BAB 1 PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Dengan terus bertambahnya jumlah penduduk khususnya di Jakarta bagian Barat membuat daya tampung kota ini dalam melayani penduduk yang ada semakin lama semakin berkurang. Keterbatasan lahan dan tingginya permintaan tempat tinggal menyebabkan harga tempat tinggal di Jakarta sangat mahal, dan hal ini tidak dibarengi dengan ketersediaan rumah landet house karena keterbatasan lahan. Sehingga masih banyak penduduk terutama golongan penduduk yang berpenghasilan rendah dan penduduk yang berpenghasilan menengah masih belum memiliki tempat tinggal tetap sebagai salah satu kebutuhan primer karena keterbatasan lahan tersebut. Untuk itu diperlukan bangunan rumah dalam bentuk vertical house untuk mengatasi pemenuhan kebutuhan rumah dan keterbatasan lahan. Selain karena keterbatasan lahan dan tingginya permintaan, pembangunan vertical house merupakan gerakan moral kepada seluruh elemen bangsa untuk bersama-sama bertanggung jawab dan mengupayakan percepatan penyediaan rumah yang layak huni terutama bagi penduduk berpenghasilan rendah. Vertical house dapat dalam bentuk rumah susun sewa (rusunawa) dan rumah susun milik (rusunami) atau apartemen. Dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal di tengah kota bagi para penduduk Jakarta, maka Pemerintah DKI Jakarta melaksanakan pembangunan rumah susun sewa, salah satunya adalah Rumah Susun Sewa Rempoa yang
1
2
berlokasi di Rempoa, Jakarta. Selain untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal bagi para penduduk Jakarta, pembangunan rumah susun sederhana sewa di perkotaan, mengatasi kekurangan kebutuhan rumah, mencegah konversi lahan dan mendekatkan masyarakat untuk tinggal di dekat lokasi kerja sehingga dapat mengurangi kemacetan kota. Adapun biaya tinggal yang harus ditanggung oleh penghuni di rumah susun sewa yaitu terdiri dari harga sewa dan biaya tambahan lainnya yang akan dibebankan kepada penghuni setiap bulannya (seperti biaya pengelolaan dan biaya operasional). Besar harga sewa pada rumah susun sewa dipengaruhi oleh biaya konstruksi. Selain itu terdapat juga biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan biaya wajib yang sangat mempengaruhi besarnya biaya yang harus dibayar oleh penghuni rumah susun sewa setiap bulannya. Maka dari itu, penelitian ini dilakukan untuk mengetahui sudah sesuaikah harga sewa yang sudah ditetapkan saat ini pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta terhadap masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Penelitian ini juga dilakukan untuk mangetahui besarnya biaya pengelolaan dan biaya operasional untuk Rusunawa Prototype 10 Lantai Tipe 24 dan Tipe 36. Selain itu, peneliti mencoba menyajikan bagaimana agar dengan anggaran yang dapat ditekan sedemikian hingga namun mutu bangunan yang dihasilkan tetap pada standar yang berlaku. Salah satu cara yang dilakukan adalah dengan menggunakan konstruksi pracetak, konstruksi pracetak adalah suatu konstruksi bangunan yang komponen bangunannya difabrikasi atau dicetak terlebih dahulu di pabrik atau di lapangan, lalu disusun di lapangan untuk membentuk suatu
3
kesatuan bangunan gedung dan proses pembuatan komponen dapat dilakukan dengan kontrol kualitas yang baik. Sedangkan konstruksi konvensional adalah suatu sistem pembangunan yang seluruh komponen bangunannya dicor di lapangan atau di tempat proyek (cast in situ). Untuk produksi pracetak dapat dilakukan di site ataupun di plant/pabrik. Jika di site/di lapangan diperlukan lahan percetakkan atau casting area tetapi jika dilakukan di pabrik tidak memerlukan lahan tetapi membutuhkan transportasi pengangkutan. Untuk konstruksi
pracetak
pelaksanaan
lebih
cepat
dibandingkan
konstruksi
konvensional karena proses produksi dapat dilakukan bersamaan dengan pelaksanaan struktur bawah. Kecepatan pemasangan/erection perlantai pada pracetak lebih cepat dibandingkan dengan proses pengecoran struktur perlantai pada konvensional. Untuk pekerjaan arsitektur pada konstruksi pracetak dapat dilakukan setelah lantai di atasnya terpasang (arsitektur lantai satu dikerjakan saat struktur lantai dua berjalan), sedangkan pada konstruksi konvensional arsitektur belum bisa dilakukan apabila perancah belum dibongkar. 1.2
Identifikasi Masalah Penetapan biaya keseluruhan yang harus dibayar penghuni rumah susun sewa dipengaruhi oleh banyak biaya, yaitu dari harga sewa (biaya kontruksi) dan biaya tambahan lainnya yang akan dibebankan kepada penghuni setiap bulannya (seperti biaya pengelolaan, biaya operasional, dsb). Masalah dalam penelitian ini adalah sesuai atau tidak harga sewa yang ditawarkan bagi kelompok sasaran yang diinginkan oleh pemerintah dan dilihat dari penghasilan yang didapat mampukah masyarakat membayar harga sewa dan biaya tambahan lainnya yang
4
akan dibebankan setiap bulannya (seperti biaya pengelolaan, biaya operasional, dsb). 1.3
Tujuan dan Manfaat Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk : 1. Mengetahui nilai efisiensi biaya pembangunan atau investasi awal antara metode konvensional dan metode pracetak. 2. Menghitung harga sewa berdasarkan biaya pembangunan atau investasi awal untuk metode konvensional dan metode pracetak. 3. Menghitung besarnya biaya pengelolaan dan operasional yang dibebankan tiap bulan kepada penghuni Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta untuk metode konvensional dan metode pracetak. 4. Untuk menetapkan harga sewa yang paling minimal pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan metode konvensional dan metode pracetak. 5. Rekomendasi harga sewa minimal pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah: 1. Memberikan masukkan kepada pengembang Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarata terhadap penetapan harga sewa per unit berdasarkan biaya konstruksi antara metode konvensional dan metode pracetak. 2. Memberikan masukkan kepada pengembang Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta terhadap besarnya biaya pengelolaan yang dibebankan kepada penghuni rumah susun sederhana sewa setiap bulannya.
5
3. Sebagai evaluasi penetapan harga sewa rumah susun sederhana sewa berdasarkan biaya konstruksi. 1.4
Ruang Lingkup Penelitian Ruang lingkup penelitian evaluasi penetapan harga sewa rumah susun sewa berdasarkan biaya kontruksi dan keinginan masyarakat adalah: 1. Menghitung Rencana Anggaran (RAB) pada kedua metode (metode konvensional dan metode pracetak). 2. Memperhitungkan besarnya biaya pengelolaan yang dibebankan tiap bulan kepada penghuni Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. 3. Memperhitungkan harga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan semua biaya keseluruhan (biaya pengelolaan dan biaya operasional). 4. Memperhitungkan harga sewa yang paling minimal Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan biaya konstruksi dan biaya tambahan lainnya. Agar permasalahan yang muncul selama penelitian berlangsung lebih sederhana, maka dibuat batasan-batasan masalah yang akan dibahas. Lingkup penelitian yaitu : 1. Penelitian ini dilakukan pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta, yang dibangun oleh Ditjen Cipta Karya bagian pemukiman. 2. Standar analisa perhitungan yang digunakan adalah RSNI Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung.
6
3. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data biaya konstruksi, dan biaya lainnya (biaya pengelolaan dan biaya operasional). 4. Perhitungan yang dihasilkan berupa harga sewa minimal.
1.5
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan tugas akhir ini disusun dalam 5 bab, dimana pada masing-masing bab membahas hal-hal sebagai berikut: Bab 1 Pendahuluan Bab
ini
menguraikan
latar
belakang
permasalahan,
identifikasi
permasalahan, tujuan dan manfaat penelitian, ruang lingkup penelitian, dan sistematika penulisan dalam laporan skripsi. Bab 2 Tinjauan Kepustakaan Bab ini menjelaskan gambaran umum tetang rumah susun khususnya rumah susun sewa. Menjelaskan gambaran umum tentang Manajemen Proyek Kontruksi. Menjelaskan landasan teori yang berkaitan dengan judul penelitian seperti analisa atau evaluasi proyek, teori-teori ekonomi teknik yang menjadi acuan pustaka pada saat penelitian. Tinjauan kepustakaan dilakukan juga pada buku-buku literatur dan sumber lainnya yang dapat membantu dalam penyusunan laporan skripsi. Bab 3 Metodologi Bab ini menjelaskan pendekatan dan tahapan-tahapan yang dilakukan pada penelitian untuk mencapai tujuan yang telah ditentukan, menjelaskan langkah-langkah perhitungan dalam laporan skripsi ini.
7
Bab 4 Hasil Dan Pembahasan Bab ini menjelaskan tentang gambaran umum Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Berisikan pengolahan data biaya bangunan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan metode konvensional dan metode pracetak dengan mengacu kepada RSNI Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak. Perhitungan biaya pengelolaan dan biaya operasional pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Serta perhitungan biaya minimal harga sewa untuk Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan biaya kontruksi dan biaya lainnya (biaya pengelolaan dan biaya operasional). Bab 5 Kesimpulan Dan Saran Bab 5 merupakan bab terakhir yang berisi mengenai kesimpulan dari hasil pehitungan dan saran berdasarkan hasil yang didapat. Daftar Pustaka Berisi tentang daftar pustaka yang digunakan sebagai bahan telaah dan kajian dalam penyusunan laporan penelitian. Lampiran Berisi tentang data lengkap yang digunakan dalam penelitian, informasi dan dokumen yang perlu disampaikan sebagai bagian dari laporan penelitian.
