5/3/2011
DASAR HUKUM Ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Terakhir diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)
PENGERTIAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
SUBJEK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan beserta bangunan di atasnya.
OBJEK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
OBJEK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Pemindahan hak karena: Jual beli 2. Tukar menukar 3. Hibah 4. Hibah Wasiat 5. Waris 6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8. Penunjukkan pembeli dalam lelang 9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap 10. Penggabungan usaha 11. Peleburan usaha 12. Pemekaran usaha 13. Hadiah 14. Pemberian hak baru 1.
Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan Subjek pajak tersebut dikenakan kewajiban membayar pajak menurut Undang-Undang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Kelanjutan Pelepasan Hak, yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak Diluar Pelepasan Hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atau pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
1
5/3/2011
HAK ATAS TANAH MELIPUTI: Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Hak Pengelolaan
YANG DIKECUALIKAN DARI PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
PERHITUNGAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Rumus: BPHTB = Tarif Pajak x NPOPKP = 5% x (NPOP-NPOPTKP)
Jika perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena waris / hibah wasiat / pemberi9an hak pengelolaan maka:
Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik Negara atau penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum Badan dan/atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan dan/atau perwakilan organisasi tersebut Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama Orang pribadi atau badan karena wakaf Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah Objek pajak tertentu
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK (NPOP) Objek BPHTB
Dasar NPOP
1. 2. 3. 4. 5. 6.
1. Harga transaksi 2. Nilai pasar 3. Nilai pasar 4. Nilai pasar 5. Nilai pasar 6. Nilai pasar
Jual beli Tukar menukar Hibah Hibah wasiat Waris Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8. Peralihan hak karena putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
7. Nilai pasar 8. Nilai pasar
BPHTB = 50% x BPHTB yang terutang
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK (NPOP) Objek BPHTB
Dasar NPOP
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak 10.Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak 11.Penggabungan usaha 12.Peleburan usaha 13.Pemekaran usaha 14.Hadiah 15.Penunjukkan pembeli dalam lelang
9. Nilai pasar 10.Nilai pasar 11.Nilai pasar 12.Nilai pasar 13.Nilai pasar 14.Nilai pasar 15.Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP)
NPOPTKP ditetapkan secara regional (Kabupaten/Kota) paling banyak Rp. 60.000.000,00 kecuali dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat (termasuk suami/istri) maka NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 300.000.000,00
2
5/3/2011
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAK (NPOPKP)
NPOPKP merupakan dasar pengenaan pajak. Besarnya NPOPKP dihitung sebagai berikut:
SAAT TERUTANGNYA BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN Objek BPHTB
Saat Terutangnya
1. Jual beli
1. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 2. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 3. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 4. Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan 5. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta
2. Tukar Menukar
NPOPKP = NPOP - NPOPTKP
3. Hibah 4. Waris
5. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
SAAT TERUTANGNYA BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
SAAT TERUTANGNYA BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Objek BPHTB
Objek BPHTB
Saat Terutangnya
11. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak
11. Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak 12. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta 13. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta 14. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta 15. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
Saat Terutangnya
6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 7. Lelang
6. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 7. Sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang 8. Sejak putusan pengadilan 8. Putusan hakim yang mempunyai ketetapan hukum tetap 9. Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan 9. Hibah wasiat peralihan haknya ke Kantor Pertanahan 10. Pemberian hak baru atas tanah 10. Sejak tanggal sebagai kelanjutan dari pelepasan hak ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
12. Penggabungan usaha
13. Peleburan usaha
14. Pemekaran usaha
15. Hadiah
TEMPAT TERUTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Tempat terutangnya BPHTB adalah di wilayah Kabupaten, Kota atau Propinsi yang meliputi letak tanahdan bangunan
PEMBAYARAN, PENETAPAN DAN PENAGIHAN BPHTB BPHTB yang terutang harus dibayar/ dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak yaitu sama dengan saat terutangnya BPHTB Sistem pemungutan BPHTB adalah self assessment, yaitu wajib pajak dipercaya untuk menghitung dan membayar sendiri BPHTB yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos, dan/atau BUMN atau BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan.
3
5/3/2011
PEMBAYARAN, PENETAPAN DAN PENAGIHAN BPHTB 1.
2.
3.
Pembayaran BPHTB dilakukan pada saat: Sebelum akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan ditandatangani oleh pejabat pembuat akta tanah/notaris Sebelum risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kantor lelang/pejabat lelang Sebelum dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim atau hibah wasiat
PEMBAYARAN, PENETAPAN DAN PENAGIHAN BPHTB
Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB)
KELEBIHAN PEMBAYARAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN 1.
2.
Kelebihan pembayaran BPHTB terjadi apabila: BPHTB yang dibayar ternyata lebih besar dari yang seharusnya terutang Dilakukan pembayaran BPHTB yang tidak seharusnya terutang
PEMBAYARAN, PENETAPAN DAN PENAGIHAN BPHTB
Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan pemeriksaan atau keterangan lain lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang bayar dan atas kekurangan bayar tesebut diberikan sanksi administras berupa bunga sebesar 2% sebilan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya BPHTB sampai dengan diterbitkannya SKBKB.
PEMBAYARAN, PENETAPAN DAN PENAGIHAN BPHTB
1. 2.
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan wajib pajak dikenakan sanksi administrasi apabila: BPHTB yang terutang tidak atau kurang bayar Dari hasil Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai akibat salah tulis atau salah hitung
KELEBIHAN PEMBAYARAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Untuk memperoleh pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB wajib pajak mengajukan permohonan tertulis kepada Direktur Jenderal Pajak Kelebihan pembayaran BPHTB diperhitungkan terlebih dahulu dengan utang pajak baik di pusat maupun cabang-cabangnya Atas dasar persetujuan wajib pajak yang berhak atas kelebihan pembayaran BPHTB kelebihan tersebut dapat diperhitungkan dengan pajak yang akan terutang atau dengan utang pajak atas nama wajib pajak lain Kelebihan pembayaran BPHTB yang masih tersisa dikembalikan dalam jangka waktu 2 bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar
4
5/3/2011
BPHTB KARENA WARIS DAN HIBAH WASIAT (PP NO. 111 TAHUN 2000)
BPHTB KARENA HAK PENGELOLAAN (PP NO. 112 TAHUN 2000)
Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh ahli waris dari pewaris yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat yang berkalu setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia Besarnya BPHTB karena waris dan hibah wasiat yang terutang adalah 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang
PERHITUNGAN BPHTB UNTUK HAK SELAIN WARIS DAN HIBAH WASIAT Soal: PT. Perdana membeli sebidang tanah dan bangunan dengan nilai transaksi sebesar Rp. 950.000.000. Sesuai SPT PBB, tanah seluas 1000 m2 mempunyai NJOP Rp. 537.000 per m2 dan bangunan seluas 500 m2 mempunyai NJOP Rp. 700.000 per m2. NPOPTKP diketahui sebesar Rp. 50.000.000. Hitunglah besarnya BPHTB yang terutang!
PERHITUNGAN BPHTB UNTUK WARIS DAN HIBAH WASIAT Soal: Tuan Hakim memperoleh hibah wasiat dari orang tuanya sebidang tanah senilai Rp. 650.000.000. Dalam SPT PBB tertera luas tanah 2000 m2 dengan NJOP Rp. 335.000 per m2. NJOPTKP diketahui sebesar Rp. 300.000.000. Hitunglah besarnya BPHTB yang terutang!
1.
2.
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tersebut kepada pihak ketiga dan/atau bekerjasana dengan pihak ketiga. Besarnya BPHTB: 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima hak pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah Daerah Lainnya, dan Perum Perumnas 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima hak pengelolaan selain dimaksud pada no. 1
Jawab:
NJOP Tanah (1000 m2 x Rp. 537.000)
NJOP Bangunan (500 m2 x Rp. 700.000) Rp. 350.000.000 (+)
NJOP PBB Harga transaksi
Rp. 537.000.000 Rp. 887.000.000 Rp. 950.000.000
Harga transaksi lebih besar daripada NJOP PBB maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB/NPOP adalah nilai per harga transaksi (dipilih yang lebih besar)
NPOP
Rp. 950.000.000
NPOPTKP
Rp. 50.000.000 (-)
NPOPKP
Rp. 900.000.000
BPHTB yang terutang (5% x Rp. 900.000.000)
Rp. 45.000.000
Jawab:
NJOP Tanah (2000 m2 x Rp. 335.000)
Rp. 670.000.000
NJOP PBB
Rp. 670.000.000
Harga transaksi
Rp. 650.000.000
NJOP PBB lebih besar daripada Harga transaksi maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB/NPOP adalah NJOP PBB (dipilih yang lebih besar)
NPOP
Rp. 670.000.000
NPOPTKP NPOPKP
Rp. 300.000.000 (-) Rp. 370.000.000
BPHTB yang terutang
BPHTB yang harus dibayar
(5% x Rp. 370.000.000) 50% x Rp. 18.500.000)
Rp. 18.500.000 Rp.
9.250.000
5
5/3/2011
PERHITUNGAN BPHTB KURANG BAYAR Soal: Wajib pajak AAA memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 9 Maret 2010 NPOP Rp. 110.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 50.000.000 BPHTB yang terutang (5% x Rp. 50.000.000) Rp. 2.500.000 Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada tanggal 30 Desember 2010 ternyata ditemukan data yang belum lengkap yang menunjukkan bahwa NPOP sebenarnya adalah Rp. 160.000.000. Maka BPHTB yang seharusnya teritang adalah???
PERHITUNGAN BPHTB KURANG BAYAR TAMBAHAN Soal: Pada tahun pajak 2012 dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain diperoleh data baru bahwa NPOP pada contoh sebelumnya yaitu wajib pajak AAA, ternyata sebesar Rp. 200.000.000, maka pajak yang seharusnya terutang adalah???
BPHTB KARENA HAK PENGELOLAAN UNTUK DEPARTEMEN, LEMBAGA PEMERINTAH NON DEPARTEMEN, PEMERINTAH DAERAH PROPINSI, PEMERINTAH DAERAH KABUPATEN/KOTA, LEMBAGA PEMERINTAH DAERAH LAINNYA, DAN PERUM PERUMNAS Soal: Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumperumnas) memperoleh hak perolehan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000. Hitunglah BPHTB yang terutang!
Jawab: NPOP Rp. 160.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 100.000.000 BPHTB yang terutang (5% x Rp. 100.000.000) Rp 5.000.000 BPHTB yang telah dibayar Rp. 2.500.000(-) BPHTB yang kurang bayar Rp. 2.500.000 Sanksi administrasi (bunga) 29 Maret s/d 30 Desember 2010 (10 x 2% x Rp. 2.500.000) Rp. 500.000(+) Jumlah yang harus dibayar Rp. 3.000.000
Jawab: NPOP NPOPTKP NPOPKP BPHTB yang terutang (5% x Rp. 140.000.000) BPHTB yang telah dibayar BPHTB yang kurang bayar Sanksi administrasi berupa kenaikan 100% x Rp. 2.000.000 Jumlah yang harus dibayar
Jawab: NPOP NPOPTKP NPOPKP BPHTB yang terutang (5% x Rp. 940.000.000) BPHTB yang harus dibayar (0% x Rp. 47.000.000)
Rp. 200.000.000 Rp. 60.000.000(-) Rp. 140.000.000 Rp Rp. Rp.
7.000.000 5.000.000(-) 2.000.000
Rp. Rp.
2.000.000(+) 4.000.000
Rp. 1.000.000.000 Rp. 60.000.000(-) Rp. 940.000.000 Rp
47.000.000
NIHIL
6
5/3/2011
BPHTB KARENA HAK PENGELOLAAN SELAIN UNTUK DEPARTEMEN, LEMBAGA PEMERINTAH NON DEPARTEMEN, PEMERINTAH DAERAH PROPINSI, PEMERINTAH DAERAH KABUPATEN/KOTA, LEMBAGA PEMERINTAH DAERAH LAINNYA, DAN PERUM PERUMNAS Soal: Sebuah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) memperoleh hak perolehan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000, maka hitunglah besarnya BPHTB yang terutang!
Jawab: NPOP NPOPTKP NPOPKP BPHTB yang terutang (5% x Rp. 940.000.000) BPHTB yang harus dibayar (50% x Rp. 47.000.000)
Rp. 1.000.000.000 Rp. 60.000.000(-) Rp. 940.000.000 Rp
47.000.000
Rp.
23.500.000
7
