BAB II HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN BANGUN BAGI ANTARA NYONYA X DAN TUAN Y DALAM AKTA PERJANJIAN NOMOR 4 TANGGAL 21 APRIL TAHUN 2009

30

BAB II HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN BANGUN BAGI ANTARA NYONYA X DAN TUAN Y DALAM AKTA PERJANJIAN NOMOR 4 TANGGAL 21 APRIL TAHUN 2009 A. Pengertian perjanjian dan syarat sahnya perjanjian bangun bagi antara Nyonya X dan Tuan Y Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seseorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal, dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan.48 Hubungan antara hukum perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan, disampingnya sumber-sumber lain. Status perjanjian dinamakan persetujuan, karena dua pihak itu setuju untuk melakukan sesuatu. Dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya. Perkataan kontrak lebih sempit karena

ditujukan

kepada

perjanjian

atau

tertulis.49

persetujuan

J.

Satrio

mendefinisikan perjanjian sebagai berikut: Dalam arti yang lebih luas suatu perjanjian berarti setiap perjanjian yang menimbulkan akibat hukum sebagai yang dikehendaki (atau yang dianggap dikehendaki) oleh para pihak, sedang dalam arti sempit perjanjian disini hanya ditujukan pada hubungan-hubungan hukum dalam lapangan hukum kekayaan saja seperti yang termaksud dalam Buku III KUHPerdata.50

48

Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Intermasa, 1987) hal. 1. Ibid, hal.79 50 J. Satrio, Hukum Perikatan, (Bandung: Alumni, 1992) hal. 23. 49

30 Universitas Sumatera Utara

31

Ahmadi Miru juga mengatakan bahwa : Perikatan bersumber dari perjanjian dan undang-undang, perikatan yang bersumber dari undang-undang dibagi dua, yaitu dari undang-undang saja dan dari undang-undang karena perbuatan manusia. Selanjutnya perikatan yang lahir dari undang-undang karena perbuatan manusia dapat dibagi dua yaitu, perbuatan yang sesuai hukum dan perbuatan yang melanggar hukum.51 Untuk mengetahui yang dimaksud dengan perjanjian, berikut dikemukakan pendapat para sarjana. Dalam mendefinisikan perjanjian, para Sarjana Hukum belum mempunyai pendapat yang sama. Perbedaan dalam memberikan definisi perjanjian disebabkan karena penerjemahan kata Verbintenis dan Overeenkomst. Sebagian sarjana menerjemahkan perjanjian untuk verbintenis dan persetujuan untuk kata overeenkomst.52 Sedangkan Utrecht menterjemahkan “perhutangan untuk verbintenis dan perjanjian overeenkomst.”53 Berdasarkan pada pasal 1313 KUHPerdata : “ Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana 1 (satu) orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap 1 (satu) orang lain atau lebih.54”Perikatan adalah suatu hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak. Berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban memenuhi tuntutan itu.55 Suatu perjanjian harus dianggap lahir pada waktu tercapainya kesepakatan antara kedua belah pihak. Orang yang hendak membuat perjanjian harus menyatakan kehendaknya dan kesediaannya untuk mengikatkan dirinya. Pernyataan kedua belah 51

Ibid. hal. 2. Ahmad Ichsan, Hukum Perdata I B, (Jakarta:Pembimbing Masa, 1999)hal 14. 53 Utrecht, Pengantar Dalam Hukum Indonesia, (Jakarta: Balai Bulan, 1995) hal 320. 54 Lihat Pasal 1313 KUHPerdata 55 Hartono Hadisoeprapto, Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan Hukum Jaminan, (Yogyakarta : Liberty, 1984) hal. 28. 52

Universitas Sumatera Utara

32

pihak bertemu dan sepakat penting untuk menunjukkan telah lahirnya suatu perjanjian.56 Meskipun bukan yang paling dominan, namun pada umumnya sejalan dengan sifat dari Buku III KUH Perdata yang bersifat terbuka, perikatan yang lahir dari perjanjian merupakan yang paling banyak terjadi dalam kehidupan manusia sehari-hari dan yang juga ternyata banyak dipelajari oleh ahli hukum, serta dikembangkan secara luas menjadi aturan-aturan hukum positif yang tertulis oleh para legislator.57 Rumusan yang diberikan dalam Pasal 1313 KUHPerdata mengisyaratkan bahwa sesungguhnya dari suatu perjanjian lahirlah hak dan kewajiban atau prestasi dari setiap masing-masing pihak, bahwasanya pihak-pihak yang berjanji memiliki hak dan kewajiban akibat dari perjanjian yang mereka buat. Rumusan tersebut memberikan konsekuensi hukum bahwa dalam suatu perjanjian akan selalu ada dua pihak, di mana satu pihak adalah pihak yang wajib memberikan prestasi (debitur) dan pihak lainnya adalah pihak yang berhak atas prestasi tersebut (kreditur). Subekti mengemukakan bahwa “perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain atau lebih, dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.58 Suatu hal yang dimaksud adalah hak dan kewajiban dari para pihak yang membuat akta perjanjian. Hak dan kewajiban yang dimaksud

56

R. Subekti, Op. Cit, hal. 138 Gunawan Widjaya dan Ahmad Yani, Jaminan FidusiaI, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2001), hal. 13. 58 R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta:Intermasa, 1994) hal.14. 57


33

tersebut merupakan objek perjanjian. Hak dan kewajiban tersebut harus dipenuhi kedua belah pihak untuk mewujudkan perjanjian tersebut. Salim HS mengatakan bahwa pada prinsipnya kontrak dari aspek namanya dapat digolongkan dalam 2(dua) macam , yaitu :59 1. Kontrak Nominaat, merupakan kontrak atau perjanjian yang dikenal dalam KUHPerdata seperti jual beli, sewa menyewa, tukar menukar, pinjam meminjam, pinjam pakai, persekutuan perdata, hibah, penanggungan utang, perjanjian untunguntungan dan perdamaian. 2. Kontrak Innominat, merupakan atau perjanjian di luar KUHPerdata yang tumbuh dan berkembang dalam praktik atau akibat adanya asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) seperti kontrak product sharing, kontrak karya, kontrak konstruksi, sewa beli, leasing dan sebagainya. Hukum perikatan mempunyai sistem terbuka seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, sedangkan hukum benda mempunyai sistim yang tertutup. Sistem terbuka adalah orang dapat mengadakan perikatan yang bersumber pada perjanjian, perjanjian apapun dan bagaimanapun isinya yang mereka kehendaki, baik yang diatur dalam undang-undang maupun tidak diatur dalam undang-undang.60 Perjanjian bangun bagi dapat digolongkan kepada kontrak Innominat, dimana perjanjian bangun bagi tidak terdapat dalam KUHPerdata, tetapi bukan berarti para pihak tidak dapat menggunakan perjanjian bangun bagi sebagai konsep dalam melakukan bisnisnya. Dengan adanya kebebasan berkontrak yang terdapat dalam pasal 1338 (1) KUHPerdata maka perjanjian bangun bagi dapat dilakukan dengan berpedoman pada KUHPerdata. Selanjutnya dalam rumusan Pasal 1313 KUH Perdata dan Pasal 1314

59

Salim HS, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia, (Jakarta:Sinar Grafika,2004), hal. 15. 60 Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, (Bandung : Mandar Maju, 1994) hal. 1.


34

KUH Perdata bila dikembangkan lebih jauh dengan menyatakan, bahwa atas prestasi yang wajib dilakukan oleh debitur dalam perjanjian tersebut, debitur yang berkewajiban tersebut dapat meminta dilakukan “kontra prestasi” dari lawan pihaknya tersebut atau dengan istilah “dengan atau tanpa beban.”61 Kedua rumusan di atas memberikan banyak arti bagi ilmu hukum, yang menggambarkan secara jelas bahwa pada dasarnya perjanjian dapat melahirkan perikatan yang timbal balik (dengan kedua belah pihak yang berprestasi).62 Oleh karena itu perjanjian bangun bagi merupakan perjanjian yang bersifat timbal balik dikarenakan para pihak saling menuntut balasan atas hak dan kewajiban yang dilakukannya, dalam KUHPerdata hal ini yang disebut dengan kontra prestasi. Dalam hal kasus perjanjian bangun bagi antara Nyonya X dan Tuan Y bahwa seluruh hak Nyonya X merupakan kewajiban Tuan Y, begitu juga sebaliknya terhadap kewajiban. Salah satu contoh sifat timbal balik dalam akta perjanjian bangun bagi antara Nyonya X dan Tuan Y dapat dibuktikan dengan melihat uraian hak pihak pertama meminta penyelesaian pembangunan miliknya selama 12(dua belas) bulan, maka menjadi kewajiban pihak kedua menyelesaikannya harus dalam tempo waktu 12 (dua belas) bulan begitu juga dengan klausula lainnya. Maka dalam hal perjanjian bangun bagi, para pihak saling menuntut balasan atas hak dan kewajiban masing-masing. Selain daripada unsur kesepakatan, persetujuan yang melahirkan perjanjian atau perikatan, dalam membuat perjanjian KUHPerdata memberikan syarat tertentu

61

Ibid.,hal. 14 Ibid.

62


35

agar perjanjian tersebut sah berlakunya. Perjanjian yang sah artinya perjanjian yang memenuhi syarat yang telah ditentukan oleh Undang-undang, sehingga ia diakui oleh hukum. Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata syarat sahnya perjanjian adalah : a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya Maksudnya adalah bahwa kedua subyek yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju dan seia sekata mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian yang diadakan itu. Apa yang dikehendaki pihak yang satu, juga dikehendaki pihak yang lain. Mereka menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik.63 b. Kecakapan Untuk Membuat Suatu Perjanjian Menurut Pasal 1329 sampai dengan Pasal 1330 KUH Perdata seseorang dikatakan cakap melakukan perbuatan hukum, apabila oleh undang-undang dinyatakan tak cakap untuk membuat perjanjian-perjanjian adalah : 1) Orang-orang yang belum dewasa; 2) Mereka yang dibawah pengampuan; 3) Orang-orang perempuan, dalam hal yang ditetapkan undang-undang. Dalam praktek dewasa ini, isteri yang tunduk kepada KUH Perdata dianggap cakap.64 4) Semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat perjanjian-perjanjian tertentu. c. Suatu Hal Tertentu d. Suatu Sebab Yang Halal

63

Subekti, Op. Cit. hal. 19. Sudikno Mertokusumo, Penemuan Hukum (sebuah pengantar), (Yogyakarta : PT. Liberty,1996) hal 70. 64


36

Syarat suatu sebab yang halal ini mempunyai dua fungsi yaitu : perjanjian harus mempunyai sebab, tanpa syarat ini perjanjian batal, sebabnya harus halal, kalau tidak halal perjanjian batal.65 Setiap perjanjian yang dibuat para pihak harus memperhatikan keempat syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang. Selain daripada keempat syarat di atas, dalam penerapannya suatu perjanjian harus memperhatikan asas-asas yang terdapat dalam perjanjian. Dari berbagai asas hukum perjanjian, akan dikemukakan beberapa asas penting yang berkaitan erat dengan pokok bahasan. Beberapa asas yang dimaksud antara lain :66 a. Asas Kebebasan Berkontrak b. Asas Konsensualisme Adalah suatu perjanjian cukup ada kata sepakat dari mereka yang membuat perjanjian itu tanpa dengan perbuatan hukum lain kecuali perjanjian yang bersifat formal.67 c. Asas Pacta Sun Servanda/ Kekuatan Mengikat Perjanjian d. Asas Berlakunya suatu Perjanjian Pada dasarnya semua perjanjian itu berlaku bagi mereka yang membuatnya tak ada pengaruhnya bagi pihak ketiga kecuali yang telah diatur dalam Undang-undang, misalnya perjanjian untuk pihak ketiga.68 Dalam KUH Perdata asas tersebut terdapat dalam Pasal 1315 yang berbunyi “Pada umumnya tak seorang dapat mengikat diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu perjanjian dari pada untuk dirinya sendiri.” Keempat syarat sahnya perjanjian yang telah diuraikan di atas harus terdapat dalam Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian yang selanjutnya dapat disebut sebagai Akta Perjanjian Bangun Bagi yang tertanggal Nomor 4 tanggal 65

Purwahid Patrik, Op. Cit. hal. 63 Munir Fuady, Hukum Kontrak (dari sudut pandang hukum bisnis), buku kesatu, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 2001), hal 30. 67 A. Qiram Syamsudin Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya, (Yogyakarta : Liberty, 1985) hal. 20. 68 Ibid, hal 19 66


37

21 April 2009 oleh Notaris Z di Medan. Dimana Akta Perjanjian tersebut harus memenuhi unsur subjektif yang terdapat dalam point (a) dan (b) yaitu sepakat mereka yang mengikat dirinya dan kecakapan untuk membuat perjanjian. Sedangkan 2(dua) syarat terahir yaitu (c) dan (d) syarat objektif yang terdiri dari suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal. Nyonya X memiliki sebidang tanah kosong seluas lebih kurang 1083 meter bujur sangkar yang telah lama tidak dimanfaatkan, tanah tersebut berada di kecamatan medan selayang, karena kesulitan pengurusan dan kekurangan biaya Nyonya X berniat untuk menjual tanahnya. Ketika dalam proses melakukan penawaran kepada pembeli, Nyonya X mengalami kendala dikarenakan harga tanahnya relatif tinggi. Kemudian melihat penawaran tersebut, Tuan Y yang merup akan developer perseorangan hendak menjumpai Nyonya X untuk melakukan suatu kerjasama. Tuan Y menawarkan kepada Nyonya X untuk melakukan perjanjian bangun bagi. Nyonya X dan Tuan Y sepakat untuk melakukan perjanjian tersebut dihadapan Notaris. Maka perlulah diketahui tentang keabsahan perjanjian yang dibuat oleh Notaris Z dan para pihak Nyonya X dan Tuan Y. Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan rumah toko dalam pelaksanaannya melibatkan dua pihak, yaitu pemilik tanah dan pelaksana pembangunan atau developer. Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi, yaitu : 1. Pemilik tanah, yaitu pihak yang menyerahkan atau menyediakan tanahnya kepada pihak pelaksana pembangunan yaitu developer untuk dapat dibangun sejumlah


38

unit bangunan rumah toko di atas tanah pemilik tanah. Pemilik tanah memperoleh hasil berupa sejumlah unit rumah toko sesuai dengan yang diperjanjikan. 2. Pihak pelaksana pembangunan atau developer, yaitu pihak yang menyediakan dirinya untuk melaksanakan kegiatan pembangunan toko di atas tanah milik orang lain dengan menerima sejumlah bagian unit bangunan toko tersebut. Dalam hal ini, pemilik tanah yaitu Nyonya X dimana dalam perjanjian bangun bagi yang selanjutnya disebut sebagai pihak pertama, dan pelaksana pembangunan atau developer adalah Tuan Y yang selanjutnya disebut sebagai pihak kedua.69 Pihak pertama dan pihak kedua telah sepakat untuk melakukan perjanjian bangun bagi, dimana pihak kedua akan mendirikan bangunan rumah sebanyak 5(lima) unit rumah toko di atas tanah milik pihak pertama, dan hasil pembangunan tersebut 2(dua) unit rumah toko merupakan bahagian pihak pertama dan 3 (tiga) unit sisanya merupakan bahagian milik pihak kedua. Pihak kedua yaitu Tuan Y dalam perjanjian merupakan developer perseorangan, menurut BAB I Ketentuan Umum Pasal 1 angka 25 dan 26 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman yang selanjutnya disebut sebagai UUPP yaitu bahwa setiap orang adalah orang perseorangan atau badan hukum, badan hukum adalah badan hukum yang didirikan oleh warga Negara Indonesia yang kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, oleh karena itu Tuan Y

69

Bandingkan dengan Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4 Tanggal 21 April 2009 bagian komparisi akta.


39

dapat menjadi subjek dalam perjanjian bangun bagi, karena Tuan Y adalah developer perseorangan yang memenuhi unsur dalam undang-undang.70 Dua syarat (a) dan (b) merupakan syarat-syarat subjektif dan (c) dan (d) merupakan syarat objektif. Akta Perjanjian yang telah kedua belah pihak buat dihadapan Notaris Z menuliskan dalam aktanya yaitu :71 1. Sehubungan dengan keterangan-keterangan tersebut diatas, “maka para penghadap menerangkan telah saling setuju dan mufakat membuat suatu perjanjian dengan akta ini, dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan. 2. Bahwa penghadap pihak kedua menyanggupi atas biayanya sendiri untuk membangun 5(lima) pintu rumah di atas tanah milik pihak pertama tersebut. 3. Bahwa para penghadap bermaksud hendak menuangkan maksud dan kehendak mereka ke dalam akta ini. Akta perjanjian bangun bagi tersebut telah mengandung unsur kesepakatan dari kedua belah pihak, dengan kata lain bahwa perjanjian tersebut memenuhi syarat perjanjian dalam KUHPerdata, tetapi dalam hal ini kepercayaan sangat dibutuhkan sebelum mencapai kesepakatan. Notaris harus benar-benar memastikan kedua belah pihak untuk saling percaya satu sama lain dengan cara Notaris harus melakukan pertemuan dengan kedua belah pihak secara bersamaan. Tujuannya adalah selain dari Notaris mengenal secara langsung para pihak, para pihak juga harus saling mengenal satu sama lain, dimana mengenal yang dimaksud adalah percaya bahwa dapat menyanggupi pemenuhan perjanjian tersebut sebagai contoh adalah kesanggupan

70

Bandingkan dengan BAB I Ketentuan Umum Pasal 1 angka 25 dan 26 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Permukiman. 71 Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4 Tanggal 21 April 2009.


40

dana, kecakapan membuat perjanjian dan lain sebagainya yang berkaitan dengan perjanjian tersebut. Syarat selanjutnya merupakan ”cakap dalam membuat perjanjian” terhadap para pihak yang membuatnya. Dalam komparisi akta telah tercantum identitas masing-masing pihak yang membuat perjanjian. Pihak Pertama , lahir di Medan pada tanggal 17 Pebruari 1955, ibu rumah tangga, warga negara Indonesia, bertempat tinggal di Medan, pemegang kartu tanda penduduk nomor : 02.xxxx.xxxxxx.xxxx dan ketika membuat perjanjian ini dikatakan dalam akta tersebut bahwa pihak pertama telah mendapatkan persetujuan dari suaminya. Pihak Kedua lahir di Medan pada tanggal 5 Agustus 1965, wiraswasta, warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Medan, pemegang kartu tanda penduduk nomor : 02.xxxx.xxxxxx.xxxx. Pihak Pertama dan Pihak Kedua untuk dapat membuat perjanjian harus cakap bertindak dalam hukum, untuk dapat dikatakan cakap bertindak dalam hukum para pihak harus dewasa menurut KUHPerdata yaitu berumur 21 tahun atau yang sudah menikah yang tercantum dalam pasal 330 KUHPerdata, tidak dibawah pengampuan atau curatele. Akta Perjanjian Bangun Bagi tersebut dibuat pada tahun 2009, pada saat Akta Perjanjian tersebut dibuat pihak pertama telah berumur 54 tahun dan juga mendapat persetujuan dari suaminya, memiliki kartu tanda kependudukan. Pihak Kedua pada saat perjanjian tersebut dibuat telah berusia 44 tahun. Dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi tersebut tertulis bahwa ”para penghadap telah dikenal oleh saya, Notaris”, berdasarkan pernyataan tersebut dapat membuktikan bahwa dengan Notaris mengenali kedua belah pihak, para pihak tersebut telah memenuhi syarat


41

untuk dapat melakukan atau membuat perjanjian tersebut. Dengan kata lain syarat (b) yang tercantum dalam KUHPerdata telah dipenuhi oleh kedua belah pihak. Para pihak yang berjanji telah memenuhi syarat subyektif yaitu syarat (a) dan (b).72 Syarat (c) dan (d) yaitu syarat objektif dimana objek yang tercantum dalam perjanjian harus ada dan halal, halal yang dimaksud adalah tidak menentang pasal 1337 yaitu suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum. Adapun objek perjanjian yang dibuat oleh pihak pertama dan kedua yang dituliskan dalam akta perjanjian tersebut adalah :73 1. Sebidang tanah yang langsung dikuasai oleh Negara seluas lebih kurang 1.083 M2 berada dipropinsi Sumatera Utara, Kota Medan, Kecamatan Medan Selayang. 2. Tanah tersebut merupakan milik dan kepunyaan pihak pertama yang dapat dibuktikan dengan Akta yang telah dibuat sebelumnya. 3. Bahwa diatas tanah tersebut akan dibangun bangunan-bangunan yang menurut sifat dan ketentuan Undang-undang termasuk menjadi bilangannya satu dan lain tidak ada yang dikecualikan. 4. Pihak kedua menyanggupi atas biayanya sendiri untuk membangun 5(lima) pintu rumah diatas tanah milik pihak pertama. Keterangan di atas yang dikutip dari isi akta tersebut menjelaskan bahwa objek yang diperjanjikan oleh kedua belah pihak bersifat halal dan tidak mengandung unsur melanggar kesusilaan dan ketertiban umum. Objek dari perjanjian tersebut adalah tanah milik pihak pertama dan bangunan yang akan dibangun oleh pihak

72

Bandingkan Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4 Tanggal 21 April 2009 bagian komparisi akta dengan dengan pasal 330 KUHPerdata yang berbunyi : “Belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun, dan tidak lebih dahulu telah kawin…” 73 Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4 Tanggal 21 April 2009.


42

kedua dengan biayanya. Objek yang halal tersebut ditandai dengan unsur-unsur yang terdapat dalam klausula perjanjian tersebut tentang hal-hal apa saja yang dilakukan para pihak.

74

Dimana tanah, bangunan, serta konsep perjanjian bangun bagi bukan

lah sesuatu hal yang dilarang oleh undang-undang dang melanggar kesusilaan serta kepentingan umum. B. Prestasi, Wanprestasi dan Akibat Hukumnya Obyek dari perikatan adalah prestasi, yaitu debitur berkewajiban atas suatu prestasi dan kreditur berhak atas suatu prestasi. Prestasi dalam bahasa Inggris disebut juga dengan istilah “Performance” dalam hukum kontrak dimaksudkan sebagai suatu pelaksanaan hal-hal yang tertulis dalam suatu kontrak oleh pihak yang telah mengikatkan diri untuk itu, pelaksanaan mana sesuai dengan “term” dan “condition” sebagaimana disebutkan dalam kontrak yang bersangkutan.75 Dalam suatu perjanjian paling sedikit terdapat suatu hak dan kewajiban atas suatu prestasi yang terlibat adalah dua orang atau lebih yang pada ahirnya menjadi dua pihak yaitu kreditur dan debitur. Setiap debitur mempunyai kewajiban menyerahkan prestasi kepada kreditur. Oleh karena itu, debitur mempunyai kewajiban untuk membayar utang. Istilah asing dari kewajiban disebut schuld dan disamping schuld debitur juga mempunyai kewajiban yang lain yaitu haftung. Maksudnya ialah, debitur

74

Bandingkan Lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4 Tanggal 21 April 2009 dengan dengan pasal 1337 KUHPerdata yang berisi :”Suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.” 75 Munir Fuady, Hukum Perdata I (Asas-Asas Hukum Perikatan), (Semarang : Fakultas Hukum Undip, 1986) hal 3.


43

berkewajiban memberikan harta kekayaan untuk diambil kreditur sebanyak utang debitur, guna pelunasan hutang, apabila debitur tidak memenuhi kewajiban membayar utang.76 Berdasarkan Pasal 1234 KUHPerdata, prestasi dapat berupa : a. memberi sesuatu b. berbuat sesuatu c. tidak berbuat sesuatu Prestasi tersebut harus memenuhi syarat sebagai berikut : a. Harus mungkin b. Harus halal c. Harus dapat ditentukan d. Harus dapat dinilai dengan uang Apabila salah satu pihak, atau kedua belah pihak dalam perjanjian tidak melakukan apa yang diperjanjikan, sehubungan dengan asas bahwa perjanjian itu mengikat, maka pihak tersebut dikatakan ingkar janji atau wanprestasi. Wanprestasi berasal dari kata “wanprestasie” (bahasa Belanda), yang artinya tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan dalam perikatan, baik perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena undang-undang.77 Seseorang dikatakan telah melakukan wanprestasi menurut Subekti, yaitu apabila:78 a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; 76

Mariam Darus Badrulzaman, Op. Cit. Subekti, Op. Cit, hal. 45. 78 Ibid. 77


44

b. Melaksanakan apa yang dijanjikan, tidak sebagaimana yang dijanjikan; c. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat; d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Hal ini sesuai dengan pernyataan, Setiawan bahwa : “jika debitur tidak melaksanakan kewajibannya bukan karena keadaan memaksa, maka debitur dianggap melakukan ingkar janji”. Tidak dipenuhinya kewajiban itu ada dua kemungkinan alasannya yaitu: a) Karena kesalahan debitur, baik karena kesengajaan maupun kelalaian; b) Karena keadaan memaksa (force majeur), jadi diluar kemampuan debitur, debitur tidak bersalah. Bentuk-bentuk wanprestasi antara lain:79 (1) Debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali, artinya debitur tidak memenuhi kewajiban yang telah disanggupinya untuk dipenuhi dalam suatu perjanjian, atau tidak memenuhi kewajiban yang ditetapkan undang-undang dalam perikatan yang timbul karena undang-undang. (2) Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak baik atau keliru. Disini debitur melaksanakan atau memenuhi apa yang diperjanjikan atau apa yang ditentukan dalam perjanjian atau menurut kualitas yang ditetapkan undangundang. (3) Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak tepat pada waktunya. Disini debitur memenuhi prestasi tetapi terlambat. Waktu yang ditetapkan dalam perjanjian tidak dipenuhi. Subekti menambah satu lagi bentuk wanprestasi yaitu: melakukan sesuatu menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Sehubungan dengan ingkar janji /wanprestasi tersebut, timbul persoalan jika debitur yang tidak memenuhi prestasi tepat pada waktunya harus dianggap terlambat atau tidak mampu memenuhi prestasi 79

Setiawan R, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, (Bandung : PT. Bina Cipta) hal 18.


45

sama sekali, sedangkan jika prestasi debitur masih dapat diharapkan pemenuhannya, maka digolongkan ke dalam terlambat memenuhi prestasi secara tidak baik, ia dianggap terlambat memenuhi prestasi jika prestasinya masih dapat diperbaiki, dan jika tidak, maka dianggap tidak memenuhi prestasi sama sekali.80 Akibat hukum bagi debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi salah satunya yaitu: a. Debitur diharuskan membayar ganti kerugian yang telah diderita oleh kreditur (Pasal 1243 KUHPerdata). Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan. b. Dalam perjanjian timbal balik (bilateral), wanprestasi dari satu pihak memberikan hak kepada pihak lainnya untuk membatalkan atau memutuskan perjanjian lewat hakim (Pasal 1266KUHPerdata). c. Risiko beralih kepada debitur sejak saat terjadinya wanprestasi (Pasal 1237 ayat (2) KUHPerdata). Ketentuan ini hanya berlaku bagi perikatan untuk memberikan sesuatu. d. Membayar biaya perkara apabila diperkarakan dimuka hakim (Pasal 181 ayat (1) HIR). Debitur yang terbukti melakukan wanprestasi tentu dikalahkan dalam perkara. Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan. e. Memenuhi perjanjian jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan perjanjian disertai dengan pembayaran ganti kerugian (Pasal 1267KUH Perdata). Ini berlaku untuk semua perikatan. Dari akibat hukum tersebut di atas, kreditur dapat memilih diantara beberapa kemungkinan tuntutan terhadap debitur yaitu: dapat menuntut pemenuhan perikatan atau pemenuhan perikatan disertai dengan ganti kerugian, atau menuntut ganti kerugian saja atau menuntut pembatalan perjanjian lewat hakim atau menuntut pembatalan perjanjian disertai dengan ganti kerugian.81Sehubungan dengan hal tersebut , ganti kerugian yang dapat dituntut atas dasar wanprestasi berupa:

80

Ibid. Abdulkadir Muhammad, Perjanjian Perdagangan,(Bandung:Citra Aditya Bakti) hal 24. 81

Baku

Dalam

Praktek

Perusahaan


46

a. Biaya, yaitu kerugian berupa biaya-biaya konkret yang telah dikeluarkan; b. Rugi, yaitu kerugian yang sungguh-sungguh menimpa harta bendanya; c. Bunga, yaitu keuntungan yang akan diperolehnya seandainya pihak debitur lalai. C. Tugas dan Kewenangan Jabatan Notaris dalam pembuatan akta perjanjian Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya, sekilas pengertian Notaris yang tercantum dalam pasal 1 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris yang selanjutnya disebut dengan UUJN. Menurut Pasal 15 ayat 1 UUJN, Notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta Autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.82 Tugas utama Notaris adalah membuat dokumen-dokumen hukum yang dikenal dengan akta autentik, dan menurut Pasal 184 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana untuk selanjutnya disebut KUHAP, akta autentik sebagai produk

82

Bandingkan dengan Pasal 1 UUJN Notaris mempunyai tugas untuk membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan umum atau oleh yang berkepentingan dikehendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta autentik.


47

Notaris dikategorikan sebagai alat bukti surat.83 Dalam hal ini akta autentik yang dibuat Notaris merupakan alat bukti yang sah ataupun dalam proses penyidikan fungsinya untuk mengetahui sejauh mana keterlibatan Notaris jika terjadi suatu sengketa. Pelayanan jabatan Notaris maksudnya adalah untuk membebaskan anggota masyarakat dari penipuan dan kepada orang-orang tertentu memberikan kepastian terhadap hilangnya hak-hak mereka, sehingga untuk kepentingan tersebut diperlukan tindakan-tindakan preventif yang khusus, antara lain juga mempertahankan kedudukan akta-akta autentik khususnya akta-akta Notaris.84 Notaris merupakan suatu jabatan sebagai pejabat umum yang diberikan oleh peraturan perundang-undangan dengan kewenangan untuk membuat segala perjanjian dan akta serta yang dikehendaki oleh yang berkepentingan.85 Hal ini sesuai dengan yang tercantum dalam pasal 15 UUJN, yaitu: 1. Notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. 2. Notaris berwenang pula a. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. b. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. 83

Bandingkan pasal 1 angka 1 dan 7 UUJN dengan pasal 184 KUHAPidana yang berbunyi :”alat bukti yang sah ialah keterangan saksi, keterangan ahli, surat, petunjuk,dan keterangan terdakwa. 84 Muhammad Adam, Asal Usul Dan Sejarah Notaris, (Bandung:Sinar Baru, 1995) , hal 45. 85 Suhrawadi K. Lubis, Etika Profesi Hukum,(Jakarta: Sinar Grafika, 1994), hal 59.


48

c. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan d. Melakukan pengesahaan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya e. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta f. Membuat akta berkaitan dengan pertanahan g. Membuat akta risalah lelang. Notaris merupakan pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik, selain itu tugas sehari-hari notaris dapat melakukan hal-hal:86 1. Bertindak sebagai penasehat hukum, terutama yang menyangkut masalah hukum perdata khususnya bertaliandengan akta yang akan, sedang dan telah dibuat dihadapannya. 2. Mendaftarkan akta-akta surat-surat di bawah tangan. 3. Melegalisir tanda tangan. 4. Membuat dan mengesahkan salinan turunan berbagai dokumen. 5. Mengusahakan disahkannya badan-badan seperti Perseroan Terbatas dan perkumpulan, agar memperoleh persetujuan pengesahan sebagai badan hukum dari Mentri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia. 6. Membuat keterangan Hak Waris (di bawah tangan). 7. Pekerjaan lain yang bertalian dengan lapangan yuridis dan perpajakan, seperti urusan bea materai dan sebagainya. Pada pasal 15 ayat (2) huruf e UUJN dikatakan bahwa Notaris juga berwenang dalam hal memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta, dari uraian tersebut dapat diketahui bahwasanya Notaris tidak hanya berkewenangan membuat akta tetapi juga memberikan nasehat atau advis hukum yang berkenaan dengan akta yang dibuatnya dan juga berwenang atau dapat bertindak sebagai pihak yang memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. Dalam hal ini Notaris dapat bertindak dalam upaya mencegah dan menghindari munculnya problematika dalam pelaksanaan perjanjian bangun bagi. notaris dapat

86

Sri Kastini, Peraturan Jabatan Notaris, (Medan:USU-Press,1997), hal 38.


49

melakukan upaya mencegah terjadinya sengketa antara dua belah pihak dikarenakan pada saat proses pembuatan akta perjanjian bangun bagi Notaris memiliki kewenangan penuh untuk memberikan penyuluhan, penjelasan akan tindakan hukum dan akibat hukum atas perjanjian yang akan dibuat kedua belah pihak. Selain itu, notaris juga mempunyai wewenang yang meliputi 4 hal, yaitu:87 a. Notaris harus berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang dibuat b. Notaris harus berwenang sepanjang orang-orang untuk kepentingan siapa akta itu dibuat c. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai tempat, dimana akta itu dibuat d. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta itu. Pada dasarnya berdasarkan uraian di atas bahwa Notaris sebagai pejabat umum menjalankan tugas dari pemerintah, dan pembuat undang-undang mengharuskan Notaris untuk memberikan bantuannya dalam perbuatan-perbuatan hukum tertentu yang dianggap penting sehingga memberikan kepastian hukum. Notaris selaku pejabat pembuat akta autentik dalam tugasnya melekat pula kewajiban yang harus dilaksanakan. Hal ini sesuai ketentuan dalam pasal 16 ayat (1) UUJN, dinyatakan bahwa dalam menjalankan jabatannya, Notaris berkewajiban : a. Bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum b. Membuat akta dalam bentuk Minuta Akta dan menyimpannya sebagai bagian dari protokol Notaris c. Melekatkan surat dan dokumen serta sidik jari penghadap pada minuta akta d. Mengeluarkan Grosse akta, salinan akta, atau kutipan akta berdasarkan minuta akta e. Memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam undang-undang ini, kecuali ada alasan untuk menolaknya

87

G.H.S Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, (Jakarta:Erlangga, 1992), hal.49.


50

f. Merahasiakan sesuatu mengenai akta yang dibuatnya dan segala keterangan yang diperoleh guna pembuatan Akta sesuai dengan sumpah/janji jabatan, kecuali undang-undang menetukan lain g. Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1(satu) bulan menjadi buku yang memuat tidak lebih dari 50(lima puluh) Akta, dan jika jumlah akta tidak dapat dimuat dalam satu buku, akta tersebut dapat dijilid menjadi lebih dari satu buku, dan mencatat jumlah Minuta Akta, bulan, dan tahun pembuatannya pada sampul setiap buku h. Membuat daftar dari akta protes terhadap tidak dibayar atau tidak diterimanya surat berharga i. Membuat daftar akta yang berkenaan dengan wasiat menurut urutan waktu pembuatan akta setiap bulan j. Mengirimkan daftar akta sebagaimana dimaksud dalam huruf I atau daftar nihil yang berkenaan dengan wasiat ke pusat daftar wasiat pada kementrian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum dalam waktu 5(lima) hari pada minggu pertama setiap bulan berikutnya k. Mencatat dalam reportorium tanggal pengiriman daftar wasiat oada setiap akhir bulan l. Mempunyai cap atau stempel yang memuat lambing Negara Republik Indonesia dan pada ruang yang melingkarinya dituliskan jabatan dan yempat kedudukan yang bersangkutan m. Membacakan akta dihadapan penghadap dengan dihadiri oleh paling sedikit 2(dua) orang saksi, atau 4(empat) orang saksi khusus untuk pembuatan akta wasiat di bawah tangan dan ditandatangani saat itu juga oleh penghadap,saksi, dan Notaris n. Menerima magang calon Notaris Selain daripada ketentuan dalam pasal 16 ayat (1) huruf b UUJN khusus mengatur tentang Akta Minuta, maka Akta Minuta dapat dibatalkan , karena notaris membuat akta originali. Adapun akta originali tersebut yang terdapat dalam pasal 16 ayat (3) Akta in originali sebagaimana dimaksud pada ayat (2) meliputi: a. b. c. d. e. f.

Akta pembayaran uang sewa, bunga dan pensiun Akta penawaran pembayaran tunai Akta protes terhadap tidak dibayarnya atau tidak diterimanya surat berharga Akta kuasa Akta keterangan kepemilikan Akta lainnya sesuai dengan ketentuan perundang-undangan


51

Berkaitan dengan pasal 16 UUJN di atas, maka notaris dalam menjalankan profesinya selain memiliki tugas dan wewenang dalam menjalankan jabatannya, notaris juga memiliki larangan-larangan yang harus dihindari, yaitu yang terdapat dalam pasal 17 UUJN dinyatakan bahwa Notaris dilarang: a. Menjalankan jabatan di luar jabatannya b. Meninggalkan wilayah jabatannya lebih dari 7(tujuh) hari kerja berturut-turut tanpa alasan yang sah c. Merangkap sebagai pegawai negeri d. Merangkap sebagai pejabat Negara e. Merangkap sebagai advokat f. Merangkap jabatan sebagai pemimpin atau pegawai badan usaha milik Negara, badan usaha milik daerah atau badan usaha swasta g. Merangkap jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah dan/atau Pejabat Lelang Kelas II di luar tempat kedudukan Notaris h. Menjadi Notaris pengganti atau i. Melakukan pekerjaan lain yang bertentangan dengan norma agama, kesusilaan atau kepatutan yang dapat mempengaruhi kehormatan dan martabat jabatan Notaris. Menurut Ismael Saleh yang dikutip Liliana dalam pelaksanaan tugasnya notaris perlu memperhatikan apa yang disebut perilaku profesi yang memiliki unsurunsur sebagai berikut:88 1. Mempunyai integritas moral yang mantap 2. Harus jujur terhadap client maupun diri sendiri (kejujuran intelektual) 3. Sadar akan batas kewenangannya 4. Tidak semata-mata berdasarkan uang. Selain itu, dalam pelaksanaan tugasnya notaris harus dapat bersikap netral dan tidak memihak dan berperan dalam keadaan damai. Dengan demikian, notaris merupakan

88

Liliana Tedjasaputro, Etika Profesi Hukum, (Semarang:Aneka Ilmu, 1991), hal 86.


52

suatu pekerjaan yang memiliki keahlian khusus yang menuntut pengetahuan luas serta tanggung jawab yang berat untuk melayani kepentingan umum dan inti tugas notaris adalah mengatur secara tertulis dan autentik hubungan-hubungan hukum antara para pihak yang secara mufakat meminta jasa notaris.89 Sikap netral tersebut sangat diperlukan pada saat para pihak yang membuat perjanjian hadir dihadapan Notaris. Dengan adanya sikap netral maka akan mempengaruhi isi perjanjian tersebut dan proses pelaksanaannya, dimana jika Notaris lebih mementingkan kepentingan salah satu pihak demi keuntungan yang akan diperoleh maka akibatnya akan merugikan pihak lainnya. D. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi Antara Pemilik Tanah Nyonya X sebagai Pihak Pertama dan Tuan Y sebagai Pihak Kedua Menurut KUHPerdata suatu perjanjian merupakan perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Berdasarkan pengertian tersebut suatu perjanjian baru dapat dibuat apabila terdapat dua orang atau lebih yang sepakat untuk saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu prestasi yang merupakan tujuan dari pada perjanjianyang mereka buat tersebut. Hal ini juga yang terkandung dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi yang dibuat Nyonya X dan Tuan Y dihadapan Notaris Z yang dijadikan objek penelitian.

89

Supriadi, Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, (Jakarta:Sinar Grafika,2006) hal. 50.


53

Hak dan kewajiban para pihak yang berjanji telah dituliskan dalam akta perjanjian tersebut. Adapun hak pihak pertama yaitu Nyonya X sebagai pemilik tanah di dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi, yaitu :90 1. Setelah bangunan-bangunan rumah tersebut selesai dibangun, maka 2(dua) pintu dari padanya (dua bangunan dari 5 bangunan) yaitu nomor:1 dan 2, pada gambar denah lokasi yang diarsir dengan garis biru. (sesuai dengan isi pasal 3 point 1) 2. Uang senilai Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) yang diserahkan pihak kedua secara tunai dengan maksud sebagai tambahan dari bagian pihak pertama, dan diserahkan pada saat akta ditandatangani.(pasal 3 point 2) 3. Bangunan milik pihak pertama harus selesai dalam tempo waktu 12 (dua belas) bulan. ( pasal 6) 4. Bangunan milik pihak pertama harus dibangun sesuai dengan kesepakatan para pihak (pasal 5), yaitu : a. Lantai I bangunan berukuran kurang lebih 3, 80 M X 16M (tiga koma delapan puluh meter kali enam belas meter), lantai II dan lantai III bangunan berukuran kurang lebih 3,80 X 17 M (tiga koma delapan puluh meter kali tujuh belas meter), lantai ahir (atap) berukuran kurang lebih 1M X 5M (satu kali 5 meter) dalam keadaan kosong, pintu depan lantai satu terbuat dari plat besi, pintu belakang lantai satu dan pintu penutup yang ada di lantai ahir terbuat dari kayu sejenis; b. Bangunan dilengkapi dengan istalasi listrik 2.200 watt dan instalasi air leiding, lengkap meteran; c. Setiap lantai bangunan rumah dicor beton; d. Jalan untuk parkir dipasang conblock. e. Jika terjadi keterlambatan penyelesaian pembangunan berhak atas ganti kerugian yang ditanggung pihak kedua. f. Jika masa denda habis, maka pembangunan tetap berjalan sampai selesai dengan pemindahan kewajiban dari pihak kedua kepada pihak ketiga, dimana pihak ketiga ditunjuk oleh pihak kedua, serta biaya pembangunan ditanggung pihak kedua. Kewajiban Nyonya X sebagai pemilik tanah yaitu dalam hal ini pihak pertama adalah sebagai berikut : a. Memberi izin, hak dan kuasa kepada pihak kedua untuk mendirikan 5 (lima) pintu bangunan rumah permanen bertingkat tiga berukuran kurang lebih 90

Lihat lampiran Akta Perjanjian Pembangunan Rumah dan Penentuan Bagian Nomor 4 Tanggal 21 April 2009 pasal 1 sanpai dengan pasal 11.


54

3,80M X 16M (tiga koma delapan puluh meter kali enam belas meter). (Pasal 1 poit 1) b. Menyerahkan 3(tiga) pintu bangunan rumah kepada pihak kedua dengan membuat atau menanda tangani segala akte-akte/surat-surat yang berhubungan dengan penyerahan atau penjualannya. c. Pajak-pajak yang timbul akibat penyerahan bangunan-bangunan tersebut seperti Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) adalah menjadi tanggungan masing-masing pihak sesuai jumlah yang dikenakan atas masing-masing bangunan miliknya. (pasal 3 point 4) d. Menjamin kepada pihak kedua untuk mempergunakan tanahnya untuk dibangun tanpa ada gangguan hukum dari siapapun juga dan bebas dari segala beban sitaan maupun agunan serta sengketa.(pasal 4) e. Pihak pertama berkewajiban memberikan “kuasa-menjual” kepada pihak pertama guna melaksanakan pengurusan surat-surat yang berkenaan dengan pemilikan bangunan-bangunan yang menjadi bagian pihak kedua, yaitu untuk menjual atau menyerahkan kepada siapa saja yang ditunjuk oleh pihak kedua. Dengan kata lain pihak pertama telah memberi kuasa kepada pihak kedua, untuk mewakili pihak pertama melakukan segala tindakan yang perlu dan berguna bagi penyerahan bangunan-bangunan yang menjadi bagian pihak kedua.(pasal 7 point 1) Adapun hak Tuan Y sebagai developer yaitu pihak kedua dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi tersebut, yaitu : a. Setelah bangunan-bangunan rumah tersebut selesai dibangun, maka 3(tiga) pintu dari padanya yaitu nomor : 1, 2, dan 3 pada gambar denah lokasi diarsir dengan garis merah dengan sendirinya hak pihak kedua. b. Harga penjualan 3 (tiga) rumah yang merupakan bagian pihak kedua ditentukan sendiri oleh pihak kedua. c. Rumah yang menjadi bagian pihak kedua dibangun sesuai dengan keinginan pihak kedua sendiri. d. Selama proses pembangunan tidak mendapat gangguan hukum, sitaan dari pihak manapun. e. Menerima “kuasa-menjual” dari pihak pertama guna melaksanakan pengurusan surat-surat yang berkenaan dengan kepemilikan bangunanbangunan yang menjadi bagian pihak kedua, yaitu menjual atau menyerahkan kepada siapa saja yang ditunjuk oleh pihak kedua. Kewajiban Tuan Y developer dalam hal ini sebagai pihak kedua, yaitu : a. Membangun 5(lima) pintu bangunan rumah permanen bertingkat tiga berukuran kurang lebih 3,80M X 16M (tiga koma delapan puluh meter kali enam belas meter) di atas tanah milik pihak pertama.


55

b. Membangun 5 (lima) pintu rumah tersebut sesuai dengan Gambar Situasi Denah Tanah Sementara dan Spesifikasi Gambar. c. Memenuhi segala peraturan dari Yang Berwenang tentang pendirian bangunan-bangunan baik di bidang tehnik termasuk keselamatan kerja maupun administrasi (izin-izin). d. Menanggung dan membayar biaya pembangunan rumah-rumah tersebut, IMB (Izin Mendirikan Bangunan) dari Yang Berwenang, bahan-bahan, biaya pemecahan Pajak Bumi Bangunan dan biaya lain sehubungan dengan pendirian bangunan.(pasal 2 point 1) e. Mengurus dan memohon dengan atas nama pihak pertama dengan biaya pihak kedua, yaitu Permohonan Hak Milik atas sebahagian tanah tersebut di atas (bagian depan) ukuran 20M X 26M(dua puluh meter kali dua puluh enam meter) ke kantor Pertanahan Kota Medan, disertai dengan pajak-pajak yang timbul dan pemecahan sertipikatnya menjadi berapa bagian untuk pihak pertama ataupun pihak kedua. (pasal 2 point 1 dan 2) f. Pajak-pajak yang timbul akibat penyerahan bangunan-bangunan tersebut seperti Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) adalah menjadi tanggungan masing-masing pihak sesuai jumlah yang dikenakan atas masing-masing bangunan miliknya. (pasal 3 point 4) g. Lantai I bangunan berukuran kurang lebih 3, 80 M X 16M (tiga koma delapan puluh meter kali enam belas meter), lantai II dan lantai III bangunan berukuran kurang lebih 3,80 X 17 M (tiga koma delapan puluh meter kali tujuh belas meter), lantai ahir (atap) berukuran kurang lebih 1M X 5M (satu kali 5 meter) dalam keadaan kosong, pintu depan lantai satu terbuat dari plat besi, pintu belakang lantai satu dan pintu penutup yang ada di lantai ahir terbuat dari kayu sejenis; h. Bangunan dilengkapi dengan istalasi listrik 2.200 watt dan instalasi air leiding, lengkap meteran; i. Setiap lantai bangunan rumah dicor beton; j. Jalan untuk parker dipasang cinblock. k. Penyelesaian pembangunan harus sudah selesai selambat-lambatnya dalam jangka waktu 12(dua belas bulan) terhitung sejak Surat Izin Mendirikan Bangunan keluar dari instansi yang berwenang.(pasal 6) l. Mempertanggung jawabkan segala akibat jika pihak kedua menjual rumahrumah tersebut sebelum rumah-rumah milik pihak pertama selesai. m. Jika penyelesaian pembangunan tidak selesai tepat pada waktunya maka pihak kedua wajib membayar berupa denda Rp. 100.000,- (seratus ribu rupiah) setiap satu hari keterlambatan, yang dibayar seketika dan sekaligus pada saat terahir denda. Denda hanya berlaku 2 (dua) bulan. n. Jika masa denda selesai tetapi bangunan belum selesai, maka pihak kedua wajib menunjuk pihak ketiga untuk melanjutkan pembangunan sampai selesai dengan biaya dari pihak kedua.


56

o. Biaya pembuatan Akta Perjanjian Bangun Bagi yang dibuat kedua belah pihak ditanggung oleh pihak kedua. Dari uraian di atas secara singkat dijelaskan hak dan kewajiban antara Nyonya X dan Tuan Y, isi akta perjanjian tersebut sepenuhnya ditentukan oleh Nyonya X dan Tuan Y berdasarkan asas kebebasan berkontrak dalam KUHPerdata bahwa perjanjian tersebut merupakan kesepakatan dan undang-undang bagi para pihak. Kebebasan berkontrak tersebut yaitu atas keseluruhan isi klausula perjanjian, mengenai objek, penyerahan, waktu penyelesaian, ganti rugi dan lain sebagainya ditentukan sendiri oleh para pihak. Berdasarkan hak dan kewajiban para pihak perlu diperhatikan peranan Notaris dalam membuat perjanjian tersebut, apakah notaris tersebut telah memberikan penyuluhan hukum dan advis yang tepat. Dimana para pihak atau client dari seorang Notaris tidak memiliki pengetahuan di bidang hukum, hal inilah yang menyebabkan dibutuhkannya unsur perlindungan hukum bagi para pihak yang membuat perjanjian melalui jasa Notaris. Notaris harus bersikap netral terhadap para pihak.


BAB II HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN BANGUN BAGI ANTARA NYONYA X DAN TUAN Y DALAM AKTA PERJANJIAN NOMOR 4 TANGGAL 21 APRIL TAHUN 2009

Recommend Documents