30
BAB II PENGATURAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN, PENYERAHAN FASILITAS UMUM, DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA BATAM A. Gambaran Lokasi Penelitian Lokasi yang dipilih untuk melakukan penelitian ini adalah di lokasi Perumahan di Kota Batam tepatnya di perumahan Plamo Garden dan Taman Harapan Indah. Perumahan Plamo Garden secara administratif letaknya di Batam Centre dan Perumahan Taman Harapan Indah letaknya di daerah Batu Ampar. Perumahan Plamo Garden dikelola oleh perusahaan berbadan hukum yaitu PT.Plamo Karya, berkedudukan di Batam. Perumahan Taman Harapan Indah dikelola oleh perusahaan berbadan hukum yaitu PT.Pratama Dwiniaga Sejati berkedudukan di Kota Batam. Pemilihan lokasi penelitian ini di dasarkan pada pertimbangan bahwa di perumahan Taman Harapan Indah tersebut ditemukan hal yang khusus yaitu pihak pengembang yang tidak memberikan apa yang menjadi hak konsumen yaitu row (right of way) jalan yang tadinya harus menjadi jalan dengan luas yang ditentukan ternyata direncanakan untuk diubah fungsinya menjadi perumahan dan di perumahan Plamo Garden adalah sebagai contoh pelaksanaan yang sesuai fungsinya dari pihak pengembang. Hal terpenting
yang akan di kaji dan menjadi pertimbangan kuat untuk
melakukan penelitian adalah aspek hukum penyerahan fasilitas umum yang sesuai
30
31
dengan ketentuan yang berlaku sehingga terpenuhinya apa yang menjadi hak masyarakat, terutama masyarakat sebagai Konsumen pembeli perumahan. Berdasarkan sejarahnya Kota Batam dikembangkan sejak awal tahun 1970 sebagai basis logistik dan operasional untuk industri minyak dan gas bumi oleh Pertamina. Berdasarkan Keputusan Presiden No 41 Tahun 1973 tentang Industri Pulau Batam, pembangunan Kota Batam dipercayakan kepada lembaga pemerintah bernama Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB) yang dikenal dengan Otorita Batam. Pengembangan Pulau Batam terbagi dalam beberapa periode dengan penjelasan sebagai berikut: “Periode pertama yaitu tahun 1971-1976 yaitu sebagai periode persiapan yang di pimpin oleh Dr. Ibnu Sutowo. Periode kedua yaitu tahun 1976-1978 adalah Periode Konsolidasi di pimpin oleh Prof. BJ. Sumarlin. Setelah itu adalah periode pembangunan sarana prasarana dan penanaman modal yang berlangsung selama 20 tahun yaitu tahun 1978-1998 yang di ketuai oleh Prof. Dr. BJ. Habibie. Kemudian Pada tahun 1998-2005 di sebut Periode Pengembangan Pembangunan Prasarana dan Penanaman Modal Lanjutan dengan perhatian lebih besar pada kesejahterahan rakyat dan perbaikan iklim investasi. Dan tahun 2005 sampai sekarang adalah Periode Pengembangan Batam yang ditekankan pada peningkatan sarana dan prasarana, penanaman modal serta kualitas lingkungan hidup yang dipimpin oleh Mustofa Wijaya.66 Secara geografis Kota batam memiliki letak yang sangat strategis yaitu jalur pelayaran internasional dengan jarak 12,5 mil laut dari Singapura. Selain itu letak Kota Batam juga dekat dengan Malaysia. Perkembangan jumlah penduduk di Kota Batam adalah sangat pesat. Terbukti dari tahun 1970 yang hanya berjumlah 6000 66
Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, Badan Penguasaan Kawasan Perdagangan Bebas Dan Pelabuhan Bebas Batam, (Kota Batam: Development Progress of Batam Indonesia, edisi pertama 2010), hal 5
32
(enam ribu) jiwa dan saat ini berkembang menjadi 1.081.527 (satu juta delapanpuluh satu ribu lima ratus dua puluh tujuh) jiwa.67 Kota Batam adalah suatu kota yang berbeda kondisinya dengan kota lain di Indonesia di karenakan letak strategis Kota Batam yang berdekatan dengan luar negeri sehingga menjadi daerah wilayah usaha bonded warehouse atau kawasan berikat yang menjadikan lahirnya Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 dengan tujuan untuk memperlancar pelaksanaan pengembangan daerah industri. Melalui Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 dinyatakan bahwa seluruh tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan kepada Otorita Batam dengan Hak pengelolaan (HPL). Ketua Otorita Batam memiliki wewenang untuk merencanakan peruntukan
dan penggunaan
tanah serta
menyerahkan pada pihak ketiga. Hak pengelolaan yang diberikan kepada Otorita Batam secara parsial diberikan hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai. Namun tetap melakukan pendaftaran tanah di kantor Badan Pertanahan Kota Batam.68 Dengan pengaturan tersebut menjadikan
ada perbedaan dalam prosedur
kepengurusan status hak atas tanah di Kota Batam dengan kota lainnya. Jika di kota lain di Indonesia melalui alas hak adat proses untuk memperoleh sertifikat bisa langsung ke Badan Pertanahan Nasional tidak demikian dengan di Kota Batam. Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 harus di sesuaikan Keputusan Menteri
67 Wikipedia, http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Batam, Kota Batam, di publikasikan tanggal 26 November 2011, di akses tanggal 03 Januari 2012 68 Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, Badan Penguasaan kawasan perdagangan Bebas dan pelabuhan Bebas Batam, (Kota Batam: Development Progress of Batam Indonesia,edisi pertama 2010), hal 7
33
Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977 tentang Pengelolaan dan Penggunaan Tanah di Daerah Industri Pulau Batam.69 Dalam hubungan kerja antara Otorita Batam dengan Kotamadya Batam, Otorita Batam bertanggung jawab untuk pelaksanaan pengembangan daerah industri Pulau Batam sesuai dengan perencanaan yang di tetapkan. Walikotamadya memimpin pemerintahan, membina kehidupan masyarakat Kotamadya Batam di segala bidang dan mengkoordinasikan bantuan dan dukungan untuk pembangunan daerah industri Pulau Batam. Untuk mencapai daya guna dan hasil guna sebesarbesarnya dalam
penyelenggaraan pemerintahan, pembangunan dan pembinaan
kehidupan masyarakat maka harus ada kerjasama yang baik antara Otorita Batam dengan Kotamadya Batam.70 Kerjasama yang di maksud di atur sebagai berikut : 71 1. Rencana Induk pengembangan Daerah Industri Pulau Batam ditetapkan oleh presiden atau usul Ketua Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam. 2. pengembangan Kawasan Daerah Industri Pulau Batam berdasarkan dan sesuai dengan rencana induk. 3. Izin dan rekomendasi dalam bidang usaha dan pengembangan Industri diselenggarakan secara fungsional oleh instansi yang bersangkutan kecuali izin dan rekomendasi dalam bidang usaha dan pengembangan daerah industri yang menurut ketentuan di limpahkan kepada Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam. 4. Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam membantu kelancaran pemasukan sumber pendapatan daerah dan negara yang berhubungan dengan bidang tugasnya. 5. Pemerintah Kotamadya Batam dan instansi-instansi pemerintah lainnya membantu mewujudkan tercapainya tujuan pemerintah dan perizinan. 69
AP Parlindungan, Hak Pengelolaan menurut sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju 1989)
hal 33 70
Keputusan Presiden Republik Indonesia nomor 7 tahun 1984 tentang Hubungan Kerja Antara Kotamadya Batam dengan Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, pasal 1-3 71 Ibid, pasal 4
34
6. Walikotamadya Batam bersama Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam secara periodik mengadakan rapat koordinasi dengan instansi-instansi pemerintah lainya guna mewujudkan sinkronisasi program di antara mereka sejauh mengenai pelaksanaan pembangunan sarana, prasarana dan fasilitas lainnya yang diperlukan dalam rangka pengembangan fasilitas lainnya yang di perlukan dalam rangka pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, koordinasi tersebut dilaksanakan oleh Otorita pengembangan Daerah industri Pulau Batam. B. Pengaturan Permohonan Alokasi Lahan 1.
Hak Pengelolaan di Kota Batam Hak pengelolaan merupakan
hak atas tanah yang tidak di kenal dalam
Undang-Undang Pokok Agraria tahun 1960. Kebutuhan akan tanah dalam rangka meningkatkan
kegiatan usaha semakin tinggi. Dalam rangka kegiatan tersebut
diperlukan suatu hak yang memberikan kewenangan besar kepada pemegang hak untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan guna keperluan usahanya. Hak Guna Usaha yang di atur pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dirasa tidak cukup untuk mengakomodasi kebutuhan kegiatan usaha yang semakin meningkat. Oleh karena itu pemerintah memberikan suatu hak yang tidak disebutkan secara eksplisit dalam UUPA yang dinamakan Hak Pengelolaan. Hak Pengelolaan ini lahir dan berkembang sesuai dengan perkembangan suatu daerah.72
72
Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta:Sinar Grafika 2007), Hal 147
35
Nama Hak Pengelolaan berasal dari Bahasa Belanda yaitu beheersrecht yang artinya hak penguasaan yang merupakan
perwujudan dari asal-muasal hukum
pertanahan di Indonesia secara yuridis di atur di peraturan pemerintah yang isinya :73 a. Merencanakan peruntukan, penggunaan tanah tersebut b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya c. Menerima uang pemasukan/ganti rugi atau uang wajib tahunan. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai negara yang sebagian kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegangnya antara lain instansi pemerintah termasuk pemerintah daerah, Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, PT Persero, Badan Otorita serta badan-badan hukum pemerintah lainnya. 74 Kewenangan tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang Hak Pengelolaan atau pihak ketiga. Istilah hak pengelolaan berasal dari hak penguasaan yakni hak yang di berikan pemerintah kepada suatu kementrian atau jawatan atau daerah swatantra untuk keperluan dan peruntukan kepentingan tertentu dari kementrian atau jawatan tersebut.75
73
Peraturan Pemerintah nomor 8 tahun 1953 tentang Hak Penguasaan Tanah-tanah negara http://Gagasan hukum.wordpress.com/2010/07/12/seputar Hak Pengelolaan, Seputar Hak Pengelolaan, dipublikasikan tanggal 12 Juli 2010, di akses tanggal 20 Juni 2011 75 Peraturan pemerintah nomor 8 tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah negara, pasal 3 jo pasal 4 74
36
Menurut AP Parlindungan secara langsung Pasal 2 ayat (4) UUPA menyatakan bahwa:76 “hak menguasai dari negara di atas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional menurut ketentuan peraturan pemerintah.” Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 harus disesuaikan dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1/1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-bagian tanah Hak Pengelolan serta Pendaftarannya dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah dan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977 tentang
Pengelolaan dan Penggunaan Tanah di
Daerah Industri Pulau Batam.77 Di atas hak pengelolaan Lahan (HPL) masih dapat diletakkan lagi hak atas tanah, antara lain hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai, akan tetapi dari hasil analisa HGB lebih sering diletakkan diatas HPL yang diberikan kepada pihak ketiga yaitu badan hukum atau perorangan, atas dasar perjanjian antara pemegang HPL dengan pihak ketiga tersebut. Sebagai contoh HGB yang berada di atas HPL diperuntukkan sebagai perumahan yang di kelola oleh pihak pengembang selaku pihak ketiga, maka pihak ketiga tersebut wajib meminta persetujuan dari pemegang
76
AP Parlindungan, Hak Pengelolaan menurut sistem UUPA, (Bandung: mandar Maju 1994),
Hal 7 77
Ibid, hal 33
37
HPL sehingga jelas bahwa fungsi persetujuan sebagai kontrol dan tidak bersifat mutlak dari pemegang HPL. 2.
Tata Ruang Kota Batam Ruang Wilayah Kesatuan Republik Indonesia sebagai Karunia Tuhan Yang
Maha Esa kepada Bangsa Indonesia adalah merupakan suatu kesatuan utuh dengan letak kedudukan yang strategis sebagai negara kepulauan dengan keanekaragaman ekosistem yang merupakan sumber daya alam yang perlu di syukuri, dilindungi dan dikelola untuk mencapai keadilan dan kesejahteraan rakyat yang sesuai dengan tujuan nasional karena itu ruang perlu seefektif mungkin
dimanfaatkan secara terkoordinasi, terpadu dan
dengan memperhatikan faktor-faktor politik, ekonomi, sosial,
budaya, pertahanan, keamanan dan kelestarian kemampuan lingkungan untuk menopang pembangunan nasional demi terciptanya masyarakat yang adil dan makmur. Berdasarkan ketentuan Pasal 1 Undang-undang No 26 tahun 2007 tentang penataan ruang, dikatakan sebagai berikut: Ruang (space) meliputi ruang daratan, lautan, udara termasuk juga ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah serta sumber daya alam yang terkandung di dalamnya bagi kehidupan dan penghidupan. Kegiatan manusia dan mahluk hidup lainnya membutuhkan ruang sebagaimana lokasi berbagai pemanfaatan ruang atau sebaliknya suatu ruang dapat mewadahi berbagai kegiatan sesuai dengan kondisi alam setempat dan tehnologi yang di terapkan, adalah tempat manusia hidup dan melakukan kegiatan serta memelihara kelangsungan hidupnya. Space berasal dari Bahasa Latin spatium yang berarti terbuka luas, memungkinkan orang berkegiatan Dan bergerak leluasa di dalamnya yang dapat berkembang tak terhingga, ruang adalah posisi perletakan sebuah objek, dan menjadi suatu medium yang memungkinkan suatu objek bergerak. Bidang publik ruang perkotaan adalah semua jaringan perkotaan yang merupakan suatu tempat yang dapat menunjukan perletakan suatu objek yang dapat di akses secara fisik dan visual oleh masyarakat
38
umum, termasuk jalan, trotoar, taman kota, lapangan dan alun-alun. Ruang privat adalah ruang yang di peruntukan bagi aktivitas kalangan terbatas yang penggunaannya bisa bersifat tertutup dalam suatu teritori berdasarkan kepemilikan secara legal oleh perorangan maupun badan hukum.78 Sebagaimana di atur pada Pasal 9 undang-undang nomor 26 tahun 2007 tentang penataan ruang dijelaskan sebagai berikut: Penataan ruang adalah proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian penataan ruang. Secara adminitratif penataan ruang meliputi wilayah nasional, wilayah provinsi dan wilayah kabupaten /kota. Kawasan perkotaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat pemukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa, pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi. Agar sesuai dengan rencana tata ruang dilakukan pengendalian melalui kegiatan perizinan, pengawasan dan penertiban penataan ruang tujuannya yaitu untuk mendapatkan pengakuan kepada setiap pemanfaatan ruang, menolak pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, menjaga kesesuaian dan tindakan menertibkan jika pemanfaatan ruang tidak sesuai.79 Rencana tata ruang yang baik tidak selalu menghasilkan penataan ruang yang baik, tanpa di dukung para pengelola perkotaan dan daerah (urban and regional managers) yang handal, dilengkapi mekanisme pengawasan dan pengendalian pembangunan (development control) yang jelas. Pembangunan daerah perkotaan perlu dilakukan secara berencana dan lebih memperhatikan keserasian hubungan antar kota dengan lingkungan antar kota serta keserasian pertumbuhan kota itu sendiri.80 Salah satu karakteristik yang sangat tampak dari suatu kota adalah bahwa perubahan berlangsung dengan cepat dan kelompok komunitas tertentu tidak ikut 78
Paulus Haryono MT, Sosiologi Kota Untuk Arsitek, (Jakarta: Bumi Aksara,2007),hal 133 Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 Tentang Penataan Ruang, Pasal 9 80 Muhammad Yamin Lubis dan Abd Rahim, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2011), hal 31 79
39
aktif berperan dalam proses perubahan tersebut. Konsep dasar pembangunan haruslah di dasarkan pada rencana tata ruang (Spatial Planning) dan tata guna tanah (land use planning)81. Kegagalan dalam pelaksanaan pembangunan adalah di akibatkan banyaknya instansi yang terlibat di dalamnya. Misalnya Dinas Pekerjaan Umum, Dinas Tata Kota, Direktorat Agraria (sekarang Badan Pertanahan Nasional) dan Bappeda (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah).82 Rencana Tata Ruang/Tata Guna Tanah, ketentuan mengenai garis sepadan beberapa bagian yang boleh di bangun, batas tinggi bangunan dan lain-lain peraturan yang di tetapkan oleh pemerintah daerah merupakan pembatasan bagi kewenangan penggunaan tanah yang bersangkutan.83 Penatagunaan tanah dilaksanakan melalui kebijakan penatagunaan tanah dan penyelenggaraan penatagunaan tanah. Dalam kebijakan penatagunaan tanah di selenggarakan terhadap objek tanah yang meliputi :84 a. Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya baik yang sudah atau yang belum terdaftar. b. Tanah negara c. Tanah ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
81
Ekobudihardjo, Penataan Ruang Pembangunan Perkotaan, (Semarang:Alumni 2011),
82
Suparmo Sastra, Perencanaan Pembangunan Perumahan, ( Bandung: Alumni , 2011),
83
AP Parlindungan, Beberapa Pelaksanaan Kegiatan UUPA, (Bandung: Mandar Maju 1992),
84
Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah (Jakarta: Rajawali Press 2008)
hal.10 hal.30 hal. 62 hal.69
40
Terhadap objek tanah tersebut
penggunaan dan pemanfaatan tanahnya
tersebut harus sesuai dengan rencana tata ruang
wilayah, pelaksanaannya akan
menghasilkan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang . Rencana tata ruang untuk kota harus memperhatikan perkembangan masalah kota dan hasil pengkajian implikasi penataan ruang kota, upaya pemerataan pembangunan dan pertumbuhan ekonomi kota, daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup. Rencana tata ruang wilayah kota terdiri dari:85 a. Rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau yang terdiri dari ruang terbuka hijau publik dan ruang terbuka hijau privat. Proporsi ruang terbuka hijau wilayah kota paling sedikit 30 (tiga puluh) persen dari luas wilayah kota.proporsi ruang terbuka hijau publik pada wilayah kota paling sedikit 20(dua puluh) persen dari luas wilayah kota. b. Rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka non hijau c. Rencana penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan pejalan kaki, angkutan umum, kegiatan sektor informal dan ruang evakuasi bencana yang dibutuhkan untuk menjalankan fungsi wilayah kota sebagai pusat pelayanan sosial ekonomi dan pusat pertumbuhan wilayah Ruang yang
produktif dan berkelanjutan di dukung dengan mengatur
distribusi dan ukuran kegiatan manusia dan atau kegiatan alam yang di atur dengan peruntukan lahan. Komponen analisa perumahan terdiri dari kebutuhan perumahan menurut struktur pendapatan masyarakat, ukuran rumah tangga berdasarkan hasil elaborasi dan kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan. Analisa fasilitas umum terdiri dari komponen analisa : 86 a. fasilitas sosial dan umum, meliputi pengembangan kebutuhan fasilitas:
85
Asep Muslim, Penataan Ruang, (Bandung: Fokusmedia 2007), hal 25 Direktorat Jendral Penataan Ruang Departemen Pekerjaan Umum, Pedoman Rencana Detail Tata Ruang Kota 86
41
b.
c.
d.
e.
1. Sosial: pendidikan, kesehatan, peribadatan, rekreasi, lapangan olah raga, dan lain-lain. 2. Umum : pos keamanan, kantor pos, kantor polisi, taman pemakaman, pos pemadam kebakaran , dan lain-lain. Fasilitas ekonomi pengembangan kebutuhan fasilitas ekonomi 1. Pusat niaga: supermall, mall, grosir, pertokoan, toko, pasar, warung 2. Pusat perkantoran Fasilitas budaya, pengembangan kebutuhan fasilitas budaya di kaitkan dengan seni budaya masyarakat, cagar budaya dan peninggalan bersejarah. 1. Bangunan bersejarah 2. Kampung budaya 3. Ruang dan bangunan pertunjukan. Ruang terbuka hijau yaitu dengan memperhatikan daya dukung penduduk, potensi lahan , tingkat polusi kawasan, gangguan lingkungan, tingkat kepadatan bangunan, kemungkinan cara pengadaan , pemanfaatan dan pengelolaan. Kebutuhan ruang terbuka hijau menurut tingkat dan fungsi pelayanan terdiri dari: 1. Ruang terbuka hijau dengan binaan (pemakaman, lapangan olah raga, perkebunan, pertanian, dan lain-lain) 2. Ruang terbuka hijau alami (sempadan sungai, hutan lindung, dan lain-lain) Ruang terbuka non hijau yaitu dengan memperhatikan daya dukung penduduk,potensi lahan, penggunaan lahan sekitar, tingkat kepadatan bangunan, kemungkinan cara pengadaan, pemanfaatan dan pengelolaannya. Kebutuhan ruang terbuka non hijau menurut tingkat dan fungsi pelayanan terdiri dari: 1. Skala lingkungan kelurahan , kecamatan, kabupaten (sesuai zona rencana) 2. Unsur yang perlu diperhatikan, sosial budaya, ekologis, arsitektur, estetika, ekonomi. 3. Jenis fasilitas: plasa,parkir, lapangan olah raga(out door), taman bermain, trotoar dan lain-lain Rencana tata ruang kota di dukung oleh rencana tata ruang daerah. Rencana
Pembangunan Daerah adalah suatu proses untuk menentukan tindakan masa depan yang tepat melalui urutan pilihan
dengan memperhitungkan sumber daya yang
tersedia yang dilaksanakan oleh semua komponen dalam rangka mencapai visi misi dan tujuan yang meliputi Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJP)
42
yaitu dokumen perencanaan periode 20 (dua puluh) tahun dan Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) yaitu dokumen perencanaan periode 5 (lima) tahun.87 Rencana tata ruang suatu kota harus mendapat izin dari Walikota di kota tersebut, dengan memperhatikan RTRW kota tersebut. Rencana tata ruang Kota Batam selanjutnya rencana tata ruang yang memuat kebijakan dan penetapan wilayah adalah rencana tata ruang yang memuat kebijakan dan Penetapan pemerintahan kota mengenai lokasi kawasan-kawasan yang harus di lindungi di wilayah darat dan wilayah laut, lokasi pengembangan kawasan budidaya termasuk di dalamnya kawasan produksi dan kawasan pemukiman, sistim prasarana transportasi , fasilitas dan utilitas umum , serta kawasan-kawasan di wilayah darat dan wilayah laut yang di prioritaskan pengembangannya dalam kurun waktu rencana. Mengenai kawasan perumahan, melalui peraturan daerah Kota Batam nomor 2
tahun 2004 tentang
Rencana Tata Ruang Kota Batam tahun 2004-2014 pasal 40 di jelaskan sebagai berikut: a. Kawasan perumahan merupakan kawasan tempat tinggal dengan dominasi utama peruntukan berupa perumahan yang di dalamnya sesuai kebutuhan bisa di lengkapi dengan fasilitas pelayanan umum penunjang lingkungan berupa perdagangan dan jasa serta fasilitas sosial budaya. b. Kawasan Perumahan terdiri dari perumahan perkotaan dan perumahan pedesaan dengan sebaran sebagai berikut : 1. Perumahan perkotaan terutama terdapat di Pulau Batam sebagian besar merupakan Perumahan Eksisting dan sebagian lainnya merupakan lokasilokasi yang direncanakan untuk perumahan di alokasikan di:
87
Peraturan Daerah kota Batam Nomor 2 Tahun 2006 tentang Tata Cara penyusunan Rencana Pembangunan Daerah dan Pelaksanaan Musyawarah Perencanaan Pembangunan Daerah Kota Batam, Pasal 1 butir 10
43
c.
d.
e.
f.
a). Kecamatan Nongsa Bagian Barat terutama di sekitar Batam Centre dan sebelah selatan Waduk Sei Baloi hingga sebelah utara bandara dan di Sebelah Selatan simpang jalan Hang Kesturi dengan Jalan Hasanuddin. b).Kecamatan Batu Ampar Bagian Timur, terutama di sebelah timur ruas Jalan Yos Sudarso hingga ke pantai. c). Kecamatan Lubuk Baja terutama di sekitar pusat perdagangan dan jasa Nagoya. d).Kecamatan Sekupang terutama sebelah selatan dan utara Jalan Gajah Mada sebelah selatan Waterfront City dan sebelah utara Jalan Letjen Suprapto. e). Kecamatan Sei Beduk terutama sebelah selatan Jalan Brigjen Katamso sampai jalan Letjen Suprapto, sebelah Barat Jalan Trans Barelang dan di sekitar Simpang Duriangkang yaitu simpang jalan S. Parman dengan jalan menuju Waduk Duriangkang. 2. Diluar Pulau Batam perumahan perkotaan eksisting terdapat terutama di ibukota-ibukota kecamatan yang sudah cukup berkembang yaitu Pulau Belakang Padang dan Pulau Bulan Lintang sedangkan perumahan perkotaan dan direncanakan terutama terdapat di Pulau Setokok, Pulau Rempang, Pulau Galang, Pulau Galang Baru. 3. Perumahan pedesaan yang pada umumnya merupakan perumahan eksisting pada umumnya tersebar dipulau-pulau maupun pulau kecil berpenghuni di wilayah Kecamatan Wilayah Belakang Padang, Kecamatan Bulang, Kecamatan Galang dan Kecamatan Nongsa yaitu Pulau Ngenang dan sekitarnya. Untuk mewujudkan tertib pembangunan perumahan dan mengendalikan peruntukan fasilitas pelayanan umum penunjang lingkungan perumahan ,perlu disusun Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) kawasan sebagai pedoman dan acuan dalam pelaksanaan pembangunan kawasan pemberian perizinan investasi, perolehan hak pengelolaan lahan dan izin membangun di kawasan sesuai ketentuan yang berlaku. Dengan mengingat kondisi pemukiman di Pulau Batam yang sudah cukup padat maka pada lokasi-lokasi yang di rencanakan untuk kawasan perumahan perlu di terapkan kebijakan pembangunan secara vertikal dalam bentuk rumah bertingkat, rumah susun dan apartemen. Perumahan liar perlu di tangani secara preventif untuk mencegah tumbuhnya perumahan liar yang baru dan terhadap perumahan liar yang sudah ada perlu dilakukan tindakan penertiban sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Untuk kawasan-kawasan perumahan yang lokasinya direncanakan di pinggir pantai selain penyediaan fasilitas pelayanan umum penunjang lingkungan perumahan.pada sebagian kawasan yang berada di pinggir pa ntai juga dapat di manfaatkan untuk kegiatan pariwisata dan bagi keperluan mengarahkan rencana tapak penataan lingkungan dan arsitektur bangunan serta bagi
44
keperluan pengadaan ruang publik di pinggir pantai (public beach) yang mesti disediakan perlu di jabarkan lebih lanjut dalam rencana detail tata ruang (RDTR) kawasan. g. Untuk kawasan-kawasan perumahan yang lokasinya di rencanakan di pinggir jalan utama kota selain fasilitas pelayanan umum penunjang lingkungan perumahan, pada sebagian kawasan yang berada di pinggir jalan dapat di manfaatkan untuk kegiatan perdagangan dan jasa yang pengalokasian, peruntukan untuk kegiatan perdagangan dan jasa dan bagi keperluan mengarahkan rencana tapak penataan lingkungan dan arsitektur bangunan serta bagi keperluan pengadaan ruang hijau kota yang mesti di sediakan perlu di jabarkan lebih lanjut dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). h. Untuk perumahan pedesaan yang masih terdapat di Pulau Batam pengembangannya di prioritaskan pada upaya penataan lingkungan, peningkatan sanitasi dan pemugaran bangunan perumahan mencakup di dalamnya pemukiman nelayan dan perkampungan-perkampungan tua. Di Batam melalui Pasal 14 Peraturan Daerah Kota Batam No 2 tahun 2004 disebutkan bahwa : a. Setiap bangunan yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana tercantum dalam izin mendirikan bangunan harus di bongkar atau dilakukan penyesuaian-penyesuaian sehingga memenuhi ketentuan dalam izin mendirikan bangunan. b. Setiap bangunan yang tidak sesuai dengan izin peruntukannya akan di lakukan penertiban.
Prospek sebuah lokasi yang dilihat berdasarkan perencanaan kota yang di buat oleh pemerintah akan sangat menentukan harga sebuah properti pada masa mendatang. Jika sebuah lokasi masuk dalam perencanaan kota sebagai lokasi komersial atau bahkan pusat bisnis terpadu, harga properti di daerah tersebut di prediksikan akan naik tajam sebaliknya jika perencanaan kota sebuah lokasi berada di
45
dekat daerah yang diperuntukan sebagai tanah makam harga property juga cenderung sulit naik karena di anggap tidak prospektif.88 3.
Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Dalam melaksanakan Kebijaksanaan mengenai penyediaan dan pemberian
tanah untuk keperluan perusahaan-perusahaan itu maka selain segi-segi ekonomis dan yuridis daripada perusahaan yang bersangkutan perlu mendapat perhatian dari segi-segi yang menyangkut aspek-aspek sosial, politis, psikologis dan hankamnas atas dasar azas-azas pembangunan nasional dan wawasan nusantara sebagaimana dicantumkan dalam Bab II Garis-Garis Besar Haluan Negara. Persyaratan hak atas tanah untuk keperluan perusahaan di jelaskan melalui Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan perusahaan Bab II Pasal 2 dijelaskan sebagai berikut : a. Kepada perusahaan dapat di berikan sesuatu hak atas tanah negara : 1). Jika perusahaan berbentuk badan hukum : hak pengelolaan, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai. 2). Jika perusahaannya merupakan perusahaan perorangan dan pengusaha berkewarganegaraan Indonesia. b. Perusahaan dapat pula menggunakan tanah pihak lain atas dasar sewa atau bentuk lainnya menurut peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku. Kecuali jika dalam peraturan yang bersangkutan hal itu tidak diperbolehkan. Untuk perusahaan pembangunan perumahan dijelaskan sebagai berikut:89
88
Joko Salim, 108 Tanya Jawab Investasi dan Bisnis Properti,(Jakarta: Visimedia 2011) ,
Hal. 27 89
Peraturan menteri Dalam Negeri nomor 5 tahun 1974 Tentang Ketentuan Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan, Bab II pasal 5
46
a. Perusahaan pembangunan perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis. b. Yang dapat diberi tanah untuk usaha di bidang pembangunan perumahan adalah badan-badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dengan ketentuan bahwa jika badan itu bermodal asing maka harus berbentuk suatu perusahaan campuran dengan modal nasional memenuhi persyaratan sesuai dengan kebijaksanaan penanaman modal yang di tetapkam oleh pemerintah. c. Kepada perusahaan pembangunan perumahan yang seluruh modalnya berasal dari pemerintah dan atau pemerintah daerah dapat di berikan tanah negara dengan hak pengelolaan, hak guna bangunan atau hak pakai menurut kebutuhan sesuai dengan peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku. d. Kepada perusahaan pembangunan perumahan yang didirikan dengan modal swasta dapat di berikan tanah negara dengan hak guna bangunan atau Hak Pakai menurut kebutuhan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang agraria yang berlaku. e. Usaha pembangunan perumahan yang dimaksudkan pada ayat (1) pasal ini tidak boleh di selenggarakan dengan menggunakan tanah pihak lain. f. Perusahaan pembangunan perumahan berkewajiban antara lain untuk: 1). Mengajukan kepada pemerintah dengan perantaraan Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan rencana proyek yang akan di bangunnya yang antara lain meliputi pembiayaannya, areal tanah yang di perlukan, jenisjenis rumah dan bangunan serta prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang di bangun , jangka waktu di selesaikannya pembangunan dan rencana penjualan rumah-rumah yang sudah selesai di bangun. 2). Mematangkan tanah yang di berikan kepadanya dan membangun di atasnya jenis-jenis rumah sebagai yang disebutkan dalam rencana proyek yang sudah di setujui oleh pemerintah yang harus meliputi pula rumah-rumah”murah” meliputi imbangan yang di tetapkan dalam rencana proyek tersebut. 3). Membangun dan memelihara selama waktu yang di tentukan prasaranaprasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang di perlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan yang di bangun itu seperti jalan-jalan lingkungan, saluran-saluran pembuangan air, persediaan air minum, listrik, telepon, tempat peribadatan, tempat rekreasi atau olahraga, pasar, pertokoan, sekolahan dan lain sebagainya. 4). Menyerahkan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang telah di bangun itu kepada pemerintah/pemerintah daerah setelah di pelihara oleh perusahaan selama jangka waktu yang di tentukan. 5). Menyimpan sebagian modal kerjanya di dalam bank yang di tunjuk oleh Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan sebagai jaminannya bahwa
47
perusahaan akan benar-benar melaksanakan proyeknya sebagaimana tercantum dalam rencana yang telah mendapat persetujuan dari pemerintah sepanjang perusahaan tersebut didirikan dengan modal swasta. g. Atas dasar rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang sudah di tetapkan maka: 1). Tanah-tanah yang di kuasai oleh perusahaan pembangunan perumahan dengan hak pengelolaan, atas usul perusahaan tersebut oleh pejabat yang berwenang, dapat di berikan kepada pihak-pihak yang memerlukannya dengan hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai berikut rumahrumah, bangunan-bangunan yang ada di atasnya menurut ketentuan dan persyaratan perundang-undangan agraria yang berlaku. 2). Tanah-tanah yang di kuasai oleh perusahaan pembangunan perumahan dengan hak guna bangunan atau hak pakai dapat di pindahkan haknya berikut rumah-rumah atau bangunan-bangunan yang berada di atasnya kepada pihak-pihak lain yang memerlukannya menurut ketentuan persyaratan peraturan perundangan agraria yang berlaku kecuali apabila perusahaan tersebut bermodal swasta maka pemindahan hak tersebut merupaka suatu kewajiban. h. Dengan adanya kewajiban tersebut maka pada waktunya akan putuslah hubungan hukum antara perusahaan yang bersangkutan dengan dengan proyek yang di bangunnya itu. i. Penyerahan tanah kepada pihak lain yang memerlukan, hanya dapat di lakukan dalam keadaan sudah selesai di bangun sesuai dengan rencana pembangunan proyek yang sudah di setujui oleh pemerintah tersebut. 4.
Mekanisme Permohonan Lahan Pengelolaan dan penggunaan tanah di daerah industri Pulau Batam diatur
sebagai berikut:90 a. Hak pengelolan tersebut di berikan untuk jangka waktu selama tanah yang di maksud di gunakan untuk kepentingan penerima hak dan terhitung sejak di daftarkannya pada kantor Sub direktorat Agraria setempat b. Hak pengelolan tersebut di berikan kepada penerima hak untuk dipergunakan sebagai pengembangan daerah industri pelabuhan , pariwisata, pemukiman, peternakan , perikanan dan lain- lain usaha yang berkaitan dengan itu. c. Apabila di atas areal tanah yang di berikan dan hak pengelolaan itu masih terdapat tanah bangunan dan tanaman milik rakyat maka pembayaran ganti 90
Peraturan menteri Dalam Negeri nomor 43 tahun 1977 tentang Penggunaan Tanah Di Daerah Industri Pulau Batam
Pengelolan dan
48
d. e.
f.
g.
h. i.
j.
k.
i.
rugi wajib di selesaikan terlebih dahulu oleh penerima hak demikian pula pemindahan penduduk ke tempat pemukiman baru. Penerima hak untuk pemberian hak pengelolaan tersebut harus membayar administrasi. Dalam rangka pemberian hak pengelolan ini tanah yang telah di bebaskan dari hak-hak rakyat harus di beri tanda- tanda batas sesuai dengan ketentuan yang di maksud dengan Peraturan Mentri Agraria Nomor 8 Tahun 1961 untuk kemudian dilakukan pengukuran oleh kantor Sub Direktorat Agraria setempat. Terhadap areal tanah yang diberikan dengan hak pengelolaan dan telah dilakukan pengukuran sehingga telah di ketahui luasnya harus di daftarkan pada kantor Sub Direktorat Agraria setempat untuk kemudian dapat di keluarkan sertifikat tanda bukti haknya menurut ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966. Hak pengelolaan yang telah di keluarkan sertipikat tanda bukti haknya memberikan wewenang kepada pemegang haknya (Otorita Batam) untuk : 1). Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut 2). Mengunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya 3). Menyerahkan bagian- bagian dari tanah hak pengelolan tersebut kepada pihak ketiga dengan hak guna bangunan dan hak pakai sesuai dengan ketentuan dalam peraturan-peraturan agraria yang berlaku 4). Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan uang wajib tahunan otorita Tanah yang di berikan dengan hak pengelolan tersebut harus di pelihara sebaik-baiknya. Pemindahan hak atas tanah yang di berikan dengan hak pengelolaan ini kepada pihak lain dalam bentuk apapun tidak diperbolehkan kecuali dengan izin Menteri Dalam Negeri cq direktorat jenderal Agraria Penerima Hak wajib mengembalikan areal tanah yang di kuasai dengan hak pengelolaan tersebut seluruhnya atau sebagian kepada negara bila areal tanah tadi tidak dipergunakan lagi. Pemberian hak pengelolaan tersebut dapat di tinjau kembali atau di batalkan apabila: 1). Luas tanah yang di berikan dengan hak pengelolaan tersebut ternyata melebihi keperluan 2). Tanah tersebut sebagian atau seluruhnya tidak dipergunakan di pelihara sebagaimana mestinya 3). Salah satu syarat atau ketentuan dalam surat keputusan ini tidak dipenuhi sebagaimana mestinya Segala akibat,biaya, untung, rugi yang timbul karena pemberian hak pengelolaan ini menjadi beban atau tanggungan sepenuhnya dari penerima hak.
49
Tata cara permohonan lahan di atas Hak Pengelolaan untuk pembangunan dan pengembangan wilayah pemukiman di atur sebagai berikut:91 Pasal 2. Bagian-bagian tanah hak pengelolaan yang di berikan pada pemerintah daerah, lembaga, instansi atau badan hukum milik pemerintah untuk pembangunan wilayah pemukiman dapat di serahkan kepada pihak ketiga dan di usulkan kepada Menteri Dalam Negeri atau Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan untuk diberikan dengan hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai, sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan. Pasal 3. 1. Setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan baik yang di sertai ataupun tidak di sertai dengan pendirian bangunan di atasnya wajib di lakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pemegang hak pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan. 2. Perjanjian termasuk dalam ayat 1 pasal ini memuat antara lain keterangan mengenai: a. Identitas pihak- pihak yang bersangkutan. b. Letak batas-batas dan luas tanah yang di maksud. c. Jenis penggunaannya. d. Hak atas tanah yang akan di mintakan untuk di berikan kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya. e. Jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang di berikan f. Jumlah uang pemasukan dan syarat- syarat pembayarannya. C. Ketentuan Perbandingan Luasan Persil Terbangun Dengan Luasan Persil Seluruhnya (Building Coverage) Pembagian Perumahan di kota Batam di atur melalui Perda Kota Batam nomor 2 tahun 2004 tentang Rencana Tata Ruang Kota Batam tahun 2004-2014 yang 91
Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian Tanah Hak Pengelolaan , Bab II Pasal 2-3
50
diatur dengan perbandingan antara wilayah terbangun (build up area) yaitu wilayah hunian dengan wilayah terbuka(open space) sebesar 60%:40% D. Penyerahan Fasilitas Umum Untuk menyediakan lingkungan pemukiman yang sehat dan pembangunan perumahan beserta prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial memerlukan suatu pedoman
dan penjabaran lebih lanjut mengenai tata cara
penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial yang di bangun oleh perusahaan pembangunan perumahan kepada pemerintah daerah. Penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial adalah penyerahan seluruh atau sebagian prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial berupa tanah atau tanpa bangunannya dalam bentuk asset
dan atau pengelolaan
dan atau
tanggung jawab perusahaan pembangunan perumahan kepada pemerintah daerah. Prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial yang diserahkan adalah memenuhi syarat:92 1. Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas sosial telas dilaksanakan sesuai dengan rencana tapak yang telah disahkan oleh pemerintah daerah. 2. Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas sosial telah memenuhi standard sebagai tersebut dalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No.20/KPTS/1986 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Sederhana Tidak Bersusun. 3. Telah mengalami pemeliharaan oleh perusahaan pembangunan perumahan paling lama 1 ( satu) tahun terhitung sejak selesainya pembangunan prasarana termaksud dengan ketentuan: a. Minimal 50% dari tahapan pembangunan rumah yang direncanakan telah di bangun. 92
Peraturan menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum, Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab II Pasal 2
51
b. Luas minimal pembangunan adalah 5 Ha. c. Untuk luas areal lebih kecil dari 5 Ha penyerahannya di lakukan sekaligus. 4. Masa pemeliharaan 1 (satu) tahun terhitung sejak tanggal berita acara Pendahuluan dan atau Berita Acara Pemeriksaan oleh Dinas Pekerjaan Umum setempat. Tata cara penyerahannya adalah sebagai berikut:93 1. Penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas sosial dilakukan dengan berita acara serah terima dari perusahaan pembangunan perumahan kepada pemerintah daerah yang bersangkutan. 2. Berita acara penyerahan harus di lampiri dengan daftar prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial serta rencana tapak yang akan di serahkan. 3. Penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas sosial dilaksanakan secara bertahap dengan ketentuan sebagai berikut: a. Untuk prasarana lingkungan , tanah dan bangunan telah selesai di bangun dan di pelihara. b. Untuk utilitas umum, tanah dan bangunan telah selesai di pelihara. c. Untuk fasilitas sosial, tanah telah siap untuk di bangun . Terhitung sejak tanggal di laksanakan penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial maka berakhirlah hubungan atas tanah/bangunan dengan perusahaan pembangunan perumahan kecuali tanah
bangunan di atas hak
pengelolaan Perum/Perumnas yang di serahkan dengan status tanah hak guna bangunan dan atau hak pakai.94 Status tanah yang diserahkan pada pemerintah daerah, hak wewenang dan tanggung jawab atas tanah dan bangunannya sejak saat itu beralih sepenuhnya kepada pemerintah daerah. Pemerintah daerah selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sejak tanggal menerima penyerahan tersebut wajib menyerahkan prasarana lingkungan
93
Dewan pengurus Pusat(DPP) Persatuan perusahaan RealEstate indonesia (REI), Bidang Properti menurut Undang-undang, Hal 634 94 Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum, Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab II Pasal 12
52
utilitas umum dan fasilitas sosial yang di maksud kepada instansi yang membidanginya masing-masing dengan membuat berita acara serah terima.95 E. Perolehan Status Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan 1.
Permohonan status hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kota Batam Setelah sampai dengan tahap rekomendasi di Otorita Batam sudah tercantum
hak apa yang di dapatkan dengan jangka waktu dan pembayarannya , jika ingin memperoleh Status hak tanah harus melanjutkan kepengurusan di Badan Pertanahan Nasional Kota Batam. a. Jenis Hak Atas Tanah Hak atas tanah merupakan hak untuk menguasai tanah yang di berikan kepada perorangan, sekelompok orang atau badan hukum. Jenis hak atas tanah sesuai Pasal 16 Undang-undang pokok Agraria adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara yang di sebutkan pada pasal 53.96
Hak-hak yang sifatnya sementara seperti yang
dimaksud pada pasal 16 ayat (1) ialah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian untuk membatasi sifat-sifatnya yang
95
Dewan pengurus Pusat(DPP) Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia (REI), Loccit, hal
637 96
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia,Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah,undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, Pasal 16(1)
53
bertentangan
dengan undang-undang ini
dan hak-hak tersebut
diusahakan
hapusnya didalam waktu yang singkat.97 b. Prosedur Pendaftaran Tanah Pendaftaran tanah atas Sebidang tanah di lakukan agar mendapatkan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah maupun pihak lain yang berkepentingan dengan tanah. Dengan telah melakukan pendaftaran dan mendapatkan sertifikat pemegang hak atas tanah memiliki bukti yang kuat atas tanah tersebut. Dalam Sertifikat tersebut tercantum data fisik dan data yuridis tanah, termasuk jenis haknya. Dalam rangka pendaftaran tanah tersebut berkas yang harus dipersiapkan adalah bukti identitas diri pendaftar, akta pendirian badan hukum, surat kuasa jika di perlukan, kelengkapan bukti riwayat tanah ,untuk tanah hak pengelolan harus membawa
penetapan pemberian
hak pengelolaan
dari pejabat yang
berwenang Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, selain itu harus menyelesaikan beban biaya yang di butuhkan dalam pengurusan sertifikat di antaranya biaya administrasi pendaftaran permohonan, bea perolehan hak atas tanah (BPHTB), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), biaya operasional pengurusan pendaftaran
tanah.98 Prosedurnya kepengurusannya adalah mengisi lembar
permohonan pendaftaran di Kantor Badan Pertanahan Nasional dengan membawa semua kelengkapan, kemudian melakukan pembayaran kewajiban yang di tentukan. Setelah itu akan menerima surat bukti pendaftaran dan pembayaran 97
Boedi Harsono ,Ibid, Pasal 53(1) Kian Goenawan, Panduan Mengurus Sertifikat Tanah dan Properti, (Jogjakarta:Best Publisher2009), Hal 31 98
54
yang nantinya akan dipergunakan untuk
pengambilan sertifikat bukti
kepemilikan hak atas tanah yang didaftarkan. Kemudian pemohon menunggu proses pendaftaran tanah yang di mulai dengan proses pengukuran, pemetaan, Pemeriksaan Tanah dan Surat Keputusan (SK) yang dilampirkan dengan peta bidang tanah yang di lampirkan dengan penerbitan sertifikat. Sertifikat yang terbit adalah sertifikat induk. Proses berikutnya adalah pemecahan sertifikat yang dilakukan sesuai rencana tapak (site plan) yang diijinkan oleh pemerintah daerah setempat. 99 2.
Ketentuan Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Pengurusan Hak Atas Tanah dan Jual Beli Notaris merupakan perpanjangan tangan dari pemerintah dalam hal ini negara.
Dimana negara telah memberikan kepercayaan pada notaris untuk menjalankan sebagian urusan atau tugas negara, khususnya dalam bidang hukum perdata. Notaris di harapkan dapat memberikan pelayanan hukum kepada masyarakat serta memberikan penyuluhan hukum khususnya dalam pembuatan akta. Sehingga masyarakat dapat mendapatkan perlindungan hukum
dan kepastian hukum
sehubungan dengan semakin meningkatnya proses pembangunan sehingga meningkat pula kebutuhan hukum dalam masyarakat.100
99
Wawancara dengan Abd Rahim Lubis, Pejabat pada Kanwil Badan Pertanahan provinsi Sumatera Utara, Tanggal 13 April 2012 100 Santia Dewi dan RM Fauwas Diradja, Panduan Teori dan praktek Notaris,(Jakarta: Pustaka Yustisia 2002) ,Hal 8
55
Dari hasil wawancara dengan Agus Setyadi dikatakan bahwa Notaris berwenang membuat akta otentik yang isinya sesuai yang dikehendaki oleh para pihak untuk dinyatakan dalam akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, Notaris juga menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta dan menyimpan akta. Selain itu notaris berwenang memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta kepada para pihak, mengesahkan tanda tangan, membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan, menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus, mengesahkan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya, membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan.101 Pengaruh seorang notaris dalam beberapa lingkungan dan situasi kehidupan seorang anggota masyarakat menurut Preadvis A.W.Voors:102 a. Dalam hubungan keluarga Seorang notaris harus bisa membedakan hubungan keluarga dengan tugas (zalelijk), menunjukan sifat objektif, tidak memihak, tidak mementingkan materi dan mampu menyimpan rahasia b. Dalam Soal Warisan
101
Wawancara dengan Agus Setyadi Hadi Susilo, Notaris di Batam, tanggal 03 April 2012
pukul 14.00 102
Tan Thong Kie, Studi Notariat Dan Serba-Serbi Praktek Notaris, (Jakarta: Ichtiar Baru Van Hoeve 2007), Hal. 451
56
Di Indonesia oleh Mahkamah Syariah untuk mereka yang hendak membagi warisannya menurut hukum adat daerahnya, bagi yang tunduk pada hukum barat surat keterangan notaris dalam akta waris (certificaat van erfrecht) cukup untuk mencairkan uang yang di simpan dalam dalam rekening suatu bank yang tertulis atas nama seseorang yang telah meninggal dunia memastikan para ahli waris yang berhak menjual harta dalam suatu warisan. c. Dalam bidang usaha Terdapat dua fungsi notaris yaitu sebagai : 1) Pembuatan kontrak para pihak Tindakan dimulai dan diakhiri dengan akta, contoh jual beli 2) Pembuatan kontrak Memulai sesuatu dan merupakan dasar suatu hubungan yang berlaku untuk jangka waktu agak lama. Di butuhkan penglihatan tajam terhadap materi, kemampuan melihat jauh ke depan, apakah ada bahayanya, apa yang mungkin terjadi. Notaris berwenang membuat akta yang berkaitan dengan
Pertanahan.103
Sementara itu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang akan di jadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang di akibatkan oleh perbuatan hukum adalah jual beli, tukar 103
Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Pasal 15 ayat 2f
57
menukar, hibah, pemasukan perusahaan (inbreng), pembagian harta bersama, pemberian hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak milik, pemberian hak tanggungan. Dan pemberian kuasa membebankan hak tanggungan104 Dari hasil analisa, di Kota Batam bahwa pengalokasian lahan yang di berikan kepada pihak pengembang terbagi dengan building coverage 60%:40%, dengan pembagian 60% untuk perumahan yang pengalihan hak dari pihak pengembang ke masyarakat penghuni perumahan tersebut dengan jual beli dan 40% untuk Prasarana lingkungan diserahkan kepada Dinas Pekerjaan Umum, fasilitas umum yang akan di serahkan pada pihak Pemko melalui Dinas Tata Kota setelah di rawat oleh pihak pengembang. Kemudian Peningkatan Status Hak Atas Tanahnya adalah di Badan Pertanahan Kota Batam dan untuk melakukan jual beli dilaksanakan oleh Notaris/ Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
104
Peraturan Pemerintah nomor 37 tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pasal 2 ayat 1-2
