BAB II SISTEM MANAJEMEN ORGANISASI PROYEK

Laporan Kerja Praktik

The Saint Moritz Presidential-2 Tower

BAB II SISTEM MANAJEMEN ORGANISASI PROYEK 2.1 STRUKTUR ORGANISASI PROYEK Organisasi didefinisikan sebagai wadah dalam kegiatan sekelompok manusia yang mempunyai fungsi tertentu dalam mencapai tujuan bersama dengan memanfaatkan sumber daya yang dimiliki semaksimal mungkin. Kegiatan tersebut berupa jasa maupun fisik atau barang yang disesuaikan dengan tujuan yang ingin dicapai yang ditentukan oleh banyak dan sedikitnya kegiatan tersebut yang berpengaruh pada jumlah sumber daya yang dibutuhkan. Proyek merupakan aktifitas yang menjalankan fungsi perubahan bentuk yang dapat dilihat dengan jelas, saat kapan proyek tersebut diakhiri sehingga dapat diartikan bahwa proyek merupakan rangkaian kegiatan yang banyak sekali melibatkan faktor spesifikasi teknis yang ditentukan, waktu yang ditetapkan, biaya yang disetujui, standar kualitas yang telah ditentukan dan keuntungan yang diharapkan oleh perusahaan. Kedua pengertian diatas menunjukkan bahwa proyek membutuhkan kelancaran pelaksanaan pekerjaan dalam suatu sistematika kerja yang dapat diterapkan. Dengan demikian dapat dilakukan pembagian kerja yang jelas dan terkoordinasi sehingga akan membuahkan jalinan kerjasama yang baik antara unsur-unsur didalamnya untuk mencapai tujuan yang telah ditentukan, untuk itu mutlak diperlukan pembagian tugas, kewajiban, tanggung jawab, serta wewenang yang sesuai dengan fungsi masingmasing unsur pelaksana proyek.

Erwin Suganda & Anwarsyah 2013

http://digilib.mercubuana.ac.id/

II -1



2.2

UNSUR – UNSUR PELAKSANA PROYEK Unsur-unsur pelaksana suatu proyek adalah orang atau badan yang terkait untuk menciptakan suatu bangunan jadi, yang sesuai dengan rencana awal. Untuk mencapai hal tersebut, maka tuntutan akan tanggung jawab, tugas, wewenang dan disiplin kerja yang termuat dalam Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) dan dokumen kontrak sangat diperlukan, sehingga dapat tercapai suatu rangakain dan hubungan kerja yang diharapkan. Unsur-unsur yang terlibat dalam Proyek Pembangunan Gedung Operasioanal Utama BMG terdiri dari : a)

Pemilik Proyek

: PT. Mandiri Cipta Gemilang (Lippo Group)

b)

Konsultan Arsitek

: DP Architects, Pta, Ltd. PT. Airmas Asri

c)

Konsultan MK

: PT.Aramsa Infrayasa

d)

Kontraktor Utama

: PT. Pembangunan Perumahan Tbk.

Unsur-unsur tersebut dapat melakukan tugas dan kerjasama sesuai dengan wewenang dan tanggung jawab yang telah ditetapkan : 2.2.1

Pemilik Proyek ( owner / bouwheer / employer ) Pemilik atau pemberi tugas adalah orang atau badan usaha yang memberikan pekerjaan bangunan dan membayar biaya pekerjaan bangunan. Pemberi tugas dapat berupa perorangan, badan atau instansi baik pemerintah maupun swasta. Pada pembangun Apartemen Presidential 2, ST. Moritz pemberi tugas adalah PT. Mandiri Cipta Gemilang yang berada dibawah naungan Lippo Group, yang mempunyai tugas dan kewajiban sebagai berikut : a) Menyediakan atau membayar sejumlah biaya yang diperlukan untuk terwujudnya suatu pekerjaan bangunan. b) Menyelenggarakan pelelangan. c) Menerima pekerjaan apabila telah selesai dan menyetujuinya. d) Menentukan pilihan dan mengambil keputusan atas rencana yang dikemukakan oleh pengawas. e) Menyiapkan segala sesuatu yang berhubungan dengan pembangunan proyek, agar kontraktor dapat menyelesaikan pekerjaan tepat pada waktunya, antara lain



II -2



surat izin yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan dan keterangan lain yang diperlukan. 2.2.2

Konsultan Perencana (Consultan Engineering) Konsultan perencana adalah orang / badan hukum yang membuat perencanaan lengkap dari suatu pekerjaan bangunan. Konsultan perencana dapat berupa perseorangan atau perseorangan yang berbadan hukum, atau badan hukum yang bergerak dalam bidang perencanaan pekerjaan bangunan. Yang dimaksud dengan badan hukum yaitu badan yang mempunyai/memperoleh akte dari seorang notaris atau dapat juga disebut badan hukum yang mempunyai akte notaris. Tugas dan tanggung jawab konsultan perencana secara umum adalah : a)

Membuat sketsa gagasan / pemikiran pertama akan didiskusikan bersama dengan pemilik proyek untuk mendapatkan masukan-masukan.

b)

Melakukan perencanaan dan perancangan proyek sesuai dengan keinginan pemilik proyek (owner), baik untuk perencanaan struktur, arsitektur, mekanikal, elektrikal dan lain sebagainya yang meliputi gambar bestek, Rencana Kerja dan Syarat-syarat, hitungan struktur serta hitungan anggaran dan biaya berdasarkan peraturan-peraturan dan syarat yang ada.

c)

Merencanakan bahan dan alat yang digunakan sesuai dengan peraturan dan syarat yang ada serta memberikan metode yang harus diterapkan dalam pelaksanaan.

d)

Memberikan saran, usulan dan pertimbangan kepada pengawas dan pelaksana apabila terjadi permasalahan di lapangan.

e)

Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor mengenai hal-hal yang kurang jelas dari gambar-gambar bestek serta Rencana Kerja dan syarat-syarat (RKS).

f)

Membuat dokumen lelang yang terdiri dari :  Gambar-gambar bestek dan gambar-gambar detail,  Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)  Daftar uraian singkat dan tafsiran atau hitungan biasanya volume untuk setiap jenis pekerjaan.



II -3



g)

Membantu dalam pelelangan proyek seperti memberikan penjelasan dalam rapat pemberian pekerjaan dan membuat berita acara penjelasan.

h)

Menghadiri rapat koordinasi pengelola / pelaksana proyek secara berkala.

i)

Mempertanggung jawabkan hasil perencanaan kepada pemberi tugas atau pemilik proyek (owner) Yang bertindak selaku konsultan perencana dalam Proyek Pembangunan

Apartemen Presidential 2 St.Moritz adalah sebagaimana yang telah ditulis dalam data umum proyek. Hal-hal yang dilakukan konsultan perencana berupa koordinasi dengan konsultan pengawas. 2.2.3

Konsultan MK (Manajemen Konstruksi ) Konsultan MK adalah badan hukum yang diberikan kekuasaan oleh pemilik proyek untuk mengawasi dan mengontrol serta mengarahkan pekerjaan agar tercapai hasil yang sebaik-baiknya sesuai dengan persyaratan yang tercantum dalam spesifikasi dan persyaratan dalam dokumen kontrak antara pemilik proyek dengan kontraktor. Tugas dan tanggung jawab konsultan pengawas secara umum adalah : a)

Mengadakan pengawasan langsung di lapangan selama pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh pelaksana.

b)

Memberikan petunjuk-petunjuk teknis pada kontraktor guna menjaga hasil pelaksanaan proyek sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan.

c)

Memberikan instruksi dan koreksi pada kontraktor bila ada penyimpangan pelaksanaan pekerjaan

d)

Memberikan saran serta turut memecahkan kesulitan teknis yang mungkin terjadi selama pelaksanaan pekerjaan.

e)

Menyetujui atau menolak perubahan pekerjaan dan pemakaian bahan bangunan yang tidak sesuai dengan pelaksanaan teknis yang tercantum dalam RKS proyek.

f)

Menyerahkan berita acara realisasi kemajuan fisik proyek kepada pemilik proyek.



II -4



g)

Membuat laporan teknis mengenai kemajuan fisik dan hambatan yang terjadi di lapangan, berupa laporan harian, mingguan dan bulanan kepada pemilik proyek.

h) 2.2.4

Memberikan pernyataan telah selesainya proyek kepada pemberi tugas.

Pelaksana / Kontraktor Kontraktor

adalah

orang/badan

hukum

yang

menerima

dan

menyelenggarakan pekerjaan bangunan menurut biaya yang telah tersedia dan melaksanakan sesuai dengan peraturan dan syarat-syarat serta gambar-gambar rencana yang telah ditetapkan. Untuk mendapatkan pekerjaan kontraktor harus menjadi pemenang lelang atau ditunjuk langsung oleh pemberi tugas/pemilik proyek. Dalam pelaksanaannya kontraktor dapat menunjuk sub-sub kontraktor untuk membantunya dalam pekerjaan tertentu dengan sepengetahuan pemberi tugas. Tugas dan tanggung jawab kontraktor secara umum adalah : a) Melaksanakan pekerjaan yang diberikan dengan mematuhi peraturan dalam dokumen kontrak yang berkaitan dengan penyelenggaraan bangunan berupa gambar-gambar kerja, Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) b) Mengadakan perhitungan kembali ukuran-ukuran yang dianggap c) Meragukan dalam membuat gambar detail pelaksanaan (shop drawing), serta perbaikan gambar kerja dan gambar akhir pekerjaan (as built drawing) yang disetujui oleh konsultan pengawas sesuai dengan pelaksanaan di lapangan, sehingga akan mempermudah dalam pelaksanaan dan pengawasan di lapangan. Gambar proyek dapat dilihat pada lampiran A. d) Menyediakan tenaga kerja, peralatan kerja dan bahan-bahan sesuai dengan yang diisyaratkan. e) Membayar semua biaya pelaksanaan, misalnya upah buruh, sewa alat dan peralatan kerja yang lainnya. f) Membuat laporan kemajuan pekerjaan yang harus disetujui dan diserahkan kepada konsultan pengawas disertai keterangan mutu bahan, alat dan hasil test laboratorium. g) Selalu berkonsultasi dan memberitahukan masalah yang timbul di lapangan kepada perencana dan pengawas. Erwin Suganda & Anwarsyah 2013


II -5



h) Menerima sejumlah biaya pelaksanaan proyek seperti yang telah ditetapkan dalam dokumen kontrak. i) Mengikuti atau menghadiri rapat-rapat koordinasi yang diselenggarakan oleh pengelola / pelaksana proyek secara berkala. j) Memilih serta mengawasi sub kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan tertentu dengan persetujuan konsultan pengawas. k) Melakukan perbaikan atas kerusakan atau tidak sempurnanya pekerjaan akibat kelalaian selama pelaksanaan dan semua biaya ditanggung oleh kontraktor. l) Menyelesaikan dan menyerahkan hasil pekerjaan. m) Menjamin dan menjaga keamanan, ketertiban selama pelaksanaan proyek.

Yang bertindak selaku kontraktor utama dalam Proyek Pembangunan Apartement Presidential 2 – St.Moritz di sini adalah PT. Pembangunan Perumahan . Fungsi kontraktor dalam pekerjaan ini adalah sebagai pelaksana pembangunan. Di dalam menjalankan fungsi tersebut, maka kontraktor harus selalu berpegang pada prinsip waktu, yaitu pekerjaan dapat diselesaikan dengan tepat waktu atau lebih cepat dengan pemakaian material yang seefisien mungkin tetapi kualitas atau mutu harus tetap memenuhi syarat serta dapat dipertanggung jawabkan kekuatan dan keamanannya. Untuk mencapai hal tersebut diatas, kontraktor memerlukan suatu pengaturan dan manajemen agar rencana kerja dapat dipenuhi, yang dituangkan dalam bentuk organisasi proyek. Dengan adanya organisasi proyek, tugas dan wewenang masingmasing pihak yang terlibat dan kepada siapa mereka bertanggung jawab dapat diketahui dengan jelas. Struktur organisasi proyek dapat dilihat pada dibawah ini.



II -6



PROJECT MANAGER Barlin Wisnu Aji

SAFETY, HEALTH & ENVIRONMENT Haryono

SITE ENGINEERING MANAGER Fahrul Ulum

QUALITY CONTROL Susilo

SITE OPERATION MANAGER Suyadi

SITE ADMINISTRATION MANAGER Mochammad Fajar

GS Suherman

AKUNTANSI Mathilda

COST CONTROL Syar'i Gaus LOGISTIK Fifit

METHODS & QS Rizky A. DRAFTE Cecep S.

SP Lasno Purwanto Daryono

UITZET Larno Hardi Mustain

GENERAL AFFAIR Adi K. OB Hasan SECURITY Ali Sabit

EQUIPMENT Sarkuji Dedi

Gambar 2.1 Struktur Organisasi Proyek

2.2.5

Hubungan Kerja Antara Unsur Pelaksana Proyek Hubungan kerja antar unsur-unsur pelaksana proyek adalah hubungan dalam pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Hal ini merupakan suatu bentuk manajemen proyek yang diperlukan dalam setiap pelaksanaan proyek, baik proyek dengan skala besar maupun kecil. Dengan adanya hubungan kerja ini, diharapkan adanya kerja sama yang baik antara pihak-pihak yang terkait, agar pekerjaan yang dilaksanakan tidak saling tumpah tindih antara pihak yang satu dengan pihak yang lainnya, sehingga terwujud hasil pelaksanaan sesuai dengan tujuan, tepat mutu dan tepat waktu. Semua unsur harus berpedoman pada peraturan-peraturan yang telah ditetapkan sebelumnya, baik secara teknis maupun administratif.



II -7



PEMBERI TUGAS (PEMILIK PROYEK)

KONSULTAN

MAIN KONTRAKTOR Gambar 2.2 Bagan Hubungan Organisasi Proyek Keterangan : ---- = hubungan koordinatif = hubungan instruktif Di bawah ini akan dijelaskan secara umum pada masing-masing hubungan proyek, sebagai berikut : 2.2.5.1

Hubungan Antara Pemberi Tugas Dengan Kontraktor Bentuk ikatan antara keduanya berupa kontrak. Pemberi tugas kepada kontraktor pelaksana memeberikan biaya pelaksanaan pekerjaan, sedangkan kontraktor pelaksana kepada pemberi tugas memberikan hasil/produksi pekerjaan. Sesuai dengan peraturan atau ketentuan yang berlaku, hubungan kerja antar pemberi tugas dan kontraktor pelaksana pada umumnya dituangkan dalam suatu kontrak atau surat Perjanjian Pekerjaan Pemborongan. Hubungan kerja ini baru timbul setelah melalui proses pelelangan atau juga melalui penunjukan langsung.

2.2.5.2

Hubungan Antara Pemberi Tugas Dengan Konsultan Supervisi Bentuk ikatan antara keduanya adalah kontrsk. Pemberi tugas kepada konsultan supervisi memberikan wewenang penuh untuk mengawasi jalannya proyek dan memberikan imbalan jasa berupa pembayaran jasa pengawasan, sedangkan konsultan supervisi kepada pemberi tugas melakukan pengawasan dan melaporkan jasa pengawasan terhadap pelaksanaan pekerjaan menyangkut mutu dan waktu pelaksanaan. Seperti halnya hubungan antara pemberi tugas dan konsultan perencana, maka hubungan kerja antara pemberi tugas dengan pengawas



II -8



sebaiknya juga dituangkan dalam suatu kontrak atau surat perjanjian pekerjaan pengawasan. 2.2.5.3 Hubungan Antara Konsultan Supervisi Dengan Kontraktor Ikatan antara keduanya berupa aturan pelaksanaan pekerjaan. Konsultan pengawas kepada kontraktor pelaksana menuntut pelaksanaan sesuai dengan persyaratan, sedangkan kontraktor pelaksana terhadap konsultan pengawas melakukan konsultasi pelaksanaan pekerjaan. 2.3

STRUKTUR ORGANISASI Struktur organisasi adalah suatu kerangka kerja yang mengatur pola hubungan kerja antar orang atau badan yang berada di dalamnya, dimana masingmasing mempunyai peran, tugas, kewajiban serta tanggung jawab tertentu dalam suatu kesatuan utuh. Dari struktur organisasi tersebut dapat diketahui dengan jelas kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat dalam proyek. Struktur organisasi proyek dapat dilihat pada Gambar 1. berbeda dengan proyek proyek pada umunya, proyek dengan system KSO ( Kerja Sama Operasi ) adalah gabungan dari 2 perusahaan kontraktor yang berdiri sendiri untuk melaksanakan proyek. Seperti perusahaan sendiri, KSO mengelola keuangan proyek sendiri. Kantor pusat masingmasing perusahaan hanya sebagai monitor. Sesuai kesepakatan di awal, salah satu kontraktor menjadi Leader dari kontraktor yang lain. Tugas dan wewenang serta tanggung jawab masing-masing unsur organisasi kontraktor adalah sebagai berikut :

2.3.1 Komite Komite merupakan wakil dari masing masing perusahaan yang menerima laporan dari proyek KSO. Biasanya beranggotakan Direktur dari masing masing perusahaan. Mempunyai wewenang menentukan kebijakan kebijakan yang berhubungan dengan kegiatan keuangan proyek. 2.3.2 Project Manager Manajer proyek mempunyai wewenang dan tanggung jawab terhadap segala hal yang berhubungan dengan pelaksanaan dan kegiatan pengkoordinasian yang melibatkan seluruh staf dibawahnya. Tugas dan tanggung jawabnya antara lain : Erwin Suganda & Anwarsyah 2013


II -9



a) Membuat sistem yang baik dan benar b) Menciptakan hubungan kerja yang baik antara semua anggota pelaksana proyek serta mengatur tugas bawahannya sesuai dengan keahlian dan kemampuannya. c) Membuat time schedule pelaksanaan pekerjaan. d) Menyusun laporan kemajuan proyek untuk dilaporkan kepada kantor pusat kontraktor. e) Menjadi penghubung antara kontraktor dengan Owner 2.3.3 Deputi Project Manager Deputi Project Manager bertugas Sebagai wakil Project Manager dan juga menggantikan Project Manager jika Project Manager ada halangan dalam melaksanakan tugasnya. Selain itu ada bererapa tugas dan tangung jawab Deputi Project Manager. Sedikit berbeda dengan Project manager, Deputi Poject Manager lebih intens mengawasi jalannya project. 2.3.4 Quality Control (QC) Quality Control mempunyai tanggung jawab mengawal pembangunan proyek agar hasil yang didapat sesuai dengan qualitas yang sudah ditentukan. Tugas dan tanggung jawabnya antara lain : a) Membuat Quality Plan b) Memerikasa hasil pekerjaan pembesian dan bekisting sebelum dilaksanakan pengecoran. c) Mengadakan checklist semua pekerjaan dan membuat evaliasi apakah pekerjaan tersebut sudah sesuai standart kualitas. 2.3.5

Safety & House Keeping Officer (SHE-O) Mempunyai tugas antara lain : a) Menyusun Safety Plan yang berisikan SOP penerapan safety diproyek. b) Mengidentifikasi resiko pekerjaan. c) Bertanggung jawab atas kebersihan proyek. d) Membentuk tim safety patrol yang bertugas mengawasi penerapan safety dan kebersihan secara periodik.



II -10



2.3.6 Safety Supervisor ( SS ) Merupakan staf dari Safety & House Keeping Officer yang mempunyai tugas dan tanggung jawab antara lain Membantu Safety & House Keeping Officer dalam mengaplikasikan standart safety dan house keeping di proyek. 2.3.7 Site Engineering Manager Site Engineering Manajer adalah orang yang bekerja pada kontraktor yang ditunjuk mewakili perusahaan dan memimpin pelaksanaan proyek dilapangan. Tugas dan tanggung jawabnya antara lain : a) Menciptakan hubungan kerja yang baik antara semua anggota pelaksana proyek serta mengatur tugas bawahannya sesuai dengan keahlian dan kemampuannya. b) Memberikan pengarahan kepada stafnya mengenai masalah-masalah teknis di lapangan. c) Menyiapkan gambar shop drawing yang menjadi acuan pelaksanaan dilapangan. d) Menyiapkan progress report. e) Memonitor dan mengelola biaya proyek. 2.3.8

Site Engineering Site Engineering mempunyai tugas dan tanggung jawabnya antara lain : a) Membuat Juklal proyek dan methode kerja. b) Membuat VE. c) Mengkoordinasi Drafter.

2.3.9 Cost Control & Kontrak Adminitrasi Cost Control mempunyai tugas dan tanggung jawabnya antara lain : a) Membuat Rencana Anggaran Proyek. b) Mengontrol Biaya operasional proyek. c) Membuat laporan biaya kepusat d) Mengevaluasi Rekanan. e) Membuat kontrak kerja dengan Rekanan. 2.3.10 Quantity Surveyor Quantity Surveyor mempunyai tugas dan tanggung jawabnya antara lain : Erwin Suganda & Anwarsyah 2013


II -11



a) Membuat Time Schedule. b) Membuat Kurva S. c) Membuat Progress mingguan dan bulanan. d) Menghitung volume pekerjaan. 2.3.11 Tenaga Logistik dan Peralatan Seseorang yang berada pada bagian ini mempunyai tugas mengurusi pemasukan dan pengeluaran material untuk kelancaran pekerjaan. Disamping bertugas juga melakukan pencatatan dan pemesanan material serta peralatan. Pencatatan dilakukan untuk menghitung jumlah uang yang harus dibayarkan kontraktor pada supplier. Tugasnya dapat diuraikan sebagai berikut : 1)

Merencanakan pembelian bahan peralatan yang akan digunakan selama pelaksanaan proyek.

2)

Melaksanakan pembelian material dan peralatan sesuai dengan spesifikasi

3)

Melaksanakan sistem administrasi pembelian dan penyimpanan bahan serta peralatan termasuk pengeluarannya dari gudang

4)

Memberi pengarahan pada bagian gudang mengenai pengaturan material dan peralatan yang didatangkan, penyimpanan dan pengeluaran dari gudang .

2.3.12 Site Operation Manager Site Operation Manager bertugas mengurusi pelaksanaan pekerjaan diproyek. Tugas Site Operation Manger adalah sebagai berikut : a)

Menciptakan hubungan kerja yang baik antara semua anggota pelaksana proyek serta mengatur tugas bawahannya sesuai dengan keahlian dan kemampuannya

b)

Membuat schedule harian dan mingguan

c)

Mengontrol sechedule yang sudah ditetapkan

d)

Membuat evaluasi terhadap kualitas hasil pekerjaan.

e)

Memimpin rapat dengan Mandor dan Sub Kontraktor.



II -12



2.3.13 General Superintendent (GSP) Pelaksana mempunyai wewenang dan tanggung jawab mengenai masalah teknis pelaksanaan pekerjaan di lapangan dan mengkoordinir para mandor. Tugas dan tanggung jawabnya antara lain : a)

Memberi pengarahan pada staf bawahannya mengenai masalah-masalah teknis di lapangan.

b)

Mengatur sistem kerja dilapangan agar dapat mencapai target yang telah ditetapkan.

c)

Membuat perencanaan pekerjaan mingguan.

d)

Menghitung volume pekerjaan yang telah dilaksanakan.

e)

Menyiapkan gambar shop drawing.

f)

Menyiapkan laporan harian dan mingguan

g)

Menyiapkan progress report

h)

Mengontrol pelaksanaan pekerjaan sub kontraktor

i)

Mengarahkan teknis pelaksanaan pekerjaan di lapangan

2.3.14 Site Adminitration Manager Tenaga administrasi dan keuangan bertugas mengurusi pelaksanaan pekerjaan dalam bidang administrasi dan keuangan. Tugas tenaga administrasi dan keuangan adalah sebagai berikut : a)

Mengatur surat menyurat, baik surat masuk atau surat keluar

b)

Mengontrol pembukuan yang berhubungan dengan administrasi biaya

c)

Mengontrol pemasukan dan pengeluaran uang supaya biaya bisa terkendali

d)

Membuat neraca keuangan

e)

Membuat laporan ke kantor pusat.

2.3.15 Adminitration Staff Tenaga administrasi dan keuangan bertugas mengurusi pelaksanaan pekerjaan dalam bidang administrasi dan keuangan. Tugas tenaga administrasi dan keuangan adalah sebagai berikut : a)

Melakukan surat menyurat, baik surat masuk atau surat keluar

b)

Melakukan pembukuan yang berhubungan dengan administrasi biaya



II -13



c)

Melakukan hubungan dengan pihak lingkungan sekitar

d)

Membuat rekapitulasi gaji karyawan dan upah kerja.

2.4 SISTEM KONTRAK Kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya. Beberapa jenis kontrak konstruksi : 1. Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya 2. Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa 3. Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran 4. Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas 2.4.1

Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya

Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya dibagi menjadi 2, yaitu : 

Fixed Lump Sum Price Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai

dengan rancangan biaya tertentu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut. Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesai, sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.



II -14





Unit Price Kontrak jenis ini adalah suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit

volume, per unit panjang ataupun per unit berat. Kontrak ini dipakai jika kualitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya tidak dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan pengukuran (opname) bersama pemilik dan kontraktor terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai. 2.4.2

Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa

Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa dibagi menjadi 3, yaitu : 

Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)

Pada jenis kontrak ini kontraktor dibayar berdasarkan atas semua biaya pengeluarannya. Kontrak jenis ini biasanya untuk proyek-proyek pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain. 

Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)

Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan, umumnya didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan kontraktor. Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek belum bisa diestimasi secara akurat, karena perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat, sementara rencana dan spesifikasi belum dapat diselesaikan. Kekurangan dari kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan.



II -15





Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)

Pada jenis kontrak ini imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan. 2.4.3

Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran

Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran dibagi menjadi 3, yaitu : 

Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

Yaitu prestasi pekerjaan kontraktor dihitung setiap bulan dan dibayar setiap bulan. Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal. Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betulbetul selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi 

Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)

Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase. Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment). Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading) 

Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed)

Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 % diterima baik oleh pengguna jasa baru dibayar oleh penyedia jasa. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank Kontrak bentuk ini biasanya nilainya lebih tinggi. Erwin Suganda & Anwarsyah 2013


II -16



2.4.4

Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas

Kontrak berdasarkan aspek pembagian tuas dibagi menjadi 6, yaitu : 

Bentuk Kontrak Konvensional

Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu aspek pembangunan saja. Setiap aspek satu Penyedia Jasa dimana perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa yang berbeda. Oleh karena itu pengawas pekerjaan secara khusus diperlukan untuk mengawasi pekerjaan. 

Bentuk Kontrak Spesialis

Penggunan jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan spesialis untuk masing-masing keahlian. Keuntungan dari kontrak ini adalah : 1. Mutu pekerjaan lebih handal, 2. Penghematan waktu, dan 3. Keleluasaan dan kemudahan mengganti penyedia jasa.



Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)

Dalam bentuk kontrak ini, penyedia jasa bertugas membuat perencanaan yang lengkap dan melaksanakannya

dalam

suatu

kontrak

konstruksi.

Perbedaan

antara

design

construction/built, dan turn-key adalah dari sistem pembayarannya, dimana pada design construction/built pembayaran secara termijn sesuai pekerjaan. Sedangkan key-turn pembayarannya sekaligus setelah pekerjaan selesai. 

Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)

Pada bentuk kontrak ini proses mulai dari perencanaan, pengadaan dan peralatan dan pemasangan / pengerjaan menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Pengguna jasa hanya memberikan TOR atau pokok-pokok acuan tugas. Kontrak ini biasa dipakai untuk pembayaran pekerjaan-pekerjaan dalam industri.



II -17





Bentuk Kontrak BOT/BLT

Pada jenis kontrak ini Investor membangun pada lahan pemilik (Build). Setelah itu Investor mengelola selama kurun waktu tertentu (Operate) dan setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemilik (Transfer).



Bentuk Swakelola (Force Account)

Yaitu suatu tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung jawab secara langsung dalam pelaksanaan proyek tsb. Dalam Proyek The St. Moritz Tower Presidential-2 menggunakan jenis kontrak Fixed Lump Sum Price, diikat oleh harga m2 yang telah disepakati tetapi PT. PP diberi kewenangan redesain bekerja sama dengan konsultan perencana terkait yaitu PT. Ketira.



II -18

BAB II SISTEM MANAJEMEN ORGANISASI PROYEK

Recommend Documents