BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Lamudi (2014) mengadakan konferensi yang pertama. Konferensi ini merupakan serangkaian dari diterbitkannya laporan tahunan pertama Lamudi. Laporan ini, menyediakan ulasan komprehensif sektor properti di 16 negara berkembang termasuk Indonesia, yang didasarkan pada serangkaian survei terhadap para broker properti dan agen real estate di setiap negara. Kian Moini dari Co-Founder Lamudi Global mengatakan, “Kesimpulan yang dapatkan dari riset adalah masa depan pasar properti di Indonesia sangatlah cerah.” Survei ini juga mengungkapkan bahwa orang Indonesia yang tinggal seorang diri sangat sedikit, mayoritas responden tinggal dengan pasangannya (56,1%) atau dengan orangnya (29,8%). Pada acara tutup tahun 2014, Rumah123.com mengadakan “The properti Outlook 2015” di Goods Diner, SCBD, Jakarta (9/12). Acara ini dihadiri oleh puluhan principals dan Board of Directors dari berbagai agen franchise properti di Indonesia. Fokus berdiskusinya megenai “Kesiapan Industri properti Agen Menghadapi MEA”. Dalam acara tersebut, Panangian, pakar properti Indonesia, memaparkan pandangannya mengenai industri properti di tahun 2015. Panangian memprediksi pada tahun 2015 akan menjadi tonggak kebangkitan properti di Indonesia, menuju booming pada tahun 2018. Faktor yang mempengaruhi kondisi tersebut antara lain merupakan inflasi, BI Rate, dan bunga KPR yang diprediksi akan turun di semester kedua tahun tersebut.
1
Berdasarkan hasil Indonesia Property Investment conference 2015, dapat diketahui bahwa selama empat tahun terakhir, industri properti Indonesia mengalami pertumbuhan. Investasi properti telah memberikan ROI (Return on Investment) yang tinggi. Tidak mengherankan jika kini semakin banyak pemain dalam industri ini, misalnya developer, perbankan, produsen bahan bangunan dan yang terutama adalah para investor. Dari ketiga konferensi tersebut, bisa ditarik kesimpulan sebagai berikut: 1. pasar properti Indonesia sedang berkembang dan prospek masa depan juga sangat optimis. Sekarang lebih banyak investor atau agen properti baik domestik maupun luar negeri mulai memperhatikan pasar properti Indonesia. Permintaan pasar dan keuntungan yang cukup besar menarik perhatian banyak orang untuk berinvestasi di bidang properti Indonesia. Berdasarkan letak geografi dan populasi, Indonesia merupakan negara di Asia Tenggara yang dilintasi garis khatulistiwa dan berada diantara Benua Asia dan Australia, serta antara Samudra Pasifik dan Samudra Hindia. Indonesia merupakan negara kepulauan terbesar di dunia yang terdiri dari 13.466 pulau, nama alternatif yang biasa dipakai adalah Nusantara. Dengan populasi lebih dari 237 juta jiwa pada tahun 2010. Indonesia merupakan negara berpenduduk terbesar keempat di dunia. Meskipun secara resmi Indonesia bukan merupakan negara Islam, akan tetapi Indonesia merupakan negara yang berpenduduk muslim terbesar di dunia, dengan lebih dari 207 juta umat Islam. Bentuk pemerintahan Indonesia adalah republik, dengan Dewan Perwakilan Rakyat, Dewan Perwakilan Daerah dan Presiden yang dipilih langsung. Jumlah
2
populasi Indonesia cukup besar dan merupakan negara dengan populasi terbanyak di Asia Tenggara. Survei tersebut mengungkapkan bahwa orang Indonesia yang tinggal seorang diri sangat sedikit, mayoritas responden tinggal dengan pasangan (56,1%) atau dengan orang tua mereka (29,8%). Dengan demikian, bisa dapat disimpulkan bahwa kebanyakan masyarakat Indonesia memiliki kebutuhan untuk memperbaiki kondisi perumahan, kuantitas permintaan juga cukup besar dikerenakan jumah populasi yang cukup besar. Berdasarkan kondisi politik dan ekonomi Indonesia, pemerintah Indosesia yang telah beberapa bulan berada di bawah kepemimpinan presiden baru Joko Widodo dan wakil presiden Jusuf Kalla, telah menyelesaikan perpindahan rezim lama dengan damai. Pekerjaan juga lancar dan mantap. Sebelum dan sesudah pilpres, Indonesia selalu menjaga kedamaian agar tidak terjadi kerusuhan, kehidupan masyarakat dan perkembangan ekonomi berjalan dengan normal. Kenyataan ini memberi sinyal baik kepada para investor Indonesia maupun luar negeri untuk memiliki kepercayaan dan keyakinan untuk berbisnis di Indonesia. Untuk mempercepatkan perkembangan ekonomi Indonesia, pemerintah Indonesia yang baru juga mengeluarkan serangkaian kebijakan untuk menarik investor asing untuk mengembangkan bisnis di Indonesia. Situasi tersebut juga menarik banyak investor untuk terjun ke pasar properti. 2. perkembangan pasar properti juga mengalami kesulitan. Ada dua faktor, yaitu: faktor ekonomi Indonesia dan faktor hukum properti. Faktor ekonomi
3
Indonesia masih berada pada tahap berkembang, akan tetapi harga barang kebutuhan sehari-hari terlalu tinggi dan inflasi ekonomi Indonesia tidak menemukan cara yang efisiensi untuk mengendalikannya. Dipertimbangkan, mampukah masyarakat Indonesia membeli produk properti? Tabel 1.1 Andil/Sumbangan Kelompok Pengeluaran Terhadap Inflasi Nasional (2012=100) Desember 2014 (persen)
Sumber: Badan Pusat Statistik: http://www.bps.go.id/, 2014
Gambar 1.2 Perkembangan IHK 82 Kota (2012=100) Desember 2013 Sampai Desember 2014 Sumber: Badan Pusat Statistik: http://www.bps.go.id/, 2014 Berdasarkan data dan gambar dari Badan Pusat Stastistik, dapat ditemukan masalah yang terselubung di balik kemakmuran ekonomi Indonesia. Pada
4
bul a n De s em be r 2014 , ke l om po k pe nge l ua r an ya ng me m b er i ka n andil/sumbangan inflasi, sebagai berikut: kelompok bahan makanan 0,64 persen; kelompok makanan jadi, minuman, rokok, dan tembakau 0,31 persen; kelompok perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar 0,35 persen; kelompok sandang 0,04 persen; kelompok kesehatan 0,03 persen; kelompok pendidikan, rekreasi, dan olahraga 0,03 persen; serta kelompok transportasi, komunikasi, dan jasa keuangan 1,06 persen. Dan IHK pun menunjukkan perkembangan harga barang kebutuhan sehari-hari juga tetap mengalami kenaikan dari Deesember 2013 sampai saat kini. Tabel 1.2 Inflasi Bulanan, Tahun kalender, dan Tahun ke Tahun 2012-2014
Sumber: Badan Pusat Statistik: http://www.bps.go.id/, 2014
5
Gambar 1.2 Perbandingan Inflasi Tahun Kalender (Januari-Desember) 2012-2014 Sumber: Badan Pusat Statistik: http://www.bps.go.id/, 2014 Tingkat inflasi tahun kalender (Januari–Desember) 2014 dan tingkat Inflasi dari tahun ke tahun (Desember 2014 terhadap Desember 2013) masing-masing sebesar 8,36 persen, sedangkan tingkat inflasi pada periode yang sama tahun kalender 2012 dan 2013 masing-masing 4,30 persen dan 8,38 persen dan tingkat inflasi dari tahun ke tahun untuk Desember 2012 terhadap Desember 2011 dan Desember 2013 terhadap Desember 2012 masing-masing 4,30 persen dan 8,38 persen. Faktor hukum properti atau kebijakan pemerintah dan lain-lain juga mempengaruhi perkembangan pasar properti, misalya hak kepemilikan atas tanah. Diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menentukan dengan jelas, orang asing tidak dapat memiliki hak milik tanah di Indonesia, hanya dapat memiliki hak guna bangunan, hak pakai, hak membuka tanah dan lain- lain. Dikarenakan alasan yang kurang jelas dan hukum properti atau proses laporan yang terlalu rumit, menyebabkan banyak masalah dan kesulitan saa investor asing 6
berencana menanamkan modal di bidang properti. Hal tersebut tidak kondusif bagi pengembangan properti. Di samping itu, kebijakan pemerintah dalam kenaikan harga BBM yang ditentukan oleh pemerintah baru juga menambah beban rakyat dan menimbulkan banyak protes di beberapa daerah. Kebijakan Bank Indonesia (bank sentral/BI) menaikkan suku bunga acuan sebesar 25 basis poin menjadi 7,75 persen, bermanfaat untuk mengurangi sifat konsumtif dan menjaga harga barang supaya tidak terlalu tinggi, hal tersebut menarik rakyat untuk menabung di Bank, bukan untuk mendorong rakyat lebih komsumtif. Hal-hal tersebut tidak kondusif bagi perkembangan properti. Walaupun perkembangan pasar properti di Indonesia mengalami kesulitan, namun prospek masa depan pasar properti cukup baik dan potensi juga cukup besar. Berdasarkan pertumbuhan populasi dan dorongan dari kepentingan pasar properti, permintaan berbagai jenis properti semakin meningkat. Rumah toko (Ruko) merupakan salah satu bagian penting dalam properti. Melihat dari kondisi keseluruhan perkembangan pasar properti Indonesia, permintaaan ruko selalu mengalami kenaikan dan perkembangan ruko juga membangkitkan daya tarik masyarakat. Menurut J.D Benyamin (1996) dalam Tambunan（2012: 13), rumah toko adalah bangunan yang digunakan untuk tempat berusa（berdagang）barang dan jasa, dan juga sebagai tempat tinggal pemilik toko tersebut. Ruko sebagai sebuah sosok arsitektur di Indonesia memiliki sejarah panjang dan berperan penting dalam memberi betuk dan warna terhadap per ke m ba nga n ko t a- kot a di Ind one s i a . Te nt u saj a te rm a s u k Dae r ah Istimewa Yogyakarta.
7
Daerah Istimewa Yogyakarta adalah Daerah Istimewa setingkat provinsi di Indonesia. Daerah Istimewa Yogyakarta yang terletak di bagian selatan Pulau Jawa dan berbatasan dengan Provinsi Jawa Tengah dan Samudera Hindia dan memiliki luas 3.185,80 km2 ini, terdiri dari satu kota dan empat kabupaten, yang terbagi menjadi 78 kecamatan dan 438 desa/kelurahan. Yogyakarta merupakan salah satu daerah yang berpenduduk paling padat di Indonesia. Penduduk Palau Jawa, sejak awal merupakan yang terbanyak di antara keseluruhan Indonesia. Menurut sensus penduduk DIY tahun 2010, DIY memiliki jumlah penduduk sebanyak 3.452.390 jiwa dengan proporsi 1.705.404 laki-laki dan 1.746.986 perempuan, serta memiliki kepadatan penduduk sebesar 1.084 jiwa per km. Yogyakarta juga merupakan sebuah kota pelajar/universitas. Penyebaran sekolah untuk jenjang SD/MI sampai Sekolah Menengah sudah merata dan menjangkau seluruh wilayah sampai ke pelosok desa. Jumlah SD/MI yang ada di DIY pada tahun 2008 adalah 2.035, SMP/MTs/SMP Terbuka sejumlah 529, dan SMA/MA/SMK sejumlah 381 yang merupakan sekolah negeri maupun swasta. Ketersediaan ruang belajar dapat dikatakan sudah memadai dengan rasio siswa per kelas untuk SD/MI: 22, SMP/MTs: 33, SMA/MA/SMK: 31. Tingkat ketersediaan guru di DIY juga cukup memadai dengan rasio siswa per guru untuk SD/MI: 13, SMP/MTs: 11, SMA/MA/SMK: 9. Untuk tahun 2010 pembinaan guru jenjang SD/MI sebanyak 3.900 guru telah memenuhi kualifikasi dari total 24.093 guru. Jenjang SMP/MTs sebanyak 3.939 guru telah memenuhi kualifikasi dari total 12.971 guru dan untuk SMA/MA sebanyak 4.826 guru telah memenuhi
8
kualifikasi dari total 15.067 guru. Sementara itu, jumlah perguruan tinggi di DIY baik negeri, swasta maupun kedinasan seluruhnya sebanyak 136 institusi dengan rincian 21 universitas, 5 institut, 41 sekolah tinggi, 8 politeknik dan 61 akademi yang diasuh oleh 9.736 dosen. Hal tersebut menyebabkan banyak penduduk dari luar propinsi masuk ke Daerah Istimewa Yogyakarta, sehinggga menyebabkan kepadatan peduduk semakin meningkat. Seiring dengan kondisi tersebut, peduduk yang berada di Dareah Istimewa Yogyakarta juga semakin meningkat, sedangkan luas tanah tidak bertambah, permintaan tanah selalu meningkat, harga tanah juga mengalami kenaikan. Di samping itu, banyak siswa dan mahasiswa bermukim di Yogyakarta, sebagian besar konsumen langsung mendorong perkembangan ekonomi Yogyakarta. Sementara itu, Yogyakarta juga merupakan sebuah kota pariwisata, setiap tahun banyak wistawan baik domestik maupun asing datang ke Yogyakarta. Hal tersebut langsung merangsang konsumsi ekonomi lokal. Banyak permintaan pembangunan toko komersial dibutuhkan. Menghadapi kondisi yang demikian, ruko merupakan solusi yang cukup baik untuk memenuhi kebutuhan akan rumah tinggal sekaligus juga tempat mengembangkan usaha. Akan tetapi, tanah kosong di pusat kota sudah hampir habis dan harganya tidak terjangkau oleh orang biasa. Kondisi ini menyebabkan banyak investor mulai mengalihkan perhatian ke daerah sekitarnya. Jalan Ring Road Utara merupakan sebuah jalan yang sangat penting di utara kota Yogyakarta. Walaupun Jalan Ring Road Utara terletak di Kecamatan Depok Kabupaten Sleman, akan tetapi sangat dekat dengan pusat kota Yoyakarta.
9
Lokasinya pun sangat strategis. Arah timur dapat langsung ke Megelang, arah barat dapat langsung ke Bandar Udara Adisucipto Yogyakarta, Markas Polda DIY dan pusat perbelanjaan, arah utara dapat ke Gunung Merapi, arah selatan dapat ke pusat kota. Di wilayah Jalan Ring Road Utara juga terdapat pasar Condong Catur, Rumah Sakit JIN, Stadion Maguwoharjo, Super Indo, dan banyak hotel. Paling penting bahwa dekat Jalan Ring Road Utara terdapat tidak kurang dari 23 perguruan tinggi, diantaranya yang terkenal adalah: STMIK AMIKOM Yogyakarta,
Universitas
Gadjah
Mada,
Universitas
Negeri
Yogyakarta,
Universitas Islam Negeri (UIN) Sunan Kalijaga, Universitas Islam Indonesia, Universitas Sanata Dharma (USD), Universitas Pembangunan Nasional "Veteran" Yogyakarta, Universitas Atmajaya Yogyakarta, dan STIE YKPN. Keberadaan berbagai perguruan tinggi tersebut menghadirkan beribu-ribu pelajar, mahasiswa dan pendatang baru yang berdomisili di daerah tersebut. Sementara itu, kepadatan penduduk di kecamatan Depok mencapai 3603 jiwa/ km2, yaitu 3 kali lipat dibandingkan dengan kepadatan keseluruhan Daerah Istimewa Yogyakarta. Menurut data, pertumbuhan ekonomi disektor Jalan Ring Road Utara yang juga sangat tinggi. Berdasarkan latar belakang tersebut, diketahui bahwa pertumbuhan pembangunan ruko baru di Jalan Ring Road Utara sangat pesat. Ruko di Jalan Ring Road Utara akan menjadi pilihan terbaik bagi para penjual dan pembeli. Walaupun lokasinya baik dan potensinya cukup besar, namun karena daerah tersebut baru berkembang, maka tidak ada standar nilai yang memadai untuk ruko di daerah ini. Penelitian ini akan meneliti ruko dengan metode pendekatan data
10
pasar dan pendekatan biaya, mempertimbangkan berbagai faktor, misalnya: faktor fisik, faktor legalitas, faktor penyesuaian dan lain-lain, untuk mendapatkan nilai ruko yang memadai di Jalan Ring Road Utara. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai penilaian ruko tidak banyak dilakukan, akan tetapi mengenai fakor-faktor yang mempengaruhi penilaian ruko/sewa ruko sudah banyak dilakukan. Adapun penelitian-penelitian yang terkait dengan penelitian ini sebagai berikut. Parthady (2012), meneliti mengenai analisis nilai sewa ruko dua lantai dan faktor-faktor yang mempengaruhi di Kota Denpasar. Alat analisi yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskriptif, analsis t paired test dan analisis regrest linier berganda. Hasil analisis t paired test adalah nilai sewa ruko yang ditentukan pemilik lebih besar dibandingkan nilai sewa yang diterima jika responden menyewakan rukonya. Hasil analisi regresi menunjukan variabel karakteristik fisik ruko, yaitu luas tanah, luas bangunan, luas parkir dan dummy desain arsitektur Bali berpengaruh positif dan signifikan. Variabel lokasi lebar jalan, jarak dari hotel, jarak dari bandara berpengaruh positif dan signifikan, sedangkan variabel lokasi jarak ke perumahan, jarak ke objek wisata dan jarak ke sekolah dasar berpengaruh negatif dan signifikan. Putri (2013), meneliti mengenai analisis kelayakan investasi pembangunan ruko Aurelia dari aspek keuangan pada PT. Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda. Penelitian menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi, hasilnya
11
didapatkan selama 19 bulan. Melihat dari kesimpulan aspek keuangan yang ternyata dinyatakan layak, maka dalam hal ini saran yang dapat diberikan pada PT Bahtera Mitra Sejahtera selaku pemilik dari Proyek Ruko tersebut yaitu PT Bahtera Mitra Sejahtera dapat mengkaji ulang agar dana yang diinvestasikan dapat kembali, sehingga dapat menutupi dana-dana yang dikeluarkan dan memperoleh laba yang diharapkan, serta juga dapat menaikkan harga jual agar laba yang dihasilkan akan lebih meningkat. Tanugara dan Anastasia (2014), meneliti mengenai pengaruh faktor fisik, lokasi, dan hukum terhadap nilai pasar ruko di Surabaya. Penelitian ini digunakan uji regresi yang dimulai dengan uji asumsi klasik. Hasil penelitian merupakan faktor fisik, lokasi dan hukum secara bersamaan berpengaruh signifikan terhadap nilai pasar ruko di Surabaya. Di samping itu, terdapat dua variabel yang berpengaruh terhadap nilai ruko, yaitu variabel luas bangunan dan jarak ke airport. Penelitian yang akan dilakukan sama dengan penelitian sebelumnya yaitu mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai ruko. Misalnya faktor fisik, faktor legalitas, faktor penyesuaian dan lain-lain. Perbedaan penelitian ini antara penelitian sebelumnya yaitu menggunakan metode pendekatan data pasar dan pendekatan biaya untuk mendapatkan nilai ruko yang diteliti, dan jarang ada penelitian tentang penilaian ruko di daerah tersebut. Penelitian ini dilakukan terhadap bangunan ruko yang terletak di Jalan Ring Road Utara di Kecamatan Depok Sleman Yogyakarta. 1.3 Rumusan Masalah Untuk mengembalikan modal dan mendapatkan keuntungan, pemilik ruko
12
merencanakan menjual salah satu ruko miliknya. Sejak mengumumkan informasi penjualan hingga sekarang, ada beberapa yang berminat dan bertanya. Tetapi para pihak kurang jelas mengenai nilai ruko yang diteliti, maka terdapat perbedaan mengenai harga ruko, jadi tidak didapatkan kesepakatan antara kedua belah pihak. Rumusan masalah di penelitian ini adalah ruko yang berlokasi di Jalan Ring Road Utara, lokasinya baik dan potensinya cukup besar, tetapi karena daerah tersebut, merupakan daerah yang baru berkembang, kebanyakan pemlik masih kurang jelas mengenai nilai ruko yang sebenarnya di daerah itu. 1.4 Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk mengestimasi Nilai Pasar Ruko dengan menggunakan pendekatan data pasar dan pendekatan biaya. Mempertimbangkan berbagai faktor, misalnya faktor waktu, faktor lokasi, faktor legalitas, faktor fisik dan lain-lain, diharapkan mendapatkan nilai ruko yang sebenarnya di Jalan Ring Road Utara. 1.5 Manfaat Penelitian Dengan melakukan penilaian ruko di Jalan Ring Road Utara, berharap dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang berkepentingan terhadap hasil penelitian ini, antara lain sebagai berikut. 1. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai acuan kepada pemilik ruko dan para pembeli yang berminat atas ruko di daerah itu. 2. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai referensi dalam pengambilan kebijakan tentang ruko bagi pemerintah Kecamatan Depok Kapubaten Sleman
13
Yogyakarta. 3. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi referensi bagi penelitia selanjutnya. 1.6 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan ini terdiri dari atas lima bab. Bab I Pendahuluan yang mencangkup uraian mengenai latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, tujuan, manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori dan Kajian Pustaka memuat kajian pustaka dan landasan teori, bab ini berisikan uraian mengenai tinjauan pustaka yang berkaitan dengan judul penelitian, landasan teori yang digunakan. Bab III Metode Penelitian menguraikan tentang desain penelitian, metode pengumpulan data dan definisi operasional, Bab IV Analisis memuat tentang deskripsi data, hasil analisis dan pembahasan. Bab V Simpulan dan Saran merupakan bab terakhir yang berisikan kesimpulan hasil analisis yang didapatkan dari hasil penelitian, keterbatasan dan saran. Kesimpulan berisikan uraian singkat mengenai studi penelitian. Saran-saran berisi mengenai hal-hal yang perlu dilakukan berhubungan dengan hasil penelitian ini.
14
