BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, rumah merupakan kebutuhan dasar manusia mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa untuk membentuk manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri dan produktif. 1 Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau didalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan diseluruh wilayah Indonesia. 2
Perwujudan
kesejahteraan
rakyat
ditandai
dengan
meningkatnya
kehidupan yang layak dan bermartabat serta cukupnya kebutuhan dasar yaitu pangan, sandang, papan, kesehatan, pendidikan, dan lapangan kerja. 3 Sandang, pangan dan papan sudah menjadi bagian dari kebutuhan pokok dalam kehidupan sehari-hari. Sandang dan pangan merupakan suatu kebutuhan yang selalu berulang dibutuhkan dalam jangka panjang, namun dapat diperoleh dalam waktu yang
1
Konsiderans a Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. 2 Konsiderans b Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. 3 Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Berkelanjutan, (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2003), hal. 1.
1 Universitas Sumatera Utara
2
relatif singkat serta mudah diperoleh setiap saat. Sedangkan untuk pemenuhan kebutuhan akan papan masih dirasakan berat oleh sebagian besar masyarakat. Secara umum, ada 2 (dua) pola dalam upaya pemenuhan akan kebutuhan perumahan, yakni dalam bentuk kredit kepemilikan rumah atau melalui sewa.
Menurut Undang-Undang Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman pasal 1 ayat 7, Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan hunian pembinaan keluarga” 4, sedangkan menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, Pasal 1 Ayat 2, Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Pembangunan perumahan merupakan salah satu hal penting dalam strategi pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan ketahanan nasional. Terkait hal tersebut maka pembangunan perumahan dan permukiman sebagaimana yang tertuang di dalam Pasal 3 UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman ditujukan untuk ;
4
Indonesia, Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang perubahan AtasUndang Undang Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman.
Universitas Sumatera Utara
3
1. Memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. 2. Mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama bagi MBR; 3. Meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan; 4. Memberdayakan para pemangku kepentingan bidang pembangunan perumahan dan kawasan permukiman; 5. Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan budaya; dan 6. Menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan. Sasaran pembangunan perumahan dan permukiman adalah untuk menciptakan lingkungan dan ruang hidup manusia yang sesuai dengan kebutuhan hidup yang hakiki, yaitu agar terpenuhinya kebutuhan akan keamanan, perlindungan, ketenangan, pengembangan diri, kesehatan dan keindahan serta kebutuhan lainnya dalam pelestarian hidup manusiawi. Tingginya permintaan akan rumah dan perumahan menjadi peluang usaha bagi perusahaan yang bergerak dibidang perumahan (pengembang) untuk membangun rumah dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat tersebut. Permasalahan dalam hal ini untuk mendapatkan rumah tidaklah mudah karena butuh biaya yang relatif besar, dan untuk mengatasi masalah tersebut maka masyarakat dalam membeli rumah dapat membayar secara tunai atau melalui angsuran. Bagi masyarakat yang tidak dapat membayar tunai dapat memiliki rumah dengan cara kredit melalui bank atau dalam masyarakat dikenal dengan
Universitas Sumatera Utara
4
Kredit Pemilikan Rumah (KPR). KPR merupakan salah satu cara bagi setiap orang untuk mendapatkan rumah selain pembelian dengan cara tunai ataupun angsuran bertahap.
Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan oleh bank kepada nasabah khususnya dalam jual beli rumah. Pelayanan kredit ini diberikan hampir semua bank yang mempunyai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah baik bank-bank swasta ataupun bank Pemerintah. Perkataan kredit tidak ditemukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tetapi diatur oleh undang-undang tersendiri yaitu Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 ayat (11) sebagamana telah disebutkan diatas.
Pengertian Pasal 1 ayat (11) tersebut dapat diketahui bahwa kredit itu merupakan perjanjian meminjam uang antara bank sebagai lembaga keuangan dan bertidak sebagai kreditur dengan nasabah atau debitur. Dalam perjanjian ini bank sebagai pemberi kredit percaya terhadap nasabahnya, bahwa dalam jangka waktu yang disepakatinya akan dikembalikan atau dibayar lunas. Kredit Pemilikan Rumah termasuk dalam lingkup perjanjian, Perjanjian adalah terjemahan dari kons overenkomst, Hukum Perjanjian, yang diartikan sebagai peristiwa hukum sebagaimana di kemukakan sebagai berikut: Supaya perjanjian atau persetujuan yang dibuat oleh para pihak yang membuatnya, menyangkut para pihak yang bersangkutan maka perjanjian itu harus dibuat secara
Universitas Sumatera Utara
5
sah. 5 Dari segi bahasa dapat pula diterjemahkan dengan persetujuan. Subekti mengartikannya sebagai perbuatan hukum, sebagaimana terlihat dari terjemahan yang dilakukannya terhadap isi Pasal 1313 KUHPerdata, yang bunyinya: Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. 6
Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar setiap orang mudah mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit. Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak (bank dan debitur) yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum.15
Pemerintah
perlu
lebih
berperan
dalam
penyelenggaraan
dalam
menyediakan dan memberikan kemudahan dan bantuan perumahan dan kawasan permukiman yang berbasis kawasan serta keswadayaan masyarakat sehingga merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang mampu menjamin kelestarian lingkungan hidup sejalan dengan semangat demokrasi, otonomi daerah,dan keterbukaan dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa dan bernegara. 7
Berdasarkan
uraian
di
atas,
penulis
tertarik
untuk
mengangkat
permasalahan yang berkaitan dengan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah pada 5
Ibid, hal. 39. Subekti, Hukum Perjanjian, hal. 37. 7 Konsiderans c Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. 6
Universitas Sumatera Utara
6
Undang-Undang No 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, di sini yang akan penulis fokuskan adalah masalah Pengaturan dan Penyelenggaraan Kredit atau Pembiayaan pemilikan rumah, Hak Tanggungan yang dapat dijadikan Jaminan Kredit, dan Hak kewajiban,Larangan, serta Penyelesaian sengketa di bidang perumahan. B. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka permasalahan yang akan dibahas dalam skripsi ini adalah: 1. Bagaimana pengaturan dan penyelenggaraan kredit atau pembiayaan pemilikan rumah dalam UU No 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman? 2. Bagaimana Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan kredit pemilikan rumah? 3. Bagaimana kekuatan eksekutorial sertifikat hak tanggungan?
C. Tujuan Penulisan Adapun yang menjadi tujuan dari pembahasan dalam skripsi ini dapat diuraikan sebagai berikut:
Universitas Sumatera Utara
7
1. Untuk mengetahui pengaturan dan penyelenggaraan kredit atau pembiayaan pemilikan rumah dalam UU No 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. 2. Untuk mengetahui hak tanggungan dapat dijadikan jaminan kredit 3. Untuk mengetahui hak dan kewajiban para pihak, larangan, serta upaya dalam penyelesaian sengketa di bidang perumahan
D.Manfaat Penulisan
Manfaat dari Penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut: 1. Manfaaat Teoritis a. Menambah pengetahuan tentang hal-hal yang berhubungan dengan perjanjian kredit pemilikan rumah. b. Memperkaya dan menambah ilmu pengetahuan bagi perkembangan ilmu hukum pada umumnya dan hukum perdata, khususnya dalam bidang hukum perbankan dan bidang perkreditan yaitu kredit pemilikan rumah. c. Hasil penelitian ini dapat menambah referensi sebagai bahan acuan bagi penelitian yang akan datang. 2. Manfaat secara Praktis a. Memberi sumbangan pengetahuan kepada Pemerintah tentang KPR untuk MBR. b. Memberikan sumbangan pengetahuan kepada masyarakat pada umumnya dan dunia perbankan pada khusus nya tentang KPR.
Universitas Sumatera Utara
8
c. Menberikan penjelasan serta pengetahuan bagi pihak developer dalam pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.
E. Keaslian Penulisan
Penulisan ini diselesaikan berdasarkan data-data yang dikumpulkan oleh penulis dari berbagai sumber, dan sepanjang pengetahuan penulis, penulisan tentang Perjanjian Krdit Pemilikan Rumah Menurut UUNo 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman belum pernah diteliti sebelumnya dan ini merupakan penulisan yang pertama kali dilakukan sehingga keaslian penulisan dapat dipertanggungjawabkan secara akademis.
F. Metode Penelitian
1. Jenis dan Sifat Penelitian
Penelitian
ini
bersifat
deskriptif
analisis,
sebab
penelitian
ini
akan
menggambarkan dan melukiskan prinsip-prinsip atau peraturan-peraturan yang berhubungan dengan tujuan penelitian ini. Pendekatan penelitian yang diterapkan adalah penelitian hukum normatif 8
Disebut penelitian hukum normatif karena penelitian ini dilakukan atau ditujukan hanya pada peraturan-peraturan yang tertulis.
2. Data 8
Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktik, (Jakarta: Sinar Grafika, 2002),
hal 2.
Universitas Sumatera Utara
9
Data yang dikumpulkan dalam penyusunan skripsi ini dilakukan melalui pengumpulan data sekunder. Metode pengumpulan data sekunder terbagi atas 3 (tiga) bagian yaitu: a.
Bahan Hukum Primer, yang meliputi berbagai peraturan perundang-undangan
yang bersifat mengikat dan disahkan oleh pihak yang berwenang. Dalam tulisan ini, yang digunakan adalah Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang perubahan atas Undang-Undang No. 4 tahun 1992 tetang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan beberapa peraturan yang terkait. b. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer yaitu berupa bahan yang berhubungan dengan topic penulisan skripsi ini, buku-buku karangan para sarjana,, makalah, jurnal. c. Bahan hukum tertier, yakni bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder, contohnya adalah kamus, ensiklopedia, website internetdan lain-lain.
3. Alat Pengumpulan Data Dalam penulisan ini, penulis mengumpulkan data-data yang diperlukan dengan cara : a. Penelitian Kepustakaan (library research) yakni dengan mempelajari peraturan perundang-undangan, buku, situs internet yang berkaitan dengan judul skripsi ini yang bersifat teorities ilmiahbyang dapat dipergunakan
Universitas Sumatera Utara
10
sebagai dasar dalam pnelitian dan menganalisa masalah-masalah yang dihadapi. b. Analisis Data Metode yang digunakan dalam menganalisis data adalah analisis kualitatif, yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya dianalisis secara kualitatif mencapai kejelasan masalah yang akan dibahas dan hasilnya tersebut dituangkan dalam bentuk skripsi.
G. Sistematika Penulisan
BAB I : Pada Bab I, penulis menguraikan tentang hal-hal umum yang mendasari penulisan skripsi ini, yang terdiri dari latar belakang, permasalahan, manfaat dan tujuan penulisan, keaslian penulisan, tinjauan pustaka, metode penulisan dan sistematika penulisan.
BAB II : Dalam Bab ini, penulis menguraikan gambaran umum tentang perjanjian kredit yang dimulai dengan definisi perjanjian kredit, asa dan fungsi kredit, analisis terhadap permohonan kredit dan berakhirnya perjanjian kredit, pengertian hak tanggungan, subyek dan obyek hak tanggungan, sifat-sifat hak tanggungan, dan tahap-tahap pemberian (pembebanan) hak tanggungan.
BAB III : Dalam Bab ini, penulis menguraikan gambaran mengenai perumahan dan kawasan permukiman menurut UU No 1 Tahun 2011 dimulai dari definisi perumahan dan kawasan permukiman, asas, tujuan, dan ruang lingkup perumahan dan
kawasan
permukiman,
penyelenggaraan
perumahan
dan
kawasan
Universitas Sumatera Utara
11
permukiman, dan pencegahan serta peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh.
BAB IV : Dalam Bab ini, penulis akan menguraikan pokok dari permasalahan yakni pengaturan dan penyelenggaraan kredit atau pembiayaan pemilikan rumah dalam UU No 1 Tahun 2011, hak tanggungan yang dapat dijadikan jaminan kredit, dan kekuatan eksekutorial sertifikat hak tanggungan.
BAB V : Dalam Bab terakhir ini, penulisan memberikan kesimpulan dan saransaran yang diperoleh berdasarkan bab-bab sebelumnya yang mudah-mudahan berguna bagi perkembangan ilmu hukum.
Universitas Sumatera Utara
