BAB II DESKRIPSI PROYEK
2.1 Terminologi Judul Adapun judul proyek ini adalah Rusanawa Seruwei. Rusunawa merupakan singkatan dari: ∗ Rumah Susun Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bangunan-bangunan yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, merupakan satuan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisah terutama tempat-tempat hunian yang dilengkapi dengan bangunan bersama dan tanah bersama. (Undang-Undang Republik Indonesia nomor 4 tahun 1993) ∗ Sederhana Sedang; tidak berlebih-labihan; tidak banyak pernik. (Kamus Umum Bahasa Indonesia, WJS Poerwadarminta, Balai Pustaka, 1986) ∗ Sewa Pemakaian sesuatu dengan membayar uang. (Kamus Umum Bahasa Indonesia, WJS Poerwadarminta, Balai Pustaka, 1986)
Rusunawa : Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, merupakan satuan yang masing-masing dapat disewa secara terpisah terutama tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. (Penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan Permukiman, Badan Perancanaan Pembangunan Kota Surabaya, p.V-2)
Seruwei : Merupakan nama Jalan yang berada di Kecamatan Medan Labuhan, Kelurahan Sungai Mati, Medan.
21
Rusanawa Seruwei adalah bangunan gedung bertingkat di Jalan Seruwei yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, merupakan satuan yang masing-masing dapat disewa secara terpisah terutama tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
2.2 Tinjauan Umum Tinjauan umum membahas tentang permukiman secara umum,dimana rusun identik dengan permukiman kumuh.
2.2.1 Permukiman Kumuh Salah satu permasalahan di Indonesia adalah semakin meluasnya permukiman kumuh. Dalam jangka waktu tiga tahun ternyata luas pemukiman kumuh di Indonesia bertambah hingga 18%. Pada tahun 1996, luas permukiman kumuh di Indonesia mencapai 40.053 hektar. Sedangkan pada tahun 2000 luas permukiman kumuh telah berkembang menjadi 47.393 hektar. Namun demikian, data terakhir tahun 2003 menunjukkan bahwa luas permukiman kumuh berhasil diturunkan menjadi 45.565 hektar. Berdasarkan data dari RPJMN 2005-2009, meningkatnya luas permukiman kumuh tersebut selaras dengan pertumbuhan penduduk dan makin tidak terkendalinya pertumbuhan kota utama (primacy city) yang menjadi penarik meningkatnya arus migrasi. Selain itu, laju pertumbuhan kawasan kumuh (di pusat kota maupun di tepi kota) juga dipicu oleh keterbatasan kemampuan dan ketidakpedulian masyarakat untuk melakukan perbaikan rumah (home improvement). Hal lain yang juga menjadi pemicu adalah ketidakharmonisan antara struktur infrastruktur kota, khususnya jaringan jalan dengan kawasan permukiman yang terbangun. Di pinggir kota hal tersebut yang menimbulkan
urban
sprawl
yang
membawa
dampak
kepada
kemacetan,
ketidakteraturan, yang akhirnya menimbulkan ketidakefisienan serta pemborosan energy dan waktu. Jumlah lokasi dan jumlah penduduk yang tinggal di permukiman kumuh pun terus meningkat dari tahun ke tahun. Dari data yang tersedia, jumlah lokasi permukiman kumuh pada tahun 1996 mencapai 4886 titik dan dihuni oleh sekitar 2,28 juta jiwa. Jumlah tersebut meningkat tajam selama kurun waktu 10 tahun menjadi 15.739 lokasi dihuni oleh 3,5 juta jiwa pada tahun 2005. 22
Tabel 2.1 Luas, lokasi, dan jumlah penghuni kawasan kumuh tahun 1996, 2000, 2003, dan 2005. \
Luas
Jumlah
Penghuni
(Ha)
Lokasi
(Jiwa)
1996*
40.053
4.886
2.275.966
-
*
47.393
10.065
2.289.862
-
2003**
45.565
12.162
3.003.025***
732.445 KK
2005**
tad
15.739
3.505.115***
854.906 KK
Tahun
2000
Keterangan
Sumber : * RPJMN 2005-2009, Bappenas ** Statistik Potensi Desa Indonesia, BPS, (berbagai tahun) Keterangan : *** Menggunakan asumsi rata-rata anggota keluarga pada Statistik Potensi Desa Indonesia 2003 yaitu 1 rumah terdiri atas 4 jiwa. tad tidak ada data
Pada tahun 2000, jumlah rumah tangga yang belum memiliki rumah mencapai 4 juta rumah tangga. Jumlah tersebut merupakan akumulasi dari kebutuhan tahun sebelumnya yang belum terakomodasi oleh penyediaan rumah yang dilakukan oleh BUMN, developer swasta, maupun swadaya masyarakat. Selain itu, peningkatan kebutuhan rumah juga disebabkan oleh pertumbuhan jumlah rumah tangga. Bila pemerintah berkeinginan agar kebutuhan tersebut dapat dipenuhi dalam waktu 10 tahun, ditambah dengan peningkatan kebutuhan rumahakibat pertambahan penduduk (pertambahan rumah tangga), maka sejak tahun 2000 total kebutuhan rumah per tahun adalah sebesar 1,1 juta unit. Dengan demikian pada akhir tahun 2004 total kebutuhan rumah akan mencapai 5,8 juta unit, dan tahun 2009 sebesar 11,6 juta unit. Tabel 2.2 Jumlah kebutuhan rumah tahun 2000, 2004, dan 2009.
2000
Jumlah RT yang Belum Memiliki Rumah 4.338.864
Total Kebutuhan Rumah (Unit) 1.663.533
2004
tad
5.832.665
2009
tad
11.665.330
Tahun
Sumber : * RPJMN 2005-2009, Bappenas tad tidak ada data
23
2.3 Tinjauan Khusus Tinjauan khusus akan membahas tentang rusun secara keseluruhan.
2.3.1 Pengertian Rusun Secara Umum Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, merupakan satuan yang masing-masing (dapat dimiliki atau disewa) secara terpisah terutama tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
2.3.2 Fungsi-Fungsi Rumah Susun Fungsi-fungsi Rumah Susun meliputi fungsi hunian, bukan hunian, dan campuran. ∗ Rumah Susun fungsi hunian adalah Rumah Susun yang satu-satunya berfungsi utama untuk tempat tinggal. ∗ Rumah Susun fungsi bukan hunian adalah Rumah Susun yang satuan-satuannya berfungsi untuk bukan tempat tinggal. ∗ Rumah Susun penggunaan campuran adalah Rumah Susun yang satuan-satuannya berfungsi untuk tempat tinggal dan penggunaan lainnya.
2.3.3 Klasifikasi Rumah Susun Ada
beberapa
klasifikasi
Rumah
Susun
berdasarkan
sifat
dan
kepemilikannya. ∗ Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan sifatnya terdiri dari : a. Rumah Susun Sederhana b. Rumah Susun Menengah c. Rumah Susun Mewah ∗ Klasifikasi Rumah Susun berdasrkan kepemilikannya terdiri dari : a. Rumah Susun Milik (Rusunami) b. Rumah Susun Sewa (Rusunawa)
24
2.3.4 Persyaratan Teknis Dan Administratif Pembangunan Rumah Susun. Sesuai dengan Peraturan pemerintah republik Indonesia nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun presiden Republik Indonesia. Rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku. Struktur, komponen,
dan penggunaan bahan bangunan
rumah
susun
sebagaimana dimaksud, harus diperhitungkan kuat dan tahan terhadap : ∗ Beban mati; ∗ Beban bergerak; ∗ Gempa, hujan, angin, banjir; ∗ Kebakaran dalam jangka waktu yang diperhitungkan cukup un tuk usaha pengamanan dan penyelamatan; ∗ Daya dukung tanah; ∗ Kemungkinan adanya beban tambahan, baik dari arah vertikal maupun horizontal; ∗ Gangguan/ perusak lainnya, sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Selain persyaratan teknis dan administratif pembangunan Rumah Susun, Rumah Susun juga memiliki standart perencanaan yaitu : ∗ Kepadatan Bangunan Dalam mengatur kepadatan (intensitas) bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lingkunga Bangunan (KLB). a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahan /persil, tidak melebihi dari 0,4. b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah tidak kurang dari 1,5. c. Koefisien Bagian Bersama (KBB) adlah perbandingan Bagian Bersama dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2. ∗ Lokasi Rusun dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata ruang, rencana tata bangunan dan lingkungan, terjangkau layanan transportasi umum, serta dengan mempertimbangkan keserasian dengan lingkungan sekitarnya.
25
∗ Tata Letak Tata letak Rusun harus mempertimbangkan keterpaduan bangunan, lingkungan, kawasan dan ruang, serta dengan mempertimbangkan faktor-faktor kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan. ∗ Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan, dan pertukaran secara alami, kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota. ∗ Jenis Fungsi Rumah Susun Jenis fungsi peruntukan Rusun adalah untuk hunian dimungkinkan dalam satu Rumah Susun/kawasn Rumah Susun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha. ∗ Luasan Satuan Rumah Susun Luas satu Rumah Susun minimum 21m2, dengan fungsi utama sebagai ruang tidur/ruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur. ∗ Kelengkapan Rumah Susun Rumah Susun harus dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas yang menunjang kesejahteraan, kelancaran, dan kemudahan penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari. ∗ Transportasi Vertikal Rumah Susun dengan jumlah lantai dibawah 6 lantai, menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal. Sedangkan Rumah Susun lebih dari 6 lantai, menggunakan lift sebagai tranportasi vertikal.
2.3.5 Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun Prinsip dasar pembangunan Rumah Susun meliputi : ∗ Keterpaduan Pembangunan Rumah Susun dilaksanakan prinsip keterpaduan kawasan, sector, antar pelaku, dan keterpaduan dengan sistem perkotaan. ∗ Efisiensi dan Efektivitas Memanfaatkan sumber daya yang tersedia secara optimal, melalui peningkatan intensitas penggunaan lahan dan sumber daya lainnya. ∗ Penegakan Hukum
26
Mewujudkan adanya kepastian hokum dalam bermukim bagi semua pihak, serta menunjang tinggi nilai-nilai kearifan yang hidup ditengah masyarakat. ∗ Keseimbangan dan Keberlanjutan Mengindahkan keseimbangan ekosistem dan kelestarian sumber daya yang ada. ∗ Partisipasi Mendorong kerjasama dan kemitraan Pemerintah dengan badan usaha dan masyarakat untuk dapat berpartisipasi dalam proses perencanaan, pembangunan, pengawasan, osperasi dan pemeliharaan, serta pengelolaan Rumah Susun. ∗ Kesetaraan Menjamin adanya kesetaraan peluang bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah untuk dapat menghuni Rumah Susun yang layak bagi peningkatan kesejahteraannya. ∗ Transparansi dan Akuntabilitas Menciptakan kepercayaan timbal-balik antara pemerintah, badan usaha, dan masyarakat
melalui
penyediaan
informasi
yang
memadai
serat
dapat
mempertanggung jawabkan kinerja pembangunan kepada seluruh pemangku kepentingan.
2.3.6 Kelengkapan Rumah Susun Sesuai dengan Peraturan pemerintah republik Indonesia nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun presiden Republik Indonesia. Rumah susun harus dilengkapi dengan: ∗ Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai perpipaan dan perlengkapannya termasuk meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air dalam bangunan; ∗ Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik dan pembatas arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; ∗ Jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta perlengkapannya meter gas, pengatur arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; ∗ Saluran pembuangan air hujan yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, dan pemasangan;
27
∗ Saluran pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas dan pemasangan; ∗ Saluran dan/ atau tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan, dan kemudahan; ∗ Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya; ∗ Alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku; ∗ Pintu dan tangga darurat kebakaran; ∗ Tempat jemuran; ∗ Alat pemadam kebakaran; ∗ Penangkal petir; ∗ Alat/ sistem alarm; ∗ Pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu; ∗ Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift. 2.3.7 Satuan Rumah Susun Satuan
rumah
susun
harus
mempunyai
ukuran
standar
yang
dapat
dipertanggungjawabkan, dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar. Satuan rumah susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau dibawah permukaan tanah, atau sebagian di bawah dan sebagian di ataspermukaan tanah, merupakan dimensi dan volume ruang tertentu sesuai dengan yang telah direncanakan.
2.3.8 Bagian Bersama dan Benda Bersama Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang mempunyai persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan seharihari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain, dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan.
28
Benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni maupun pihak-pihak lain, dengan memperhatikan keselarasan,keseimbangan, dan keterpaduan.
2.3.9 Prasarana Lingkungan Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni, baik ke dalam maupun ke luar dengan penyediaan jalan setapak, jalan kendaraan, dan tempat parkir. Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan utilitas umum yang sifatnya menunjang fungsi lainnya dalam rumah susun yang bersangkutan, meliputi : ∗ Jaringan distribusi air
bersih, gas, dan listrik dengan segala kelengkapannya
termasuk kemungkinan diperlukannya tangki-tangki air, pompa air, tangki gas, dan gardu-gardu listrik; ∗ Saluran pembuangan air hujan yang menghubungkan pembuangan air hujan dari rumah susun ke sistem jaringan pembuangan air kota; ∗ Saluran pembuangan air limbah dan/ atau tangki septik yang menghubungkan pembuangan air limbah dari rumah susun ke sistem jaringan air limbah kota, atau penampungan air limbah tersebut ke dalam tangki septik dalam lingkungan. ∗ tempat pembuangan sampah yang fungsinya adalah sebagai tempat pengumpulan sampah dari rumah susun untuk selanjutnya dibuang ke tempat pembuangan sampah kota, dengan memperhatikan faktor-faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan, dan keindahan; ∗ kran-kran air untuk pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya kebakaran yang dapat menjangkau semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air yang cukup untuk pemadam kebakaran; ∗ tempat parkir kendaraan dan/atau penyimpanan barang yang diperhitungkan terhadap kebutuhan penghuni dalam melaksanakan kegiatan-kegiatannya sesuai dengan fungsinya; ∗ jaringan telepon dan alat komunikasi lain sesuai dengan tingkat keperluannya.
29
2.3.10 Fasilitas Lingkungan Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan ruangan-ruangan dan/atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain bagi anak-anak, dan kontak sosial lainnya, sesuai dengan standar yang berlaku. Dalam lingkungan rumah susun yang sebagian atau seluruhnya digunakan sebagai hunian untuk jumlah satuan hunian tertentu, selain penyediaan ruang atau bangunan harus disediakan pula ruangan atau bangunan untuk pelayanan kebutuhan sehari-hari sesuai dengan standar yang berlaku.
Tabel 2.3 Jumlah Rusunawa terbangun tiap propinsi tahun 2004-2007.
Lokasi
No
Jumlah
Jumlah
Twin Blok
(Unit)
1
NAD
1
98
2
Sumatera Utara
11
1.065
3
Sumatera Barat
3
290
4
Sumatera Selatan
3
288
5
Jambi
1
98
6
Lampung
1
98
7
Kepulauan Riau
5
432
8
Banten
1
98
9
DKI Jakarta
41
3.916
10
Jawa Barat
26,5
2.504
11
DIY
11
1.022
12
Jawa Tengah
18
1.718
13
Jawa Timur
24
2.208
14
NTT
1
98
15
Bali
1
98
16
Sulawasi Selatan
10
933
17
Sulawasi Tengah
1
98
18
Sulawasi Tenggara
1
98
19
Sulawasi Utara
2
180
20
Kalimantan Barat
1
96
21
Kalimantan Tengah
1
98
30
22
Kalimantan Timur
3
290
23
Papua
2
192
169,5
16.006
Total Sumber : Kementrian Negara Perumahan Rakyat, 2007.
2.4 Lokasi Proyek Proyek Rusunawa berada di Sumatera Utara Kota Medan, Kecamatan Medan Labuhan, Kelurahan Sungai Mati Jalan Seruwei. Kecamatan Medan Labuhan berbatasan langsung dengan Kecamatan Medan Deli disebelah selatan, Kecamatan Medan Belawan disebelah Utara, Kecamatan Medan Marelan disebelah barat, dan Kabupaten Deli Serdang disebelah timur. Kecamatan Medan Labuhan merupakan salah satu kecamatan di Kota Medan yang mempunyai luas sekitar 40,68 km2. Dari enam kelurahan di Kecamatan Medan Labuhan, Kelurahan Sungai Mati memiliki luas wilayah yang terluas yaitu sebesar 12,870 km2.
Propinsi Sumatera Utara
Kota Medan Gambar 2.1. Peta Sumatera Utrara
31
U
Gambar 2.3. Medan Labuhan
Gambar 2.2. Peta Pembagian Kecamatan Medan
Lokasi Site Rusunawa Kecamatan Medan Labuhan, Kelurahan Sungai Mati Jl. Seruwei.
Gambar 2.4.Peta Kecamatan Medan Labuhan
32
Lokasi Site Rusunawa Kecamatan Medan Labuhan, Kelurahan Sungai Mati Jl. Seruwei.
Gambar 2.5. Jalan Seruwei
Gambar 2.6. Lokasi Site
Batas-batas site : Utara : Lahan Kosong. Timur : Tol Balmera. Selatan : SMA Negeri 9 Medan Labuhan. Barat : Rel kereta api dan rumah penduduk.
2.4.1 Kriteria Pemilihan Lokasi a. Tinjauan terhadap struktur kota Kota Medan yang merupakan kota terbesar kelima di Indonesia setelah kota Jakarta, Surabaya, Bandung, Bekasi, dan selanjutnya Medan, memiliki luas 26.510 Ha. (265,10 km2) atau 3,6% dari keseluruhan wilayah Sumatera Utara. Berdasarkan data kependudukan tahun 2010, penduduk Kota Medan saat ini diperkirakan telah mencapai 2.109.339 jiwa.. Berdasarkan data tersebut Kota Medan merupakan salah satu Kota dengan jumlah penduduk yang besar. Laju pertumbuhan penduduk kota Medan cenderung mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Laju pertumbuhan penduduk Medan periode tahun 2000-2004 cenderung mengalami peningkatan. Tingkat pertumbuhan penduduk pada tahun 2000 adalah 0,09% dan menjadi 0,63% pada tahun 2004. Sedangkan tingkat kapadatan penduduk mengalami peningkatan dari 7.183 jiwa per km² pada tahun 2004.
33
Tabel 2.4 Jumlah Laju Penduduk Kota Medan tahun 2001-2010
Tahun
Penduduk
2001
1.926.052
2002
1.963.086
2003
1.993.060
2004
2.006.014
2005
2.036.018
2007
2.083.156
2008
2.102.105
2009
2.121.053
2010
2.109.339
Sumber : Wikipedia Kota Medan
b. Identifikasi Kawasan Kawasan ini merupakan salah satu lokasi pemukiman kumuh yan ada di Kota Medan, Kecamatan Medan Labuhan, Kelurahan Sei Mati. Tabel 2.5 Tabulasi Lokasi Perumahan Kumuh di Kota Medan
No
Kecamatan
Kelurahan
1
Medan Belawan
Belawan 2
2
Medan Labuhan
Sei Mati
3
Medan Timur
P. Brayan, Bengkel, Durian, Gaharu
4
Medan Barat
P. Brayan Kota, Glugur Kota, Silalas
5
Medan Petisah
Sei Putih 2, Petisah Tengah
6
Medan Helvetia
Cinta Damai
7
Medan Area
Pandau Hulu, Tegak Sari, Pasar Merah Timur
8
Medan Maimoon
Aur, Suka Raja, Hamdan
9
Medan Kota
Teladan Barat
10
Medan Amplas
Siti Rejo
11
Medan Polonia
Medan Polonia
Sumber : Dinas Tata Kota Medan
34
Gambar : 2.7 Peta Penyebaran Kawasan Kumuh Kota Medan
Kecamatan Medan Labuhan
Sumber : Bappeda Kota Medan
35
Pada tahun 2008 penduduk khusus Kelurahan Sei Mati mencapai 13.282 jiwa. Kelurahan Sei Mati merupakan Kawasan Indusri Medan (KIM) dimana ini merupakan kawasan yang akan terus berkembang stiap tahunnya. Banyaknya lapangan pekerjaan membuat kawasan ini kedepannya akan mungkin menjadi lingkungan yang padat. Karakteristik dari kawasan tersebut adalah tingkat berpenghasilan rendah. Ratarata pekerjaan mereka merupakan buruh pada sebuah pabrik.
c. Potensi Kawasan Lokasi site sangat strategis untuk dijadikan kawasan pemukiman karena kemudahan pencapaian ke area site tersebut melalui jalur utama. Kawasan ini akan menjadi kawasan yang akan terus berkembang karena merupakan Kawasan Industri Medan.
d. Lingkungan Keadaan lingkungan perencanaan diupayakan dapat mendukung perencanaan ruang kota Kawasan Industri Medan (KIM). Mengingat prospek pembangunan perencanaan ini diusahakan dapat mengatasi masalah-masalah yang timbul berkaitan dengan perumahan dan permukiman kumuh khususnya yang berada di Kawasan Industri Medan (KIM) sesuai dengan identitas lingkungan perencanaan dan sesuai dengan rencana umum tata ruang Kota Medan.
e. Tata Guna Lahan dan Kawasan Sesuai peruntukan lokasi dalam RUTRK Kota Medan tahun 2005, sebagai daerah lokasi perencanaan peremajaan lingkungan pusat kota. Lokasi terletak pada kawasan dengan peruntukan fungsi perumahan campuran yang menunjang fungsi yang akan direncanakan. Ruang atau tapak berada di jalur lalu lintas utama Kawasan Industri Kota Medan yang menghubungkan keberbagai Kawasan Industri. Lokasi juga mudah dicapai oleh kendaraan umum, pribadi, maupun pejalan kaki. Dilihat dari RUTRK kota Medan tahun 2005, lokasi proyek berada pada WPP A dengan peruntukan wilayah antara lain : Pelabuhan, Industri, Permukiman, Rekreasi Maritim. Dan fungsi yang dikembangkan dalam proyek ini adalah sarana permukiman.
36
Tabel 2.6 RUTRK Wilayah Kotamadya Daerah Tingkat II Medan
WPP
A
Kecamatan
Pusat
Peruntukan
Pengembangan
Wilayah
∗ Medan
Jalan baru,
Belawan ∗ Medan
Belawan
Marelan ∗ Medan
Pelabuhan,
Jaringan air
Industri,
minum,
Permukiman,
Septictank, Sarana
Rekreasi Maritim
pendidikan, dan Pemukiman
Labuhan B
∗ Medan Deli
Program Kegiatan
Tanjung Mulia
Perdagangan,
Jalan baru, Jaringan
Perkantoran,
air minum,
Rekreasi Indoor,
Pembuangan
Permukiman
sampah, Sarana pendidikan
C
∗ Medan Timur ∗ Medan
Sambungan air minum, Septictank,
Perjuangan ∗ Medan Tembung
Aksara
∗ Medan Area
Permukiman,
Jalan baru, Rumah
Perdagangan,
permanen, Sarana
Rekreasi
pendidikan, dan Kesehatan.
∗ Medan Denai ∗ Medan Amplas D
∗ Medan Johor
CBD, Pusat
Perumahan
∗ Medan Johor
Pemerintahan,
permanen,
∗ Medan Kota
Hutan Kota, Pusat
Pembuangan
Pendidikan,
sampah, Sarana
Perkantoran,
pendidikan
∗ Medan
Pusat Kota
Maimon
Rekreasi Indoor,
∗ Medan
Permukiman
Polonia E
∗ Medan Barat ∗ Medan Helvetia
Sei Sikambing
Permukiman,
Sambungan air
Perkantoran,
minum, Septictank,
Konservasi,
Jalan baru,
37
∗ Medan Petisah
Rekreasi, Lapangan
Rumah permanen,
Golf dan Hutan
Sarana pendidikan,
Kota
dan Sarana
∗ Medan Sunggal ∗ Medan
kesehatan
Selayang ∗ Medan Tuntungan Sumber : Bappeda Kota Medan
2.4.2 Kondisi Eksisting Lokasi
site
Gambar 2.8 : Peta Kondisi Eksisting Lokasi
Site ini berada di Kelurahan Sei Mati, Medan Labuhan, yang merupakan salah satu kawasan di Kota Medan yang termasuk Kawasan Kumuh. Lokasi berbatasan langsung dengan Rusunawa yang sudah ada (Wisma Labuhan).
Batas-batas site : Utara : Lahan Kosong. Timur : Tol Balmera. Selatan : SMA Negeri 9 Medan Labuhan. Barat
: Rel kereta api dan rumah penduduk.
38
Data-data teknis proyek Nama proyek
: Rumah susun
Lokasi
: Jl. Seruwei, Kelurahan Sei Mati, Kecamatan Medan Labuhan, Medan Sumatera Utara.
Sifat proyek
: Fiktif
Sumber dana
: Swasta dan Subsidi dari Pemerintah
Luas area
:
KDB
: 60%
KLB
: 30%
2.5 Studi Banding Proyek Sejenis a. Rusunawa Muka Kuning, Batam. Muka Kuning adalah kawasan industri di kepulauan Riau yang lebih tepatnya berada di Batam. Dikawasan tersebut berdiri pabrik pabrik elektronika yang hampir semua merupakan merk ternama di Indonesia maupun mancanegara Rusunawa Muka Kuning di Sei Beduk, Batam merupakan bangunan twinblock (menara kembar) dengan kamar sebanyak 78 unit untuk menampung sedikitnya 321 orang pekerja. Rusunawa Muka Kuning berada di Kawasan Industri Kabil di Kota Batam yang dibangun oleh PT Jamsostek (persero). Rusunawa tersebut dibangun untuk memenuhi kebutuhan sekitar 1.512 pekerja peserta Jaminan Sosial Tenaga Kerja (Jamsostek). Rusunawa Muka Kuning, Batam merupakan Rusunawa dengan pengelolaan terbaik di Indonesia. Rusunawa Muka Kuning terdiri dari 12 twinblok.
Gambar 2.9 Site Plan Rusunawa Muka Kuning, Batam.
39
Gambar 2.10 Rusunawa Muka Kuning, Batam dari berbagai sisi.
b. Rusun Kemayoran, Jakarta. Nama Kemayoran, bagi penduduk yang sudah lama tinggal di Jakarta tentu tidak asing lagi karena dahulu di kampung Kemayoran terdapat perkumpulan kesenian keroncong yang seialu mengisi acara hiburan di Radio Republik Indonesia (RRl) Jakarta. Dahulu kampung Kemayoran wilayahnya meliputi Serdang, Sumur Batu, Utan Panjang, Kebon Kosong, Kepu, Gang Sampi, Pasar Nangka dan Bungur. Di sini terdapat kali buatan hasil sodetan dari kali Ciliwung, memanjang dari Kwitang mengalir melalui belakang Gran Hotel, Senen, Adilihung, Pasar Nangka dan terus masuk Kemayoran. Kegunaannya pada waktu itu ialah untuk mengairi sawah-sawah tetapi sekarang fungsinya sudah berubah menjadi kali yang bercampur sampah-sarnpah. Adanya pembangunan disegala sektor, kampung Kemayoran akhirnya berubah menjadi ramai dan padat penduduknya. Tanah-tanah, sawah, maupun tanah berawa tidak ada lagi dan telah menjadi tempat pemukiman dan pertokoan. 40
Dari sini muncul pemukiman-pemukiman kumuh di sekitar kali Ciliwung. Hal ini membuat pemerintah dan pemda setempat berinisiatif untuk membuat Rusunawa Kemayoran untuk merelokasi pemukiman kumuh menjadi lebih teratur dan tertata rapi serta memberikan tempat tinggal yang lebih layak huni. Rusunawa Kemayoran terdiri dari 15 blok.
Gambar 2.11. Site Plan Rusunawa Kemayoran, Jakarta.
Gambar 2.12 Tampak Rusunawa Kemayoran, Jakarta.
41
