BAB II DESKRIPSI PROYEK II.1. Terminologi Judul Judul kasus yang dimbil pada proyek Tugas Akhir ini adalah “Pengembangan Kawasan Pasar Sei Sikambing”, untuk memudahkan dalam memahami judul yang diambil maka akan dibahas masing-masing kata yang membentuk judul tersebut.
II.1.1. Pengertian Judul Pengembangan bisa berupa pembangunan kembali adalah upaya penataan kembali suatu kawasan kota dengan cara mengganti sebagian dari, atau seluruh unsur-unsur lama dari kawasan kota tersebut dengan unsur-unsur kota yang lebih baru dengan tujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan kawasan tersebut. Maksud dari proses pembangunan kembali tergantung kepada kondisi wilayah yang akan diremajakan, pada dasarnya menyangkut tiga hal pokok : 1. Memberikan vitalitas baru 2. Meningkatkan vitalitas yang ada 3. Menghidupkan kembali vitalitas yang lama telah pudar Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut dapat menyumbang kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik dilihat dari segi ekonomi, sosial budaya, fisik, dan bahkan segi politik. Upaya peremajaan umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap memiliki potensi ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan. Selain dari dampak yang bersifat membangun, redevelopmen juga dapat menimbulkan dampak-dampak negatif, antara lain : 1. Aspek fisik : lenyapnya unsur-unsur fisik kota yang tadinya telah merupakan
bagian
dari
kehidupan
sehari-hari
masyarakat
dapat
menimbulkan dampak psikologis pada masyarakat, misalnya hilangnya sumber-sumber
fisik
berorientasi dalam kota.
yang
biasa
dipakai
sebagai
patokan
untuk
2. Aspek ekonomis : tergusurnya sarana ekonomi yang masih berfungsi kendati dianggap kurang memadai terutama yang menyangkut kehidupan ekonomi masyarakat berpenghasilan rendah 3. Aspek budaya : hilangnya bangunan tua yang memiliki arti sejarah maupun nilai-nilai arsitektur yang biasa menjadi landmark kota 4. Aspek sosial : tergusurnya masyarakat penghuni ke tempat yang lebih jauh dari sumber mata pencaharian semula. 5. Aspek politis : penanganan yang kurang baik dalam hal pembebasan tanah dan proses relokasi penduduk sering menimbulkan kegiatankegiatan yang secara politis sangat peka.
Pengertian pasar berdasarkan ”Kamus Umum Bahasa Indonesia”, ada beberapa, antara lain : 1. Tempat orang berjual-beli ; pekan, tempat berjual beli yang diadakan oleh perkumpulan dan sebagainya dengan maksud mencari derma. 2. Tempat berbagai pertunjukan yang diadakan malam hari untuk beberapa hari lamanya
Sei Sikambing, merupakan salah satu kelurahan yang terletak di Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan.
Jadi dapat simpulkan pengertian dari ”Pengembangan Kawasan Pasar Sei Sikambing” adalah ”Pembangunan kembali Kawasan Pasar Sei Sikambing dengan menambah luasan, yang diperuntukkan sebagai tempat berjual beli (kawasan Sei Sikambing) yang bertujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan pasar serta lingkungan di Sekitar Pasar. ”
II.1.2. Klasifikasi Pasar Pasar dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis berdasarkan sudut pandang yang berbeda. Berikut merupakan
jenis-jenis
pasar berdasarkan
klasifikasinya. - Menurut sifatnya pasar di bagi menjadi beberapa jenis, diantaranya:
a. Pasar nyata/ konkret. Tempat para penjual dan pembeli berkumpul untuk membeli barang-barang dagangan secara langsung. Contoh : pasar buah, ikan, sayur, dll b. Pasar abstrak. Barang yang diperdagangkan tidak sampai di pasar, jual beli berlangsung tetapi hanya menurut contoh barang. Contoh : pasar bursa, obligasi, dll
- Menurut pelayanan dan area administrasi pemerintahan pasar dibagi menjadi beberapa jenis, diantaranya: a. Pasar lingkungan. Pasar yang ruang lingkupnya meliputi suatu lingkungan kira-kira seluas satu kelurahan atau beberapa kelompok perumahan di sekitar pasar tersebut dan jenis barang diperdagangkan adalah barang kebutuhan sehari-hari. b. Pasar wilayah. Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi beberapa lingkungan permukiman dan barang-barang yang diperjual belikan lebih lengkap dari pasar lingkungan. c. Pasar kota. Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi wilayah kota dimana barang-barang yang diperjualbelikan lengkap. d. Pasar regional. Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi daerah kota dan sekitarnya. e. Pasar perumahan. Merupakan toko-toko yang menempel pada rumah tinggal melayani kebutuhan rumah tangga di daerah sekitarnya, kira-kira seluas wilayah RT.
- Menurut sifat barang yang dijual pasar dibagi menjadi beberapa jenis, diantaranya: a. Pasar induk. Pasar yang merupakan pusat pengumpulan, pusat pelelangan dan pusat penyimpanan bahan-bahan sandang pangan untuk disalurkan kepada grosir-grosir dan pusat-pusat. b. Pasar Eceran. Pasar dimana terdapat permintaan dan penawaran barang atau jasa secara kecil atau eceran. c. Pasar khusus. Pasar yang menjual atau sejenis barang tertentu, mis : pasar tekstil, bunga, buah, dll
- Menurut waktu berlangsungnya jual beli (waktu operasinya) pasar dibagi kedalam beberapa jenis, diantaranya: a. Pasar siang hari Pasar yang kegiatannya antara pukul 08.00 s/d 18.00 WIB b. Pasar malam hari Pasar yang kegiatannya antara pukul 18.00 s/d 05.00 WIB c. Pasar siang malam Pasar yang kegiatannya dilakukan siang dan malam hari d. Pasar pagi Kegiatan pasar hanya dilakukan pada pagi hari e. Pasar mingguan Kegiatan pasar hanya dilakukan sekali dalam seminggu.
- Secara operasional, pasar dibagi menjadi beberapa bagian, diantaanya: a. Pasar perusahaan daerah b. Pusat pertokoan / perdagangan perseroan terbatas c. Pasar tidak resmi : pasar yang belum diakui oleh pemerintah d. Trade imporium departemen perindustrian dan perdagangan yang merupakan pusat penjajaan hasil kerajinan rakyat e. Gelanggang dagang yang dikelola oleh departemen perdagangan dan koperasi f. Toko serba ada yang dikelola departemen perdagangan dan koperasi g. Pusat pertokoan atau perbelanjaa swasta
- Berdasarkan jenis pelayanannya, pasar dibagi menjadi beberapa jenis, diantaranya: a. Pasar Tradisional. Yang dimaksud dengan pasar tradisional adalah pasar yang ada pada masa kini, yang masih memiliki karakter atau ciri-ciri pada masa lalu dimana salah satu adalah adanya interaksi sosial langsung antara penjual dan pembeli yang sifatnya tawar menawar harga barang dan jasa. b. Pasar Khusus: •
Produk yang ditawarkan berupa satu atau beberapa produk barang tertentu saja.
•
Pasar yang ditawarkan tetap dalam keadaan khusus, misalnya pasar souvenir walaupun kemudian pasar berkembang produk yang dipasarkan adalah penunjang dari produk utama.
•
Sistem pembagian perlu diperhatikan agar penyeberan keuntungan sedapat mungkin merata.
•
Sistem proteksi kebakaran merupakan hal yang penting untuk diperhatikan mengingat fungsi pasar yang merupakan bangunan umum
•
Memperhatikan keamanan pasar setiap sudut desain agar mencegah munculnya kriminalitas pada lokasi.
c. Pasar Modern. Suatu kompleks toko eceran dan dihubungkan dengan fasilitas
yang
terencanan
sebagai
suatu
kesatuan
kelompok,
untuk
memberikan pelayanan perbelanjaan yang maksimal d. Pasar wisata. Umumnya berkembang pada kawasan objek wisata dan tercipta dari perkembangan aktivitas wisata itu sendiri yang didukung oleh faktor-faktor lingkungan yang mendukung terhadap market tersebut, yaitu : •
Potensi wisata pada kawasan wisata
•
Interest publik terhadap potensi wisata kawasan tersebut
•
Adanya sarana yang mendukung terhadap potensi wisata
•
Perkembangan jumalah wisata yang mengunjungi kawasan wisata
II.1.3. Unsur-Unsur Pokok Yang Terdapat Dalam Pasar A. Konsumen Konsumen adalah pribadi atau badan yang menikmati penggunaan fisik suatu barang dan jasa ekonomi atau seseorang yang membeli untuk dijual kembali. Dari pihak konsumen yang perlu untuk diteliti antara lain : a. Daya beli atau tingkat pendapatan b. Daya mobilitas untuk mencapai tempat belanja c. Waktu yang tersedia d. Tingkah laku adat dan kebiasaan B. Lembaga Perdagangan/Wadah Lembaga yang melaksanakan penyaluran barang dan jasa dari produsen ke konsumen Dari pihak pedagang, hal yang perlu diperhatikan antara lain: a. Keuntungan yang relatif baik b. Harga dan biaya penjualan c. Cara pelayanan d. Suplai barang yang diperdagangkan C. Barang
Mengenai penggolongan barang terdapat banyak teori. Untuk pembahasan selanjutnya diambil penggolongan barang yang merupakan hasil penyelidikan yang dilakukan oleh PD Pasar Jaya Bersama dengan LPEM F.E. UI 1971 : a. Golongan I : Merupakan barang-barang yang dinilai sebagai barang kebutuhan sehari-hari misalnya : sayur, bumbu dapur, lauk-pauk, dll b. Golongan II : Barang ini bukan merupakan kebutuhan sehari-hari yang dibutuhkan dalam waktu interval tertentu misalnya seminggu atau sebulan. Contohnya : pakaian, tekstil, sepatu, kosmetik. c. Golongan III : Sifat barang yang termasuk dalam golongan ini hampir sama dengan golongan barang sekunder, akan tetapi merupakan barang-barang lux dan relatif mahal harganya bagi ukuran pembeli masyarakat Indonesia. Contohnya : tv, kamera foto, dll d. Golongan IV : Barang-barang golongan ini dirasakan dan dibutuhkan oleh pembeli hanya sebagai insidential, atau tidak dapat ditentukan. Misalnya : mebel, onderdil mobil , dll
II.1.4. Materi Yang Diperjual Belikan Di Dalam Pasar Materi perdagangan di pasar dapat dikelompokkan berdasarkan jenis, sifat, urgensinya, cara pengangkutannya, dan cara penyajiannnya : A. Jenis materi yang diperjual belikan a. bahan kebutuhan rohani / pemuas diri b. bahan sandang / tekstil c. kebutuhan rekreasi B. Sifat barang yang diperjual belikan: a. Basah b. Kering c. Tahan lama C. Tingkat urgensi materi perdagangan a. barang kebutuhan sehari-hari (demand good) b. barang kebutuhan berkala (convinience good)
II.1.5. Unsur-Unsur Penunjang Pasar Yaitu pihak yang berperang dalam kelangsungan kegiatan perdagangan di pasar, unsur-unsur ini meliputi pemerintah, pengelola, bank, dan swasta :
A. Pemerintah Pemerintah wajib memelihara kestabilan ekonomi dalam pembangunan dan kelancaran ekonomi, diantaranya dengan menguasai sektor perpasaran dalam bentuk mengelola dan menarik pajak pasar, menentukan klasifikasi pasar dalam wilayah kekuasaannya, pembangunan fisik pasar yang biasanya dilakukan dengan menggunakan anggaran daerah atau inpres. B. Pengelola Dalam melaksanakan tugasnya sehari-hari pemerintah menunjuk : a. Jawatan atau dinas dibawahnya atau b. Perusahaan daerah yang memberi otorita untuk mengelola pelayanan umum di bidang perpasaran Adapun kegiatan yang biasanya dialksanakan oleh pengelola ini antara lain: a. Memelihara kebersihan b. Menjaga keamanan dan ketertiban dalam pasar c. Mengusahakan kelancaran distribusi bahan-bahan pokok kebutuhan sehari-hari. C. Bank Bank berperan khususnya dalam pembayaran pembangunan dan pemodalan bagi para pedagang. Misalnya pembangunan pasar Inpres dibiayai melalui bank pemerintah, kredit candak kulak bagi para pedagang kecil disalurkan melalui BRI, dll D. Swasta Dalam hal ini yang disebut swasta bisa para pedagang itu sendiri atau para pelaksana
yang
membiayai
pembangunan
pasar,
dengan
prinsip
pembangunan fasilitas pasar dibiayai dengan dana dari masyarakat yang akan kembali kepada masayarakat dalam bentuk lain. Secara umum pasar merupakan suatu kebutuhan masyarakat melalui peranannya sebagai unsurunsur penunjang yang menggerakkan kehidupan sehari-hari.
II.2. Pelaku dan Kegiatannya Pelaku dan kegiatan pada pusat perbelanjaan secara garis besar terdiri dari : a. Kelompok pengunjung Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang mengunjungi fasilitas ini untuk mencari dan membeli barang kebutuhannya. Kegiatan pengunjung disini ada
yang datang dengan tujuan membeli barang, melihat-lihat, mencari hiburan, berekreasi atau hanya berjalan-jalan.
b. Kelompok pedagang Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang melakukan kegiatan menjual brang kebutuhan atau jasa, sebagai pengecer akhir, yang memanfaatkan ruang toko atau pertokoan dengan sistem sewa kepada pihak pengelola
c. Kelompok Pengelola Yaitu sekelompok orang atau badan yang mengelola dan bertanggung jawab atas segala kegiatan yang berlangsung dalam pusat perbelanjaan serta mengatur
semua
jalannya
kegiatan
tersebut,
termasuk
administrasi
penyewaan ruang kepada para pedagang atau pemilik usaha, sehingga dapat dicapai suatu kelancaran kegiatan, kenyamanan, kemudahan dan keamanan
II.3. Lokasi Lokasi proyek Tugas Akhir “Pengembangan Kawasan Pasar Sei Sikambing” ini terletak di Kelurahan Sei Sikambing, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan, Sumatera Utara.
Gambar 2.1. Peta Lokasi Proyek Sumber: Olah Data Primer
II.3.1. Kriteria Pemilihan Lokasi Pemilihan lokasi yang tepat merupakan salah satu faktor penentu keberhasilan dari hampir semua proyek arsitektur. Namun dalam proyek ini, lokasi sudah ditentukan, karena merupakan redevelopmen dari kompleks pasar yang sudah ada. Sehingga tidak diperlukan adanya kriteria tertentu dalam pemilihan lokasi. Adapun hal yang diperlukan mengenai permasalahan lokasi ini adalah alasan
apa yang bisa disampaikan sehingga lokasi tersebut memang memenuhi kelayakan untuk di-redevelopmen sebagai proyek pasar dan pusat perbelanjaan yang lebih modern dan masih mempertahankan konsep berbelanja secara tradisional.
II.3.1.1. Tinjauan Terhadap Struktur Kota Berdasarkan RUTRK Kota Medan, maka wilayah kota Medan dapat dibagi menjadi 5 wilayah pengembangan dan pembangunan (WPP), berikut akan disajikan arah pengembangan dari masing-masing WPP :
WPP A
B
C
D
Tabel Wilayah Pembangunan dan Pengembangan kota Medan Cakupan Pusat Peruntukan Program Kecamatan M. Belawan
Pengembangan
Pembangunan
Pelabuhan,
Jalan
M. Marelan
Industri,
jaringan air minum,
M. Labuhan
Permukiman,
septic tank, sarana
Rekreasi,
pendidikan
Maritim.
permukiman.
Perkantoran,
Jalan
Perdagangan,
jaringan air minum,
Rekreasi
pembuangan
Indoor,
sampah,
Permukiman.
pendidikan.
Permukiman,
Sambungan
M. Perjuangan
Perdagangan,
minum, septic tank,
M. Tembung
Rekreasi.
jalan baru, rumah
M. Deli
M. Timur
BELAWAN
Lahan
TJ. MULIA
AKSARA
baru,
dan
baru,
sarana
air
M. Area
permanen, sarana
M. Denai
pendidikan
M. Amplas
kesahatan.
M. Johor
INTI KOTA
CBD,
dan
Pusat Perumahan
M. Baru
Pemerintahan, permanen,
M. Kota
Hutan
M. Maimoon
Pusat
sampah,
M. Polonia
Pendidikan,
pendidikan.
Kota, pembuangan
Perkantoran,
sarana
Rekreasi Indoor, Permukiman. E
M. Barat
SEI
Permukiman,
Sambungan
M. Helvetia
SIKAMBING
Perkantoran,
minum, septic tank,
M. Petisah
Perdagangan,
jalan baru, rumah
M. Sunggal
Konservasi,
permanen, sarana
M. Selayang
Rekreasi,
pendidikan
M. Tuntungan
Lapangan
dankesehatan.
Golf,
air
Hutan
Kota. Tabel 2.1 Pembagian WPP Kota Medan (Sumber: RUTRK Medan 2005)
Kawasan Pasar Sei Sikambing berada pada WPP E. Arah pengembangan pada wilayah ini adalah sebagai wilayah Permukiman, Perkantoran, Perdagangan, Konservasi, Rekreasi, Lapangan Golf, dan Hutan Kota. Keberadaan Pasar Sei Sikambing sangat tepat karena berada di wilayah yang berorientasi pada wilayah Perdagangan dan dekat dengan permukiman penduduk. Retail + Permukiman Penduduk
Permukiman Penduduk
SITE
Retail/ Perumahan
Retail + Permukiman Penduduk
II.3.1.2. PencapaianGambar 2.2. Pertimbangan Pemilihan Lokasi Lokasi site berada di jalan Gatot Subroto, sangat efisien untuk pencapaian karena banyak dilalui oleh angkutan umum, kendaraan, maupun truk barang. Untuk
para pejalan kaki, site sangat mudah dijangkau karena banyak dilalui oleh berbagai jenis angkutan umum. Site Kawasan Pasar Sei Sikambing ini dilalui oleh 2 jalur utama: 1. Jalan Gatot Subroto 2. Jalan Kapten Muslim
Jalan Budi Luhur Jalan Kapten Muslim Jalur Sekunder Jalur Sekunder SITE
Site Jalan Gatot Subroto
Keterangan: Jalur Utama Jalur Sekunder Site Gambar 2.3. Peta Pencapaian Lokasi
II.3.1.3. Area Pelayanan Pasar Sei Sikambing Berdasarkan jenis pasar yang telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat dikatakan bahwa Pasar Sei Sikambing adalah Kelas II, tepatnya adalah Pasar Kotamadya Medan. Sehingga berdasarkan hal tersebut, dapat dikatakan Pasar Sei Sikambing memiliki kriterial sebagai berikut : - Fasilitas pelayanan : pertokoan, perpasaran, kantor-kantor pelayanan umum dan civic center. - Poupulasi pelayanan : 20.000 – 70.000 jiwa
- Skala radius pelayanan : 0 - 1,5 km - Perkiraan kepadatan : 80-100 ha - Status pasar lingkungan Pasar Hevetia
Plaza Milenium
Pasar Sei Sikambing Gambar 2.4. Peta Area Pelayanan
II.3.2. Analisa Pemilihan Lokasi Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk ke dalam proses redevelopmen. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai pembanding. Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain : 1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen yang tetap. 2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak 3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para pejalan kaki
4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap. Merupakan kawasan permukiman penduduk, sehingga pasar ini memiliki pelanggan yang tetap.
Dilalui oleh Jl. Gatot Subroto dan Kapten Muslim yang banyak dilalui oleh banyak jenis angkutan umum.
Gambar 2.5. Analisa Pemilihan Lokasi
II.3.3. Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi II.2.3.1 Luas lahan Pasar Sei Sikambing yang ada saat ini bukan seutuhnya dikelola oleh Perusahaan Daerah Kota Medan tetapi juga sebagiannya dikelola oleh pihak Swasta. Luas gabungan dari keduanya mencapai ± 22.000 m2, tetapi yang dikelola pleh PD. Pasar hanya seluas 6.166 m2. 203,6 M
115
Site 118 170,8 M Gambar 2.6. Dimensi Site
Site ini terletak pada kecamatan Medan Helvetia. Termasuk kedalam wilayah pengembangan yang berorientasi sebagai area Permukiman, Perkantoran, Perdagangan, Konservasi, Rekreasi, Lapangan Golf, dan Hutan Kota. Adapun site ini memiliki kelebihan dan kelemahan tertentu antara lain :
- Kelebihan: 1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Helvetia yaitu jalan Gatot Subroto. 2. Pencapaian yang mudah karena banyak dilalui oleh berbagai jenis kendaraan maupun angkutan umum. 3. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang memadai.
- Kelemahan 1. Memiliki arus lalu lintas yang padat sehingga sangat sulit memarkirkan kendaraan di sekitar site. 2. Lahan parkir yang sangat terbatas mengakibabkan banyak kendaraan di badan jalan sehingga menimbulkan kemacetan. 3. Tidak tersedianya pemberhentian angkutan umum maupun selter becak yang tetap mengakibabkan mereka berhenti dan menunggu penumpang di sembarang tempat. 4. Utilitas bangunan yang tidak terawat menimbulkan bau yang tidak sedap. Dan kadang menimbulkan banjir dan genangan air.
II.3.3.2. Peraturan Site 1. Land Use (RDTRK) : rencana detail tata ruang kota. Yaitu peruntukan dan syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini dibuat agar penggunaan lahan pada suatu kawasan dapat terencana dan teratur. Kawasan
Pasar
Sei
Sikambing
sudah
tepat
perdagangan sesuai dengan WPP yang ada saat ini.
berada
pada
wilayah
2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas bangunan dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 1/2 x lebar jalan atau (1/2xlebar jalan) + 1. GSB ideal yang seharusnya ideal untuk sebuah site adalah seperti yang diutarakan dalam penjelasan di atas, yaitu : GSB sebelah Utara: (1/2x 3,5m) + 1 = 2,75m GSB sebelah Timur (Jl. Kapten Muslim): (1/2x 18m) + 1 = 10 m GSB sebelah Selatan (Jl. Gatot Subroto): (1/2x 20m) + 1 = 11m Namun GSB yang terdapat pada kawasan perancangan pada saat ini adalah sebagai berikut: GSB 4-12 Tidak Ada GSB
GSB 3-9 m GSB 2-15 GSB 2-18 GSB 15-19 GSB 4-7 m Gambar 2.7. GSB Eksisting
3. BC = Building Coverage (Koefisien Dasar Bangunan). Yakni perbandingan tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa berubah tergantung fungsi dan harga tanah atau lahan. Sebagai kawasan pusat perbelanjaan dan pasar, maka koefisen dasar bangunan yang ada di sekitar dan pada site adalah sekitar 80 % - 90 % Maka koefisen dasar bangunan adalah : 90 % x 22.000 m2 = 19.800 m2
4. FAR = Floor Area Ratio (Koefisien Lantai Bangunan). Yaitu perbandingan luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100% untuk bangunan bertingkat. Untuk daerah di sekitar Pasar Sei Sikambing, maka koefisien lantai bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 % maka dengan kata lain KLB bisa mencapai 200 % - 300 %.
II.3.3.3. Ketinggian Bangunan Berdasarkan survey yang telah dilakukan, maka dapat diketahui ketinggian bangunan di kawasan Pasar Sei Sikambing. Penyajiannya adalah sebagai berikut: 1. Ketinggian Bangunan Pasar Sei Sikambing Ketinggian bangunan Pasar Sei Sikambing adalah bangunan 1 lantai. Mulai dari kios hingga loods semuanya hampir sama ketinggiannya. 2. Ketinggian Bangunan di sekitar Pasar Sei Sikambing Bangunan di sekitar pasar sei sikambing rata-rata adalah bangunan rumah toko dan permukiman penduduk. Ketinggiannya bervariasi, mulai dari 1 hinnga yang paling tinggi adalah 3 lantai. Untuk lebih jelasnya disajikan dalam gambar berikut. Keterangan: 1 Lantai 2 Lantai 3 Lantai
Gambar 2.8. Peta Ketinggian Bangunan
II.3.3.4. Eksisting Tapak terletak di Jl. Gatot Subroto, di samping Jl. Kapten Muslim. Tapak terletak di Kecamatan Medan Helvetia dengan KDB di kawasan tersebut sebesar 73%, dengan luasan site sekitar 22.000 m2. Berikut akan dijelaskan kondisi tapak di sekitar site. Keadaan PKL di sekitar Site yang kurang tertata, mengakibatkan kemacetan.
Keadaan lalulintas di sekitar site yang cukup padat, disebabkan site dilalui ooleh 2 jalan utama, yakni Gatot Subroto dan Kapten Muslim
II.4. Tinjauan Fungsi Di sekitar site dipenuhi oleh dengan ketinggian 2-3 lantai.
II.4.1. Deskripsi
bangunan rumah toko,
Kondisi PKL di tepi Jl. Kapt. Muslim. Masalah PKL
merupakan masalah yang banyak ditemui di pasar ini. Gambar 2.9.Kegiatan Kondisi Eksisting Pengguna dan Sumber: Survey Lapangan
Pelaku pada proyek ”Redevelopmen Kawasan Pasar Sei Sikambing” ini dapat dikelompokkan secara umum menjadi beberapa bagian demikian juga dengan kegiatan yang terjadi juga dapat dikelompokkan menjadi beberapa bagian besar. Pelakunya antara lain : •
Pengunjung yaitu masyarakat baik yang berasal dari daerah sekitar (dalam kota), maupun dari luar kota bisa pengunjung pasar.
•
Pedagang pasar yaitu pihak yang menjajakan barang dagangan di pasar.
•
Pengelola yaitu pihak yang bertugas mengawasi, mengelola, dan memberikan pelayanan fasilitas kepada para pedagang baik di pasar.
Kegiatannya antara lain : •
Berdagang yang merupakan fungsi utama dari komplek bangunan ini. Merupakan kegiatan menjajakan barang kepada para pengunjung, baik dalam benutk kios, los, retail, maupun pameran.
•
Pembelian yang merupakan feedback dari kegiatan berdagang. Disini pembeli akan membayar untuk barang yang diingininya. Secara lebih lengkap akan dibahas mengenai kronologis kegiatan dan
pelaku yang terdapat di komplek bangunan ini :
II.4.1.1. Deskripsi Kegiatan Pasar Sei Sikambing Pemanfaatan pasar untuk berbagai kegiatan transaksi menjadi optimal, karena produktifitas di pasar yang sangat tinggi. Terjadi pembagian waktu yang cukup rapi dan tertib: •
Pukul 05.30 s/d 09.00 aktifitas pasar dimulai oleh para pedagang kaki lima khusus makanan sarapan/jajanan pasar. Pedagang jenis ini mulai dari sebelum fajar sudah mengambil posisi dagangannya di pasar.
•
Pukul 04.00 s/d 17.00 aktifitas dimulai oleh para pedagang kios dan lapak penjual makanan khas, kegiatan dimulai dari mempersiapkan barang dagangan hingga menawarkannya kepada para pembeli.
•
Pukul 06.00 s/d 24.00 dipakai oleh pengguna Ruko di sekitar Pasar Sei Sikambing. Para pengguna ruko ini memulai aktifitasnya dari membuka
toko, mempersiapkan barang dagangan, melakukan pengecekan barang, menawarkan kepada pembeli, hingga tutup kembali. •
Pukul 16.00 s/d 01.00 aktifitas banyak dilakukan oleh pedagang kafe tenda, mereka memulai aktifitas dari memasang tenda, menata kursi, melayani pembeli, hingga membongkar tendanya kembali.
II.4.2. Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang Dalam perancangan pasar, ada persyaratan dan kriteria tertentu yang perlu diperhatikan antara lain fleksibillitas, keamanan pengunjung, kenyamanan pengunjung yang dihubungkan dengan keadaan termal, pencahayaan, sirkulasi. Untuk lebih jelasnya akan dibahas sebagai berikut : 1. Fleksibilitas Secara harafiah fleksibilitas dapat didefenisikan sebagai kemampuan untuk menyesuaikan diri. Kemudahan penyesuaian kios dan los untuk dapat menampung lebih banyak jumlah pedagang. Hal ini dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain : a. Pemilihan sisitem struktur b. Pembagian ruang c. Ketinggian ruang d. Tata letak stan, kios, dan lods 2. Kenyamanan Kenyamanan merupakan kepuasan atau kenikmatan dalam melakukan aktivitasnya. Kenyamanan untuk ruang pusaat perbelanjaan dan pasar dipengaruhi faktor keadaan termal dan pencahayaan ruang pameran.
3. Sirkulasi Perencanaan dan perancangan sistem sirkulasi pada bangunan terutama ditekankan pada pola pengaturan pencapaian pejalan kaki, jalur sirkulasi pengunjung dan sirkulasi bangunan servis bangunan. Kebutuhan ruang dari pasar tradisional dapat dikelompokkan menjadi empat bagian, yaitu ruang utama, pendukung, pelengkap, dan servis, dimana pembagian masing-masing kelompok diuraikan sebagai berikut: 1. Ruang Utama, termasuk didalamnya Kios dan lods.
2. Ruang Pendukung, yakni Kantor Pengelola dan Pusat Jajanan Serba Ada (Pujasera). 3. Pelengkap, yakni Ruang Terbuka Hijau, Toilet, Mushalla, ATM Center, Pelayanan Kesehatan, dan Tempat Penitipan Anak. 4. Servis, yakni Loading deck, Ruang kontrol Panel, Tempat Sampah Sementara, Ruang Genset, Pos Jaga, Parkir. Berdasaran data dan survey yang dilakukan, diperolehlah data jumlah pedagang yang terdapat di Kawasan Pasar Sei Sikambing. Pasar yang merupakan milik swasta terdiri dari kios, lods, ruko, dan PKL. Kios berukuran 3 x 3m, lods berukuran 2 x 2m, ruko berukuran 4 x 20m.
Jenis Dagangan Yang dikelola Pasar Swasta No.
Jenis Dagangan
Kios
Lods
PKL
Jumlah
1
Sayur Mayur
-
5
76
81
2
Buah-Buahan
-
6
36
42
3
Bumbu dapur
5
-
7
12
4
Cabe, Bawang
8
4
8
12
5
Kelapa
4
-
15
19
6
Telur
6
-
2
8
7
Tahu/Tempe/Toge
-
8
8
16
8
Kerupuk
-
-
1
2
9
Daging Lembu, Kambing
2
-
-
2
10
Ayam
5
-
9
14
11
Ikan Basah
-
15
8
37
12
Ikan Asin
-
8
-
9
13
Mie
3
-
-
3
14
Kedai sampah
10
-
-
10
15
Peralatan dapur
5
-
-
5
16
Pakaian, kain
-
-
-
13
17
Pakaian Bekas
-
-
2
2
18
Sepatu
-
-
-
2
19
Makanan, Minuman
3
-
7
10
20
Emas
4
-
-
4
21
Kaset, VCD
-
-
1
1
22
Topi, Jam, Ikat Pinggang
-
-
1
1
23
Alat Tulis
-
-
-
1
24
Aksesoris
-
-
-
2
25
Tanaman
-
-
1
1
26
Lukisan
-
-
1
1
27
Bengkel
-
-
2
2
55
46
186
287
Total Tabel 2.2. Tabel Jenis Dagangan Pasar Swasta Sumber: Survey Pribadi
Untuk pasar yang dikelola oleh PD pasar terdiri dari kios berukuran 3 x 4m dan 2 x 2m, sedangkan lods berukuran 2 x 2m. Berikut jumlah kios dan lods yang dikelola oleh PD Pasar diperoleh dari data yang ada. No.
Jenis
Buka
Tutup
Lak
Cabut
Jlh.
1
Blok A
117
-
-
-
116
2
Blok B
94
-
-
-
94
3
Blok C
66
-
-
-
66
4
Loods 1
131
-
-
-
131
5
Loods 2
125
-
-
-
125
6
Loods 3
114
-
-
-
114
Jumlah
647
-
-
-
646
Keterangan
Tabel 2.3. Tabel Jumlah Kios Pasar Sei Sikambing Sumber: PD. Pasar Untuk jenis barang dagangan, Pengelola PD pasar menjabarkannya pada tabel di
bawah ini:
No.
Jenis Dagangan
Kios
Loods
Jumlah
1
Emas
30
-
30
2
Kaca Mata
1
-
1
3
Kedai sampah
6
-
6
4
Sayuran dan Buah
-
139
139
5
Bumbu
6
62
68
6
Nasi, Mie, Minuman
-
30
30
7
Aksesoris
-
7
7
8
Baju
197
-
197
9
Peralatan Dapur
5
-
5
10
Sepatu
11
17
28
11
Tas
5
11
16
12
Mainan
2
-
2
13
Guci
1
-
1
14
Kain
4
30
34
15
Jajanan
2
-
2
16
Kosmetik
7
-
7
17
Daging
-
56
56
18
Penjahit
-
18
18
277
370
647
Total
Tabel 2.4. Tabel jenis Dagangan Pasar Sei Sikambing Sumber: PD. Pasar
II.5. Studi Banding Fungsi Sejenis II.5.1. Pasar Beringharjo Yogyakarta Pasar beringharjo merupakan salah satu pasar tradisional yang terdapat di Yogyakarta. Dalam pasar ini, diatur dengan jelas pengelompokan jenis barang dagangan yang dijual. Sehingga hal ini lebih memudahkan pengunjung untuk mencari barang yang diinginkan.
Gambar 2.10. Peta Satelit Pasar Beringharjo Sumber: Website
Gambar 2.11. Tampak Depan Pasar Beringharjo Sumber: Website
Faktor kebersihan juga merupakan salah satu hal yang dapat diambil dari pasar ini sebagai contoh studi banding, karena desain pasar yang akan dihasilkan adalah suatu pasar tradisional yang bebas dari stereotip ”bau dan kotor”. Karena kedua hal diatas, dianggap telah terlalu melekat pada pasar tradisional. Pembangunan pasar ini merupakan salah satu bagian dari rancang bangun pola tata kota Kesultanan Ngayogyakarta Hadiningrat, yang biasa disebut pola Catur Tunggal dengan cakupan empat hal, yakni keraton sebagai pusat pemerintahan, alun-alun sebagai ruang publik, masjid sebagai tempat ibadah, dan pasar sebagai pusat transaksi ekonomi. Secara penempatan, Pasar Beringharjo berada di bagian luar bangunan Keraton Yogyakarta (njobo keraton), tepatnya di utara Alun-alun Utara. Berdasarkan data yang diperoleh dari kantor Dinas pasar Beringharjo Yogyakarta, luas tanah pasar Beringharjo Timur 12,502 M2, luas bangunan pasar 27,721,49 M2, dan luas lahan dasaran 10,696,32 M2. Dengan luas yang sebanyak itu pasar Beringharjo Timur menanpung pedagan sejumlah 2.730 orang. Dari sejumlah pedagang tersebut, kebanyakan pedagang berasal dari Yogyakarta, tetapi sebagian para pedagang juga berasal dari luar jogja, seperti Bandung, Jakarta, Jawa Timur, dan lain-lain. Pasar beringharjo Timur di buka setiap hari pada waktu 05:00 sampai dengan 17:00 WIB. Para pedagang pasar Beringharjo Timur menjual berbagai macam kebutuhan sehari-hari, seperti sayura-sayura, buah-buahan, emping, krupuk, daging, ayam dan lain-lain. Selain itu terdapat penjual tas-tas dan sepatu.
Gambar 2.12. Interior Pasar Beringharjo Sumber: Website
Pasar Beringharjo Timur mempunyai terdapat fasilitas-fasilitas yang cukup memadai. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain: • Tempat parkir • Mushola • Kamar mandi atau WC sejumlah 15 • Kios • Tempat dagang los sebanyak 3.006 • Tempat penitipan anak • Kantor pengelolaan pasar • Tempat layanan kesehatan • Alat pemadam kebakaran
II.5.2. Pasar BSD Jakarta Pasar
tradisional
BSD
merupakan
salah
satu
contoh
pasar
hasil
redevelopmen pemerintah yang bisa dikatakan cukup berhasil. Pasar ini tidak memiliki bentuk yang luar biasa, namun berhasil membuat suatu bentuk sederhana, dimana masyarakat yang berbelanja merasa cukup nyaman dan efektif.
Gambar 2.13. Peta Satelit Pasar BSD Sumber: Website
Gambar 2.14. Tampak Depan Pasar BSD Sumber: Website
Berdasarkan tanggapan masyarakat yang ada di salah satu website, pasar BSD ini dianggap salah satu pasar tradisional yang baik. Hal itu dimulai dari sistem
sirkulasi kendaraan dan ketersediaan lahan parkir untuk kendaraan. Kemudian masuk kedalam penataan kios-kios yang rapi, terorganisasi dan fungsional. Sehingga pengunjung yang datang sama sekali tidak kesulitan menemukan barang yang dicari, dikarenakan adanya pengelompokan yang jelas. Selain itu salah satu hal pendukung yang penting adalah pasar ini dikelola dengan baik, dimana semua petugas pasar, mulai dari petugas pembersih, petugas parkir, sampai kepada pengelola mempunyai kerjasama yang baik. Pada studi banding ini, penulis mengharapkan mendapatkan suatu sistem utilitas dari pasar tradisional yang efesien yang ada pada pasar ini, sehingga dapat diterapkan dalam desain nantinya. Selain itu pengelolaan parkir dan sirkulasi kendaraan juga akan menjadi salah satu perhatian dari studi banding ini.
Gambar 2.15. Situasi Loods di Pasar BSD Sumber: Website
Gambar 2.16. Kondisi atap dan Sirkulasi Di Pasar BSD Sumber: Website
II.5.3. Pasar Johar Semarang Pasar Johar terletak di Jalan H Agus Salim, wilayah Kota Lama Semarang. Bangunan seluas 15.003,50 meter persegi , selesai didirikan pada tahun 1939 oleh Arsitek Belanda Ir Thomas Karsten.
Gambar 2.17. Tampak Depan Pasar Johar Semarang Sumber: Website
Gambar 2.18. Kondisi Interior Pasar Johar Semarang Sumber: Website
Pasar Johar menjadi icon Bangunan Tropis. Tanpa pendingin udara atau AC, suasana di dalam Pasar Johar, Kota Semarang,Jawa Tengah, masih terasa segar. Ini berkat konstruksi atap cendawan dengan langit-langit tinggi yang menjamin sirkulasi udara. Memanfaatkan penerangan alami dari sinar matahari yang masuk ke dalam ruangan. Dan merupakan Bangunan hemat energi yang patut ditiru untuk bangunan di daerah tropis. Konstruksi pemecahan bentang lebar dan struktur beton bertulang berbentuk cendawan dinilai berhasil menciptakan bangunan yang bersahabat dengan iklim tropis. Cahaya matahari yang bersinar setiap bulan dan tahun, serta kelembaban tinggi, dapat diatasi dengan desain bangunan yang tinggi serta banyak ventilasi.
Gambar 2.19. Kondisi Atap Pasar Johar Semarang Sumber: Website
Pondasi dan pelapis lantai menggunakan batu andesit yang terkenal kokoh menahan beban. Pemikiran lebih jauh Karsten saat itu adalah batu andesit mudah dibersihkan sehingga cocok dengan kondisi pasar tradisional yang mudah kotor.
