BAB III MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH. yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. Turun temurun dan dapat beralih

BAB III MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH

A. Hak Milik 1. Pengertiannya Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial. Kata-kata “terkuat dan terpenuh” itu tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. Sifat-sifatnya : 

Terkuat



Turun temurun dan dapat beralih.



Dapat menjadi 'induk" dari pada hak-hak atas tanah lain.



Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (hipotik atau credit verband).



Dapat dipindahkan kepada pihak lain.



Dapat dilepaskan oleh yang empunya.



Dapat diwakafkan.

2. Tujuan penggunaannya Hak milik atas tanah dapat dipergunakan baik untuk usaha pertanian maupun untuk mendirikan bangunan-bangunan dengan memperhatikan/ menyesuaikan dengan rencana tata guna tanah.

PPHAT - Heru Kuswanto,SH,M.Hum

1

Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya

18

3. Subyeknya Pada azasnya hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain. Di samping itu Badan Hukum yang bergerak dalam lapangan sosial dan keagamaan yang telah ditunjuk oleh Pemerintah dapat mempunyai hak milik atas tanah, sepanjang tanahnya dipergunakan langsung daiam bidang sosial dan keagamaan. 2. Jangka waktunya Jangka waktu hak milik atas tanah tidak terbatas. 3. Terjadinya Hak Milik a. Menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah. b. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. c. Ketentuan undang-undang. 4. Peralihan hak/Pemindahan hak dan Pendaftaran hak milik a. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. b. Hak

Milik,

demikian

pula

setiap

peralihan,

hapusnya

dan

pembebasannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang berlaku. c. Pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai pemilikan dan hapusnya hak milik serta syahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.


2


5. Hapusnya Hak Milik a. karena pencabutan hak. b. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya. c. Karena diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan perundangan. d. karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria yaitu : Pasal 21 ayat 3 : -

Orang Asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (24-9-1960) memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya

Undang-Undang

tersebut

kehilangan

kewarganegaraannya melepaskan hak miliknya itu dalam jangka waktu satu tahun. Pasal 26 ayat 2 : -

Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum (kecuali badan hukum keagamaan dan sosial yang ditetapkan oleh Pemerintah), adalah batai karena hukum.

-

Karena tanahnya musnah.


3


B. Hak Guna Usaha 1. Pengertiannya Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam waktu yang tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan. Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah. 2. Tujuan Penggunaannya Tujuan penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak guna usaha adalah terbatas, yaitu : a. pada usaha pertanian/perkebunan. b. pada usaha perikanan. c. pada usaha peternakan. 3. Subyeknya Yang dapat mempunyai hak guna usaha yalah : a. Warga Negara Indonesia. b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 4. Jangka waktunya Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25


4


tahun. Untuk perusahaan tertentu yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. 5. Terjadinya Hak Guna Usaha Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah. 6. Peralihan/Pemindahan dan Pendaftaran Hak Guna Usaha Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan. Pengertian "beralih" menunjuk pada berpindahnya Hak Guna Usaha kepada pihak lain karena pemiliknya meninggal dunia dan beralihnya hak tersebut terjadi karena hukum. Pengertian "dialihkan" menunjuk pada berpindahnya Hak Guna Usaha kepada pihak lain karena perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar pihak tersebut memperoleh hak itu (hibah, jual beli dll). 7. Hapusnya Hak Guna Usaha a. Jangka waktunya berakhir. b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi. c. Dilepaskan

oleh

pemegang

haknya

sebelum jangka waktunya

berakhir. d. Dicabut untuk kepentingan umum. e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan perundangan. f. Tanahnya rnusnah.


5


g. Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria yaitu: orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai subyek hukum tersebut di atas dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna usaha jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna usaha yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum.

C. Hak Guna Bangunan 1. Pengertiannya Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu. Penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak Guna Bangunan terutama untuk mendirikan/mempunyai bangunan-bangunan, tetapi di samping itu diperbolehkan untuk menanam sesuatu dan memelihara ternak, asal tujuannya yang pokok tetap dilaksanakan. 2. Tujuan penggunaannya Untuk mendirikan dan atau mempunyai bangunan-bangunan. 3. Subyeknya Yang dapat mempunyai hak Guna Bangunan yalah :


6


Warga negara Indonesia dan Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 4. Jangka waktunya Hak Guna Bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu 20 tahun dan paling lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang haknya dan mengingat keperluan

serta

keadaan

bangunan-bangunannya jangka

waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. 5. Terjadinya Hak Guna Bangunan Hak Guna Bangunan terjadi : a. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. b. Karena penetapan Pemerintah. c. Mengenai tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak Guna Bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut. 6. Peralihan/Pemindahan dan Pendaftarannya Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal-hal yang tertentu setiap pemindahan hak guna bangunan memerlukan ijin dari yang berwenang. Setiap peralihan/pemindahan hak Guna Bangunan wajib didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten/ Kotamadya yang bersangkutan. Pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai syahnya peralihan hak tersebut. 7. Hapusnya Hak Guna Bangunan Hak Guna Bangunan hapus karena : a. Jangka waktunya berakhir.


7


b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi. c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. d. Dicabut untuk kepentingan umum. e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan perundangan. f. Tanahnya musnah. g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria, yaitu : orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai subyek hukum seperti tersebut angka (3) dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak mematuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidakdilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum.

D. Hak Pakai 1. Pengertiannya Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut dari hasil tanah yang, langsung dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam


8


Keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Dari perumusan ini kita mengetahui bahwa hak pakai merupakan hak atas tanah, baik tanah-tanah bangunan maupun tanah pertanian. Perkataan "menggunakan" menunjuk pada tanah bangunan sedangkan "memungut hasil" menunjuk pada tanah pertanian. Hak Pakai dapat diberikan oleh Pemerintah (dengan penetapan) dan juga oleh pemilik tanah (perseorangan & badan hukum dengan suatu perjanjian). 2. Subyeknya Yang boleh mempunyai hak pakai ialah : a. Warga Negara Indonesia. b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia. c. Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. d. Badan-Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. 3. Jangka waktunya Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam praktek pada umumnya pemberian Hak Pakai oleh Pemerintah jangka waktunya 10 tahun. 2. Peralihan/Pemindahan dan Pendaftaran Hak Pakai Hak Pakai yang diberikan di atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, maka haknya dapat dipindahkan kepada pihak lain dengan ijin pejabat yang berwenang. Hak Pakai atas tanah Milik hanya dapat dialihkan


9


kepada pihak lain jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. Di samping itu Hak Pakai juga harus didaftarkan untuk pengeluaran sertipikatnya. 3. Hapusnya Hak Pakai a. Jangka waktunya berakhir. b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, termasuk persyaratan yang harus dipenuhi oleh pemegang haknya bersangkutan dengan statusnya (misalnya orang asing yang tidak lagi bertempat tinggal di Indonesia). Termasuk juga dalam golongan ini jika tanahnya diterlantarkan, syarat mana bersumber pada pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria. c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. d. Dicabut untuk kepentingan umum. e. Tanahnya musnah.

E. Hak Pengelolaan 1. Pengertiannya Hak Pengelolaan adalah hak untuk menguasai atas tanah yang langsung dikuasai oleh Negara yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk : a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan menggunakan tanah tersebut untuk pelaksanaan tugasnya.


10


b. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga dengan Hak Pakai dengan jangka waktu 6 tahun (Peraturan Menteri Agraria No. 9 tahun 1965). c. Menerima uang pemasukan dan/atau uang wajib tahunan. 2. Subyeknya Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada : a. Departemen-Departemen dan Jawatan-Jawatan Pemerintah. b. Badan-Badan Hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah. 3. Terjadinya Hak Pengelolaan Hak Pengelolaan terjadi karena penetapan Pemerintah. 4. Jangka waktunya Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu selama tanah tersebut dipergunakan oleh pemegang haknya. 5. Pemindahan dan Pendaftaran Hak Pengelolaan Hak Pengelolaan dapat dipindahkan hanya dengan ijin Pemerintah dan wajib didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang berlaku. 4. Hapusnya Hak Pengelolaan a. Karena dilepaskan oleh pemegang haknya. b. Dibatalkan karena tanahnya tidak dipergunakan spsuai dengan pemberian haknya. c. Dicabut untuk kepentingan umum. d. Karena berakhir jangka waktunya (kalau pemberian haknya diberikan untuk jangka waktu tertentu).


11



12


BAB III MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH. yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. Turun temurun dan dapat beralih

Recommend Documents