BAB II TINJAUAN DAN LANDAS AN TEORI
II.1. Tinjauan Umum Dalam tinjauan umum dibahas tentang pengertian judul proyek. Bab ini berisi pengertian dari kos kosan dan hotel, dan disimpulkan dalam pengertian kos kosan hotel yang merupakan judul dari proyek ini. II.1.1. Pengertian Hotel Dalam www.WordPress.com dijabarkan bahwa, Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Prancis kuno. Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17. M aknanya kira-kira, “tempat penampungan buat pendatang” atau bisa juga “bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum”. Jadi, pada mulanya hotel memang diciptakan untuk meladeni masyarakat. Secara harfiah, kata Hotel dulunya berasal dari kata HOSPITIUM (bahasa Latin), artinya ruang tamu. Dalam jangka waktu lama kata hospitium mengalami proses perubahan pengertian dan untuk membedakan antara Guest House dengan M ansion House (rumah besar) yang berkembang pada saat itu, maka rumah-rumah besar disebut dengan HOSTEL. Rumah-rumah besar atau hostel ini disewakan kepada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, yang selama menginap para penginap dikoordinir oleh seorang host, dan semua tamu-tamu yang (selama) menginap harus tunduk kepada peraturan yang dibuat atau ditentukan oleh host (HOST HOTEL).
9
Sesuai dengan perkembangan dan tuntutan orang-orang yang ingin mendapatkan kepuasan, tidak suka dengan aturan atau peraturan yang terlalu banyak sebagaimana dalam hostel, dan kata hostel lambat laun mengalami perubahan. Huruf “s” pada kata hostel tersebut menghilang atau dihilangkan orang, sehingga kemudian kata hostel berubah menjadi Hotel seperti apa yang kita kenal sekarang.
Beberapa definisi hotel adalah sebagai berikut : 1. Pengertian Hotel menurut SK M enparpostel Nomor: KM 34/ HK 103/ MPPT 1987 : ”Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makanan dan minuman serta jasa lainnya untuk umum, yang dikelola secara komersial serta memenuhi persyaratan yang ditetapkan di dalam keputusan pemerintah.” 2. Pengertian Hotel menurut Surat Keputusan M enteri Perhubungan R.I No. PM 10/PW
–
301/Phb.
77,
tanggal
12
Desember
1977:
”Hotel adalah suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan penginapan, berikut makan dan minum.” 3. Pengertian Hotel menurut Webster ”Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum.” 4. Pengertian Hotel menurut Hotel Proprietors Act dalam Sulastiyono (2004: 5)
10
“Hotel adalah suatu perusahaan yang dikelola oleh pemiliknya dengan menyediakan pelayanan makanan, minuman dan fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang sedang melakukan perjalanan dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang diterima tanpa adanya perjanjian khusus.” 5. Pengertian Hotel menurut Keputusan Walikota Semarang Nomor : 065/ 03/ 04 : “Hotel adalah suatu usaha yang menyediakan sebagian atau seluruh bangunan untuk keperluan jasa akomodasi dan fasilitas lain yang dibutuhkan.” Beberapa persyaratan untuk hotel bintang 3 berdasarkan keputusan mentri pariwisata, pos dan telekomunikasi nomor : KM .37/PW/MPPT-86 adalah sebagai berikut : 1. lokasi hotel mudah dicapai kendaraan umum/pribadi roda 4 langsung k area hotel. 2. hotel harus menghindarkan pencemaran yang diakibatkan gangguan luar. 3. hotel memiliki taman 4. tersedia tempat parkir minimal 1 tempat parkir untuk 6 kamar hotel 5. hotel menyediakan kolam renang dan 2 sarana olah raga yang merupakan pilihan dari : fitnes center, sauna, squash, game room, bowling, tenis. 6. keadaan hotel harus bersih, pengaturan ruang harus memudahkan arus tamu, karyawan, dan barang/produk hotel. 7. unsur Indonesia harus tercermin dari ruang lobby, restaurant, kamar tidut, dan function room. 8. setiap bangunan di atas 4 lantai harus menggunakan lift atau elevator
11
9. peralatan teknis bangunan
: transportasi mekanis, utilitas, komunikasi,
pencegahan bahaya kebakaran. 10. lebar koridor minimal 1.6m, tersedia stop kontak setiap 12m.
II.1.2. Pengertian Kos Kosan Beberapa definisi rumah kos adalah sebagai berikut : 1. Pengertian Rumah Kos menurut Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta : ”Rumah Kost adalah rumah yang penggunaannya sebagian atau seluruhnya dijadikan sumber pendapatan oleh pemiliknya dengan jalan menerima penghuni pemondokan minimal 1 (satu) bulan dengan memungut uang pemondokan.” 2. Pengertian Rumah Kos menurut Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 17 Tahun 2002 : ”Rumah Kost adalah usaha perorangan dengan mempergunakan sebagian atau seluruh
dari rumah tinggalnya untuk penginapan bagi setiap orang dengan
perhitungan pembayaran bulanan.”
II.1.3. Pengertian Kos Kosan Hotel Berdasarkan dari pengertian Hotel dan Kos Kosan yang telah dibahas di atas dan berdasakan soal tugas akhir yang diberikan , maka dapat disimpulkan bahwa Kos Kosan Hotel adalah sebuah tempat tinggal sementara, yang biasanya berupa sebuah ruangan yang berstatus kepemilikan secara sewa, dan memiliki fasilitas dan manajemen yang merupakan percampuran antara fasilitas dan manajemen kos kosan dan hotel bintang 3.
12
II.2. Tinjauan Khusus Dalam tinjauan khusus ini dibahas tentang data data tentang tapak yang mana berisi peraturan untuk tapak yang digunakan, ukuran tapak, iklim dalam tapak, tapak dengan lingkungan sekitarnya, dan keadaan tanah pada tapak. Bab ini juga membahas tentang topik dan tema yang digunakan dalam desain bangunan.
II.2.1. Data Tapak
Peta 1. Tapak
Peraturan untuk lahan yang digunakan adalah sebagai berikut : 1. Peruntukan Lahan
: Hunian / Tempat Tinggal
2. Luas Lahan
: ± 7.000 M 2
3. KDB
: 80%
4. KLB
: 3.5
5. Ketinggian Bangunan M aksimal
: 6 lantai
13
6. Lokasi Proyek
: Jl. Kebun Jeruk Raya, Jakarta Barat
Gambar 1. Kontur Tapak
Tapak tidak memiliki kontur tanah yang terlalu miring, hampir datar. Hanya terdapat sedikit kemiringan tanah yang mengarah ke arah belakang tapak. Sehingga tidak membawa dampak yang terlalu besar terhadap desain bangunan. Jika ditinjau dari kontur tapak, maka air akan mengalir ke arah belakang mengikuti kontur dari tapak.
14
TANAH KOSONG
Gambar 2. Arah Angin
Dikarenakan tapak di apit oleh 3 buah jalan, dan hanya arah barat saja yang langsung berbatasan langsung dengan bangunan, maka angin datang dari arah jalan jalan tersebut. Namun angin paling sering berhembus dari arah tenggara yang merupakan tanah kosong.
Foto 1. Daerah di Sekitar Tapak
Foto 2. Daerah di Sekitar Tapak
15
Foto 3. Bangunan Existing Tapak
Foto 4. Bangunan Existing Tapak
Foto 5. Tapak
Foto 6. Tapak
Tapak yang dipilih berbatasan dengan : -. Sebelah barat
: rumah rumah dan ruko ruko
-. Sebelah timur
: Jl. Rawa Belong, tanah kosong dan rumah
-. Sebelah utara
: Gang kecil, rumah
-. Sebelah selatan
: Jl. Kebon Jeruk Raya, rumah dan sekolah.
Rumah rumah dan ruko ruko yang berada di sekitar tapak hampir seluruhnya hanya terdiri dari 1 atau 2 lantai. Dari perbatasan tapak tapak yang ada, batas sebelah barat perlu diperhatikan secara khusus, dikarenakan adanya bangunan lain yang langsung menempel ke tapak. Perlu dipikirkan solusi agar keberadaan bangunan kos
16
kosan hotel ini nantinya tidak membawa dampak buruk terhadap bangunan yang berada di sekitarnya. Tapak berada di Jakarta, Indonesia, yang beriklim tropis basah. Suhu dan kelembaban yang tinggi merupakan masalah dari iklim tropis yang perlu diselesaikan dalam desain bangunan. Suhu kota Jakarta biasanya berkisar antara 27 - 28oc dan tingkat kelembaban udara 80% - 90%.
II.2.2 Pengertian Topik dan Tema II.2.2.1. Pengertian Pembangunan Berkelanjutan M enurut Yulestra Putra dalam library.usu.ac.id, pengertian sustainable building itu sendiri berasal dari kata sustainablelity yaitu suatu upaya pemenuhan kebutuhan saat ini dengan memikirkan generasi dimasa depan agar dapat terpenuhi kebutuhannya pula. Jadi sustainability merupakan suatu pemikirin yang seimbang tentang pembangunan, perkembangan manusia serta pemikiran tentang kehidupan yang baik dimuka bumi. Pembangunan berkelanjutan sustainable building adalah bentuk gabungan dari berbagai disiplin ilmu yang bertanggung jawab soal lingkungan menjadi suatu disiplin yang selalu mengacu pada efek lingkungan, sosial ekonomi dari sebuah bangunan atau proyek terbangun secara keseluruhan. Selanjutnya
menurut
Yulestra
Putra
dalam
library.usu.ac.id,
dalam
pembanguan berkelanjutan penerapan kebijakan sustainable building secara langsung berintegrasi dengan: 1. Lingkungan (Environment Sustainability)
17
2. Ekonomi (Economic Sustainability) 3. Sosial (Social Sustainability) Industri bangunan merupakan salah satu aktifitas manufaktur terbesar di dunia, disain, konstruksi dan perawatan dari bangunan-bangunan tersebut mempunyai pengaruh yang hebat terhadap manusia dan lingkungan, aktifitas tersebut juga memberikan pengaruh keareal-areal diluar lokasi mereka, yaitu mempengaruhi terhadap sumber-sumber air, kualitas udara dan pola transportasi dalam suatu komunitas. M enurut Integrated Waste M anagement Board CA, konsumsi sebuah bangunan itu biasanya menggunakan : 1. 40% dari energi terpakai diseluruh dunia 2. 25% dari pemotongan kayu 3. 16% dari pemakaian air bersih 4. 50% dari pengrusakan ozon berhubung CFC masih dipakai 5. 30% dari konsumsi bahan mentah 6. 35% dari buangan co2 dunia 7. 40% dari sampah padat yang ditujukan untuk menguruk lahan
18
Diagram 1 : Sustainable Building Proses (Sumber : Sustainable Architecture and Building Design)
M enurut Yulestra Putra dalam library.usu.ac.id, tujuan diterapkannya kebijaksanaan tentang sustainable building ialah untuk: 1. M enyelamatkan manusia dan lingkungan dari bahaya yang dihadapinya. 2. M enunjukkan komitmen kota terhadap lingkungan, ekonomi dan pelayanan sosial. 3. M enghasilkan penghematan dana bagi pembangunan. 4. M enyediakan lingkungan kerja yang sehat bagi staf dan pengunjung. 5. M empercepat pencapaian tujuan kota dalam melindungi, mengkonservasi, dan meningkatkan sumber-sumber lingkungan didaerah.
19
Untuk dapat mendesain suatu bangunan yang bertemakan sustainable maka diperlukan pedoman dalam perancangan. Pedoman itu berupa prinsip prinsip desain yang akan membantu dalam mewujudkan bangunan yang berkelanjutan. Prinsip prinsip sustainable design menurut www.wikipedia.com adalah sebagai berikut: 1. Low-impact materials: memilih material yang tidak beracun, material yang dapat digunakan kembali, dan material yang menggunakan sedikit energi dalam proses pembuatannya. 2.
Energy efficiency: menggunakan produk produk pabrikasi yang menggunakan sedikit energi dalam proses pembuatannya.
3. Quality and durability: memilih material yang berumur panjang dan mudah dalam perawatannya. 4.
Design for reuse and recycling: produk, proses, dan sistem harus didesain dengan memikirkan keadaan di masa yang akan datang.
5. Biomimicry: material yang digunakan harus dapat berkelanjutan. 6. Service substitution: perubahan cara cara kepemilikan. Dari yang dimiliki sendiri menjadi milik bersama, sehingga dapat mengurangi jumlah ruang. 7.
Renewability: material harus dapat digunakan kembali, kalaupun tidak material tersebut tidak boleh menjadi limbah yang memberi dampak negatif pada lingkungan. M enurut www.buildings.com dalam mendesain ada beberapa hal yang perlu diperhatikan agar keberadaan sebuah bangunan dapat mengurangi dampak buruk terhadap lingkungan. Beberapa cara tersebut antara lain adalah sebagai berikut:
20
1. M erencanakan, mendesain dan membuat program ruang dengan memikirkan fleksibelitas. Sehingga bangunan nantinya akan dapat beradaptasi dengan lingkungan sekitarnya dan kemungkinan perubahan fungsi ruang. Hal ini dimaksudkan agar dapat mengurangi kemungkinan perobohan bangunan dan renovasi bangunan. 2. M enanam tanaman yang merupakan tanaman yang berasal dari daerah tersebut, agar kemungkinan tanaman yang ditanam akan mati karena ketidakcocokan keadaan alam dapat ditekan . 3. Jika memungkinkan, hindari pembangunan fasilitas baru, usahakan maksimalkan penggunaan potensi lingkungan sekitar 4.
M enggunakan potensi alam dengan baik seperti cahaya matahari pasif, ventilasi alami, sistem penyediaan air dengan memikirkan orientasi bangunan.
5. M enggunakan cahaya matahari untuk penerangan jika memungkinkan. Hal ini dapat mengurangi energi dan biaya serta dapat membawa dampak yang baik terhadap penghuninya. 6.
M enggunakan perabotan dan desain interior yang terus menerus disukai pasar, sehingga tidak terjadi perubahan dan pemborosan material baik untuk bangunan maupun perabotan.
7. M emilih lokasi yang dekat atau bisa dicapai dengan transportasi umum sehingga dapat mengurangi polusi.
21
II.2.2.2. Pengertian Water Efficiency Pada kenyataannya masih banyak pemborosan air yang terjadi, hal ini dapat membawa dampak buruk yang mengakibatkan pemanasan global yang akan berujung pada krisis air bersih. Oleh karena itu bangunan hendaknya direncanakan dengan sedemikian rupa, sehingga pada saat bangunan tersebut difungsikan keberadaannya dapat mengurangi dampak buruk terhadap lingkungan sekitarnya. Berdasarkan survey yang dilakukan oleh public utilities Singapura, mandi dengan pancuran (shower) merupakan komponen terbesar dalam penggunaan air. Sedangkan di banyak negara, penggunaan air terbesar terjadi pada saat penyiraman air toilet. Berikut ini adalah tabel yang berisi jumlah rata rata penggunaan air untuk rumah tangga. Penggunaan mandi dengan shower mandi dengan bak menggosok gigi menyiram tanaman dengan selang air menyiram tanaman dengan penyiram mesin cuci keran air
Jumlah 30 liter 90 liter 1 liter 500 liter/jam 4 liter 95 liter 10 liter/menit
Tabel 1. Jumlah Penggunaan Air Rumah Tangga (sumber : www.pusair-pu.go.idisiutamakonservasi-air)
M enurut John Tebbit, ada beberapa faktor yang perlu diperhatikan oleh arsitek untuk dapat mewujudkan bangunan yang hemat air. Faktor faktor tersebut adalah sebagai berikut : 1. Daftar peralatan yang menggunakan air 2. M engetahui kapasitas air yang ada
22
3. Faktor jumlah penggunaan, misalnya untuk menyiram toilet, keperluan mandi dan cuci. 4. M encari informasi tentang jumlah liter air yang diperlukan tipe tipe peralatan yang menggunakan air 5. Jumlah penggunaan air per orang per hari 6. Jumlah penggunaan air untuk peralatan per orang per hari
Diagram 2. Penggunaan Air oleh Bangunan Hunian (sumber : www.ywl/home/waterconservation/communitywaters aving )
Ada beberapa tipe air, diantaranya adalah sebagai berikut : 1. Potable water adalah air yang dapat digunakan sebagi air minum 2. Grey water adalah air kotor yang dihasilkan dari penggunaan kamar mandi seperti shower dan wastafel, dapur seperti dari tempat cuci, dan dari mesin cuci pakaian.
23
Air tipe ini dapat di gunakan kembali misalnya untuk menyiram tanaman dan menyiram toilet. 3. Black water adalah air kotor yang dihasilkan dari penggunaan toilet. Air tipe ini sulit untuk digunakan kembali. Kalaupun dapat ditreatment hanya dapat digunakan untuk menyiram toilet. 4. Storm water adalah air hujan yang turun dari atap bangunan. Air ini harus dapat dikumpulkan dengan bak penampungan ataupun semacamnya, karena masih dapat digunakan. 5. Ground water adalah air yang mengalir di atas permukaan tanah. 6. Embodied water adalah air yang digunakan untuk memproduksi barang barang. Sehingga beberapa tipe air kotor tidak langsung dibuang begitu saja, tetapi dapat diproses dan digunakan kembali. Penggunaan kembali seperti ini dapat mengurangi penggunaan potable water untuk menyiram toilet ataupun menyiram tanaman.
24
II.3. Kelengkapan Data dan Relevansi Pustaka Pendukung II.3.1. S urvey Lapangan TEMPAT KOS
Pavillion Cikarang Baru, Bekasi
Pinus II Lippo Cikarang, Bekasi
Pinus III Lippo Cikarang, Bekasi
Foto 7. kos kosan
Foto 8. kos kosan
Foto 9. kos kosan
Perorangan 12 kamar
Perorangan 23 kamar
Perorangan 22 kamar
2 lantai
2 lantai
2 lantai
FOTO
PEMILIK JUMLAH KAMAR JUMLAH LANTAI
FAS ILITAS KAMAR
o o o o o o
Tempat tidur Lemari M eja belajar AC Kamar mandi TV kabel
o o o o o
Tempat tidur Lemari M eja Belajar AC Kamar mandi
o o o o o
Tempat tidur Lemari M eja Belajar AC Kamar mandi
KAMAR TIDUR
25
FAS ILITAS UMUM
HARGA
o o o o o
Ruang makan Pantry Tempat parkir Ruang TV Ruang jemur
Rp 800.000,00/bulan
o Tempat parkir o Dapur o Ruang jemur
Rp 1.250.000,00/bulan
o Taman dalam o M esin cuci o Pantry
Rp 1.000.000,00/bulan
Tabel 2. Hasil Survey Kos Kosan
II.3.2. S tudi Banding HOTEL BINTANG 3
Wiltop Hotel Jakarta Pusat
Ibis Slipi Hotel Jakarta Barat
Sahid Cikarang Hotel Lippo Cikarang
Foto 10. Willtop Hotel
Foto 11. Ibis Slipi Hotel
Foto 12.Sahid Cikarang Hotel
131 kamar
338 kamar
667 kamar
FOTO
JUMLAH KAMAR
FAS ILITAS KAMAR
o o o o o o o o
Telepon M ini bar TV satelit AC Hairdryer Bath shower Coffe maker Untuk tipe Djajakarta
o o o o o
Ruang tamu Televisi M inibar AC Hairdryer
o local call 30 minutes per stay. o Suite:
o Televisi berwarna o AC o TV satelit o Hairdryer o M ini bar o Kamar mandi dalam o Radio dan
26
suites : Ruang tamu, bathtub, hairdryer, o Untuk tipe Wiltop suites : kitchen set, living room, bathtub, hairdryer
Laundry/valet service Full kitchen Key card system
telepon
KAMAR HOTEL Foto 13. Kamar Willtop Hotel
FAS ILITAS UMUM
o City Club Spa'n Fitness o Outdoor Swimming Pool o Bar o travel Agent o Drug Store o Safe Deposit Box, o Laundry and Dry Cleaning o Business Center o Limousine Service o Texas
Foto 14. Kamar Ibis Slipi Hotel
o o o o o o o o o o o o o o
Bar Restaurants Room service Private parking Non-smoking rooms Conference rooms Shops Safe deposit Currency exchange Swimming pool Garden Fitness room. Baby Sitting Car Rental / Car Hire
Foto 15. Kamar Sahid Cikarang Hotel
o Joanne Drew's fitness center o swimming pool o massage services o tennis court o beauty salon o hair dressing salon o shopping arcade o limousine service o car parking o mini golf o laundry o dry cleaning o room service o doctor on call o restaurants,
27
o o o o o o o HARGA
Billiard, Karaoke with VIP, Restaurant, Bar, Parking area, Non Smoking Rooms Safe deposit box M eeting rooms
Rp 335.000,00-Rp 1.500.000,00
Gymnasium Laundry Cleaning Service Parking Coach/Bus o Parking / Car Park o Sauna o Wakeup Service. o o o o
US$ 78.00 - US$ 155.00
o o o o
bar pub lounge meeting rooms
US$ 200.00 - US$ 360.00
Tabel 3. Hasil Survey Hotel Bintang 3
28
