BAB II DESKRIPSI PROYEK II.1. Terminologi Judul Judul proyek ini adalah Menara Medan yang terdiri dari fungsi menara komunikasi, hotel, kantor dan shopping mall dengan sebagai fasilitas penunjang. Pengertian dari judul proyek ini adalah: Menara : Suatu bangunan dengan struktur beton, baja yang mempunyai perbandingan antara tinggi dan lebar yang besar, dan relative lebih tinggi dibanding dengan lingkungannya. Medan : Nama ibukota dari propinsi Sumatera utara Dengan demikian “Menara Medan” berarti suatu bangunan dengan struktur beton, baja yang mempunyai perbandingan relative lebih tinggi dari bangunan sekitarnya di kota Medan. II.2. Lokasi Adapun penjelasan lokasi proyek secara umum adalah: 1. Judul Proyek
: CBD Polonia Bisnis Center
2. Tema Proyek
: Arsitektur Bioklimatik
3. Lokasi Proyek
: CBD Polonia, Kecamatan Medan Polonia
Batas Site •
Utara
: Komplek Pemerintahan
•
Selatan
: Ruang Terbuka Hijau
•
Timur
: Sungai Deli
•
Barat
: Komplek Perkantoran
4. Luas Site
: 1,53 Ha
5. Status Proyek
: Fiktif
6. Pemilik Proyek
: Pemerintah, investor, dan pihak asing
Gambar 3 : Peta Kawasan CBD Polonia
Gambar 4. : Lokasi Site a. Tinjauan Terhadap Struktur Kota Bangunan ini akan menjadi landmark bagi kota Medan. Oleh karena itu lokasi yang sesuai untuk bangunan ini terletak di pusat kota Medan yaitu pada kawasan CBD Polonia, seperti gambar diatas. Lokasi site merupakan salah satu simpul atau node pada kawasan CBD Polonia. Lokasi tersebut merupakan salah satu tempat dimana orang dapat merasakan sebagai tempat masuk dan keluar kawasan CBD Polonia. Menurut Kevin Lynch, sebuah node akan mempunyai identitas yang lebih baik jika tempatnya memiliki bentuk yang jelas (mudah diingat), serta penampilan berbeda dari lingkungannya (fungsi, bentuk) yaitu sebuah landmark. Elemen dari node ini dapat menjadi titik referensi. Adapun pengertian landmark adalah elemen eksternal dan merupakan bentuk visual yang menonjol dari kota, misalnya gunung atau bukit, gedung tinggi, tempat ibadah, pohon tinggi dan sebagainya. Landmark adalah elemen penting dari bentuk kota karena membantu orang mengenali suatu daerah untuk mengorientasikan diri di dalam kota dan membantu orang mengenali suatu daerah. b. Pencapaian Lokasi terdapat di persimpangan jalan besar di kawasan CBD Polonia. Lokasi ini sangat strategis karena orientasi ke segala arah dengan pencapaian sangat mudah ke dalam site dari segala arah dengan transportasi darat.
II.3. Tinjauan Fungsi -
Deskripsi pengguna dan kegiatan
Analisa non fisik Analisa non fisik meliputi analisa terhadap pemakai bangunan seperti: 1. Analisa sosial ekonomi pemakai Menara Medan di peruntukkan untuk semua golongan masyarakat untuk menikmati fasilitas yang ada didalamnya, kecuali untuk fasilitas ruang control dan ruang transmisi. 2. Analisa aktivitas pemakai bangunan
dari mulai kedatangan, menggunakan
fasilitas, sampai kepulangan. a. Pengunjung
;
aktivitas
melihat-lihat,
berbelanja,
berekreasi,
menikmati hiburan, dll. b. Petugas telekomunikasi ; aktivitas mengatur peralatan untuk transmisi, mengkontrol transmisi. c. Pengelola / penyewa ; aktivitas mengatur kegiatan administrasi menara, menggunakan ruang sesuai dengan kegiatan administrasi masing-masing. d. Tamu hotel ; aktivitas dating , menginap, berbelanja dan pulang. e. Petugas M/E dan kebersihan ; aktivitas merawat dan memperbaiki sistem utilitas, merawat kebersihan menara.
II.4. Analisa Kebutuhan Ruang Secara umum kegiatan pada Menara Medan terbagi atas 5 kelompok yang membutuhkan ruang yaitu : a. Pengunjung: ruang panorama, restoran, mall b. Petugas telekomunikasi: ruang transmisi, ruang control. c. Pengelola / penyewa : kantor pengelola menara, kantor sewa. d. Tamu : hotel.
e. Petugas M/E dan kebersihan : ruang M/E, ruang peralatan kebersihan, ruang karyawan
II.5. Tinjauan Menara Komunikasi Fungsi Telekomunikasi Secara Umum 1. Menjadi salah satu transformasi bagi kehidupan manusia baik dari segi politik, ekonomi, dan social budaya. Telekomunikasi telah membuat jarak seolah dekat dan membuat dunia dapat digenggam dalam jangkauan tangan. 2. Menghubungkan titik-titik lokasi dan menyalurkan informasi antara titik tersebut. Kebutuhan akan jasa telekomunikasi Terdapat suatu kecenderungan untuk memperoleh jasa telekomunikasi yang dapat kita lihat dari sudut pandang pemakai yaitu: a. Telekomunikasi yang semakin bermutu b. Pelayanan bebagai jenis jasa telekomunikasi dengan terminal yang sama. c. Akan meningkatnya kebutuhan akan jasa telekomunikasi di masa yang akan datang Secara garis besar kebutuhan akan jasa telekomunukasi dapat dibagi menjadi : a. Jasa telekomunikasi untuk umum (public system) b. Jasa telekomunukasi untuk perkantoran (office system) c. Jasa telekomunikasi untuk perumahan (home system) Pengertian transmisi Transmisi yaitu sebagai jalan dari telekomunikasi untuk menyebarkan informasi yang berupa signal-signaldari suatu tempat ke tempat lain. Transmisi yang bisa membawa informasi berupa signal-signal, disebut modulasi. Ada 2 jenis modulasi, yaitu: • Modulasi analog Modulasi yang menggunakan modulasi analog dalam penyampaian informasi, misalnya telepon. • Modulasi digital. Modulasi yang menggunakan bahasa digital yaitu kombinasi 0 dan 1 atau turnoff sebgai penyampaian informasinya. Misalnya computer.
Jenis-jenis transmisi 1. Menggunakan kabel. Transmisi yang menggunakan kabel sebagai media penyampainya, misalnya transmisi satelit bumi. Misalnya kabel telepon 2. Tanpa kabel. Transmisi
yang
menggunakan
udara
bebas
sebagai
media
penyampainya, misalnya transmisi satelit bumi.
II.6. Tinjauan Hotel Adapun pengertian, klasifikasi dan perkembangan hotel adalah: Pengertian Hotel Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa latin yaitu hospitium, yang artinya ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian dan untuk membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat itu, maka prumah besar itu disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, dan dikordiniir oleh seorang host. Seiring perkembangan dan adanya tuntutan terhadap kepuasan, dimana orang tidak menyukai peraturan yang terlalu banyak pada hostel maka kata hostel kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan huruf “s” pada kata hostel sehingga menjadi hotel. Defenisi hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987 adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyedikan jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial. Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran ( Lawson, 1976:27) Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (Kamus Webster) Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang diperuntukkan bagi umum dan dikelola secara komersial.
II.7. Klasifikasi Hotel Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi terdapat pada peraturan pemerintah, yaitu SK: Kep-22/U/VI/78 oleh Dirjen Pariwisata. Klasifikasi hotel ditinjau berdasarkan beberapa faktor, yaitu: 1. Harga jual Klasifikasi hotel berdasarkan system penjualan harga kamar, dimana harga kamar yang dijual hanya harga kamar saja atau merupakan system paket yaitu: •
European plan hotel : hotel dengan biaya untuk harga kamar saja Keistimewaan: Praktis, banyak digunakan di hotel Memudahkan system billing Semua system pemasaran kamar kebanyakan menggunakan system ini.
•
American plan hotel : hotel dengan perencanaan biaya termasuk harga kamar dan harga makan, terbagi dua yaitu:
•
Full American Plan (fap)
: harga kamar termasuk makan tiga kali
sehari(sarapan, makan siang dan makan malam) •
Modified American Plan (MAP)
: harga kamar temasuk dua kali makan
sehari yaitu: Kamar + makan pagi + makan siang Kamar + makan pagi + makan malam •
Kontinental plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar sudah termasuk dengan continental breakfast.
•
Bermuda plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar yang sudah termasuk dengan American breakfast. 2. Ukuran Hotel Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar yang ada, yaitu: •
Small hotel
: hotel kecil dengan jumlah kamar dibawah 150 kamar
•
Medium hotel
: hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu:
Average hotel : jumlah kamar antara 150- 299 kamar Above hotel
: jumlah kamar antara 300- 600 kamar
•
Large hotel
: hotel besar dengan jumlah kamar minimal 600 kamar
3. Tipe tamu hotel Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan latar belakang tamu menginap yaitu: •
Family hotel
: hotel untuk tamu yang menginap bersama keluarga
•
Business hotel
: hotel untuk tamu berupa pengusaha
•
Tourist hotel
: hotel untuk tamu yang menginap berupa wisatawan, baik domestik maupun luar negri
•
Transit hotel
: hotel untuk tamu yang transit (singgah sementara)
•
Cure hotel
: hotel untuk tamu yang menginap dalam proses pengobatan atau penyembuhan penyakit.
4. Sistem Bintang Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut semakin banyak dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan system bintang yaitu: •
Hotel bintang satu (*)
•
Hotel bintang dua (**)
•
Hotel bintang tiga (***)
•
Hotel bintang empat (****)
•
Hotel bintang lima (*****) Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan diamond.
5. Lama tamu menginap Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu menginap, yaitu: •
Transit hotel
•
Semi residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu lebih dari satu hari
: hotel dengan lama tinggal tamu rata- rata semalam
tetapi tetap dalam jangka waktu pendek, berkisar dua minggu hingga satu bulan. •
Residential hotel
: hotel dengan lama tinggal tamu cukup lama, berkisar paling sedikit satu bulan
6. Lokasi Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi yaitu:
•
City hotel
: hotel yang terletak dalam kota, dimana sebagian besar yang menginap melakukan kegiatan bisnis
•
Urban hotel
: hotel yang terletak di dekat kota
•
Suburb hotel
: hotel yang terletak di pinggiran kota
•
Resort hotel
: hotel yang terletak di daerah wisata, dimana sebagian besar tamu yang menginap tidak melakukan usaha.
Hotel Resort berdasarkan lokasinya dibagi atas: Mountain hotel : hotel yang berada di pegunungan Beach hotel
: hotel yang berada di pinngir pantai
Lake hotel
: hotel yang berada di tepi danau
Hill hotel
: hotel yang berada di puncak bukit
Forest hotel
: hotel yang berada di kawasan hutan lindung
Airport hotel : hotel yang terletak di daerah pelabuhan udara
7. Aktivitas tamu hotel Klasifikasi hotel berdasarkan maksud kegiatan selama tamu menginap, yaitu: •
Sport hotel
: hotel yang berada pada kompleks kegiatan olahraga
•
Ski hotel
; hotel yang menyediakan area bermain ski
•
Conference hotel
: hotel yang menyediakan fasilitas lengkap untuk
konferensi •
Convention hotel
: hotel sebagai bagian dari komplek kegiatan konvensi
•
Pilgrim hotel
: hotel yang sebagian tempatnya berfungsi sebagai
fasilitas ibadah •
Casino hotel
: hotel yang sebagian tempatnya berfungsi untuk
kegiatan berjudi.
8. Jumlah kamar dan persyaratannya Berdasarkan jumlah bintang yang disandang, jumlah persyaratan kamar adan lainnya yaitu: •
Hotel bintang satu (*)
: Jumlah kamar standar, minimal 15 kamar,
kamar mandi di dalam, luas kamar standar, minimum 20 •
Hotel bintang dua (**)
: jumlah kamar standar, minimal 20 kamar Kamar suite, minimum 1 kamar.
Kamar mandi di dalam Luas kamar standar, minimum 22 Luas kamar suite, minimum 44 •
Hotel bintang tiga (***)
: jumlah kamar standar, minimal 30 kamar Kamar suite, minimum 2 kamar Kamar mandi di dalam Luas kamar standar, minimum 24 Luas kamar suite, minimum 48
•
Hotel bintang empat (*****) : jumlah kamar standar, minimal 50 kamar Kamar suite, minimum 3 kamar Kamar mandi di dalam Luas kamar standar, minimum 24 Luas kamar suite, minimum 48
•
Hotel bintang lima (*****)
: jumlah kamar standar, minimum 100 kamar Kamar suite, minimum 4 kamar Kamar mandi di dalam Luas kamar standar, minimum 26 Luas kamar suite, minimum 52
Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan dengan sistem bintang. Dimulai dari bintang satu sampai bintang lima. Menurut surat keputusan Menteri Perhubungan Indonesia No. PM 10/PW 301/ PHB-17 tentang usaha dklasan klasifikasi hotel, ditetapkan bahwa penilaian klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada beberapa pertimbangan yaitu: •
Persyaratan umum, antara lain kondisi bangunan dan kelengkapan fasilitas
•
Bentuk pelayanan yang diberikan
•
Jumlah kamar yang tersedia
•
Letak atau keadaan lokasi
II.8. Perkembangan Hotel di Indonesia Dalam buku Hotel Management, Sihite (2000:63) mengatakan hotel berfungsi sebagai suatu sarana untuk memenuhi kebutuhan tamu (wisatawan atau
pelancong), sebagai tempat tinggal sementara selama berada jauh dari tempat asalnya. Seiring dengan perkembangan kedatangan wisatawan asing ke Indonesia yang lebih memerlukan sarana akomodasi pariwisata bersifat memadai, maka semasa penjajahan kolonial Belanda, mulai berkembanglah hotel-hotel di Indonesia. Menurut buku Pariwisata Indonesia dari masa ke masa, tercatat hotel- hotel yang sudah hadir pada saat itu diantaranya: •
Jakarta, dibangun hotel Des Indes, Hotel Der Nederlen, Hotel Royal dan Hotel Rijswijk.
•
Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.
•
Semarang, berdiri Hotel Du Pavilion.
•
Malang, Palace Hotel.
•
Solo, Slier Hotel.
•
Yogyakarta, Grand Hotel (sekarang Hotel Garuda)
•
Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan pension Van Hangel (kini Hotel Panghegar)
•
Bogor, Hotel Salak.
•
Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.
•
Makasar, Grand Hotel dan staat Hotel. Setelah periode pemerintahan Orde baru, pembangunan dan kehadiran hotel
di Indonesia sangat berkembang pesat. Terutama setelah masuknya beberapa manajemen hotel nternasional yang banyak merambah ke kota- kota besar di Indonesia. Sejalan dengan berkembangnya hotel di Indonesia, wajah arsitektur hotel di Indonesia pun sangat berkembang dan inovatif. Hal ini menjadi satu tolak ukur sejarah baru untuk hotel di Indonesia. Adapun peranan usaha perhotelan dalam menunjang pembangunan bangsa dan negara, antara lain: •
Meningkatkan industri dan penghasilan masyarakat.
•
Menciptakan lapangan pekerjaan sekaligus alih teknologi
Organisasi Fungsi Hotel Secara prinsip, hotel dapat dibagi menjadi 3 area aktivitas, antara lain: •
Private area
Area ini merupakan area untuk kegiatan pribadi pengunjung, seperti kamar pada hotel. •
Publik area Area ini merupakan area pertemuan antara lain yang melayani, yaitu karyawan dengan yang dilayani, yaitu tamu dan juga tamu dengan tamu lainnya.
•
Semi Publik area Area ini merupakan area untuk kegiatan para karyawan terutama karyawan administrasi, ruang rapat, zona dimana hanya orang- orang tertentu yang dapat memasukinya.
•
Service area Area ini merupakan area khusus untuk karyawan, disini segala macam pelayanan disiapkan untuk kebutuhan pengunjung.
Secara fungsional, hotel mempunyai 2 bagian utama, antara lain: •
Front of the house (sektor depan hotel) Terdiri dari private area dan public area. Yang termasuk dalam area front of the house yaitu: Guest Room Kamar tamu, ruang tempat tamu menginap. Public space area Merupakan tempat dimana suatu hotel dapat memperlihatkan isi dan tema yang ingin disampaikan kepaad tamunya. Daerah ini menjadi pusat kegiatan utama dari aktivitas yang terjadi pada hotel, dalam hal ini menjadi jelas bahwa wajah sebuah hotel dapat terwakili olehnya. •
Lobby
Tempat penerima pengunjung untuk mendapatkan informasi, menyelesaikan masalah administrasi dan keuangan yang bertalian dengan penyewaan kamar. Ruang- ruang yang termasuk dalam lobby adalah: Entrance hall Ruang penerima utama yang menghubungkan ruang luar atau amin entrance denagn ruang- ruang dalam hotel. Bersifat terbuka dengan besaran ruang yang cukup luas. Front desk/ Reception desk
Terdiria tas ruang- ruang personil front desk yang berfungsi untuk memproses dan mengelolah administrasi pengunjung. Guest elevator Sebagai sarana sirkulasi vertikal untuk para tamu dari lobby atau publik area menuju guest room atau fungsi lainnyadia ats. Sirkulasi Merupakan hal penting dalam publik area yang berfungsi sebagai sarana untuk menghubngkan fungsi- fungsi di dalamnya untuk kegunaan pengunjung. Seating area Menyediakan wadah bagi tamu untuk beristirahat atau sekedar berbincang- bincang. Sarana ini sangat berguna untuk terjadinya kontak sosial diantara pengunjung. Retail area Berfungsi untuk menyediakan kebutuhan pengunjung sehari- hari. Bell man Sebagai sarana pelayanan kepada tamu yang abru datang atau hendak meninggalkan hotel dengan pelayanan berupa membawakan koperkoper pengunjung. Support function Sebagai sarana penunjang untuk tamu yang berada di publik area, antara lain seperti toilet, telepon umum, mesin ATM, dan lain- lain. Consession space Pada dasarnya ruang- ruang ini termasuk retail area, tetapi untuk hotel berbintang, ruang- ruang konsesi ini terpisah sendiri dan merupakan bagian dari publik area antara lain terdiri dari: -
Travel agent room
-
Perawatan kecantikan/ salon
-
Toko buku dan majalah
-
Money changer
-
Souvenir shop
-
Toko- toko khusus
Food and Beverages outlets Yaitu area yang digunakan untuk menikmati makanan dan minuman berupa:
o Restoran o Coffee shop o Lounge o Bar Ruang serbaguna Yaitu ruangan yang disediakan untuk berbagai macam penemuan antara lain: o Pameran o Seminar o Pertemuan/ pernikahan Area rekreasi Daerah yang dipergunakan oleh pengunjung untuk berekreasi, berolahraga, santai dan lain- lain, yang antara lain: o Swimming pool o Food court o Retai area o Kolam dan kanal buatan, Amphiteatre+ dancing Fountain o Taman o Sarana olahraga o Fitness o Spa dan sauna •
Back of the house (Sektor belakang hotel) Terdiri dari area servis. Yang termasuk bac of the house yaitu:
Daerah dapur dan gudang (Food and storage area) Area ini merupakan gudang penyimpanan makanan dan minuman. Terdapat gudan kering dan gudang basah, disesuaikan dengan kebutuhan makanan dan minuman yang dimasukkan. Daerah bongkar muat, sampah dari gudang umum (receiving, trash and general storage area) Area ini merupakan tempat turun naiknya barang dari dan kedalam mobil pengangkut. Daerah pegawai/ staff hotel (employess area) Area ini merupakan ruang karyawan yang berisi loker untuk karyawan, gudang, dll. Daerah pencucian dan pemeliharaan (laundry and housekeeping)
Untuk hotel berbintang, laundry berukuran cukup luas dan berfungsi sebagai tempat mencuci, mengeringkan, setrika, dan mesin press yang digunakan untuk melayani tamu dan juga karyawan. Pada area housekeeping, terdapat ruang kepala dan asisten departemen, gudang, tempat menjahit kain, sarung bantal, gorden, dll yang disiapkan untuk melayani tamu hotel. Daerah mekanikal dan elektrikal (Mechanical and Enginering Area) Ruang ini berisi peralatan untuk heating dan cooling yang berupa tangki dan pompa untuk menjaga sistem operasi mekanikal secara keseluruhan. Yang harus diperhatikan adalah bahwa ruang public juga harus berhubungan dengan ruang pelayanan dan mempunyai batas yang jelas, sehingga bagian publik tidak terganggu dengan aktivitas servis. Untuk itulah, penzoningan berdasarkan jenis area sangat penting (Gambar 5 dan 6). Hotel
Public Space
Kamar Tamu
Administrasi
Lobby
F&B Outlet
Ruang Sebaguna
Area Rekreasi
Area Parkir
Gambar 5: Penzoningan Area Privat, Public, Dan Semi Public Pada Hotel
Hotel Area Servis
Food Preparation
Ruang Penerima & Penyimpanan
Ruang Karyawan
Gambar 6: penzoningan area servis pada hotel
Engineering
Ruang Mekanikal
Laundry & Housekeeping
II.9. Karakter Pengunjung Hotel Menurut tujuan kedatangannya, pengunjung hotel terbagi dua yaitu untuk tujuan bisnis dan wisata. Karakteristik pengunjung hotel dapat dibagi atas: Tabel 1 Karakter Pengunjung Hotel Jenis Pengunjung Bisnis
Karakter Pengunjung
Grup
-
-
-
Perseoran gan
Single atau double Menginap 2-4 malam 75% pria, 25 % wanita Harga tidak Dipermasalahkan
Tujuan
-
-
-
Konvensi dan konverensi Perkumpulan profesional Rapat pelatihan dan perdagangan
Tipe kamar
-
-
-
King, twin, doubledouble Kamar mandi yang memiliki area ganti pakaian Terdapat area kerja yang baik
- Single -Menginap 1-2 malam -85% pria, 15% wanita - Sangat memperhitungkan biaya
- Kerjasama bisnis - Perdagangan - Konvensi dan konferensi
-King -Kamar mandi standar dengan shower -Terdapat area kerja
- Doubleplus(termasuk anakanak) - 1- 4 malam, bahkan lebih lama di area resort - Harga menengah
- Liburan keluarga - Bertamasya - Olahraga, aktivitas keluarga
- Double- doube, king sofa, kamar berdekatan - Area duduk dan televisi - Kamar mandi - Memiliki balkon, teras, dan jalan masuk dari luar
Wisata Keluarga
Pasangan
- Double, 1-7 malam tour,clubs,perkump - harga menengah ke ulan atas - Bertamasya -teater, berolahraga -liburan akhirpekan - Belanja, liburan Single - Single -Tour, clubs, perku - Profesional muda mpulan - Harga menengah ke -Budaya, seni, atas teater,Berbelanja Sumber Hotel planning and design
- king - Area makan dan kerja - Area penyimpanan - Kamar mandi
- Queen - Area makan dan kerja - Kamar mandi standar
II.10. Tinjauan Hotel Bisnis Adapun jenis hotel yang terdapat pada bangunan multifungsi ini adalah hotel bisnis. Berikut adalah pengertian dan perkembangan mengenai hotel bisnis. II.11. Pengertian Hotel Bisnis Hotel bisnis didefenisikan sebagai hotel yang banyak digunakan para usahawan, dimana hotel ini memiliki fasilitas yang lengkap untuk para pebisnis. Biasanya terletak di pusat kota, ataupun area bisnis dan berfungsi menyediakan fasilitas, layanan dan kemudahan akomodasi yang disesuaikan dengan karakter para pelaku bisnis. II.12. Perkembangan Hotel Bisnis secara Umum Dulunya hotel hanya berfungsi sebagai tempat untuk menginap, tetapi kini hotel telah memiliki fungsi ganda, dari tempat mengnap, hingga sarana bisnis. Tidak sedikit hotel yang menyediakan sarana bisnis, terutama hotel- hotel berbintang. Hotel jenis ini dinamakan hotel bisnis. Pada hotel ini tersedia tempat yang dapat digunakan sebagai ruang pertemuan, ruang rapat, maupun ruang seminar. Para pebisnis bisa memanfaatkan hotel bisnis sebagai sarana untuk mempromosikan produk perusahaan, rapat kerja maupun seminar. Beberapa pertimbangan dalam memilih hotel sebagai tempat pertemuan/ rapat, yaitu: •
Budget Menentukan biaya yang akan diperlukan untuk menyewa ruang di hotel
•
Fasilitas Mengetahui kelengkapan fasilitas yang disediakan oleh pihak hotel
•
Kapasitas Memperkirakan jumlah peserta dan menyesuaikan terhadap kapasitas ruang hotel
•
Lokasi Mempertimbangkan kemudahan akses dan pencapaian.
II.13. Perkembangan Hotel Bisnis di Medan Kota Medan memiliki bisnis yang berkembang dan menjanjikan, salah satunya adalah dari segi perhotelan. Hal ini dapat terlihat dari peningkatan jumlah kamar untuk setiap hotel berbintang dan tingkat hunian.
Pesatnya pertumbuhan hotel mengakibatkan tingkat persaingan antar hotel yang tinggi. Namun, bagi sejumlah pengusaha hotel, kondisi tersebut tidak menjadi kekhawatiran besar sepanjang pangsa pasarnya masih tersedia. Para pengelola hotel tersebut harus berusaha sebaik mungkin dalam memanfaatkan pasar yang ada dengan memberi imej dan layanan khusus kepada para tamunya. Menurut Direktur Utama Madani Hotel, jumlah kamar yang tersedia saat ini mencapai 174 kamar, dan jumlah tersebut masih belum mampu memenuhi pasar. Untuk itu Madani berencana mengembangkan hotelnya dengan membuka hotel Madani kedua di Medan. Sama halnya dengan Hotel Garuda Plaza Medan, yang memiliki imej hotel keluarga, mampu meningkatkan jumlah hunian kamarnya hingga selalu penuh. Selain dikenal sebagai hotel keluarga, hotel ini juga cukup akrab di kalangan pebisnis, pejabat, politisi, dan kalangan artis. Hotel Garuda Plaza kini mengembangkan gedungnya untuk menambah jumlah kamar agar dapat melayani para tamu yang jumlahnya terus meningkat. Hotel Tiara juga merupakan hotel bisnis berbintang 3 yang terdapat di Medan. Dikenal dengan convention centernya, hotel ini juga dikunjungi oleh berbagai kalangan.
II.14. Karakteristik Hotel Bisnis Hotel Bisnis memiliki berbagai karakteristik, di antaranya: •
Memiliki fasilitas yang mendukung kegiatan bisnis seperti ballroom dan banquet hall
•
Berada di pusat kota dan berdekatan dengan pusat bisnis perbelanjaan
•
Keberadaannya dapat menaikkan prestis dan citra kota
II.15. Karakteristik Tamu Hotel Bisnis Usaha di bidang perhotelan mempunyai sasaran pelayanan jasa akomodasi bagi para pebisnis baik dari dalam maupun luar kota Medan, yang terdiri dari: •
Pedagang
•
Pengusaha
•
Peserta konvensi/ konferensi
•
Pejabat pemerintah, dll.
Karakteristik tamu hotel bisnis yaitu:
•
Bepergian seorang diri atau berkelompok
•
Menginap dalam jangka waktu relatif singkat
•
Ingin cepat menyelesaikan tugasnya, sehingga pertimbangan terhadap jarak pencapaian ke objek tujuan harus sedekat mungkin.
•
Pertimbangan ekonomi dan fasilitas
•
Dalam hal ini, rekreasi tidak diprioritaskan Secara umum, kaum pebisnis mempunyai karakter yang sangat efisien.
Kualitas interaksi bisnis merupakan perhatian utama. Mereka berusaha menjalin interaksi sesingkat mungkin dan mencapai relasi seerat mungkin. Interaksi bisnis dapat dilakukan di dalam dan luar hotel. Interaksi yang dilakukan di luar hotel menuntut tamu beraktivitas di luar dan memanfaatkan fasilitas hotel dalam waktu yang singkat, misalnya beristirahat. Interaksi yang dilakukan dalam lingkungan hotel menuntut disediakannya ruang yang nyaman, mempunyai privatisasi tinggi dan dapat mendukung proses relasi bisnis yang diinginkan. Kegiatan bisnis juga dapat dilakukan sambil makan, minum kopi, olahraga dan kegiatan santai lainnya. Untuk itu, hotel bisnis memerlukan fasilitas olahraga, bersantai, makan, minum, dan tentunya fasilitas standar ruang pertemuan juga diperlukan. II.16. Kriteria fasilitas Hotel Bintang 5 Hotel kelas ini mempunyai kondisi sebagai berikut: •
Umum
Unsur dekorasi Indonesia tercermin pada lobby, restoran, kamar tidur, dan function room •
Bedroom
•
: jumlah kamar standar, minimum 100 kamar
•
Kamar suite, minimum 4 kamar
•
Kamar mandi di dalam
•
Luas kamar standar, minimum 26
•
Luas kamar suite, minimum 52
•
Dining room Bila tidak berdampingan dengan lobby, maka harus dilengkapi dengan kamar mandi/ WC sendiri
•
Bar
Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan suhu
C
Lebar ruang kerja bertender setidaknya 1 m •
Ruang fungsional
Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby dengan kapasitas minimum 2,5 kali jumlah kamar Dilengkapi dengan toilet apabila tidak astu lantai dengan lobby Terdapat pre punction room •
Lobby
Mempunyai luasan minimum 30 Dilengkapi dengan lounge Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan Lebar koridor minimum 1,6 m •
Drug store
Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro perjalanan, air line agent, souvenir shop, perkantoran, butik dan salon. Tersedia poliklinik Tersedia paramedis •
Sarana rekreasi dan Olahraga
Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness, sauna, billiard, jogging, diskotik atau taman bermain anak. Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang anak •
Utilitas penunjang
Terdapat transportasi vertikal mekanis Ketersediaan air bersih minimum 500 liter/orang/ hari Dilengkapi dengan instalasi air panas/ dingin Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal Tersedia PABX Dilengkapi sentral video/ TV, radio,paging, carcal
II.17. Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu Pada hotel, ruang tidur merupakan ruang privat yang perlu diperhatikan untuk memenuhi tuntutan kenyamanan dan privatisasi tamu. Aspek efisiensi juga harus diperhatikan sehingga tamu merasa betah menginap di hotel tersebut. Adapun bentuk kamar tidur pada hotel adalah seperti gambar di bawah :
Klasifikasi kelas kamar pada sebuah hotel adalah : •
Standard room
Jenis kamar yang tersedia untuk dua orang penghuni dengan kondisi, berisi satu tempat tidur double (double bed) atau dua tempat tidur dan fasilitas yang tersedia di dalam kamar tersebut berlaku umum di semua hotel •
Deluxe room Jenis kamar dengan fasilitas yang lebih dari kamar standar, misalnya dengan ukuran kamar lebih besar dan tambahan fasilitas seperti televisi, lemari es, dll.
•
President suite room Jenis kamar paling mahal dalam suatu hotel, tersedia untuk 2-3 atau lebih penghuni dengan kondisi berisi dua atau tiga kamar lebih dengan ukuran kamar lebih besar, luas, mewah dan lebih lengkap dengan fasilitas tambahan seperti ruang tamu, makan, dan dapur kecil (kithenette) seperti mini bar. Tempat tidurnya terdapat double bed, twin bed atau bahkan single bed.
Adapun fasilitas standar yang terdapat pada masing- masing jenis kamar tersebut adalah sebagai berikut: •
Kamar mandi private (bathroom) dan perlengkapannya
•
Tempat tidur (jumlah dan ukurannya sesuai dengan jenis)
•
Lemari pakaian
•
Rak untuk menyimpan koper (luggage rack)
•
Telepon, lampu, AC
•
Radio dan Televisi
•
Meja rias/ tulis (dressing table) dan kursi
•
Meja lampu
•
Asbak, korek api, handuk, alat tulis (stationeries), dll
II.18.. Tinjauan Kantor Adapun tinjauan fungsi kantor secara umum dan klasifikasinya adalah: II.19. Pengertian Kantor Kantor berasal dari bahasa belanda kantoor, adalah sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.
II.20. Tipe Bangunan Tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa macam yaitu: •
High rise building (bangunan dengan lantai lebih dari 20 lantai)
•
Midle rise building (bangunan lantai sampai dengan 20 lantai)
•
Low rise building (bangunan 1 lantai sampai denagn 3 lantai)
•
Garden office/ office park (bangunan 1 sampai 5 lantai dengan lansekap yang ekstensif)
II.21. Klasifikasi Kantor Secara garis besar, menurut L. Manaseh dan R. Cunlife, jenis kantor dapat dibedakan menjadi 4 jenis yaitu: •
Commercial office Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran (untuk toko, disewakan), perusahaan (trading company), asuransi dan transportasi.
•
Industrial office Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya
•
Profesional office Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran yang jumlah modal yang digunakan relatif kecil
•
Institutional/ Government office Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hiduplama dan kokoh. Biasanya digunakan dalam waktu yang lama atau panjang.
Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain: •
Kelas premium (dengan luas gedung minimal 20.000
serta terletak di
Central Business District) •
Kelas A (Luas minimum gedung 6.000
serta terletak di daerah pusat
bisnis) •
Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasi mana saja namun memiliki kualitas material yang baik dan cukup modern)
Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran, lokasi, fasilitas serta kualitas material bngunan yang digunakan. Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi menjadi 2 macam yaitu: •
Gedung perkantoran sewa Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada pengelolah yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar per bulan.
•
Gedung perkantoran Strata title (milik) Pada tipe gedung perkantoran strata title (milik), ruang bangunan gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tempat tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service charge per bulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung. Saat ini, terdapat perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana
dalam gedung perkantoran tersebut ada ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya di sewakan. II.22. Karakteristik Gedung Perkantoran Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada suatu karakteristik penting yang harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu: •
Dekat dengan gedung perkantoran umum
•
Dilalui oleh kendaraan umum
•
Merupakan pusat kegiatan finansial
•
Dekat dengan gedung pemerintahan
II.23. Kriteria Kantor Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa faktor yang menjadi kunci suksesnya. Beberapa faktor tersebut adalah:
•
Fleksibilitas ruang Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya.
•
Tingkat hunian Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.
•
Harga sewa Harus sesuai dengan keadan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada dibawah harga pasar yang ada, biasanya untuk harga sewa dihitung permeter persegi.
•
Service charge Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor, karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan. Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung perkantoran itu dan dihitung permeter persegi.
•
Citra/ image Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki akan lebih muda menarik pengunjung.
II.24. Kantor Sewa Kantor sewa pada dasarnya adalah sebuah bangunan komersial yang dapat dimiliki dengan system sewa. Menurut Hunt, W.D. , kantor sewa adalah suatu bangunan yang yang mewadahi transaksi bisnis dengan pelayanan secara professional. Ruang dalamnya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai penyawa atas ruang yang digunakannya. Dalam perhitungan sewa ruang kantor, terdapat istilah yang harus diperhatikan, sebagai berikut:
•
Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti elevator, tangga, AC central, fire tower court.
•
Rentable floor area, dibedakan menjadi Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu. Common floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet, dll. Harga sewa per
•
diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.
Groos area system adalah system sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory, dan ruang penunjang lainnya.
•
Net area system adalah system sewa dengan memperhitungkan luas ruang yang benar-benar hanya digunakan oleh penyewa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan.
•
Semi gross system adalah system sewa dengan dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.
II.25. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasrkan peruntukannya, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: •
Kantor Sewa Fungsi Tunggal Merupakan kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi (tunggal). Sifat dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relati sama.
•
Kantor Sewa Majemuk Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih variatif dan lebih berpotensi meningkatkan daya tarik kunjungan. Setiap fungsi mempunyai aktifitas dominan berbeda yang menuntut kenyamanan dan fasilitas berbeda. Berdasarkan jumalah penyewa, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
•
Penyewa Bangunan Tunggal Disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.
•
Penyewa lantai tunggal
Setiap lantainya hanya ditempati satu penyewa saja •
Penyewa lantai majemuk Setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/ unit kantor.
Berdasarkan pembagian layout denah, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: •
Cellular System (Sel) Bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Ruang memilliki privasi tinggi sehingga sesuai untuk eksekutif, manajer, dll.
•
Group Space System (kelompok ruang) System ini memiliki dimensi ruang yang mampu menampung 5-15 karyawan, bersifat semi formal. Bangunan memiliki kedalaman 15-20m dari koridor ke dinding terluar bangunan.
•
Landscape / Open Plan System (ruang terbuka) Susunan ruang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat dan mempunyai karakter bebas dan nonformal.
Berdasarkan kedalaman ruang, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: •
Shallow Space Ruang memiliki kedalaman kurang dari 8m, bentuk sirkulasi single zone place yang disusun linear, cocok untuk mewadahi aktivitas individual.
•
Medium Depth Space Ruang sewa memilki kedalaman 8-10m, sirkulasi single zone place, atau 1422m pada sirkulasi double zone place.
•
Deep Space Ruang memiliki kedalaman 11-19m, digunakan untuk kantor grup kecil, atau kombinasi kantor tunggal dan kantor grup kecil.
•
Very Deep Space Ruang memiliki kedalaman lebih dari 20m, mengkombinasikan ruang kecil dan sedang.
Berdasarkan tipikal jalur pedestrian, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: •
Tipe Koridor Terbuka
Ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang, bisa satu sisi atau dua sisi. Biasa digunakan pada bentuk bangunan memanjang dan relative linear. •
Tipe Menara Bangunan dirancang dengan bentuk bangunan tinggi, dengan luar per lantai relative kecil. Ruang tiap lantai dicapai melalui jalur sirkulasi vertical yang terletak dalam core.
II.26. Pengguna Kantor Sewa Secara umum, pada kantor sewa terdapat pengguna bangunan, yaitu: •
Penyewa/konsumen kantor sewa.
•
Pengunjung bangunan/ tamu.
•
Pengelola bangunan. Pengelola dan pengunjung mempunyai karakter dan kegiatan yang berbeda
antara satu dengan yang lainnya sesuai latar belakang social dan budaya serta bidang usaha yang dilingkupinya. Pemilahan dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu factor yang mempengaruhi perancangan sebuah kantor sewa. Contohnya jika pengelompokan penyewa adalah
kelompok bidang usaha perdagangan,
konsumen yang yang diperbolehkan menyewa adalah mereka yang mempunyai bidang usaha perdagangan. Pengunjung juga secara tidak langsung akan terbatasi, sehingga terkadang kantor sewa juga dimasukkan beberapa fungsi lain yang diorientasikan untuk menambah daya tarik kunjungan pada bangunan komersial tersebut. II.27. Fasilitas Fungsional Kantor Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain: •
Area Penerima/ Lobby Pengunjung memperoleh kesan pertama pada area ini, sehingga desainnya dan penataanya harus menarik, bersih, dan mampu memenuhi kebutuhan.
•
Unit pengelola Fasilitas ini digunakan oleh pengelola, untuk kegiatan administrasi, pemasaran, dll.
•
Unit kantor sewa
Merupakan ruang kantor yang disewakan kepada penyewa. Dapat berupa kantor privat (cellular office), kantor semiformal, dan kantor terbuka (open space) •
Ruang pertemuan/ rapat Merupakan tempat berlangsungnya kegiatan konferensi, pertemuan, dll. Akses ke ruang pertemuan harus mel;alui koridor ataupun area penerima.
•
Unit pelayana umum Fasilitas yang bersifat komersial, seperti ruang serbaguna, retail, foodcourt, kafetaria, dll.
•
Area servis Melayani kebutuhan sanitasi, pelayanan kesehatan, dll dari pengguna bangunan.
•
Sirkulasi Sirkulasi vertical berupa lift diperlukan untuk menghubungkan ruang dari satu lantai ke lantai lainnya. Sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungkan antar ruang.
•
Gudang Digunakan sebagai tempat penyimpanan baragn dan perlengkapan dari kantor.
•
Ruang Mekanikal Dan Elektrikal
II.28. Tinjauan Shopping Mall Adapun pengertian dan kriteria shopping mall adalah: II.29. Pengertian Mall Mall merupakan sebuah plaza umum, jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem dengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk pejalan kaki. Mall dapat disebut sebagai jalan pada area pusat usaha yang terpisah dari lalulintas umum, tetapi memiliki akses mudah terhadapnya, sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif untuk melengkapi kenyamanan dalam menikmati suasana. Menurut Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh elemen-elemen: •
Anchor (magnet)
Merupakan transformaasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark. •
Secondary Anchor (magnet sekunder) Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store, supermarket, superstore, dan bioskop.
•
Street Mall Merupakan transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan magnet-magnet.
•
Landscaping (pertanaman) Merupakan taranformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempat luar.
II.30. Pengertian Shopping Mall Terdapat beberapa pengertian shopping mall, yaitu: •
Shopping mall dapat diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional (Rubinstein, 1978).
•
Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemen store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang merupakan unsure utama dari senuah shopping mall; dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung dan pedagang (Maitland, 1987).
•
Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parker yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, 1997).
II.31. Kriteria Mall Mall mempunyai kecendrungan berkonfigurasi secara horizontal. Unsur yang menunjang keberhasilan suatu mall adalah:
•
Bentuk Mall Menurut Maithland (1987) terdapat 3 bentuk umum mall, yaitu:
Open mall (mall terbuka) adalah mall tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehinnga biaya lebih murah. Kerugiannya berupa kendala climatic control yang berpengaruh terhadap kenyamanan dan kurangnya kesan pewadahan.
Enclosed
mall
(mall
tertutup)
adalah
mall
dengan
pelingkup.
Keuntungannya berupa kenyamanan climatic control. Kerugiannya biaya mahal dan kesan kurang luas.
Integrate mall (mall terpadu) adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup. Biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Munculnya bentuk ini merupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan dan perawatan mall tertutup. Mall ini juga bertujuan mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mall tertutup.
•
Pola mall Pada dasarnya pola mall berprinsip linier. Tatanan mall yang bnyak dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antar 8-16m. pintu masuk sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mall juga mempunyai magnet pada tiap akhir mall. Jarak antarmagnet 100 sampai 200m, atau sepanjang kenyamanan pajalan kaki. Mall berfungsi menghubungkan magnet yang terletak pada ujung-ujungnya dengan menekankan hubungan horizontal. Parkir kendaraan umumnya terletak di sekeliling bangunan dengan akses mudah ke mall. Pola mall yang memberikan kemudahan adalah bentuk I, T, dan L.
•
Dimensi mall Tidak ada ketentuan khusus mengenai panjang maksimal mall, tetapi berdasarkan survey di Amerika, panjang minimalnya adalah 180m dan panjang maksimalnya 240m. Mall juga tidak boleh terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung. Panjang mall dapat dipecahkan dengan square, courts, atau ruang terbuka lainnya. Ruang ini berfungsi menampung fasilitas tempat duduk, tanaman, dan elemen lain. Total area mall minimal 10% dari total luas lantai shopping mall. Agar terbentuk mall yang nyaman, pengaturan panjang, lebar dan tinggi koridor harus sangat diperhatikan.
•
Penataan letak retail di sepanjang mall
Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih efektif dilewati pengunjung dan semua retail akan mempunyai nilai komersial yang sama. Penataan retail tenant dan anchor tenant yang baik akan saling mendukung terjadinya aliran pengunjung yang merata di sepanjang mall. Komposisi yang paling baik adalah 50% retail tenant dan 50% anchor tenant. •
Pencahayaan Untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mall, bagian atap mall biasanya diselesaikan dengan skylight yang berfungsi memasukkan cahaya matahari kedalam bangunan mall pada siang hari. Cahaya ini berfungsi sebagai pengarah, memfokuskan pengunjung dalam bangunan, meningkatkan efisiensi operasional, khususnya terhadap penggunaan listrik, dan menambah keindahan bangunan.
•
Elemen arsitektural pada mall Elemen arsitektural yang dapat di tempatkan di sepanjang mall adalah bangku, arena bermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk arah, jam, dll. Adapun fungsi elemen arsitektural tersebut adalah: • Area duduk merupakan sarana penting supaya terjadi interaksi sosial antarpengunjung. • Area bermain berfungsi sebagai tempat bermain anak-anak ketika orang tuanya bebelanja. • Kios-kios pada jalur mall berfungsi sebagai faktor penarik pengunjung dan member variasi suasana pada mall. Jadi, mall pada shopping mall berperan sebagai penghubung, pengontrol,
pengorganisir unit retail serta pengidentifikasi area (member kejelasan orientasi). Adapun unit retail berfungsi sebagai wadah kegiatan belanja, pengendali arus pengunjung, dan unit sewa. Peran tersebut menunjukkan bahwa mall dan unit retail masing-masing merupakan elemen beridentitas dan berhubungan yang membentuk system pemusatan wadah perbelanjaan. Ada beberapa prinsip yang harus diperhatikan pada pola hubungan mall dan unit retail, yaitu: •
Design Control Zone Control zone bertujuan mencapai kontiutas arus pengunjung sehinggga semua ruang bernilai sama dan efektivitas komersial dapat tercapai. Control zone dapat
dicapai melalui pola mall, magnet/ anchor, pembatasan panjang, lebar, dan tinggi bangunan. •
Tenant Mix Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang dari berbagai jenis dagangan. Strategi ini sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stop shopping, yaitu kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat. Magnet dan unit retail pada shopping mall perlu dikelompokkan berdasarkan materi dagangan sehingga tidak menimbulkan persaingan yang mematikan.
•
Design Criteria Perancangan
masing-masing
unit
sewa
harus
menunjukkan
kesatuan.
Berdasarkan prinsip perancangan dan karakter dasarnya, strategi perancangan shopping mall adalah sistem pusat belanja dengan elemen utama mall berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki yang menghubungkan atau mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi dan karakter tertentu. Potensi sirkulasi pejalan kaki dimanfaatkan secara maksimal untuk mencapai efektivitas dengan mencapai nilai atraktif dan kenyamanan pada mall.
