn verspreid over de stad, maar wel met twee duidelijke concentraties. De twee concentraties zijn te vinden in Scheveningen en in het centrum van de stad. Daarnaast is een aantal B&B’s te vinden in een strook parallel aan de kust: de Bloemenbuurt, Segbroek en het Valkenboskwartier. In het noordoosten en het zuiden van de stad, op grotere afstand van toeristische bestemmingen, ontbreekt het aanbod echter volledig. Het aanbod van kamers en appartementen via AirBnB en Wimdu bevinden zich nog veel meer verspreid over de stad dan de B&B’s met ook aanbod op minder voor de hand liggende plekken zoals Bezuidenhout en Escamp. Deel van het aanbod B&B lijkt te voldoen aan voorwaarden bestemmingsplan, deel twijfelachtig Uit de inventarisatie komt naar voren dat er circa 55 B&B’s aanwezig zijn binnen de Haagse gemeente grenzen. De meeste hiervan hebben 1 of 2 kamers en bieden ruimte voor 2 personen per kamer, al zijn er ook een aantal gevallen bekend met 3 kamers. Soms worden er via AirBnB of Wimdu ook complete appartementen als zogenaamde B&B te huur aangeboden. Vooralsnog lijkt het grootste deel van de B&B’s binnen het bestemmingsplan als ondergeschikte nevenactiviteit binnen de ‘woonfunctie’ te passen. Bij een deel daarvan – en dan met name het aanbod van particulieren via websites – zal dit niet het geval zijn of zijn aanvullende vergunningen in principe nodig. Bijvoorbeeld wanneer een gehele woning als zijnde een Gemeente Den Haag/Bed and Breakfasts in Den Haag Klant vertrouwelijk


DHV B.V.

B&B te huur wordt aangeboden, of wanneer de woningen of kamers voor langere tijd aan toeristen verhuurd worden is het de vraag of dit nog past binnen het bestemmingsplan. Voorwaarde is immers dat de hoofdbewoners ook zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Bij een langere periode zou er zelfs ook sprake kunnen zijn van woningonttrekking en zou bijvoorbeeld een shortstay vergunning nodig zijn. Er is echter op dit moment onvoldoende zicht op dit type aanbod en of dit aanbod wel of niet aan de regels voldoet. Aangezien niet alle B&B eigenaren of particuliere eigenaren zich melden bij de gemeente, ontbreekt het op dit moment het volledige overzicht inclusief het adressenbestand van het aanbod in de gemeente. Dit maakt ook eventuele handhaving van illegale verhuur complex en kostbaar. Het blijven monitoren van het aanbod is essentieel om het overzicht te kunnen houden van de ontwikkelingen van het aanbod in Den Haag in de verschillende wijken. Bestemmingsplan is belangrijk instrument voor beperken/stimuleren B&B sector In deze scan is het beleid en regelgeving op het gebied van B&B van de gemeente Den Haag vergeleken met de gemeenten Maastricht, Utrecht, Amsterdam en Rotterdam. Met uitzondering van de gemeente Rotterdam (geen specifiek beleid) hebben de overige steden een duidelijk standpunt ingenomen m.b.t. het stimuleren of juist beperken van de uitbreiding van kleinschalige hotels en B&B’s. Het stimuleren (gemeente Utrecht) dan wel beperken van de wat grotere B&B’s (Maastricht) wordt in beide gevallen geregeld via het bestemmingsplan. Zo wordt in Utrecht de vestiging van B&B’s aangemoedigd door in nieuwe bestemmingsplannen de mogelijkheden voor een B&B binnen de woonfunctie te verruimen van 2 kamers en 5 bedden naar 4 kamers en 10 bedden. Op deze manier wil gemeente Utrecht haar aanbod op het gebied van kleinschalige en intieme accommodaties vergroten. In Maastricht wordt het aantal grotere B&B’s juist beleidmatig beperkt, vanwege een geconstateerde ‘wildgroei’ aan initiatieven t.o.v. de marktruimte. Deze beperking van het aanbod vindt plaats door in het bestemmingsplan binnen de functie wonen alleen kleinschalige B&B’s met één of twee kamers toe te staan. Voor een initiatief met meer dan twee kamers geldt een toelatingsprocedure om vrijstelling van het bestemmingsplan te krijgen, waarbij in het hotelbeleid enkele strikte criteria zijn opgenomen op basis waarvan het college van B&W ontheffing kan verlenen van het geldende bestemmingsplan. Een onderdeel hiervan is bijvoorbeeld een financiële haalbaarheidsstudie. Dit restrictieve beleid heeft er voor gezorgd dat er wel sprake is van voldoende aanbod van kleinschalige B&B’s, maar dat er wat betreft de grotere B&B’s en hotels de afgelopen jaren vooral kwalitatief goede en onderscheidende concepten zich hebben toegevoegd hebben aan de stad. In de gemeente Den Haag worden op dit moment alleen kleinschalige B&B’s binnen het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Informatievoorziening en eenduidigheid over starten B&B en B&B beleid niet optimaal Op dit moment is er op de website van Den Haag geen eenvoudig overzicht te vinden van de stappen die toekomstige B&B eigenaren moeten zetten om in Den Haag een eigen B&B te beginnen en welk specifieke beleid van toepassing is in de gemeente Den Haag. Op de website staat wel kort een overzicht met enkele voorwaarden, maar deze formuleringen staan open voor discussie. Zo is het bijvoorbeeld onduidelijk wat er bedoeld wordt met ‘mag niet voor langere tijd verhuurd worden aan mensen die tijdelijk in de stad werken’. Gaat het om een week, een maand of zelfs een jaar? En mag het dan wel langere tijd aan een toerist worden verhuurd? Ook staat er dat er maximaal 4 mensen mogen overnachten, maar in de verwijzing naar ‘meer informatie’ wordt onder de regeling ‘beroep of bedrijf aan huis’ vervolgens beschreven dat ‘maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van de woning gebruikt mag worden voor het beroep of bedrijf aan huis, wat vaak neerkomt op 1 kamer. Wanneer er vier mensen komen overnachten, zijn veelal 2 kamers nodig. Is dit dan bijvoorbeeld wel toegestaan? De communicatie is daarmee een verbeterpunt. Overigens is het ook in het kader van eventuele handhaving (en daarmee ook juridisch gezien) belangrijk dat de informatie zo eenduidig mogelijk wordt gecommuniceerd.



DHV B.V.

5.2

Aanbevelingen

Ondersteunen van erkende B&B’s: aansluiten bij keurmerk B&B Nederland Toeristen gebruiken Internet steeds vaker voor het zoeken en boeken van een overnachtingsplek. Transparante vergelijking- en boekingsites zijn dan ook enorm in opkomst. Reviews van gasten maken dat men eerder over de streep wordt getrokken om te kiezen voor een bepaalde accommodatie. Aangezien er ook steeds vaker B&B’s worden aangeboden, terwijl deze eigenlijk de titel niet waard zijn, kunnen de geregistreerde B&B eigenaren ondersteund worden door hen herkenbaar te maken met een eigen keurmerk. Het is dan duidelijk welk aanbod wel en niet voldoet aan de regelgeving. Suggestie is om aan te sluiten bij het keurmerk van B&B Nederland. Hiermee kan een ‘statement’ gemaakt worden richting B&B eigenaren die zich netjes aan de regels houden. Natuurlijk kijken toeristen ook naar recensies van eerdere gasten en is een keurmerk niet per definitie doorslaggevend. Heldere informatie over opzetten B&B We bevelen aan om op de gemeentelijke website een overzichtelijk stappenplan voor toekomstige B&B eigenaren toe te voegen. Idealiter kunnen ondernemers een aantal vragen met ‘ja’ of ‘nee’ invullen waardoor direct zichtbaar wordt welke vergunningen/ stappen al dan niet aangevraagd of gezet dienen te worden. Op de website kan dan ook de meldingsplicht bij de gemeente duidelijker genoemd worden. Om B&B eigenaren, particulieren en overige inwoners in Den Haag te informeren over regelgeving en beleid van de gemeente, bevelen we aan om een informatieve advertentie in een huis aan huis blad te plaatsen. Hierin kan de gemeente haar standpunt t.a.v. particuliere verhuur van kamers of gehele woningen duidelijk maken, inclusief de regels die hiervoor gelden. Tevens kan vermeld worden waar men terecht kan met klachten in geval van overlast. Een meldpunt voor klachten t.a.v. ongewenst verhuurgedrag, maakt het eenvoudiger en overzichtelijker om – indien nodig – te handhaven. Helder beleid, eenvoudig en zonder tegenstrijdigheden Op dit moment zijn er enkele onduidelijkheden in het beleid op het gebied van B&B. Zoals eerder aangegeven bij de conclusies is het bijvoorbeeld onduidelijk met wat er bedoeld wordt met ‘mag niet voor langere tijd verhuurd worden’. Gaat het om een week, een maand of zelfs een jaar? Wij bevelen aan om het beleid helder, eenvoudig en zonder tegenstrijdigheden te formuleren. Dit is bij toekomstige handhaving ook van belang. Er zou bijvoorbeeld juridisch gekeken kunnen worden naar de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor handhaving op deze nieuwe vormen van verhuur van gehele woningen door particulieren zonder vergunning. Restrictief beleid is op dit moment niet nodig, maar monitoring van ‘overaanbod’ is belangrijk Op dit moment is er nog weinig overlast en overaanbod van particulier aanbod. Indien er op termijn een ongewenste situatie ontstaat doordat er sprake is van een te groot aanbod van veel-van-hetzelfde en kleinschalige accommodaties, en/of toename van overlast, bevelen we aan om hier beleidsmatig iets aan te gaan doen. Monitoring van deze situatie en het bijhouden van een overzicht van het aantal B&B’s in Den Haag is als eerste stap van groot belang. Door het overzicht van B&B’s in Den Haag zo compleet mogelijk te maken en dit bij te houden, ontstaat er een actueel overzicht van het (over)aanbod op de verschillende locaties in Den Haag. Tevens zou een centraal meldpunt voor klachten mogelijk kunnen helpen om het overzicht te houden van mogelijke illegale praktijken. Betrekken van lokale stakeholders bij opstellen restrictief beleid Indien er een ongewenste situatie ontstaat waarbij er sprake is van overaanbod, bevelen wij aan om bij het opstellen van dit beleid B&B eigenaren, hoteliers en short-stay eigenaren nauw te betrekken. Er zijn daarnaast verschillende opties om dit overaanbod terug te dringen: óf het beleid en de regels dienen Gemeente Den Haag/Bed and Breakfasts in Den Haag Klant vertrouwelijk


DHV B.V.

strikter te worden voor B&B’s óf er zou strikter gehandhaafd moeten worden op “illegaal” aanbod. Beide opties hebben voor- en nadelen. Mogelijk kan in overleg met een aantal B&B eigenaren en hoteliers gekeken worden op welke wijze de situatie dan beleidsmatig het beste aangepakt zou kunnen worden. In contact blijven met collega steden over nieuwe ontwikkelingen en uitwisselen van ervaringen We adviseren om in contact te gaan en te blijven met steden als Amsterdam, Utrecht en Maastricht om ervaringen met elkaar uit te wisselen over het beperken of stimuleren van het aanbod. De gemeente Amsterdam is op dit moment actief bezig met het nadenken over het beperken of op een juiste, beleidsmatige manier ondersteunen van het groeiende particuliere aanbod van kamers en woningen op Internet. Deze ervaringen zijn ook interessant voor Den Haag voor de toekomst.



DHV B.V.

COLOFON

Gemeente Den Haag/Bed and Breakfasts in Den Haag BB3411-101-100 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf

: : : : : : : : : :

Gemeente Den Haag Bed and Breakfasts in Den Haag EPS20120015 23 pagina's Bart Muskens, Elbrich Postma Herma Harmelink Jan Oosterman Jan Oosterman 19 december 2012



DHV B.V. Urban and Regional Development Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort Postbus 1132 3800 BC Amersfoort T (033) 468 20 00 F (033) 468 28 01 E [email protected] www.dhv.nl

DHV B.V.

BRONNEN -

Stichting Bed & Breakfast Nederland (2009), Beleidsnotitie Bed & Breakfast. Handreiking voor Nederlandse gemeenten bij het vormgeven van hun B&B beleid Van Spronsen & Partners (2010), De Bed & Breakfast in beeld Bed & Breakfast Europe (2010), Bed & Breakfast in Europa - bezetting, omzet en andere kerncijfers Gemeente Den Haag (2000), Roomservice. Hotels in Den Haag, beleid en ontwikkelingsmogelijkheden 2000-2005 Gemeente Utrecht (2010), A room with a view. Beleidsnota Hotels Utrecht 2010-2020 Gemeente Maastricht (2009), Hotelnota 2009-2013 Interview met Ard Costongs, gemeente Maastricht Interview met Rene van Schie, gemeente Amsterdam Interview met Evert-Jan Kleine, gemeente Rotterdam Interview met B&B Kussengevecht, Den Haag Interview met B&B de Iris, Den Haag Interview met B&B Het Kleine Binnenhof, Den Haag Interview met B&B De Vuurtoren, Scheveningen Interview met B&B van Nassau, Den Haag


bijlage 0 -1-

DHV B.V.

BIJLAGE 1: OVERZICHT BED & BREAKFASTS DEN HAAG


bijlage 1 -2-

Aanbod Bed and Breakfasts (peildatum 5 september 2012) Aantal acco- Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Prijs 2 pers / modaties 1-p 2-p 3-p 4-p > 4-p nacht Type

Nr Naam

Adres

Postcode Plaats

1 2 3 4 5 6

B&B Art Deco Van Nassau Neef Henri Het huishouden van Steen B&B At the Beach B&B Wellterusten

Valkenboslaan 154 Jan van Nassaustraat 37 Mozartlaan 409 Laan van Meerdervoort 1416 De Savornin Lohmanlaan 467 Akeleistraat 109

2563CR 2596BM 2555KE 2555CK 2566AL 2565NW

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

2 2 1 2 2 2

2 1 2 2 1

7 8 9 10 11 12 13

B&B Thorbecke Residence B&B Spreeuwennest B&B de Beek Fulton B&B Kussengevecht B&B de Valerius Sweens

Thorbeckelaan 319 Spreeuwenlaan 7 Beeklaan 429 Fultonstraat 113 Weimarstraat 94 Valeriusstraat 26 Statenlaan 60

2564BM 2566ZK 2562BB 2562XD 2562HB 2517HR 2582GR

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

1 1 1 2 3 1 2

3 1 1 2 2 1 1

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43

De Vuurtoren Suite 44 B&B Residence IJsbrant Suite Eileen B&B At Sea B&B Emma aan zee Villa Norma t Soutterain B&B Talk of the Town Achter de Duinen Molenhaag Bij Bergers Bospadkamer Be to Be Stay The Hague Maison Indochine B&B het Bovenhuis Het Kleine Binnenhof B&B Hofkwartier B&B Westeinde City Stay the Hague Appt.Royal Den Haag B&B Feel@home Treetop Apartment 7NEXTTO5 B&B de Iris B&B Statenkwartier B&B Zeezicht B&B Van Lennep B&B Villa Lavendel

Jacob Pronkstraat 130 Zeekant 44 SA IJsbrantszstraat 1 Badhuisweg 24 Harstenhoekweg 5beg Harstenhoekweg 151 Badhuisweg 80 Leuvensestraat 31 Belgischeplein 34a Stalpertstraat 11 Floris Grijpstraat 34 Billitonstraat 5 Boswinde 26 Koningin Emmakade 129 Roggeveenstraat 134 Piet Heinstraat 104 2e De Riemerstraat 87 Westerbaenstraat 45 Molenstraat 63 Westeinde 29 Hoge Zand 17 Repelaerstraat 35 Stationsweg 68 Huijgenspark 27A Repelaerstraat 7 Irisstraat 219 Van Slingelandtstraat 23 Zeekant 37d Van Lennepweg 61 Van Beuningenstraat

2584BW 2586AB 2586EJ 2587CH 2587SB 2587SH 2587CL 2587GB 2587AS 2597RP 2596XE 2585TX 2496WB 2518JJ 2518TT 2518CM 2513CW 2513GG 2513BJ 2512GS 2512EK 2515LX 2515BP 2515BA 2515LW 2565TL

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

Adres

Postcode Plaats

Nr Naam

2586AD 2597LH 2582

Opp. in m2 Opmerkingen

Bron 1

1

€ 120 € 95 € 70 € 75 € 90 € 110

Kamer Kamer Kamer Kamer Kamer Kamer/appt.

bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl

1

€ 170 € 70 € 90 € 70 € 80 € 65 € 78

Woning Kamer Appartement Kamer Kamer Kamer Kamer/appt.

Prijs obv 6 personen, 120 3 kamers bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl

2 2 € 90 1 1 € 145 2 2 € 85 1 1 € 85 1 1 € 84 2 2 € 85 1 1 € 90 2 2 € 70 2 2 € 90 2 2 € 60 1 1 € 90 2 2 € 75 2 2 € 58 2 2 € 95 1 1 € 95 2 2 € 90 1 1 € 82 1 1 € 95 3 3 € 79 1 1 € 95 2 2 € 70 2 2 € 95 2 2 € 85 1 1 € 110 1 1 € 115 1 1 € 70 2 2 € 75 1 2 € 55 1 2 € 100 1 1 € 100 Aantal acco- Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Prijs 2 pers / modaties 1-p 2-p 3-p 4-p > 4-p nacht

Appartement Appartement Kamer Kamer Kamer Kamer Kamer Kamer Kamer Kamer Tuinhuis Kamer Kamer Kamer / studio Appartement Kamer Kamer Kamer Kamer Appartement Kamer Kamer Kamer Appartement Appartement Kamer Kamer Kamer Kamer Kamer Type

Prijs obv 2 personen, 2-8p / kamer

Adverteert als B&B Opp. in m2 Opmerkingen

Bron 2

Wimdu

Wimdu

bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl Wimdu bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl bedandbreakfast.nl breakfastandbed.nl breakfastandbed.nl bedenbreakfaststatenkwartier.nl bedandbreakfast.bbnl.nl/ bedandbreakfast.bbnl.nl/ AirBNB B&B.nl Bron 1

Bron 2

44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56

B&B The private home B&B Benoordenhout B&B Villa Suise Leona's B&B The Swan Inn / In de Aap B&B de Tuinkamer B&B Sea Etcetera Bij Lia&Sam&Tom&Pim

Loft 6 Arena

Muurbloemweg Van Alkemadelaan Haarlemsestraat Wieringsestraat Irisplein Kamillestraat Mimosastraat irisplein 13-14 Mesdagstraat Groot Hertoginnelaan Regentesselaan Zuiderparklaan Berkenbosch Blokstraat

2555 2597 2587 2583VG 2565TB 2565PZ 2555DT 2565TB 2596 2517 2562CS 2574 2586HD

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2

1

1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

€ 90 € 60 € 110 € 60 € 70 € 55 € 90 € 60 € 70 € 50 € 65 € 40 € 110

1 1 1 2

Kamer Kamer Appartement Kamer B&B Kamer Kamer Appartement Kamer Kamer Appartement Kamer Kamer

50 20 48 15 22 20 70

Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B Adverteert als B&B

AirBNB B&B.nl AirBNB AirBNB Wimdu AirBNB Wimdu Wimdu B&B.nl Wimdu B&B.nl www.anwbbedandbreakfast.nl AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Wimdu B&B.nl

Particulier aanbod (peildatum 4 september 2012 AirBnB en 5 september 2012 Wimdu) Nr Naam 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

Adres

Rijswijkseplein Gedempte Burgwal Gedempte Burgwal Gedempte Burgwal Lange Lombardstraat 30A Hillegondastraat Zen in the City / Cosy XL APPAdelheidstraat Fijnjekade Raamstraat Pletterijstraat Theresiastraat Gerstkamp Merkusstraat Allard Piersonlaan Maaswijkstraat Schapenlaan Asstraat Cantaloupenburg Juliana van Stolberglaan Herenstraat Tesselsestraat Gevers Deynootweg Prinsegracht Prins Hendrikstraat Danckerstraat Hofwijckplein Zeesluisweg Schedeldoekshaven Kenaustraat Leuvensestraat Best of Both Waldeck Pyrmontkade Berberisstraat Beeklaan Bazarstraat

Shanghai 43JR e.a. Hong Kong

Postcode Plaats 2512 2512 2512 2512 2595 2521CP

2593AJ 2592 2522 2586CD 2512 2516 2514 2593 2511 2583 2586 2512 2518 2516 2515 2583 2581 2587 2517 2565 2518AK

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

Aantal acco- Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Prijs 2 pers / modaties 1-p 2-p 3-p 4-p > 4-p nacht Type 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

€ 74 € 39 € 39 € 34 € 65 € 30 € 48 € 25 € 74 € 39 € 45 € 60 € 74 € 19 € 55 € 30 € 50 € 80 € 25 € 50 € 69 € 59 € 90 € 59 € 120 € 65 € 50 € 59 € 59 € 70 € 70 € 50 € 64 € 45

Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Kamer Woning Kamer Kamer Kamer Kamer Appartement Appartement Kamer Appartement Kamer Appartement Appartement Kamer Kamer Appartement Appartement Woning Kamer Woning Kamer Kamer Kamer Appartement Appartement Woning Kamer Appartement Kamer

Opp. in m2 Opmerkingen 108 4 appartementen 65 55 45 55 Kamer in woning 60 Volledige woning 12 Kamer in appt. 22 Kamer in woning Kamer in appt. 13 Kamer in appt. 102 72 Kamer in appt. 21 Kamer in appt. 45 60 Kamer in appt. Kamer in appt. 70 65 40 Volledige woning Kamer in woning 210 Kamer in appt. Kamer in appt. Kamer in appt. 55 80

20

Bron 1

Bron 2

AirBNB Wimdu AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Wimdu AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Wimdu AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Wimdu AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Kamer in appt. of geheel AirBNB appt. wanneer zelf afwezig AirBNB Kamer in woning AirBNB

35 36 Maff Studio 37 Maff Appartement 38 39 40 41 42 43 44 45 Chris Tonite

Spijkermakerstraat Wagenstraat 174 Wagenstraat 186 2e Mesdagstraat Boomsluiterskade Boomsluiterskade Gevers Deynootweg Obrechtstraat Frederikstraat Katwijkselaan Carel Reinierszkade

Nr Naam

Adres

46 47 48 49 KV22-2A 50 51 52 53 54 55 56 57 N41-3V 58 N41-3A 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82

Laan van Poot Korte Houtstraat Professor Kaiserstraat Kleine Veenkade Zuidwal Huijgenspark Kraaijenlaan Zuilingstraat J.C. van der Lansstraat Van Slingelandtstraat Oostduinlaan Nicolaistraat Nicolaistraat Prinsegracht Usselincxstraat De Vriesstraat Ahornstraat Piet Heinstraat Boomsluiterskade Polsbroekstraat Isabellaland Vermaasstraat Neptunusstraat Tholensestraat Scholstraat Groot Hertoginnelaan Maaswijkstraat Van Hogenhoucklaan Weissenbruchstraat Saffierhorst Koediefstraat Prins Hendrikstraat Neptunusstraat Violenweg Leuvensestraat Loosduinseweg Toscaninistraat

2512 2512 2512BB 2586 2515 2515 2586 2517 2514 2554 2593

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

Postcode Plaats 2566 2511 2562 2218 2512 2515 2566 2513 2552 2582 2517 2517 2512 2593 2593 2565 2518 2546 2591 2584 2586 2583 2583 2586 2597 2596 2592 2511 2518 2586 2597 2587 2571AZ 2551LW

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

1 1 € 65 1 1 € 95 1 1 1 1 € 45 1 1 € 109 1 2 € 60 1 1 € 55 1 2 € 128 1 1 € 100 1 2 € 55 1 1 € 80 Aantal acco- Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Prijs 2 pers / modaties 1-p 2-p 3-p 4-p > 4-p nacht 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 2 2

1 2

1 1 1 2 1 1 1 3

1

1 1 1

3 1 2 1 1 2 2 1 1 1

1 1

2 2 1 1 1

1 2 2 1 1 1 2 1

€ 40 € 75 € 45 € 70 € 70 € 50 € 130 € 50 € 45 € 99 € 171 € 50 € 50 € 175 € 59 € 115 € 60 € 75 € 100 € 65 € 55 € 90 € 69 € 74 € 80 € 106 € 71 € 30 € 60 € 58 € 99 € 65 € 40 € 264 € 69 € 55 € 60

Appartement Appartement Appartement Kamer Woning Kamer Appartement Woning Appartement Kamer Kamer Type Kamer Appartement Appartement Appartement Appartement Kamer Woning Kamer Kamer Woning Woning Studio Studio Woning Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Kamer Appartement Woning Woning Appartement Woning Appartement Appartement Kamer Appartement Kamer Appartement Kamer Kamer Woning Kamer Appartement Studio

80 75 12 60 85

Kamer in appt. Kamer in appt.

125 70 20 Kamer in woning Kamer in appt. Opp. in m2 Opmerkingen 9 90 77 120 15 160

28

85 80 75 100 20

70

65 86 25 8 120 60 11 20 110 34

AirBNB AirBNB Wimdu bedandbreakfastdenhaag.nl AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Bron 1

AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Kamer in woning AirBNB AirBNB Kamer in appt. AirBNB 2 x kamer in woning (1x1p; AirBNB 1x2p) AirBNB AirBNB Studio AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Kamer in appt. AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB AirBNB Kamer in appt. AirBNB AirBNB Kamer in appt. AirBNB AirBNB Kamer in appt. AirBNB Kamer in woning AirBNB AirBNB Kamer in appt. AirBNB Wimdu Wimdu

Bron 2

Kamer in woning

Wimdu

83 Strandstudio Neptunus 84 85 86 87 88 Loft Studio G 89 90 91 92

Neptunusstraat Karel Roosstraat IJmuidenstraat Tulpentuin Valkenboslaan Berkenbosch Blokstraat Halleystraat Bierstraat Bilderdijkstraat Suzannaland

2586GP 2571DD 2586VB 2272BS 2563CR 2685HD 2563EL 2513CM 2591JX

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

2 1 1 2 1 1 2 1 1 1

1 1

1 1 2 1 1 1 1

1

€ 75 € 65 € 75 € 40 € 50 € 89 € 38 € 50 € 100 € 75

1 1 1

Appartement Appartement Appartement Kamer Kamer Studio Kamer Studio Appartement Appartement

1x appartement en 1 xWimdu studio 25 Wimdu Wimdu 22 2 x kamer in appt. Wimdu 100 Kamer in woning Wimdu 24 Studio Wimdu 14 Kamer in woning Wimdu 16 Studio Wimdu Wimdu Wimdu

Shortstay aanbod (peildatum 5 september 2012) Nr Naam

Adres

Postcode Plaats

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Sweelinckplein 35 Plaats 16c Raamstraat 24d Groot Hertoginnelaan 261 Anna Paulownastraat 117 - 20 Hellingweg 40 Weimarstraat 1A Kalvermarkt Noordeinde Noordeinde Noordeinde Gerard Reijnstraat Sweelinckplein Da Costastraat 139 Weissenbruchstraat 55a Van Diemenstraat 146 Laan van Meerdervoort

2517GN 2513AE 2512CA 2517EZ 2518BD 2583WG 2562EM

Residenz

Grand Place Old Mill Royal Queens Palace Prince Palace Grand Duchess Da Costa La Haye shortstay Prince Hendrik Ambassador Penthouse

2596GB 2515NB

Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

Aantal acco- Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Prijs 2 pers / modaties 1-p 2-p 3-p 4-p > 4-p nacht Type 6 1 1 3 1 1 1 4 1 3 2 2 1 3 1 2 1

2

2

1

6 1 1 2 1 1 1 2 2 2 2 2 1 1 1 1 2

2 1

€ 180 € 100 € 105 € 100 € 125 € 115 € 60 € 145 € 165 € 150 € 150 € 145 € 135 € 143 € 75 € 100 € 165

Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement

Opp. in m2 Opmerkingen

65 120 45 4 x appartement 3 x appartement 2 x appartement 2 x appartement 3 x appartement Prijsrange E75-105 2 x appartement

Bron 1

Bron 2

bedandbreakfastdenhaag.nl BizStayTheHague.com BizStayTheHague.com BizStayTheHague.com BizStayTheHague.com BizStayTheHague.com BizStayTheHague.com Shortstay-apartment.com/ Shortstay-apartment.com/ Shortstay-apartment.com/ Shortstay-apartment.com/ Shortstay-apartment.com/ Shortstay-apartment.com/ letsbookhotel.com www.anwbbedandbreakfast.nl letsbookhotel.com Shortstay-apartment.com/

Bed and Breakfasts in Den Haag

Recommend Documents